GESCHÄFTSBERICHT 2007

Transkript

1 07 GESCHÄFTSBERICHT 2007

2 2 KENNZAHLEN KENNZAHLEN FINANZIELLE KENNZAHLEN Einheit ÄNDERUNG IN % 1 Liegenschaftsertrag 2 CHF Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften CHF Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen CHF Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen CHF Bewirtschaftung 2 CHF Übriger Ertrag 2 CHF Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft CHF Reingewinn aus aufgegebenem Geschäft 2 CHF Total Reingewinn CHF Total Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge 3 CHF EBITDA ohne Liegenschaftserfolge 2 CHF EBITDA-Marge 2 % Bilanzsumme CHF Eigenkapital CHF Eigenkapitalquote % Eigenkapital-Rendite % Zinspflichtiges Fremdkapital CHF Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme % PORTFOLIOKENNZAHLEN Anzahl Liegenschaften Stück Bilanzwert Liegenschaften CHF Brutto-Rendite 4 % Netto-Rendite 4 % Leerstandsquote Periodenende (CHF) 4 % Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften Stück 6 6 Bilanzwert Areale und Entwicklungsliegenschaften CHF PERSONALBESTAND Periodenende 2 Stellen Entsprechend Vollzeitstellen 2 Stellen KENNZAHLEN PRO AKTIE Gewinn pro Aktie (EPS) 5, 6 CHF Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge 5, 6 CHF Nennwertreduktion pro Aktie CHF Eigenkapital pro Aktie (NAV) 9 CHF Eigenkapital pro Aktie vor latenten Steuern 9 CHF Aktienkurs Periodenende CHF Differenz zu Vorjahresperiode 2006 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember Per 1. Juli 2007 wurde der Geschäftsbereich «Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden» verkauft. Dieser Bereich wurde in Übereinstimmung mit IFRS 5 (Discontinued Operations) behandelt und das Geschäftsjahr 2006, wo nötig, entsprechend angepasst. 3 Vgl. dazu Definition «Jahresgewinn ohne Liegenschaftserfolge» auf Seite 10, Fussnote 3. 4 Gilt für Liegenschaften. 5 Summe aus fortgeführtem und aufgegebenem Geschäft. 6 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. 7 Für das Geschäftsjahr Barauszahlung erfolgte am 21. Juni Antrag an die ordentliche Generalversammlung vom 9. April Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien, vor Barausschüttung durch Nennwertreduktion.

3 INHALT 3 INHALT Kennzahlen 2 Kurzporträt 4 Die PSP-Aktie 10 Verwaltungsrat und Geschäftsleitung 12 Bericht des Verwaltungsrats 14 FINANZBERICHTE 23 PSP Swiss Property Gruppe 24 PSP Swiss Property AG (Holding) 78 ZUSATZINFORMATIONEN 89 Corporate Governance 90 Immobilienportfolio 106 Mehrjahresübersicht 124 Kontaktstellen und wichtige Daten 126 Kundenbetreuung 127 BILDKONZEPT Zahlen und Fakten können die Erfolgsgeschichte der PSP Swiss Property des Jahrs 2007 lediglich dokumentieren. Was sie prägt, sind die Menschen, die sie erarbeitet haben. Ihre täglichen Überlegungen und Entscheidungen machen PSP Swiss Property zum führenden Immobilienunternehmen der Schweiz. Stellvertretend für die Anerkennung und Wertschätzung, die der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung allen Beteiligten aussprechen möchten, wurden 11 Mitarbeitende um ein Statement zu ihrem täglichen Umfeld gebeten. GRAFIKEN/TABELLEN Aufgrund von Rundungen kann die Summe der aufgelisteten Einzelpositionen grösser/kleiner als 100% sein. ORIGINAL IN DEUTSCH Eine englische Übersetzung ist erhältlich (Bestellungen unter investor.relations@psp.info). Alle Publikationen (inkl. des vorliegenden Geschäftsberichts) sowie weitere Informationen sind unter abrufbar.

4 4 KURZPORTRÄT KURZPORTRÄT ZAHLEN UND FAKTEN 2007 PORTFOLIOWERT: CHF MIO. Seit der Unternehmensgründung im Jahr 1999 wird die 5-Milliarden-Grenze erstmals überschritten. DIE LEERSTANDSQUOTE WIRD AUF 10.6% GESENKT Gegenüber Ende 2006 ist dies eine Reduktion um 3.3-Prozentpunkte. Dies ist die tiefste Leerstandsquote seit Mitte EIGENKAPITALBASIS: CHF MIO. Mit einer soliden Eigenkapitalquote von 49.4% und einer Verschuldungsrate von 40.7% ist die finanzielle Flexibilität für zukünftiges Wachstum sichergestellt. EBITDA: CHF MIO. Die Prognose von CHF 190 Mio. wird um 2.1% übertroffen. REINGEWINN: CHF MIO. Gegenüber dem Vorjahr steigt der Reingewinn um 29.3%. OPTIMIERUNG DER BEWIRTSCHAFTUNGSEINHEIT Der erfolgreiche Verkauf des Geschäftsbereichs «Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden» ermöglicht eine vollständige Ausrichtung auf die eigenen Immobilien mit der notwendigen Markt- und Kundennähe. VERSTÄRKTES IMMOBILIEN-ASSET-MANAGEMENT In Zusammenarbeit mit der Bewirtschaftungseinheit werden wichtige Impulse für die Portfoliooptimierung generiert und dadurch Mehrwert geschaffen. ERHÖHTE TRANSPARENZ DURCH QUARTALSBERICHTERSTATTUNG Seit Ende September 2007 werden die konsolidierten Gruppenergebnisse pro Quartal publiziert. NENNWERTRÜCKZAHLUNG PRO AKTIE ERHÖHT SICH AUF CHF 2.40 Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 9. April 2008 eine gegenüber dem Vorjahr um 9.1% höhere Auszahlung. Dies entspricht einer Barrendite von 4.2%. AGENDA ORDENTLICHE GENERALVERSAMMLUNG April 2008, Kongresshaus, Zürich PUBLIKATION QUARTALSERGEBNIS Q Mai 2008 PUBLIKATION HALBJAHRESERGEBNIS August 2008 PUBLIKATION QUARTALSERGEBNIS Q November 2008

5 KURZPORTRÄT 5 PORTFOLIOWERT (in CHF Mio.) EIGENKAPITAL (in CHF Mio.) EBITDA (in CHF 1000, Marge in %) ZUSAMMENSETZUNG REINGEWINN (in CHF 1000) % % 73.9% % 77.8% 72.8% % 70% % % % % % % 0 0% EBITDA ohne Liegenschaftserfolge EBITDA-Marge (EBITDA ohne Liegenschaftserfolge/ Betriebsertrag ohne Liegenschaftserfolge) Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge und ohne Einmaleffekte Beitrag Liegenschaftserfolge Beitrag Einmaleffekte

6 6 KURZPORTRÄT KURZPORTRÄT PORTFOLIOWERT NACH REGION (in CHF Mio.) Zürich 60% CHF Genf 14% CHF Basel 6% CHF Bern 4% CHF Lausanne 4% CHF Übrige Standorte 9% CHF Areale und Entwicklungsliegenschaften 3% CHF IMMOBILIENPORTFOLIO PSP Swiss Property besitzt schweizweit Büro- und Geschäftshäuser im Wert von CHF 4.8 Mrd. Die Objekte befinden sich vorab an zentralen Lagen in Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne. Dazu kommen Entwicklungsareale mit einem Buchwert von CHF 0.2 Mrd. Mit einem totalen Immobilienwert von CHF 5.0 Mrd. ist PSP Swiss Property Marktführerin in der Schweiz. REGIONALE PRÄSENZ Eine breite regionale Präsenz wird durch Geschäftsstellen des Unternehmens in Genf, Lausanne, Olten und Wallisellen sichergestellt. Entsprechend verfügen die Mitarbeitenden in den Bereichen Immobilienbewirtschaftung, Bautreuhand und Asset Management über örtliches Know-how und Beziehungen, welche die effiziente Bewirtschaftung und Vermietung der Liegenschaften wesentlich unterstützen.

