Risikomanagement Immobilien, Portfoliostrategie und Research. Realometer. Stand Juli 2017

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1 Risikomanagement Immobilien, Portfoliostrategie und Research Realometer Stand Juli 2017

2 . Attraktive Chance-Risiko-Relation in Deutschland, den Niederlande, Kanada, Australien und den USA DYNAMIK Realometer Länderstrategie attraktiv selektiv attraktiv wenig attraktiv Größe = Einwohner Beste Dynamik-Risiko- Positionierung mit risikoaverser Ausrichtung in Deutschland, den Niederlanden, Kanada, Luxemburg, Irland und Australien. RISIKO Großbritannien mit deutlich geringerer Dynamik und höherem Risiko (Brexit). Auch Italien, Portugal und Japan sing wenig attraktiv. Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Dynamik und Risiko auf Länderebene Seite 2

3 Bewertung Länder Gesamtscore ggü. Dezember 2016: Positive Entwicklungen Verschlechterung Gesamtscore* Verbesserung Gesamtscore* * Gesamtscore mit Notenskala von 1 bis 3, berechnet aus Dynamik Land + Risiko Land Seite 3

4 Risiko/Rendite Matrix für ausgewählte Bürostandorte Dynamik/Rendite Land und Markt je 50% Geringe Rendite Hohe Rendite Geringe Risiken Hohe Risiken Aggregiertes Risiko Land und Markt je 50% Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition Seite 4

5 Risiko/Rendite Matrix für Bürostandorte in Deutschland Dynamik/Rendite Land und Markt je 50% Geringe Rendite Hohe Rendite Geringe Risiken Hohe Risiken Aggregiertes Risiko Land und Markt je 50% Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition Seite 5

6 Die Büromärkte haben sich insgesamt ggü. Dezember 2016 wenig verändert Verschlechterung Gesamtscore* Verbesserung Gesamtscore* * Gesamtscore mit Notenskala von 1 bis 3, berechnet aus Dynamik Land + Risiko Land und Rendite Makrostandort + Risiko Makrostandort gleichgewichtet Seite 6

7 Risiko/Rendite Matrix Einzelhandel Dynamik/Rendite Land und Markt je 50% Geringe Rendite Hohe Rendite Geringe Risiken Hohe Risiken Aggregiertes Risiko Land und Markt je 50% Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition Seite 7

8 Risiko/Rendite Matrix Logistik* Dynamik/Rendite Land und Markt je 50% Geringe Rendite Hohe Rendite Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition Seite 8 Geringe Risiken *Für Luxemburg sind keine validen Datenreihen zum Logistikimmobilienmarkt verfügbar. Hohe Risiken Aggregiertes Risiko Land und Markt je 50%

9 Risiko/Rendite Matrix Hotel Dynamik/Rendite Land und Markt je 50% Geringe Rendite Hohe Rendite Geringe Risiken Hohe Risiken Aggregiertes Risiko Land und Markt je 50% Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition Seite 9

10 Realometer - Scoring-Verfahren Büro: Kriterien, Gewichtungen und Messgrößen Gewichtung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße Makroebene (Land) Dynamik 1 Wettbewerbsfähigkeit gering 5% nein Global Competitiveness Index von World Economic Forum 2 Prognose BIP-Wachstum hoch 30% ja Mittelwert BIP-Prognose aktuelles Jahr u. Folgejahr, Consensus 3 Immob. Rahmenbedingungen mittel 15% nein qualitative Bewertung z.b. Gesetzgebung bzgl. Mietvertrag, Kauf-Nebenkosten Ergebnis Dynamik 50% Risiko 4 Politische und Finanzstabilität hoch 20% ja S&P Rating 5 Währungsrisiko mittel 15% nein Maximale negative Devisenkursänderung im Zeitraum von 3 Jahren seit Anfang 1999 auf Basis von Tageskursen (Kursänderung über rollierende Zeitscheiben) 6 Transparenz Immobilienmarkt mittel 15% ja JLL Real Estate Transparency Index Ergebnis Risiko Land 50% Gesamt Land 100% Immobilienmarkt (Makrostandort) Büro Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 10% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage 2 Timing bzgl. Kapitalwert mittel 15% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand aktueller Wert zum Durchschnitt der letzten 5 Jahre in % 3 Mietpreisentwicklung hoch 20% nein Veränderung in % Mietpreis aktuell zu Prognose in 4 bzw. 5 Jahren 4 Renditeabstand gering 5% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes Ergebnis Rendite 50% Risiko 5 Marktgröße mittel 15% nein Büroflächenbestand (Mio. m²) 6 Leerstandsrate mittel 15% nein Leerstandsrate in % 7 Liquidität (Exit) mittel 10% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. für gesamtes Land 8 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten 5 Jahren relativ zur heutigen Spitzenmiete in % Ergebnis Risiko Markt 50% Gesamt Immobilienmarkt 100% Seite 10

