Expertise nutzen. Rechtliche Regelung der Bauinvestitionstätigkeit in Russland

Transkript

1 Expertise nutzen Rechtliche Regelung der Bauinvestitionstätigkeit in Russland

2 Expertise nutzen Jeder unserer Mandanten steht seinen ganz eigenen Herausforderungen auf den osteuropäischen Märkten gegenüber. Mit viel Einsatz und Empathie begleiten wir Mandaten in allen Phasen der individuellen Positionierung. Unsere Mandanten profitieren von unserer über 20-jährigen Erfahrung an den osteuropäischen Märkten. Sie können sich auf unsere Experten und das breite Know-How verlassen. Rödl & Partner Auch wir können auf einen großen Erfahrungsschatz zurückgreifen. Schließlich existiert die Tradition des Turmbaus bereits seit über 250 Jahren. So lernen die jungen Generationen von den Kenntnissen der Älteren. Dieses Wissen kommt der ganzen Gruppe zu Gute. Castellers de Barcelona

3 Rechtliche Regelung der Bauinvestitionstätigkeit in Russland

4 Rechtliche Regelung der Bauinvestitionstätigkeit in Russland Der russische Markt bietet nach wie vor ausgezeichnete Perspektiven für Investoren. Zweifellos ist eine große Zahl von Investitionsprojekten mit dem Immobilienmarkt verbunden. Seit der Jahrtausendwende ruft insbesondere die Bauinvestitionstätigkeit großes Interesse bei Investoren hervor. Mit der rechtlichen Regulierung dieser Tätigkeit beschäftigt sich der vorliegende Leitfaden. Während der Umsetzung der Bauinvestitionstätigkeit handeln die beteiligten Personen, Bauherren, Investoren, Bauauftraggeber, Auftragnehmer und Nutzer der Objekte in gegenseitiger Abhängigkeit, welche in der geltenden russischen Gesetzgebung geregelt ist. Diese umfasst insbesondere: Zivilgesetzbuch (im Folgenden: ZGB ); Bodengesetzbuch (im Folgenden: BGB ); Städtebaugesetzbuch ( SBGB ); Gesetz Nr. 39-FZ vom 25. Februar 1999 ( Gesetz über Kapitalanlagen ); Gesetz Nr. 160-FZ vom 9. Juli 1999 ( Gesetz über ausländische Investitionen ); Gesetz Nr. 148-FZ vom 22. Juli 2008 ( Über Änderung des Städtebaugesetzbuches und einzelner Gesetze der RF ); Gesetz Nr. 214-FZ vom 30. Dezember 2004 ( Anteilsbaugesetz ); sowie eine Reihe anderer normativer Rechtakte. Subjekte der Bauinvestitionstätigkeit in Russland In Ziffer 1 Art. 4 des Gesetzes über die Kapitalanlagen ist festgelegt, dass als Subjekte der Investitionstätigkeit in Form von Kapitalanlagen (im Weiteren: Subjekte der Investitionstätigkeit) Investoren, Bauauftraggeber und Auftragnehmer sowie Nutzer der Objekte der Kapitalanlagen und andere Personen auftreten können. Gemäß dem SBGB der RF zählen zu diesen Subjekten der Bauherr und der Bauauftraggeber. Bei der Realisierung eines Investitionsprojektes hinsichtlich des Baus eines Immobilienobjektes tritt der Bauherr, der das Grundstück für den Bau zur Verfügung stellt, als Schlüsselfigur auf und übernimmt in der Regel die Finanzierung des Baus. Gemäß den formalen Merkmalen gilt eine Gesellschaft als Bauherr, sofern sie Eigentümer des Baugrundstücks ist oder über das Pachtrecht an dem Baugrundstück verfügt. Der Nachweis über das Eigentumsrecht oder der Mietvertrag des Grundstücks, welche nach dem vorgesehenen Vorgehen registriert sein müssen, belegen die Rechte an dem Grundstück. 4

5 Am Bauinvestitionsprozess sind gewöhnlich der Bauherr, der Bauauftraggeber und der Auftragnehmer beteiligt. Die geltende Gesetzgebung legt ihre Hauptfunktionen folgendermaßen fest: Der Bauherr (russ.: Sastrojschik ) ist eine natürliche oder juristische Person, die den Bau oder die Rekonstruktion der Immobilienobjekte auf dem in ihrem Besitz stehenden Grundstück sowie die Durchführung der Ingenieurvermessungen, die Vorbereitung der Projektdokumentation für den Bau oder die Rekonstruktion gewährleistet. Diese Definition ist in Art. 1 SBGB der RF enthalten. Der Bauauftraggeber (russ.: Sakastschik ) ist eine vom Investor bevollmächtigte natürliche oder juristische Person, die für die Realisierung der Investitionsprojekte verantwortlich ist. Ein Bauauftraggeber, der kein Investor ist, erhält für die Zeit der Errichtung des Immobilienobjektes vom Investor die Rechte über den Besitz, die Nutzung und Verfügung der Kapitalanlagen. Diese Verpflichtungen sind gesetzlich in Art. 4 des Gesetzes über Kapitalanlagen festgelegt. Der Auftragnehmer (russ.: Podrjatschik, Genpodrjatschik ) errichtet mit eigenen Kräften und Mitteln gemäß Auftrag des Bauauftraggebers das Immobilienobjekt oder vollbringt andere Arbeiten am Bau und übergibt dem Bauauftraggeber das Ergebnis der gemäß Bauvertrag zu verrichteten Arbeiten. Diese Definition ist in Art. 4 des Gesetzes über Kapitalanlagen enthalten. Die Rechtsverhältnisse selbst sind in Kapitel 37 des ZGB der RF geregelt. Der Investor realisiert Investitionen unter Verwendung seiner eigenen oder herangezogenen Mittel. In Ziffer 2 Art. 4 des Gesetzes über Kapitalanlagen ist festgelegt, dass als Investoren natürliche und juristische Personen auftreten können, die auf Grundlage eines Vertrages über gemeinsame Tätigkeit gegründet wurden und nicht den Status einer juristischen Person oder Vereinigung juristischer Personen haben, staatliche Organe, Organe der lokalen Selbstverwaltung sowie ausländische Subjekte unternehmerischer Tätigkeit. Der Bauherr finanziert in der Regel den Bau mit eigenen, geliehenen und herangezogenen Mitteln. Zur Heranziehung von Geldmitteln anderer Investoren schließt er mit diesen Verträge über die Beteiligung an Bauprojekten ab. Bei der Umsetzung eines Investitionsprojektes kann der Bauherr für die Verwaltung des Bauprozesses, die Kontrolle über den Ablauf des Baus und die Erfassung der Kapitalaufwendungen eine spezialisierte Gesellschaft heranziehen, die eine staatliche Lizenz für die Erfüllung der Aufgaben des Bauträgers (im Folgenden: Bauträger, russ.: Sakastschik-Sastrojschik ) besitzt. Diese Gesellschaft ist im Wesentlichen für die Verwaltung des Prozesses des Baus des Immobilienobjektes verantwortlich: sie schließt Verträge über die Durchführung der Ingenieurvermessungsarbeiten und die Projektierung und Werkverträge 5

