So berechnen Sie einen Gewinn der Eurozone aus Immobilien

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1 Research & Investitionsstrategie Realometer Stand Januar 2019

2 . Attraktive Dynamik-Risiko-Relation in den Niederlanden, Deutschland und Australien DYNAMIK Realometer Länderstrategie attraktiv selektiv attraktiv wenig attraktiv Größe = Einwohner RISIKO Von den europäischen Ländern sind besonders die Niederlande in günstiger Dynamik-Risiko- Positionierung. Sehr attraktiv sind auch Deutschland, Luxemburg, Schweden, Finnland und Irland. Aus internationaler Perspektive sind in Australien, den USA und Kanada günstige Investitionsbedingungen. Großbritannien und Italien weiterhin wenig attraktiv. Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Dynamik und Risiko auf Länderebene Seite 2

3 Veränderung Länder: Rückläufige Dynamik in Europa aufgrund schwächeren Wachstumsaussichten Verschlechterung Gesamtscore* Verbesserung Gesamtscore* * Gesamtscore mit Notenskala von 1 bis 3, berechnet aus Dynamik Land + Risiko Land Seite 3

4 Risiko/Rendite Matrix für ausgewählte Bürostandorte Dynamik/Rendite Land und Markt je 50% Geringe Rendite Hohe Rendite Geringe Risiken Hohe Risiken Aggregiertes Risiko Hinweis: Land und Markt je 50% Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition Seite 4

5 Risiko/Rendite Matrix für Bürostandorte in Deutschland Dynamik/Rendite Land und Markt je 50% Geringe Rendite Hohe Rendite Geringe Risiken Hohe Risiken Aggregiertes Risiko Hinweis: Land und Markt je 50% Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition Seite 5

6 Leicht schlechtere Perspektiven in den meisten Büromärkten Bewertung dennoch attraktiv Verschlechterung Gesamtscore* Verbesserung Gesamtscore* * Gesamtscore mit Notenskala von 1 bis 3, berechnet aus Dynamik Land + Risiko Land und Rendite Makrostandort + Risiko Makrostandort gleichgewichtet Seite 6

7 Ergebnis Auswertung Büromärkte: Defensive Märkte rücken in den Fokus Erläuterungen zu den Ergebnissen und Veränderungen der Einschätzung der Büromärkte auf Basis des Realometer-Scoringmodells Konjunkturzyklus und Büromarktzyklus weit fortgeschritten. Verlangsamung der künftigen Entwicklung wahrscheinlich. Hier steht Text Frankreich und auch Deutschland verschlechtern etwas ihre Position u.a. aufgrund der Wachstumseintrübung. Madrid, Barcelona und Dublin: Märkte mit starken Mietpreis- und Kapitalwertzuwächsen in den letzten Jahren verlieren Punkte aufgrund möglicher künftiger Downside-Risiken. London gewinnt Punkte: Durch die verhaltene Entwicklung sind die künftigen Downside-Risiken gesunken. Die Brexitrisiken bleiben dennoch bestehen, werden im Modell jedoch nicht voll abgebildet. Seite 7

8 Risiko/Rendite Matrix Einzelhandel Dynamik/Rendite Land und Markt je 50% Geringe Rendite Hohe Rendite Geringe Risiken Hohe Risiken Aggregiertes Risiko Hinweis: Land und Markt je 50% Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition Seite 8

9 Risiko/Rendite Matrix Logistik Dynamik/Rendite Land und Markt je 50% Geringe Rendite Hohe Rendite Geringe Risiken Hohe Risiken Aggregiertes Risiko Hinweis: Land und Markt je 50% Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition Seite 9

10 Risiko/Rendite Matrix Hotel Dynamik/Rendite Land und Markt je 50% Geringe Rendite Hohe Rendite Geringe Risiken Hohe Risiken Aggregiertes Risiko Hinweis: Land und Markt je 50% Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition Seite 10

