ImmoNews. Ausgabe 2 - richtig finanzieren. Markus Gerber. In dieser Ausgabe finden Sie:

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1 ImmoNews Kundenzeitschrift von Villa Casa Ausgabe 2 - richtig finanzieren Impressum Inhalte: Markus Gerber, villa-casa.ch Konzept und Redaktion: Martin Aue, marketlink.ch Textquellen (Auszüge / Anlehnungen): Spar und Leihkasse Frutigen AG (Dokumentationen), Raiffeisen (Broschüre Wohneigentum), Hauseigentümerverband (Checkliste), Allianz Suisse (Verkaufsunterlagen Helmut Glenz), Beat Bühler (Dokumentation) Bilder: villa-casa.ch, istockphoto.com Layout: Mediamatiker villa-casa.ch In dieser Ausgabe finden Sie: Kosten Welche Kosten entstehen durch einen Liegenschaftskauf? Eigenkapital wie viel eigene Mittel sind notwendig? Bank, Versicherung oder Broker der ideale Finanzierungspartner Hypothekarmodell - Welches ist das Richtige? Tragbarkeit- ist der Immobilienkauf auch in Zukunft bezahlbar? Amortisation Wie wird die Hypothek zurückbezahlt? Besteuerung von Liegenschaften Die ideale Belehnungshöhe Unterlagen für das Gespräch mit der Bank oder der Versicherung Markus Gerber Markus Gerber ist Immobilienprofi durch und durch. Er verkauft seit über 10 Jahren Lebensqualität in Form von Häusern und Wohnungen. Für ihn ist Immobilienhandel mehr als ein Geschäft, es ist seine Passion. Er arbeitet gerne mit Menschen und sein höchstes Ziel ist, diese mit der perfekten Liegenschaft glücklich zu machen. Manchmal wendet er dafür auch ungewöhnliche Methoden an und spricht mit seinen Kunden unter anderem über Lebensvisionen, seine 7 Lebensbereiche, Feng-Shui und Energie.

2 Editorial von Markus Gerber Das liebe Geld. Seit dem Beginn meiner Tätigkeit als Immobilienvermarkter wurde kaum ein Kaufvertrag unterschrieben, ohne dass das Geld nicht ein zentrales Thema gewesen wäre. Was kostet die Liegenschaft? Ist sie den Preis wert? Kann ich den Kaufpreis zusammen mit der Bank aufbringen? Wie viel Eigenkapital braucht es? Was für Möglichkeiten der Finanzierung gibt es? Diese und andere Fragen zeigen sich in Gesprächen immer wieder. Grund genug, darüber eine informative Kundenzeitung zu schreiben. Gibt es solche Broschüren nicht schon zuhauf? Doch. Viele Banken und Versicherungen haben ähnliche Unterlagen. Das Problem ist, dass jede dieser Organisationen auf die eigenen Produkte argumentiert. Das tun wir nicht. Es geht einzig und allein darum, unseren Kunden alle Informationen übersichtlich und neutral zur Verfügung zu stellen. Denn eine richtig finanzierte Liegenschaft, erhöht die Lebensqualität genau so, wie die Wohnung oder das Haus selber. Ihr Markus Gerber Immotipp jetzt abonnieren. Möchten Sie regelmässig kostenlose Informationen über das Thema Immobilien erhalten? Dann abonnieren Sie jetzt unseren Newsletter Immotipp und profitieren Sie von unserem Fachwissen. Mehr Infos auf Einleitung Finanzierung Festhypotheken oder doch variable? Pensionskasse herausnehmen, verpfänden oder nichts von beidem? Wenn Sie sich wirklich in der Breite mit dem Thema Finanzierung von Liegenschaften auseinandersetzen wollen, müssen Sie weiter vorne anfangen. Der erste Schritt ist eine Analyse im Bezug auf Ihre Vorsorge. Der Kauf einer Liegenschaft hat unter Umständen einen Einfluss auf das angesparte Kapital (gebunden oder nicht) und die Altersrente. Und der Kauf verpflichtet Sie und Ihre Angehörigen langfristig. Um sich über diese Konsequenzen ein Bild zu machen, empfiehlt sich eine Beratung von einer Fachperson. Am besten fragen Sie Ihren Versicherungs- und Vorsorgeberater. Eine empfehlenswerte Möglichkeit ist, eine Zweitmeinung von einem neutralen Berater einzuholen. Ist die Immobilie den ausgeschriebenen Preis wert? Diese Frage auf einigen wenigen Zeilen zu beantworten, ist unmöglich. Aus diesem Grund erscheint 2013 eine weitere Ausgabe der Kundenzeitung ImmoNews zum Thema richtig kaufen. So viel kann aber in Kürze schon gesagt werden. Die meisten Liegenschaften sind zu realistischen Preisen ausgeschrieben. Zumal bei vielen Personen und Institutionen (Banken, Versicherungen, Verbände, Architekten, Treuhänder) qualifizierte Informationen eingeholt werden können. Wenn Sie also an der Höhe des Verkaufspreises zweifeln, sollten Sie genau das tun: Holen Sie eine neutrale Zweitmeinung ein, engagieren Sie einen Experten. Wichtig ist hierbei, dass die Person einen bezahlten Auftrag für eine Expertise bekommt. Wenn Sie eine Person fragen, die ein Geschäft mit Ihnen abschliessen könnte, wenn Sie das Haus oder die Wohnung kaufen, ist die Neutralität weg. Eine weitere spannende Frage ist, wen Sie für die Finanzierung anfragen. Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten: Banken, Versicherungen oder Broker. Was für welche Variante spricht, finden Sie im entsprechenden Kapitel. In der Praxis zeigt sich aber, dass viele gar nicht an alle Varianten denken. Liegenschaften werden durch Banken finanziert. Diese weit verbreitete Meinung stimmt nicht. Es gibt wie gesagt mehrere Varianten und es lohnt sich, alle Möglichkeiten anzuschauen. Ihre persönliche Vorsorgeanalyse - jetzt Gutschein bestellen. Möchten Sie sicherstellen, dass Sie sich mit dem Kauf einer Immobilie nicht finanziell übernehmen? Die Finanzierung einer Liegenschaft hat oftmals langfristige Auswirkungen auf die persönliche Vorsorge. Mit dieser Analyse bekommen Sie eine neutrale Einschätzung vom Fachmann. Er beleuchtet unter anderem folgende Themen: Langfristige Finanzierung, Sicherheit bei Erwerbsunfähigkeit, Sicherheit im Todesfall, Steuern sparen, Pensionsplanung, Altersvorsorge und Erbrecht. Die Analyse hat je nach Tiefe und Komplexität einen Wert von CHF bis CHF Und wissen Sie was das Beste ist? Die Villa Casa AG schenkt Ihnen einen Gutschein im gleichen Wert. So erhalten Sie die Analyse kostenlos und trotzdem unverbindlich. Mehr Infos auf Der Tipp: Profitieren Sie jetzt von diesem Angebot! 2 ImmoNews - Ausgabe 2

3 Übersicht Kosten Vermögenssteuer Ein Eigenheim muss als Teil des Vermögens versteuert werden (Basis steuerlicher Verkehrswert). Vom Total der Vermögenswerte können die effektiven Schulden wie Hypotheken und Darlehen abgezogen werden. Die Differenz ist als Vermögen zu versteuern. Einkommenssteuer Bei einer selbst bewohnten Liegenschaft ist der Eigenmietwert als Einkommen steuerbar. Dieser Wert wird vom Steueramt unter Berücksichtigung des Marktmietwertes der Liegenschaft festgelegt. Dagegen können die Hypothekarzinsen und Aufwendungen für werterhaltenden Unterhalt vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Liegenschaftssteuer Siehe Kasten auf Seite 5 Für den Käufer beziehungsweise Inhaber eines Grundstückes entstehen zwei Arten von Kosten: Einmalige beim Kauf sowie ständig wiederkehrende nach dem Kauf. Einmalige Kosten Diese Belastungen fallen im Zusammenhang mit dem Kauf Ihres Grundstückes an. Zusätzlich zum Kaufpreis werden verschiedene Kosten generiert. Verschreibungskosten Handänderungssteuer Verurkundungskosten (Notar) Pfanderrichtungskosten Kosten zur Errichtung neuer Schuldbriefe Gebühren Grundbuchgebühren Die direkten einmaligen Kosten betragen je nach Situation rund 2.5-3% des Kaufpreises. Ebenfalls einzuplanen sind indirekte Kosten wie die einmalige und separate Besteuerung von Vorsorgegeldern, Erbschafts- und Schenkungssteuern und Umzugskosten. Auf jeden Fall sollte immer eine Reserve für Unvorhersehbares eingeplant werden. Wiederkehrende Kosten Die wiederkehrenden Kosten fallen regelmässig in bestimmten Zeitabständen nach dem Kauf des Grundstückes an. Sie setzen sich zusammen aus Hypothekarzinsen, Amortisationen, Steuern, Versicherungsprämien sowie weiteren Neben- und Unterhaltskosten. Hier finden Sie eine Auflistung der wiederkehrenden Kosten und eine Beispielberechnung. Grundsteuer Der Vermögenswert einer Liegenschaft wird in vielen Kantonen noch ein zweites Mal besteuert, nämlich mit der Liegenschaftssteuer. Als Bemessungsgrundlage gilt der Liegenschaftswert. Der Steuersatz beträgt in der Regel zwischen 0,5 und 2,0 Promille des Liegenschaftswertes. Diese Steuern werden jährlich