7 KURZPORTRÄT 7 GEZIELTE WACHSTUMSSTRATEGIE PSP Swiss Property will in Zukunft Mehrwert durch die Optimierung des bestehenden Portfolios und weiteres Wachstum schaffen. Der Ausbau des Immobilienportfolios kann mittels Firmenübernahmen, Akquisitionen von Portfolios oder Käufen von Einzelobjekten erfolgen. Dabei spielt die Erfahrung der Vergangenheit mit strukturierten Firmenübernahmen eine entscheidende Rolle. Bei der Evaluation möglicher Kaufobjekte ist PSP Swiss Property ausgesprochen selektiv, da das Unternehmen nicht Grösse als Selbstzweck anstrebt. Gekauft wird nur, wenn der Preis, die Lage und die Zukunftsaussichten Mehrwert für die Aktionäre in Aussicht stellen. Entscheidend für jede Akquisition ist die sorgfältige Evaluation des Risiko-/Ertrags-Profils. Eine vernünftige und erfolgreiche Immobilienportfoliostrategie erfordert auch, dass man sich laufend mit der Optimierung und Bereinigung des Liegenschaftsbestandes auseinandersetzt. FOKUS AUF DAS KERNGESCHÄFT Seit dem Verkauf des Geschäftsbereichs «Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden» Mitte 2007 konzentriert sich PSP Swiss Property voll auf ihr Kerngeschäft, d.h. die Optimierung und Weiterentwicklung des eigenen Immobilienportfolios. Dank der Freisetzung von Ressourcen lassen sich verstärkt auch Synergien zwischen dem Immobilien-Asset-Management und den Bewirtschaftungsaktivitäten nutzen. In unmittelbarer Zukunft steht eine weitere nachhaltige Reduktion der Leerstandsquote im Vordergrund. Intensive Vermietungsaktivitäten und wertvermehrende Erneuerungsinvestitionen in ausgewählten Liegenschaften gehören dabei zu den wichtigsten Massnahmen. STAKEHOLDER UND SHAREHOLDER Finanzielle Solidität und Flexibilität sind für jedes Unternehmen zentral. PSP Swiss Property stellt deshalb sicher, dass die finanzielle Handlungsfähigkeit und Liquidität jederzeit gewährleistet sind. Dazu gehört auch, dass der Verschuldungsgrad relativ niedrig gehalten und auf eine Refinanzierung geachtet wird, die den konservativen Investitionsansatz von PSP Swiss Property berücksichtigt. Nur wenn die wirtschaftliche Basis stimmt und die definierte Strategie konsequent umgesetzt wird, können alle Stakeholder Mitarbeitende, Geschäftspartner und Mieter zufriedengestellt werden. Und nur wenn diese Interessen im Gleichgewicht sind, lässt sich eine nachhaltig überdurchschnittliche Rendite erzielen und langfristiger Mehrwert für die Aktionäre realisieren.

8 8 KURZPORTRÄT KURZPORTRÄT PERSONAL Ende 2007 beschäftigte PSP Swiss Property 82 Mitarbeitende (Ende : 88); der Frauenanteil betrug 46% (Ende : 43%). Die nachfolgende Darstellung zeigt die Führungsstruktur der Gruppe 2 : GESCHÄFTSLEITUNG (3) RECHTSABTEILUNG (3) SEKRETARIAT (4) IMMOBILIENANLAGEN IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG FINANZEN, ADMINISTRATION ASSET MANAGEMENT (6) ANALYSE, REPORTING (2) BAUTREUHAND (9) GESCHÄFTSSTELLE ZÜRICH (18) GESCHÄFTSSTELLE OLTEN (7) GESCHÄFTSSTELLE LAUSANNE (4) GESCHÄFTSSTELLE GENF (3) RECHNUNGSWESEN (15) INVESTOR/PUBLIC RELATIONS (1) TRESORERIE (1) PERSONAL (2) INFORMATIK (4) (82) Total Anzahl Mitarbeitende Ende 2007 waren zudem gesamtschweizerisch 43 haupt- oder nebenamtliche Hauswarte beschäftigt. Sie arbeiten objektbezogen und werden durch die Bewirtschafterinnen und Bewirtschafter der PSP Management AG geführt. Der Aufwand wird den entsprechenden Liegenschaftsrechnungen belastet. NEUER MARKTAUFTRITT IM INTERNET Um den unterschiedlichen Bedürfnissen der verschiedenen Zielgruppen gerecht zu werden, wurde der Internet-Auftritt überarbeitet. 1 Ohne Personal aus dem Mitte 2007 verkauften Geschäftsbereich «Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden». 2 Im Abschnitt Corporate Governance, Ziffer 1.1, Seite 90, ist die Gruppenstruktur nach Gesellschaften dargestellt.

9 «Mitentscheidend für das Resultat einer Umstrukturierung ist das Szenario während des Übergangs. Die Ausrichtung auf das Kerngeschäft war ausgezeichnet organisiert. Entsprechend gross ist die Motivation aller Mitarbeitenden für das Jahr 2008.» BENOIT PETIGNAT, IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG LAUSANNE

