Research Marktausblick 2018 / Sonderthema Coworking. Marco Kramer; 20. Februar 2018

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1 Research Marktausblick 2018 / Sonderthema Coworking Marco Kramer; 20. Februar 2018

2 Berlin liegt erstmals vorne Spitzen-Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien in % 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2, Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Quelle: PMA, Real I.S. AG Paris 3,6% Paris Berlin Madrid Berlin 2,9% Seite 2

3 Anhaltender Aufschwung in Deutschland BIP-Wachstum in Deutschland (preisbereinigt; in % ggü. Vorjahr) 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0 10 Jahre 8 Jahre 10 Jahre? -4,0-6, Quelle: Consensus Economics Seite 3

4 Konjunktur Euroraum: Aufschwung setzt sich fort BIP-Wachstumsprognose für 2018 in % 3,8 1,7 1,9 2,1 2,3 2,5 2,6 2,6 2,2 Belgien Frankreich Österreich Deutschland Spanien Luxemburg Niederlande Irland Euroraum Quelle: Consensus Economics Januar 2018; Real I.S. AG Seite 4

5 Kapitalmarktzinsen Leichter Aufwärtstrend Zinsen für 10-jährige Staatsanleihen in ausgewählten Ländern (in %) 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 USA Deutschland Frankreich Spanien Niederlande Irland Quelle: Investing.com; Real I.S. AG Seite 5

6 Fondsrisikoklassen: Stabilerer Markt als in 2008 Jährliche INREV-Umfrage zu den Investitionsabsichten europäischer, inst. Investoren (Angaben in %) ,9 2,8 3 9,3 7,1 7,1 17,8 13,8 10,5 18, ,3 37,1 28,6 30,3 21, ,6 25,9 42,9 41,7 41,1 46,8 48,7 49, , core value-added opportunity Quelle: INREV; Real I.S. AG Seite 6

7 Marktausblick Gewerbeimmobilien Euroraum Die makroökonomischen Daten für die Konjunkturentwicklung im Euroraum deuten auf einen anhaltenden, wirtschaftlichen Aufschwung hin. Dies stützt die Flächennachfrage im Vermietungsmarkt. Das Neuflächenangebot für Gewerbeimmobilien steigt aktuell an, bleibt aber - zumindest für Büro- und Handelsimmobilien - unter den Wachstumsraten vergangener Zyklen. Die beschriebene Entwicklung von Nachfrage und Angebot im Vermietungsmarkt führt zu anhaltenden Mietwachstumserwartungen und damit zu steigenden Kaufpreisen für Gewerbeimmobilien. Zusätzlich wird die positive Marktentwicklung von dem anhaltend hohen Renditeabstand von Gewerbeimmobilien ggü. dem risikolosen Zins (hier 10-jährige Staatsanleihe) gestützt. Weiterhin bevorzugen europäische Anleger bei Fondsneuauflagen risikoärmere Fonds der Risikoklassen core und value-added. Der Markt ist damit weniger anfällig für Preiskorrekturen. Fazit: Gewerbeimmobilieninvestitionen im Euroraum sind weiterhin attraktiv. Seite 8

8 Gibt es noch Wertsteigerungspotential? Kaufpreis = Miete Vervielfältiger Vermietungsmarkt Investmentmarkt Ja! Seite 9

9 Kapitalwerte in Europas Büromärkten: Renditeänderung bleibt weiter Motor für Wertzuwachs in % ggü. Vorjahr, Spitzenimmobilien in Top-Lagen, synthetische Werte auf Basis von Miet- und Renditeveränderungen (nicht auf Basis von Verkehrswertgutachten) 30% Renditeänderung Mietänderung Wertzuwachs 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 10 9

10 Fokusthema 1: Simulation eines Zinsschocks

11 Marktrisiko Zinsanstieg Approximation des Zinsänderungsrisikos Durchschnittliche BIP-Erwartung über 10 Jahre Durchschnittliche Inflations-Erwartung über 10 Jahre Proxy für fairen Wert für 10-jährigen Kapitalmarktzins 1,5 % 1,7 % 3,2 % Seite 14

12 Historischer Renditeabstand von 150 Basispunkten 10 8 Risikoprämie Immobilienrendite Staatsanleihenrendite Durchschnittliche Risikoprämie von 150 Basispunkten Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 15