erhoben. Versicherungsprämien Verschiedene Versicherungsprämien, die meist jährlich anfallen, sind ebenfalls zu berücksichtigen: Gebäudeversicherung Hausratversicherung Lebensversicherung (Versicherungsdeckung bei Todesfall, Erwerbsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit; eventuell kapitalbildende Lebensversicherung) Neben- und Unterhaltskosten Siehe das untenstehende Beispiel. Beispiel Neben- und Unterhaltskosten Neben- und Unterhaltskosten für ein Eigenheim von CHF Betrag in CHF Heizung (inkl. Kaminreinigung) Strom Wasser/ Abwasser 600 Gebäudeversicherung 500 Liegenschaftssteuer 400 Entsorgungskosten 400 Gebäudereparaturen und unterhalt 500 Diverses 400 Total Die Neben- und Unterhaltskosten betragen je nach Alter der Liegenschaft zwischen 0,7 und 1,2% des Kaufpreises. ImmoNews - Ausgabe 2 3

4 Ihr Eigenkapital Für den Kauf Ihres Grundstückes sollten Sie 20% des Kaufpreises oder der Anlagekosten der Liegenschaft selbst aufbringen können. Sind Ihre liquiden Mittel also, die Ersparnisse knapp, gibt es verschiedene Möglichkeiten, diese zu erhöhen: Verpfändung oder Vorbezug von Vorsorgegeldern der 2. und 3. Säule Seit 1995 besteht die Möglichkeit, Mittel der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) vorzubeziehen oder zu verpfänden. Beim Vorbezug gelten verschiedene Einschränkungen: Ein Barbezug ist nur alle 5 Jahre möglich und der Mindestbetrag liegt bei CHF Bei der freiwilligen Vorsorge ist ein Bezug bei einem Liegenschaftskauf auch möglich. Wenn Sie Vorsorgegelder vorbeziehen oder wenn verpfändete Gelder liquidiert werden müssen, schmälert das Ihre Altersrente und eventuell auch eine Rente bei Invalidität. Prüfen Sie deshalb diesen Schritt genau und schliessen Sie eventuell entstehende Versicherungslücken. Verpfändung oder Rückkauf von Versicherungspolicen Diese Möglichkeit ist meistens deutlich weniger ergiebig als die oben genannte. Trotzdem ist es prüfenswert, ob Sie Versicherungspolicen haben, auf die Sie gegebenenfalls verzichten können. Darlehen oder Schenkung von Dritten Bei dieser Möglichkeit bieten sich folgende Quellen an: Eine Schenkung, ein allfälliger Erbvorzug, ein zinsloses Darlehen der Eltern beziehungsweise aus der Verwandtschaft oder ein Darlehen des Arbeitgebers. Oftmals zeigt es sich, dass sich die Abklärung dieser Möglichkeiten Finanzierungsbeispiel lohnt. Wenn Sie Geld geschenkt bekommen oder zu tiefen beziehungsweise gar keinen Zinsen ausleihen können, senkt das die Belastung durch den Hypothekarzins spürbar. Verpfändung oder Veräusserung von Wertschriften Sind Sie im Besitz von Aktien, Obligationen oder anderen Wertpapieren? Dann prüfen Sie diese Möglichkeit in Absprache mit Ihrer Bank. Betrag in CHF Unterlagen für das Gespräch mit der Bank oder der Versicherung Diese Unterlagen sollten Sie bei der Finanzierungsbesprechung mit Ihrer Bank oder Versicherung dabei haben: Persönliche Unterlagen Lohnausweis oder Kopie der letzten Steuererklärung Aktuelle Betreibungsauskunft Bilanz/ Erfolgsrechnung (Selbstständige) Eigenmittelnachweis (inklusive Versicherungsausweis der Pensionskasse) Pass oder Identitätskarte Bei allen Objekten Situationsplan, Katasterplan, Zonenplan, Fotos Grundbuchauszug oder Kauf vertrag mit Grundstückbeschrieb und Angaben über Pfandrechte Baupläne (Grundriss, Fassaden, Schnitt) Gebäudeversicherung und amtlicher Wert Evtl. vorhandenes Verkehrswertgutachten Schriftliche Erklärung, dass das Objekt selbst bewohnt wird (bei Finanzierung aus Mitteln der 2. oder 3. Säule) Bei Neubauten Baubeschrieb Kostenvoranschlag oder kubische Berechnung Eventuell Generalunternehmervertrag Bei Eigentumswohnungen Nettowohnflächenberechnung (inklusive Nebenräume) Stockwerkeigentumbegründungsakte mit Wertquotenaufteilung Benützungsreglement Kaufpreisliste Kaufpreis/ Anlagekosten ( 100%) Ersparnisse auf Sparkonto Ersparnisse auf Vorsorge- Säule-3a-Konto Benötigte Finanzierung (80%) ImmoNews - Ausgabe 2