10 10 DIE PSP-AKTIE DIE PSP-AKTIE DIVIDENDENPOLITIK Die jährliche Ausschüttung der PSP Swiss Property AG soll mindestens 70% des konsolidierten Jahresgewinns ohne Liegenschaftserfolge 3 betragen. Die Auszahlungen erfolgen in Form von Dividenden oder als Barauszahlungen mittels Nennwertreduktion. PSP Swiss Property ist bestrebt, eine nachhaltige Dividendenentwicklung sicherzustellen. AKTIENKURSENTWICKLUNG (in CHF) PSP Swiss Property Swiss Performance Index (rebased) EPRA (rebased) Quelle: Bloomberg, 7. März 2000 (PSP IPO) bis 25. Februar 2008 Die PSP-Aktie fiel im Jahr 2007 um 18.3% von CHF auf CHF Per Ende 2007 wies die PSP-Aktie einen Abschlag zum Nettoinventarwert (Net Asset Value, NAV) von 4.2% auf (Ende 2006: Prämie von 24.4%). Die PSP-Aktie hat wie die meisten europäischen Immobilienaktien unter den Auswirkungen der US-Subprime-Krise an den Finanzmärkten gelitten, ohne jedoch selber direkt involviert zu sein. PSP Swiss Property ist weder im US-Wohnungsmarkt noch in einem anderen Markt ausserhalb der Schweiz investiert. Ebenso wenig hält sie Anteile von entsprechenden Finanzierungsinstrumenten. Der negative Druck entstand u.a. aufgrund von Verkäufen von internationalen Immobilieninvestoren, die sich an Indizes orientieren (sog. «Index Trackers»). Das Handelsvolumen und die Liquidität der PSP-Aktie entwickelten sich weiter stark wurden täglich im Schnitt Aktien im Wert von CHF 8.5 Mio. gehandelt (2006: Aktien im Wert von CHF 6.5 Mio.). Der Gesamtumsatz der PSP-Aktie an der SWX Swiss Exchange erreichte 2007 CHF Mio. (2006: CHF Mio.). Damit ist die PSP-Aktie die mit Abstand liquideste Immobilienaktie in der Schweiz. 3 Der «Jahresgewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem konsolidierten Jahresgewinn ohne Bewertungsdifferenzen der eigenen Liegenschaften und derjenigen der assoziierten Unternehmen, ohne den realisierten Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Zudem werden Einmaleffekte (wie z.b. die Auflösung eines negativen Goodwills aus Akquisitionen) eliminiert. Die Erfolge aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten sind Bestandteil des Jahresgewinns ohne Liegenschaftserfolge.

11 DIE PSP-AKTIE 11 BEDEUTENDE AKTIONÄRE Per Ende 2007 waren PSP Swiss Property die israelische Viterius Ltd als Aktionärin mit einem Stimmrechtsanteil von 15.30% und die PSP Swiss Property AG mit einem Stimmrechtsanteil von 9.49% bekannt. Viterius Ltd wird zu 100% durch die Alony-Hetz Global Ltd bzw. Alony Hetz Properties & Investments Ltd gehalten, deren Aktien an der Börse in Tel Aviv kotiert sind. Alony Hetz gilt als langfristig ausgerichteter institutioneller Investor und ist seit April 2007 durch Nathan Hetz im Verwaltungsrat der PSP Swiss Property AG vertreten. KENNZAHLEN Einheit AKTIENKURS Höchst CHF Tiefst CHF Periodenende CHF SWX Swiss Exchange: Symbol PSPN, Valor , ISIN CH BÖRSENKAPITALISIERUNG Höchst CHF Mio Tiefst CHF Mio Periodenende CHF Mio ANZAHL AKTIEN Ausgegebene Aktien Stück Eigene Aktien Stück Ausstehende Aktien Stück Durchschnittlich ausstehende Aktien Stück Reservierte Aktien 1 Stück KENNZAHLEN PRO AKTIE Gewinn pro Aktie (EPS) 2 CHF Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge 2, 3 CHF Nennwertreduktion pro Aktie CHF Payout-Ratio 6 % Barrendite 7 % Eigenkapital pro Aktie (NAV) 8 CHF Prämie/Abschlag zum NAV 9 % Eigenkapital pro Aktie vor latenten Steuern 8 CHF Für den Umtausch noch nicht umgetauschter REG-Aktien. 2 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. 3 Vgl. dazu Definition «Jahresgewinn ohne Liegenschaftserfolge» auf Seite 10, Fussnote 3. 4 Für das Geschäftsjahr Barauszahlung erfolgte am 21. Juni Antrag an die ordentliche Generalversammlung vom 9. April Nennwertreduktion im Verhältnis zum Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge. 7 Nennwertreduktion im Verhältnis zum Aktienkurs Periodenende. 8 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien, vor Barausschüttung durch Nennwertreduktion. 9 Aktienkurs Periodenende verglichen mit NAV. INVESTOR RELATIONS Vasco Cecchini, Telefon +41 (0) , investor.relations@psp.info

12 12 VERWALTUNGSRAT UND GESCHÄFTSLEITUNG VERWALTUNGSRAT UND GESCHÄFTSLEITUNG VERWALTUNGSRAT 1 Dr. Günther Gose Dr. Luciano Gabriel Nathan Hetz Fritz Jörg Präsident Delegierter Mitglied Mitglied Gino Pfister Nick van Ommen Dr. Martin Wetter Max Zollinger Mitglied Mitglied Mitglied Mitglied Sekretär des Verwaltungsrates Dr. Samuel Ehrhardt An der Generalversammlung vom 4. April 2007 wurden Dr. Luciano Gabriel, Nathan Hetz und Max Zollinger als zusätzliche Mitglieder in den Verwaltungsrat gewählt. GESCHÄFTSLEITUNG 2 Dr. Luciano Gabriel Giacomo Balzarini Dr. Ludwig Reinsperger Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Investment Officer Dr. Luciano Gabriel hat per 1. April 2007 die Nachfolge von Fritz Jörg als CEO angetreten. Giacomo Balzarini, seit 1. Dezember 2006 bei PSP Swiss Property, hat ebenfalls per 1. April 2007 als Geschäftsleitungsmitglied die CFO- Position von Dr. Luciano Gabriel übernommen. 1 Einzelheiten siehe Abschnitt Corporate Governance, Ziffer 3, Seiten 95 bis Einzelheiten siehe Abschnitt Corporate Governance, Ziffer 4, Seiten 100 bis 101.

13 «Es gibt nur einen einzigen Platz in der Immobilienvermietung, von dem aus kundenorientierte Lösungen klar erkennbar sind: Das ist der Standpunkt des Kunden.» MARTINA SCHÜRMANN MÜLLER, VERMIETUNG ZÜRICH