6 mit Bau- und Montagegesellschaften ab, nimmt die erfüllten Arbeiten und das Objekt als Ganzes ab und übergibt dieses dem Bauherrn. Der Bauherr kann neben der Erfüllung seiner Hauptfunktionen bezüglich der Finanzierung des Baus selbst die Funktionen des Bauträgers und des Auftragnehmers (Generalauftragnehmers, russ.: Genpodrjatschik ) übernehmen, wobei er unbedingt die entsprechenden staatliche Lizenzen für die Ausübung dieser Tätigkeiten benötigt. Zulassungspflicht zur Bautätigkeit Seit 1. Januar 2010 werden die bisher üblichen Lizenzen durch die Bauzulassungszeugnisse ersetzt, die durch selbstregulierte Bauorganisationen erteilt werden. Das Gesetz legt folgende Mindestbedingungen für die Ausführung der Bautätigkeit fest: Einzahlung in den Kompensationsfonds der selbstregulierten Organisation i.h.v. RUR (ca. EUR ) oder Im Falle der Haftpflichtversicherung Einzahlung in den Kompensationsfonds der selbstregulierenden Organisation i.h.v. RUR (EUR 8.100); 3 Arbeitnehmer mit Hochschulabschluss im Bauwesen, die mindestens 3 Jahre Berufserfahrung haben oder 5 Arbeitnehmer mit Fachschulausbildung im Bauwesen, die mindestens 5 Jahre Berufserfahrung haben; Fachliche Fortbildung alle 5 Jahre mit Durchführung einer Eignungsprüfung. Weitere Forderungen können durch die selbstregulierten Organisationen festgelegt werden. Grundfunktionen des Bauträgers bei der Verwaltung des Baus von Immobilienobjekten Die Hauptfunktionen des Bauträgers bei der Verwaltung des Baus von Immobilienobjekten können nach den Stadien des Investitions- und Bauprozesses untergliedert werden: 1. Vorprojektphase; 2. Projektierungsphase; 3. Bauphase; 4. Phase der Inbetriebnahme des Objektes. Entsprechend den Anforderungen des SBGB der RF wird formal der Bauherr mit folgenden Funktionen betraut: 6

7 Auswahl und Erwerb der Rechte auf ein Baustellengelände; Ausgestaltung der Ausgangs- und Genehmigungsunterlagen; Abschluss von Verträgen mit den jeweiligen Gesellschaften zur Durchführung der Ingenieurvermessungen; Annahme und Bestätigung der Projektierungs- und Kostenvoranschlagsdokumentation; Erhalt der Baugenehmigung; Koordinierung und Unterstützung der behördlichen Bauabnahme und Inbetriebnahme des fertig gestellten Bauobjektes. Der Bauherr stellt das Grundstück für den Bau zur Verfügung, welches in seinem Eigentum steht oder von ihm im Rahmen eines Pachtvertrages genutzt wird. Der Bauherr gewährleistet die Durchführung der Ingenieurvermessungsarbeiten auf dem Grundstück und die Vorbereitung der Projektdokumentation für den zukünftigen Bau, er erhält die Baugenehmigung und die Erlaubnis für die Inbetriebnahme des Objektes, welche als Grundlage für die Gestaltung der Eigentumsrechte an dem fertig gestellten Immobilienobjekt dient. Die Ausfertigung des Übergabeprotokolls des Investitionsobjektes und die Übergabe des Objektes an den Bauherrn bleiben Verpflichtungen des Bauträgers. Der Bauherr kann diese Aufgaben nur selbst ausführen, sofern er über die jeweiligen staatlichen Zulassungen verfügt (oder der Bauherr ist gezwungen, eine ganze Reihe entsprechender Verträge mit spezialisierten Gesellschaften abzuschließen oder die Erledigung dieser Aufgaben an einen bevollmächtigten Bauträger abzugeben, indem er mit ihm für die Zeit der Erledigung der Arbeiten einen entsprechenden Vertrag zur Erfüllung der Funktionen des Bauträgers abschließt). Um Verwirrung beim Umgang mit den verschiedenen Begriffen innerhalb dieser Beziehungen zu vermeiden, empfehlen wir, auf die Begriffsbestimmungen des russischen SBGB zurückzugreifen: Bauherr (Eigentümer oder Pächter des Grundstücks, Investor), Bauauftraggeber (Bauträger, Bauverwaltungsgesellschaft) und Auftragnehmer (alle übrigen an dem Bau Beteiligten, mit denen der Auftragnehmer Verträge abschließt). Anforderungen der russischen Gesetzgebung bei der Architektur- und Bauprojektierung und dem Bau von Investitionsobjekten Die städtebauliche Tätigkeit in der Russischen Föderation wird durch das SBGB der RF reguliert, durch die föderalen Gesetze oder andere normative Rechtsakte der RF, Gesetze und normative Rechtsakte der Subjekte der RF, sowie Gemeinderechtsakte, die zu Fragen der städtebaulichen Tätigkeit verabschiedet wurden und zu denen unter anderem z.b. die lokalen Richtlinien der 7