5 Bank, Versicherung, Broker Grundsätzlich gilt das Motto: Holen Sie sich mehrere Offerten von verschiedenen Anbietern. Die benötigten Informationen und Unterlagen sind bei allen Unternehmungen ungefähr dieselben (siehe Kasten). Die Offerten können jedoch sehr unterschiedlich sein. Hier finden Sie einige Gedanken zur Wahl des richtigen Finanzierungspartners. Bank: Bei der Finanzierung von Liegenschaften denken viele Käufer primär an eine Bank. Das ist so, weil sich die Banken über viele Jahre auch einen entsprechenden Namen gemacht haben. Für eine Bank als Partner spricht eine in der Regel grössere Flexibilität der möglichen Finanzierungsangebote. Zudem sagt man den Banken nach, Objekte zu finanzieren, welche anderen Anbietern bereits zu riskant sind. Zudem finden Sie bei einer Bank erfahrene Spezialisten für Immobilien und Finanzierung. Noch ein Unterschied ist, dass Sie bei Banken oftmals flexibel amortisieren können, währenddem Sie sich bei Versicherungen auf einen Betrag festlegen müssen. Versicherung: Ihr Versicherungsberater kennt (hoffentlich) Ihre ganze Situation bezüglich Finanzen, Versicherungen und Vorsorge. Aus diesem Grund kann sich die Beratung auf alle für den Liegenschaftskauf relevanten Themen beziehen. Das ist ein Vorteil. Zudem haben Versicherungen was den Hypothekarzins anbelangt oftmals bessere Angebote als Banken. Jedoch sind die Kriterien für die Finanzierung (Einschätzung des Kaufpreises und des Risikos, Eigenkapital, Amortisation) oftmals härter als diejenige von Banken. Ein weiterer Unterschied ist das Thema indirekte Amortisation. Versicherungen bieten Lösungen an, in welchen ein Anteil Sparen und ein Anteil Risikoabdeckung in der jährlichen Amortisation enthalten ist. Das heisst für Sie, dass Sie einerseits gewisse Risiken absichern, dass Ihnen aber aus diesem Grund andererseits nicht alles einbezahlte Geld als Sparfranken zur Verfügung steht. Zudem ist meistens die Laufzeit der Verträge zur Amortisation fix. Ein guter Ansatz ist aus diesem Grund, die Amortisation je zu einem Teil bei einer Bank und zu einem anderen bei einer Versicherung zu tätigen. Broker: Oftmals schreiben sich Broker Neutralität auf die Fahne. Dies ist jedoch mit Vorsicht zu geniessen. Kunden kaufen bei einem Broker die gleichen Angebote wie bei Banken oder Versicherungen. Auch die Verkaufsargumente der besseren Konditionen und Preise halten (im Bereich der Immobilienfinanzierungen) oftmals einer genaueren Überprüfung nicht stand. Beim Einkauf von grossen Volumen von Versicherungs- und Finanzierungslösungen zum Beispiel als Firma kann eine Offerte eines Brokers interessant sein. Wenn sich ein Berater gleichzeitig mit anderen Themen wie Steuern auskennt und sie so von einer kombinierten Beratung von einer Ansprechperson profitieren können, kann das ein Vorteil für Sie sein. in der Praxis zeigt sich oftmals, dass sich Broker primär für den Abschluss eines neuen Vertrages interessieren (weil sie dafür eine Provision bekommen und davon leben) und sich nachher nicht mehr gross um ihre Kunden kümmern. Besteuerung von Liegenschaften Für den Besitzer einer Liegenschaft hängt die Besteuerung vom amtlich festgelegten Steuerwert ab. Der Steuerwert entspricht in den meisten Kantonen zwischen 60 und 80% des geschätzten Verkehrswertes. Diese Steuer dient als Basis für die Berechnung der Vermögenssteuern, der Erbschaftssteuern, der Schenkungssteuern und für die Berechnung des Eigenmietwertes. Im europäischen Vergleich wird das Grundeigentum in der Schweiz sehr stark besteuert. Bei selbstgenutztem Wohneigentum steht hier vor allem der Eigenmietwert im Vordergrund. Er steht in einem gewissen Widerspruch zum Ziel des Bundes, das Wohneigentum breiter zu streuen und zu fördern. Dem steuerbaren Einkommen wird in Form des Eigenmietwertes ein fiktives Einkommen dazugeschlagen. Die Eigenmietwertbesteuerung entspricht theoretisch dem Marktmietwert. Diese Erhöhung des steuerbaren Einkommens wird durch die steuerliche Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen und der Unterhaltskosten etwas aufgefangen. Aus diesem Grund kann es sich ab einem bestimmten Einkommen lohnen, eine relativ hohe Verschuldung einzugehen. Wie gross die effektiven Steuerersparnisse sind, lässt sich über die Berechnung des Grenzsteuersatzes feststellen. ImmoNews - Ausgabe 2 5

