Bebauungsplan An der Regensburger Straße III Verfahren nach 13a BauGB

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1 Gemeinde Obertraubling Josef-Bäumel-Platz Obertraubling Bebauungsplan An der Regensburger Straße III Verfahren nach 13a BauGB Textliche Festsetzungen und Hinweise Entwurf, PrNr Verfasser: Michael Burgau Str. 22a Regensburg T 0941 / F 0941 / ebb@ebb-gmbh.de Ingenieurgesellschaft mbh

2 INHALT TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 3 1 Bauliche Nutzung Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Anzahl der Wohneinheiten (WE) Überbaubare Grundstücksfläche Flächen für (Tief-)Garagen / Carports und Stellplätze Geh- Fahrt- und Leitungsrechte 4 2 Bauweise 4 3 Abstandsflächen 4 4 Gestaltung der baulichen Anlagen Hauptgebäude Garagen / Carports 5 5 Höhenlage 5 6 Einfriedungen / Stützmauern 5 7 Behandlung von Schmutz- und Niederschlagswasser 6 8 Ver- und Entsorgungsleitungen 6 9 Grünordnung Öffentliche Verkehrs- und Grünflächen Private Grünflächen Begrünung der Tiefgarage Umsetzung der Maßnahmen Maßnahmen zum Artenschutz 7 10 Schallschutz 7 TEXTLICHE HINWEISE 16 1 Baugrund 16 2 Altlasten 16 3 Vorkehrungen gegen Wassereinbrüche 16 4 Brandschutz 16 5 Denkmalschutz 16 6 Regenerative Energien 16 7 Brandschutz bei Photovoltaikanlagen 17 8 Hinweise zur Bepflanzung 17 9 Niederschlagswasser Kinderspielplätze Einmündungen in die Regensburger Straße Abfallentsorgung 18

3 3 von 18 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 1 Bauliche Nutzung 1.1 Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA) nach 4 BauNVO Einrichtungen nach 4 Abs. 2 Nr. 2 sowie Einrichtungen nach 4(3) BauNVO sind nicht zugelassen. 1.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl (GRZ) 0,4 Geschossflächenzahl (GFZ) 1,2 Bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche darf durch die Grundflächen von Tiefgaragen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche die festgesetzte Grundflächenzahl bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. Gemeinschaftsanlagen sind anteilig auf die Grundstücksgröße der Gebäude anzurechnen. Wasserdurchlässig befestigte Flächen sowie die Tiefgarage mit der in Ziff festgesetzten Dachbegrünung können bei der Ermittlung der Grundflächenzahl mit 50% angerechnet werden. Wandhöhen H1-H29 Wandhöhen GWB1-GWB5 E+1+D: max. 7,80 m E+2+D: max. 10,50 m Als unterer Bezugspunkt zur Ermittlung der Wandhöhe gilt der in der Planzeichnung festgesetzte untere Bezugspunkt (BPu). Der obere Bezugspunkt ist Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut. 1.3 Anzahl der Wohneinheiten (WE) Doppelhaus (H1-H29) Einzelhaus (GWB1 - GWB4) Einzelhaus (GWB5) max. 1 WE pro Doppelhaushälfte max. 8 WE pro Gebäudeeinheit max. 15 WE pro Einzelhaus 1.4 Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch die im Plan dargestellten Baugrenzen und Flächen für Garagen/Carports, Stellplätze und Tiefgaragen festgesetzt. Die im Plan dargestellten Baugrenzen dürfen durch Terrassen, Erker und Podeste bis max. 3 m überschritten werden. 1.5 Flächen für (Tief-)Garagen / Carports und Stellplätze Es gilt die Satzung der Gemeinde Obertraubling über eine örtliche Bauvorschrift (Stellplatzrichtlinien) in der aktuellen Fassung. In Einzel- und Doppelhäusern sind je Wohneinheit 2 Stellplätze in Tiefgaragen, Garagen oder als Stellplätze zu errichten. In Mehrfamilienhäusern sind für Wohnungen ab 30 m 2 jeweils 2 Stellplätze nachzuweisen; für Wohnungen von weniger als 30 m 2 ist jeweils 1 Stellplatz einzurichten. Zusätzlich ist je vier Wohnungen ein weiterer Stellpatz für Besucher vorzuhalten.

