P R O J E K T M A N A G E M E N T

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1 PROJEKTMANAGEMENT

2 Projektsteuerung Projektcontrolling Prozessmanagement Vertragscontrolling inhouse management Technische Due Diligence Begleitung der Projektinitiierung Green Building Zertifizierung INHALT: 04 Reports 07 Im Portrait: Dr. Frank Ch. Holtmann 08 Projektcontrolling für Fondsimmobilien 10 Leistungsbild: Prozessmanagement im Bauvorhaben 16 Controlling im Wohnungsbau 18 WP Gespräch: LEED, BREEAM oder DGNB? 22 Witte Team 23 Witte

3 2 / 3 Zukunft Bauprozess Marco Witte, geschäftsführender Gesellschafter Witte Projektmanagement GmbH Längst verlangt die Praxis vom Projektmanagement mehr als klassische Projektsteuerung. Das WP Magazin beleuchtet aktuelle Entwicklungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft und berichtet über besondere Projekte, ihre Auftraggeber und über WITTE. Was muss modernes Projektmanagement leisten? Nach unserer Erfahrung zunehmend Prozess- und Inhouse-Management ; was wir darunter verstehen und wie es sich im Bauprozess auswirkt, lesen Sie ab Seite 10. Immer öfter nachgefragt werden auch die verschiedenen Varianten des Controllings für Investoren und Entwickler. LEED, BREEAM oder DGNB: Was bringen die Zertifizierungssysteme und wohin entwickeln sie sich? Im exklusiven Expertengespräch antworten Erik Marienfeldt, Geschäftsführer bei der HIH Hamburgische Immobilienhandlung GmbH, und Hendrik Dusny, Bereichsleiter Zertifizierung von Witte Projektmanagement. Wir freuen uns auf den fachlichen Austausch mit Ihnen und danken für Ihre Anregungen und die freundliche Unterstützung. Marco Witte EDITORIAL

4 reports PATRIZIA baut im Belsenpark Im April 2012 ist WITTE von der PATRIZIA Immobilien AG für das begleitende Controlling bei 83 hochwertigen Wohneinheiten im Düsseldorfer Belsenpark beauftragt worden. WITTE verantwortet außerdem das Planungscontrolling und die Käuferkoordination. Die Investitionssumme beträgt rund 60 Mio. Euro. Präzise Regie: Airport-Hotel BBI Meininger Bunte Streifen machen den Neubau unweit des künftigen Berliner Großflughafens zum Blickfang. Das 13 Millionen-Euro-Projekt mit qm BGF konnte unter der Steuerung von WITTE nach zehn Monaten Bauzeit im Februar 2012 abgeschlossen werden. Eigentümer und Bauherr ist die ANH Hausbesitz GmbH & Co. KG. GroSSes Interesse am Immobilienfokus Der Immobilienfokus von WITTE läuft erfolgreich weiter. Am vierten und fünften nahmen je über 40 Kooperationspartner Projektentwickler, Investoren, Architekten und Fachingenieure teil. In Hamburg ging es am 8. Juni 2012 im CCC um die Frage: LEED, BREEAM oder DGNB: Welches Zertifikat passt zum Projekt? Mehr zum Thema auch im WP Gespräch mit Erik Marienfeldt, Geschäftsführer der HIH Hamburgische Immobilienhandlung GmbH, Seite Zwei Zuschläge für WITTE in Berlin WITTE erhielt im Mai und Juni 2012 zwei Zuschläge aus öffentlicher Hand: Bei der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung (DGUV) unterstützt WITTE den Bau des neuen Verbandssitzes an der Ecke Glinkastraße /Französische Straße in Mitte mit Controlling und Prozessmanagement. Zweiter Zuschlag: beim Neubau eines Laborgebäudes und des Technikums des Bundesamts für Materialforschung und -prüfung (BAM) in Adlershof mit qm BGF.

5 4 / 5 Airport Hotel BBI Meininger DGNB Gold in der Hafencity Am wurde dem Geschäftshaus CENTURION Commercial Center in Hamburg das DGNB-Zertifikat Gold verliehen. Im Auftrag der DC Commercial GmbH & Co. KG und der Wölbern Invest KG hatte WITTE das Vorhaben gesteuert und die Zertifizierung begleitet. Bauen (DGNB) an der CONSENSE in Stuttgart vom 19. bis 20. Juni teil. In diesem Jahr war zum ersten Mal der World Green Building Council (WGBC) zu Gast. Damit wurde die internationale Klientel verstärkt angesprochen. Ein wichtiger Schritt für die Weiterentwicklung der Zertifizierungssysteme, findet Hendrik Dusny, Bereichsleiter Green Building bei WITTE. WITTE mit neuem Büro in Frankfurt Die neue, seit November 2011 fünfte Dependance von WITTE in Frankfurt am Main übernimmt immer mehr Projekte: Mehrere Projektsteuerungen und Due Diligence-Aufträge sind derzeit in Arbeit. Zu den Frankfurter Projekten zählt auch das Controlling für die Neubauten der Hochschulen Bamberg und Coburg, Bericht Seite 8. Neue WITTE-Auditoren Green Building Im Jahr 2012: Annette Kwee (WITTE Düsseldorf) wurde LEED-AP und Silke Ackermann (WITTE Berlin) hat ihre Ausbildung zur DGNB- Auditorin erfolgreich absolviert. Consense 2012 WITTE nahm auch 2012 als Mitglied und Partner-Aussteller der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges kommunikation