11 Realometer - Scoring-Verfahren Büro: Kriterien, Gewichtungen und Messgrößen Gewichtung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße Makroebene (Land) Dynamik 1 Wettbewerbsfähigkeit gering 5% nein Global Competitiveness Index von World Economic Forum 2 Prognose BIP-Wachstum hoch 30% ja Mittelwert BIP-Prognose aktuelles Jahr u. Folgejahr, Consensus 3 Immob. Rahmenbedingungen mittel 15% nein qualitative Bewertung z.b. Gesetzgebung bzgl. Mietvertrag, Kauf-Nebenkosten Ergebnis Dynamik 50% Risiko 4 Politische und Finanzstabilität hoch 20% ja S&P Rating 5 Währungsrisiko mittel 15% nein Maximale negative Devisenkursänderung im Zeitraum von 3 Jahren seit Anfang 1999 auf Basis von Tageskursen (Kursänderung über rollierende Zeitscheiben) 6 Transparenz Immobilienmarkt mittel 15% ja JLL Real Estate Transparency Index Ergebnis Risiko Land 50% Gesamt Land 100% Immobilienmarkt (Makrostandort) Büro Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 10% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage 2 Timing bzgl. Kapitalwert mittel 15% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand aktueller Wert zum Durchschnitt der letzten 5 Jahre in % 3 Mietpreisentwicklung hoch 20% nein Veränderung in % Mietpreis aktuell zu Prognose in 4 bzw. 5 Jahren 4 Renditeabstand gering 5% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes Ergebnis Rendite 50% Risiko 5 Marktgröße mittel 15% nein Büroflächenbestand (Mio. m²) 6 Leerstandsrate mittel 15% nein Leerstandsrate in % 7 Liquidität (Exit) mittel 10% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. für gesamtes Land 8 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten 5 Jahren relativ zur heutigen Spitzenmiete in % Ergebnis Risiko Markt 50% Gesamt Immobilienmarkt 100% Seite 11

12 Realometer Scoring-Verfahren: Einzelhandel und Logistik Immobilienmarkt (Land) Einzelhandel Gewichtung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße Rendite 1 Nettospitzenrendite hoch 20% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage 2 Timing bzgl. Kapitalwert hoch 20% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand aktueller Wert zum Durchschnitt der letzten Jahre in % Risiko 3 Renditeabstand mittel 10% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes Ergebnis Rendite 50% 4 Privater Konsum hoch 20% Veränderung des durchschnittlichen privaten Konsums der letzten drei Quartale 5 Liquidität (Exit) hoch 20% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. für gesamtes Land 6 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten Jahre relativ zur heutigen Spitzenmiete in % Ergebnis Risiko Markt 50% Gesamt Immobilienmarkt 100% Immobilienmarkt (Land) Logistik Gewich-tung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße Rendite 1 Nettospitzenrendite hoch 20% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage 2 Timing bzgl. Kapitalwert hoch 20% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand Wert aktuelles Quartal zum Durchschnitt der letzten Jahre in % 3 Renditeabstand mittel 10% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes Ergebnis Rendite 50% Risiko 4 Logistic Performance Index mittel 10% nein Aktueller Logistic Performance Index der World Bank 5 Industrielles Produktionsvolumen mittel 10% nein Veränderung des durchschnittlichen industriellen Produktionsvolumens laut OECD der letzten 3 Quartale 6 Liquidität (Exit) hoch 20% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. für gesamtes Land 7 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten Jahre relativ zur heutigen Spitzenmiete Ergebnis Risiko Markt 50% Gesamt Immobilienmarkt 100% Seite 12

13 Realometer Scoring-Verfahren: Hotel Immobilienmarkt (Standort) Hotel Gewichtung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 15% ja 2 Timing bzgl. Kapitalwert mittel 10% nein 3 Entwicklung Zimmerumsatz hoch 20% Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage Hotel Betriebstyp Pacht-/ Mietvertrag (kein Managementvertrag oder Hotelgebäude ohne Vertragsbindung) Aktueller Kapitalwert im Verhältnis zum durchschnittlichen Kapitalwert der letzten 5 Jahre. Die Kapitalwerte werden ermittelt pro Hotelzimmer gemäß HVS European Hotel Valuation Index. Durchschnittliche Veränderung des Umsatzes pro Zimmer (RevPAR) der letzten 3 Jahre 4 Renditeabstand niedrig 5% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes Ergebnis Rendite 50% Risiko 5 Nachfrage: Tendenz Übernachtungen hoch 20% nein Veränderung der Anzahl der Übernachtungen in Hotels im Durchschnitt der letzten beiden Jahre 6 Angebotsauslastung: Veränderung Belegungsrate hoch 20% nein Durchschnittliche Belegungsrate der letzten 12 Monate relativ zum Durchschnitt des Vorjahreszeitraumes 7 Liquidität (Exit) mittel 10% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. für gesamtes Land Ergebnis Risiko Markt 50% Gesamt Immobilienmarkt 100% Seite 13

14 Makroökonomisches Umfeld Konjunktur voraussichtlich leicht schwächer 3,5 Wirtschaftswachstum (in %) 3,0 2,7 2,5 2,0 1,5 1,0 1,6 1,6 1, ,5 0,0 2,5 2,0 D NL F Eurozone Inflation (in %) 1,9 2 1,7 1,8 1,5 1, ,5 0,0 D NL F Eurozone Quelle: Consensus Economics, Dez. 2018, Real I.S. AG Seite 14

15 Euroraum*: Flächennachfrage bleibt weiter auf sehr hohem Niveau in Tsd. m² Q1 Q2 Q4 Durchschnitt (2007 bis 2017) Quelle: PMA, Real I.S. AG *14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin Seite 15