6 Die Hypothekarmodelle Festhypothek: Fixer Zinssatz und fixe Vertragsdauer Wie der Name es bereits sagt, ist der Zinssatz bei Festhypotheken fixiert. Das bedeutet, dass Sie beim Vertragsabschluss bereits wissen, wie hoch die Hypothekarzinsen sein werden, die Sie Ihrer Bank bezahlen müssen. Festhypotheken sind die in der Schweiz am meisten verbreitete Form der Finanzierung von Immobilien: Über 3/4 der gewährten Darlehen zur Liegenschafts-Finanzierung sind Festhypotheken. Hypotheken mit fester Laufzeit werden von allen Banken angeboten. Die Laufzeit kann dabei durch Sie gewählt werden und beträgt zwischen einem Jahr und über zehn Jahren. Dabei gilt die Regel, dass Festhypotheken umso günstiger sind, je kurzfristiger die Laufzeit ist. Zwischen einer zweijährigen und einer zehnjährigen Festhypothek liegt eine Zinsdifferenz von mindestens einem Prozent. Am häufigsten werden mittlere Laufzeiten zwischen vier und sechs Jahren gewählt. So funktioniert die Festhypothek: Quelle: Factsheet Graubündner Kantonalbank 8 % 7 % Kundenzinssatz Kapitalmarktzinssatz 6 % 5 % 4 % 3 % 0 1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre Vorteile Festhypothek Die zwei wichtigsten Vorteile bei einem Hypothekarkredit mit fester Laufzeit sind die Kalkulierbarkeit und die Absicherung gegen steigende Zinsen: Planbarkeit: Sie wissen direkt beim Vertragsabschluss, wie hoch Ihre monatliche Zinsbelastung über die nächsten Jahre sein wird. Viele Eigenheim-Besitzer schätzen es, mit einem fixen Kostenblock für Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu budgetieren. Absicherung: Wenn die Zinsen steigen, betrifft Sie das bei der Immobilienfinanzierung nicht. Eine Festhypothek ist also auch eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Wenn Sie davon ausgehen, dass das Zinsniveau ansteigen wird, dann ist eine Hypothek mit fixiertem Zinssatz eine gute Wahl für Sie. Nachteile Festhypothek Die grössten Nachteile einer Festhypothek sind: Kosten bei frühzeitiger Auflösung: Insbesondere wenn die Zinsen seit Abschluss der Festhypothek gesunken sind, müssen Sie Ihrer Bank eine Ablösesumme bezahlen, wenn Sie die Hypothek frühzeitig auflösen wollen (z.b. bei Wechsel der Bank, Verkauf der Liegenschaft). Je nach Zinserwartungen Ihrer Bank kann eine Festhypothek teurer als eine variable Hypothek sein. Dies ist der Fall, wenn Ihre Bank langfristig steigende Zinsen erwartet. Steigen die Zinsen nach Vertragsabschluss an, so profitieren Sie zwar zuerst von einem tiefen Zinssatz. Wenn Sie aber den Immobilienkredit nach Ende der Vertragslaufzeit refinanzieren müssen, dann trifft Sie der Zinsanstieg umso stärker. Beobachten Sie deswegen das Zinsumfeld, auch wenn Sie sich für eine Festhypothek entschieden haben. Die Termin- oder Forward-Hypothek Eine Termin- oder Forward-Hypothek ist eine Festhypothek, bei der Sie den Zinssatz heute fixieren, die Hypothek aber erst in spätestens 24 Monaten beanspruchen. Sie eignet sich, wenn Sie in naher Zukunft eine Festhypothek abschliessen wollen und von steigenden Zinsen ausgehen. 6 ImmoNews - Ausgabe 2

7 Die Hypothekarmodelle Variable Hypothek: Wechselnder Zinssatz, jederzeit kündbar Wie der Name es sagt, ist der Zinssatz bei dieser Form der Hypothek variabel. Die Bank ist dabei frei in der Festlegung des Zinssatzes, orientiert sich aber stark am allgemeinen Zinsniveau. Variable Hypotheken werden in der Regel ohne feste Laufzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten abgeschlossen. Im langjährigen Durchschnitt kosten 1. Hypotheken rund 5 Prozent. Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Eigenheim zu erwerben, tut also gut daran, seine langjährige Belastung zumindest auch mit diesem Durchschnittssatz auszurechnen. So funktioniert die variable Hypothek: Quelle: Factsheet Graubündner Kantonalbank 8 % 7 % Kundenzinssatz Kapitalmarktzinssatz 6 % 5 % 4 % 3 % 0 1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre Vorteile variable Hypothek Flexibilität: Variable Hypotheken haben keine feste Vertragslaufzeit. Sie können so einfach in eine andere Form der Finanzierung wechseln. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung bald verkaufen wollen (z.b. wegen Umzug in eine andere Gegend oder ins Altersheim), dann können Sie die Hypothek ohne Kosten kündigen. Wenn Sie mit sinkenden Zinsen rechnen, dann kann eine variable Hypothek günstiger als eine Festhypothek sein. Nachteile variable Hypothek Fehlende Kalkulierbarkeit: Aufgrund der Zinsanpassungen können Ihre Ausgaben für den Kredit stark schwanken. Wenn das Zinsniveau steigt, dann wird sich auch der Zins auf der variablen Hypothek erhöhen. Fehlende Transparenz: Die Bank ist frei in der Anpassung des Zinssatzes. Es besteht das Risiko, dass Zinssteigerungen schneller an Kreditnehmer weitergegeben werden als Zinssenkungen. Zinssatz Laufzeit Kündigung Festhypothek Fest Fest (idr 1-10 Jahre) Nur gegen Entschädigung möglich Variable Hypothek Variabel, Unbeschränkt Jederzeit möglich abhängig von der Bank (Kündigungsfrist idr 6 Monate) LIBOR-Hypothek Variabel, Fest (idr 2-6 Jahre) Nur gegen Entschädigung oder abhängig vom LIBOR-Satz innerhalb der Bank in anderes Produkt möglich Erfahren Sie jetzt mehr über die Vorteile und Nachteile dieser drei Formen der Immobilien-Finanzierung. ImmoNews - Ausgabe 2 7

8 Die Hypothekarmodelle LIBOR-Hypothek: Wechselnder Zinssatz, feste Vertragsdauer Die LIBOR-Hypothek wird auch Geldmarkt-Hypothek genannt. Der Name kommt daher, weil sich diese Form der Immobilien-Finanzierung am Geldmarkt orientiert. Massgebend für den durch Sie zu bezahlenden Zinssatz ist der täglich festgelegte Referenzzinssatz LIBOR (London Interbank Offered Rate: Zinssatz, den die wichtigsten international tätigen Banken festlegen und zu dem sie sich gegenseitig Geld ausleihen), plus eine feste durch Ihre Bank bestimmte Marge, die in der Regel zwischen 1.0% und 1.5% beträgt. Der Zinssatz auf Ihrer Hypothek wird dabei alle 3 bis 12 Monate nach der festen Formel LIBOR + Marge neu festgelegt. Solche Geldmarkt-Hypotheken haben trotz des variablen Zinssatzes eine feste Vertragslaufzeit, die meistens zwischen zwei und sechs Jahren beträgt. So funktioniert die LIBOR-Hypothek: Quelle: Factsheet Graubündner Kantonalbank 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % Kundenzinssatz 3-Monate-LIBOR-Zinssatz 0 1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre Vorteile LIBOR-Hypothek Oft die günstigste Form der Immobilienfinanzierung Im Gegensatz zur variablen Hypothek transparente Festlegung des Zinses Vorteilhaft, wenn die Zinsen sinken Absicherung gegen oben mittels Cap möglich (siehe untenstehender Abschnitt) Nachteile LIBOR-Hypothek Wie bei einer Festhypothek sind Sie an den Kreditgeber über die Vertragslaufzeit gebunden (es sei denn, Sie bezahlen eine Entschädigung aufgrund vorzeitiger Kündigung oder Ihre Bank erlaubt den Wechsel in ein anderes bankeninternes Produkt). Teuer, wenn die Zinsen nach Vertragsabschluss stark steigen Variante: LIBOR-Hypothek mit Cap Ein Cap ist eine Beschränkung nach oben. Gegen einen Aufpreis können Sie eine LIBOR-Hypothek mit Cap abschliessen. Der Zinssatz schwankt wie bei einer LIBOR-Hypothek, kann aber einen vorher festgelegten Cap nicht überschreiten. Sie können somit gegen eine Prämie den Zinsanstieg gegen oben limitieren. Gestaffelte Fest-Hypotheken Ist es sinnvoll, die Hypothek zu staffeln, das heisst, zwei verschiedene Laufzeiten abzuschliessen, wie es die Banken empfehlen? Die Banken begründen dies jeweils mit der Umgehung des Zinsänderungsrisikos. Da die grössere Sicherheit, also die längere Laufzeit des Zinses mehr kostet, raten einem viele Banker, die Hypothek zu splitten. Die eine Hälfte auf vielleicht fünf, die andere Hälfte auf drei, acht oder zehn Jahre. Die Idee klingt ja nicht schlecht und leuchtet zunächst ein: Liegen die Zinsen bei Ablauf der Hypothek deutlich höher als