6 Prinzregentenplatz, München Elegantes Refurbishment am Prinzregentenplatz In sehr attraktiver Lage, im Münchner Stadtteil Bogenhausen, steht das Bürohaus, das im Auftrag der Warburg-Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbh revitalisiert wurde. Modernste technische Ausstattung und eine energieeffiziente Technik zeichnen das Gebäude aus. Im Juni 2012 wurde das umfangreiche Refurbishment auf qm BGF abgeschlossen. WITTE übernahm die Projektsteuerung und begleitet nun die Zertifizierung. Verantwortlich für Planung und Architektur war das Büro Allmann Sattler Wappner Architekten GmbH. Mieter am Prinzregentenplatz ist u. a. die GlaxoSmithKline GmbH & Co. KG, die das Gebäude im Juli 2012 bezog. Mehr zum Projekt unter: WITTE TEAM, Seite 22. WITTE Geschäftsführung Zum 1. Juli 2012 hat WITTE den Düsseldorfer Niederlassungsleiter, Dr. Frank Christoph Holtmann, zum Geschäftsführer neben dem geschäftsführenden Gesellschafter, Marco Witte, bestellt. Zu Dr. Frank Ch. Holtmann auch das Interview auf Seite / 2013: Kartrennen HeiSSer Asphalt Der Sieger in der 8. Auflage des Kartrennens in 2012 war das WITTE Racing Team. Doch weiter geht s! Vom 01. bis 02. Juni 2013 liegt wieder der Geruch von Öl, Gummi und heißem Asphalt in der Luft. Dann messen sich zum neunten Mal rund 20 Teams von WITTE und seinen Partnern beim 18-Stunden-Rennen des WITTE GP auf dem Spreewaldring. kommunikation

7 im portrait 6 / 7 kurz gefragt Dr. Frank Ch. Holtmann, Geschäftsführer Witte Projektmanagement GmbH Seit wann sind Sie für WITTE tätig? Seit Oktober 2007, zunächst in Hamburg, dann in Düsseldorf. Was ist Ihr Spezialgebiet? Die Revitalisierung von Bestandsgebäuden, insbesondere für Büroimmobilien; außerdem das Projektcontrolling für Endinvestoren. Ihr Werdegang in Stichworten? Studium Bauingenieurwesen in Dortmund und Karlsruhe mit Schwerpunkt Baubetrieb, Einstand ins Berufsleben von der Pike auf mit einer klassischen Bauleitung unter Winkler und Partner GbR. Ab 2003 Projektentwicklung von der Idee bis zum Verkauf für die Abteilung Bauen von Malzer s Backstuben und Scherpel Immobilien. Parallel dazu die Promotion zum PhD im Construction Management, Thema: Prozessoptimierung im Projektablauf. Viereinhalb Jahre später: der Wechsel zu Witte Projektmanagement GmbH. Seit 2009 Leiter der Niederlassung von WITTE in Düsseldorf, seit 1. Juli 2012 zweiter Geschäftsführer neben unserem geschäftsführenden Gesellschafter. Was fasziniert Sie an Ihrer Arbeit? Die Vielfalt, die aus dem Zusammenspiel von Technik, Mensch und Betriebswirtschaft entsteht. Vor allem: die Führung eines komplexen Projektteams mit völlig unterschiedlichen Menschen, vom kreativen Architekten über den Haustechniker bis hin zum ausführenden Unternehmen. Welche Projekte bearbeiten Sie derzeit? Das Dreischeibenhaus in Düsseldorf und Max Cologne. In der Freizeit mache ich gerne Sport, fahre viel Ski und unternehme Städtereisen. Am meisten fasziniert mich New York. Sehr aufregend, sehr urban. Ein baldiger zweiter Besuch steht für mich schon fest. fokus

8 projekt Projektcontrolling für Fondsimmobilien Auf Tempo Joachim Schmarbeck, Geschäftsführer, Paribus Capital GmbH Dunja Pruß, Projektleiterin, Witte Projektmanagement GmbHH Investor: Paribus Capital GmbH Projektcontrolling: Witte Projektmanagement GmbH Mieter: Freistaat Bayern als Hauptmieter und Auftraggeber der Bestellbauten (rund 90 Prozent der Mieteinnahmen) Projektentwicklung: Klappan Gruppe Architekten: Architekturbüro Seemüller GmbH (Bamberg), Architekturbüro Eichhorn (Coburg) Gebäudetyp: Hochschulgebäude mit universitärer Nutzung ECG Partner: gpc gesellschaft für gebäudetechnisches projektcontrolling mbh (Controlling TGA) Finanzierung: Geschlossener Fonds/Investitionsvolumen: rd. 68,2 Mio. EUR Kaufpreis Immobilien: rd. 33,5 Mio. EUR (Bamberg), rd. 25,5 Mio. EUR (Coburg)