8 städtebaulichen Projektierung der Kommunalbezirke, Regeln der Bodennutzung und Bebauung, die Vergabe von Baugenehmigungen, die Genehmigung für die Inbetriebnahme der Objekte nach Fertigstellung des Baus der auf dem Territorien des jeweiligen Kommunalbezirkes gelegenen Objekte gehören. Das System der Städtebaudokumentation gestaltet sich wie folgt: Im Vordergrund steht der Generalplan oder, soweit es um einen Kommunalbezirk geht, das Schema der territorialen Planung (Art. 19 SBGB) als Rechtsakt einer Stadt bzw. Gemeinde, der langfristige (bis zu 20 Jahre) Regionalplanungsbestimmungen enthält (Art. 23 SBGB). In Übereinstimmung mit dem Generalplan werden Regelungen über die Bodennutzung und Bebauung angenommen ein Rechtsakt einer Stadt, der die Städtebauordnungen enthält bzw. die lokale Zonenaufteilung festlegt (Art. 1 SBGB), die ihrerseits die städtebaulichen Raumordnungen umfassen. Die Städtebauordnung ist ein Planungsdokument, das für die entsprechende Fläche Bestimmungen über die Mindest- bzw. Maximalfläche der Grundstücke, zweckgebundene Nutzungsarten sowie höchstzulässige Bauparameter festlegt (Art. 1 SBGB). Die weitere Stadtplanung wird durch Stadtteilplanungsprojekte und Projekte der territorialen Vermessung konkretisiert. Hierbei handelt es sich um Planungsdokumente, die die roten Linien (darunter ist die bedingte Grenze zu verstehen, die das Territorium der Bebauung von dem Territorium abtrennt, das nicht bebaut werden darf, z.b. öffentlichen Straßen usw.) Straßenlinien, Errichtungsstandorte von Objekten der Ingenieur- bzw. Transportinfrastruktur, sowie Baudichte, Bauhöhe etc. festlegen (Art. 42 SBGB). Im Hinblick auf die bebauten Flächen bzw. auf Flächen, die zur Bebauung sowie zum Umbau vorgesehen sind, werden städtebauliche Pläne für die Grundstücke ausgearbeitet. Diese Planungsdokumente setzen für entsprechende Grundstücke die Grenzen, zweckgebundene Nutzungsarten, Aufstellung von künftigen Bauvorhaben, sowie Bedingungen des Anschlusses der Bauobjekte an die Infrastruktur- und Versorgungsnetze fest (Art. 44 SBGB). Ingenieurtechnische Untersuchungen In Übereinstimmung mit den obligatorischen Anforderungen aus Ziffer 1 Art. 47 SBGB der RF sind vor der Vorbereitung der Projektdokumentation für den Bau unbedingt Ingenieurvermessungen durchzuführen. Werden die entsprechenden Ingenieurvermessungen nicht vorgenommen, ist die Vorbereitung und Umsetzung der Projektdokumentation nicht zulässig. Ingenieurtechnische Untersuchungen werden zur Erstellung der Projektdokumentation sowie für Bau und Rekonstruktion von Bauobjekten 8

9 durchgeführt. Erstellung und Umsetzung der Projektdokumentation ohne Durchführung entsprechender ingenieurtechnischer Untersuchungen sind nicht gestattet. Bestimmte Arten von Arbeiten im Bereich ingenieurtechnische Untersuchungen, die sich auf die Sicherheit von Bauobjekten auswirken, dürfen nur von Einzelunternehmern bzw. juristischen Personen durchgeführt werden, die über eine durch eine Selbstregulierungsorganisation ausgestellte Zulassung zu derartigen Arten von Arbeiten verfügen. Erhalt der technischen Bedingungen Der nächste Schritt besteht im Erhalt der technischen Bedingungen. Die technischen Bedingungen sehen die maximale Auslastung und die Fristen für den Anschluss des projektierten Objektes an die ingenieurtechnischen Versorgungsnetze vor. Die technischen Bedingung und Angaben über die Zahlung für den Anschluss stellt die Gesellschaft zur Verfügung, die für die Gewährleistung des Betriebs der ingenieurtechnischen Versorgungsnetze verantwortlich ist. Die Ausgabe der technischen Bedingungen erfolgt innerhalb von 14 Tagen. Eine Zahlung ist nicht erforderlich. Die Geltungsfrist der bereitgestellten technischen Bedingungen sowie die Frist für die Zahlung für den Anschluss werden für mindestens zwei Jahre festgelegt, soweit nicht gesetzliche Ausnahmen greifen. Der Rechteinhaber eines Grundstückes hat innerhalb eines Jahres nach Erhalt der technischen Bedingungen die von ihm benötigte Kapazität der ingenieurtechnischen Versorgungsnetze festzulegen. Mit Regierungsbeschluss Nr. 83 vom 13. Februar 2006 wurden die Regeln für die Feststellung und Bereitstellung der technischen Bedingungen für den Anschluss des Investitionsobjektes an die ingenieurtechnischen Versorgungsnetze bestätigt. Der Erlass Nr. 861 der Regierung der Russischen Föderation vom 27. Dezember 2004 bestimmt das Verfahren des technischen Anschlusses von energieverbrauchenden Anlagen (Energieanlagen) von juristischen und natürlichen Personen. Projektierung Nach Erhalt der technischen Bedingungen beginnt die Projektierung. Die Vorbereitung der Projektdokumentation erfolgt auf Grundlage der Vorgabe des Bauherrn oder des Bauauftraggebers (Ziffer 11 Art. 48 SBGB). In Übereinstimmung mit den Anforderungen aus Ziffer 11 Art. 48 SBGB der RF erfolgt die Vorbereitung der Projektdokumentation auf Grundlage der Ergebnisse der Ingenieurvermessungen. Ziffer 12 Art. 48 SBGB der RF enthält eine Auflistung der einzelnen Bestandteile der Projektdokumentation: erklärender Vermerk mit den Ausgangsdaten für die Architektur- und Bauprojektierung, u. a. mit den Ergebnissen der Ingenieurvermessungen und den Angaben der technischen Anforderungen; Schema der planerischen Verwaltung des Grundstücks; architektonische Beschlüsse; 9

