Wertvolle Tipps zur Eigenheimfinanzierung. Stefan Reuteler Berater Privatkunden, Niederlassung St.Gallen

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1 Wertvolle Tipps zur Eigenheimfinanzierung Stefan Reuteler Berater Privatkunden, Niederlassung St.Gallen

2 Die Grundfragen / Ziele Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Wie schützen wir unser Wohneigentum und sorgen für unsere Nächsten vor? Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen?

3 Wichtige Überlegungen, damit Ihre Träume wahr werden Welche Lage bevorzuge ich? Welche Eigentumsform stelle ich mir vor? (Einfamilienhaus, Terrassenhaus, Reiheneinfamilienhaus, Eigentumswohnung) Welche Grösse und wie viele Zimmer benötige ich? Welche Ausstattung ist mir wichtig? Welchen Preis kann ich bezahlen?

4 Wichtige Aspekte beim Liegenschaftskauf Finanzierung Gebühren Unterhalt Steuern Erneuerung Steueroptimierung Vorsorge Versicherung

5 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Finanzierung durch die St.Galler Kantonalbank Kauf eines Hauses bzw. eines Stockwerkeigentums Hypothek Bau eines Hauses Baukredit Konsolidierung in Hypothek

6 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Prüfung durch die St.Galler Kantonalbank Bonität der Gesuchsteller Eigene Mittel / Vermögensnachweis Einkommen / Lohnausweise Liquiditätsreserve Überprüfung Objekt Zustand Ausbau-Standard Grundstückgrösse / Wohnfläche / Kubatur Lage (Makro- bzw. Mikrolage) Basiswert / Belehnungswert

7 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Finanzierungsplan Kaufpreis der Liegenschaft CHF 800'000 - Ihr Eigenkapital (min. 20% des Kaufpreises) CHF 160'000 = Finanzierungsbedarf durch Bank CHF 640' Hypothek (bis 66.6% des Belehnungswertes) CHF 530' Hypothek (bis 80% des Belehnungswertes) CHF 110'000

8 Wie hoch sind die Kosten für unser Eigenheim? Tragbarkeitsberechnung 5% Zins von CHF 640'000 der Hypothek CHF 32'000 Amortisation der 2. Hypothek (innert 15 Jahren) (direkt oder indirekt via verpfändete 3. Säule) CHF 7'333 Unterhalts- und Nebenkosten (0.7% der Anlagekosten) CHF 5'600 = Total Kosten pro Jahr CHF 44'933

9 Können wir uns die Immobilie leisten? Tragbarkeit Bruttoeinkommen pro Jahr (inkl. Anteil Partnerlohn) CHF 135'000 Total Kosten pro Jahr CHF 44'933 Belastung Bruttoeinkommen / Tragbarkeit 33.3% Faustregel Die mit dem Eigentumserwerb neu anfallenden Kosten sollten einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

10 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Eigenmittelbeschaffung Die notwendigen Eigenmittel können aus folgenden Quellen stammen: Erspartes Vorbezug 3. Säule (ideal) Vorbezug Pensionskasse (eingeschränkt möglich) Bauland Erbvorbezug Hinweis: Es werden 10% Eigenmittel vorausgesetzt, welche nicht aus Geldern der 2. Säule stammen.

11 Wieviel Eigenheim kann ich mir leisten? Erfahrungswert / Annäherung 5 x Jahreseinkommen* (brutto) + einsetzbare Eigenmittel = indikativer Preisrahmen für ihre Liegenschaft * Bei Doppelverdienern: Haupteinkommen 100% / Zweiteinkommen 50%

12 Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Zinsen sind auf sehr tiefem Niveau

13 Wie schützen wir unser Wohneigentum und sorgen vor? Bau- und Gebäudeversicherungen Bauherren-Haftpflichtversicherung Bauwesenversicherung Bauzeitversicherung (GVA) Werkgarantie Bauhandwerkerpfandrecht Obligatorische Gebäudeversicherung (GVA) Gebäudehaftpflichtversicherung Anpassung Hausratversicherung