9 8 / 9 Fondsobjekt: der Neubau für die Otto-Friedrich-Universität Bamberg Fonds mit renditestarken Immobilien zu entwickeln, ist die eine Herausforderung. Die andere ist, genügend Eigenkapital zu aktivieren und das Bauvorhaben auf den Punkt fertigzustellen. Viele Investoren beauftragen ein Projektcontrolling, um Qualität und eine zügige Realisierung ihrer Immobilien zu sichern. So auch beim Paribus Hochschulportfolio Bayern, einem geschlossenen Immobilienfonds der Paribus Capital GmbH, die damit in den Neubau zweier Hochschulen investiert. Dabei übernahm WITTE das Projektcontrolling für den Endspurt. Neben dem hohen Tempo der Bauabläufe muss eine nachhaltige Qualität sichergestellt werden, erläutert Dunja Pruß, verantwortliche Projektleiterin, Büro Frankfurt. Bei derartigen komplexen Bauvorhaben ist ein schnelles und präzises Controlling erforderlich, um die eng gesteckten Termin-Etappen zu erreichen. Der Neubau für die Otto-Friedrich-Universität Bamberg wird wie geplant zum 30. Juni 2012 realisiert und an den Fonds übergeben. Die Fertigstellung für das Gebäude der Hochschule für angewandte Wissenschaften Coburg folgt zum 31. August Das gesamte Coburg- Ensemble geht zum Ende des Jahres 2012 in den Fonds über. Herr Schmarbeck, weshalb haben Sie das Projektcontrolling für die Fondsimmobilien beauftragt? Wir wollten eine Qualitätssicherung bis ins Detail. Insbesondere vor dem Hintergrund der kurzen Bauphase. Wie kamen Sie auf diese Idee: Hochschulen im Fonds? Es ging darum, eine solide Sachwertanlage zu konzipieren, bei der Story, Objekt und Mieter stimmen. Vertriebspartner und Anleger schätzen unsere unternehmerisch geprägten Beteiligungen mit hoher Sicherheitsorientierung und gleichzeitig sehr guten Renditechancen bei diesem Fonds ein Investment in Bildung. Dabei fungiert der Freistaat Bayern als erstklassiger Staatsmieter mit langfristigem Mietvertrag. So haben wir die rund 32,6 Millionen Euro Eigenkapital innerhalb von nur acht Wochen einwerben können. Ihr Fazit? Die Entwicklung und Platzierung innovativer Fonds, die gleichzeitig anlegerfreundlich sind, funktioniert sehr gut, wenn mit Sorgfalt und prozessorientierten Kontrollmechanismen geplant und agiert wird. dynamik

10 thema Leistungsbild: Prozessmanagement im Bauvorhaben AUF SEITEN DES AUFTRAGGEBERS Ein neuer Firmensitz, eine Konversion oder ein Refurbishment bei laufendem Betrieb diese Projekte verlangen oft ein internes Management beim Auftraggeber. Meist ist er selbst der Nutzer, Erwerber oder Mieter. Um ihn vollständig zu entlasten, hat WITTE ein darauf ausgerichtetes Leistungsprofil entwickelt: das Prozessmanagement. Dabei sind Vielseitigkeit, Fingerspitzengefühl und unternehmerisches Denken gefragt, denn das Spektrum reicht von der internen Organisationsentwicklung über das Entscheidungsmanagement bis zur selbstständigen Verhandlungsführung. Hinzu kommen Prozess- und Workflow-Optimierung, Prozesskostenrechnung und internes Controlling. Ziel ist eine kurze, reibungsfreie Realisierungszeit mit pünktlicher Fertigstellung. Herr Witte, die interne oder bauherrenseitige Steuerung für den Auftraggeber gehört seit etwa 10 Jahren zum modernen Projektmanagement, Stichworte sind Besondere Leistungen und Nutzerprojektmanagement der AHO 9 und 19. Weshalb der Begriff Prozessmanagement? Es gibt keine übergreifende oder verbindliche Definition für diese Leistung, die über das klassische Projektmanagement weit hinausgeht. Wir sehen das inzwischen als eigenes Leistungsprofil. Prozessmanagement kommt ursprünglich aus der Wirtschaft und meint das Planen und Modellieren von Geschäftsabläufen. Wir verstehen es als weitreichende, dynamische Vertretung unseres Auftraggebers. Dabei steuern und optimieren wir seine internen Prozesse im Hinblick auf das Bauvorhaben, teils mit Vollmachten bis zur Verhandlungsführung. Was zeichnet das Prozessmanagement bei WITTE aus? Prozessmanagement greift an drei Stellen: an der Organisationsentwicklung, dem internen und externen Schnittstellenmanagement sowie der Bauherrenvertretung. Wir sorgen dafür, dass fachliche Entscheidungen intern herbeigeführt werden können und dass diese Informationen rechtzeitig an die richtigen Stellen gelangen. Ein flexibles und ökonomisches Kommunizieren ist dabei wichtig.