13 Marktrisiko Zinsanstieg Approximation des Zinsänderungsrisikos 3,2 % 150bp 4,7 % Proxy für fairen Wert für 10-jährigen Kapitalmarktzins Annahme einer fairen Risikoprämie für Prime Büroimmobilien Faire Spitzenrendite für Büroimmobilien 4,7 % faire Rendite versus akt. Spitzenrendite von 3,25% ergibt ein theoretisches Wertänderungsrisiko von ca. 30% Seite 16

14 Simulation eines Zinsschocks 140 Wertänderung Büroimmobilien in % Aufschwung hält ohne Zinsschock an 200 bp Zinsschock Fairer Zins ,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 Zins für 10-jährige Bundesanleihen Quelle: Real I.S. AG Seite 17

15 Fokusthema 2: Angebotsknappheit bei Büroimmobilien

16 Bürobeschäftigte sind seit 1993 um 30 % gestiegen Bürobeschäftigte nach A-Städten in Stärkster prozentualer Anstieg in Köln und Berlin Berlin Köln Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Stuttgart Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 19

17 Neuflächenwachstum bleibt bis 2018 moderat Büroflächenwachstum nach A-Städten in 1000 m Quelle: PMA, Real I.S. AG Berlin Köln Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Stuttgart Seite 20

18 Flächenbestand Wohnen versus Büro Flächenbestand in m 2 ; Daten von 2007 bis 2017*; Daten sind indexiert mit 2007 = Wohnen Büro Die Nutzungsart Wohnen zeigt seit 2010 ein höheres Flächenwachstum als die Nutzungsart Büro. Im Büromarkt ergeben sich in guten Lagen inzwischen Engpässe bei der Flächenverfügbarkeit. Dies stützt das Mietwachstum. Quelle: BulwienGesa, PMA, Real I.S. AG; * = Flächenbestand für Wohnungen nur bis Ende 2016 verfügbar Seite 21

19 Angebotsknappheit spricht für dynamisches Mietwachstum Leerstandsraten in deutschen A-Städten zum Jahresende 2017 (in %) 9,2 7,4 5,4 5,6 2,6 2,8 3,1 Stuttgart München Berlin Hamburg Köln Düsseldorf Frankfurt Die niedrigen Leerstandsraten und das moderate Neuflächenangebot sprechen für dynamisches Wachstum der Büromieten in den deutschen A-Städten in den kommenden Jahren. Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 22

20 Hippe Hochhäuser gesucht Beispiel München /// /// /// Münchens Stadtbaurätin Elisabeth Merk: Wir sollten nicht weiter halbhohe Häuser bauen. Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter: Schickt uns außergewöhnliche Entwürfe für Hochhäuser. CSU Wirtschaftsreferent Josef Schmid: Die Zeit ist reif, wieder in die Höhe zu denken. Bislang ist das Uptown bzw. der O2 Tower mit 146 Metern das höchste Bürogebäude Münchens Seite 23

21 Lösungsansätze für die Angebotsproblematik Selbstheilung des Marktes: Steigende Mieten führen zu einer Flächenverlagerung ins Umland und in B- und C-Städte. Neue Volksbefragung zu Hochhäusern in der Innenstadt (alter Beschluss von 2004, dass keine Hochhäuser höher als die Frauenkirche sein sollen). Entwicklung eines neuen Bürozentrums nördlich der Parkstadt Schwabing mit Bürotürmen (analog La Défense in Paris). Erweiterung der Bürozentren Riem/Aschheim, Neuperlach, Parkstadt Schwabing, Westend, Arnulfpark. Erweiterung der Coworking-Flächen zur flexibleren Nutzung nach Bedarf (Anteil Coworking Flächen in München nur 1 % des Bestandes und damit deutlich niedriger als z.b. in London und Amsterdam mit ca. 10 %). Seite 24

22 Fokusthema 3: Coworking der neue Treiber im Büroimmobilienmarkt

23 Coworking - Begriffsdefinitionen Coworking Business Center Hybridmodelle Fokus auf Großraumbüro und Kollaboration Fokus auf Privatbüros Flexible Workspace Anbieter Seite 28