10 konstruktive und raumplanerische Beschlüsse; Angaben über die haustechnischen Anlagen, über die ingenieurtechnischen Versorgungsnetze; Auflistung der ingenieurtechnischen Maßnahmen; Grundlagen für die technologischen Lösungen; Planung der Durchführung des Baus, sowie Planung der Durchführung von Abrissarbeiten von Gebäuden; sofern erforderlich, Auflistung der Umweltschutzmaßnahmen; Auflistungen der Brandschutzmaßnahmen; Auflistung der Maßnahmen zur Gewährleistung des Zugangs von Behinderten zu dem Objekt; Kostenvoranschlag für den Bau der Investitionsobjekte, die aus Mitteln der entsprechenden Budgets finanziert werden; weitere Dokumentationen für in den föderalen Gesetzen vorgesehene Fälle. Die Vorschrift über die Abschnitte der Projektdokumentation und die Anforderungen an deren Inhalt wurden durch Beschluss der Regierung der RF Nr. 87 vom 16. Februar 2008 bestätigt. Staatliche bzw. nichtstaatliche Begutachtung der Projektdokumentation Die Projektdokumentation der folgenden Objekte unterliegt der staatlichen Begutachtung (gemäß Punkt 5.1 Art. 6, Punkt 3.4 Art. 49 SBGB): Objekte, deren Bau oder Rekonstruktion aus Haushaltsmitteln der Russischen Föderation finanziert wird; Objekte, deren Bau oder Rekonstruktion auf dem Territorium von zwei oder mehr Subjekten der Russischen Föderation verwirklicht werden soll, oder auf dem Territorium der Botschaften, Konsulaten und Repräsentanzen der Russischen Föderation im Ausland; in ausschließlichen Wirtschaftszonen der Russischen Föderation; auf dem kontinentalen Festlandsockel der Russischen Föderation, auf Binnenmeeren, in den Hoheitsgewässern der Russischen Föderation; Sicherheits- und Verteidigungsobjekte, sowie andere Objekte, die Staatsgeheimnisse darstellen; Autobahnen föderaler Bedeutung; Kulturerbeobjekte (Geschichts- oder Kulturdenkmäler) von föderaler, regionaler und lokaler Bedeutung (im Falle der Ausführung der Erhaltungsarbeiten von Kulturerbeobjekten von föderaler, regionaler und lokaler Bedeutung in Zusammenhang mit den konstruktiven oder anderen Zuverlässigkeits- bzw. Sicherheitseigenschaften des Objektes; Objekte, die in Art SBGB genannt sind und die zu den gefährlichen, technisch schwierigen und einzigartigen Objekten zählen; 10

11 Objekte, die mit der Unterbringung und Entgiftung von Abfällen des I-V Gefährdungsgrades verbunden sind; andere Objekte, die von der Regierung der Russischen Föderation bestimmt werden; Ergebnisse der ingenieurtechnischen Untersuchungen, die für die Vorbereitung der Projektdokumentation für die oben genannten Objekte durchgeführt wurden. Für Objekte, die in dem oben dargestellten Verzeichnis nicht aufgeführt sind, kann eine nichtstaatliche Begutachtung durchgeführt werden. Gemäß Punkt 1 Art. 50 SBGB RF kann der Bauherr oder der Bauauftraggeber sowie eine vom Bauherrn oder Bauauftraggeber auf Grundlage eines Vertrages bevollmächtigte Person die Projektdokumentation und die Ergebnisse der ingenieurtechnischen Untersuchungen zur nichtstaatlichen Begutachtung einreichen. Das Verfahren zur Durchführung der nichtstaatlichen Begutachtung der Projektdokumentation und Ergebnisse der ingenieurtechnischen Untersuchungen ist in der Verordnung der Regierung der RF Nr Über die nichtstaatliche Begutachtung der Projektdokumentation und Ergebnisse der ingenieurtechnischen Untersuchungen vom 29. Dezember 2008 geregelt. Die nichtstaatliche Begutachtung erfolgt durch Organisationen, die gemäß der durch die Regierung der RF bestimmten Ordnung akkreditiert sind (im Folgenden Expertenorganisation). Die nichtstaatliche Begutachtung der Projektdokumentation kann auf Initiative des Bauherrn, Bauauftraggebers oder einer vom Bauherrn oder Bauauftraggeber auf Grundlage eines Vertrages bevollmächtigten Person (im Folgenden Antragsteller) vorgenommen werden. Die aktuelle Regierungsverordnung Nr. 845 vom 17. Oktober 2011 bestimmt im Punkt 2, dass der Föderale Akkreditierungsdienst für die Akkreditierung der Organisationen zuständig ist, die die nichtstaatliche Begutachtung der Projektdokumentation und der Ergebnisse der ingenieurtechnischen Untersuchungen durchführen. Die Projektdokumentation im gesamten Umfang, einzelne Teile davon und die Ergebnisse der ingenieurtechnischen Untersuchungen unterliegen der nichtstaatlichen Begutachtung. Baugenehmigung Die nächste Etappe stellt die Beantragung der Baugenehmigung dar. Durch zwei neue Föderale Gesetze aus dem Jahr 2011 ergeben sich Änderungen bei der Genehmigung eines Bauantrages. Es stellt sich allerdings die Frage, ob diese 11

