Wohnbauoffensive Regensburg

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1 Wohnbauoffensive Regensburg Amt für Stadtentwicklung Anton Sedlmeier Oktober 2018

2 Baufertigstellungen [Wohnungen] Das Angebot hält nicht mehr Schritt mit der Nachfrage Wohnungsbau und Einwohnerzuwachs seit neue Wohnungen Anmerkung: Die Bevölkerungsveränderung im Jahr 2006 ist aufgrund einer Bereinigung der Nebenwohnsitze ausschließlich auf Einwohner mit Hauptwohnsitz bezogen. In den Bevölkerungssalden der Jahre 2016 und 2017 sind Personen in Erstaufnahmeeinrichtungen oder in Notunterkünften für Flüchtlinge nicht enthalten. Bevölkerungsveränderung [Personen] Quellen: Amt für Stadtentwicklung

3 Regensburg noch Spitze bei Neubauten Durchschnittliche Baufertigstellung in den bayerischen Großstädten 2014 bis 2017 je Einwohner 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Regensburg Ingolstadt Erlangen Fürth München Augsburg Würzburg Nürnberg Quellen: Amt für Stadtentwicklung 2018, Bayerisches Landesamt für Statistik: Baufertigstellungen in Bayern und Bayerische Bevölkerungsfortschreibung 3

4 Baurecht ist nicht der limitierende Faktor Baugenehmigungen und Bauüberhang seit 2005 Wohnungen Bauüberhang (Wohnungen) Genehmigte neue Wohnungen Quellen: Baugenehmigungen: Bautätigkeitsstatistik der Stadt Regensburg Bauüberhang: Bayerisches Landesamt für Statistik 4

5 Rückgang bzw. Stagnation der Sozialwohnungen bei steigender Nachfrage Neuvormerkungen und Verlängerungen von Wohnberechtigungsscheinen Anzahl der "klassischen" Sozialwohnungen Gesamtzahl gebundener Wohnungen Quelle: Amt für Stadtentwicklung

6 Kleinwohnungen dominieren die Nachfrage Haushaltsverteilung insgesamt und für Haushalte mit Wohnberechtigungsschein 60,0% 55,8% 50,0% 47,8% 40,0% 30,0% 25,8% 20,0% 10,0% 20,2% 9,4% 13,5% 9,5% 9,0% 6,5% 2,5% 0,0% 1 Personen 2 Personen 3 Personen 4 Personen ab 5 Personen Haushaltsgröße Haushalte gesamt Haushalte mit Wohnberechtigungsschein Quelle: Amt für Stadtentwicklung,

7 Hohe Renditeerwartungen noch durchsetzbar? Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten öffnet sich immer weiter 200 Index der Kaufpreise für Immobilien und der Neuvertragsmieten in Regensburg (2. Quartal 2011 = 100) Q Q Q Q Q Q Q Q Index der Kaufpreise Index der Neuvertragsmieten Quelle: F + B Quartalsberichte, Kaufpreise für Immobilien und Neuvertragsmieten in Städten ab 25 Tsd. Einwohner. Darstellung, Amt für Stadtentwicklung, 09/2018 7

8 Nachfrage weiter ansteigend Mögliche Einwohnerentwicklung* bis * nur Hauptwohnsitzbevölkerung Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, Bevölkerungsvorausberechnung bis

9 Anzahl Wohneinheiten (WE) Spannbreite des Wohnungsbedarfs bis zum Jahr Wohnungsbedarf (WE) untere Variante Wohnungsbedarf (WE) obere Variante Quelle: Amt für Stadtentwicklung

10 Höhere EOF-Einkommensgrenzen seit Mai 2018 Einkommensgrenzen entspricht gerundet einem Bruttojahreseinkommen von bisher seit bisher seit bisher seit Einkommensstufe I I II II III III Einpersonenhaushalt Zweipersonenhaushalt jede weitere zuzgl. jedes Kind Einpersonenhaushalt Zweipersonenhaushalt Alleinerziehende(-r) m. 1 Kind Paar m. 1 Kind Paar m. 2 Kindern Paar m. 3 Kindern Ziel: 60 % der bayerischen Haushalte sollen förderfähig sein. Quote für geförderten Wohnraum soll in Regensburg auf 40 % erhöht werden (20 % Einkommensstufe III) Quelle: Amt für Stadtentwicklung, 10