24 Coworking - Konzept They come for the space and stay for the community /// Flexibilität hinsichtlich Anmietung / Kündigung Coworking /// /// /// /// /// Offene Arbeits- und Kommunikationsbereiche Wissensaustausch unter den Nutzern Trendiges Bürodesign Angebot von Infrastruktur, Dienstleistungen und Veranstaltungen durch den Betreiber Nutzertypen von Start-ups bis Großunternehmen Seite 29

25 WeWork / Büro Party - Museum /// Modell hatte sich ursprünglich an junge Tech-Start-ups gerichtet, zieht heute aber Unternehmen aller Größen und Branchen an /// Weltweit gibt es 170 WeWork-Standorte in 56 Städten und 18 Ländern /// WeWork ist an der Börse mit USD 20 Mrd. bewertet /// Gebäude, die mindestens ein halbes Jahr verfügbar sind, erzielen im Ø eine Rendite von 33% (EBITDA) /// WeWork kauft jährlich ca Schreibtische ein /// Die Auslastung aller Büroräume von WeWork liegt bei ca. 90% (Vorjahr 97%) Seite 31

26 Die großen Flexible Workspace Anbieter in Deutschland Name Herkunftsland Anzahl Städte* Anzahl Standorte* Design Offices D WorkRepublic D 7 11 Rent24 D 5 9 WeWork USA 3 7 Mindspace ISR 3 6 Spaces NL 3 3 Beehive D 2 4 Quelle: JLL; Real I.S. AG; * = inkl. geplanter Städte und Standorte Seite 32

27 Bürolagen der Anbieter für Flexible Workspace Beispiel Hamburg Quelle: JLL; Real I.S. AG Seite 33

28 Flexible Workspace Anbieter in Deutschland Dynamisches Wachstum Gesamtmietfläche, die an Flexible Workspace Anbieter in den 7 dt. A-Städten vermietet wurde (Angaben in m 2 ) : 5,6% des Gesamtumsatzes Quelle: BulwienGesa; Real I.S. AG Seite 34

29 Flexible Workspace - London und Amsterdam im Lead Flexible Workspace als Anteil am gesamten Büroflächenumsatz in % (2010 bis 2017) , , ,9 4,3 0,3 0,1 London Amsterdam Berlin Paris ,8 Quelle: PMA; Real I.S. AG Seite 35

30 Die größten Akteure im Londoner Vermietungsmarkt ( ) /// 21 % der Vermietungen in London im Jahr 2017 entfielen auf die Flexible Workspace Branche Seite 36

31 Vor- und Nachteile aus verschiedenen Sichtweisen Vorteile: Aus Mietersicht Flexibilität bei Anmietung und Kündigung I.d.R. Innenstadtlage / sehr gute ÖPNV- Anbindung Moderne Büros und IT-Ausstattung 24/7-Nutzung möglich Einfache Mitgliederverträge und einfache Abrechnung Kommunikation und Wissenstransfer Modernes Image zieht Digital-Natives an Nachteile: Hohe (langfristige) Kosten / hohe Lärmbelastung Flexibilität für Mieter sinkt bei Vollauslastung der Flächen Wenig repräsentative Flächen für Kundentermine Seite 37 Aus Investorensicht Vorteile: Lange Mietverträge / stabiler Cash-Flow Nachteile: Einzelmieterrisiko / Mieterbonitätsrisiko

32 Kostenvergleich: Flexible Workspace versus eigenständigem Büro Beispielrechnung für Büroflächen für 10 Personen in (Rechenbeispiel von JLL) Quelle: JLL; Real I.S. AG Seite 38

33 Kostenvergleich: Flexible Workspace liegt in den ersten drei Jahren vorne Beispielrechnung für Büroflächen für 10 Personen in (Rechenbeispiel von JLL) Quelle: JLL; Real I.S. AG Seite 39

34 Fazit /// Einige, kleine lokale Anbieter werden wieder verschwinden. /// /// Wer Büroflächen für zeitliche begrenzte Projekte sucht, fährt finanziell mit Flexible Workspace Konzepten besser. Flexible Workspace Trend wird sich bei anhaltendem Aufschwung dynamisch fortsetzen. Risiko bei Konjunkturabschwung. /// Coworking wird zukünftig mit Coliving-Konzepten kombiniert werden. /// Real I.S. Investitionsstrategie: Lage, Gebäudequalität und Miethöhe als entscheidende Kriterien in einer Ankaufsprüfung. Seite 40