Mietvertrag. Lösungen zu den. Repetitionsfragen des Grundlagenbuchs 6. Aufgaben des Arbeitshefts 7

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1 1 Mietvertrag Lösungen zu den Repetitionsfragen des Grundlagenbuchs 6 Aufgaben des Arbeitshefts 7

2 1 Mietvertrag Repetitionsfragen des Grundlagenbuchs 1. Was ist die Gemeinsamkeit von Miete, Pacht und Leasing? Was sind die Unterschiede? Gemeinsamkeiten: Miete, Pacht und Leasing sind alles Verträge auf Gebrauchsüberlassung. Unterschiede: Bei der Miete überlässt der Vermieter dem Mieter eine Sache zum Gebrauch und erhält dafür vom Mieter einen Mietzins. Bei der Pacht überlässt der Verpächter dem Pächter eine Sache zum Gebrauch und zur Nutzung und erhält dafür einen Pachtzins. Im Unterschied zur Miete ist der Pächter zusätzlich zum Bezug der Früchte und Erträgnisse berechtigt. Beim Leasing überlässt der Leasinggeber dem Leasingnehmer eine Sache zum Gebrauch für eine bestimmte Zeit. Im Unterschied zur Miete ist der Leasingnehmer selbst für den Unterhalt der Sache verantwortlich, er trägt das Risiko des zufälligen Untergangs der Sache, übernimmt die Versicherungsprämien und bezahlt die Abgaben und Lasten für die Sache. 2. In welcher Form kann ein Mietvertrag abgeschlossen werden? Welche Form ist sinnvoll? Es ist keine besondere Form vorgeschrieben. Die Miete einer Wohnung kann auch mündlich vereinbart werden. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, wichtige Mietverträge schriftlich abzuschliessen. 3. Nennen Sie je drei Pflichten a) des Vermieters Individuelle Antworten (vgl. S. 12 im Grundlagenbuch) b) des Mieters Individuelle Antworten (vgl. S. 13 im Grundlagenbuch) 4. Wer muss für kleinere Reparaturen an der Mietsache aufkommen? Wer für grössere Reparaturen? Für kleinere Reparaturen muss der Mieter aufkommen, für grössere Reparaturen der Vermieter. 5. Unter welchen Umständen ist Untervermietung erlaubt? In welchem Gesetzesartikel ist dies geregelt? Die Untermiete ist grundsätzlich erlaubt, sofern der Vermieter zustimmt. Er kann aber seine Zustimmung in bestimmten Fällen verweigern, wenn ihm aus der Untermiete erhebliche Nachteile erwachsen. Geregelt ist dies in Art. 262 OR. 6. Wann gilt ein Mietzins als missbräuchlich? Ein Mietzins gilt als missbräuchlich, wenn der Vermieter damit einen übersetzten Ertrag erzielt oder wenn der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. 7. Mit welcher Frist und auf welche Termine können Wohnungen gekündigt werden? Die Kündigungsfrist für Mietwohnungen beträgt drei Monate auf einen ortsüblichen Termin oder auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266 c OR). 6

3 Mietvertrag 1 8. Welche Form muss bei der Kündigung einer Wohnung eingehalten werden a) bei einer Kündigung des Mieters? Schriftliche Kündigung b) bei einer Kündigung des Vermieters? Kündigung auf amtlichem Formular 9. Unter welchen Bedingungen kann ein Mieter einen Nachmieter stellen? Der Nachmieter muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. 10. Wann kann ein Mieter eine Kündigung anfechten? Der Mieter kann eine Kündigung anfechten, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 und 271a OR). 11. Wann kann eine Mieterin eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen? Eine Mieterin kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie einen Härtefall darstellt. 12. Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter mit der Bezahlung des Mietzinses in Verzug gerät? Der Vermieter kann dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen mit der Androhung der Kündigung bei Nichtzahlung. Die Frist beträgt bei beweglichen Gegenständen zehn und bei Wohn- und Geschäftsräumen dreissig Tage. Bezahlt der Mieter dann nicht, kann der Vermieter fristlos, bei Wohnund Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende kündigen (Art. 257d OR). Aufgaben des Arbeitshefts 1. Verträge auf Gebrauchsüberlassung: richtig oder falsch? Welche der folgenden Aussagen sind richtig, welche falsch? richtig falsch a) Bei der Miete wird eine Sache zum Gebrauch und zur Nutzung überlassen. b) Die Pacht ist in Art. 275 ff. OR geregelt. c) Eine Leihe erfolgt unentgeltlich. d) Leasing erfolgt auf unbestimmte Zeit. e) Die Miete ist im Bundesgesetz über die Miete (MiG) geregelt. f) Eine Miete ist stets entgeltlich. g) Die Leihe ist nicht im OR geregelt. h) Die Pacht umfasst auch das Recht der Nutzung von Früchten und Ertrag. i) Eine Wohnung wird üblicherweise geleast. j) Bei der Miete trägt der Mieter das Risiko für den zufälligen Untergang der Sache. k) Leasing erfolgt oft unentgeltlich. l) Ein Mietvertrag ist nur gültig, wenn er schriftlich abgeschlossen wurde. m) Beim Leasing wird eine Sache zum Gebrauch und zur Nutzung überlassen. 7