11 Realometer Scoring-Verfahren: Einzelhandel und Logistik Immobilienmarkt (Land) Einzelhandel Gewichtung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße Rendite 1 Nettospitzenrendite hoch 20% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage 2 Timing bzgl. Kapitalwert hoch 20% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand aktueller Wert zum Durchschnitt der letzten Jahre in % Risiko 3 Renditeabstand mittel 10% nein Nettospitzenrendite abzügl. 10J-Anleihe des Landes Ergebnis Rendite 50% 4 Privater Konsum hoch 20% Veränderung des durchschnittlichen privaten Konsums der letzten drei Quartale 5 Liquidität (Exit) hoch 20% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. für gesamtes Land 6 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten Jahre relativ zur heutigen Spitzenmiete in % Ergebnis Risiko Markt 50% Gesamt Immobilienmarkt 100% Immobilienmarkt (Land) Logistik Gewich-tung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße Rendite 1 Nettospitzenrendite hoch 20% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage 2 Timing bzgl. Kapitalwert hoch 20% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand Wert aktuelles Quartal zum Durchschnitt der letzten Jahre in % 3 Renditeabstand mittel 10% nein Nettospitzenrendite abzügl. 10J-Anleihe des Landes Ergebnis Rendite 50% Risiko 4 Logistic Performance Index mittel 10% nein Aktueller Logistic Performance Index der World Bank 5 Industrielles Produktionsvolumen mittel 10% nein Veränderung des durchschnittlichen industriellen Produktionsvolumens laut OECD der letzten 3 Quartale 6 Liquidität (Exit) hoch 20% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. für gesamtes Land 7 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten Jahre relativ zur heutigen Spitzenmiete Ergebnis Risiko Markt 50% Gesamt Immobilienmarkt 100% Seite 11

12 Realometer Scoring-Verfahren: Hotel Immobilienmarkt (Standort) Hotel Gewichtung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 15% ja 2 Timing bzgl. Kapitalwert mittel 10% nein 3 Entwicklung Zimmerumsatz hoch 20% Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage Hotel Betriebstyp Pacht-/ Mietvertrag (kein Managementvertrag oder Hotelgebäude ohne Vertragsbindung) Aktueller Kapitalwert im Verhältnis zum durchschnittlichen Kapitalwert der letzten 5 Jahre. Die Kapitalwerte werden ermittelt pro Hotelzimmer gemäß HVS European Hotel Valuation Index. Durchschnittliche Veränderung des Umsatzes pro Zimmer (RevPAR) der letzten 3 Jahre 4 Renditeabstand niedrig 5% nein Nettospitzenrendite abzügl. 10J-Anleihe des Landes Ergebnis Rendite 50% Risiko 5 Nachfrage: Tendenz Übernachtungen hoch 20% nein Veränderung der Anzahl der Übernachtungen in Hotels im Durchschnitt der letzten beiden Jahre 6 Angebotsauslastung: Veränderung Belegungsrate hoch 20% nein Durchschnittliche Belegungsrate der letzten 12 Monate relativ zum Durchschnitt des Vorjahreszeitraumes 7 Liquidität (Exit) mittel 10% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. für gesamtes Land Ergebnis Risiko Markt 50% Gesamt Immobilienmarkt 100% Seite 12

13 Makroökonomisches Umfeld Konjunkturelle Erholung verlangsamt sich weitgehend 2,5 Wirtschaftswachstum (in %) 2,2 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 1,7 1,6 1,4 D NL F Eurozone Inflation (in %) 1,8 1,6 1,6 1,3 D NL F Eurozone Quelle: Consensus Economics, Real I.S. AG Niederlande aktuell mit hohem Wirtschaftswachstum. Wachstum in Frankreich und Deutschland bleibt 2017 voraussichtlich leicht unter dem Durchschnitt. Inflation weiter auf sehr niedrigem Niveau. Deutlicher Anstieg wird für 2017 erwartet, jedoch voraussichtlich unter 2% bleiben. Seite 13

14 Euroraum*: Tendenziell weiter steigende Flächennachfrage in Tsd. m² Q2 Q3 Q4 10-Jähriger Durchschnitt (2007 bis 2016) Quelle: PMA, Real I.S. AG *14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin Seite 14

