Seminar für Wohneigentum. Seminar für Wohneigentum Modul 2: Umgang mit Geld und Gesetz

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1 Seminar für Wohneigentum 1

2 Seminar für Wohneigentum Umgang mit Geld und Gesetz Referent: Michael Machner Berater Privatkunden St. Galler Kantonalbank Wil 2

3 Die Grundfragen Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Wie schützen wir unser Wohneigentum und sorgen für unsere Nächsten vor? Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? 3 Mit welchen rechtlichen Grundlagen haben wir als Wohneigentümer zu tun?

4 Der Grundsatz Ganzheitliche Sicht der Finanzen als Grundlage der Eigenheim-Entscheidung 4

5 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Finanzierung durch die St.Galler Kantonalbank Anlagekosten / Kaufpreis CHF Eigenkapital (20 % des Kaufpreises) CHF = Finanzierungsbedarf durch Bank CHF Hypothek (bis 66.6 % des Kaufpreises) CHF Hypothek (bis 80 % des Kaufpreises) CHF

6 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Warum rechnet die Bank mit Zinsen von 5 %? 6

7 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Jährliche Kosten Zins 1. Hypothek (5 % von ) CHF Zins 2. Hypothek (6 % von ) CHF Amortisation der 2. Hypothek (innert Jahren) CHF Unterhaltskosten 0.7 % und Nebenkosten 0.3 % der Anlagekosten CHF = Total Kosten pro Jahr CHF Tragbarkeit Bruttoeinkommen pro Jahr (Partnerlohn zu 50 %) CHF Total Kosten pro Jahr CHF Belastung in % 31,1 %

8 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Haushaltsbudget Monatliches Einkommen Bruttolohn 8'000 Bruttolohn Lebenspartner 2'500 Abzgl. 15 % Sozialabzüge (AHV, etc.) 1'600 Total Einkommen 8'900 Budgetplaner unter: e-services Online Tools Sparen/Planen 8 Monatliche Ausgaben Haushalt, Kleider, Anschaffungen Auto, Arzt, Strom, Telefon 900 Steuern, Versicherungen Diverses 250 Sparen 200 Total Ausgaben 5'900 Saldo CHF Monatliche Kosten für Kauf oder Miete.

9 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Haushaltsbudget Zu beachten ist beim Wechsel vom Mieter zum Hauseigentümer eine mögliche Änderung bei: Steuern Fahrkosten Berufliche Entwicklung Einkommen Lebenspartner Renovationen Zinssatzänderungen Fazit: Unternehmer 9

10 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Gesamtfinanzierung Hypothekarkredit (1./2. Hypothek) Sparguthaben / Wertschriften Vorsorgeguthaben Pensionskasse (2. Säule) Freiwillige Selbstvorsorge (3. Säule) Lebensversicherungspolicen mit Rückkaufswert Erbvorbezug / Schenkung Privatdarlehen (z.b. von Eltern) 10

11 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? 11

12 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Entwicklung der Variablen Hypothek und der Festhypothek 5 Jahre 12

13 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Geldmarkt-Hypothek / Zinsentwicklung 6-Monats-Libor 13

14 Wie schützen wir unser Wohneigentum und sorgen vor? Verpfändung von Vorsorgegeldern aus der Säule 2 / 3a + Zusätzliche Sicherheit für Bank + Grösserer Spielraum für Belehnung + Löst keine Steuern aus; Optimierung wegen höherer Schuldzinsen/Schulden - Höhere Belastung: Tragbarkeit muss gegeben sein - Höhere Amortisationen + Keine Kürzungen der Vorsorgeleistungen +/-Todesfallrisiko-Police Empfehlung: Vorsorgeanalyse 14

15 Wie schützen wir unser Wohneigentum und sorgen vor? Vorsorgeanalyse 15

16 Wie schützen wir unser Wohneigentum und sorgen vor? WEF-Vorbezug Erhöhung der eigenen Mittel Tiefere finanzielle Zinsbelastung Sofortige Besteuerung bei Auszahlung (privilegierter Steuersatz) Rückzahlung bei Eigenheimverkauf Altersleistungen nehmen ab Kürzung der Risikoleistungen (abhängig von Leistungsprimat / Beitragsprimat) Todesfallrisiko-Police Empfehlung: Vorsorgeanalyse 16

17 Wie schützen wir unser Wohneigentum und sorgen vor? Steuerberechnung für Bezug von Vorsorgegelder 17

18 Wie schützen wir unser Wohneigentum und sorgen vor? Bau- und Gebäudeversicherungen Bauherren-Haftpflichtversicherung Bauwesenversicherung Bauzeitversicherung (GVA) Werkgarantie Bauhandwerkerpfandrecht Obligatorische Gebäudeversicherung (GVA) nach Bauabschluss Gebäudehaftpflichtversicherung 18 Anpassung Hausratversicherung

19 Wie schützen wir unser Wohneigentum und sorgen vor? Personenversicherungen Abklärung der Vorsorgesituation bei Erwerbsunfähigkeit und im Todesfall: Wie kann das Wohneigentum weiterhin finanziert werden, wenn ein Partner arbeitsunfähig oder invalid wird oder stirbt? Wer erbt nach einem Todesfall das Wohneigentum (Prüfung Ehevertrag)? Welche finanziellen Mittel sind nötig, damit in diesen Fällen die Finanzierung des Wohneigentums sichergestellt ist? Welche Leistungen gelangen bei Invalidität oder im Todesfall eines Partners zur Auszahlung? 19