4 1 Mietvertrag 2. Verträge auf Gebrauchsüberlassung: Beispiele Nennen Sie für jede Art der Gebrauchsüberlassung drei Beispiele aus Ihrem Alltag. Individuelle Antworten, etwa: Miete: Pacht: Leihe: Leasing: 1. Miete eines Partyraums 2. Miete eines Fahrrads 3. Miete einer Wohnung 1. Hobbygärtner pachtet einen Schrebergarten. 2. Bauer pachtet Land. 3. Wirt pachtet ein Restaurant. 1. Leihe von DVDs unter Freunden 2. Ausleihe eines Buchs in der Bibliothek 3. Leihe des Taschenrechners an einen Kollegen 1. Eine Bar least eine Kaffeemaschine. 2. Die Kollegin fährt ein geleastes Auto. 3. Die Firma hat das Kopiergerät geleast. 3. Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter Ordnen Sie folgende Pflichten dem Mieter oder Vermieter zu: Mieter Vermieter a) Übergabe b) Bezahlen des Mietzinses c) Sorgfalt d) Auskunftspflicht e) Rücksichtnahme auf Nachbarn f) Bezahlen der Liegenschaftssteuer g) Beseitigung leichter Mängel h) Abgaben und Lasten i) Rückgabe j) Unterhalt k) Bezahlen der Gebäudeversicherung l) Bezahlen der Mietkaution m) Beseitigung grösserer Mängel n) Dulden von Besichtigungen 4. Abschluss und Inhalt des Mietvertrags 4 a) Louis Haller ist 16 Jahre alt und in der Ausbildung zum Kaufmann. Er hat eine Mietwohnung in der Nähe seines Ausbildungsbetriebs gefunden. Die Wohnung kostet CHF Sein Lohn im ersten Lehrjahr beträgt CHF Kann Louis Haller die Wohnung mieten oder nicht? Begründen Sie Ihre Antwort. Nein, Louis kann die Wohnung nicht selber mieten. Er ist noch nicht voll jährig und deshalb nicht handlungsfähig. Der Vermieter kann den Mietvertrag aber mit den Eltern als den gesetzlichen Vertretern von Louis abschliessen. 8

5 Mietvertrag 1 4 b) Maria Kracht hat eine Stelle im Tessin angenommen. Bis zum Antritt dieser Stelle arbeitet sie noch zwei Monate in ihrem alten Job in Bern und verbringt danach ihren Resturlaub in Spanien. Ihre Wohnung in Bern hat sie bereits gekündigt. Da sie unter der Woche arbeitet und die Wochenenden im Tessin verbringt, ist es ihr zu mühsam, nebenbei noch Mietinteressenten in ihrer Wohnung dulden zu müssen. Sie sagt dem Verwalter kurzerhand drei Besichtigungstermine ab und weist ihn darauf hin, dass er die Besichtigungen ja während ihrer Ferien durchführen könne. Ist Marianne Kracht dazu berechtigt? Begründen Sie Ihre Antwort und geben Sie den entsprechenden Gesetzesartikel an. Nein, Maria Kracht ist nicht dazu berechtigt. Nach Art. 257 h OR ist sie dazu verpflichtet, Besichtigungen zu gestatten, sofern sie dem Unterhalt, dem Verkauf oder der Wiedervermietung dienen (Duldungspflicht). 5. Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen 5 a) Irena Müller erfährt, dass ihr Nachbar, der eine nahezu identische Wohnung und dieselbe Vermieterin hat, viel weniger Mietzins bezahlt. Kann sich Irena gegen diese Ungerechtigkeit rechtlich wehren? Begründen Sie Ihre Antwort. Nein. Es gibt kein Gesetz, das einen gleichen Mietzins garantiert. Der Mietzins ist Bestandteil des Vertrags, auf den Vermieter und Mieter sich bei der Vertragsunterzeichnung geeinigt haben. Der Mieter ist nur vor missbräuchlichen Mietzinsen geschützt. Missbräuchlich ist ein Mietzins nur dann, wenn der Vermieter damit einen übersetzten Ertrag erzielt oder wenn der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht (Art. 269 OR). Sofern der Mietzins orts- oder quartierüblich ist, besteht für den Mieter keine Möglichkeit, seinen Mietzins an den Mietzins einer anderen Wohnung anpassen zu lassen (Art. 269 a OR). 5 b) Welche rechtlichen Möglichkeiten hat Irena Müller, wenn sie in eine Wohnung mit einem missbräuchlichen Mietzins gezogen ist? Sie darf den Mietzins nicht einfach selber reduzieren, sondern muss sich an die zuständige staatliche Stelle, die sogenannte Schlichtungsbehörde, wenden. Dort kann sie den Mietzins anfechten und eine Herabsetzung verlangen (Art. 270 OR). 5 c) Irena Müller erhält von ihrer Vermieterin die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und ist damit nicht einverstanden? Wie soll sie vorgehen, und welche Fristen muss sie beachten? Irena Müller kann die Mietzinserhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten (Art. 270 b OR). 9

6 1 Mietvertrag 6. Mietvertrag: Buchstabensuppe Finden Sie die richtigen Begriffe in der Buchstabensuppe. S R R T D T L D K B I U Z J T C Z Ü H P L L J W M F W E S I H W X C L R P A R P C T I W N A D O I K T E M H V A R B E W D T L L T S D Z V R F O B A E E R W F H P I A C S E E D I T N W C P H O Y C G C N T L Z L E S A S P K U N H K Z I N J A R L X G A C U A O T M E P U F S P R N R G T S H A N K I K G A R S U I N T C F H X A Y B R T Z T D E E K L E I N E H F O Z Z N L N G A W Z U F E P M S J Ü O U G N U D N Ü R G E B E K I U D D E N E N A O O W O O Bei Kündigung seitens des Vermieters hat der Mieter das Recht auf eine Begründung Aufgrund dieser muss der Mieter Handwerker zur Arbeitsverrichtung in seine Wohnung lassen: Duldungspflicht Daran müssen sich beide Parteien bei Aufhebung des Mietverhältnisses grundsätzlich halten: Kündigungsfrist Wird im Mietrecht besonders geschützt: Familie Hauptpflicht des Vermieters dem Mieter gegenüber: Unterhalt Wird dem Vermieter als Nebenpflicht geschuldet, falls vereinbart: Nebenkosten Den Nachbarn gegenüber ist der Mieter zur Rücksichtnahme verpflichtet Trägt der Mieter nicht Sorge zur Mietsache, schuldet er dem Vermieter Schadenersatz Der Mietsache gegenüber ist der Mieter zu Sorgfalt verpflichtet Diesen Unterhalt muss der Mieter selber übernehmen: Kleine 7. Gültigkeit von Mietverträgen (Multiple Choice) Welche der folgenden Vereinbarungen in einem Mietvertrag sind gültig? a) Die Kündigungsfrist der Wohnung beträgt für den Vermieter vier Wochen. b) Die Kaution beträgt zwei Monatsmieten. c) Die Miete muss auch bei erheblichen Mängeln voll bezahlt werden. d) Der Vermieter darf keinen Nachmieter stellen, sondern muss die Wohnung auf jeden Fall bis Ablauf der Kündigungsfrist bezahlen. e) Die Kaution beträgt sechs Monatszinsen. f) Die Untervermietung der Wohnung ist strikte verboten. g) Der Vermieter hat jederzeit und unangemeldet Zutrittsrecht. h) Der Mieter muss sämtliche Reparaturen selbst übernehmen. i) Die Nebenkosten sind mit einer monatlichen Akontozahlung zu überweisen. 10