14 Lohnfortzahlung Lohnfortzahlung Wie schützen wir unser Wohneigentum und sorgen vor? Lohn in % Leistungen bei Krankheit Lohn in % Leistungen bei Unfall Freiwillige Zusatzvorsorge Freiwillige Zusatzvorsorge 50 Lohnfortzahlung KTG KTG Taggeld BVG (IV - Rente) (IV-Rente) IV IV BVG BVG (Alter) (Alter) AHV Zeit 50 UVG UVG Taggeld UVG UVG (IV-Rente) (IV- Rente) IV IV AHV AHV Zeit 30/60/ ab Pensionierung Tage 64/65 2 Tage 720 ab Pensionierung 64/65 Bruttolohn in % Tod durch Krankheit Bruttolohn in % Tod durch Unfall BVG (Witwen-/Witwerrente lebenslänglich) (Waisenrente bis max. 25. Lebensjahr) 80 UVG (Witwen-/Witwerrente lebenslänglich) (Waisenrente bis max. 25. Lebensjahr) AHV (Witwen-/Witwerrente bzw. Waisenrente) AHV (Altersrente) AHV (Witwen-/Witwerrente bzw. Waisenrente) AHV (Altersrente) 1. Tag ab Alter 64/65 1. Tag ab Alter 64/65

15 Steuerliche Auswirkungen (Einkommenssteuer) Steuerbares Einkommen (vor Kauf Liegenschaft) 100'000 Eigenmietwert + 17'500 Unterhalt - 3'500 Hypozinsen - 11'000 Steuerbares Einkommen (nach Kauf Liegenschaft) 103'000 Zusätzlich zu versteuern Eigenmietwert wird vom Steueramt festgelegt Selbstnutzungsabzug Kt. SG 30% Zusätzliche Steuerabzüge Schuldzinsen Unterhalt Liegenschaft pauschal 20% des Eigenmietwertes Bzw. tatsächliche Kosten (wenn grösser als Pauschale)

16 Steuern und Amortisation Indirekte Amortisation

17 Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? Steuern und Gebühren nach Liegenschaftskauf/-bau im Kanton St. Gallen

18 Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? Handänderungssteuer und -gebühren im Kanton St. Gallen Beurkundeter Kaufpreis CHF 800'000 1 % Handänderungssteuer CHF 8'000 2 Beurkundung + 8 % MWST CHF 1'728 2 Eintragung CHF 1'600 Total CHF 11'328 Faustregel: Kosten Handänderung rund 1.4% Usanz: ½ Käufer / ½ Verkäufer

19 Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? Grundbuchgebühren im Kanton St.Gallen Schuldbrieferrichtung CHF 640'000 1 Errichtung + 8 % MWST CHF Eintragung CHF 640 Total CHF 1'331 Die Grundbuchgebühren betragen rund 2 der Pfandsumme. Die Kosten werden vom Käufer bezahlt.

20 Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? Steuern und Gebühren nach Liegenschaftskauf/-bau im Kanton St. Gallen Faustregel: 1 % des Kaufpreises

21 Vivanti Ihr persönlicher Finanzplan mit «Vivanti» Wie ist mein Vermögen am besten angelegt? Wie passen Eigenheim-Wunsch und Wunsch auf frühzeitige Pensionierung zusammen? Sind meine Familie und ich in jedem Fall genügend abgesichert? Haben wir alle Möglichkeiten zur Steueroptimierung ausgenutzt? Wie sind die güter- und erbschaftsrechtlichen Verhältnisse geregelt?

22 Wichtigste Tipps Besprechen Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten frühzeitig mit Ihrem SGKB Berater Ihre Finanzierung ist individuell und wir erarbeiten für Sie eine massgeschneiderte Lösung Eine umfassende Beratung lohnt sich für Sie langfristig (Vorsorgeanalyse, Steuern, Ehe-/Erbschaftsfragen, etc.) Wir freuen uns auf ein Gespräch mit Ihnen! Präsentation online unter

23 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Stefan Reuteler BSc FHO in Betriebsökonomie Berater Privatkunden St.Galler Kantonalbank AG St. Leonhardstrasse 25 Postfach 9001 St. Gallen T F stefan.reuteler@sgkb.ch