11 10 / 11 Zentrale der Sparkasse Hannover am Raschplatz 4 Refurbishment des Gebäudekomplexes aus dem Jahr 1977, Realisierung bis 2015, WITTE: Inhouse-Management und Projektsteuerung Was sind die Vorteile? Das Prozessmanagement schont die personellen und finanziellen Ressourcen unserer Auftraggeber. Außerdem sorgen wir dafür, dass die Gebäude alle gewünschten Anforderungen dauerhaft erfüllen können. Bei manchen Projekten setzen Sie einen Inhouse-Manager ein Richtig, auf Wunsch. Dann hat unser Mitarbeiter in dem Unternehmen des Auftraggebers einen eigenen Arbeitsplatz. Das ist nicht unbedingt erforderlich, aber für den Auftraggeber oft angenehm: die Präsenz des Inhouse-Managers ist hoch, die Wege kürzer. Die Tätigkeit kann in Teil- oder in Vollzeit stattfinden. Der Umfang wird im Vertrag geregelt und bei Bedarf flexibel angepasst. Bei der Realisierung des Neubaus für den Talanx-Konzern in Hannover war unser Prozessmanager fast zwei Jahre in Vollzeit inhouse tätig. kommunikation

12 Talanx-Konzern in Hannover: HDI-Platz 1, WITTE: Inhouse-Management und Projektsteuerung, Architektur: ingenhoven architects

13 thema 12 / 13 In der Branche werden die Projektsteuerung und ein Prozess- oder Inhouse-Management öfters zusammen vergeben. Macht das Sinn? Auch wir wurden in letzter Zeit wiederholt für beides beauftragt, aus gutem Grund: Die Konstellation ermöglicht nach allen Seiten kurze Wege und doppelte Arbeitsgänge lassen sich verhindern. Das beschleunigt den Gesamtprozess und ist für den Auftraggeber sehr ökonomisch. Dem Projektsteuerer ebenso wie dem Inhouse-Manager geht es darum, im Sinne des Bauherrn das beste Ergebnis zu erzielen. Man zieht insofern an einem Strang. Interessenkonflikte bzw. Meinungsverschiedenheiten sind natürlich nicht auszuschließen. In diesem Fall muss der Inhouse-Manager konsequent auf Seiten des Bauherrn stehen. Daher sollte eine gute Vertrauensbasis zwischen Bauherr, Prozessmanager und Projektsteuerer bestehen. Welche Art der Beauftragung sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall und den beteiligten Personen ab und sollte auch so entschieden werden. Meinungen von kunden und experten Experte: Dr. Heiko Fuchs, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Kapellmann und Partner, Mönchengladbach Wie sind die möglichen Interessenkonflikte aus rechtlicher Sicht zu beurteilen? Interessenkonflikte sehe ich hier nicht als nennenswertes Problem, soweit die Anbindung an das Steuerungsbüro über Berichtspflichten und Weisungsrechte gewahrt bleibt. Für den Auftraggeber ist der Inhouse-Manager von großem Vorteil. Diese Konstellation sollte viel öfter zum Einsatz kommen, weil dadurch eine sehr präzise und nachhaltige Projektsteuerung möglich wird. Für Bauprojekte ist die enge Zusammenarbeit unterschiedlicher Beteiligter immer charakteristisch. Problematisch ist in der Praxis eher, dass der Projektmanager oft zu wenig Nähe zum Kunden hat. Sein vertragliches Leistungsbild spielt letztendlich kaum eine Rolle. Wichtig ist, dass man den richtigen Partner beauftragt hat, dass Kompetenzen, Vertrauen und Persönlichkeit stimmen. Da der Steuerer sowieso Bauherrenaufgaben wahrnimmt und ihm am nächsten steht, schafft der Prozess- oder Inhouse-Manager eine umso größere Kundennähe, die sich positiv auf das Projekt auswirkt. kommunikation

