Wohnungsmarktanalyse zum bezirklichen Wohnungsbauprogramm Bezirk Wandsbek Bericht

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1 Wohnungsmarktanalyse zum bezirklichen Wohnungsbauprogramm 2014 Bezirk Wandsbek Bericht

2 2 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis... 3 Tabellenverzeichnis Anlass und Zielstellung Wohnungsmarktentwicklung im Bezirk Wandsbek Rahmenbedingungen und gesamtstädtische Wohnungsmarktentwicklung Entwicklung der Nachfrage Einwohnerentwicklung Natürliche Bevölkerungsentwicklung und Wanderungen Alters- und Haushaltsstruktur Sozialstruktur Aktuelle Angebotssituation Wohnungsbestandsstruktur Neubautätigkeit Öffentlich geförderte Wohnungen Miet- und Kaufpreisentwicklung Perspektiven und Strategien für die Wohnungsmarktentwicklung... 52

3 3 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite 2003 bis Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung 2003 bis Abb. 3: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung 2008 bis Abb. 4: Natürliche Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Wandsbek 2008 bis Abb. 5: Wanderungen 2008 bis 2012 Bezirk Wandsbek Abb. 6: Außenwanderungen 2008 bis Abb. 7: Binnenwanderungen 2008 bis Abb. 8: Binnenwanderungen mit dem Quell- bzw. Zielort Wandsbek 2008 bis Abb. 9: Fluktuation Mobilitätskennzahl Abb. 10: Altersstruktur Abb. 11: Veränderung der Haushaltsstruktur im Bezirk Wandsbek 2009 bis Abb. 12: Haushalte nach der Zahl der Haushaltsmitglieder Abb. 13: Anteil der Haushalte mit Kindern 2012 und Entwicklung 2009 bis Abb. 14: Nachfrage im Mietwohnungssegment Abb. 15: Wichtigste Nachfragegruppen für den Wohnungsbau Abb. 16: Einkommen je Steuerpflichtigem 2007 und Entwicklung seit Abb. 17: Einwohner mit Migrationshintergrund Abb. 18: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort Abb. 19: Arbeitslose nach SGB II und SGB III 2008 und Abb. 20: Bedarfsgemeinschaften nach SGB II 2009 und Abb. 21: Wohnungsbestand nach der Zahl der Räume Abb. 22: Beurteilung der Angebotssituation in den verschiedenen Marktsegmenten.. 36 Abb. 23: Baugenehmigungen im Bezirk Wandsbek 2011 bis 1. Halbjahr Abb. 24: Baufertigstellungen 2008 bis 2012 nach Bezirken Abb. 25: Baufertigstellungen 2008 bis 2012 nach Stadtteilen Abb. 26: Baufertigstellungen nach Gebäudetypologie 2008 bis Abb. 27: Öffentlich geförderter Wohnungsbestand 2008 bis Perspektive Abb. 28: Bewilligte Wohnungen mit öffentlicher Förderung 2008 bis Abb. 29: Angebotsmieten Abb. 30: Entwicklung der Angebotsmieten 2008 bis Abb. 31: Angebotsmieten nach Wohnungsgröße 2008 bis Abb. 32: Wohnkosten-Einkommen-Relation (Index) Abb. 33: Stadtteiltypisierung... 53

4 4 Tabellenverzeichnis Tab. 1: Bevölkerungsentwicklung 2008 bis Tab. 2: Außen- und Binnenwanderung nach Altersgruppen Tab. 3: Veränderung der Altersstruktur 2008 bis Tab. 4: Haushalte Tab. 5: Faktoren für die Wahl der einzelnen Stadtteile als Wohnstandort Tab. 6: Wohnungsbestand Tab. 7: Öffentlich geförderter Wohnungsbestand 2008, 2012 und Tab. 8: Kaufpreise für Eigentumswohnungen (in Euro/m²)* Tab. 9: Kaufpreise für Einfamilienhäuser (in Euro/m²) Tab. 10: Entwicklung der Bodenrichtwerte Tab. 11: Trends der Haushaltsentwicklung... 57

5 5 1 Anlass und Zielstellung In Folge von geringen Fertigstellungszahlen in Kombination mit einem anhaltenden Zuzug von Einwohnern hat sich der Wohnungsmarkt in Hamburg in den letzten Jahren weiter angespannt. Die Folge sind steigende Mietpreise und Marktzugangsprobleme für einkommensschwächere Haushalte. Da es in der Stadt Hamburg eine starke Präferenz der Nachfrager für innerstädtische, meist durch Altbaubestand geprägte Quartiere gibt, potenzieren sich die Effekte. Ausdruck dessen ist ein überdurchschnittlich starker Anstieg der Mieten in der Kernstadt. Die Hamburger Wohnungsmarktpolitik hat auf die Situation reagiert und trägt der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt mit dem Vertrag für Hamburg Rechnung. Mit dem Vertrag für Hamburg haben sich der Senat und die sieben Hamburger Bezirke zu einer deutlichen Verstärkung des Wohnungsbaus in Hamburg verpflichtet. Ziel ist es, jährlich rund Wohnungen zu errichten. Davon sollen rund Wohnungen öffentlich gefördert und damit die Wohnraumversorgung von sozial benachteiligten Menschen deutlich verbessert werden. Der Bezirk Wandsbek hat sich als Ziel gesetzt, jährlich insgesamt Wohneinheiten zu genehmigen. Zur Konkretisierung der gesamtstädtischen Wohnungsbauziele hat Wandsbek im Jahr 2011 erstmalig ein eigenes Wohnungsbauprogramm erarbeitet. Das Wohnungsbauprogramm des Bezirks wird jährlich fortgeschrieben. Ergänzend zur Potenzialflächenanalyse wird in das Wohnungsbauprogramm erstmalig eine umfangreiche Wohnungsmarktanalyse integriert, um die Bürger und Bürgerinnen sowie potenzielle Investoren über die kleinräumige Wohnungsmarktsituation in den Stadtteilen des Bezirkes Wandsbek zu informieren. GEWOS wurde mit der Erstellung der Wohnungsmarktanalyse zum Wohnungsbauprogramm 2014 beauftragt.

6 6 2 Wohnungsmarktentwicklung im Bezirk Wandsbek Nachfolgend wird die Wohnungsmarktanalyse für den Bezirk Wandsbek dargestellt. Einleitend werden wichtige Rahmenbedingungen für die Hamburger Wohnungsmärkte dargestellt. Dabei handelt es sich um allgemein wirksame Einflussfaktoren und überregional zu beobachtende Trends. 2.1 Rahmenbedingungen und gesamtstädtische Wohnungsmarktentwicklung In den vergangenen Jahren entwickelte sich eine Renaissance der (Innen-) Städte. Vor allem der hohe Nachfragedruck auf innerstädtische Quartiere ist ein starkes Indiz für eine Verschiebung der Nachfrage zugunsten zentraler Stadtgebiete. Das in der Vergangenheit dominierende Wanderungsmuster einkommensstarker Bevölkerungsschichten in der Familiengründungsphase, die Wohnstandorte in peripheren Stadtgebieten oder im Umland gesucht haben, verliert zunehmend an Bedeutung. Die Anzahl der Haushalte, die sich für innerstädtisches Wohnen entscheiden, hat deutlich zugenommen. Die Ursachen liegen vor allem in gesellschaftlichen Veränderungen, wobei der Wegfall von Anreizen zur Suburbanisierung (z.b. Eigenheimzulage) durchaus auch eine Rolle spielt. Ein Wandel der traditionellen Familienstruktur, neue und veränderte Erwerbsformen und gestiegene Mobilitätskosten machen vor allem die innerstädtischen Wohnquartiere interessant. Dichte, Nähe, Vielfalt und infrastrukturelle Ausstattung machen die Innenstädte heute wieder für weite Teile der Bevölkerung attraktiv. Ferner ist in Hamburg der anhaltende Trend zu eher kleinen Haushalten ungebrochen. In der Konsequenz erhöht sich selbst bei einer unveränderten Einwohnerentwicklung der Wohnungsbedarf. Ursächlich für die anhaltende Verkleinerung der Haushaltsgröße ist ein Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Zum einen steigt die absolute Einwohnerzahl wie auch der Anteil älterer Menschen, die in der Regel in Ein- oder Zweipersonenhaushalten leben, kontinuierlich an. Zum anderen nimmt die Anzahl kinderreicher Familien und damit der Anteil größerer Haushalte infolge des gesellschaftlichen Strukturwandels ab. Mit den kleineren Haushalten geht auch seit Jahren ein ansteigender Wohnflächenverbrauch pro Person einher. Ein- oder Zweipersonenhaushalte beanspruchen in der Regel je Haushaltsmitglied mehr Wohnfläche als Mehrpersonenhaushalte. Verstärkt wird diese Entwicklung durch die Entscheidung älterer Menschen, in einer großen Wohnung auch nach einer Reduzierung der Zahl der Haushaltsmitglieder zu verbleiben.

