27.13 Gestaltungspläne Erlass des Gestaltungsplanes "Birchli, 112" der Immobirchli Immobilien AG, 8840 Einsiedeln

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1 Hauptslrasse 78, Postfach Einsiedeln Tel Fax Info: Bezirk Einsiedeln Bezirksrat Einsiedeln Auszug aus dem Protokoll vom 9. November 2004 Nr Gestaltungspläne Erlass des Gestaltungsplanes "Birchli, 112" der Immobirchli Immobilien AG, 8840 Einsiedeln Mit Eingabe vom 13. Mai 2004 reichte das Architekturbüro Feusi und Partner, Schindellegistrasse 36, 8808 Pfäffikon, im Auftrag der EigenlOmerin, der Immobirchli Immobilien AG, 8840 Einsiedeln, vertreten durch Dr. F. Mattig, Maltig-Suter und Partner, Bahnhofstrasse 28, 6430 Schwyz, den Gestaltungsplan "Birchli, 112", KTN 3773, zur Ausschreibung und Genehmigung ein. Die eingereichten Unterlagen umfassen die nachstehend aufgeführten Akten: Verbindliche Planbestandteile: Kopie aus dem Grundbuch Nr :500 Katasterplan/Situation 1:500 Situation/Mantellinien 1:200 Höhenbegrenzungslinien 1:200 Sonderbauvorschriften SBV) Richtungsweisende Planbestandteile: Richtprojekt zum Gestaltungsplan Darlegung der Vorteile des Gestaltungsplans und Begründung der Ausnahmen dat dat /50 /51 /52 Der Bezirksrat zieht in Erwägung: 1. Der Perimeter des freiwilligen Gestaltungspianes GP) "Birchli, 112" umfasst den Teii der Parzelle mit KTN 3773, welcher in der Wohnzone W2 iiegt. Die restliche Fläche der Parzelle mit KTN 3773 liegt ausserhalb der Bauzone. Die gesamte Parzelle mit KTN 3773 umfasst 4630 m 2 Davon liegen 4281 m 2 in der Zone W2. 2. Der GP "Birchli, 112", wurde in der Zeit vom 28. Mai 2004 bis 28. Juni 2004 öffentlich aufgelegt. Innert Frist wurden von den nachgenannten Parteien EInsprache gegen den GP erhoben: Rene Koch, dip!. Ing. HTL, Sternenweg 3a, 8840 Einsiedein Heinz Leuthold, Sternenweg 3, 8840 Einsiedeln, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peter Kleb, Utoquai 43, 8032 Zürich Esther und Martin Vogel, Birchli 17, 8840 Einsiedeln, vertreten durch Rechtsanwalt Iic. iur. Thomas Wolf, Postplatz 6, 6430 Schwyz Franz Fuchs, Riedstrasse 28, 8840 Einsiedeln Versand: r1~. DEZ, 2004

2 - 2 - Dabei ist zu erwähnen, dass Franz Fuchs mit seinem Schreiben dat. 26. Juni 2004 Einwände geltend macht. Franz Fuchs ist nicht einspracheberechtigt. Seine Einwände wurden dem Einsprachegegner weitergeleitet. Auf eine Vernehmlassung verzichtete der Einsprachegegner. Der Bezirk nimmt die Einwände zur Kenntnis. 3. Die vorgenannten Einsprachen wurden mit separaten Verfügungen unter Bezugnahme auf die vorliegende Erlassverfügung abgelehnt Einsprache Rene Koch mit BRB 374/2004 und Einsprache Heinz Leuthold mit BRB 375/2004) oder teiiweise gutgeheissen Einsprache Esther und Martin Vogel mit BRB 376/2004). 4. Bezüglich der Auflageunterlagen ist folgendes zu vermerken. Die Gesuchunterlagen wurden in einer Mappe im Rathaus Einsiedein öffentlich aufgelegt. Diese Unterlagen stehen dem Interessierten unbeaufsichtigt vor der Abteilung "Planen Bauen Umwelt" zur Einsicht zur Verfügung. Der Mappe wurde ein Planverzeichnis der aufgelegten Pläne eingeklebt, welches u.a. den Plan "Kopie aus Grundbuchplan Nr. 506" auflistet. Dieser Plan "Kopie aus Grundbuchplan Nr. 506" fehlt heute im aufgelegten Plandossier Es ist davon auszugehen, dass der Plan "Kopie aus Grundbuchplan Nr. 506" während der öffentlichen Auflage aus der Mappe verschwand. In den weiteren Plandossiers ist dieser Plan "Kopie aus Grundbuchplan Nr. 506" weiterhin vorhanden. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass das Plandossier im Weiteren den Plan Nr. /50 Kataster/Situation 1:500 beinhaltet, der den gleichen Ausschnitt im gleichen Massstab und mit den gleichen Informationen wie der Plan "Kopie aus Grundbuchplan Nr. 506", aber mit dem zusätzlich eingezeichneten Perimeter des GP und der Aufsicht des Richtprojektes enthält. In diesem Sinne, ist der vermeintliche Mangel des fehlenden Planes "Kopie aus Grundbuchplan Nr. 506" als geringfügig und ohne nennenswerten Nachteil für die Einsichtnehmenden einzustufen. 5. Die Beurteiiung der eingereichten Planunterlagen ergibt folgendes: 5.1. Das Konzept des Gestaltungsplanes "Birchi, 112" sieht einen Baubereich vor, der zur Kantonsstrasse mittels Grünzone und Lärmschutzmassnahmen abgegrenzt wird. Entlang der Kantonsstrasse wird ein Trottoir ausgewiesen, welches seine Fortsetzung über das Gestaltungsplangebiet in einem öffentlichen Weg mit privater Unterhaltspflicht Weg in Richtung Sihlsee findet. Die strassenmässige Erschliessung erfolgt an der nordwestlichen Perimetergrenze durch eine einzelne Ein- und Ausfahrt in die Kantonsstrasse. Die perimeterinteme Strasse bedient das Nachbargrundstück KTN 3443 und führt in den ausgeschiedenen Bereich für unterirdische Bauten Tiefgarage). Der Baubereich wird in der Höhe durch Mantellinien begrenzt. Damit werden drei oberirdische Geschosse möglich. Das Richtprojekt sieht im Wesentlichen drei kompakte Baukörper vor mit Ausrichtung auf die östliche Sihlseeseite. Die Bauvolumen sind von Grünflächen umgeben und fügen sich damit gut in die Umgebung des GP ein. Die Zonierung des GP-Perimeters und die mit Richtprojekt darin ausgewiesen Baukörper, deren Körnigkeit und deren Ausrichtung sowie die dabei entstehenden Zwischenräume und die Grundrissgestaltung weisen auf eine qualitative Architektur hin Bau- und Niveaulinien werden mit Plan "Situation/Manteliinien", Nr. /51, sowie mit Plan "Höhenbegrenzungslinien", Nr. /52, definiert. Diese Bau- und Niveaulinien ermöglichen einen länglichen Baubereich entlang der Kantonsstrasse mit 3 Geschossen. Diese Anordnung ist als sinnvoll zu beurteiien und die damit generierten Gebäude- und Firsthöhen sowie möglichen Grundrissdimensionen vermögen sich gut in die natürliche und bebaute Umgebung einzufügen Die gesammelte Zufahrt von der Kantonsstrasse auf die interne strassenmässige Erschliessung in den Bereich unterirdische Bauten Tiefgarage) und die

3 -3- Weiterführung auf die Parzelle mit KTN 3443 ist als zweckmässig zu beurteilen. Das der Öffentlichkeit entlang der Kantonsstrasse zur Verfügung gestellte Trottoir und deren perlmeterintere Fortführung über einen öffentlichen Weg mit privater Unterhaltspflicht in Richtung Sihlsee sowie die richtungsweisenden Hauptzugänge für die Wohnbauten überzeugen in funktionell natürlichem und logischem Zusammenspiel. Zu ergänzen ist, dass gemäss Auskunft des Grundbuchamtes auf Parzelle mit KTN 3773 ein "öffentliches Wegverzeichnis" angemerkt ist. Der diesbezügliche Wegrodel Ist