4 4 von 18 Tiefgaragen, Garagen/Carports und Stellplätze sind nur innerhalb der in der Planzeichnung dargestellten Baugrenzen und Flächen für Tiefgaragen, Garagen/Carports und Stellplätze zulässig. Zwischen Garage / Carport und öffentlicher Verkehrsfläche muss ein Stauraum von mindestens 5 m freigehalten werden, der zur Straße hin nicht eingefriedet werden darf. 1.6 Geh- Fahrt- und Leitungsrechte Die in der Planzeichnung dargestellten privaten Verkehrsflächen sind mit Geh-, Fahrt- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. 2 Bauweise Gebäude H1 bis H29: Gebäude GWB1 bis GWB4: Gebäude GWB5: Doppelhäuser offene Bauweise nach 22 Abs. 2 BauNVO Einzelhäuser (Mehrfamilienhäuser) abweichende Bauweise nach 22 Abs. 4 BauNVO aufgrund möglicher Gebäudelängen > 50 m Einzelhaus (Apartmenthaus) offene Bauweise nach 22 Abs. 2 BauNVO Auf den Parzellen H1 bis H29 sind ausschließlich Doppelhäuser zulässig. Auf den Parzellen GWB1 bis GWB5 sind ausschließlich Einzelhäuser zulässig. 3 Abstandsflächen Die Tiefe der Abstandsfläche von Außenwänden von Gebäuden wird je Gebäudeaußenwand auf mindestens 2,50 m festgesetzt. Eine ausreichende Belichtung und Belüftung sowie ein ausreichender Brandschutz ist zu gewährleisten. 4 Gestaltung der baulichen Anlagen 4.1 Hauptgebäude Gebäudegrundriss; Gebäudestellung Als Grundrissform sind nur rechtwinklige Grundrisse zulässig. Die Gebäude sind parallel oder rechtwinklig zur Baugrenze auszurichten. Außenwände Grelle Außenfarben sind unzulässig; Satellitenanlagen an Außenwänden sind nicht zulässig. Firstrichtung Die Firstrichtung muss parallel zur Gebäudelängsseite verlaufen.

5 5 von 18 Dachdeckung Dachdeckung Hauptgebäude: rote bis rotbraune bzw. graue bis anthrazite Dachziegel oder Betondachsteine Bei aneinandergebauten Hauptgebäuden hat sich der Nachbauende an die Dachform des Erstbauenden anzupassen (Anpassungsgebot). Dachform, -neigung E+1+D: SD E+2+D: SD Dachüberstand Ortgang: 0,20 m 0,40 m Traufe: 0,30 m 0,60 m Zur Einhaltung der Brandschutzbestimmungen kann am Ortgang der festgesetzte Mindestdachüberstand um max. 0,10 m unterschritten werden. Dachaufbauten und sonstige Elemente Dachgauben und Zwerchhäuser sind als stehende Gauben oder Schleppgauben in einer Breite von max. 3,50 m zulässig. Zulässig für H1 bis H29 ist max. eine Gaube je Dachseite. H1 bis H29: Je Dachseite sind maximal 2 Dachflächenfenster mit einer maximalen Breite von 1,20 m und einer maximalen Länge von 1,80 m zulässig. H1 bis H29: Dachgauben und Dachflächenfenster müssen zum Ortgang einen Abstand von mindestens 1,25 m haben. 4.2 Garagen / Carports Garagen sind als eigenständige oder mit dem Nachbarn zusammengebaute Garagen (Grenzgaragen) innerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen und der Flächen für Garagen oder Carports nur in eingeschossiger Bauweise zulässig. Dachform begrüntes Flachdach, begrüntes Pultdach, Satteldach 5 Höhenlage Die Höhenlage der öffentlichen Verkehrsflächen sind in der Planzeichnung durch Höhenkoten in m ünn dargestellt. In den Bauanträgen ist sowohl das vorhandene, natürliche Gelände als auch das fertige bzw. hergestellte Gelände darzustellen. 6 Einfriedungen / Stützmauern Am Rand des Geltungsbereichs ist das ursprüngliche Gelände durch Böschungen oder Stützmauern bis max. 1,00 m Höhe einzuhalten. Innerhalb des Plangebietes sind Stützmauern bis max. 1,70 m Höhe zulässig.