7 7 Zusätzlich hat auch die Finanzkrise im Euroraum Auswirkungen auf die Entwicklung der Wohnungsmärkte. So wurde in Reaktion auf die Finanzkrise das Zinsniveau durch die Europäische Zentralbank drastisch gesenkt. Die Niedrigzinsen wirken in zweierlei Weise auf die deutschen Verbraucher und die Wohnungsmärkte. Auf der einen Seite wird durch das niedrige Zinsniveau für klassische Sparanlagen nicht das Inflationsniveau erreicht, was dazu führt, dass sich das angesparte Kapital effektiv verringert. Auf der anderen Seite ist die Aufnahme von Krediten, beispielsweise für die Finanzierung von Immobilien so günstig wie seit Jahren (vgl. Abb. 1) nicht mehr. Diese beiden Aspekte gepaart mit der Angst eines Verlustes von Kapitalvermögen treibt viele Anleger in Immobilienwerte als Alternative zum klassischen Kapitalmarkt. Darunter fallen auch viele ausländische Investoren, die damit erheblich zur Preisdynamik auf den Wohnungsmärkten beitragen. Abb. 1: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte 2003 bis 2012

8 8 Neben diesen Rahmenbedingungen ist die Wohnungsmarktentwicklung im Bezirk Wandsbek maßgeblich von der Wohnungsmarktsituation in der gesamten Freien und Hansestadt Hamburg abhängig. Die wichtigsten Entwicklungen der letzten Jahre sind nachfolgend dargestellt: Wachsende Beliebtheit innenstadtnahen Wohnens mit einem gestiegenen Nachfragedruck auf die verdichteten, urbanen Wohnstandorte. Herausforderungen in Bezug auf die alters- und behindertengerechte Gestaltung des Wohnungsbestandes sowie im Zusammenhang mit den Zielen zur Energieeinsparung und zum Klimaschutz. Gutes Investitionsklima und hohe Investitionsbereitschaft aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und eines Nachholbedarfes verbunden mit steigenden Kaufpreisen. Hohe Anforderungen an das Bauen, hohe Rohstoffpreise, allgemeine Preissteigerungen und die anziehende Baukonjunktur führten zu stark steigenden Baukosten. Anstieg der Einwohnerzahl (seit 2008: +2,2 %), insbesondere aufgrund des Zuzuges von Ausbildungs- und Arbeitsplatzsuchenden im Alter zwischen 18 und 30 Jahren, verbunden mit einer positiven natürlichen Bevölkerungsentwicklung. Nachfrageanstieg nach Wohnraum durch den Anstieg der Haushaltszahlen infolge des Einwohneranstieges und des anhaltenden Singularisierungstrends in Verbindung mit einem steigenden Wohnflächenkonsum. Anspannung des Wohnungsmarktes durch den starken Nachfrageanstieg und durch die vergleichsweise geringe Bautätigkeit innerhalb der letzten Jahre. Deutlicher Anstieg der Baugenehmigungszahlen seit dem 1. Halbjahr Vergleichsweise geringer Anteil an kleinen Wohnungen mit einem Raum bis drei Räumen (40 %) im Vergleich zum großen Anteil kleiner Haushalte (54 % Einpersonenhaushalte). Rückgang des Bestandes an öffentlich geförderten Wohnungen (-6 %) sowie weiteres Auslaufen von etwa 34 % aller geförderten Wohnungen innerhalb der nächsten fünf Jahre. Deutlicher und kontinuierlicher Anstieg des Mietpreisniveaus sowie der Kaufpreise für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser und Baugrundstücke infolge der gestiegenen Nachfrage.

9 9 2.2 Entwicklung der Nachfrage Innerhalb des ersten Abschnittes der Wohnungsmarktanalyse für den Bezirk Wandsbek wird zunächst die Bevölkerungsentwicklung insgesamt und differenziert in natürliche Bevölkerungsentwicklung und Wanderungen dargestellt. Im Abschnitt Alters- und Haushaltsstruktur wird anschließend die Wohnungsnachfrage hinsichtlich qualitativer und quantitativer Aspekte betrachtet und abschließend die Sozialstruktur im Bezirk Wandsbek skizziert. Zusammenfassung der Nachfrageentwicklung im Bezirk Wandsbek Der Bezirk verzeichnete einen Bevölkerungsanstieg, der leicht unter dem gesamtstädtischen Niveau lag. In Verbindung mit dem Trend zur Haushaltsverkleinerung - der einen Anstieg des Wohnflächenkonsums nach sich zog - führte diese Entwicklung zu einem Nachfrageanstieg, leicht unter dem der Gesamtstadt. Die Einwohnerzuwächse stehen in engem Zusammenhang mit der Neubautätigkeit. Vor allem an Standorten mit höheren Fertigstellungszahlen von Wohnungen konnten überdurchschnittliche Bevölkerungsanstiege registriert werden. Entgegen der positiven gesamtstädtischen Entwicklung verzeichnet Wandsbek eine negative natürliche Bevölkerungsentwicklung, die ihre Ursache u.a. in der Struktur des Wohnungsbestandes hat. Dies trägt dazu bei, dass die Wohnbevölkerung im Bezirk vergleichsweise alt ist. Der Bevölkerungsanstieg war damit ausschließlich von Wanderungsgewinnen, vor allem von Jüngeren zwischen 18 und 30 Jahren, abhängig. Von außerhalb Hamburgs Zuziehende fokussieren sich bei der Wohnstandortwahl vor allem auf die innerstädtischen Wohnstandorte, während Binnenwanderungen - von den 18- bis 30-Jährigen abgesehen - in Richtung peripherer Stadtbereiche verlaufen. Binnenwanderungsgewinne werden vor allem gegenüber den umliegenden Stadtteilen der Bezirke Hamburg-Nord und Hamburg-Mitte erzielt. Familien fokussieren sich stärker auf die urbanen Wohnlagen. Dies ist allerdings keine grundsätzliche Umkehr des bestehenden Wanderungsmusters, sondern eine Abschwächung durch die Tendenz zum Verbleib in der Innenstadt. Der Anteil von Einwohnern mit Migrationshintergrund ist vergleichsweise gering, allerdings gibt es teilräumlich deutliche Unterschiede. Im Zuge der guten konjunkturellen Entwicklung war ein Anstieg der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnisse zu beobachten, der sich auch in einem Rückgang der Zahl der Arbeitslosen und Bedarfsgemeinschaften niederschlug. Die Einkommen liegen auf dem Niveau der Gesamtstadt.

10 Einwohnerentwicklung Ende des Jahres 2012 hatte der Bezirk Wandsbek insgesamt Einwohner mit Haupt- und Nebenwohnsitz. Das entspricht einem Anteil von etwa 23 % der Bevölkerung der Freien und Hansestadt Hamburg ( Einwohner). Damit ist Wandsbek hinsichtlich der Einwohnerzahl der größte der sieben Bezirke. Seit dem Jahr 2008 verzeichnet der Bezirk Wandsbek einen Bevölkerungszuwachs von Personen bzw. 1,5 %. Damit liegt der Bezirk in der Einwohnerentwicklung unterhalb des gesamtstädtischen Durchschnitts von 2,2 %. Im Vergleich zur gesamtstädtischen Entwicklung wird deutlich, dass Wandsbek dem städtischen Trend folgt, allerdings auf einem niedrigeren Niveau. Dies ist zum Teil bedingt durch die Alters- und Haushaltsstrukturen (vgl. Kapitel 2.2.3) und die städtebauliche Situation mit einem hohen Anteil von Ein- und Zweifamilienhäusern (vgl. Kapitel 2.3.1). Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung 2003 bis 2012 Innerhalb des Bezirkes Wandsbek verläuft das Bevölkerungswachstum jedoch aufgrund der heterogenen Struktur des Bezirkes uneinheitlich (vgl. Abb. 3 und Tab. 1). Die wichtigsten Einflussfaktoren dafür sind die unterschiedliche Bevölkerungs- bzw. Altersstruktur, die Attraktivität der Teilräume als Wohnstandorte und insbesondere die Neubautätigkeit. Vor allem an Standorten mit größeren Flächenpotenzialen für den Wohnungsneubau konnten in den letzten Jahren überdurchschnittlich viele Einwohner gewonnen werden. Innerhalb des Bezirkes Wandsbek sind die Stadtteile Bergstedt und Tonndorf Beispiele für diese Entwicklung.

11 11 Abb. 3: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung 2008 bis 2012 Die dargestellten statistischen Gebiete mit Bevölkerungsrückgängen sind überwiegend von Grün- bzw. Waldflächen geprägt und haben nur eine geringe Zahl von Einwohnern. Tab. 1: Bevölkerungsentwicklung 2008 bis 2012 Bevölkerungsstand Veränderung 2008 bis Absolut Prozentual Bergstedt ,0% Bramfeld ,8% Duvenstedt ,6% Eilbek ,6% Farmsen-Berne ,1% Hummelsbüttel ,0% Jenfeld ,8% Lemsahl-Mellingstedt ,5% Marienthal ,0% Poppenbüttel ,2% Rahlstedt ,9% Sasel ,4% Steilshoop ,2% Tonndorf ,6% Volksdorf ,4% Wandsbek ,1% Wellingsbüttel ,2% Wohldorf-Ohlstedt ,3% Bezirk Wandsbek ,5% Hansestadt Hamburg ,2% Quelle: Statistikamt Nord

12 Natürliche Bevölkerungsentwicklung und Wanderungen Der Bevölkerungsanstieg der vergangenen Jahre im Bezirk Wandsbek ist - von wenigen Teilräumen abgesehen - ausschließlich auf Wanderungsgewinne zurückzuführen. Auf Ebene des Bezirkes ist zwischen 2008 und 2012 stets ein negativer natürlicher Saldo zu beobachten (vgl. Abb. 4). Auf gesamtstädtischer Ebene ist bezüglich der natürlichen Bevölkerungsentwicklung eine Trendumkehr festzustellen. Trotz eines Anstiegs der Geburtenzahlen auf Bezirksebene waren deutliche Sterbeüberschüsse zu verzeichnen, die auf den vergleichsweise hohen Anteil Älterer zurückzuführen sind (vgl. Kapitel 2.2.3). Der hohe Anteil von Senioren ist vor allem in den älteren Einfamilienhausgebieten zu beobachten, in denen in den nächsten Jahren ein Generationenwechsel bevorsteht. Abb. 4: Natürliche Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Wandsbek 2008 bis 2012 Die Differenz zwischen den Geburten und den Sterbefällen ist weitgehend stabil. Auffällig ist jedoch, dass die Zahl der Geburten in den letzten fünf Jahren - wenn auch nur geringfügig - konstant angestiegen ist. Im Durchschnitt der letzten Jahre wurden Kinder geboren. Dem gegenüber starben jährlich durchschnittlich Einwohner. Die höchsten Geburtendefizite sind in den Stadtteilen Marienthal, Poppenbüttel und Wellingsbüttel zu verzeichnen.