12 Änderungen eine Erleichterung für den Bauherrn beinhalten oder ihn nicht mit Dokumentationspflichten und Genehmigungsbedingungen belasten. Nach der Vorlage einer genauen Beschreibung des Projektes erhält der Bauherr die Baugenehmigung. Vor deren Erteilung wird überprüft, ob die angegebenen Flächen mit den Anforderungen des städtebauliches Plans (GPZU) bzw. der Grundrissgestaltung der Fläche und der Flächenvermessung übereinstimmen. Es ist daher nicht verwunderlich, dass diese Änderungen einhergingen mit Änderungen des Städtebaugesetzbuches und der Föderalen Raumplanung. Neben einer unscheinbaren Bezeichnungsänderung im Titel Baugenehmigung kommen auf den Bauherrn durch die Gesetzesänderung einige Änderungen hinsichtlich der Genehmigung zu. Dieser ist erst mit der Ausstellung des Dokumentes berechtigt, mit den Baumaßnahmen zu beginnen. Für Bauherren sind aus diesem Grund die Änderungen wie folgt zu beurteilen: Bei bestehenden Objekten ist es nicht mehr notwendig, eine Genehmigung für eine Generalüberholung einzuholen. Entwarnung kann für Mieter mit langfristigen Mietverhältnissen gegeben werden, da sie nicht mehr mit zahlreichen Abstimmungen rechnen müssen. Durch die oben genannten Änderungen ist im Bereich der Linearobjekte nicht mehr die Erteilung des städtebaulichen Plans (GPZU) die entscheidende Voraussetzung, vielmehr sind die Grundrissgestaltung und die Vermessung der Fläche relevant. Der Bauherr kann mit geringerem Aufwand bei der Genehmigung rechnen. Es ist wichtig, zu wissen, welche Behörde für welches Bauprojekt zuständig ist. Die Kommunalverwaltung ist in Abhängigkeit von der Lage des entsprechenden Grundstückes berechtigt, über die Genehmigung bezüglich der Baumaßnahme und der Rekonstruktion zu entscheiden. Dabei ist die örtliche Zuständigkeit nach der jeweiligen Gemeinde- oder den jeweiligen Subjektgrenzen gegeben. Durch die gesetzliche Änderung ist eine sachliche Zuständigkeit der jeweiligen Exekutivorgane beispielsweise für die folgenden Fälle vorgesehen: bei Großbauprojekten kann eine Genehmigung durch die Föderale Exekutivbehörde erfolgen, wenn dieses im Gebiet einer Sonderwirtschaftszone liegt, wenn die Nutzung von Bodenschätzen vorgesehen ist oder wenn der Bau in einem Naturschutzgebiet erfolgen soll. durch Exekutivbehörden der Subjekte der Russischen Föderation im Falle des Baus von Großbauobjekten auf dem Gebiet von zwei oder mehr Gemeinden (Gemeinden und Stadtkreisen) und im Fall der Rekonstruktion von Großbauobjekten auf dem Gebiet von einer oder zwei Gemeinden (Gemeinden und Stadtkreisen). 12

13 Auch die Problematik der Übertragung von Baugenehmigungen an Dritte wurde durch die Änderung dahingehend gelöst, dass ein Projekt aufgrund der zuvor erteilten Genehmigung weitergeführt werden kann. Zudem ist die Notwendigkeit entfallen, eine wiederholte Baugenehmigung im Fall der Teilung, der Umverteilung oder der Absonderung von Grundstücken einzuholen allerdings ist für solche Grundstücke ein städtebaulicher Plan des Grundstückes (GPZU) erforderlich. Die gesetzliche Neuregelung bestimmt neben einzelnen Ausnahmen auch, dass der Übergang eines Rechtes am Grundstück und am Bauobjekt keine Änderung der Gültigkeit einer einmal erteilten Genehmigung zur Folge hat. Der Bau Das Verfahren der Umsetzung des Baus wird in Art. 52 SBGB der RF festgelegt. Gemäß Ziffer 3 dieses Artikels können der Bauherr oder eine vom Bauherrn oder Bauauftraggeber auf Grundlage eines Vertrages bevollmächtigte Person, die über entsprechende Lizenzen verfügen (im Weiteren: Auftragnehmer ) den Bau umsetzen. Der Bauherr oder der Bauauftraggeber muss das Grundstück für den Bau vorbereiten und dem Auftragnehmer die Materialien für die Ingenieurvermessungen, die Projektdokumentation und die Baugenehmigung übergeben. Gemäß Anforderungen aus Ziffer 6 Art. 52 SBGB der RF ist der Auftragnehmer verpflichtet den Bau in Übereinstimmung mit der Projektdokumentation umzusetzen; die Arbeitssicherheit für Dritte sowie den Zugang der Vertreter des Bauherrn oder des Bauauftraggebers und der staatlichen Bauaufsichtsbehörden zu dem Gelände, auf dem der Bau umgesetzt werden soll, zu gewährleisten, sowie ihnen die benötigte Dokumentation zur Verfügung zu stellen; die Bauaufsicht durchzuführen; die Ausführungsdokumentation sicherzustellen; den Bauherrn oder den Bauauftraggeber und die Vertreter der staatlichen Bauaufsichtsbehörden über die Fristen der Fertigstellung der Arbeiten, die einer Prüfung unterliegen (verdeckte Arbeiten), zu informieren; die Beseitigung aufgedeckter Mängel sicherzustellen und die Arbeit nicht fortzusetzen, solange keine Protokolle über die Beseitigung der Mängel erstellt sind; sowie die Qualitätskontrolle der verwendeten Baumaterialien zu sichern. Während des Baus sind obligatorisch die Kontrolle über den Bau und die staatliche Bauaufsicht durchzuführen. In Übereinstimmung mit Art. 53 SBGB der RF wird die Kontrolle über den Bau (im Weiteren: technische Aufsicht ) vom Auftragnehmer sowie vom Bauherrn oder Bauauftraggeber gegenüber den 13

