Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

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1 Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Lüneburg Felix Arnold GEWOS GmbH

2 GEWOS steht für. unabhängige Forschungs- und Beratungstätigkeit über 45 Jahre Erfahrung bei Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung erfahrene Mitarbeiter in interdisziplinären Projektteams Kenntnisse der lokalen Wohnungsmärkte umsetzungsorientierte Ergebnisse und Handlungskonzepte

3 Herausforderungen & Rahmenbedingungen Demografische Entwicklung Wohnungsmarktprognose Handlungsbedarfe 3

4 Herausforderungen & Rahmenbedingungen Demografische Entwicklung Wohnungsmarktprognose Handlungsbedarfe 4

5 Rahmenbedingungen Geringe Kapitalkosten in Kombination mit: dynamischer Baukostenentwicklung (Gestiegene Qualitätsansprüche: Energieeffizienz, barrierefreies Bauen, Auflagen zu Stellplätzen), hoher Nachfrage und begrenzten Flächenressourcen führt zu: 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 Quelle: GEWOS, Bundesbank Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite Baukostenentwicklung steigenden Baulandkosten Miet- und Kaufpreisdynamik Herausforderung Bau preiswerter Wohnungen

6 Herausforderungen Bedeutungsgewinn der Lage gegenüber der Wohnform. Der (notwendige) Kompromiss zwischen Bauform (EFH/MFH) und Lage wird zunehmend zugunsten der Lage getroffen Wachsender Nachfragedruck auf zentrale Wohnstandorte / Ausstrahlen des Nachfragedrucks auf den Verflechtungsraum Abschmelzen des geförderten Wohnungsbestandes Zusätzliche Nachfrage durch Flüchtlinge. 6

7 Beschäftigung und Pendlerverflechtungen Stadt Lüneburg Beschäftigungszentrum (70 % der Arbeitsplätze) Wachstumsstarke Region + 20 % SVB am Arbeitsort + 25 % SVB am Wohnort (in den letzten 10 Jahren) Zusätzlicher Nachfragedruck durch (gute) Lage in der Metropolregion. Quelle: GEWOS, Bundesagentur für Arbeit 7

8 Angebotsmieten (Durchschnitt) Hohes Mietpreisniveau in Lüneburg und den angrenzenden Gemeinden Hohe Preisdynamik in Gemeinden mit bereits vergleichsweise hohem Mietniveau Top 5 - Mietpreisdynamik Lüneburg 20% 7,74 Reppenstedt 19% 7,21 Adendorf 18% 7,34 Brietlingen 18% 6,70 Bardowick 17% 7,05 Quelle: GEWOS, Immoscout24

9 Bautätigkeit Tiefpunkt der Bautätigkeit 2008 Trotz Steigerung der Bautätigkeit bleibt sie unter dem Niveau der Jahre 2000 bis Vergleichsweise hohe Bautätigkeit in den nördlich Richtung Hamburg gelegenen Gemeinden Sehr niedrige Bautätigkeit in den östlichen Gemeinden Stadt Lüneburg absolut Quelle: GEWOS, LSKN Landkreis ohne Stadt Lüneburg absolut Quelle: GEWOS, LSKN

10 Herausforderungen & Rahmenbedingungen Demografische Entwicklung Wohnungsmarktprognose Handlungsbedarfe 11

11 Bevölkerungsentwicklung 2000 bis Stadt Lüneburg Landkreis ohne Stadt Lüneburg Quelle: GEWOS, LSKN

12 Wanderungssaldo nach Herkunftsgebiet Stadt Lüneburg Kreis ohne Stadt Lüneburg Kreis/Lüneburg Hamburg restliches Deutschland Ausland

13 Durchschnittlicher Wanderungssaldo 2010 bis 2014 Wanderungssalden im Mittel zwischen 2010 und 2014 bezogen auf die Bevölkerungszahl. 14

14 Wanderungssalden nach Altersklassen Wanderungsgewinn Lüneburgs fast ausschließlich auf Zuwanderung von 18 bis 25-Jährigen zurückzuführen Nahezu alle Gemeinden bis auf Lüneburg gewinnen durch Zuwanderung von 30 bis 50-Jährigen. 15

15 Wanderungssalden nach Ziel- und Herkunftsgebieten Lüneburg verliert Einwohner an die Gemeinden des Landkreises Lüneburg verliert Einwohner insbesondere an engeren Verflechtungsraum Lüneburg gewinnt aus entfernteren Gemeinden des Landkreises Fast alle Gemeinden verzeichnen Wanderungsgewinne mit Hamburg (siehe Grafik) und aus dem Ausland. 16

16 Herausforderungen & Rahmenbedingungen Demografische Entwicklung Wohnungsmarktprognose Handlungsbedarfe 17

17 Bevölkerungsprognose 2030 Stadt und Kreis Personen Personen Quelle: GEWOS Lüneburg, Stadt Index Stadt Basis: Wanderungen 2008 bis 2014 Konstante Geburtenquoten Sterbewahrscheinlichkeit nach Sterbetafel LSKN Lüneburg, Kreis Index Kreis ohne Stadt

18 Bevölkerungsprognose 2030

19 Haushaltsprognose 2030 Stadt und Kreis Haushalte Haushalte Quelle: GEWOS Index Lüneburg, Stadt Index Kreis Lüneburg, ohne Stadt Stadt Kreis 96

20 Bevölkerungsprognose 2030 Senioren (ü. 65 Jahre) Anteil Seniorenhaushalte 2015: 25 % Anteil Seniorenhaushalte 2030: 30 % Seniorenhaushalte Alterungstendenzen flächendeckend Besonders ausgeprägt in den östlichen Gemeinden

21 Haushaltsprognose 2030

22 Neubaubedarf bis 2030 Quelle: GEWOS Neubaubedarf (Nachholbedarf, Ersatzbedarf, Zusatzbedarf) Neubaubedarf pro Jahr Stadt Lüneburg rd. 350 Landkreis ohne Stadt Lüneburg rd. 240

23 Flüchtlinge Zusätzlicher Neubaubedarf durch Flüchtlinge Derzeit leben rund Flüchtlinge im Landkreis ca in Erstaufnahmeneinrichtungen ca Asylbewerber ca anerkannte Flüchtlinge Unterbringung in den Städten und Gemeinden ca. die Hälfte der Flüchtlinge sind Alleinreisende, die andere Hälfte Familien In den Gemeinden erfolgt die Unterbringung dezentral in Wohnungen und Häusern (Ausnahme Erstaufnahmeeinrichtung) Familien leben in einer Wohnung oder einem Haus Alleinreisende werden in Wohngemeinschaften mit (je nach Zimmergröße) mindestens zwei Personen pro Zimmer untergebracht Zumindest 2016 weiterer (deutlicher) Anstieg der Flüchtlinge

24 Herausforderungen & Rahmenbedingungen Demografische Entwicklung Wohnungsmarktprognose Handlungsbedarfe 25

25 Zielgruppenspezifische Bedarfe Empfänger(innen) von Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung ab 65 Jahren Einwohner ab 65 Jahren Stadt/ Samtgemeinde Geförderte Wohnungen ca. pro EW Adendorf 0 0 Bleckede Lüneburg Amt Neuhaus 20 4 Amelinghausen 45 6 Bardowick 5 0 Dahlenburg Gellersen 80 6 Illmenau 0 0 Ostheide 5 0 Einkommenssituation von Rentenbeziehern wird sich verschlechtern: (a) Absenkung des Rentenniveaus (b) Zunahme unsteter Erwerbsbiografien (c) Steigende Zahl von Senioren Scharnebeck 5 0 Quelle: GEWOS, ARGE, LSKN Quelle: NBank

26 Anteil preissensibler Haushalte Quelle: GEWOS, ARGE, LSKN

27 Handlungsoptionen/-empfehlungen Abbau des Nachfrageüberhangs und Befriedigung der zusätzlichen Nachfrage (Neubau = Schlüssel für Dämpfung der Mietensteigerung) Entwicklung einer gemeinsamen Strategie für den Siedlungs- und Wohnungsbau im Kreis Lüneburg. Wo soll und kann sich die Wohnungsbauentwicklung in Zukunft konzentrieren? Welche Dichten sind ziel- und bedarfsgerecht? Flächeneffiziente Gebäudetypologien Vermehrte und beschleunigte Baulandschaffung Priorisierung der Flächen und Optimierung des Workflows Prüfung von Nachverdichtungs- und Auftstockungspotenzialen

28 Handlungsoptionen/-empfehlungen Baulückenprogramm - Identifizierung mindergenutzter Flächen Quotenregelung für bezahlbaren Wohnraum in städtebaulichen Verträgen Verlängerung der Mietpreisbindungen im Bestand Dialogplattformen mit der Wohnungswirtschaft fortführen und ggf. ausbauen Einführung einer Wohnungsmarktbeobachtung Erhöhung der Investitionsbereitschaft der Wohnungsmarktakteure durch Planungssicherheit (klare verbindliche Regelungen/Baulandbeschluss)