7 Mietvertrag 1 8. Mängel während der Mietdauer 8 a) Kreuzen Sie an, bei welchen Mängeln der Mieter und bei welchen der Vermieter für die Behebung sorgen bzw. aufkommen muss. Mieter Vermieter a) Kaputte Bremsen am gemieteten Motorrad b) Defekte Birne beim Blinker des gemieteten Autos c) Schlimmer Feuchtigkeitsschaden im Schlafzimmer der Mietwohnung d) Defekte Abwaschmaschine in der Mietwohnung e) Klemmende Schublade in der Küche der Mietwohnung f) Verschmutzter Rückspiegel am Mietauto g) Defekte Heizung in der Mietwohnung h) Kaputter Geschwindigkeitsmesser am gemieteten Motorrad i) Verstopfter Abfluss des Waschbeckens in der Mietwohnung j) Gerissene Kette am Mietfahrrad 8 b) Welche Mängelrechte haben Sie, wenn Ihr Vermieter seiner Unterhaltspflicht nicht nachkommt und wenn dadurch Ihre Wohnqualität erheblich leidet? Geben Sie jeweils auch den entsprechenden Gesetzesartikel an. Beseitigungsanspruch (Art. 259 a Abs. 1 lit. a OR), Mietzinsreduktion (Art. 259 a Abs. 1 lit. b OR, Art. 259d OR) und Schadenersatz (Art. 259 a Abs. 1 lit. c OR, Art. 259e OR). Sie können ausserdem den Mietzins hinterlegen (Art. 259a Abs. 2 OR, Art. 259 g ff. OR). Beseitigt der Vermieter die Mängel nicht innert angemessener Frist, können Sie bei schweren Mängeln fristlos kündigen (Art. 259 b lit. a). Mittlere Mängel können Sie auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen (Art. 259 b lit. b OR). 9. Referenzzinsatz Beantworten Sie folgende Fragen mithilfe des Internets: a) Was ist mit dem Begriff «Referenzzinssatz» gemeint? Für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes gilt für die ganze Schweiz ein einheitlicher Zinssatz, der sogenannte Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf den durchschnittlichen Zinssatz von sämtlichen Hypotheken der ganzen Schweiz. b) Wie hoch ist der aktuelle Referenzzinssatz? 2,25 % (Stand Juni 2013) c) Wie hat sich der Referenzzinssatz in den letzten fünf Jahren entwickelt? Er ist über die Jahre von 3,5 % auf 2,25 % gesunken (Stand Juni 2013). d) Wie oft wird der Referenzzinssatz erhoben? Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich erhoben. 11

8 1 Mietvertrag e) Wie und wo wird der Referenzzinssatz jeweils bekannt gegeben? Der Referenzzinssatz wird auf der Website des Bundesamtes für Wohnungswesen (www.bwo.admin.ch oder publiziert. Zu dem wird die Öffentlichkeit mit einer Medienmitteilung informiert. f) Was können Sie als Mieter machen, wenn der Referenzzinssatz sinkt? Und wie müssen Sie vorgehen? Sie können bei Ihrem Vermieter die Senkung Ihres Mietzinses verlangen. Die meisten Vermieter reduzieren die Mietzinsen nicht automatisch, sondern erst, wenn sie von ihren Mietern dazu aufgefordert werden. Die Senkung kann erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin durchgesetzt werden, wobei das Begehren vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen muss. g) Was passiert für Sie als Mieter, wenn der Referenzzinsatz steigt? Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, den Mietzins zu erhöhen. 10. Beendigung des Mietverhältnisses 10 a) Sind die folgenden Kündigungen gültig oder nicht? Wenn nicht, erklären Sie, wieso, und geben Sie den entsprechenden Gesetzesartikel an. a) Der Vermieter kündigt die Wohnung fristgerecht ohne Angabe eines Grundes. gültig ungültig Begründung b) Der Vermieter kündigt einem Ehepaar die Wohnung mit zwei separaten eingeschriebenen Briefen auf persönlichem Briefpapier. c) Eine Mieterin kündigt ihre Wohnung mit einem nicht eingeschriebenen B-Post-Brief. d) Der Ehemann kündigt schriftlich die Mietwohnung seiner Familie. e) Eine Mieterin verlangt bei der Schlichtungsstelle eine Herabsetzung des Mietzinses. Daraufhin kündigt ihr der Vermieter. f) Der Vermieter kündigt einem Ehepaar die Wohnung mit einem an das Paar gemeinsam gesandten, vom Kanton genehmigten Formular. g) Ein Mieter kündigt seine Wohnung schriftlich per Einschreiben. Es braucht ein vom Kanton genehmigtes Formular (Art. 266 l OR). Dient die gemietete Sache als Familienwohnung, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen (Art. 266 m OR). Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungsverfahrens angefochten wird (Art. 271 a, Abs. 1 lit. d OR). Es braucht zwei separate Kündigungen (Art. 266 n OR). 12