6 6 von 18 Die zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlichen Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern sind von den Anliegern zu dulden. Zulässig sind sockellose Einfriedungen bis zu einer Höhe von max. 1,20 m 7 Behandlung von Schmutz- und Niederschlagswasser Gebäude H1 bis H29: Einzelhäuser und Doppelhaushälften sind jeweils mit Retentions-Zisternen mit insgesamt 6 m³ Volumen, davon 3,0 m³ Aufstauvolumen auszustatten. Die Entleerung des Rückhalteraums ist auf max. 0,3 l/s zu drosseln und an die Mischwasserkanalisation anzuschließen. Gebäude GWB1 bis GWB5 / Verkehrsflächen: Das anfallende Niederschlagswasser der Mehrfamilienhäuser mit Tiefgaragen sowie das Niederschlagswasser der Verkehrsflächen ist direkt in den Niederschlagswasserkanal einzuleiten und dort zu vergleichmäßigen. Der Gesamtablauf des Niederschlagswassers aus dem Plangebiet ist auf 43l/s zu drosseln. Stellplätze und Zugänge im nicht unterbauten Bereich sind mit versickerungsfähigen Belägen auszustatten. 8 Ver- und Entsorgungsleitungen Es wird nach 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB festgesetzt, dass innerhalb des Planungsgebiets Ver- und Entsorgungsanlagen nur unterirdisch geführt werden dürfen. 9 Grünordnung 9.1 Öffentliche Verkehrs- und Grünflächen Entlang der Regensburger Straße sind an den in der Planzeichnung dargestellten Stellen einheimische Laubbäume (Mindestpflanzqualität: Hochstamm, Stammumfang cm); entlang der Garagen ist eine Schnitthecke mit einheimischen Laubgehölzen anzulegen. Entlang der inneren Erschließungsstraßen sind geeignete Laubbäume 1. Ordnung oder 2. Ordnung (Mindestpflanzqualität: Hochstamm, Stammumfang cm) zu pflanzen. Bei der Gehölzauswahl ist die GALK-Straßenbaumliste (Deutsche Gartenamtsleiterkonferenz) zu beachten. 9.2 Private Grünflächen Je 300 m 2 Garten- /Freifläche ist mindestens 1 Baum (Obstbaum, Laubbaum) als Hochstamm zu pflanzen. Nadelgehölze über 1 m Wuchshöhe sind in den straßenseitigen Vorgärten generell ausgeschlossen. 9.3 Begrünung der Tiefgarage Das Dach der Tiefgarage ist außerhalb der befestigten Flächen (Wege, Plätze, Terrassen etc.) intensiv zu begrünen. Die Dicke der Vegetationstragschicht muss mindestens 0,60 m betragen.

7 7 von Umsetzung der Maßnahmen Die Umsetzung der Maßnahmen hat spätestens in der darauffolgenden Pflanzperiode nach der Realisierung der Baumaßnahmen zu erfolgen. 9.5 Maßnahmen zum Artenschutz Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen geschützter Arten werden folgende Vermeidungsmaßnahmen festgesetzt: o Zum Schutz von Fledermäusen und Insekten sind bei allen Außenbeleuchtungen ausschließlich insektenverträgliche Beleuchtungsquellen zu verwenden. 10 Schallschutz Folgende Anforderungen an die Realisierung der Bauvorhaben sind zu beachten: 1. Die lärmabschirmende Wirkung des Geschosswohnungsbaus entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze muss in der maximal zulässigen Höhe vor Bezug der Gebäude H1 bis H23 schalltechnisch wirksam hergestellt sein. Sofern einzelne Baukörper erstellt werden, muss die Lücke zwischen den Gebäuden schalltechnisch wirksam geschlossen werden (Durchgangsdämmung R w,res 25 db; Höhe 9 m ab Fußbodenoberkante Erdgeschoss) sowie die passiven Schallschutzmaßnahmen an den Zwischenfassaden berücksichtigt werden. 2. Die lärmabschirmende Wirkung der Garagen entlang der Regensburger Straße muss vor Bezug der Gebäude H1 bis H23 schalltechnisch wirksam hergestellt sein (Höhe min. 2,20 m über Fahrbahnoberkante der Regensburger Straße sowie min. 3 m über der Rohfußbodenoberkante der Gebäude H1 bis H23, Durchgangsdämmung R w,res 25 db, an der Straßenzugewandten Seite hochabsorbierend Gruppe A3 gemäß ZTV-LSW06). 3. Die DIN Schallschutz im Hochbau ist zu beachten. 4. Die Anforderungen an den baulichen Schallschutz gemäß der schaltechnischen Untersuchung der C. HENTSCHEL CONSULT Ing.-GmbH vom sind entsprechend den nachfolgenden Tabellen einzuhalten und im Bauantrag nachzuweisen: Bauliche Schallschutzmaßnahmen L1-L4: L1 Schutzbedürftige Aufenthaltsräume müssen ein zum Lüften geeignetes Fenster im Schallschatten von eigenen Gebäudeteilen (z.b. eingezogener Balkon, teilumbauter Balkon, vorspringendes Gebäudeteil) erhalten. Alternativ ist vor einem öffenbaren Fenster ein verglaster Vorbau (Prallscheiben, verglaste Loggien/Laubengang, kalter Wintergärten, etc.) oder bei Schlaf- und Kinderzimmer ein schallgedämmter Schiebeladen einzurichten. Der Vorbau ist an der Deckenunterseite absorbierend auszukleiden, Absorptionsgrad aw > 0,6). Alternativ kann der Raum wird mit einer schallgedämmten Lüftungseinrichtung ausgestattet werden. Sofern L4 zutrifft gilt L4 ausnahmslos. L2 Gilt nur für Schlaf- und Kinderzimmer, ansonsten gilt L1. L3 Sofern L4 zutrifft gilt L4 ausnahmslos. Eine Lüftungseinrichtung als alleiniger Schallschutz in Schlaf- und Kinderzimmer ist nicht zulässig, ansonsten gilt L1. Sofern L4 zutrifft gilt L4 ausnahmslos