15 Deutschland: Leicht steigende Flächenumsätze in Hamburg, Frankfurt, Köln und Stuttgart in Tsd. m², annualisiert, Quartalsvergleich Berlin München Hamburg Frankfurt Düsseldorf Köln Stuttgart Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 15

16 Büromärkte*: Büroflächenzuwachs zieht an, bleibt aber im historischen Vergleich moderat 2,5 Büroflächenzuwachs* in % vom Bestand Prognose 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Quelle: PMA, Real I.S. AG *14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum: Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin Seite 16

17 Leerstandsraten Büromärkte Euroraum*: Tendenz fallend, Ausblick weitgehend stabil in % vom Bestand 12% 10% Progose Prognose 8% 6% 4% 2% 0% Quelle: PMA, Real I.S. AG *14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum: Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin Seite 17

18 Mietpreisentwicklung JLL Immobilienuhr 1. Quartal Quartal 2016 /// Quelle: JLL, Real I.S. AG Seite 18 Nahezu alle Märkte befinden sich auf der linken Hälfte (Mietpreiswachstum). Büromarkt London am Wendepunkt. Potenzial besonders in Amsterdam, Berlin, Madrid, Barcelona und Paris.

19 Mietpreisentwicklung für ausgewählte Büromärkte im Euroraum: Ausschließlich positive Entwicklung 2017 ggü in % 12,2 6,5 5,4 4,4 3,1 2,8 2,2 2,0 1,1 Berlin Madrid Paris München Amsterdam Frankfurt Mailand Hamburg Wien Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 19

20 Erwartete Spitzenmietveränderung Euroraum (2017 bis 2021 Prognose PMA) in %, für Büroimmobilien in Top-Lagen, ausgewählte Märkte Berlin 21% München Amsterdam 16% 17% Paris: CBD 12% Düsseldorf Köln Barcelona Madrid 10% 9% 9% 9% Rotterdam Frankfurt Hamburg Brüssel 8% 7% 7% 6% Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 20

21 Investmentmarkt Gewerbeimmobilien in Europa: Transaktionsvolumen vergleichbar mit Transaktionsvolumen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien Europa (in Mrd. ) Q2 Q3 Q4 Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 21

22 Investmentmarkt Euroraum: Anhaltend hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien 16 Transaktionsvolumen in Mrd. ( geglättet), ausgewählte Märkte Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Quelle: PMA, Real I.S. AG Deutschland Frankreich Spanien Italien Seite 22

23 Investmentmarkt Euroraum*: Renditen geben auch Anfang 2017 weiter nach Büro Einzelhandel Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 23 *14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum: Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin, Einzelhandel ohne Rotterdam und Luxemburg

24 Absolute versus relative Attraktivität 10-jährige Bundesanleihe im Vergleich zur Nettoanfangsrendite für Büroobjekte für A-Städte im Durchschnitt (2000 bis 2017 in %) Renditedarstellung auf Objektebene 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, Quelle: PMA, Real I.S. AG Spread Immobilienrendite Staatsanleihenrendite Seite 24

25 Kapitalwerte in Europas Büromärkten: Renditeänderung bleibt weiter Motor für Wertzuwachs in % ggü. Vorjahr, Spitzenimmobilien in Top-Lagen, synthetische Werte auf Basis von Miet- und Renditeveränderungen (nicht auf Basis von Verkehrswertgutachten) 30% Renditeänderung Mietänderung Wertzuwachs 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% Quelle: PMA, Real I.S. AG 25

26 Handelsimmobilienmärkte Seite 26

27 Einzelhandel Euroraum: Robuste Fundamentalsituation 2,5 Prognose private Konsumausgaben Einzelhandel (in % ggü. Vj.), ausgewählte Märkte 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Frankreich Deutschland Italien Niederlande Spanien Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 27

28 Ausblick Einkaufszentren: Mietpreiszuwächse insbesondere in Spanien und Deutschland 6,0 Prognose Mietpreisentwicklung Einkaufszentren in % p.a., ausgewählte Märkte 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Frankreich Deutschland Italien Niederlande Spanien Quelle: PMA, Real I.S. AG Seite 28