9 Mietvertrag 1 10 b) Emma hat einen Mietvertrag für eine 2-Zimmer-Wohnung in Spreitenbach abgeschlossen. Nun findet sie noch vor ihrem Einzug eine bessere Wohnung in Baden. Nennen Sie zwei Möglichkeiten, wie Emma aus dem Mietvertrag für die Wohnung in Spreitenbach wieder herauskommt, und erklären Sie den Vor- und den Nachteil der jeweiligen Variante. 1. Möglichkeit: Emma kann die Wohnung fristgerecht kündigen. Vorteil: Der Vermieter kann nichts dagegen unternehmen und muss sie aus dem Mietverhältnis entlassen. Nachteil: Sie bezahlt die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist, auch wenn sie nicht in der Wohnung wohnt. 2. Möglichkeit: Emma kann den Mietvertrag kündigen und einen Nachmieter stellen. Vorteil: Sie ist nicht an die Kündigungsfrist gebunden. Nachteil: Sie muss einen Nachmieter finden, der zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. 3. Möglichkeit: Emma kann einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter aufsetzen. Vorteil: Sie muss infolge der Aufhebung des Mietvertrags keine Miete bezahlen. Nachteil: Sie ist vom Willen des Vermieters abhängig nur mit dessen Einverständnis ist es möglich, einen gültigen Aufhebungsvertrag abzuschliessen. 10 c) Mario spielt Schlagzeug in einer Band und kommt oft nur spätabends zum Üben. Die Nachbarn reklamieren zuerst bei ihm und, als dies nichts bringt, beim Vermieter. Der Vermieter ermahnt Mario mündlich, auf die anderen Hausbewohner Rücksicht zu nehmen. Doch Mario ändert sein Verhalten nicht und übt weiterhin bis spät in die Nacht. Was kann der Vermieter tun? Der Vermieter muss Mario schriftlich auffordern, die Ruhestörung künftig zu unterlassen. Hält sich Mario dann nicht an die Aufforderung, kann ihm der Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen (Art. 257 f Abs. 3 OR). 10 d) Für ihren Winterurlaub mietet Helena ein Snowboard und das passende Outfit dazu. Wie lange ist die Kündigungsfrist, und auf welchen Zeitpunkt kann Helena diese Miete kündigen? Geben Sie den entsprechenden OR-Artikel an. Die Kündigungsfrist bei beweglichen Gegenständen beträgt drei Tage auf einen beliebigen Zeitpunkt (Art. 266 f OR). 13

10 1 Mietvertrag 11. Ortsübliche Kündigungstermine 11 a) Suchen Sie im Internet nach den ortsüblichen Kündigungsterminen in Ihrem Wohnkanton und drei weiteren Kantonen. Gängige ortsübliche Kündigungstermine (vgl. data/attachments/2010/100324_zuegeltermine_uebersicht.pdf) Aargau Appenzell AI Appenzell AR Basel-Stadt Baselland Bern Freiburg Genf Glarus Graubünden Jura Luzern Neuenburg Nidwalden Obwalden Schaffhausen Schwyz Solothurn St. Gallen Tessin Thurgau Uri Waadt Wallis Zug Zürich 31. März, 30. Juni, 30. September Jedes Monatsende, ausser Dezember Jedes Monatsende, ausser Dezember 31. März, 30. Juni, 30. September Jedes Monatsende, ausser Dezember Stadt Bern: 30. April, 31. Oktober übrige Gemeinden: jedes Monatsende, ausser Dezember 31. März, 30. Juni, 30. September Keine festen Kündigungstermine Jedes Monatsende 31. März, 30. September 31. März, 30. Juni, 30. September Keine ortsüblichen Termine 31. März, 30. Juni, 30. September 31. März, 30. Juni, 30. September 31. März, 30. September Jedes Monatsende, ausser Dezember Jedes Monatsende, ausser Dezember 31. März, 30. Juni, 30. September Jedes Monatsende, ausser Dezember Nach Gemeinden unterschiedlich: entweder jedes Monatsende, ausser Dezember, oder 31. März und 30. September Nach Gemeinden unterschiedlich: entweder jedes Monatsende, ausser Dezember, oder 31. März und 30. September 31. März, 30. Juni, 30. September Meistens 1. April, 1. Juli, 1. Oktober Unterschiedliche örtliche Kündigungstermine 31. März, 30. Juni, 30. September Stadt Zürich: 31. März, 30. September übrige Gemeinden: 31. März, 30. Juni, 30. September 11 b) In welchem dieser vier Kantone ist der Kündigungstermin Ihrer Meinung nach am besten geregelt? Begründen Sie Ihre Antwort. Individuelle Antworten 14