14 thema Experte: Dr. Alexander Cisik, Professor für Wirtschafts-, Organisations- und Arbeitspsychologie der Hochschule Niederrhein, Mönchengladbach Welche Auswirkung haben Interessenkonflikte? Ich sehe die Interessenkonflikte hier nicht im Vordergrund, denn der Projektsteuerer hat ja das Ziel, eine möglichst gute Leistung zur Zufriedenheit des Auftraggebers zu erbringen. Dies gilt auch für seinen internen Vertreter, den Inhouse-Manager. Die Situation ähnelt der Unternehmensberatung, ist aber komplexer. Dem Kunden schuldet der Inhouse-Manager eine fachlich korrekte, unabhängige Beratung und seinem Arbeitgeber Loyalität, indem er nach dessen Philosophie die geforderte Leistung erbringt. Damit ist er in vielen Entscheidungen auf sich gestellt und übernimmt eigentlich eine Vermittlungsposition zwischen beiden Seiten. Das ist sehr anspruchsvoll insbesondere, wenn die Erwartungshaltungen auseinander laufen. Neben einer hohen fachlichen Qualifikation muss der Inhouse-Manager deshalb auch belastbar sein: Unsicherheiten gut aushalten können. Kommunikations- und Konfliktfähigkeit, Eigenständigkeit und ein gesundes Selbstvertrauen sollten zu seinem Profil gehören. Befragt: Thomas Decker, stellvertretender Vorstand und Bereichsleiter Organisation Sparkasse Hannover Wie ist das Inhouse-Management bei Ihnen geregelt? Der Prozessmanager von WITTE ist über einen Honorarvertrag in unserem Unternehmen implementiert. Herr Thomsen hat uns durch seine Kompetenz und Persönlichkeit überzeugt. 80 % seiner Arbeitszeit ist er inhouse für uns tätig, an vier Tagen in der Woche. Er berät unser Bauprojekt-Team, leitet die Freigabeprozesse und koordiniert die Abstimmungen, sowohl innerhalb unserer Organisation als auch mit den übrigen Projektbeteiligten. Darüber hinaus unterstützt er das Umzugsmanagement: Unsere Zentrale am Raschplatz wird bis Ende 2012 komplett geräumt. Alle 450 dort ansässigen Angestellten arbeiten bis zur Fertigstellung des Gebäudekomplexes 2015 an anderen Standorten.

15 14 / 15 Befragt: Dr. Claus-Georg Nette, Vorstand Marquard & Bahls AG Weshalb haben Sie ein Prozessmanagement beauftragt? Die Anforderungen an unseren neuen Unternehmenssitz waren hoch. Was uns fehlte, war eine interne Bauabteilung. Wir brauchten plötzlich Fachwissen in allen bautechnischen Belangen bis zur Beurteilung der Liegenschaften. Jemand, der mit uns zusammen mit den Behörden auf Augenhöhe verhandeln konnte, z. B. im Hinblick auf baurechtliche Belange. Herr Thran hat das für uns wahrgenommen. Außerdem hat er mit unserem internen Koordinator für dieses Projekt das Nutzerbedarfsprogramm erstellt, uns bei internen Abstimmungsprozessen unterstützt und den Architektenwettbewerb in Zusammenarbeit mit dem Büro Luchterhandt durchgeführt. Jetzt begleitet Herr Thran die Realisierungsphase. Er ist für uns eine große Unterstützung, weil er der Geschäftsleitung und unseren Mitarbeitern den Rücken freihält von allen Prozessen, die das Bauvorhaben betreffen. Marquard & Bahls, Hamburg Prozessmanagement im Rahmen der Projektsteuerung Neubau Firmensitz Branche: Internationaler Mineralöl- und Energiehandel, Tankläger weltweit, Flugzeugbetankungsdienste Gebäudetyp: Büro / Konzern-Niederlassung BGF: qm Architektur: Gewers & Pudewill GPAI GmbH Projektsteuerung: Witte Projektmanagement GmbH Prozessmanagement: Witte Projektmanagement GmbH Leistungen: Interne Organisationsentwicklung, Untersuchungen zur Auswahl eines geeigneten Grundstücks, Begleitung des Architektenwettbewerbs, Bauherrenvertretung, Schnittstellenmanagement, Controlling Prozessmanager: Sascha Thran, WITTE Sparkasse Hannover Inhouse-Management Refurbishment Gebäudetyp: Büro / Konzern-Niederlassung Branche: Banken und Finanzierung BGF: qm Investitionssumme: rd. 110 Mio. EUR Architektur: Schulze & Partner Architekten Projektsteuerung: Witte Projektmanagement GmbH Prozessmanagement / Inhouse-Management: Witte Projektmanagement GmbH Leistungen: Interne Organisationsentwicklung, Bauherrenvertretung, Controlling, internes Entscheidungsmanagement, Projektsteuerung, internes und externes Kommunikationsmanagement Prozessmanager: Matthias Thomsen, WITTE kommunikation