20 Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? Einkommenssteuer Standortwahl Eigenmietwert Abzüge vom Einkommen unterschiedliche Steuerfüsse zusätzliches steuerbares Einkommen Schuldzinsen, Liegenschafts- und Unterhaltskosten, 3. Säule-Einzahlung bei indirekter Amortisation 20

21 Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? 21

22 Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? Veränderung der Einkommenssteuer 22

23 Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? Weitere Steuern Vermögenssteuer Liegenschaftssteuer Grundstückgewinnsteuer Hypothekarschulden vom Vermögen abziehbar auf Wert des Grundstücks in der Gemeinde bei allfälligem Wertzuwachs bei Verkauf Erbschafts-/Schenkungssteuer steuerfrei an Ehegatten/direkte Nachkommen 23

24 Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? Handänderungssteuer und -gebühren Basis: Kanton St. Gallen Beurkundeter Kaufpreis CHF % Handänderungssteuer CHF Beurkundung + 7,6 % MWST CHF Eintragung CHF TOTAL CHF Handänderungssteuer und -gebühren betragen rd. 1,4 % des Kaufpreises; In der Regel werden Kosten durch Käufer und Verkäufer geteilt. 24

25 Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? Grundbuchgebühren Basis: Kanton St. Gallen Schuldbrieferrichtung CHF ,5 Beurkundung + 7,6 % MWST CHF ,5 Eintragung CHF 960 TOTAL CHF Grundbuchgebühren betragen rund 3 der Pfandsumme; Kosten werden vom Käufer bezahlt. 25

26 Mit welchen rechtlichen Grundlagen haben wir zu tun? Verträge und Reglemente Architekturvertrag Werkvertrag Kaufvertrag Stockwerkeigentümer-Reglement Darlehensvertrag Kreditvertrag vgl. Checklisten Wegleitung zur Überprüfung verschiedener Verträge der St.Galler Kantonalbank 26

27 Mit welchen rechtlichen Grundlagen haben wir zu tun? Das Grundbuch Öffentlich beurkundeter Kaufvertrag Gemeinde Goldach Grundbuchauszug Nr Eigentümer Fritz Muster, geb , nicht verheiratet, von Goldach/SG, 9403 Goldach, Musterstrasse 33 Im Grundbuch Goldach Anmeldung zum Eintrag ins Grundbuch Liegenschaft Nr Plan Nr. 11, Musterstrasse 33, 9403 Goldach 784 m² Garten-Grünanlagen, Gebäude Einfamilienhaus Vers.Nr Erwerbstitel Rechtlich verbindlicher Eintrag im Grundbuch (Eigentumsverhältnisse, Liegenschaftsdetails, Rechte und Pflichten, Zusatzinformationen) Kauf Beleg 86 Erbteilung Beleg 542 Anmerkungen 6/100 subjektiv-dingliches Miteigentum an Grundstück Nr Vormerkungen Vorkaufsrecht z.g. Müller Hans, Frist: Beleg 123 Dienstbarkeiten und Grundlasten Eintrag der Grundpfandrechte (Schuldbrief) 08/1142 Last: Gewerbebeschränkung, beschränktes Verbot der Schweinehaltung zugunsten Grundstück Nr. 4444, Beleg /1788 Recht: Grenzhag mit Unterhaltspflicht zulasten Grundstück Nr Beleg /1908 Last: Grenzhag mit Unterhaltspflicht 27 Ein Grundbuchauszug zeigt alle notwendigen Informationen zu einer Liegenschaft.

28 Mit welchen rechtlichen Grundlagen haben wir zu tun? Eigentumsformen und -verhältnisse Klare Regelung der Eigentumsverhältnisse am Grundstück im Hinblick für mögliche Lebensphasen: Heirat, Trennung, Scheidung, Todesfall, Erbschaft. Alleineigentum Miteigentum Gesamteigentum Das Grundstück gehört einer Person allein in der Regel je zur Hälfte bei Ehepaaren Verfügung nur durch alle Eigentümer gemeinsam z.b. Erbengemeinschaft 28

29 Mit welchen rechtlichen Grundlagen haben wir zu tun? Güterrecht und Wohneigentum Konkubinatspartner Konkubinatsvertrag Alleineigentum empfehlenswert Ehepartner die wichtigsten finanziellen Angelegenheiten gesetzlich geregelt (Güter- und Erbrecht) meist Miteigentum zu je ½ bei Scheidung ist Neubeurteilung von Finanzierung und Tragbarkeit für verbleibenden Partner vorzunehmen 29

30 Übersicht Ihr persönlicher Finanzplan mit «Vivanti» Wie ist mein Vermögen am besten angelegt? Wie passen Eigenheim-Wunsch und Wunsch auf frühzeitige Pensionierung zusammen? Sind meine Familie und ich in jedem Fall genügend abgesichert? Haben wir alle Möglichkeiten zur Steueroptimierung ausgenutzt? Wie sind die güter- und erbschaftsrechtlichen Verhältnisse geregelt? 30

31 Fazit Ihre persönlichen Finanzierungsmöglichkeiten frühzeitig mit der Bank besprechen. Jede Finanzierung ist individuell. Beim Einbezug von Vorsorgegeldern eine Analyse der persönlichen Vorsorge (Invalidität, Altersleistungen, Tod) durchführen. Vivanti: Vorsorgeanalyse, Erbschaftsberatungen. Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten nutzen. Finanzielle Reserve für Kosten einplanen, die nicht im Kaufpreis inbegriffen sind (Schuldbrieferrichtung, Handänderungssteuer, neue Einrichtungen). 31