11 Mietvertrag Kündigungsschutz 12 a) Laris Meyer erhält von seinem Vermieter die Kündigung für seine 3-Zimmer- Wohnung. Legen Sie dar, welche Möglichkeiten Laris grundsätzlich hat, sich gegen diese Kündigung zu wehren, und unter welchen konkreten Voraussetzungen ihn diese Mittel zum Erfolg führen. Nennen Sie ausserdem je ein Beispiel, wann diese Voraussetzungen erfüllt wären, und geben Sie die gesetzliche Regelung an. Möglichkeit 1: Voraussetzungen: Beispiel: Gesetzliche Regelung: Anfechtung der Kündigung Die Kündigung verstösst gegen Treu und Glauben. Individuelle Antworten, etwa: Der Vermieter kündigt aus Rache, weil Laris Meyer zu Recht geltend gemacht hat, die Nebenkostenabrechnung sei zu hoch (weitere Beispiele in Art. 271a OR). Art. 271 und 271a OR Möglichkeit 2: Voraussetzungen: Beispiel: Gesetzliche Regelung: Erstreckung des Mietverhältnisses Die Kündigung stellt für den Mieter oder seine Familie einen Härtefall dar, der durch die entgegengesetzten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Individuelle Antworten, etwa: Der Vermieter kündigt Laris Meyer, der auf eine rollstuhlgängige Wohnung angewiesen ist und seit 30 Jahren in dieser Wohnung lebt, bloss um einmal einen anderen Mieter in den Genuss seiner schönen Wohnung kommen zu lassen. Art. 272 ff. OR 12 b) Für welche Dauer kann das gekündigte Mietverhältnis maximal verlängert werden? Bei Wohnräumen für maximal vier Jahre, bei Geschäftsräumen für maximal sechs Jahre (Art. 272 b OR). 12 c) Nennen Sie zwei Umstände, unter welchen die Verlängerung eines gekündigten Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Eine Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen infolge von Zahlungsrückständen oder Konkurs des Mieters und bei Kündigungen wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 272 a OR). 13. Rückgabe der Mietsache 13 a) Bei der Rückgabe der Wohnung prüft der Vermieter den aktuellen Zustand der Wohnung und schreibt alle bestehenden Mängel auf. Aus welchen Gründen ist ein solches Rückgabeprotokoll sinnvoll? Im Rückgabeprotokoll wird verzeichnet, für welche Mängel der Mieter verantwortlich ist und welche Instandstellungskosten er übernehmen muss. Zu diesem Zweck wird das Rückgabeprotokoll mit dem Antrittsprotokoll verglichen. 13 b) Drucken Sie das Rückgabeprotokoll aus, das Sie im Internet unter www. sattel.ch/media-sattel/docs/uebergabe.pdf finden, und listen Sie darin alle bestehenden Mängel der Wohnung auf, in der Sie zurzeit wohnen. Individuelle Antworten 15

12 1 Mietvertrag 13 c) Klären Sie mithilfe des Internets ab, was unter dem Begriff «Lebensdauertabelle» zu verstehen ist und wozu diese Tabelle dient. Die sogenannte paritätische Lebensdauertabelle dient der Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen und wird vom Hauseigentümerverband (HEV) und vom Mieterverband (MV) gemeinsam herausgegeben. Die Tabelle enthält Richtlinien für die voraussichtliche Lebensdauer verschiedener Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen. Die angegebene Lebensdauer basiert jeweils auf Durchschnittswerten für mittlere Material- und Arbeitsqualitäten bei normaler, durchschnittlicher Beanspruchung durch die Mieterschaft. Sofern eine übermässige Abnützung vorliegt, werden die Kosten für die Instandstellung aufgrund der angegebenen Lebensdauer zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. 13 d) Welche Lebensdauer und welchen Richtpreis bei Ersatz sieht die paritätische Lebensdauertabelle für folgende Gegenstände vor? a) Gaseinbauherd (mit Backofen): 15 Jahre, CHF b) Kühlschrank (mit integriertem Tiefkühlteil): 10 Jahre, CHF c) Sonnenstoren aus Stoff: 15 Jahre, CHF 550. d) Duschkabine mit Glaswänden: 25 Jahre, CHF Wohnungsabgabe: Fallbeispiel Lesen Sie den folgenden Zeitschriftenartikel genau durch und beantworten Sie danach die folgenden Fragen. War da noch was? Alles ist ausgeräumt und geputzt, das alte Zuhause nur noch Erinnerung doch bei der Wohnungsabgabe sollte man nochmals voll da sein: Denn nicht selten stellen Vermieter haltlose Ansprüche an ihre Ex-Mieter. Doch gegen ungerechtfertigte Forderungen kann man sich wehren. «So, dann hätten wir das. Jetzt müssen Sie nur noch hier unterschreiben.» Mit diesen Worten drückt Ihnen der Vermieter das Abnahmeprotokoll in die Hand. Doch Sie müssen gar nichts ausser das Protokoll ganz genau studieren. Wer nicht hundertprozentig damit einverstanden ist, unterschreibt nur mit entsprechendem Vorbehalt bei den umstrittenen Punkten oder verweigert die Unterschrift ganz. Denn eine einmal anerkannte Schuld wird man kaum mehr los. Aber auch ein korrekt ausgefülltes Abnahmeprotokoll schützt nicht immer vor übertriebenen Forderungen. Beat Berger (Name geändert) hinterliess beim Auszug aus seiner Wohnung im letzten Mai einen leichten Feuchtigkeitsschaden im Wohnzimmerparkett Regenwasser war von der geöffneten Balkontüre auf den Boden getropft. Bei der Wohnungsabgabe unterschrieb er im Protokoll, dass er für den Schaden aufkommen werde. Als der Vermieter ihm im Juli die Rechnung schickte, staunte Berger nicht schlecht: Das Parkett im gesamten Wohnzimmer war abgeschliffen und neu versiegelt worden, und der Ex-Mieter sollte die vollen Kosten dafür tragen happige 1610 Franken. «Muss ich das wirklich bezahlen, auch wenn es seit der letzten Oberflächenbehandlung schon 15 Jahre her ist?», will Berger wissen. Quelle: Beobachter, Ausgabe 20/