16 Wohnprojekt Löwenhof Controlling im Wohnungsbau Die technischen, vertraglichen und organisatorischen Anforderungen sind auch hier gewachsen. Deshalb nutzen viele Entwickler ein externes, unterstützendes Controlling, erläutert Dr. Frank Ch. Holtmann, Geschäftsführer bei WITTE und Niederlassungsleiter in Düsseldorf. Dabei arbeiten wir mit der Projektleitung des Bauherrn eng zusammen. Vorteil ist, dass der Controller den Auftraggeber entlastet und sicherstellt, dass Qualität und Budget eingehalten werden, von der Planung bis zur Abnahme. Im Sommer 2012 startete z. B. in Düsseldorf der Bau der Projekte PANDION parkside one und parkside two der PANDION Real Estate GmbH im Belsenpark sowie später auch PANDION d Or im Le Quartier Central. WITTE verantwortete für die Wohnquartiere mit rund und qm Wohnflächen das Planungscontrolling sowie die Ausschreibung der Bauleistungen für die hochwertigen Standards. Mit dem Planungscontrolling werden Qualität und Kosten bei umfangreichen Bauvorhaben frühzeitig im Hinblick auf die Ausschreibung optimiert. Über 50 % der Risikofaktoren während der Bauphase können damit von vornherein ausgeschlossen werden. Für die PATRIZIA Immobilien AG übernahm WITTE bei 83 Wohnungen im Düsseldorfer Belsenpark, WA2 + WA3, mit einer Investitionssumme von 60 Millionen Euro ein begleitendes Projektcontrolling inklusive Käuferkoordination. WITTE prüft hier auch, wie die vom Käufer gewünschten Anpassungen in die Bauphase integrierbar sind und zu welchen Kosten.

17 16 / 17 Projekt Löwenhof München mit 35 Wohnungen Anders gelagert ist das Münchner Wohnprojekt Löwenhof: Bei der exklusiven Anlage mit 35 Einheiten führte WITTE im Auftrag der Warburg-Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbh, vertreten durch die HIH Hamburgische Immobilien Handlung GmbH, ein erwerberseitiges Projektmanagement durch. Der graphische Bau von Stefan Forster Architekten wurde pünktlich im Juli 2012 fertiggestellt. fokus

18 gespräch LEED, BREEAM oder DGNB Renditebremse oder kluge Strategie Benefits durch Treffpunkt Hafencity Hamburg: Erik Marienfeldt (HIH) und Hendrik Dusny (WITTE) diskutierten Vor- und Nachteile und die Zukunft von Zertifikaten.

19 18 / 19 Zertifizierung? Wie funktionieren die Zertifizierungssysteme? Wie lohnen sie sich für den Investor oder Entwickler? Welche Vor- und Nachteile haben die Zertifikate? Das WP Magazin fragt zwei Experten mit unterschiedlicher Perspektive Investor und Auditor. Im Gespräch: Erik Marienfeldt, Geschäftsführer der HIH Hamburgische Immobilienhandlung GmbH, und Hendrik Dusny, Bereichsleiter Green Building der Witte Projektmanagement GmbH. wp magazin Herr Marienfeldt, vermarkten sich gelabelte Gebäude besser? Marienfeldt Grundsätzlich: Ja. Je exklusiver das Produkt, umso größer sind die Vorteile der Zertifizierung. Will man an Konzerne vermieten, die meist ein CO2-Programm haben, ist ein fehlendes Zertifikat ein K.-o.-Kriterium. Nicht ganz so drastisch ist es auf der Investment-Seite: Da ist es ein Vorteil, aber kein Muss. wp magazin Was, Herr Dusny, unterscheidet Zertifikate wie BREEAM und LEED und wo steht das DGNB Zertifikat? Dusny Während LEED vornehmlich auf ökologische Aspekte abzielt, integriert BREEAM wirtschaftliche Parameter. DGNB geht darüber hinaus auch auf technische Qualitäten und sozio-ökonomische Faktoren ein, Fragen der Gesundheit, Barrierefreiheit und des Aufenthaltskomforts. Aber auch LEED und BREEAM entwickeln sich weiter und integrieren teilweise diese Punkte. wp magazin Woher weiß man, welche Zertifizierung die richtige ist? Dusny Eine Faustregel gibt es nicht. Man muss im Einzelfall entscheiden: Welche Klientel soll angesprochen werden? Was ist das Ziel der Investition: Imagegewinn, Verkauf, niedrige Energiekosten, lange Lebenszyklen, Gesundheit? Über die Prioritäten lässt sich ermitteln, welches Zertifikat am besten geeignet ist. Außerdem gibt es die Kostenunterschiede zwischen den Zertifikaten. BREEAM steht dabei zwischen LEED und DGNB. LEED Gold fördert z. B. den Imagegewinn, entspricht aber eher den Standards von DGNB Silber. Wenn der Nutzer keine besonderen Anforderungen stellt und der Marketing-Aspekt wichtig ist, kann die LEED-Zertifizierung ausreichen. fokus