14 Unterauftragnehmern durchgeführt. Der Bauherr oder der Bauauftraggeber kann auf eigene Initiative eine Person beauftragen, welche die Vorbereitung der Projektdokumentation umsetzt, um zu überprüfen, ob die ausgeführten Arbeiten der Projektdokumentation entsprechen ( Urheberschaftsaufsicht ). Die staatliche Bauaufsicht erfolgt in Übereinstimmung mit Art. 54 SBGB der RF. Amtspersonen, welche die staatliche Bauaufsicht umsetzen, haben das Recht auf ungehinderten Zugang zum Objekt. Entsprechend den Ergebnissen der durchgeführten Prüfung durch die staatliche Bauaufsichtsbehörde wird ein Protokoll erstellt, welches die Grundlage für die Erteilung einer Anweisung über die Beseitigung der aufgedeckten Verstöße an die den Bau ausführende Person bildet. In dieser werden die Art des Verstoßes, ein Verweis auf den normativen Rechtsakt, die städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung und die Projektdokumentation, deren Anforderungen verletzt wurden, angegeben, außerdem wird eine Frist für die Beseitigung der aufgedeckten Verstöße festgelegt. Falls die aufgedeckten Mängel nicht beseitigt werden, wird der den Bau durchführenden Person eine Geldbuße oder eine andere Ordnungsstrafe auferlegt, welche die Einstellung des Baus zu Folge haben kann. Das Verfahren der staatlichen Bauaufsicht ist in entsprechenden normativen Rechtsakten der RF festgelegt. Inbetriebnahmegenehmigung des Objektes Nach Beendigung des Baus erfolgt die Inbetriebnahme des Objektes, welche mit der Vergabe der Inbetriebnahmegenehmigung des Objektes abgeschlossen wird. Für die Inbetriebnahme des Objektes hat sich der Bauherr mit einem Antrag auf Erteilung einer Inbetriebnahmegenehmigung des Objektes an die Behörde zu wenden, die die Baugenehmigung erteilt hat. In Übereinstimmung mit den Anforderungen aus Ziffer 5 Art. 55 SBGB ist die Behörde, welche die Baugenehmigung erteilt hat, verpflichtet, innerhalb von 10 Tagen nach Eingang des Antrags auf Erteilung einer Inbetriebnahmegenehmigung des Objektes das Vorhandensein und die Richtigkeit der Unterlagen zu prüfen, das Objekt zu begutachten und dem Antragsteller die Inbetriebnahmegenehmigung des Objektes entweder zu erteilen oder zu verweigern, und zwar unter Angabe des Grundes für die Verweigerung. In Unterziffer 6 und 7 Art. 55 SBGB der RF ist eine abschließende Liste der Gründe für Verweigerung oder Erteilung einer Inbetriebnahmegenehmigung des Objektes enthalten. Die Verweigerung der Erteilung einer Inbetriebnahmegenehmigung eines Objektes kann auf gerichtlichem Wege angefochten werden. Die Inbetriebnahmegenehmigung des Objektes ist die Grundlage für die Ausgestaltung der Eigentumsrechte an dem gebauten Objekt. Die Form der Inbetriebnahmegenehmigung wird in dem Beschluss der Regierung der RF Nr. 698 vom 24. November 2005 bestätigt. 14

15 Praktische Empfehlungen Für die erfolgreiche Umsetzung eines Investitionsvorhabens in Form des Baus eines Immobilienobjektes ist eine hoch qualifizierte technische und juristische Begleitung des Vorhabens unerlässlich. Die technische Begleitung muss sicherstellen, dass das gebaute Objekt nicht nur den Vorstellungen und Erwartungen des Investors entspricht, sondern auch den Vorstellungen des Staates darüber, dass der Bau nicht das Leben und die Sicherheit eines unbeschränkten Personenkreises bedroht und nicht den Interessen und Forderungen des Staates widerspricht. Die Notwendigkeit einer fachmännischen rechtlichen Begleitung des Investitionsprozesses ist noch offensichtlicher. Zu den Grundlagen für die Einschätzung des Ausmaßes und des Charakters der Risiken, die mit der Umsetzung von Investitionsprojekten in Russland verbunden sind, zählen u. a: der interdisziplinäre Charakter der gegenseitigen Beziehungen der beteiligten Personen, die voraussichtliche Zusammensetzung der Vertragspartner und eine besondere Regelung der gegenseitigen Beziehungen mit den staatlichen Aufsichtsorganen und weiteren Exekutivorganen. Nicht selten steigen Investoren in Projekte ein, indem sie zum Beispiel das Mietrecht an einem Grundstück für 49 Jahre zur Bebauung erwerben. In der Regel erfolgt dies in einer relativ frühen Phase, zum Beispiel in der Phase der Abstimmung der Ausgangs- und Genehmigungsdokumentation (russ.: IRD ). Unter diesen Umständen ist mit besonderer Sorgfalt zu prüfen, inwiefern die erhaltenen Abstimmungen und Genehmigungen der Phase, in der sich das Projekt gerade befindet, entsprechen und inwiefern die Reihenfolge der Handlungen usw. eingehalten wird. Unsere Erfahrungen in der Begleitung ausländischer Investoren bei ihrer Tätigkeit in Russland gestatten es uns, eine Reihe allgemeiner Irrtümer der Investoren bezüglich der Rechte und Pflichten der Vertragspartner aufzuzeigen. Nur ein richtig abgefasster Vertag, in dem der Vertragsgegenstand, also die zu leistenden Bauarbeiten, die Bestimmung bzgl. der Berechnung bzw. Änderung der Höhe des Werklohnes, alle Pflichten des Vertragspartners, die Fristen für ihre Erfüllung und Strafsanktionen für ihre Nichterfüllung oder nicht angemessene Erfüllung eindeutig festgelegt sind und in dem die notwendigen und ausreichenden Arten der Gewährleistung zu deren Erfüllung, die Bedingungen zur Absicherung gegen Haftungsrisiken (sofern einer dritten Person Schaden zugefügt wird), sowie weitere wesentliche Bedingungen des Investitionsvertrages fixiert sind, gestatten es, finanzielle und sonstige Risiken für den Investor bis zu einem gewissem Grad zu minimieren. 15