13 Mietvertrag 1 a) Was antworten Sie Beat Berger? Tatsächlich ist es schwierig zu beurteilen, ob es im vorliegenden Fall notwendig war, wegen des kleinen Feuchtigkeitsschadens das gesamte Parkett zu renovieren. Je nach Umständen bleibt ein grosser Ermessensspielraum auch für Schlichtungsbehörden und Gerichte. Dennoch ist klar, dass Beat Berger für das Abschleifen und Versiegeln nichts bezahlen muss. Denn eine Parkettbehandlung hat eine Lebensdauer von zehn Jahren; da die letzte Behandlung des betreffenden Parkettbodens schon fünfzehn Jahre zurückliegt, ist sie heute vollständig abgeschrieben. b) Wie hätte sich Beat Berger beim Unterzeichnen des Abnahmeprotokolls besser absichern können? Indem er auf dem Abnahmeprotokoll vermerkt hätte, dass er sich wenn überhaupt ausschliesslich zur Übernahme desjenigen Betrags verpflichte, der sich unmittelbar aus dem von ihm verursachten Feuchtigkeitsschaden ergibt. c) Wie sähe die rechtliche Situation aus, wenn Beat Berger anstelle eines Feuchtigkeitsschadens auf dem 15-jährigen Parkett Nikotinverfärbungen an den vor vier Jahren gestrichenen Wänden zu verantworten hätte? Recherchieren Sie, wenn nötig, im Internet. Nikotinverfärbungen an Wänden und Decken stellen eine übermässige Abnutzung dar. Gemäss Praxis von Gerichten und Schlichtungsbehörden hat der Mieter für den neuen Anstrich aufzukommen. Da die Lebensdauer gemäss Tabelle für Wandanstriche acht Jahre beträgt und die Wände vor vier Jahren neu gestrichen wurden, muss Beat Berger die Hälfte der Kosten selber bezahlen. Ausserdem muss Beat Berger für das Anbringen der sogenannten Nikotinsperre aufkommen eine Beschichtung, die verhindert, dass das in der Wand sitzende Nikotin in den neuen Anstrich durchdrückt und Flecken verursacht. 17

14 1 Mietvertrag 15. Mietvertrag: Kreuzworträtsel 3 N A C H M I E T E R I H E R A B S E T Z U N G S B E G E H R E N T 7 M I E T E R S T R E C K U N G 15 N E R S C H R I F T L I C H 16 1 M I S S B R Ä U C H L I C H Ö A U T I 11 U N A L T K N D I G U N G V E R M I E T E R D M I S C H I C H T U N G S B E E T E R Verwenden Sie die Umlaute ä, ö und ü. G E B R A U H S Ü B E R L A S S U N G B E F R I S O R T S Ü B L I C H K E I T E T L 4 I H E 12 5 M I T Z I N S Ü 10 6 E R G A B E Ü C K G A B E Waagrecht 1. Hält man die Kündigungsfrist nicht ein, kann man einen stellen 3. «Rechtsmittel» des Mieters gegen missbräuchliche Mietzinsen 5. Hauptpflicht des Vermieters zu Beginn des Mietverhältnisses 7. Führt zur Verlängerung des gekündigten Miet verhältnisses 8. Unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch 10. Hauptpflicht des Mieters am Ende des Mietverhältnisses 14. Beim Kündigungstermin nebst der Frist zu beachten 15. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, wichtige Mietverträge abzuschliessen 16. Erzielt der Vermieter mit den Mietzinsen einen übersetzten Ertrag, sind sie 17. Stellt die Mietsache zur Verfügung 18. Übernimmt die Mietsache zum Gebrauch Senkrecht 2. Wird vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses als Sicherheit geleistet 4. Der Mietvertrag ist ein Vertrag auf 6. Die Miete für eine feste Vertragsdauer nennt man 9. Staatliche Stelle für Mietstreitigkeiten 11. Hauptpflicht des Vermieters während des Mietverhältnisses 12. Hauptpflicht des Mieters während des Mietverhältnisses 13. Beendet ein unbefristetes Mietverhältnis 18

15 2 Personalmanagement Lösungen zu den Repetitionsfragen des Grundlagenbuchs 20 Aufgaben des Arbeitshefts 22

16 2 Personalmanagement Repetitionsfragen des Grundlagenbuchs 1. Nennen Sie die drei Ziele des Personalmanagements. wirtschaftliche Ziele: hohe Leistungsfähigkeit, Arbeitsqualität und Effizienz durch zufriedene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie weniger Personalgewinnungskosten durch langfristige Bindung von gut qualifizierten Arbeitskräften soziale Ziele: gute Bedingungen am Arbeitsplatz und eine angenehme Arbeitsatmosphäre individuelle Ziele: hohe Zufriedenheit, gute Entwicklungs- und Entfaltungsmöglichkeiten für die einzelnen Angestellten 2. Was für ein Menschenbild liegt den heutigen Konzepten des Personalmanagements zugrunde? Das Personalmanagement orientiert sich heute vermehrt an einem positiven Menschenbild und rückt die Angestellten stärker ins Zentrum. Man ist der Ansicht, dass die meisten Menschen nicht nur für den Lohn arbeiten, sondern sich nützlich machen wollen, gerne spannende Aufgaben übernehmen und ein hohes Mass an Selbstbestimmung schätzen. 3. Das Personalmanagement-Konzept nach Thom unterscheidet verschiedene Prozess- und Querschnittsfunktionen. Nennen Sie die sechs Prozessfunktionen und geben Sie je ein konkretes Beispiel. Personalbedarfsplanung Beispiel: Individuelle Antworten, etwa: Ein Unternehmen, das ein zusätzliches Fabrikförderband einsetzt, braucht neue Mitarbeiter. Personalrekrutierung: Beispiel: Individuelle Antworten, etwa: Die neuen Mitarbeitenden werden über Stelleninserate gesucht. Die geeignetsten Bewerberinnen und Bewerber werden eingestellt. Personalentwicklung: Beispiel: Individuelle Antworten, etwa: Für die Mitarbeiter am Förderband besteht die Möglichkeit, Weiterbildungskurse zu besuchen, damit sie auch allfällige Schreibarbeiten erledigen können. Personaleinsatz: Beispiel: Individuelle Antworten, etwa: Für die neuen Mitarbeiter muss ein Einführungstag vorbereitet werden, ebenfalls nötig sind Einsatz- und Urlaubspläne. Personalerhaltung und Motivation: Beispiel: Individuelle Antworten, etwa: Es müssen Motivationsanreize für die Mitarbeiter geschaffen werden, neben dem Lohn z. B. auch Fringe Benefits wie etwa verbilligtes Kantinenessen oder einen Firmenparkplatz. Personalaustritt: Beispiel: Individuelle Antworten, etwa: Nach der Kündigung eines Arbeitnehmers muss ein Austrittsgespräch geführt und ein faires Arbeitszeugnis verfasst werden. 20