20 gespräch Ein Vorteil von LEED ist auch, dass man noch zu einem relativ späten Zeitpunkt während der Ausführung in die Zertifizierung einsteigen kann. Das heißt: ohne einen Großteil der Punkte bei der Prozessqualität zu verlieren. Denn diese sind unter LEED leichter zu erreichen als bei DGNB. Marienfeldt Abstriche macht man dafür allerdings bei anderen Faktoren, wie z. B. gesundheitlichen Aspekten oder der Gebäude-Ökonomie. muss zunächst betrachten, wie hoch der Aufwand ohne Zertifizierung ist und was tatsächliche Mehraufwendungen sind. Wenn ich das schon in der Planungsphase berücksichtige, ist das prozentual kaum messbar. In der Branche kursieren Mehrkosten von 3 % für DGNB Bronze bis 8 % für Gold. So konkrete Zahlen sehe ich nicht: Wenn sowieso hohe bauliche Standards vorgesehen sind, decken diese sich meist mit den DGNB-Standards, so dass eine Zertifizierung in Gold sogar unter 5 % bleiben kann. Dusny Ja, man investiert fast ausschließlich in den ökologischen Faktor und erzielt dabei weniger Vorteile im Hinblick auf Lebenszyklus und Betriebskosten. Hier kann BREEAM eine interessante Alternative sein. Das DGNB-Zertifikat funktioniert hingegen als umfassendes Qualitätssiegel, das Hochwertigkeit in allen Facetten des Bauens garantiert und in Deutschland letztlich den Maßstab setzt. wp magazin Die Frage der Zusatzkosten und deren Auswirkung auf die Renditen wird immer wieder diskutiert. Wie muss man kalkulieren? Marienfeldt Wir rechnen die Mehrkosten für Auditing und Planung mit einem Prozent des Gesamtvolumens ein was kaum erfolgskritisch ist. Schwer abzuschätzen sind allerdings die sich daraus ergebenden Folgekosten. Marienfeldt Bei Refurbishments kann es aber schon kritisch werden. Wenn man hier gewisse Standards erreichen will, muss man oft gleich die ganze Fassade neu bauen. Dusny Ja, das Gleiche passiert auch, wenn Neubauprojekte schon weit fortgeschritten, über die Planungsphase hinaus sind. Refurbishments sind meist schwieriger als Neubauten. Aber auch hier lohnt die Zertifizierung sehr oft vor allem, wenn eine hochwertige Sanierung oder eine anspruchsvolle Nutzung angestrebt wird. wp magazin Wenn man mit geringeren Standards baut lohnt dann eine Zertifizierung überhaupt? Dusny Auch hier hängt es vom Einzelfall ab Dusny Nicht, wenn man als Auditor von vornherein eingebunden ist und frühzeitig einen Pre-Check durchführt: Man Marienfeldt Das darf man nicht kurzsichtig mit der Kostenbrille sehen. Die Frage ist doch: Was passiert mit dem Objekt in 30,

21 20 / 21 LEED, BREEAM oder DGNB? 50 Jahren? Es gibt viele Bauten aus den 80er und 90er Jahren, in Stahl- und Glasarchitektur, die heute nicht mehr vermietbar sind, weil ihre Fassaden nicht nachhaltig funktionieren. So etwas lässt sich mit den neuen Systemen gut vermeiden. wp magazin Wie kann man die Kosten der Zertifizierung niedrig halten? Dusny Wichtigste Grundregel ist: das Zertifikat so früh wie möglich einplanen, am besten noch vor einem Architektenwettbewerb. Dann kann ohne nennenswerten zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand ein fundiertes Nachhaltigkeitskonzept erstellt werden. wp magazin Müsste sich der Fonds-Markt verändern, damit sich Zertifizierung noch mehr lohnt? Marienfeldt Auch die Fonds setzen inzwischen stärker auf Nachhaltigkeit. Die meisten haben lange Objekthaltedauern und achten daher auf die Wiederveräußerbarkeit der Immobilien in zehn oder zwanzig Jahren. Da sich offene Fonds an den Kapitalmarktrenditen orientieren, können sie hochwertigere Objekte wie Green Buildings meist leichter erwerben als z. B. die geschlossenen Immobilienfonds. Weiterhin haben bereits einige Anbieter das Thema Nachhaltigkeit in das Fondsprofil aufgenommen, um den Absatz der Fondsanteile zu verbessern. nach wie vor die Primärziele sind. Als Drittes wird Nachhaltigkeit aber immer wichtiger. wp magazin Reagieren nationale und internationale Investoren unterschiedlich? Dusny Ausländische Investoren entscheiden sich eher für LEED oder BREEAM, um die erworbenen Objekte vergleichbar zu halten. Marienfeldt Nicht nur: Interessanterweise achten gerade amerikanisch gesteuerte Konzerne sehr auf Nachhaltigkeit und haben bei deutschen Objekten kein Problem mit DGNB, weil es zum Standort passt. wp magazin Wird der Trend zu den Zertifikaten anhalten? Dusny Ich denke, die Zertifizierung wird sich zum festen Standard entwickeln, in vielen Bereichen ist das schon jetzt der Fall. Marienfeldt Ja, ich glaube, der Trend ist irreversibel. Er wird sich in der Breite durchsetzen und auch in beide Richtungen abschleifen: Investoren haben Zugeständnisse gemacht. Auch die Systeme werden sich weiter anpassen. wp magazin Wie wird die Zertifizierung denn in der Finanzwirtschaft bewertet? Marienfeldt Die Nachfrage der Anleger ist im Grunde heute schon da, wenngleich Rendite und Sicherheit fokus