13 13 Dem gegenüber sind zwischen 2008 bis 2012 konstant positive Wanderungssalden zu verzeichnen (vgl. Abb. 5). Diese tragen damit maßgeblich die insgesamt positive Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Wandsbek. Die durchschnittliche Zahl der jährlich zuziehenden Personen in den letzten fünf Jahren liegt bei Personen. Die Zahl der Fortzüge beträgt dem gegenüber durchschnittlich Personen. Daraus ergibt sich ein durchschnittlicher Wanderungsüberschuss von (2008 bis 2012). Die Salden der Jahre 2008 und 2009 sind von einer Melderegisterbereinigung beeinflusst, die die Zahl der registrierten Fortzüge erhöhte. Von diesen Jahren abgesehen ist die Zahl der Fortzüge weitgehend stabil. Die Zahl der Zuzüge hat sich im Betrachtungszeitraum um etwa Personen erhöht und so zur positiven Einwohnerentwicklung beigetragen. Das wanderungsbedingte Bevölkerungswachstum verläuft allerdings weder altersstrukturell noch räumlich betrachtet homogen. Generell und so auch im Bezirk Wandsbek sind die Wanderungsbewegungen (Binnen- und Außenwanderungen 1 ) am stärksten von den Altersgruppen zwischen 18 und 45 Jahren geprägt. Abb. 5: Wanderungen 2008 bis 2012 Bezirk Wandsbek 1 Außenwanderungen sind Zu- und Fortzüge über die Stadtgrenze der Freien und Hansestadt Hamburg hinaus. Binnenwanderungen sind Zu- und Fortzüge über die Stadtteilgrenze innerhalb der Freien und Hansestadt Hamburg. Dazu gehören auch Wanderungen innerhalb des Bezirkes Wandsbek.

14 14 Getragen wird der insgesamt positive Wanderungssaldo zwischen 2008 und 2012 insbesondere durch die Altersgruppe der 18- bis 30-Jährigen, die ausbildungs- und arbeitsplatzbedingt von außerhalb Hamburgs zuziehen. In dieser Altersgruppe sind Bevölkerungsgewinne in größerem Umfang entstanden. Wanderungsgewinne waren darüber hinaus bei Kindern und Jugendlichen (unter 18-Jährige) und bei den 30 bis 45 Jährigen zu beobachten. Dies spricht für die Attraktivität des Bezirkes für Familien. Diese finden in Wandsbek in größerem Umfang die Möglichkeit vor ein Einfamilienhaus zu erwerben und im Wohneigentum zu leben. Wanderungsverluste gab es ausschließlich bei den über 64-Jährigen. Bei der Differenzierung der Wanderungsbewegungen zwischen 2008 bis 2012 nach Außen- und Binnenwanderungen wird deutlich, dass diese zwar in ähnlich hohem Umfang zu den beschriebenen Wanderungsgewinnen beitragen, aber in der Intensität, den Altersgruppen und der räumlichen Ausprägung stark variieren. Tab. 2: Außen- und Binnenwanderung nach Altersgruppen 2012 Außenwanderung Binnenwanderung Zuzüge Fortzüge Saldo Zuzüge Fortzüge Saldo bis 6 Jahre bis 18 Jahre bis 30 Jahre bis 45 Jahre bis 65 Jahre bis 80 Jahre Jahre und älter Insgesamt Quelle: Statistikamt Nord Außenwanderungen Räumlich betrachtet profitieren insbesondere die innenstadtnahen Stadtteile des Bezirkes Wandsbek von Außenwanderungen. Generell ist zu beobachten, dass die von außerhalb Hamburgs Zuziehenden die Nähe zur Innenstadt und die verdichteten Quartiere suchen und damit in diesen Lagen den höchsten Nachfragedruck nach Wohnraum erzeugen. Dies schlägt sich insbesondere in den Stadtteilen Eilbek und Wandsbek, aber auch in den umliegenden Stadtbereichen des Bezirkes Wandsbek in einem positiven Außenwanderungssaldo nieder. Die peripheren Stadtbereiche können keine oder nur in geringem Umfang Außenwanderungsgewinne verzeichnen. Bei den Außenwanderungen unter 18-Jähriger konnten fast ausschließlich die Stadtteile im Norden des Bezirkes einen positiven Saldo verzeichnen. Die südlich gelegeneren Stadtteile weisen einen negativen Saldo auf (vgl. Anhang 21). Insgesamt ist der Saldo dieser beiden Altersgruppen etwa ausgeglichen.

15 15 Abb. 6: Außenwanderungen 2008 bis 2012 Die höchsten Zu- und Fortzugszahlen sind in der Gruppe der 18- bis 30-Jährigen zu beobachten. Die Wanderungsbewegungen dieses Personenkreises, die ausbildungsund arbeitsplatzbedingt nach Hamburg zuziehen, sind stark auf die innenstadtnahen Wohnstandorte ausgerichtet. Davon profitieren vor allem Wandsbek und Eilbek sowie in geringem Umfang auch die Stadtteile Bramfeld, Jenfeld und Rahlstedt (vgl. Anhang 22). In der Altersgruppe zwischen 30 und 45 Jahren verzeichnet der Bezirk Außenwanderungsverluste. Leichte Gewinne verzeichnen lediglich Stadtteile im Norden des Bezirkes Wandsbek (vgl. Anhang 23). Ursächlich ist die weiterhin bestehende Präferenz von Familien zum Wohnen an eher periphereren Wohnstandorten und den damit verbundenen Möglichkeiten ein Einfamilienhaus zu erwerben und Wohneigentum zu bilden. Bei den Personen, die 45 Jahre und älter sind, ist - von wenigen Teilräumen abgesehen - ein negativer Saldo zu verzeichnen. Dies ist allerdings keine Entwicklung, die ausschließlich im Bezirk Wandsbek, sondern mit wenigen Ausnahmen in allen Stadtbereichen Hamburgs zu beobachten ist (vgl. Anhänge 24 und 25). Statistisch kann die vielfach benannte Reurbanisierung Älterer (über 65-Jährige) damit bisher nicht abgebildet werden.

16 16 Binnenwanderungen In stärkerem Maße als bei den Außenwanderungen konnte der Bezirk Wandsbek innerhalb der vergangenen fünf Jahre von Binnenwanderungen profitieren. Während Außenwanderungen stärker nach innen gerichtet sind, verlaufen Binnenwanderungsströme in Richtung der peripheren Wohnstandorte. Davon profitiert der Bezirk Wandsbek in besonderem Maße. Die größten Überschüsse verzeichnen die nördlichen und östlichen Stadtteile des Bezirkes. Dem gegenüber gab es zwischen 2008 und 2012 Binnenwanderungsverluste in den innenstadtnahen Lagen (vgl. Abb. 7). Abb. 7: Binnenwanderungen 2008 bis 2012 Die größte Gruppe, die innerhalb Hamburgs nach Wandsbek zuzog, sind Familien, darauf deuten die Wanderungsgewinne bei den Altersgruppen der unter 18-Jährigen bzw. bei den 30- bis 45-Jährigen hin. Dies schlägt sich am stärksten in den Stadtteilen im Norden und Osten des Bezirkes nieder (vgl. Anhang 26 und 28). Die Altersgruppe in der Haushaltsgründungsphase zwischen 18 und 30 Jahren fokussiert sich bei der Wohnstandortwahl hingegen stärker in Richtung der innenstadtnahen Lagen. Diese sind im Bezirk weniger vorhanden. Daher verzeichnet Wandsbek in dieser Altersgruppe zwischen 2008 und 2012 Wanderungsverluste (vgl. Anhang 27).