heute, hat man wenigstens die andere Hälfte des Kredites weiterhin relativ günstig abgeschlossen. Liegen diese Zinsen jedoch unter dem heutigen Niveau, profitiert man zumindest teilweise von den dann niedrigeren Werten. Was Ihnen die Banker jedoch meist nicht sagen: Solange die Hypothek gesplittet ist, werden Sie die finanzierende Bank nicht mehr los! Wenn Sie verschiedene Laufzeiten haben, sind Sie für Jahre an die Bank gebunden. Eine Teilablösung lohnt sich nämlich nicht und verursacht nur unnötige und hohe Kosten. Ausserdem haben Sie für Neuverhandlungen sämtliche Trümpfe verspielt. Clevere Hausbesitzer nutzen immer die Möglichkeiten, die ihnen der Markt bietet. Dieses Zinsänderungsrisiko kann man anderweitig umgehen und viel eleganter lösen. 8 ImmoNews - Ausgabe 2

9 Die Tragbarkeit Mit der Tragbarkeit lässt sich berechnen, ob der Kauf Ihres Grundstückes auch in Zukunft für Sie bezahlbar und somit finanziell tragbar ist. Die jährliche finanzielle Belastung für Ihr Grundstück sollte dabei nicht mehr als 1/3 Ihres Bruttoeinkommens betragen. Wichtig ist dabei, dass nicht nur die Zins- und Amortisationskosten, sondern auch die wiederkehrenden Neben- und Unterhaltskosten in die Berechnung einfliessen. Die Eigenheimfinanzierung sollte immer langfristig ausgerichtet sein, um allfällige Zinserhöhungen oder andere unvorhergesehene Ausgaben abdecken zu können. Falls die Möglichkeit besteht, bei Ihrem Wohneigentum eine Zweitwohnung oder ein Studio zu vermieten, werden diese Mietzinseinnahmen berücksichtigt. Die Tragbarkeit wird damit für Sie verbessert. Beispiel einer Tragbarkeitsberechnung Tragbarkeitsberechnung für ein Eigenheim von CHF Betrag in CHF Angabe in % Kaufpreis/ Anlagekosten (100%) Abzüglich Eigenkapital: Ersparnisse auf Sparkonto Ersparnisse auf Vorsorge-Säule-3a-Konto Benötigte Finanzierung (80%) Zinskosten erste Hypothek auf CHF (kalkulatorischer Zins von 5%) Zinskosten zweite Hypothek auf CHF (kalkulatorischer Zins von 6%) Amortisation auf Hypothekaranteil>2/3 des Verkehrswertes (Zeitraum:20Jahre)* Neben- und Unterhaltskosten ( 1% des Verkehrswertes) Total Kosten pro Jahr Total Kosten pro Monat Mindest- Bruttoeinkommen pro Jahr ImmoNews - Ausgabe 2 9

10 Amortisation von Hypotheken Amortisieren ist nichts anderes, als Geld zu sparen oder Vermögen zu bilden. Deshalb ist aus finanzieller Sicht jede Amortisation sinnvoll. Es gibt also bei der Amortisation ein Müssen und ein Können. Die Banken verlangen in der Regel nur die Amortisation der zweiten Hypothek (siehe Begriffe). Ihre Hypothekarschuld wird mit regelmässigen Amortisationszahlungen immer kleiner. Die Höhe der Rückzahlung hängt von der Belehnung Ihres Eigenheimes ab. Die Amortisation kann auf zwei verschiedene Arten erfolgen: Direkte Amortisation (Rückzahlung erfolgt direkt auf Ihr Hypothekarkonto) Bei der direkten Amortisation wird eine Schuld über eine gewisse Laufzeit durch regelmässige Raten getilgt. Ein- bis zweimal pro Jahr überweist der Schuldner den entsprechenden Betrag. Dadurch sinken die Hypothekarschuld und die Zinsbeträge. In Bezug auf die steuerliche Situation ist dieses Modell nicht attraktiv, da die Schuldzinsbelastung kontinuierlich sinkt und damit auch der Schuldzinsabzug. Das Reineinkommen steigt, die Steuerrechnung fällt von Jahr zu Jahr höher aus. Indirekte Amortisation (Rückzahlung erfolgt indirekt über die Säule 3a, z. B. Rendita-Säule-3a-Konto) Bei der indirekten Amortisation wird derselbe Betrag nicht direkt dem Gläubiger gezahlt, sondern entweder in eine freie Lebensversicherungspolice mit einer entsprechenden Laufzeit oder in eine gebundene Vorsorge (Säule 3a) investiert, sei es bei einer Versicherungsgesellschaft oder bei einer Bank. Der Vorteil liegt darin, dass dadurch die Hypothekarschuld nicht abnimmt und somit bei den Steuern die Zinsabzüge konstant hoch bleiben. Zusammen mit der steuerfreien Verzinsung aus der Anlage wird dadurch der stete Rückgang an Schuldzinsen einer direkten Amortisation mehr als kompensiert. Direkte Amortisation 5 4 Schuld Jahre Indirekte Amortisation 4 3 Schuld Amortisation 2 1 Zeit 10 ImmoNews - Ausgabe 2