14 14 BERICHT DES VERWALTUNGSRATS BERICHT DES VERWALTUNGSRATS ZUM GESCHÄFTSJAHR 2007 An unsere Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter MARKTUMFELD VERMIETUNGSMARKT Die Rahmenbedingungen für die Vermietung von Geschäftsflächen haben sich 2007 gegenüber dem Vorjahr weiter verbessert. Es konnte nach wie vor ein reges Interesse an Geschäftsflächen beobachtet werden. Am stärksten war die Nachfrage in den städtischen Wirtschaftszentren. Hier konnten auch zahlreiche weiträumige Flächen vermietet werden. Das Angebot an grösseren, zusammenhängenden und qualitativ hochstehenden Büroflächen in Zentrumslagen ist knapp; nicht von ungefähr sind daher örtlich steigende Mietpreise festzustellen. Haupttreiber der Nachfrage sind in allen Städten kleine und mittelgrosse Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen. In Zürich, Genf und Basel hat die Nachfrage nach Büroraum vermehrt auch aufgrund des Wachstums bestehender Firmen und des Zuzugs mittelgrosser internationaler Konzerne angezogen. Bescheiden ist die Nachfrage weiterhin in peripheren Regionen und kleineren Agglomerationen. Hier sind vereinzelt auch sinkende Mieten zu konstatieren. Generall kann man davon ausgehen, dass die breit abgestützte Nachfrage nach Geschäftsfl ächen nicht zuletzt aufgrund des soliden wirtschaftlichen Umfelds anhalten wird. Laut Wirtschaftsexperten dürfte das Schweizer Bruttosozialprodukt 2007 real um 2.7% gestiegen sein und 2008 um 2.0% expandieren. Die positiven Jahresabschlüsse 2007 vieler Unternehmen belegen die gute Verfassung der hiesigen Wirtschaft. Die Verbesserung des Büroflächenmarkts als Ganzes machte sich bei PSP Swiss Property im abgelaufenen Geschäftsjahr in erfolgreichen Neuabschlüssen und einer Intensivierung der Gespräche mit potenziellen Mietern bemerkbar. INVESTITIONSMARKT Die US-Subprime-Krise hat dazu geführt, dass sich Investoren mit sehr hohem Fremdfinanzierungsgrad vom Markt weitgehend zurückziehen mussten. Im Allgemeinen hat sich dadurch der Wettbewerb bei den Immobilieninvestitionen an so genannten «B-Lagen» (d.h. ausserhalb von Stadtzentren und ähnlichen Lagen) entschärft. Die Nachfrage nach erstklassigen Immobilien ist jedoch nach wie vor hoch; getragen wird sie vorwiegend durch Schweizer Investoren dies nicht zuletzt aufgrund des weiterhin hohen Anlagebedarfs zahlreicher einheimischer institutioneller Investoren. Die Finanzierungsbedingungen für vorsichtig finanzierte Anleger bleiben attraktiv. Gesamthaft gesehen sollten sich dank den veränderten Rahmenbedingungen an den Finanzmärkten vermehrt interessante Akquisitionsmöglichkeiten für langfristig orientierte Investoren ergeben. PSP Swiss Property ist zuversichtlich, in absehbarer Zukunft von dieser Entwicklung profitieren zu können.

15 BERICHT DES VERWALTUNGSRATS 15 HAUPTTÄTIGKEITEN IM RAHMEN DER BETRIEBSOPTIMIERUNG Im Jahr 2007 standen folgende Aufgaben im Mittelpunkt: 1. Verkauf des Geschäftsbereichs «Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden». 2. Fokus der operativen Tätigkeiten auf das eigene Immobilienportfolio. 3. Stärkung der Einheit Immobilien-Asset-Management Verkauf des Geschäftsbereichs «Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden» Nach intensiver Analyse des Geschäftsbereichs «Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden» wurde dieser mit Wirkung per 1. Juli 2007 an die deutsche Bilfinger-Berger- Gruppe verkauft. Die Transaktion wurde im 3. Quartal 2007 erfolgreich abgeschlossen. Fokussierung der operativen Tätigkeiten auf das eigene Immobilienportfolio Durch den Verkauf des Drittkundengeschäfts kann sich PSP Swiss Property auf die Bewirtschaftung des eigenen Portfolios konzentrieren, wodurch die eigene Bewirtschaftungseinheit gestärkt wurde. Dies war eine Voraussetzung für die Intensivierung der Vermietungsaktivitäten ab Mitte 2007, v.a. in PSP-Zielmärkten mit relativ hohen Leerständen. Miete nach Nutzungsart 1 Büro 66% 2 Verkauf 14% 3 Parking 7% 4 Gastronomie 4% 5 Übrige 9% Stärkung der Einheit Immobilien-Asset-Management Das Immobilien-Asset-Management spielt im heutigen kompetitiven Umfeld nicht nur bei der Evaluation von Akquisitionsmöglichkeiten, sondern auch im Bereich Vermietung und Mieterpflege eine wesentliche Rolle. Der Vermietungserfolg hängt vermehrt von der Bereitschaft und der Fähigkeit ab, rasch auf spezifische Kundenwünsche einzugehen und innert nützlicher Frist massgeschneiderte Lösungen anbieten zu können. Dabei ist eine reibungslose Zusammenarbeit zwischen dem Immobilien- Asset-Management und der Bewirtschaftungs- und Vermietungseinheit entscheidend. Im Berichtsjahr wurden das Immobilien-Asset-Management entsprechend ausgebaut und die Zusammenarbeit mit den Fronteinheiten weiter optimiert. IMMOBILIENPORTFOLIO ENTWICKLUNG LIEGENSCHAFTSERTRAG (in CHF 1000) Liegenschaftsertrag Effekt aus Käufen Effekt aus Verkäufen / /2007 Effekt aus Neubau 2007 Abbau Leerstand Übriges Liegenschaftsertrag 2007

16 16 BERICHT DES VERWALTUNGSRATS BERICHT DES VERWALTUNGSRATS ZUM GESCHÄFTSJAHR 2007 BESTAND UND BEWERTUNG Im März 2007 wurde durch die vollständige Übernahme von WTF eine Liegenschaft übernommen. Dies war der einzige Immobilienerwerb im Jahr Bei diversen Objekten war zwar Interesse vorhanden; zu einem Kauf kam es aber letztlich nicht, da die PSP-Offerten teilweise bei Weitem überboten wurden. PSP Swiss Property hat zusammen mit erstklassigen, kompetenten schweizerischen und ausländischen Partnern beim Bieterverfahren für ein grosses Immobilienportfolio bis zur Schlussrunde mitgemacht. Obwohl ein sehr kompetitiver Preis geboten wurde, ist auch dieses Konsortium bei Weitem überboten worden. Im Rahmen der Portfoliobereinigung wurden 12 nicht-strategische Objekte für CHF 46.8 Mio. veräussert; der Verkaufserlös übertraf die Schätzung von Wüest & Partner per Ende 2006 um 10.4%. Gegenwärtig sind weitere Liegenschaften im Gesamtwert von rund CHF 90 Mio. für den Verkauf vorgesehen. Der Bilanzwert des gesamten Immobilienportfolios (Anlageliegenschaften sowie Areale und Entwicklungsliegenschaften) überstieg per Ende 2007 erstmals die 5-Milliarden- Grenze und betrug CHF Mrd. (Ende 2006: CHF Mrd.). Die Neubewertung der Anlageliegenschaften per Ende 2007 resultierte in einer Aufwertung um CHF Mio. Ein wesentlicher Teil dieser Wertsteigerung beruhte auf der in der zweiten Jahreshälfte erneut verbesserten Marktsituation für Geschäftsliegenschaften an «1A-Lagen» (Prime Sites) und den entsprechend höheren Mietpreisen bei Neuabschlüssen. Zum anderen ist die Wertsteigerung auf den erfolgreichen Leerstandsabbau bei mehreren Liegenschaften zurückzuführen. Die Diskontierungssätze wurden nur punktuell bei einigen Liegenschaften, vor allem in Zürich und Genf, aber auch bei einzelnen Liegenschaften in Bern, Lausanne und den übrigen Regionen, verändert. Der für das gesamte Portfolio errechnete, durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz betrug Ende %, während er Mitte 2007 bei 5.57% und Ende 2006 bei 5.66% gelegen hatte. Umgekehrt resultierten bei einzelnen Entwicklungsliegenschaften auf dem Areal in Wädenswil Impairment-Belastungen von insgesamt CHF 1.2 Mio. Diese sind hauptsächlich auf vorsichtigere Annahmen in Bezug auf die Fertigstellungskosten (gestiegene Baumarktpreise) und tiefere Verkaufspreiserwartungen zurückzuführen. LEERSTANDS- UND VERMIETUNGSSITUATION Die eingeleiteten Massnahmen zur Reduktion des Leerstands zeigen Wirkung: Die Leerstandsquote von 13.9% per Ende 2006 bzw. 14.7% per Mitte 2007 konnte per Ende 2007 auf 10.6% gesenkt werden; dies entspricht auf Jahresbasis zusätzlichen Mieteinnahmen von rund CHF 8.5 Mio. im Vergleich zum Vorjahr. Die Leerstandsquote von 10.6% ist die tiefste seit fünf Jahren. Es besteht Zuversicht, den Leerstand durch die eingeleiteten Massnahmen in den nächsten Jahren weiter nachhaltig senken zu können.