17 17 Die Binnenwanderungsbewegungen der Altersgruppen 45 Jahre und älter verliefen räumlich betrachtet weniger homogen und fanden nur in geringerem Umfang statt. Auch in diesen Altersgruppen ist die Wanderungsbewegung eher nach außen gerichtet (vgl. Anhang 29 und 30). Die Betrachtung der Binnenwanderungen hinsichtlich der Quell- und Zielstadtteile (vgl. Abb. 8) zeigt, dass Gewinne insbesondere aus den angrenzenden Stadtbereichen der Bezirke Hamburg-Mitte, Hamburg-Nord und Eimbüttel generiert werden. Verluste gab es vor allem gegenüber Altona-Altstadt, Bergedorf, HafenCity, Kirchwerder, Lohbrügge und Neugraben-Fischbek. Abb. 8: Binnenwanderungen mit dem Quell- bzw. Zielort Wandsbek 2008 bis 2012 Eine Kenngröße für die Beurteilung der Wohnungsmarktsituation ist die Fluktuation. Diese Angabe beziffert, wie viele Einwohner sich an Wanderungsbewegungen beteiligen. Die Fluktuation wird nachfolgend in Form einer Mobilitätskennzahl dargestellt. Sie setzt die Zahl der Zu- und Fortzüge ins Verhältnis zu den Einwohnern.

18 18 Danach ist für den Bezirk Wandsbek eine vergleichsweise geringe Fluktuation charakteristisch. Nur etwa 83 von Einwohnern bzw. ca. 8 % der Bevölkerung zogen im Jahr 2012 um, während sich in Hamburg durchschnittlich 10 % der Einwohner an Umzügen beteiligte. Ursächlich für die niedrige Fluktuationsquote ist insbesondere ein hoher Anteil von Wohneigentum. Stadtteile, die stärker durch Mietwohnungsbestände geprägt sind, weisen eine höhere Fluktuation auf. In Wandsbek trifft dies am stärksten auf die Stadtteile Eilbek, Marienthal, Tonndorf und Wandsbek zu. Abb. 9: Fluktuation Mobilitätskennzahl

19 Alters- und Haushaltsstruktur Die beschriebene natürliche Bevölkerungsentwicklung und die altersspezifischen Wanderungsmuster schlagen sich auch in der Alters- und Haushaltsstruktur im Bezirk Wandsbek und in den einzelnen Stadtteilen nieder. Der Bezirk Wandsbek weist eine insgesamt etwas ältere Bevölkerung als die Gesamtstadt auf. Vor allem die über 64-Jährigen sind im Bezirk Wandsbek in stärkerem Maße als auf gesamtstädtischer Ebene vertreten (+3 %-Punkte). Eine vergleichsweise junge Wohnbevölkerung (Anteil der bis 45-Jährigen) weist lediglich der Stadtteil Eilbek auf. Abb. 10: Altersstruktur 2012 Im Vergleich der letzten fünf Jahre ist die Zahl der Kinder und Jugendlichen in gleichem Umfang gestiegen wie in Hamburg insgesamt (vgl. Tab. 3). Zurückzuführen ist dies auf die starken wanderungsbedingten Zuwächse von Einwohnern bis 6 Jahren in Bergstedt, Eilbek, Marienthal, Tonndorf und Wandsbek. In Duvenstedt, Jenfeld, Rahlstedt, Sasel, Steilshoop und Wohldorf-Ohlstedt ist eine weitgehende Stagnation bzw. Rückgang dieser Altersgruppe zu beobachten.

20 20 Größere Veränderungen sind vor allem bei der Gruppe der 30- bis 45-Jährigen festzustellen. Deren Anteil ging zwischen 2008 und 2012 mit 6 % deutlich stärker zurück als in der Gesamtstadt (-1 %). Diese Entwicklung findet verstärkt in den Quartieren mit einem hohen Einfamilienhausanteil statt. Die Fluktuation in diesen Wohnungsbeständen ist vergleichsweise gering, was dazu führt, dass die Bevölkerung insgesamt älter wird. Starke Zuwächse sind auch bei den Menschen, die 80 Jahre und älter sind, zu verzeichnen. Der Zuwachs der letztgenannten Gruppe lag bei 6 % (Hamburg +2 %). Abgesehen von Eilbek, Marienthal, Volksdorf und Wandsbek verzeichnen alle Stadtteile einen Anstieg oberhalb des gesamtstädtischen Niveaus. Ursächlich ist vor allem der große Bestand von Einfamilienhäusern aus den 1950er und 1960er Jahren, in denen Großteils noch Ersteigentümer leben. In diesen Quartieren deutet sich in den nächsten Jahren ein Generationenwechsel an. Tab. 3: Veränderung der Altersstruktur 2008 bis bis 5 Jahre 6 bis 17 Jahre 18 bis 29 Jahre 30 bis 44 Jahre 45 bis 64 Jahre 65 bis 79 Jahre 80 Jahre u.ä. Bergstedt +20% +10% -1% -4% +15% ±0% +11% Bramfeld +5% -4% -1% -6% +8% -2% +10% Duvenstedt -7% -5% +16% -23% +25% -3% +22% Eilbek +23% +4% +6% +4% +7% -10% -17% Farmsen-Berne +2% -3% -3% -6% +8% -2% +4% Hummelsbüttel +2% ±0% -8% -5% +1% +10% +15% Jenfeld ±0% -1% -7% -1% +3% -4% +13% Lemsahl-Mellingstedt +6% -9% -6% -12% +6% +13% +16% Marienthal +15% +11% +4% +3% +8% -2% -6% Poppenbüttel +4% +6% -2% -10% +5% +8% +3% Rahlstedt ±0% ±0% ±0% -8% +8% ±0% +10% Sasel +1% +9% +1% -11% +7% +4% +7% Steilshoop -6% +3% -5% -2% +1% +7% +8% Tonndorf +15% +12% +9% -2% +8% -1% +16% Volksdorf -7% +4% -1% -16% +11% +7% +2% Wandsbek +17% ±0% +5% +1% +4% -6% ±0% Wellingsbüttel +2% +15% +5% -5% +4% +11% +7% Wohldorf-Ohlstedt -7% -1% +1% -15% +9% +5% +13% Bezirk Wandsbek +4% +1% ±0% -6% +7% +1% +6% Hansestadt Hamburg +4% +1% +1% -2% +8% +1% +2% Quelle: Statistikamt Nord

21 21 Die wichtigste Kenngröße für die Nachfrage nach Wohnraum ist allerdings nicht die Bevölkerungs-, sondern die Haushaltsentwicklung und Haushaltsstruktur. Im Jahr 2012 betrug die Zahl der Haushalte 2 im Bezirk Wandsbek Das entspricht einem Anstieg von Haushalten bzw. 4,1 % seit dem Jahr Damit stieg auch in Wandsbek die Zahl der Haushalte deutlich stärker als die Zahl der Einwohner (+1,5 %). Abb. 11: Veränderung der Haushaltsstruktur im Bezirk Wandsbek 2009 bis 2012 Neben dem wanderungsbedingten Nachfrageanstieg ist dieser Zuwachs vor allem auf eine Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße zurückzuführen. In der Freien und Hansestadt Hamburg waren im Jahr % aller Haushalte Singlehaushalte, in Wandsbek sind es nur etwa 48 % der Haushalte. Der Anteil hat sich analog zum gesamtstädtischen Trend um 2,6 % erhöht. Dem gegenüber ist jedoch ein relativ starker Rückgang bei Zwei- (-1,4 %-Punkte) und Mehrpersonenhaushalten (-1,2 %-Punkte) zu verzeichnen. 2 Die Angaben zur Anzahl und Struktur der Haushalte basieren auf rechnerisch ermittelten Schätzungen, bei denen Einwohner bestimmten Haushaltstypen zugeordnet werden. Datengrundlage ist ein anonymer Melderegisterauszug. Neben den See- und Binnenschiffern sind auch Personen in Gemeinschaftsunterkünften nicht inbegriffen, da es sich nicht um Privathaushalte handelt. Einwohner mit Nebenwohnsitz sind in das Verfahren einbezogen worden. Die Freie und Hansestadt Hamburg verwendet das HHGen-Verfahren der deutschen Städtestatistik. Dieses ermöglicht trotz einiger Unschärfen im Verfahren eine realitätsnahe Beschreibung der Anzahl und der Struktur von Haushalten. Ein Abgleich mit den Mikrozensusergebnissen ergab eine weitgehend Deckungsgleichheit. (Quelle: Statistikamt Nord)

22 22 Abb. 12: Haushalte nach der Zahl der Haushaltsmitglieder 2012 Ursächlich für die Singularisierungstendenz ist ein Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Zum einen steigt die absolute Anzahl wie auch der Anteil älterer Menschen, welche in der Regel in Ein- oder Zweipersonenhaushalten leben, kontinuierlich an. Zum anderen nimmt die Anzahl kinderreicher Familien infolge des gesellschaftlichen Strukturwandels ab. Infolge dessen nimmt der Anteil größerer Haushalte ab. Mit der höheren Zahl kleiner Haushalte geht ein ansteigender Wohnflächenverbrauch pro Person einher. Ein- oder Zweipersonenhaushalte beanspruchen in der Regel je Haushaltsmitglied mehr Wohnfläche als Mehrpersonenhaushalte. Verstärkt wird diese Entwicklung durch die Entscheidung, in einer großflächigen Wohnung auch nach Verkleinerung des Haushaltes - durch Auszüge oder Sterbefälle - zu verbleiben (vgl. Kapitel 2.3.1). Die Haushalte mit Kindern sind in absoluten Zahlen seit 2009 um 643 Haushalte gestiegen. Diese Entwicklung entspricht einem Zuwachs von 1,5 % (Hamburg: 1,8 %). Der Anteil an allen Haushalten hat zwischen 2009 und 2012 allerdings abgenommen betrug die Zahl der Haushalte mit Kindern im Bezirk Wandsbek bzw. 19 % aller Haushalte im Bezirk Wandsbek. Damit ist der Anteil im Vergleich zur Gesamtstadt etwa 2 %-Punkte höher (vgl. Tab. 4). Tendenziell nimmt der Anteil von Haushalten mit mehr als zwei Kindern leicht ab.