22 witte team Team Prinzregentenplatz: Thomas Schilling, Karl Krück, Christoph Endres, Harald Berthel-Tödt Am Münchner Prinzregentenplatz 7-9 übernahmen Thomas Schilling, Karl Krück und Christoph Endres die Steuerung des im Juni 2012 abgeschlossenen Refurbishments. Harald Berthel-Tödt, Auditor und ehemaliger Leiter Zertifizierungsanwendung der DGNB, seit Juni 2011 bei WITTE, begleitet die DGNB-Zertifizierung. Projektentwicklung: HIH Hamburgische Projektentwicklung GmbH Auftraggeber: Warburg-Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbh für Sondervermögen Warburg-Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 Käufer: UNION Investment Real Estate GmbH Leistung: Projektsteuerung/-management und Begleitung der DGNB-Zertifizierung Ziel: Refurbishment und Green-Building-Zertifizierung (DGNB) der Bürogebäude mit Tiefgarage ECG Partner: GKK Ingenieurgesellschaft für Hochbau mbh (Vergabe, Bauüberwachung Hochbau) gpc gesellschaft für gebäudetechnisches projektcontrolling mbh (Bauüberwachung TGA)

23 witte 22 / 23 Qualität in Bestzeit Projektmanagement bedeutet für uns, die Ideen des Auftraggebers weiterzudenken und erfolgreich in seinem Sinne umzusetzen als Dienstleister und verantwortlicher Partner. Dabei ist unser Ziel, Qualität in Bestzeit zu realisieren. Marco Witte, geschäftsführender Gesellschafter Dynamik Wir begeistern uns für dynamisches Projektmanagement. Ein Prozess, der ökonomisches Denken, höchste Flexibilität und persönliches Engagement verlangt. Damit Ihr Projekt kosteneffizient und bei höchster Qualität realisiert wird. Kommunikation Wir schaffen effektive Teams. Voraussetzung für jedes Gelingen ist das Zusammenspiel der Beteiligten. Deshalb setzt WITTE auf eine sehr gute Kommunikation, intern wie extern. Und auf starke, leistungsfähige Teams. Fokus Wir konzentrieren uns auf das Wesentliche: den Projekt-Erfolg. Unser Fokus liegt auf der Steuerung und dem Management komplexer Bauvorhaben. Darüber hinaus bietet WITTE mit dem Firmen-Netzwerk ECG umfassende Spezialkenntnisse rund um den Bauprozess für nachhaltigen Erfolg. Witte Projektmanagement GmbH wurde 1994 von Dipl.-Ing. Marco Witte gegründet. WITTE ist mit über 40 Mitarbeitern für Auftraggeber aus der Immobilien-, Bau- und Finanzwirtschaft tätig. Als Gründungsmitglied der DGNB begleitet WITTE seine Kunden zur erfolgreichen Zertifizierung. ECG Über das Firmen-Netzwerk Engineer Corporation Group (ECG) kann WITTE auf über 140 Fach- Spezialisten zurückgreifen und erzielt eine hohe organisatorische Flexibilität. ECG Partner: gpc gesellschaft für gebäudetechnisches projektcontrolling mbh Controlling und Bauüberwachung TGA, GKK Ingenieurgesellschaft für Hochbau mbh Bauüberwachung, HW-Ingenieure GmbH Baucontrolling, corpotwo Management GmbH Immobilien- und Gewährleistungsmanagement. fokus

24 Projektsteuerung Projektcontrolling Prozessmanagement Vertragscontrolling inhouse management Technische Due Diligence Begleitung der Projektinitiierung Green Building Zertifizierung Witte Projektmanagement GmbH Grolmanstraße 40 D Berlin Fon +49 (0) Fax +49 (0) Englische Planke 2 D Hamburg Fon +49 (0) Fax +49 (0) hamburg@witte-projektmanagement.de Sonnenstraße 14 D München Fon +49 (0) Fax +49 (0) muenchen@witte-projektmanagement.de Holzstraße 2 D Düsseldorf Fon +49 (0) Fax +49 (0) duesseldorf@witte-projektmanagement.de Niddastraße 32 D Frankfurt am Main Fon +49 (0) Fax +49 (0) frankfurt@witte-projektmanagement.de impressum Herausgeber: Marco Witte, geschäftsführender Gesellschafter der Witte Projektmanagement GmbH Redaktion: Irmelin Ehrig PR & Martin W. Hoffmann (Konzept und Text), Marcus Gobs (Design und Layout), Berlin Bildquellen: BBI Meininger (Gudrun Witte), Prinzregentenplatz (Thomas Bach/ECG/Witte Projektmanagement GmbH), Universität Bamberg (KLAPPAN Gruppe), Sparkasse Hannover Raschplatz 4 (Ralf Böttcher), HDI-Platz 1 (Thomas Bach/TALANX AG), Löwenhof (Thomas Bach/ECG/Witte Projektmanagement GmbH), WP Gespräch bei der HIH Hamburgische Immobilien Handlung GmbH (Gudrun Witte) Ausgabe 2012/2013. Erscheinungsweise: jährlich.