29 Disclaimer Deutschland Die vorliegende Darstellung hat lediglich informativen Charakter. Die darin enthaltenen schlagwortartigen Angaben und Hinweise dienen nur dazu, sich einen ersten allgemeinen Überblick über die Beteiligung an dem dargestellten Produkt (z.b. Immobilien-Spezialfonds) zu geben. Sie stellen weder eine Anzeige, noch eine Anlageberatung, noch ein Angebot zum Kauf von Produkten (z.b. Investmentanteilen) oder einen Verkaufsprospekt dar. Maßgeblich für eine künftige Beteiligung sind ausschließlich die in jedem Einzelfall gesondert zu vereinbarenden vertraglichen Regelungen (z.b. Investmentmemorandum, Allgemeine und Besondere Vertragsbedingungen sowie Dreier-Vereinbarung) und zu deren Begründung zur Verfügung gestellte Unterlagen. Die in dieser Darstellung enthaltenen Informationen sind nicht auf die individuellen Gegebenheiten im Einzelfall oder für einzelne Investoren oder Investorengruppen abgestimmt und nicht verallgemeinerbar. Soweit in diesen Unterlagen die steuerliche Rechtslage dargestellt ist, übernimmt die Real I.S. (Real I.S. AG und Real I.S. Investment GmbH) keine Gewähr dafür, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert. Wir empfehlen Ihnen, vor der Entscheidung zur Beteiligung an einem Produkt (z.b. Immobilien-Spezialfonds, SICAV-FIS) einen Rechts- oder Steuerberater zu konsultieren und die bilanziellen und steuerlichen Auswirkungen einer derartigen Beteiligung in eigener Verantwortung zu prüfen. Für individuelle Rückfragen stehen wir Ihnen natürlich gerne zur Verfügung. Diese Unterlagen stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar und ersetzen eine solche auch nicht. Es wurde Wert darauf gelegt, zutreffende und aktuelle Informationen bereitzustellen. Gleichwohl übernehmen wir keine Gewähr für Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit der Informationen, es sei denn, es liegt vorsätzliches oder grob fahrlässiges Handeln oder eine Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit vor. Soweit in diesen Unterlagen Angaben zu Wertentwicklungen dargestellt sind, beziehen diese sich entweder auf die Vergangenheit oder es handelt es sich Beispielsrechnungen. Die Real I.S. übernimmt keine Haftung für die zukünftige Wertentwicklung der Anteile, zumal Immobilieninvestitionen Risiken unterliegen, die sich auf den Wert der Anteile an dem Produkt (z.b. Immobilien-Sondervermögen) durch Veränderungen bei Erträgen, Aufwendungen und Verkehrswert der Immobilien auswirken können. Speziell im Grundbesitz liegende Risiken sind etwa Leerstände, Mietrückstände und Mietausfälle, die sich u. a. aus der Veränderung der Standortqualität oder der Mieterbonität ergeben können. Der Gebäudezustand kann Instandhaltungsaufwendungen erforderlich machen, die nicht immer vorhersehbar sind. Immobilien können auch mit Baumängeln behaftet sein, die möglicherweise auch durch sorgfältige technische Prüfung des Objekts und Einholung von Sachverständigengutachten bereits vor dem Erwerb nicht vollständig aufgedeckt werden können. Beim Erwerb von Immobilien im Ausland sind Risiken, die sich aus der Belegenheit der Immobilien ergeben (z. B. abweichende Rechts- und Steuersysteme, unterschiedliche Interpretationen von Doppelbesteuerungsabkommen und Veränderungen der Wechselkurse) zu berücksichtigen. Auch sind bei ausländischen Immobilien das erhöhte Verwaltungsrisiko sowie etwaige technische Erschwernisse, einschließlich des Transferrisikos bei laufenden Erträgen oder Veräußerungserlösen, in Betracht zu ziehen. Bei Veräußerung einer Immobilie können selbst bei Anwendung größter kaufmännischer Sorgfalt Gewährleistungsansprüche des Käufers oder sonstiger Dritter entstehen, für die der Eigentümer (z.b. das Sondervermögen) haftet. Beim Erwerb von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sind Risiken, die sich aus der Gesellschaftsform ergeben, Risiken im Zusammenhang mit dem möglichen Ausfall von Gesellschaftern und Risiken der Änderung der steuerrechtlichen und gesellschaftsrechtlichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Inhalt und Struktur der vorliegenden Darstellung sind urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte sind vorbehalten. Informationen (Text, Bild, Grafik) der Unterlagen dürfen insbesondere nicht ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Real I.S. in irgendeiner Form weder vollständig noch auszugsweise genutzt oder verwendet werden. Die in diesen Unterlagen verwendeten Marken und Logos sind geschützt. Es ist nicht gestattet, diese Marken und Logos ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Real I.S. zu nutzen. Es handelt sich um eine Marketingkommunikation. Das Dokument genügt nicht allen gesetzlichen Anforderungen zur Gewährleistung der Unvoreingenommenheit von Finanzanalysen und unterliegt keinem Verbot des Handelns vor der Veröffentlichung von Finanzanalysen.