23 23 Tab. 4: Haushalte 2012 Anzahl der Haushalte Durchschnittliche Haushaltsgröße Singlehaushalte Haushalte mit Kindern Bergstedt ,21 35% 28% Bramfeld ,78 52% 16% Duvenstedt ,50 28% 34% Eilbek ,51 67% 11% Farmsen-Berne ,93 46% 21% Hummelsbüttel ,01 41% 21% Jenfeld ,00 47% 22% Lemsahl-Mellingstedt ,38 27% 27% Marienthal ,79 52% 16% Poppenbüttel ,03 40% 19% Rahlstedt ,95 45% 21% Sasel ,16 36% 24% Steilshoop ,04 45% 23% Tonndorf ,81 53% 18% Volksdorf ,19 37% 26% Wandsbek ,61 61% 13% Wellingsbüttel ,04 41% 21% Wohldorf-Ohlstedt ,31 31% 27% Wandsbek ,91 47% 19% Hansestadt Hamburg ,79 54% 17% Quelle: Statistikamt Nord In den vergangenen Jahren ist wieder eine stärkere Fokussierung von Familien auf die innerstädtischen Wohnstandorte zu beobachten (vgl. Abb. 13). Während die Wanderungsbewegungen eine Präferenz für peripherere Wohnlagen nahelegt, zeigt sich in der kleinräumigen Analyse in vielen zentrumsnahen Stadtteilen ein Anstieg der Haushalte mit Kindern. Das spricht weniger für eine grundsätzliche Umkehr des vorherrschenden Wanderungsmusters, als viel mehr für eine Abschwächung des Wanderungsmusters durch die Tendenz zum Verbleib in der Innenstadt in der Familiengründungsphase. Allerdings handelt es sich bei den Familien überwiegend um Haushalte mit einem Kind. In Teilen korreliert das Verhältnis von kleinen und großen Haushalten auch mit der Wohnungsbestandsstruktur bzw. der vorherrschenden Gebäudetypologie. Stadtteile, die überwiegend von kleinen Haushalten geprägt sind, weisen beim Wohnungsbestand in stärkerem Maße Wohneinheiten mit ein bis drei Räumen im Geschosswohnungsbau auf. Mehrpersonenhaushalte sind auf größere Wohnungen angewiesen, welche in den periphereren Stadtteilen Wandsbeks in größerem Umfang vorzufinden sind.

24 24 Abb. 13: Anteil der Haushalte mit Kindern 2012 und Entwicklung 2009 bis 2012 Nachfragedruck und Faktoren der Wohnstandortwahl Abb. 15 stellt die Anzahl der Gesuche 3 auf Stadtteilebene dar. Auf dieser Grundlage lassen sich Stadtteile mit einem geringen bzw. hohen Nachfragedruck abbilden. Dabei wird deutlich, dass die Wohnungssuche insbesondere auf die innenstadtnahen Standorte ausgerichtet ist, diese aber zunehmend auch auf die umliegenden Stadtbereiche ausstrahlt. Im Bezirk Wandsbek sind insbesondere die Stadtteile Eilbek und Wandsbek von einem hohen Nachfragedruck gekennzeichnet. In Richtung der eher periphereren Wohnlagen nimmt der Nachfragedruck deutlich ab. 3 Im Rahmen der Analyse wurden Nachfragedaten (Gesuche) vom Portal Immobilienscout24 verwendet, um beispielsweise die räumlichen Präferenzen der Wohnungssuchenden herauszuarbeiten

25 25 Abb. 14: Nachfrage im Mietwohnungssegment 2012 Im Rahmen der Wohnungsmarktanalyse wurden Hamburger Wohnungsmarktakteure in einer onlinegestützten Befragung (Wohnungsmarktbarometer 4 ) zur Situation auf den Wohnungsmärkten befragt. Ein Themenbereich der Befragung waren die wichtigsten Faktoren für die Wahl des Wohnstandortes. Für die innenstadtnahen Wohnstandorte spricht nach Aussage der Experten vor allem die Lage in der Stadt. In Wandsbek betrifft dies die Stadtteile Eilbek, Marienthal, Wandsbek aber auch Bramfeld. Ein weiteres wichtiges Kriterium ist das Image des Stadtteils. Ein gutes Image wird von den Experten vor allem den einfamilienhausgeprägten Stadtteilen im Norden des Bezirkes sowie Marienthal bescheinigt. Ein weniger gutes Image des Stadtteils führt auf der anderen Seite häufig dazu, dass diese weniger stark oder nur von einem kleineren Personenkreis nachgefragt werden. Diese Stadtteile werden vor allem aufgrund des guten Preis-Leistungs-Verhältnisses nachgefragt. 4 Innerhalb des Wohnungsmarktbarometers wurden mehr als 750 Wohnungsmarktakteure in der Freien und Hansestadt Hamburg befragt. Von den etwa 250 Antwortenden, entfielen 32 Fragebögen auf den Bezirk Wandsbek. Folgende Akteursgruppen waren unter den Antwortenden für den Bezirk Wandsbek: SAGA GWG und Genossenschaften (28 %), Senats-, Bezirksverwaltung, Öffentliche Hand (20 %), Hausverwaltungen, Haus- und Grundeigentümer und deren Verbände (16 %), Makler und deren Verbände (12 %), Freie Wohnungsunternehmen und deren Verbände (8 %), Sonstige (16 %).

26 26 Tab. 5: Wichtigste Faktoren für die Wahl der einzelnen Stadtteile als Wohnstandort Lage in der Stadt Wohnungsangebot insgesamt Wohnumfeld insgesamt Preis-Leistungs- Verhältnis ÖPVN Anbindung Soziale Infrastruktur Image Freizeit- und Gastronomie-angebot Einzelhandelsangebot Bergstedt 4% 4% 36% 16% 0% 16% 24% 0% 0% Bramfeld 18% 32% 14% 29% 4% 0% 0% 0% 4% Duvenstedt 4% 4% 33% 11% 0% 22% 26% 0% 0% Eilbek 26% 13% 6% 16% 19% 3% 3% 6% 6% Farmsen-Berne 4% 29% 11% 36% 21% 0% 0% 0% 0% Hummelsbüttel 0% 12% 29% 35% 0% 12% 12% 0% 0% Jenfeld 0% 29% 0% 57% 5% 5% 0% 5% 0% Lemsahl-Mellingstedt 5% 5% 32% 14% 0% 14% 27% 5% 0% Marienthal 21% 7% 25% 11% 7% 0% 29% 0% 0% Poppenbüttel 3% 12% 21% 12% 9% 9% 18% 6% 12% Rahlstedt 0% 29% 8% 33% 13% 8% 0% 4% 4% Sasel 4% 4% 32% 14% 0% 21% 25% 0% 0% Steilshoop 0% 25% 0% 75% 0% 0% 0% 0% 0% Tonndorf 0% 6% 17% 44% 17% 6% 0% 6% 6% Volksdorf 9% 3% 23% 9% 11% 11% 23% 6% 6% Wandsbek 17% 11% 8% 19% 22% 6% 3% 6% 8% Wellingsbüttel 13% 3% 20% 7% 10% 10% 33% 3% 0% Wohldorf-Ohlstedt 4% 7% 30% 11% 7% 11% 26% 4% 0% Quelle: Wohnungsmarktbarometer Innerhalb des Barometers wurden die Experten auch um ihre Meinung in Bezug auf die stärksten Nachfragegruppen nach Wohnraum im Bezirk Wandsbek gebeten. Stadtteilübergreifend - sind nach Meinung der befragten Personen - Paarhaushalte und Familien die wichtigsten Nachfrager. Ausnahmen bilden die stark nachgefragten Stadtteile Eilbek und Wandsbek. Dort fragen nach Angaben der Experten vor allem Starter und Studenten sowie Singlehaushalte Wohnraum nach (vgl. Abb. 15).