17 BERICHT DES VERWALTUNGSRATS 17 AREALE UND ENTWICKLUNGSPROJEKTE HÜRLIMANN-AREAL, ZÜRICH Das Bürogebäude «DL 3» mit einer Nutzfläche von rund m 2 wurde Anfang 2007 fertig gestellt und ist per Ende 2007 zu 63% an Google vermietet. Dank der intakten Expansionspläne hat Google mitgeteilt, die restliche «DL 3»-Fläche mieten zu wollen und hält am Vormietrecht für sämtliche frei werdenden Büroflächen auf dem Areal fest. Die Bauarbeiten an den Projekten «DL 4», Malzturm und Braumeisterhaus wurden 2007 planmässig weitergeführt. Beim Bürogebäude «DL 4» handelt es sich um einen Neubau mit einer Nutzfläche von rund m 2 und einer Gesamtinvestitionssumme von rund CHF 10 Mio. (exkl. Land und Infrastruktur). Die Fertigstellung ist für Sommer 2008 geplant. PSP Swiss Property wird den Neubau selber nutzen; die Mitarbeitenden aus den Standorten Zürich (Corporate Center) und Wallisellen (Geschäftsstelle Zürich) werden das «DL 4» belegen. Der Umzug wird im 2. Halbjahr 2008 erfolgen. Die Gesamtinvestitionssumme für den Malzturm (Neubau mit 20 exklusiven Eigentumswohnungen) und das Braumeisterhaus (Umbau/Renovation mit 3 Eigentumswohnungen) beträgt rund CHF 25 Mio. (exkl. Land und Infrastruktur). Die Vermarktungsaktivitäten für diese Eigentumswohnungen waren erfolgreich: Alle 23 Wohnungen sind bereits verkauft Miete nach Mieterart 1 Verkauf 19% 2 Finanzdienstleistungen 18% 3 Telekommunikation 15% 4 Dienstleistungen 14% 5 Technologie 9% 6 Gastronomie 6% 7 Öffentliche Hand 6% 8 Übrige 13% Nachdem Migros im Herbst 2006 das Projekt für das Wellness-Center «Aqui-Park» zurückgezogen hatte, wurden im 1. Halbjahr 2007 umgehend Alternativen für die Verwendung des Sud- und Maschinenhauses erarbeitet. Es wurde eine interessante Lösung gefunden: Auf rund m 2 wird ein modernes Thermalbad und ein 4-Sterne- Boutique-Hotel mit 55 Zimmern und 8 Suiten/Longstay-Apartments entstehen. Die geplante Investitionssumme beträgt rund CHF 45 Mio. (exkl. Land und Infrastruktur). Die Eröffnung ist für 2009 geplant. Zusammen mit den Mietern wurde Mitte 2007 ein Areal-Marketingkonzept erarbeitet. Erstes sichtbares Ergebnis ist die attraktive neue Homepage ( Weitere geplante Massnahmen (Beschriftung, Beleuchtung etc.) sollen das Areal für Besucher und Mieter noch attraktiver machen. LÖWENBRÄU-AREAL, ZÜRICH Grundlage für die Umnutzung der Altbauten und die Erstellung von Neubauten auf dem Löwenbräu-Areal ist ein gültiger Gestaltungsplan. Bei einer geplanten Investitionssumme von rund CHF 115 Mio. (exkl. Land und Infrastruktur) sind m 2 für Eigentumswohnungen und je m 2 für Büro- bzw. Kunsthandelsflächen vorgesehen. Im 1. Halbjahr 2007 wurde die Projektplanung abgeschlossen. Die Baubewilligung wird im 1. Halbjahr 2008 erwartet. Das Projekt soll dann in den Jahren 2009 bis 2013 realisiert werden. Die ersten Gebäude bzw. Umbauten werden voraussichtlich im Jahr 2010 fertig gestellt sein.

18 18 BERICHT DES VERWALTUNGSRATS BERICHT DES VERWALTUNGSRATS ZUM GESCHÄFTSJAHR 2007 AREAL «PARADISO», LUGANO Die ursprünglichen Brauerei-Gebäude auf dem Areal wurden im Jahr 2005 abgebrochen. Die Planungsarbeiten sind mittlerweile abgeschlossen, es sind allerdings noch einzelne Einsprachen hängig. Die rechtskräftige Baubewilligung wird 2008 erwartet. Auf dem in Nähe des Sees gelegenen Grundstück soll ein Projekt mit 65 exklusiven Eigentumswohnungen, Büro- (1250 m 2 ) und Verkaufsflächen (750 m 2 ) realisiert werden. Die geplante Investitionssumme beträgt rund CHF 65 Mio. (exkl. Land und Infrastruktur). Es besteht die Absicht, nach Fertigstellung auch die kommerziellen Flächen zu veräussern. Die Bauarbeiten dürften im Jahr 2011 abgeschlossen sein. AREAL WÄDENSWIL Für die Entwicklung des Restareals (diverse Objekte) mit Neu- und Umbauten wurde in Absprache mit der Stadt Wädenswil ein Leitbild erarbeitet. In Teilbereichen werden zurzeit weitere Überarbeitungen vorgenommen. Bei der realisierten Wohnüberbauung «Lagomio» werden die letzten vier Wohnungen attraktiver gestaltet und für eine leerstehende Gewerbefläche wird eine Alternative erarbeitet. Der Verkaufsstart für diese Stockwerkeinheiten ist im Frühling 2008 vorgesehen. Beim Projekt «SeeSicht» wurde Ende Februar 2008 mit dem Bau begonnen. Bei einer geplanten Investitionssumme von rund CHF 11 Mio. entstehen hier bis im Frühjahr Eigentumswohnungen. Die Vermarktung dieser Wohnungen ist gut angelaufen: Ein Drittel ist bereits reserviert. Als neues Projekt wurde im 1. Halbjahr 2007 das ehemalige Reservoir am Bollerweg initialisiert. Auf dem Grundstück wird eine Überbauung mit 17 Eigentumswohnungen entwickelt. Die geplante Investitionssumme beträgt rund CHF 11 Mio. Die Einreichung des Baugesuchs erfolgte Ende Die Fertigstellung ist auf 2010 geplant. GURTENAREAL, WABERN BEI BERN Die Projektentwicklung des Gurtenareals wird in Kooperation mit dem ortsansässigen Generalplaner BMP Management AG durchgeführt. Im Auftragsverhältnis werden an drei Stellen auf dem Areal die bestehenden Bauten vermietet, saniert bzw. umgebaut oder durch Neubauten ersetzt. Dafür sind bis 2011 Investitionen im Umfang von rund CHF 80 Mio. vorgesehen. Nach den Plänen von PSP Swiss Property wird der ursprüngliche Wohnanteil von 20% auf 50% erhöht. Die Gemeinde Köniz hat einer Öffnung des Areals für eine höhere Wohnnutzung bereits zugestimmt, was dem Stimmvolk zur Abstimmung unterbreitet wurde und mit 80% der Stimmen angenommen wurde.