17 Personalmanagement 2 4. Welche vier Faktoren sollten bei der Personalauswahl unbedingt berücksichtigt werden? Unbedingt berücksichtigt werden sollen die Leistungsfähigkeit, der Leistungswille, die Entwicklungsmöglichkeiten und das Leistungspotenzial der Bewerberinnen und Bewerber. 5. Welche Methoden der Personalauswahl kennen Sie? Methoden der Personalauswahl sind die Prüfung der Bewerbungsunterlagen, das Interview, Testverfahren (z. B. Intelligenz- und Leistungstest) und das Assessment-Center. 6. Nennen Sie die wichtigsten Inhalte eines Mitarbeitergesprächs. Arbeit (Fachkompetenz), Zielerreichung (Selbstkompetenz), Zusammenarbeit und Beziehungen (Sozialkompetenz), Rahmenbedingungen, Zukunft, Ziele, Weiterbildung 7. Die Beurteilung von Menschen unterliegt immer einer gewissen Subjektivität. a) Welches sind häufige Ursachen von Fehleinschätzungen? Häufige Ursachen sind Vorurteile, Sympathie und Abneigung, unterschiedliche Erwartungen und Bezugsnormen sowie eine selektive Wahrnehmung. b) Wie lässt sich die Subjektivität abschwächen? Die Subjektivität lässt sich abschwächen, indem ein standardisierter Beurteilungsbogen verwendet wird. 8. Was versteht man unter dem Begriff «Hygienefaktoren»? Was unter dem Begriff «Motivatoren»? Unter Hygienefaktoren versteht man die Faktoren, welche die extrinsische Motivation steigern, also etwa der Lohn, der Führungsstil oder der Status. Die Motivatoren hingegen entsprechen der eigenen inneren Motivation, also der intrinsischen Motivation. Dazu gehören etwa der Arbeitsinhalt, die Verantwortung und die persönlichen Entfaltungsmöglichkeiten. 9. Auf welchen Bemessungsgrundlagen basieren folgende Lohnformen: a) Zeitlohn? Auf der Dauer der Arbeitszeit (Stunde, Tag, Woche, Monat) b) Akkordlohn? Auf der produzierten Menge pro Zeiteinheit (z. B. Anzahl eingepackter Bücher pro Arbeitstag) c) Prämienlohn? Kombination aus einem leistungsunabhängigen Grundlohn und einer zusätzlichen leistungsabhängigen Prämie d) Provision? In der Regel Prozentsatz vom generierten Umsatz, häufig mit einem Grundlohn kombiniert 10. Das Arbeitszeugnis ist ein wichtiges Dokument. a) Welche Bereiche werden beurteilt? Sachkompetenz, Selbstkompetenz und Sozialkompetenz b) Welche Grundsätze müssen eingehalten werden? Wahrheit, Wohlwollen, Vollständigkeit und Klarheit 21

18 2 Personalmanagement Aufgaben des Arbeitshefts 1. Prozess- und Querschnittsfunktionen 1 a) Ordnen Sie die folgenden Fälle der richtigen Prozessfunktion zu. a) In Ihrem Unternehmen wird die neue Software Quanta Plus installiert. Alle Mitarbeitenden müssen deshalb eine eintägige Schulung besuchen. Personalentwicklung b) Heinrich Müller wurde soeben 62. Er möchte gerne im nächsten Jahr frühzeitig in Pension gehen. Personalaustritt c) Für die neu geschaffene Stelle im Informatikbereich muss ein Inserat gestaltet und in den Tageszeitungen geschaltet werden. Personalrekrutierung d) Madeleine Pakowski arbeitet seit 15 Jahren als Sekretärin im selben Unternehmen. Im letzten Mitarbeitergespräch hat sie angetönt, dass sie eine neue Heraus forderung sucht. Personalerhaltung und Motivation e) Weil es zurzeit weniger Aufträge gibt, möchte die Produktionsabteilung vor übergehend von Dreischichtbetrieb auf Zweischichtbetrieb umstellen. Personalbedarfsplanung f) Das Fahrpersonal der städtischen Verkehrsbetriebe fordert dringende Mass nahmen, weil die klimatischen Verhältnisse in der Führerkabine im Sommer unerträglich seien. Personalerhaltung und Motivation g) Maxime Luginbühl, Lernender im zweiten Jahr, kommt seit einiger Zeit zu spät oder gar nicht zur Arbeit. Eine erste Abmahnung hat keine Verhaltensänderung gebracht. Personalerhaltung und Motivation 1b) Nennen Sie die vier Querschnittsfunktionen und erklären Sie diese in Ihren eigenen Worten. 1. Personalcontrolling: Das Personalcontrolling übernimmt die Aufgaben der Planung, Steuerung, Kontrolle und Information aller personalwirtschaftlichen Funktionen. 2. Personalmarketing: Das Personalmarketing befasst sich mit der Suche nach neuen Mitarbeitenden. 3. Personalinformation: Die Personalinformation dient der Versorgung der Entscheidungsträger mit den relevanten personalwirtschaftlichen Informationen und sorgt dafür, dass die Mitarbeitenden die zur Aufgabenerfüllung erforderlichen Informationen erhalten. 4. Organisation des Personalmanagements: Die Organisation des Personalmanagements befasst sich mit der Einordnung des gesamten Personalmanagements in die Rahmenstruktur des Unternehmens sowie mit aufbau- und ablauforganisatorischen Fragen. 22