27 27 Abb. 15: Wichtigste Nachfragegruppen für den Wohnungsbau

28 Sozialstruktur Als Basis für die Analyse der Einkommensstruktur liegen derzeit lediglich die Daten aus der Lohn- und Einkommensteuerstatistik für die Jahre 2004 und 2007 vor. Dargestellt wird jeweils der Gesamtbetrag aller Einkünfte je Lohn- und Einkommenssteuerpflichtigem für das Jahr 2007 sowie die Entwicklung seit Danach lag das Einkommen je Steuerpflichtigem in Hamburg im Jahr 2007 bei Euro. Das entspricht im Vergleich zum Jahr 2004 ( Euro) einem Anstieg von etwa 10,4 %. Im Bezirk Wandsbek lag das Einkommen 2012 mit Euro leicht oberhalb des gesamtstädtischen Durchschnitts. Die Entwicklung seit 2004 fiel allerdings weniger dynamisch aus als auf gesamtstädtischer Ebene. Auffällig ist, dass die Bewohner aller Stadtteile - von Jenfeld und Steilshoop abgesehen - einen Anstieg der Einkommen verzeichneten. Zudem waren zwischen 2004 und 2007 überdurchschnittlich hohe Zuwächse der Einkommen vor allem in den Stadtteilen zu beobachten, die bereits ein überdurchschnittlich hohes Ausgangsniveau aufwiesen. Stadtteile mit einem vergleichsweise niedrigen Durchschnittseinkommen verzeichneten im Betrachtungszeitraum Einkommensrückgänge oder einen unterdurchschnittlichen Einkommenszuwachs. In Relation zur Inflation entspricht dies einer Stagnation bzw. einem Rückgang der Einkommen. Das spricht dafür, dass Segregationstendenzen eher zu- als abnehmen. Besondere Relevanz erhält diese Entwicklung vor dem Hintergrund des steigenden Mietniveaus (vgl. Kapitel 2.3.4). Abb. 16: Einkommen je Steuerpflichtigem 2007 und Entwicklung seit 2004

29 29 Ende des Jahres 2012 lebten im Bezirk Wandsbek Personen ausländischer Herkunft. Bezogen auf die Einwohnerzahl ist der Ausländeranteil mit etwa 10 % vergleichsweise gering. In Hamburg lag er im Jahr 2012 bei ca. 15 %. Die Zahl der Einwohner mit Migrationshintergrund 5 ist mehr als doppelt so hoch wie die der Bevölkerung ausländischer Herkunft waren bzw. 24 % der Einwohner des Bezirkes Wandsbek Menschen mit Migrationshintergrund. Im gesamtstädtischen Durchschnitt lag dieser Wert bei ca. 30 %. Eine vergleichsweise starke Konzentration von Bewohnern ausländischer Herkunft bzw. mit Migrationshintergrund auf oder oberhalb des gesamtstädtischen Niveaus gibt es insbesondere in den Stadtteilen Jenfeld und Steilshoop (vgl. Abb. 17). Abb. 17: Einwohner mit Migrationshintergrund Zu den Menschen mit Migrationshintergrund zählen "alle nach 1949 auf das heutige Gebiet der Bundesrepublik Deutschland Zugewanderten, sowie alle in Deutschland geborenen Ausländer und alle in Deutschland als Deutsche Geborenen mit zumindest einem zugewanderten oder als Ausländer in Deutschland geborenen Elternteil". (Quelle: Statistisches Bundesamt)

30 30 Im Zuge der guten konjunkturellen Entwicklung hat sich der Anteil von sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in den letzten Jahren spürbar erhöht. Ende des Jahres 2012 waren bzw. 54 % der 18- bis 65-Jährigen, die im Bezirk Wandsbek wohnten, sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Dieser Wert liegt 1 %-Punkt höher als im Hamburger Durchschnitt und etwa 3 %-Punkte höher als noch im Jahr Damit gingen Personen mehr einer sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung nach als noch Insgesamt folgt die Beschäftigung im Bezirk Wandsbek der positiven Gesamtentwicklung der Freien und Hansestadt Hamburg. Abb. 18: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort (Anteil an den Einwohnern zwischen 18 und 65 Jahren) Ebenso ging die Zahl der Arbeitslosen (SGB II und SGB III) leicht zurück. Ende 2012 waren Einwohner des Bezirkes Wandsbek ohne Beschäftigungsverhältnis, was einem Anteil von 5,2 % der Einwohner zwischen 18 und 65 Jahren entspricht. Das sind 310 Arbeitslose weniger als noch Dies entspricht einem Rückgang von 2,3 %. Im Durchschnitt Hamburgs waren etwa 5,7 % der Einwohner im arbeitsfähigen Alter ohne Beschäftigung. Stadtteile, die nicht vom gesamtstädtischen Trend profitieren konnten, sind Bergstedt, Lemsahl-Mellingstedt, Marienthal, Poppenbüttel, Sasel, Volksdorf, Wellingsbüttel und Wohldorf-Ohlstedt. Allerdings weisen alle genannten Stadtteile eine Quote deutlich unterhalb des Durchschnitts auf. Von den Stadtteilen mit einem überdurchschnittlich hohen Arbeitslosenanteil hat sich einzig in Steilshoop und Jenfeld der Anteil der Arbeitslosen nicht verringert.

31 31 Abb. 19: Arbeitslose nach SGB II und SGB III 2008 und 2012 (Anteil an allen Einwohnern zwischen 18 und 65 Jahren) Auch die Zahl der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II ist zwischen 2009 und 2012 rückläufig. Eine Bedarfsgemeinschaft kann aus einer oder mehreren Personen bestehen, von denen zumindest eine erwerbsfähig und arbeitslos ist, und bezeichnet laut Bundesagentur für Arbeit Personen, die im selben Haushalt leben und gemeinsam wirtschaften gab es im Bezirk Wandsbek Bedarfsgemeinschaften, was etwa 9,2 % aller Haushalte entspricht. Gegenüber 2009 ist ein Rückgang von 968 Bedarfsgemeinschaften bzw. 4,6 % zu verzeichnen. Die höchsten Anteile von Bedarfsgemeinschaften sind ebenfalls in den Stadtteilen Jenfeld und Steilshoop zu beobachten. Die geringsten Anteile weisen die Stadtteile im Nordosten des Bezirkes auf. Ein ähnliches Bild ergibt sich auch bei den Wohngeldempfängerhaushalten. Deren Anteil an allen Haushalten ist allerdings deutlich geringer als von Bedarfsgemeinschaften (vgl. Anhang 35). Während die Zahlung der Kosten der Unterkunft im Rahmen von Transferleistungen nach SGB II zur Herstellung der Wohnkaufkraft dient, ist das Wohngeld als monetäres Instrument der Subjektförderung darauf ausgerichtet, die Kaufkraft von Niedrigeinkommensbeziehern zu erhöhen und so eine angemessene Wohnraumversorgung zu ermöglichen.

32 Abb. 20: Bedarfsgemeinschaften nach SGB II 2009 und 2012 (Anteil an allen Haushalten) 32

33 Aktuelle Angebotssituation Im nächsten Kapitel wird der beschriebenen Nachfragesituation im Bezirk Wandsbek die Angebotsseite gegenüber gestellt. Abgebildet werden innerhalb dieses Abschnittes die Neubautätigkeit der vergangenen Jahre, die Struktur des Wohnungsbestandes, der öffentlich geförderte Wohnungsbestand sowie die aus der Angebots- und Nachfragerelation resultierende Entwicklung der Miet- und Kaufpreise. Kurzfassung Der Wohnungsbestand im Bezirk Wandsbek ist überdurchschnittlich stark durch Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Diese Gebäudetypen konzentrieren sich vor allem in der äußeren Stadt. Die innenstadtnahen Lagen sind stärker durch Mietwohnungsbestände im Geschosswohnungsbau gekennzeichnet. Der Nachfrageanstieg in Verbindung mit einer vergleichsweise niedrigen Bautätigkeit der vergangenen Jahre führte in einigen Wohnungsmarktsegmenten zu Nachfrageüberhängen. Im Bezirk Wandsbek ist vor allem das Einfamilienhaussegment (Miete und Eigentum) betroffen. Für Mietwohnungen gibt es bezogen auf die Nachfrage ein zu geringes Angebot im unteren Preissegment sowie bei öffentlich geförderten und barrierearmen Wohnungen. Nach Ende des letzten Wohnungsbaubooms war die Neubautätigkeit relativ verhalten. Seit dem Jahr 2011 kann wieder ein Anstieg der Baugenehmigungszahlen verzeichnet werden. Im Bezirk Wandsbek ist die Neubautätigkeit vergleichsweise stark auf das Einfamilienhaussegment ausgerichtet. Der Wohnungsneubau der vergangenen Jahre konnte die steigende Nachfrage nicht befriedigen. In der Folge stiegen die Mietpreise in der Freien und Hansestadt Hamburg deutlich an. Auch im Bezirk Wandsbek war ein Preisanstieg zu verzeichnen. Dieser lag allerdings unter dem gesamtstädtischen Niveau. Das Mietniveau ist vergleichsweise moderat. Die höchsten Mieten müssen für kleine (bis 40 m²) und große Wohnungen (100 m² und mehr) bezahlt werden. Der Nachfrageanstieg führte darüber hinaus zu einem Anstieg der Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Befördert durch den Nachholbedarf im Wohnungsbau und dem Anziehen der Baukonjunktur ist auch ein Anstieg der Preise für unbebaute Grundstücke zu beobachten. Infolge niedrigerer Fertigstellungen von öffentlich geförderten Wohnungen im Vergleich zu den Hochzeiten des sozialen Wohnungsbaus ging der Bestand an gebundenen Wohnungen in den letzten Jahren zurück.