19 BERICHT DES VERWALTUNGSRATS 19 «SALMEN-PARK», RHEINFELDEN Für das direkt am Rhein und in unmittelbarer Nähe der Altstadt gelegene Areal (ehemaliges Cardinal-Areal) ist eine Überbauung (Hauptnutzung Wohnen, zusätzlich Büround Gewerbeflächen) in mehreren Etappen vorgesehen. Grundlage dazu bildet der Gestaltungsplan, der im Dezember 2006 bei der Stadt Rheinfelden eingereicht wurde. Der Vorprüfungsbericht des Kantons Aargau und die Ergebnisse des Mitwirkungsverfahrens liegen vor. Der Gestaltungsplan wird nun überarbeitet, damit er im Frühjahr 2008 aufgelegt werden kann. Rechtskraft des Gestaltungsplans wird im Herbst 2008 erwartet. Es besteht die Absicht, Büro- und Gewerbeliegenschaften nach Fertigstellung ins eigene Portfolio zu übernehmen und die Wohnliegenschaften zu verkaufen. KONSOLIDIERTES JAHRESERGEBNIS 2007 Der Betriebsertrag stieg im Vergleich zum Vorjahr um CHF 80.7 Mio. oder 20.6% auf CHF Mio. Hauptgründe für den Anstieg des Betriebsertrags waren der gesteigerte Liegenschaftsertrag (+CHF 7.2 Mio.) sowie die Aufwertung der Anlageliegenschaften (+CHF 92.4 Mio.). Die Aufhebung der erfolgreichen WTF-Beteiligung führte zu einem Wegfall von Beteiligungseinkünften sowie Kommissionen aus Handels- und Asset- Management-Aktivitäten ( CHF 15.4 Mio.). Der Nettoerfolg aus den Liegenschaftsverkäufen sank um CHF 3.6 Mio. auf CHF 3.4 Mio. 7 Miete nach grössten Mietern 1 Swisscom 11% 2 Deutsche Bank 3% 3 Bär&Karrer 2% 4 Migros 2% 5 Bally 2% 6 Nächste fünf grösste Mieter 9% 7 Übrige 71% Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich der Betriebsaufwand lediglich um CHF 1.0 Mio. oder 1.6% auf CHF 66.3 Mio. Dabei sank der ordentliche Betriebsaufwand der Liegenschaften um CHF 0.3 Mio. auf CHF 15.7 Mio. Demgegenüber stieg der Aufwand für Unterhalt und Renovationen der Liegenschaften aufgrund gezielter Investitionen in einzelnen Liegenschaften um CHF 3.1 Mio. oder 21.4% auf CHF 17.6 Mio. Der allgemeine Betriebs- und Verwaltungsaufwand erhöhte sich v.a. aufgrund von höheren Beratungshonoraren im Zusammenhang mit möglichen Portfolioakquisitionen um CHF 2.2 Mio. oder 21.8% auf CHF 12.4 Mio. Der Reingewinn stieg in der Berichtsperiode um 29.3% und erreichte CHF Mio. (2006: CHF Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie stieg um 35.3% von CHF 4.96 auf CHF Demgegenüber betrug der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge 4 CHF Mio. (2006: CHF Mio.). Der Rückgang von CHF 7.7 Mio. ist v.a. durch wesentlich tiefere Erträge aus der im Berichtsjahr ausgelaufenen WTF-Beteiligung, leicht höhere Betriebskosten sowie gestiegenen Finanzaufwand zu erklären. Der entsprechende Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge betrug CHF 2.78 (2006: CHF 2.82). Per Ende 2007 stieg das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) um CHF 3.46 auf CHF 59.71, d.h. 6.2% mehr als Ende 2006 (CHF 56.25). Der NAV vor latenten Steuern stieg um 8.5% auf CHF (Ende 2006: CHF 63.53). 4 Vgl. dazu Definition «Jahresgewinn ohne Liegenschaftserfolge» auf Seite 10, Fussnote 3.

20 20 BERICHT DES VERWALTUNGSRATS BERICHT DES VERWALTUNGSRATS ZUM GESCHÄFTSJAHR 2007 SOLIDE KAPITALSTRUKTUR Mit einer Eigenkapitalquote von 49.4% (Ende 2006: 52.1%) hat sich die Kapitalstruktur im Berichtsjahr nicht wesentlich verändert. Das Eigenkapital reduzierte sich leicht um CHF 12.3 Mio. oder 0.5% auf CHF Mrd. Das zinspflichtige Fremdkapital erhöhte sich um CHF Mio. oder 10.6% auf CHF Mrd., was 40.7% der Bilanzsumme entsprach (Ende 2006: 38.6%). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz konnte im Berichtsjahr auf 2.73% gesenkt werden (2006: 2.76%); die durchschnittliche Restlaufzeit aller Finanzverbindlichkeiten betrug 3.7 Jahre (Ende 2006: 3.8 Jahre). 83.0% aller Finanzverbindlichkeiten wiesen fixe Zinssätze mit Laufzeiten von über einem Jahr aus (Ende 2006: 76.4%). In Anbetracht der erwähnten langen Restlaufzeiten, der tiefen Finanzierungskosten sowie der starken Eigenkapitalbasis von 49.4% erachtet PSP Swiss Property ihre Finanzlage als sehr solide und komfortabel. ANTRAG FÜR ERNEUTE NENNWERTREDUKTION Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 9. April 2008 wiederum eine Barauszahlung in Form einer Nennwertreduktion, und zwar in der Höhe von CHF 2.40 pro Aktie (Vorjahr: Nennwertrückzahlung von CHF 2.20 pro Aktie). In Relation zum Jahresgewinn ohne Liegenschaftserfolge entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 86.3%; im Verhältnis zum Jahresendkurs 2007 von CHF ergibt dies eine Rendite von 4.2%. EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG Nach dem Bilanzstichtag fanden keine wesentlichen Ereignisse statt.