8 8 von 18 L4 Ein zu öffnendes Fenster eines schutzbedürftigen Aufenthaltsraums ist nicht zulässig, eine Festverglasung ist möglich. Alternativ muss ein Vorbau (verglaste Loggia, kalter Wintergarten, Vorhangfassaden, etc.) mit einer Tiefe von > 0,5 m vor dem Fenster vorgesehen werden. Der Vorbau muss an der Deckenunterseite absorbierend verkleidet werden (Absorptionsgrad aw > 0,6).

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15 15 von 18 Die genannten Normen und Richtlinien müssen mit Rechtskraft des Bebauungsplans bei der Gemeinde zur Einsicht vorliegen.

16 16 von 18 TEXTLICHE HINWEISE 1 Baugrund Es wird empfohlen, vor Baubeginn Baugrunduntersuchungen durchführen zu lassen. Auf die Anzeigepflicht gemäß 49 Wasserhaushaltsgesetz i. V. m. Art. 30 Bayerisches Wassergesetz (BayWG) bei der Freilegung von Grundwasser bzw. die Erlaubnispflicht von Bauwasserhaltungen gemäß Art 70 Abs. 1 Nr. 3 BayWG wird hingewiesen. Zum Schutz des Bodens ist vor Beginn der baulichen Arbeiten auf der überbaubaren Grundstücksflache der Humus abzutragen und getrennt zu lagern. Es wird die DIN Bodenbeschaffenheit - Verwertung von Bodenmaterial empfohlen. Überschussiges Oberbodenmaterial ist unter Beachtung des 12 der Bundesbodenschutzverordnung ortsnah auf landwirtschaftlich genutzten Flächen zu verwerten. 2 Altlasten Im Plangebiet liegen nach dem Altlastenkataster keine Altlasten vor. Sollten im Verlauf der Bauarbeiten Auffälligkeiten bezüglich Verunreinigungen auftreten, sind umgehend das Landratsamt Regensburg und das Wasserwirtschaftsamt Regensburg zu benachrichtigen. 3 Vorkehrungen gegen Wassereinbrüche Es wird empfohlen, bei der baulichen Ausbildung der Keller entsprechende Schutzmaßnahmen gegen hohes Grund- oder Schichtenwasser vorzusehen (weiße Wannen) sowie zum Schutz gegen Starkniederschläge alle Gebäudeöffnungen (Eingänge, Kellerlichtschächte, Zufahrten zu Tiefgaragen etc.) mit einem Sicherheitsabstand über Geländehöhe und Straßenoberkante zu legen. Die DIN Bauwerksabdichtungen sowie die DIN Entwässerungsanlagen für Gebäude und Grundstücke Teil 100 sind zu beachten. 4 Brandschutz Über das Leitungsnetz kann ein Löschwasserbedarf von 96 m 3 /h für die Dauer von 2 Stunden bereitgestellt werden. Für die einzelnen Bauvorhaben ist bei einem übersteigenden Bedarf eine Löschwasservorhaltung entsprechend den bauordnungsrechtlichen Vorschriften und den sonstigen gesetzlichen Verpflichtungen auf dem Grundstück und auf Kosten der jeweiligen Eigentümer zu gewährleisten. 5 Denkmalschutz Nach Darstellung des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege (BayernViewer-Denkmal) befinden sich im Plangebiet keine Bodendenkmäler. Es wird darauf hingewiesen, dass bei Erdarbeiten möglicherweise auftauchend Funde gem. Art. 8 Abs. 1-2 DSchG der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder an die Untere Denkmalschutzbehörde unterliegen. 6 Regenerative Energien Es wird empfohlen, zur Energiegewinnung und Warmwasserbereitung regenerative Energien zu nutzen. Auf die Genehmigungspflicht von Grundwasserwärmepumpen wird hingewiesen.