34 Wohnungsbestandsstruktur In der Freien und Hansestadt Hamburg betrug die Zahl der Wohnungen im Jahr Wohneinheiten, etwa 75 % davon entfallen auf Mietwohnungen. Mehr als 78 % der Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern und ca. 21 % in Ein- und Zweifamilienhäusern. Letztere konzentrieren sich vor allem in den äußeren Stadtteilen. Im Bezirk Wandsbek gab es im Jahr Wohnungen, das entspricht ca. 23 % aller Wohnungen in der Freien und Hansestadt Hamburg. Der Anteil von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern am gesamten Bestand betrug im Durchschnitt 33 % und ist damit 12 %-Punkte höher als in der Gesamtstadt. Daraus resultiert ein niedrigerer Anteil von Mietwohnungen am Wohnungsbestand als in Hamburg insgesamt (66 %). Rund 62 % aller Wohnungen sind im Besitz von privaten Kleineigentümern (Hamburg: 59 %). Weitere 29 % des Wohnungsbestandes werden von der SAGA GWG und den Genossenschaften (Hamburg: 28 %) und ca. 7 % von privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen (Hamburg: 10 %) vermietet. Gegenüber dem Jahr 2008 hat sich der Wohnungsbestand um Wohnungen bzw. 1,2 % erhöht (vgl. Tab. 6). Tab. 6: Wohnungsbestand 2011 Wohnungsbestand Gebäudetypologie Wohnfläche Veränderung Anteil von Anteil von Anzahl der gegenüber Wohnungen Wohnungen Wohnungen 2008 in EFH/ZFH in MFH je EW je WE Bergstedt % 39% 42,7 97,4 Bramfeld % 71% 37,6 69,1 Duvenstedt % 22% 41,5 109,3 Eilbek % 98% 37,6 60,8 Farmsen-Berne % 65% 34,4 72,4 Hummelsbüttel % 71% 40,0 85,7 Jenfeld % 80% 30,7 70,8 Lemsahl-Mellingstedt % 10% 47,6 120,4 Marienthal % 74% 44,2 83,8 Poppenbüttel % 42% 45,1 96,2 Rahlstedt % 70% 37,8 78,0 Sasel % 30% 46,4 101,5 Steilshoop % 96% 32,5 72,8 Tonndorf % 72% 37,3 70,6 Volksdorf % 41% 44,3 102,3 Wandsbek % 87% 36,5 62,8 Wellingsbüttel % 45% 54,9 108,3 Wohldorf-Ohlstedt % 24% 58,1 125,3 Bezirk Wandsbek % 67% 39,1 79,3 Hansestadt Hamburg % 79% 37,0 72,6 Quelle: Statistikamt Nord

35 35 Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf im Bezirk Wandsbek lag 2011 bei 39,1 m² und damit insbesondere infolge der Prägung durch Ein- und Zweifamilienhäuser ca. 2,1 m² über dem gesamtstädtischen Durchschnitt (37 m²). Nur in den durch Geschosswohnungsbau und Großwohnsiedlungen geprägten Stadtteilen Jenfeld und Steilshoop sowie in Farmsen-Berne und Wandsbek wird der gesamtstädtische Durchschnitt nicht erreicht. Abb. 21 stellt die Struktur des Wohnungsbestandes nach der Zahl der Räume für das Jahr 2011 dar. Etwa 9 % aller Wohnungen sind Wohneinheiten mit einem Raum bzw. zwei Räumen. Weitere 25 % der Wohnungen haben drei und ca. 34 % vier Räume. Weitere 33 % weisen fünf Räume und mehr auf. Damit ist der Bestand deutlich stärker durch große Wohnungen - insbesondere durch den hohen Anteil von Ein- und Zweifamilienhäusern - geprägt als in der Gesamtstadt. Abb. 21: Wohnungsbestand nach der Zahl der Räume 2011

36 36 Angebot-Nachfrage-Relation Bei der Gegenüberstellung von Angebots- und Nachfragestruktur werden Diskrepanzen deutlich. Auf der Nachfrageseite entfallen ca. 77 % der Haushalte auf Ein- und Zweipersonenhaushalte. Angebotsseitig haben allerdings nur etwa 34 % aller Wohnungen zwischen einem Raum und drei Räumen. Für größere Haushalte stehen zumindest quantitativ in ausreichendem Maße größere Wohnungen zur Verfügung, allerdings werden diese häufig durch kleinere Haushalte belegt. Die Wohnungsmarktakteure sehen dennoch einen hohen Nachfrageüberhang im Einfamilienhaussegment. Die Angebotssituation für Eigentumswohnungen wird von 54 % der Teilnehmer als kleiner bzw. viel kleiner eingeschätzt, 40 % hingegen empfinden die Situation als ausgewogen. Abb. 22: Beurteilung der Angebotssituation in den verschiedenen Marktsegmenten Bezogen auf Mietwohnungen sind Nachfrageüberhänge insbesondere im Segment der Einfamilienhäuser und im unteren Preissegment zu verzeichnen. Nachfrageüberhänge gibt es nach Meinung der Akteure auch bei barrierearmen und öffentlich geförderten Wohnungen. Als ausgewogen wird die Situation im mittleren Preissegment bzw. für hochpreisige Mietwohnungen beurteilt. Für hochpreisige Wohnungen wird im Verhältnis zur Nachfrage sogar teils ein Überangebot gesehen.

37 Neubautätigkeit Die Neubautätigkeit im Bezirk Wandsbek und in der gesamten Freien und Hansestadt Hamburg befindet sich seit dem Ende des letzten großen Wohnungsbaubooms Anfang der 2000er Jahre auf einem niedrigen Niveau. Seit dem Abschluss des Vertrags für Hamburg - Wohnungsneubau im Juli 2011 werden die Baugenehmigungszahlen von den Bezirken monatlich an die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (Wohnungsbaukoordinator) übermittelt. Im ersten Halbjahr 2011 ist ein deutlicher Anstieg der Baugenehmigungen zu beobachten, die die Planzahlen von genehmigten Wohnungen (brutto) pro Jahr übertreffen. Abb. 23: Baugenehmigungen im Bezirk Wandsbek 2011 bis 1. Halbjahr 2013 Unabhängig davon ist im Bezirk Wandsbek die Zahl der Baugenehmigungen vergleichsweise hoch. Im Jahr 2011 wurden durch den Wohnungsbaukoordinator genehmigte Wohnungen registriert. Im Jahr 2012 stieg diese Zahl noch einmal um 128 Genehmigungen an. Die Mehrzahl der genehmigten Wohnungen waren in Ein- und Zweifamilienhäusern. Nur etwa 45 % der genehmigten Wohnungen entfielen auf das Mehrfamilienhaussegment. Sollten sich die gestiegenen Genehmigungszahlen auch in steigenden Fertigstellungen von Wohnungen niederschlagen und diese auch mittelfristig erreicht werden, würde dies zu einem aus Sicht der Nachfrager günstigeren Angebots-Nachfrage-Verhältnis beitragen.

38 38 Abb. 24: Baufertigstellungen 2008 bis 2012 nach Bezirken In den letzten Jahren konnten die Baufertigstellungen den steigenden Bedarf nicht decken. Während in der letzten Hochphase des Wohnungsbaus zwischen 1992 und Anfang der 2000er Jahre noch bis etwa Wohnungen in Hamburg jährlich realisiert wurden, stagniert der Wohnungsbau seit einigen Jahren auf einem niedrigen Niveau. Im Bezirk Wandsbek war die Zahl der Fertigstellungen noch vergleichsweise hoch. Bezogen auf die Einwohnerzahl lagen die Fertigstellungen in vier der letzten fünf Jahre oberhalb des gesamtstädtischen Durchschnitts (vgl. Anhang 35). Insgesamt wurden zwischen 2008 und Wohneinheiten in Wandsbek fertiggestellt. Das entspricht 2,0 Wohnungen je Einwohner pro Jahr. In absoluten Zahlen erreicht Wandsbek die mit Abstand höchsten Fertigstellungszahlen aller Bezirke. Bezogen auf die Einwohnerzahl wiesen lediglich Bergedorf (+0,3 Wohnungen pro Einwohnern) und Altona (+0,1 Wohnungen pro Einwohnern) höhere Wohnungsfertigstellungen auf (vgl. Abb. 24). Zur Interpretation der Daten ist darauf hinzuweisen, dass Baufertigstellungen häufig verspätet oder teils nicht gemeldet werden und die tatsächlichen Werte daher höher ausfallen, als in den Abbildungen dargestellt. Zudem handelt es sich um Bruttofertigstellungen, d.h. ein ggf. realisierter Rückbau von Wohneinheiten wird in den Zahlen nicht berücksichtigt.

39 39 Abb. 25: Baufertigstellungen 2008 bis 2012 nach Stadtteilen Abb. 26: Baufertigstellungen nach Gebäudetypologie 2008 bis 2012

40 40 Rund 60 % der fertiggestellten Wohnungen waren in den letzten fünf Jahren Ein- und Zweifamilienhäuser. In der kleinräumigen Betrachtung wurden in absoluten Zahlen die meisten Wohnungen in Poppenbüttel, Rahlstedt, Sasel und Wandsbek errichtet. Bezogen auf Einwohner sind die höchsten Fertigstellungszahlen allerdings in Bergstedt, Duvenstedt, Lemsahl-Mellingstedt und Wellingsbüttel zu verzeichnen. Ein wichtiger Faktor für die weitere Entwicklung des Wohnungsneubaus sind die Baukosten. Schon seit einigen Jahren ist ein kontinuierlicher Anstieg der Baukosten zu beobachten. Die Ursachen sind u.a. steigende Rohstoffpreise sowie ein erhöhtes Anforderungsniveau an Wohnungsneubauten, z.b. Energieeinsparverordnung..

41 Öffentlich geförderte Wohnungen Der Hamburger Senat hat sich das Ziel gesetzt, dass der öffentlich geförderte Wohnungsbau wieder einen substanziellen Anteil des Wohnungsbauvolumens einnehmen soll. Innerhalb der letzten Jahre lag der Schwerpunkt der Förderung insbesondere auf der Bestandsentwicklung. Die hohen Fertigstellungszahlen im sozialen Wohnungsbau der 1960er bis 1980er Jahre, die zum Teil einen Anteil von 2/3 am Wohnungsneubau einnahmen, werden heute nicht mehr erreicht. Auf der anderen Seite haben sich die gesetzlichen Schwerpunkte der sozialen Wohnraumförderung von einer reinen Quantitäten- hin zu einer Qualitätenförderung (wie z.b. der Förderung von Wohnungsmodernisierungen) verlagert. Auch bei den anvisierten Zielgruppen des Gesetzes werden heute nicht mehr die breiten Schichten des Volkes ( 1 WoBauG) sondern die, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, ( 1 Abs. 1 Satz 1 HmbWoFG) erreicht. Hauptzielgruppen des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes sind Haushalte mit Kindern, Menschen mit Behinderung, Ältere und Studierende. Durch die Einführung des 2. Förderweges werden auch wieder stärker Zielgruppen mit mittleren Einkommen gefördert. Abb. 27: Öffentlich geförderter Wohnungsbestand 2008 bis 2012 und Perspektive 2017 In der Konsequenz kommt es in den letzten Jahren zu einem sukzessiven Auslaufen von belegungsgebundenen Wohnungen, die nicht durch den Erwerb neuer Bindungen kompensiert werden.

42 42 Die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen betrug um Jahr , also etwa 11 % des Wohnungsbestandes im Bezirk Wandsbek. Von einem hohen Anteil öffentlich geförderter Wohnungen sind vor allem die Stadtteile Hummelsbüttel, Jenfeld und Steilshoop geprägt. Innerhalb der letzten fünf Jahre hat sich der Bestand um Wohnungen bzw. 8,8 % reduziert (vgl. Tab. 7). Der Abschmelzprozess von Bindungen verläuft damit dynamischer als im gesamtstädtischen Durchschnitt (-6,1 %). Tab. 7: Öffentlich geförderter Wohnungsbestand 2008, 2012 und Anzahl WE Anteil Anzahl WE Anteil Anzahl WE Bergstedt 259 6% 211 5% 181 Bramfeld % % Duvenstedt 66 3% 82 3% 66 Eilbek 410 3% 415 3% 397 Farmsen-Berne % % 999 Hummelsbüttel % % Jenfeld % % Lemsahl-Mellingstedt 29 1% 29 1% 29 Marienthal 123 2% 25 < 1% 1 Poppenbüttel 513 5% 553 5% 364 Rahlstedt % % Sasel 36 < 1% 36 < 1% 36 Steilshoop % % Tonndorf 264 4% 455 6% 155 Volksdorf 779 9% 749 9% 668 Wandsbek 870 5% 936 5% 750 Wellingsbüttel 0 0% 22 < 1% 0 Wohldorf-Ohlstedt 6 < 1% 6 < 1% 6 Bezirk Wandsbek % % Hansestadt Hamburg % % Quelle: Statistikamt Nord Bis 2017 werden weitere gebundene Wohnungen aus der Bindung fallen (-6,8 %). Die deutlichsten Rückgänge sind in Marienthal, Tonndorf und Wellingsbüttel zu verzeichnen. Allerdings sind dies Stadtteile mit einer insgesamt geringen Anzahl von öffentlich geförderten Wohnungen. Die zahlenmäßig bedeutendsten Rückgänge betreffen Bramfeld, Hummelsbüttel, Jenfeld, Rahlstedt und Steilshoop. Die Bewilligung neuer Bindungen und deren Realisierung wird zumindest einen Teil dieser Bindungsausläufe auffangen, diese wohl aber nicht in vollem Umfang kompensieren können.

43 43 Abb. 28: Bewilligte Wohnungen mit öffentlicher Förderung 2008 bis 2012

44 Miet- und Kaufpreisentwicklung Infolge des Nachfrageanstieges, durch das wanderungsbedingte Haushaltswachstum, den Singularisierungsprozess und einer in Relation dazu vergleichsweise zurückhaltenden Neubautätigkeit im Bezirk Wandsbek kam es in den vergangenen Jahren zu einer Marktdynamik, die sich in steigenden Mieten und Kaufpreisen niederschlug. Mietpreisniveau und Mietpreisentwicklung Abb. 29 stellt die Angebotsmieten für das Jahr 2012 kleinräumig dar. Die Grundlage dafür sind die Inserate von Vermietern auf dem Portal Immobilienscout24. Diese Angebotsmieten spiegeln nur einen Ausschnitt der Eigentümer von Mietwohnraum auf dem Hamburger Wohnungsmarkt (Große Bestandshalter wie beispielsweise die SAGA GWG oder viele Genossenschaften nutzen dieses Portal nur eingeschränkt). Dennoch sind die Angebotsmieten gut geeignet, um Tendenzen in der Mietentwicklung bzw. kleinräumige Unterschiede des Mietniveaus darzustellen. Abb. 29: Angebotsmieten 2012 SAGA GWG und Genossenschaften (durchschnittliche Neuvertragsmiete in Euro/m²) Bramfeld 6,84 Eilbek 6,40 Farmsen-Berne 6,48 Hummelsbüttel 6,32 Jenfeld 6,50 Marienthal 6,64 Poppenbüttel 6,07 Rahlstedt 6,15 Sasel 6,29 Steilshoop 6,47 Tonndorf 7,01 Volksdorf 5,81 Wandsbek 7,32 Wohldorf-Ohlstedt 7,00 Bezirk Wandsbek 6,59 Hansestadt Hamburg 6,60

45 45 Mit 8,99 Euro/m² 6 nettokalt liegt das Mietniveau im Bezirk Wandsbek ca. 0,76 Euro/m² unter dem der Gesamtstadt. Deutlich wird insbesondere, dass die Angebotsmieten der zentrumsnahen Stadtteile Eilbek, Marienthal und Wandsbek sowie in den eher einfamilienhausgeprägten Stadtteilen im Norden des Bezirkes im Bereich des Niveaus der Gesamtstadt liegen. Dennoch ist das Mietniveau im Vergleich zu den anderen Bezirken vergleichsweise moderat. Das Mietniveau der SAGA GWG und der Genossenschaften im Bezirk Wandsbek liegt bei durchschnittlich 6,59 Euro/m². 7 Bezogen auf den Bezirk Wandsbek sind rund 29 % des Wohnungsbestandes im Eigentum von SAGA GWG und Genossenschaften. Dies zeigt einerseits, dass ein beträchtlicher Anteil von Wohnungen auch in den nachgefragten Stadtteilen zu vergleichsweise moderaten Mieten angeboten wird. Darüber hinaus sind diese Bestandshalter wichtige Kooperationspartner des Bezirkes und der Freien und Hansestadt im Bereich der Stadtentwicklung des Wohnungsbaus. Anderseits ist ein großer Teil des Mietwohnungsbestandes im Besitz von privaten Vermietern und privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen, deren Wohnungsbestände meist zu deutlich höheren Preisen vermietet werden. Die Entwicklung der Angebotsmieten zwischen 2008 und 2012 fällt räumlich betrachtet heterogener aus als das Mietniveau. Deutlich wird dabei, dass auch bis in die äußeren Stadtteile eine stärkere Dynamik der Mietentwicklung zu beobachten ist (vgl. Abb. 30). Zwischen dem ersten Quartal 2008 und dem letzten Quartal 2012 sind die Angebotsmieten in der Freien und Hansestadt Hamburg kontinuierlich angestiegen. Im Jahr 2008 betrug der Median der Angebotsmieten noch 7,66 Euro/m². Bis zum Jahr 2012 betrug der Zuwachs 1,33 Euro/m² bzw. ca. 17 %. Damit fiel die Entwicklung im Bezirk Wandsbek insgesamt deutlich moderater aus als im gesamtstädtischen Vergleich (-5 %-Punkte). Teilräumlich wurde allerdings auch in Wandsbek die gesamtstädtische Entwicklung übertroffen (siehe auch Anhang 41). 6 Der Median gibt den Wert an; bei dem die Hälfte aller Mieten höher und die andere Hälfte niedriger sind Er ist damit der mittlere Wert und nicht der Durchschnitt aller Mieten. 7 Lister, Michael; Biegler, Peter (2013) - Studie zum Hamburg Mietwohnungsmarkt; im Auftrag der wohnungswirtschaftlichen Verbände (BFW Nord, Grundeigentümer-Verband, IVD-Nord und VNW) unter dem Dach Bündnis für das Wohnen in Hamburg

46 46 Abb. 30: Entwicklung der Angebotsmieten 2008 bis 2012 Neben der räumlichen Lage ist die Höhe der Angebotsmiete maßgeblich von der Wohnungsgröße abhängig (vgl. Abb. 31). Die höchsten Mieten pro Quadratmeter nettokalt müssen danach für große Wohnungen mit 100 m² und mehr bezahlt werden. Zudem liegt das Niveau für kleine Wohnungen mit bis zu 40 m² ebenfalls oberhalb des Medians. Die niedrigsten Angebotsmieten weisen die Wohnungen mit einer Fläche von 60 bis 80 m² auf. Dies ist auch das Segment mit dem größten Angebot. Die Entwicklung des Mietniveaus in den unterschiedlichen Wohnungsgrößenklassen war zwischen 2008 und 2012 vergleichsweise homogen (vgl. Anhang 44).