21 BERICHT DES VERWALTUNGSRATS 21 AUSBLICK 2008 PSP Swiss Property blickt aufgrund ihrer führenden Marktposition, des guten Marktumfelds, ihrer starken Kapitalbasis und ihres entwicklungsfähigen Immobilienportfolios mittel- und langfristig optimistisch in die Zukunft. Im laufenden Jahr werden wiederum die Evaluation von Akquisitionsmöglichkeiten sowie der weitere Abbau der Leerstände im Mittelpunkt stehen. Im Rahmen der Portfoliooptimierung sind auch für das Jahr 2008 in einzelnen Liegenschaften überdurchschnittlich hohe Investitionen zur Attraktivitätssteigerung geplant. Ertragsmindernd wird sich der Wegfall der Erträge aus dem aufgegebenen Geschäft (Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden) und dem aufgelösten WTF-Anteil auswirken. Für das Geschäftsjahr 2008 wird unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands und trotz der erwähnten wegfallenden Einkommenskomponenten ein höherer EBITDA ohne Liegenschaftserfolge erwartet. Dieser dürfte 2008 rund CHF 205 Mio. erreichen (2007: CHF Mio.). Bei den Arealen wird der Fokus auf das Hürlimann-Areal und das Löwenbräu-Areal, beide in Zürich, das Areal in Wädenswil sowie das Areal «Paradiso» in Lugano gelegt. Bei all diesen Arealen werden in absehbarer Zeit die Bautätigkeiten starten. Bei den beiden Arealen in Wabern bei Bern bzw. Rheinfelden handelt es sich um attraktive langfristige Projekte, die sich jedoch noch in der Planungsphase befinden. Aus heutiger Sicht wird das Risiko einer negativen Wertanpassung des Liegenschaftenportfolios per Ende 2008 als gering beurteilt. Für das laufende Jahr wird mit einer weiteren Senkung der Leerstandsquote gerechnet. Per Jahresende wird eine Leerstandsquote von rund 9% erwartet. Dr. Günther Gose Präsident des Verwaltungsrats Dr. Luciano Gabriel Delegierter des Verwaltungsrats und Chief Executive Officer 27. Februar 2008

22 «Die Resultate sprechen für sich: Wer gute Kontakte pflegt, pflegt den Erfolg. Durch die stärkere Kundenorientierung ist PSP dem Markt einen entscheidenden Schritt näher gekommen.» JEAN-JACQUES MORARD, LEITER GESCHÄFTSSTELLE LAUSANNE

23 FINANZBERICHTE 23 FINANZBERICHTE PSP SWISS PROPERTY GRUPPE (KONSOLIDIERT) 24 Konsolidierte Erfolgsrechnung 24 Konsolidierte Bilanz 25 Konsolidierte Geldflussrechnung 26 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis 28 Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung Allgemeine Informationen 30 Konsolidierungsgrundsätze 30 Konsolidierungsmethode 31 Konsolidierungskreis 32 Segmentberichterstattung 32 Nahe stehende Unternehmen und Personen 32 Risiko-Management 32 Kritische Schätzungen und Beurteilungen in der Rechnungslegung 35 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 36 Segmentinformationen Geschäftsjahr Segmentinformationen Geschäftsjahr Anmerkungen 44 Bericht des Konzernprüfers 70 Immobilienbewertungsbericht Wüest&Partner AG 71 Bewertung Anlageliegenschaften: Diskontierungssätze 76 PSP SWISS PROPERTY AG (HOLDING) 78 Erfolgsrechnung 78 Bilanz 79 Anhang zur Jahresrechnung Antrag des Verwaltungsrats über die Verwendung des Bilanzgewinns 85 Bericht der Revisionsstelle 87

24 24 FINANZBERICHTE PSP SWISS PROPERTY (KONSOLIDIERT) KONSOLIDIERTE ERFOLGSRECHNUNG BETRIEBSERTRAG (in CHF 1000) 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2007 ANMER- KUNG Liegenschaftsertrag Bewertungsdifferenzen der Anlageliegenschaften Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) Bilanzwert der verkauften Liegenschaften (Vorräte) Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen Übriger Ertrag aus Anteilen assoziierter Unternehmen Aktivierte Eigenleistungen Übriger Ertrag Total Betriebsertrag BETRIEBSAUFWAND Betriebsaufwand Liegenschaften Unterhalt und Renovationen Liegenschaften Personalaufwand Honorare an Dritte Betriebs- und Verwaltungsaufwand Impairment-Belastung Liegenschaften Abschreibungen Total Betriebsaufwand Betriebserfolg vor Finanzaufwand Finanzaufwand netto Betriebserfolg vor Steuern Steueraufwand Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft Reingewinn aus aufgegebenem Geschäft Reingewinn Gewinn pro Aktie in CHF aus fortgeführtem Geschäft Verwässerter Gewinn pro Aktie in CHF aus fortgeführtem Geschäft 4.87 n.a. 24 Gewinn pro Aktie in CHF aus aufgegebenem Geschäft Verwässerter Gewinn pro Aktie in CHF aus aufgegebenem Geschäft 0.08 n.a. 24 Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Jahresrechnung.

25 FINANZBERICHTE 25 KONSOLIDIERTE BILANZ AKTIVEN (in CHF 1000) 31. DEZEMBER DEZEMBER 2007 ANMER- KUNG Anlageliegenschaften Selbstgenutzte Liegenschaften Areale und Entwicklungsliegenschaften Anteile an assoziierten Unternehmen Finanzbeteiligungen Forderungen Derivative Finanzinstrumente Immaterielle Anlagen Mobile Sachanlagen Latente Steuerguthaben Total Anlagevermögen Zum Verkauf bestimmte Anlageliegenschaften Zum Verkauf bestimmte Areale und Entwicklungsliegenschaften Forderungen Aktive Rechnungsabgrenzungen Steuerguthaben Flüssige Mittel Total Umlaufvermögen Total Aktiven PASSIVEN Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Gewinnreserven Neubewertungsreserven Total Eigenkapital Finanzverbindlichkeiten Anleihen Derivative Finanzinstrumente Vorsorgeverpflichtungen Latente Steuerverpflichtungen Rückstellungen Total langfristiges Fremdkapital Finanzverbindlichkeiten Anleihen Derivative Finanzinstrumente Verpflichtungen Passive Rechnungsabgrenzungen Steuerverbindlichkeiten Rückstellungen Total kurzfristiges Fremdkapital Total Passiven Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Jahresrechnung. Zug, 27. Februar 2008, für den Verwaltungsrat: Dr. Günther Gose, Präsident, und Dr. Luciano Gabriel, Delegierter und Chief Executive Officer.

26 26 FINANZBERICHTE PSP SWISS PROPERTY (KONSOLIDIERT) KONSOLIDIERTE GELDFLUSSRECHNUNG (in CHF 1000) 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2007 ANMER- KUNG Betriebserfolg vor Finanzaufwand und Steuern Bewertungsdifferenzen der Anlageliegenschaften Aktivierung von Rent-Free-Periods Veränderung zum Verkauf bestimmte Areale und Entwicklungsliegenschaften Baukosten zum Verkauf bestimmte Areale und Entwicklungsliegenschaften Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen Dividendenzahlung von assoziierten Unternehmen Aktivierte Eigenleistungen Rückstellungsaufwand Beanspruchung Rückstellungen Impairment-Belastung Liegenschaften Veränderung Vorsorgeverpflichtungen Abschreibungen Geldfluss vor Veränderung des Nettoumlaufvermögens Veränderung Forderungen Veränderung Verpflichtungen Veränderung aktive Rechnungabgrenzungen Veränderung passive Rechnungsabgrenzungen Geldfluss nach Veränderung des Nettoumlaufvermögens Bezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Bezahlte Steuern Geldfluss aus Betriebstätigkeit Käufe von Anlageliegenschaften Wertvermehrende Investitionen Anlageliegenschaften Wertvermehrende Investitionen Selbstgenutzte Liegenschaften Baukosten Entwicklungsliegenschaften Verkäufe von Liegenschaften WTF-Akquisition (Baranteil Kaufpreis abzüglich übernommene Flüssige Mittel) n.a. 89 Kauf Finanzbeteiligungen Auszahlungen Darlehen Rückzahlungen Darlehen Käufe von Immateriellen Anlagen Käufe von Mobilen Sachanlagen Verkäufe von Mobilen Sachanlagen Geldfluss aus Investitionstätigkeit