16 Ihre Ansprechpartner Sergey Vershinin Jurist (Russland), Leiter der Abteilung Bau-, Energierecht und Infrastrukturprojekte Associate Partner Tätigkeitsbereiche: Immobilienrecht Baurecht Energierecht Umweltrecht Sergey Vershinin spezialisiert sich auf die rechtlichen Beratung internationaler Unternehmen hinsichtlich der Bau- und Immobilienprojekte ausländischer Investoren in Russland. Berufserfahrung: Leiter der Immobilienabteilung bei führenden russischen und schweizerischen Rechtsberatungsgesellschaften in Moskau Ausbildung: Moskauer Staatliche Rechtsakademie, Russland, Diplom-Jurist Moskauer Staatliche Linguistische Universität, Russland, Dolmetscher Deutsch und Englisch. Sprachen: Russisch (Muttersprache) Deutsch Englisch 16

17 Dr. Tatiana Vukolova Juristin (Russland) Tätigkeitsbereiche: Immobilienrecht Grundstücksrecht Städtebaurecht Umweltrecht Aufgrund ihrer langjährigen Berufserfahrung im Kultur- und Finanzministerium der Russischen Föderation verfügt Dr. Tatiana Vukolova über umfangreiche Kenntnisse des russischen Städtebau- und Umweltrechts. Berufserfahrung: Anwältin in der Rechtsabteilung des Finanzministeriums der Russischen Föderation Rechtsberaterin in der Rechtsprüfungsabteilung des Kulturministeriums der Russischen Föderation Rechtsberaterin für das Institut für Städteplanung bei dem Projekt Reformen im Immobiliensektor Ausbildung: Nationales Institut zu Ehren von Katharina die Große Universität Tübingen, Deutschland Russische Wissenschaftliche Akademie, Doktortitel (Wo genau? Welcher Abschluss?) Sprachen: Russisch (Muttersprache) Deutsch Englisch 17

18 Dr. Andreas Knaul, LL.M. Rechtsanwalt (Deutschland), Partner Niederlassungsleiter Russische Föderation Tätigkeitsbereiche: Gesellschaftsrecht und Unternehmenskäufe Europäisches und öffentliches Wirtschaftsrecht Dr. Andreas Knaul ist seit 1993 mit dem Russland-Geschäft vertraut. Er vertritt ausländische und insbesondere deutsche mittelständische Unternehmen in Russland und betreut internationale Unternehmenskäufe. Berufserfahrung: Rechtsanwalt seit 1990 Erfahrung im Russland-Geschäft seit 1993 über 20 Jahre Berufserfahrung im internationalen und europäischen Wirtschaftsrecht, mit dem Schwerpunkt auf Russland, Ukraine und Europäische Union Ausbildung: Universität Trier, Deutschland, Erstes juristisches Staatsexamen Universität Genf, Schweiz University of Georgia, USA, Master of Laws (LL.M.) Ecole Nationale d'administration, Paris, Frankreich, d.i.a.p. Sprachen: Deutsch (Muttersprache) Englisch Französisch Russisch 18

19 Rödl & Partner in der Russischen Föderation Deutschland ist seit mehreren Jahren einer der größten Außenhandelspartner Russlands. Aber auch Österreich, die Schweiz und andere westeuropäische Länder können die Russische Föderation zu ihren wichtigsten Handelspartnern zählen. Viele deutsche und westeuropäische Unternehmen sehen weiterhin gute Investitionschancen in der Russischen Föderation. Rödl & Partner berät Sie in der Russischen Föderation an den Standorten Moskau und St. Petersburg. Fast 200 mehrsprachige russische, deutsche und andere europäische Mitarbeiter arbeiten vor Ort in Teams zusammen und können dadurch eine ganzheitliche Beratung in sämtlichen Rechts-, Steuer-, Buchhaltungsund Prüfungsfragen gewährleisten. Durch unsere interdisziplinäre Zusammenarbeit und unsere Kenntnis der jeweiligen lokalen Anforderungen können wir unseren Mandanten auf dem russischen Markt eine optimale Betreuung sichern, zumal wir zusätzlich auf internationales Know-how und einen einheitlichen Standard zurückgreifen. Wir kennen die besonderen Anforderungen und Chancen des russischen Marktes durch unsere langjährige Beratungs- und Servicetätigkeit. Wir verfügen über eine russische Wirtschaftsprüfungslizenz. Unsere Mitarbeiter sind aktive Mitglieder in der Moskauer und in der Russischen Anwaltskammer, in den Fachausschüssen der Deutsch-Russischen Auslandshandelskammer, dem Deutsch-Russischen Forum sowie der Association of European Businesses und anderen Verbänden und Institutionen. Darüber hinaus versenden wir zweimonatlich den Rödl & Partner Newsletter Russland mit aktuellen Informationen zur Entwicklung von Recht und Steuern in Russland. Zahlreiche thematische Leitfäden geben Ihnen einen ersten Überblick über Themenkomplexe, die für Ihre Unternehmenstätigkeit in Russland von Bedeutung sind. Falls Sie am Erhalt unserer Publikationen interessiert sind, können Sie diese durch Mitteilung an bestellen. 19