derzeit noch in Bearbeitung. Mit Art. 2 der SBV des GP wird der öffentliche Weg mit privater Unterhaltspflicht bestätigt und unabdingbar gesichert Die Erschliessung mit Werkleitungen Wasser, EKZ und Abwasser) ist gewährleistet. Die auf dem Grundstück KTN 3773 vorhandenen Schmutzwasserleitungen inkl. Fortsetzung bis an den Sternenweg sind Privateigentum und müssen soweit sie das Bauvorhaben tangieren, in ihrer Lage korrigiert werden. Die Liegenschaft KTN 3773 wird an der Nordgrenze durch einen offen Bachlauf begrenzt, der im Sihlsee mündet. Dieser Bach eignet sich als Vorfluter und zur Aufnahme der Meteor- und Sickerwässer. Für die Bauausführung ist ein Trennsystem vorzusehen. Die Parkierflächen sind möglichst mit versickerungsfähigem Belag zu gestalten Zwischen Baubereich und Kantonsstrasse ist die Fussgängerverbindung mittels Trottoir sicherzustellen. Ebenso sind im diesem Bereich Schallschutzmassnahmen anzubringen, die durch eine Grünfläche vom Baubereich abgelöst sind Auf dem GP-Perimetergebiet werden mehrere Kinderspiel- und Grünanlagen verbindlich ausgewiesen. Mit dieser Anordnung wird eine parkverwandte Situation im umgebenden Grünen erzeugt, die der Lage des GP entspricht und Wohnqualität erzeugt Neben in den oben erwähnten Planunterlagen Nr. /51 und /52) werden in Art. 10 Abs. 1 bis 3 der Sonderbauvorschriften SBV) zweckmässige Aussagen über Abstände, Höhenbegrenzungen und Geschosszahlen gemacht. Art. 13 der SBV ist, um eine homogene Überbauung zu erzeugen, dahingehend zu präzisieren, dass die Dachform frei wählbar aber in gewählter Form für alle Hauptbauten gleich anzuwenden ist Das Richtprojekt erbringt den Nachweis genereller Angaben über die Grundrisse. Die Anordnung der Wohnungsgrundrisse ist in Zusammenhang mit den darin ausgewiesenen Baukörpern nachvollziehbar und im Sinne von natürlichem Lärmschutz der Bauvolumen und sinnvoller Orientierung der Grundrisse zu beurteilen Insgesamt beansprucht der GP eine Erhöhung der Überbauungsziffer gemäss BauR Art. 62, macht eine teilweise Verringerung der Abstände zwischen den Baukörpern geltend und beantragt die Erhöhung der Gebäude- und FIrsthöhen innerhalb des Baubereiches. Als Vorteile im Sinne von 24 des Planungs- und Baugesetzes PBG) können die zweckmässige Anordnung des Baubereichs, die darin ausgewiesene Körnigkeit der Bauvolumen, welche sich gut in die Umgebung einfügen, der architektonisch qualifizierte Beitrag der Bebauung Anordnung der Bereiche) als solches, die dank Verdichtung haushälterische Bodennutzung, die Sicherstellung des Trottoirs entlang der Kantonsstrasse und vermeintlich die Bestätigung des öffentlichen Weges mit privater Unterhaltspflicht qualifiziert werden GP's dürfen keine Ausnahmen im Bezug auf externe Abstände beanspruchen "Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im Kanton Schwyz" von Dr. iur. Mark