27 FINANZBERICHTE 27 (in CHF 1000) 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2007 ANMER- KUNG Käufe von eigenen Aktien Verkäufe von eigenen Aktien Aufnahme Finanzverbindlichkeiten Rückzahlung Finanzverbindlichkeiten Emission Anleihe Emissionskosten Anleihe Rückzahlung Anleihe Nennwertrückzahlung Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Geldfluss aus Betriebstätigkeit aus nicht fortzuführendem Geschäft Veränderung Flüssige Mittel Flüssige Mittel per 1. Januar Flüssige Mittel per 31. Dezember Geldflüsse im Zusammenhang mit zum Verkauf bestimmten Liegenschaften (IAS 2) werden ab dem Berichtsjahr 2007 unter «Geldfluss aus Betriebstätigkeit» erfasst (zuvor unter «Geldfluss aus Investitions- bzw. Finanzierungstätigkeit»). Das Jahr 2006 wurde entsprechend angepasst. 2 Geldflüsse aus der Beanspruchung von Rückstellungen werden ab dem Berichtsjahr 2007 unter «Geldfluss aus Betriebstätigkeit» erfasst (zuvor unter «Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit»). Das Jahr 2006 wurde entsprechend angepasst. Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Jahresrechnung.

28 28 FINANZBERICHTE PSP SWISS PROPERTY (KONSOLIDIERT) KONSOLIDIERTER EIGENKAPITALNACHWEIS (in CHF 1000) AKTIENKAPITAL KAPITALRESERVEN 31. Dezember Veränderung Zinsabsicherungen Reingewinn Total im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0 0 Nennwertreduktion (Zahlung an Aktionäre) Handel mit eigenen Aktien Elimination Steuereffekt aus handelsrechtlichen Gewinnen auf eigenen Aktien 31. Dezember Veränderung Zinsabsicherungen Veränderung Finanzbeteiligungen Reingewinn Total im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0 0 Nennwertreduktion (Zahlung an Aktionäre) Handel mit eigenen Aktien Elimination Steuereffekt aus handelsrechtlichen Gewinnen auf eigenen Aktien 31. Dezember Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Jahresrechnung.

29 FINANZBERICHTE 29 EIGENE AKTIEN GEWINNRESERVEN NEUBEWERTUNGSRESERVEN TOTAL EIGENKAPITAL

30 30 FINANZBERICHTE PSP SWISS PROPERTY (KONSOLIDIERT) ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN JAHRESRECHNUNG 2007 ALLGEMEINE INFORMATIONEN Die PSP Swiss Property AG ist eine Publikumsgesellschaft, deren Aktien an der Schweizer Börse SWX gehandelt werden. Die PSP-Swiss-Property-Gruppe besitzt schweizweit 194 Büro- und Geschäftshäuser sowie 6 Entwicklungsareale. Die Liegenschaften befi nden sich vorab an zentralen Lagen in Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne. Per Ende 2007 beschäftigte PSP Swiss Property 82 Mitarbeitende. Der konsolidierte Jahresabschluss 2007 basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der 100-prozentigen Gruppengesellschaften per 31. Dezember Per 1. Juli 2007 wurde der Geschäftsbereich «Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden» verkauft. In Übereinstimmung mit IFRS 5 (Discontinued Operations) wurde das Geschäftsjahr 2006 entsprechend angepasst (Restatement). Die Konzernrechnung von PSP Swiss Property per 31. Dezember 2007 wurde durch den Verwaltungsrat am 27. Februar 2008 zur Veröffentlichung genehmigt. KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE GRUNDLAGEN DER RECHNUNGSLEGUNG Die Rechnungslegung der Gruppe erfolgt in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) und entspricht dem schweizerischen Gesetz sowie den Vorschriften des Kotierungsreglements und des Zusatzreglements für die Kotierung von Immobiliengesellschaften der Schweizer Börse SWX. Der konsolidierte Jahresabschluss der Gruppe basiert grundsätzlich auf dem Anschaffungswertprinzip, unter Berücksichtigung von Anpassungen, die sich aus der Neubewertung von bestimmten Vermögenswerten und Finanzinstrumenten ergeben. Die Konzernrechnung wird in Schweizer Franken erstellt (funktionale Währung und Präsentationswährung). ÄNDERUNG VON RECHNUNGSLEGUNGS- GRUNDSÄTZEN PSP Swiss Property hat im Jahr 2007 folgende geänderten oder neuen IFRS-Standards bzw. neue IFRIC-Auslegung (International Financial Reporting Interpretations Committee) eingeführt. Die Anwendung dieser Grundsätze hat sich nicht wesentlich auf die konsolidierte Jahresrechnung ausgewirkt. Sie führte hingegen zu folgenden zusätzlichen Angaben: IFRS 7, Financial Instruments Disclosures, und die damit zusammenhängende Änderung von IAS 1, Presentation of Financial Statements. Die Anwendung von IFRS 7 sowie die Änderung von IAS 1 haben insbesondere Erweiterungen im Bereich der Offenlegung im Anhang des Jahresberichts zu den Risiken und dem Risiko-Management im Bereich der Finanzinstrumente zur Folge. Ferner ergeben sich zusätzliche Offenlegungen zum Eigenkapital-Management. IFRS 7 hat keine Auswirkung auf die Klassifizierung und Bewertung der Finanzinstrumente von PSP Swiss Property. IFRIC 10, Interim Financial Reporting and Impairment. Diese Auslegung hält fest, dass eine in einer Zwischenperiode erfasste Wertminderung beim Goodwill, bei einem gehaltenen Eigenkapitalinstrument und bei einem zu Anschaffungskosten gehaltenen finanziellen Vermögenswert zu einem späteren Bilanzstichtag nicht rückgebucht werden darf. Diese Auslegung hat keine wesentliche Auswirkung auf die konsolidierte Jahresrechnung von PSP Swiss Property. Im Weiteren wendet PSP Swiss Property IAS 23 revised, Borrowing Costs (zwingend anwendbar ab 1. Januar 2009), bereits ab dem Geschäftsjahr 2007 vorzeitig an. IAS 23 revised schreibt vor, dass Fremdkapitalzinsen bei der Finanzierung von Entwicklungsobjekten sowie Renovationen von Anlageliegenschaften aktiviert und im Finanzaufwand entlastet werden. Dies entspricht der bisherigen Behandlung durch PSP Swiss Property. Zudem hat das IASB neue Standards verabschiedet, welche erst in einer Folgeperiode zwingend anwendbar sind. PSP Swiss Property verzichtet auf die vorzeitige Anwendung folgender für sie relevanten Standards: