Zölle, Zinsen, Zeit Drei wichtige Faktoren für die Immobilienwelt Hamburg, 25. September Marco Kramer

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1 Zölle, Zinsen, Zeit Drei wichtige Faktoren für die Immobilienwelt Hamburg, 25. September 2018 Marco Kramer

2 Investmentmarkt als Stimmungsbarometer 60 Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien Westeuropa und London in Mrd., geglättet Q107 Q108 Q109 Q110 Q111 Q112 Q113 Q114 Q115 Q116 Q117 Q118 Westeuropa London Quelle: EU-Kommission /// Noch kein Einbruch sichtbar, jedoch Verlangsamung Quelle: RCA 2

3 Investmentmarkt Westeuropa nach Nutzungsarten 30 Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien Westeuropa in Mrd., geglättet Büro Handel Logistik Hotel - Q107 Q108 Q109 Q110 Q111 Q112 Q113 Q114 Q115 Q116 Q117 Q118 Büro Handel Logistik Hotel Quelle: RCA /// Logistik und Hotel zeigen aktuell die stabilste Entwicklung 3

4 Stimmungsindikator: Immobilien-Klima- Deutschland 170 Deutsche-Hypo-Immobilienklima-Index nach Segmenten März 2016 bis September Büro Logistik Hotel Mrz 16 Apr 16 Mai 16 Jun 16 Jul 16 Aug 16 Sep 16 Okt 16 Nov 16 Dez 16 Jan 17 Feb 17 Mrz 17 Apr 17 Mai 17 Jun 17 Jul 17 Aug 17 Sep 17 Okt 17 Nov 17 Dez 17 Jan 18 Feb 18 Mrz 18 Apr 18 Mai 18 Jun 18 Jul 18 Aug 18 Sep 18 Handel /// Quelle: Deutsche-Hypo-Index, BulwienGesa AG Büroklima Handelklima Logistikklima Hotelklima Stimmung für Logistikimmobilien noch sehr positiv - Handelsimmobilien befinden sich im Abwärtstrend 4

5 Konjunkturzyklus in Westeuropa Stimmungsindikator für das Wirtschaftsklima Quelle: EU-Kommission /// Die Stimmungsindikatoren für Europa und den Euroraum deuten auf einen anhaltenden Wirtschaftsaufschwung hin 5

6 Zinswende in Europa noch nicht sichtbar 3,5 Kapitalmarktzinsen (Benchmark-Rendite für 10-jährige Bundesanleihen) 3 2,5 USA 2 1,5 1 0,5 0 Spanien Irland Deutschland USA Deutschland Spanien Irland /// Fazit: Aktuell keine rasche Zinswende erkennbar Quelle: EZB 6

7 Zinswende? Neuer EZB-Präsident im November 2019 /// EZB-Präsident aus Deutschland? 7

8 Zinswende? Neuer EZB-Präsident im November 2019 /// EZB-Präsident aus Deutschland? /// Kanzlerin Merkel unterstützt CSU- Politiker Manfred Weber für das Amt des EU-Kommissionspräsidenten 8

9 Simulation eines Zinsschocks 140 Für dt. A-Städte im Durchschnitt / Büroimmobilien Wertänderung Büroimmobilien in % /// 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 Zins für 10-jährige Bundesanleihen Quelle: Real I.S. AG Fazit: In der Simulation können Wertverluste für dt. Büroimmobilien erst ab einem Zinsanstieg auf 1,8% für 10-jährige Bundesanleihen eintreten 9

10 Real I.S. Strategie für Zinsänderungsrisiken /// /// Zinsänderungspuffer bei Finanzierungen: Wird der Ankauf einer Immobilie zum Teil mit Fremdkapital finanziert, werden in der langfristigen Objekt- und Fonds-Cash- Flow-Betrachtung für die Anschlussfinanzierung Zinsänderungspuffer eingeplant. Diese ergeben sich aus den Forwardsätzen und einem Risikoaufschlag. Liquiditätsstresstests: Für alles Fonds werden regelmäßig Zinsschocks und deren Auswirkung auf die Fondsliquidität simuliert. Für die Real I.S. Fonds werden dabei Zinsschocks in zwei Stufen, einmal mit einem Zinsanstieg von 100 Basispunkten und einmal mit einem Zinsanstieg von 200 Basispunkten kalkuliert. /// Risikobewusster Ankauf: Trotz der anhaltend guten Lage im Vermietungs- und Investmentmarkt für Immobilien bergen höhere Zinsen mittelfristig das Risiko einer Marktkorrektur. Dementsprechend wird beim Ankauf noch mehr auf moderate Fremdfinanzierungsquoten, auf die Wiedervermietbarkeit der Flächen (wichtige Faktoren sind hier die Lage des Objekts, die Verkehrsanbindung, der Gebäudezustand, der Flächenzuschnitt sowie das Mietniveau in den Bestandsmietverträgen) und auf die Mieterbonitäten geachtet. 10

11 Zölle: Bringt Trump den Aufschwung zu Fall? 11

12 Logistik: E-Commerce als Treiber Zeit als Wettbewerbsfaktor

13 Flächenumsatz Logistik Deutschland 7 Flächenumsatz in Mio. m Q1 Q2-Q4 /// Boomende Nachfrage nach Logistikflächen Quelle: BNPPRE 13

14 Spitzenmieten Logistik Deutschland 7,5 Spitzenmieten nach Städtekategorien (in je m 2, je Monat) 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte 3, A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte /// Spitzenmieten mit moderatem Aufwärtstrend Quelle: BulwienGesa AG 14

15 Wertänderungsrisiko Logistik 30 Für Portfolien in ausgewählten Ländern; Wertänderungsrendite in % ggü. Vorjahr Irland Spanien Deutschland: Logistik Niederlande: Logistik Irland: Logistik Spanien: Logistik /// Geringere, historische Volatilität in Deutschland und den Niederlanden Quelle: MSCI 15

16 Risikoprämie für Logistikimmobilien Deutschland Spitzen-Nettoanfangsrenditen in % Prognose für Jahresende ,2 3, Bundesanleihe (10J) Logistik Büro /// Der Renditeabstand zu Büroimmobilien verringert sich Quelle: BulwienGesa AG, Real I.S. Prognose für

17 Logistikinvestoren in Deutschland Top Player Investitionen in den letzten 5 Jahren, aggregiertes Volumen in EUR Unternehmen Land Volumen in EUR Blackstone United States CIC China M7 Real Estate United Kingdom Frasers Property Singapore BEOS AG Germany Garbe Germany Aurelis Real Estate Germany Palmira Capital Partners Germany AXA Group France RLI Investors Germany Employees Provident Fund Malaysia TH Real Estate United Kingdom SEGRO United Kingdom /// Ausländische Investoren sind sehr aktiv in Deutschland Quelle: RCA 17

18 Logistikinvestoren in Westeuropa Top Player Investitionen in den letzten 5 Jahren, aggregiertes Volumen in EUR Unternehmen Land Volumen in EUR Blackstone United States CIC China M7 Real Estate United Kingdom CBRE Global Investors United States Equinix (REIT) United States Prologis United States Frasers Property Singapore GIC Singapore TPG Capital United States AB Sagax Sweden Savills IM United Kingdom AXA Group France BEOS AG Germany /// US-Amerikaner sind größter Marktspieler Quelle: RCA 18

19 Realometer Strategietool für Logistik Dynamik/Rendite Land und Markt je 50% Geringe Rendite Hohe Rendite Geringe Risiken Hohe Risiken Aggregiertes Risiko Hinweis: Land und Markt je 50% Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition 19 Sept Real I.S. Annual Investment Summit 2018

20 Europäische Logistik-Ballungsräume und Routen Quelle: BulwienGesa AG /// Fokus für Investitionen sind Standorte auf den Logistikrouten Europas 20

21 Logistikmarkttreiber - Die neue Seidenstraße /// Europäische Logistik erweitert sich nach Osten 21 Sept Real I.S. Annual Investment Summit 2018

22 Citylogistik: Amazon Prime Now / Berlin 22

23 Standort Amazon Prime Now / München 23 Sept Real I.S. Annual Investment Summit 2018

24 Die Nahrungskette in der E-Fulfilment-Logistik Quelle: BulwienGesa AG 24

25 Großprojekte für E-Fulfilmentcenter in Deutschland Auswahl großvolumiger Projekte mit Bezug zu E-Commerce/Citylogistik /// Quelle: BulwienGesa AG Flächenbedarf für E-Fulfilmentcenter bleibt weiterhin hoch; Haupttreiber ist Amazon 25

26 Mikrodepots sollen Lieferungen binnen einer Stunde ermöglichen Quelle: BulwienGesa AG 26

27 City-Logistik-Varianten City-Logistik-Varianten Tiefgaragen Parkhäuser Ehemalige Ladenlokale / Supermärkte Container Depots an Bahnhöfen Mischnutzungen mit Büro, Hotel, Wohnen /// Bislang noch kein klarer Trend erkennbar; Produkt ist nur eingeschränkt investierbar 27 Sept Real I.S. Annual Investment Summit 2018

28 Nur wenige Projekte für City-Logistik Auswahl innenstadtnahe/ auf City-Logistik ausgerichtete Entwicklungen /// Quelle: BulwienGesa City-Logistik befindet sich als Assetklasse noch im Entwicklungsstadium jedoch hohes Wachstum erwartet 28

29 Vertical-Logistics: Mehrstöckige City-Logistik- Immobilien in Asien Entwicklung vom australischen Konzern Goodman in Hongkong (24 Etagen) /// In Europa bislang geringe Akzeptanz für derartige Immobilien. In Zukunft könnten diese aber eine wichtige Rolle spielen. 29

30 Vertical-Logistics: Mehrstöckige City-Logistik- Immobilien in Asien Mehrstöckige Logistikimmobilie im japanischen Osaka Amazon Fresh Logistikimmobilie in München Daglfing /// In Europa bislang geringe Akzeptanz für derartige Immobilien. In Zukunft könnten diese aber eine wichtige Rolle spielen. 30

31 Stationärer- und Online-Handel nähern sich an ZARA geht Online ZARA baut online-handel aus: Digitale Bestellungen werden direkt aus dem Laden an die Kunden versandt Flagship-Store London bietet voll automatisierten Abholbereich für online Bestellungen (Käufer scannt Bestellcode, Robotersystem sucht Ware aus Lager und stellt diese zur Abholung bereit) zalando wird stationär zalando eröffnet Outlet-Filialen im stationären Handel: Sichtbarkeit als Marketingmaßnahme Showroom für Look & Feel Zukünftig: Lagerfläche für Paketabholung Zukünftig: Store für Lieferung innerhalb einer Stunde /// Der Handel benötigt zunehmend City-Logistik- und City-Lagerflächen 31

32 ReLog: Stationärer Handel und City-Logistik für Online-Händler werden zu einer Asset-Klasse ZARA Flagship Store Bilbao ZARA hat in Bilbao vier Standorte zusammengezogen und einen Flagship- Store errichtet. Die Verkaufsflächen wurden dennoch vergrößert. Der Trend zu größeren Flächen erleichtert das Lager-im-Laden System. /// City-Logistik erobert die Innenstadt, online-händler nutzen stationären Handel für Lager, Paketabholung und Showrooms / Anmietungen zunehmend auch in Einkaufszentren, um über das Ambiente bei den Kunden zu punkten 32