20 Unser Profil Rödl & Partner ist mit 94 eigenen Niederlassungen in 43 Ländern vertreten. Die integrierte Beratungs- und Prüfungsgesellschaft für Recht, Steuern, Unternehmensberatung und Wirtschaftsprüfung verdankt ihren dynamischen Erfolg über dreitausend unternehmerisch denkenden Partnern und Mitarbeitern. Im engen Schulterschluss mit ihren Mandanten erarbeiten sie Informationen für fundierte häufig grenzüberschreitende Entscheidungen aus den Bereichen Wirtschaft, Steuern, Recht und IT und setzen sie gemeinsam mit ihnen um. Die Geschichte von Rödl & Partner beginnt im Jahr 1977 mit der Gründung als Ein-Mann-Kanzlei in Nürnberg. Sorgfältig geplant folgten weitere Niederlassungen in Deutschland, in Mittel- und Osteuropa (ab 1989) sowie der Markteintritt in Asien (ab 1995), gefolgt von der Erschließung wichtiger Standorte in Westund Nordeuropa (ab 1998), in den USA (ab 2001), in Südamerika (ab 2005) und Afrika (ab 2008). Unser Erfolg basiert seit jeher auf dem Erfolg unserer Mandanten: Rödl & Partner ist immer dort vor Ort, wo Mandanten Potenzial für ihr wirtschaftliches Engagement sehen. Statt auf Netzwerke oder Franchise-Systeme setzen wir auf die enge, fach- und grenzüberschreitende Zusammenarbeit im unmittelbaren Kollegenkreis. So steht Rödl & Partner für internationale Expertise aus einer Hand. Unser Selbstverständnis ist geprägt von Unternehmergeist diesen teilen wir mit vielen, vor allem aber mit deutschen Familienunternehmen. Sie legen Wert auf persönlichen Service und haben gerne einen Berater auf Augenhöhe an ihrer Seite. Unverwechselbar macht uns unser Kümmerer-Prinzip. Unsere Mandanten haben einen festen Ansprechpartner. Er sorgt dafür, dass das komplette Leistungsangebot von Rödl & Partner für den Mandanten optimal eingesetzt werden kann. Der Kümmerer steht permanent zur Verfügung; er erkennt bei den Mandanten den Beratungsbedarf und identifiziert die zu klärenden Punkte. Selbstverständlich fungiert er auch in kritischen Situationen als Hauptansprechpartner. Wir unterscheiden uns auch durch unsere Unternehmensphilosophie und unseren Ansatz der Kundenbetreuung: Die Bedürfnisse unserer Mandanten lassen sich nicht in einzelne Fachdisziplinen aufbrechen. Unser interdisziplinärer Ansatz basiert auf den Kompetenzen in den einzelnen Geschäftsbereichen und verbindet diese nahtlos in fachübergreifenden Teams. 20

21 Einzigartige Kombination Rödl & Partner ist kein Nebeneinander von Rechtsanwälten, Steuerberatern, Unternehmensberatern und Wirtschaftsprüfern. Wir arbeiten über alle Geschäftsbereiche hinweg eng verzahnt zusammen. Wir denken vom Markt her, vom Kunden her und besetzen die Projektteams so, dass sie erfolgreich sind und die Ziele der Mandanten erreichen. Unsere Interdisziplinarität ist nicht einzigartig, ebenso wenig unsere Internationalität oder die besondere, starke Präsenz bei deutschen Familienunternehmen. Es ist die Kombination: Ein Unternehmen, das konsequent auf die umfassende und weltweite Beratung deutscher Unternehmen ausgerichtet ist, finden Sie kein zweites Mal. 21

22 Ihre Ansprechpartner für Russland Dr. Andreas Knaul Niederlassungsleiter Russische Föderation Rechts- und Steuerberatung Leonid Dimant Business Process Outsourcing Denis Zharov Wirtschaftsprüfung Moskau Business Center LeFort Elektrosawodskaja 27, Gebäude Moskau Tel.: + 7 (495) Fax: + 7 (495) moskau@roedl.ru St. Petersburg Linija 14, Haus 7/A Wasiljewskij Ostrow St. Petersburg Tel.: + 7 (812) Fax: + 7 (812) stpetersburg@roedl.ru 22

23 Jeder Einzelne zählt bei den Castellers und bei uns. Menschentürme symbolisieren in einzigartiger Weise die Unternehmenskultur von Rödl & Partner. Sie verkörpern unsere Philosophie von Zusammenhalt, Gleichgewicht, Mut und Mannschaftsgeist. Sie veranschaulichen das Wachstum aus eigener Kraft, das Rödl & Partner zu dem gemacht hat, was es heute ist. Força, Equilibri, Valor i Seny (Kraft, Balance, Mut und Verstand) ist der katalanische Wahlspruch aller Castellers und beschreibt deren Grundwerte sehr pointiert. Das gefällt uns und entspricht unserer Mentalität. Deshalb ist Rödl & Partner eine Kooperation mit Repräsentanten dieser langen Tradition der Menschentürme, den Castellers de Barcelona, im Mai 2011 eingegangen. Der Verein aus Barcelona verkörpert neben vielen anderen dieses immaterielle Kulturerbe. Business Center LeFort Elektrosawodskaja 27, Gebäude Moskau Tel.: + 7 (495) Fax: + 7 (495) moskau@roedl.ru 23