19 Personalmanagement 2 2. Wie bewerben? 2 a) Claus Schild arbeitet seit vier Jahren als kaufmännischer Angestellter bei der Kantonalbank, wo er auch schon die Lehre absolviert hat. Nun sucht er eine berufliche Veränderung und studiert deshalb die Stelleninserate. Nach ein paar Tagen stösst er auf eine Stellenausschreibung, die ihn sehr interessiert. Die Post sucht eine neue Assistenz einer Abteilungsleitung. Claus ist unsicher, wie er vorgehen soll, denn seit der Lehrstellensuche vor sieben Jahren hat er sich nie mehr beworben. Wie soll Claus vorgehen? Welche Unterlagen dürfen in seiner Bewerbung auf keinen Fall fehlen? Claus sollte ein überzeugendes Bewerbungsdossier zusammenstellen und sich damit schriftlich oder online auf die Stelle bewerben. Das Dossier sollte ein Deckblatt, einen Begleitbrief, einen Lebenslauf und die Zeugnisse beinhalten und einen guten und strukturierten Eindruck vermitteln. Inhaltlich müssen alle Daten korrekt und auf dem neusten Stand sein. Im Internet findet man zahlreiche Tipps für eine erfolgreiche schriftliche Bewerbung, z. B. unter: 2 b) Dank Ihrer Unterstützung konnte Claus ein überzeugendes Bewerbungsdossier abschicken. Zehn Tage später erhält er einen Anruf von der Post. Er wird zum Vorstellungsgespräch eingeladen. Wie soll sich Claus darauf vorbereiten, und was gilt es zu beachten? a) Vor dem Vorstellungsgespräch, generell Claus soll sich intensiv auf mögliche Fragen vorbereiten, und sich auch Gedanken machen, welche Fragen er stellen will. Es wäre gut, wenn er das Gespräch mit einer Person seines Vertauens proben kann. Zudem soll er die Namen der Personen auswendig lernen, die am Interview teilnehmen, und sich im Internet über das Unternehmen informieren, z. B. betreffend Grösse, Ziele, wichtige Termine und Ereignisse. Er soll den Weg zum Interview sorgfältig planen und genügend Zeit für Unvorgesehenes einrechnen. b) Am Tag des Gesprächs Claus soll eine passende und saubere Kleidung wählen. Er könnte nochmals die möglichen Fragen durchgehen und sich dann entspannen. Er soll rechtzeitig (nicht zu früh und ja nicht zu spät) zum Vorstellungsgespräch erscheinen. c) Im Gespräch Claus soll dem Gegenüber in die Augen schauen und auf eine positive Körperhaltung achten. Er soll sich aktiv am Gespräch beteiligen und intelligente Fragen stellen. Claus soll sich gut «verkaufen», aber nicht verstellen. d) Nach dem Gespräch Falls Claus die Stelle möchte, sollte er sich in den folgenden 24 Stunden per oder Telefon für das Gespräch bedanken und sein Interesse an der Stelle nochmals bekräftigen. Zudem sollte er sich überlegen und schriftlich festhalten, was aus seiner Sicht im Interview gut gelaufen ist, und was er ein nächstes Mal besser machen möchte. 23

20 2 Personalmanagement 3. Personalgewinnung Bald startet die Personalgewinnung für die neu geschaffene Marketing-/PR-Stelle. Ihr Vorgesetzter bittet Sie, ihn bei der Personalgewinnung zu unterstützen. Er hat folgende Anliegen: a) Verfassen und gestalten Sie eine attraktive und aussagekräftige Stellenausschreibung. Nehmen Sie dazu ein separates Blatt. Individuelle Antworten, mit folgenden Elementen: Vorstellung der Firma (Branche, Grösse, Standort) Stellenbeschreibung: Bezeichnung der Stelle, organisatorische Einordnung, Ziel der Stelle, Aufgaben der Stelle, Kompetenzen, Verantwortung (vgl. W & G 1 Grundlagenbuch, S. 56): Anforderungen an die Qualifikation des Stelleninhabers (Anforderungsprofil) Arbeitsbedingungen und Entwicklungsmöglichkeiten Leistungen (Gehalt, Erfolgsbeteiligungen, Sozialleistungen usw.) Organisatorische Hinweise (Empfangsadresse, Kontakt für Rückfragen, Eintrittstermin, erforderliche Bewerbungsunterlagen usw.) b) Über welche Kanäle möchten Sie die Stelle ausschreiben wieso? Individuelle Antworten, mögliche Kanäle sind etwa: Interne Ausschreibung: Intranet Schwarzes Brett Personalentwicklung Talent Pool Externe Ausschreibung: Online-Stellenbörsen Firmenwebsite Printinserate Social Networks Personalvermittler c) Wie soll vorgegangen werden, wenn die Bewerbungen eintreffen? Was sind die massgeblichen Kriterien, wer zu einem persönlichen Gespräch eingeladen werden soll und wer nicht? Individuelle Antworten, etwa: Die eingetroffenen Bewerbungen werden mit dem Anforderungsprofil der zu besetzenden Stelle verglichen. Dabei sollten folgende Fragen gestellt werden: Machen die Bewerbungsunterlagen insgesamt einen guten Eindruck? Sind alle erbetenen und im Schreiben angekündigten Unterlagen dabei? Wie wirkt die Person auf dem beigefügten Foto? Vermittelt das Anschreiben den Eindruck, dass die Person sich mit der Stelle und dem Unternehmen auseinandergesetzt hat und wirklich bei Ihnen arbeiten möchte? Warum hat sich die Person gerade für diese Stelle oder dieses Unternehmen beworben? Warum will die Person die Stelle wechseln? 24

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