4 -4- Gisler). Die gesetzlichen Mindestabstände gegenüber Gewässer und der, Kantonsstrasse werden bei der Containereinfriedung unterschritten. Ebenso wird der gesetzliche Waldabstand durch die Parkplatzanordnung unterschritten. Gemäss Art. 54 des BauR sind Erschliessungsstrassen im Waldabstand zulässig. Die gesetzlichen Mindestabstände im Bezug auf Wald, Strasse und Gewässer sind einzuhalten. Die Einhaltung dieser Abstände in Abänderung zum GP-Projekt ist im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen. Da es sich dabei um eine Vergrösserung der Abstände handeit und keine schützenswerten Interessen betroffen werden, kann auf eine Neuausschreibung verzichtet werden. Bezüglich der Dachformenvielfalt ist im Baubewilligungsverfahren darauf zu achten, dass die Dachform grundsätzlich frei wählbar ist, aber die gewählte Form für alle Hauptbauten gleich anzuwenden ist. Die Parkierflächen sind möglichst mit versickerungsfähigem Belag zu gestalten. In Art. 8 der SBV werden die Gebäude innerhalb in der Länge des Baubereiches als frei ausgewiesen. Dies widerspricht dem Baureglement und ist als Ausnahme dazu zu kennzeichnen. Um eine für das Quartier übermässige Länge eines einzelnen Baukörpers zu vermeiden, ist die mit Art. 62 des BauR geforderte maximale Gebäudelänge einzuhalten. 6. Auf Grund der vorstehenden Ausführungen ist festzuhalten, dass der GP "Birchli, 112" planerisch und architektonisch überzeugt und den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Die Ausnahmen gegenüber der Normalbauweise gemäss BauR und PBG können durch die im GP erzielten Vorteile als gerechtfertigt qualifiziert werden. Die Voraussetzungen für den Erlass des GP sind damit erfüllt. Der Bezirksrat verfügt: 1. Der Gestaltungsplan "Birchli, 112", enthaltend die nachgenannten Unterlagen: 1.1. Verbindliche Planbestandteile: Kopie aus dem Grundbuch Nr :500 Katasterplan/Situation 1:500 Situation/Manteliinien 1:200 Höhenbegrenzungslinien 1:200 Sonderbauvorschriften dat dat /50 /51 / Richtungsweisende Planbestandteile: Richtprojekt zum Gestaltungsplan Darlegung der Vorteile des Gestaltungsplans und Begründung der Ausnahmen wird gestützt auf 30 Abs. 1 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes erlassen. 2. Die in den Erwägungen unter Ziffer 5.10 geltend gemachten Auflagen sind im Baubewilligungsverfahren einzuhalten. 3. Der Gestaltungsplan "Birchli, 112" wird gestützt auf 30 Abs. 5 des kantonalen Planungs-und Baugesetzes dem Regierungsrat zur Genehmigung eingereicht. 4. Die Kosten dieses Verfahrens werden nach der Genehmigung durch den Regierungsrat beim Gesuchsteller erhoben. Gemäss Art. 88 BauR sind rechtskräftige Gestaltungspläne im Grundbuch anzumerken. Vor der Erteilung der 1. Baubewilligung ist dieser Nachweis zu erbringen.

5 Gegen diese Verfügung kann innert 20 Tagen ab Zustellung gemäss der Verordnung über die Verwaltungsrechtspflege beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde geführt werden. 6. Zufertigung: Regierungsrat des Kantons Schwyz, Postfach 555, 6431 Schwyz, zur Genehmigung R) Beilagen: 5-facher Plansatz und Auflageexemplar Kessler Wassmer Giacomini Landolt, Rechtsanwälte und Urkundspersonen, Dr. iur. Sergio Giacomini, Oberer Steisteg 18, Postfach 148, 6431 Schwyz R) Dr. F. Matlig, Matlig-Suter und Partner, Bahnhofstrasse 28, 6430 Schwyz R) Rene Koch, dip!. Ing. HTL, Sternenweg 3a, 8840 Einsiedeln R) RA lic. iur. Peter Kleb, Utoquai 43, 8032 Zürich R) RA lic. iur. Thomas Wolf, Postplatz 6, 6430 Schwyz R) Planungskommission Ressortchef und Ressortleiter) Planen Bauen Umwelt Dossier: Gestaltungsplan "Birchli, 112"

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