17 17 von 18 7 Brandschutz bei Photovoltaikanlagen Die DC-Freischaltstelle sollte sich möglichst nahe am Photovoltaikmodul befinden und sicher zuganglich sein. Ebenso sollte die AC-Sicherung leicht zuganglich sein. Die Technik der Anlage (Wechselrichter u.a.) sollte sich nicht im ungeschützten Dachraum befinden. Vor und nach dem Wechselrichter sollte eine Freischaltstelle installiert werden. Die DC-Kabel sollten in feuerbeständigen Kabelkanälen verlegt werden. Anlagenteile, die nach Entfernen der AC-Hauptsicherung noch unter Spannung stehen sind zu kennzeichnen. Solaranlagen sind so anzuordnen und herzustellen, dass Feuer nicht auf andere Gebäudeteile und Nachbargrundstücke übertragen werden kann. Von Brandwänden und von Wänden, die anstelle von Brandwänden zulässig sind, müssen mindestens 1,25 m Abstand eingehalten werden. 8 Hinweise zur Bepflanzung Baume dürfen nicht über bzw. in unmittelbarer Nähe der Entwässerungsleitungen (Kanäle, Rohrleitungen etc.) gepflanzt werden, um Wurzelschäden an der Kanalisation zu vermeiden. Der erforderliche Mindestabstand von Bäumen zu öffentlichen Sammel- und Anschlusskanälen beträgt 3,50 m. Für private Entwässerungsanlagen wird auf das Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle (FGSV- Nr. 939) Ausgabe 2013 hingewiesen. Rettungswege sind von angrenzender Baumbepflanzung freizuhalten. 9 Niederschlagswasser Der Bauherr/Grundstückseigentümer ist für die schadlose Beseitigung des Regen- / Oberflächenwassers verantwortlich (Art. 41 Abs. 1 BayBO, 55 Abs. I Satz 1 und 37 Abs. I Wasserhaushaltsgesetz). Dieses darf nicht zum Nachteil Dritter ab- oder umgeleitet werden. Auf die Unzulässigkeit der Ableitung von Niederschlagswasser auf fremden oder öffentlichen Grund wird ausdrücklich hingewiesen. Beim Einsatz von Zisternen für die Hauswassernutzung bzw. zur Gartenbewässerung ist auf die Einhaltung der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) 13 Abs. 3 und 17 Abs. 2 hinzuweisen. Die nach 17 TrinkwV erforderlichen Vorgaben, wie strikte Trennung der beiden Leitungssysteme (öffentliches Netz und Grauwassernetz), unterschiedliche Kennzeichnung der beiden Leitungssysteme, Beschilderung der Zapfhähne, die von Brauchwasser gespeist werden, müssen auf jeden Fall erfüllt sein. Ferner sind in diesem Zusammenhang die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) vom mit Änderung vom , und die aktualisierten Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) vom zu beachten. Für nicht erlaubnisfreie Einleitungen sind Anträge beim Landratsamt Regensburg zu stellen. 10 Kinderspielplätze Es wird darauf hingewiesen, dass nach Art. 7 Abs. 2 BayBO bei Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen auf dem Baugrundstück ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen ist, wenn nicht in unmittelbarer Nähe eine entsprechende Anlage vorhanden ist oder ein solcher Spielplatz wegen der Art und der Lage der Wohnungen nicht erforderlich ist. 11 Einmündungen in die Regensburger Straße Im Rahmen der Erschließungsplanung sind an den Einmündungen in die Regensburger Straße ausreichende Sichtverhältnisse zu gewährleisten.

18 18 von Abfallentsorgung Privatgrundstücke oder Straßen, die keine öffentlich gewidmeten Straßen im Sinne des Straßen- und Wegerechts (Art. 3, 53 Bayer. Straßen- und Wegegesetz) sind, werden nur nach ausdrücklicher Beauftragung mit umfassender Haftungsfreistellung für den Landkreis Regensburg und die Entsorgungsunternehmen durch die Eigentümer befahren ( 16 Abs. 7 AWS).