16 Deutschland: Steigende Flächenumsätze jüngst nur in Frankfurt und München in Tsd. m², annualisiert, Quartalsvergleich Stuttgart Köln Düsseldorf Hamburg Frankfurt Berlin München Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 16

17 Büromärkte*: Büroflächenzuwachs steigt an, bleibt aber im historischen Vergleich moderat 2,5 Büroflächenzuwachs* in % vom Bestand Prognose 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Quelle: PMA, Real I.S. AG *14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum: Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin Seite 17

18 Leerstandsraten Büromärkte Euroraum*: Leerstände bleiben weiter niedrig 12% in % vom Bestand 10% Prognose 8% 6% 4% 2% 0% Quelle: PMA, Real I.S. AG *14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum: Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin Seite 18

19 Mietpreisentwicklung JLL Immobilienuhr 3. Quartal Quartal 2018 /// Quelle: JLL, Real I.S. AG Seite 19 Nahezu alle Märkte befinden sich auf der linken Hälfte (Mietpreiswachstum). In den meisten Märkten verlangsamt sich das Mietpreiswachstum. Insgesamt wenig Veränderungen in den letzten 12 Monaten.

20 Mietpreisentwicklung im Euroraum: Höchste Zuwächse jüngst in Berlin und Amsterdam 2018 ggü in % 10,8 8,9 6,2 6,3 6,3 3,7 3,9 4,0 2,1 2,4 Wien Brüssel Rotterdam Hamburg Düsseldorf München Paris Frankfurt Madrid Amsterdam Berlin -1,1 Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 20

21 Erwartete Spitzenmietveränderung Euroraum (Ende 2018 bis 2023 Prognose 5 Jahre PMA) in %, für Büroimmobilien in Top-Lagen, ausgewählte Märkte München Berlin Frankfurt Düsseldorf Köln Paris Amsterdam Hamburg Rotterdam Brüssel Madrid Barcelona 5,8% 5,4% 5,1% 4,2% 3,5% 11,9% 11,1% 10,3% 10,2% 9,0% 8,3% 14,0% Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 21

22 Investmentmarkt Gewerbeimmobilien in Europa*: Transaktionsvolumen weiter auf hohem Niveau 300 Transaktionsvolumen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien Europa (in Mrd. ) *inkl. GB Q1 Q2 Q4 Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 22

23 Investmentmarkt Euroraum: Auch in 2018: Hohe Umsätze besonders in Deutschland 18 Transaktionsvolumen in Mrd. (geglättet), ausgewählte Märkte Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Quelle: PMA, Real I.S. AG Deutschland Frankreich Spanien Italien Seite 23

24 Investmentmarkt Euroraum*: Renditen geben nur noch wenig nach Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Büro Einzelhandel Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 24 *14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum: Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin, Einzelhandel ohne Rotterdam und Luxemburg

25 Absolute versus relative Attraktivität 10-jährige Bundesanleihe im Vergleich zur Nettoanfangsrendite für Top-Büroobjekte in A-Städten im Durchschnitt (2001 bis 2018 in %)* Renditedarstellung auf Objektebene 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, *Prognose für 2018 von PMA Quelle: PMA, Real I.S. AG Spread Immobilienrendite Staatsanleihenrendite Seite 25

26 26 Kapitalwerte in Europas Büromärkten: Wertzuwachs durch Rendite- und Mietänderung in % ggü. Vorjahr, Spitzenimmobilien in Top-Lagen, synthetische Werte auf Basis von Miet- und Renditeveränderungen (nicht auf Basis von Verkehrswertgutachten) 30 Renditeänderung Mietänderung Wertzuwachs Quelle: PMA, Real I.S. AG

27 Handelsimmobilienmärkte Seite 27

28 Einzelhandel Euroraum: Zuwachs der Konsumausgaben nur in den Niederlanden und Spanien relativ hoch 3,0 Prognose private Konsumausgaben Einzelhandel (in % ggü. Vj.), ausgewählte Märkte 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Frankreich Deutschland Italien Niederlande Spanien Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 28

29 Ausblick Einkaufszentren: Strukturwandel im Einzelhandel dämpft Mietpreisentwicklung 6,0 Prognose Mietpreisentwicklung Einkaufszentren in % p.a., ausgewählte Märkte 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 Frankreich Deutschland Italien Niederlande Spanien Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 29

30 Disclaimer Deutschland Die vorliegende Darstellung hat lediglich informativen Charakter. Die darin enthaltenen schlagwortartigen Angaben und Hinweise dienen nur dazu, sich einen ersten allgemeinen Überblick über die Beteiligung an dem dargestellten Produkt (z.b. Immobilien-Spezialfonds) zu geben. Sie stellen weder eine Anzeige, noch eine Anlageberatung, noch ein Angebot zum Kauf von Produkten (z.b. Investmentanteilen) oder einen Verkaufsprospekt dar. Maßgeblich für eine künftige Beteiligung sind ausschließlich die in jedem Einzelfall gesondert zu vereinbarenden vertraglichen Regelungen (z.b. Investmentmemorandum, Allgemeine und Besondere Vertragsbedingungen sowie Dreier-Vereinbarung) und zu deren Begründung zur Verfügung gestellte Unterlagen. Die in dieser Darstellung enthaltenen Informationen sind nicht auf die individuellen Gegebenheiten im Einzelfall oder für einzelne Investoren oder Investorengruppen abgestimmt und nicht verallgemeinerbar. Soweit in diesen Unterlagen die steuerliche Rechtslage dargestellt ist, übernimmt die Real I.S. (Real I.S. AG und Real I.S. Investment GmbH) keine Gewähr dafür, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert. Wir empfehlen Ihnen, vor der Entscheidung zur Beteiligung an einem Produkt (z.b. Immobilien-Spezialfonds, SICAV-FIS) einen Rechts- oder Steuerberater zu konsultieren und die bilanziellen und steuerlichen Auswirkungen einer derartigen Beteiligung in eigener Verantwortung zu prüfen. Für individuelle Rückfragen stehen wir Ihnen natürlich gerne zur Verfügung. Diese Unterlagen stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar und ersetzen eine solche auch nicht. Es wurde Wert darauf gelegt, zutreffende und aktuelle Informationen bereitzustellen. Gleichwohl übernehmen wir keine Gewähr für Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit der Informationen, es sei denn, es liegt vorsätzliches oder grob fahrlässiges Handeln oder eine Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit vor. Soweit in diesen Unterlagen Angaben zu Wertentwicklungen dargestellt sind, beziehen diese sich entweder auf die Vergangenheit oder es handelt es sich Beispielsrechnungen. Die Real I.S. übernimmt keine Haftung für die zukünftige Wertentwicklung der Anteile, zumal Immobilieninvestitionen Risiken unterliegen, die sich auf den Wert der Anteile an dem Produkt (z.b. Immobilien-Sondervermögen) durch Veränderungen bei Erträgen, Aufwendungen und Verkehrswert der Immobilien auswirken können. Speziell im Grundbesitz liegende Risiken sind etwa Leerstände, Mietrückstände und Mietausfälle, die sich u. a. aus der Veränderung der Standortqualität oder der Mieterbonität ergeben können. Der Gebäudezustand kann Instandhaltungsaufwendungen erforderlich machen, die nicht immer vorhersehbar sind. Immobilien können auch mit Baumängeln behaftet sein, die möglicherweise auch durch sorgfältige technische Prüfung des Objekts und Einholung von Sachverständigengutachten bereits vor dem Erwerb nicht vollständig aufgedeckt werden können. Beim Erwerb von Immobilien im Ausland sind Risiken, die sich aus der Belegenheit der Immobilien ergeben (z. B. abweichende Rechts- und Steuersysteme, unterschiedliche Interpretationen von Doppelbesteuerungsabkommen und Veränderungen der Wechselkurse) zu berücksichtigen. Auch sind bei ausländischen Immobilien das erhöhte Verwaltungsrisiko sowie etwaige technische Erschwernisse, einschließlich des Transferrisikos bei laufenden Erträgen oder Veräußerungserlösen, in Betracht zu ziehen. Bei Veräußerung einer Immobilie können selbst bei Anwendung größter kaufmännischer Sorgfalt Gewährleistungsansprüche des Käufers oder sonstiger Dritter entstehen, für die der Eigentümer (z.b. das Sondervermögen) haftet. Beim Erwerb von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sind Risiken, die sich aus der Gesellschaftsform ergeben, Risiken im Zusammenhang mit dem möglichen Ausfall von Gesellschaftern und Risiken der Änderung der steuerrechtlichen und gesellschaftsrechtlichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Inhalt und Struktur der vorliegenden Darstellung sind urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte sind vorbehalten. Informationen (Text, Bild, Grafik) der Unterlagen dürfen insbesondere nicht ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Real I.S. in irgendeiner Form weder vollständig noch auszugsweise genutzt oder verwendet werden. Die in diesen Unterlagen verwendeten Marken und Logos sind geschützt. Es ist nicht gestattet, diese Marken und Logos ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Real I.S. zu nutzen. Es handelt sich um eine Marketingkommunikation. Das Dokument genügt nicht allen gesetzlichen Anforderungen zur Gewährleistung der Unvoreingenommenheit von Finanzanalysen und unterliegt keinem Verbot des Handelns vor der Veröffentlichung von Finanzanalysen.