11 Die ideale Belehnungshöhe Bei der Minimierung der persönlichen Steuerbelastung sind im Zusammenhang mit dem Erwerb von Wohneigentum zwei wichtige Aspekte zu beachten: erstens die Wahl des Wohnsitzes (betreffend Staats- und Gemeindesteuern) und zweitens die Wahl der idealen Belehnungshöhe. Bei der Auswahl des Objektstandortes können von Gemeinde zu Gemeinde oder über Kantonsgrenzen hinweg erstaunlich hohe Steuerunterschiede entstehen. In Anbetracht des bei Immobilieninvestitionen meistens langfristigen Charakters lohnt es sich, darauf zu achten. In der Praxis gilt es, die Frage zu beantworten, ob vorhandene Eigenmittel eingesetzt werden sollen oder ob man sich besser hoch belaste und die Gelder alternativ anlege. Grundsätzlich muss vor der Festlegung der Kredithöhe immer die persönliche Situation analysiert werden. Es gilt im Wesentlichen drei Aspekte optimal aufeinander abzustimmen: Erstens geht es um die Belastung, die dem Kreditnehmer aus den Schulden entstehen. Je höher die Hypothek, umso höher wird auch die Zinsbelastung, die vom Bruttoeinkommen nicht mehr als etwa ein Drittel betragen sollte. Bei tendenziell steigenden Zinsen ist im privaten Budget ein Sicherheitspolster einzubauen. Zweitens geht es um Steuervorteile, die durch die Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen genutzt werden können. Je höher das steuerbare Einkommen liegt, desto mehr kann durch eine zusätzliche Verschuldung an Steuern gespart werden. Drittens gilt es zu prüfen, welchen Ertrag nach Steuern die alternative Anlage der nicht ins Objekt investierten Eigenmittel einbringt. Der Ertrag aus einer steueroptimierten Anlage zusammen mit den Steuerersparnissen aus der Abzugsfähigkeit der Zinsen kann grösser sein als die Kosten, die durch die höhere Hypothekarschuld entstehen. Es kann sich so für den Eigentümer mit einer tiefen Verschuldung durchaus lohnen, die Hypotheken zu erhöhen (z.b. Anstehende Renovationen nicht aus den Eigenmitteln zu bezahlen). Dies gilt insbesondere dann, wenn der bei den Steuern angerechnete Eigenmietwert infolge einer tiefen Verschuldung höher liegt als die abzugsfähigen Hypothekarzinsen. Die Verschuldung sollte (als Faustregel) aus steuertechnischer Sicht mindestens die Eigenmietwertbelastung ausgleichen. Die Meinung, möglichst hohe Schulden einzugehen, ist pauschal gesehen ebenso falsch wie die Meinung, man sollte möglichst Schuldenfrei sein. Die ideale Belehnungshöhe hängt immer von der individuellen Situation ab. ImmoNews - Ausgabe 2 11

12 Workshop Immo-Profil - Lebensqualität kaufen Wollen Sie wissen, wie Sie zum glücklichen Immobilienbesitzer werden? Mit unserem Workshop Immo-Profil führen wir Sie ins Thema die eigenen vier Wände ein. Sie lassen sich umfassend informieren und können sich im Anschluss mit oder ohne unsere Hilfe auf die Suche nach Ihrer Traumliegenschaft machen. Sie bekommen eine persönliche Beratung mit unserem Immobilien-Profi Markus Gerber und eine Dokumentation mit den besten Tipps zum Thema. Mehr Informationen finden Sie auf unserer Internetseite. Workshop Immobilien verkaufen - Tipps vom Profi Wie verkaufe ich meine Liegenschaft optimal? Verkehrswertschätzung, Verkaufsunterlagen, Verkaufspreis, Werbung, Besichtigungen, Vorvertrag und Kaufvertrag. Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, wie Liegenschaften angeboten und verkauft werden. Ob Wohnung oder Haus, Neubau oder nicht, mit Renovationsbedarf oder ohne. Mit dem Workshop Immobilien verkaufen Tipps vom Profi geben wir Ihnen alle notwendigen Grundlagen, damit Sie Ihre Liegenschaft selbstständig verkaufen können. Mehr Informationen finden Sie auf unserer Internetseite. Umzugs-Checkliste Wollen Sie sicher sein, dass Sie im Rahmen eines Umzugs an alles denken? Dann bestellen Sie auf unserer Webseite die kostenlose Umzugs-Checkliste. Haben Sie Fragen? Wir sind gerne für Sie da. Für mehr Lebensqualität! VILLA CASA AG Krattigstrasse Spiez Tel Fax ImmoNews - Ausgabe 2