11 Trendumkehr zeichnet sich ab Rekordhoch bei der Bewilligung von öffentlich geförderten Wohnungen Neubau Modernisierung Prognose Quelle: Amt für Stadtentwicklung 11

12 Fertigstellungen von Wohnungen und Abschätzung der Wohnbautätigkeit in den kommenden Jahren Fertigstellungen von Wohnungen Abschätzung der möglichen Wohnungsfertigstellungen Quelle: Stadtplanungsamt & Amt für Stadtentwicklung 12

13 Bausteine der Wohnbauoffensive Flächenmanagement Öffentlichkeitsarbeit Organisation verwaltungsinterner Jour fixe Begleitung innerhalb der Verwaltung Projektmanagerin Zentrale Schnittstelle Amt für Stadtentwicklung Abteilung Stadterneuerung und Wohnungswesen seit 01/2017 Beratung von Bauwilligen Runder Tisch Bündnis für bezahlbares Wohnen Bericht an den Stadtrat Betreuung Forschungsprojekt ExWoSt 13

14 Kooperation mit der OTH Ostbayerische Technische Hochschule Regensburg Studenten erhielten im Rahmen einer Projektarbeit die Aufgabe, Grundstücke mit vorhandenen Bebauungen (z.b. Parkplätze, Garagen), Restflächen oder Baulücken mit Wohnungen zu beplanen Königswiesen Kingscube Isarstraße Entwurf: Lisa Fröhler Entwurf: Ibrahim Celik Entwurf: Anja Dietrich Entwurf: Franziska Schneider Entwurf: Sibel Engi 14

15 Dialog mit der Wohnungswirtschaft Reaktivierung des Bündnisses für bezahlbares Wohnen Teilnehmer: Architekturkreis Baugenossenschaft Margaretenau eg Baugenossenschaft Neue Heimat eg Bistum Regensburg Contemplan-gemeinschaftlich bauen und wohnen EWR Evangelische Wohltätigkeitsstiftung Ferdinand Schmack jun. GmbH Gscheider GmbH Immobilien Zentrum Regensburg Karree GmbH&Co.KG Kellnberger Immobilien LA BRIQUE NaBau eg Postbaugenossenschaft Regensburg e.g. raumfair eg Regierung der Oberpfalz Salzburgisches Benefizium St. Ruperti Soziale Initiativen Regensburg e.v. Stadtbau GmbH Regensburg Studentenwerk Niederbayern Oberpfalz W.I.R. Wohnen Inklusiv Regensburg eg WOHNBAU St. WOLFGANG eg Wohnungsbau und Siedlungswerk Werkvolk eg Kooperationsmöglichkeiten und Maßnahmen zur gegenseitigen Unterstützung 15

16 Flächenmanagement Suche nach bebaubaren Flächen Bewertung von Grundstücken > 20 Wohneinheiten Baurecht Eigentumsverhältnisse Einschränkungen: z.b. Naturschutz, Lärmbelastungen, vorhandene Altlasten Anzahl der Wohneinheiten Infrastruktur: z.b. Bushaltestellen, Kindertagesstätten, Grundschulen, Einkaufsmöglichkeiten Projektstatus 16

17 Aktuelle und absehbare Bauvorhaben Bauvorhaben Anzahl Wohneinheiten Bauvorhaben im Zusammenhang bebauter Ortsteile ( 34 BauGB) 800 Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ( 30 BauGB) 3100 Bebauungsplanverfahren 2100 Summe

18 Ausgewählte Baugebiete in Regensburg Aktuelle Baugebiete Lerag an der Guerickestraße Marina Quartier Otto-Hahn-Straße Nord Brandlberg Wolframstraße Nibelungenkaserne WA 4 Alfons-Bayerer-Straße Stobäusplatz Dörnbergviertel Baugebiete mit kurzfristig geplanter Baurechtschaffung Dr.-Leo-Ritter-Straße Candis II Sallerner Berg Nord Gallingkofen Ost Lechstraße Otto-Hahn-Straße Süd Heckstegstraße Kirchmeierstraße (Urbanes Gebiet) Grunewaldstraße (Urbanes Gebiet) 18

19 Urbane Gebiete in Regensburg Baurechtsnovelle im Mai 2017 in Kraft getreten Mischung aus Wohnen, Arbeiten, sozialer Infrastruktur und Freizeit Nutzungsmischung kann flexibel variiert werden dichtere und höhere Bebauung möglich Luftbildservice Huber Christian Kirchmeierstraße Luftbildservice Burghammer Christian Grunewaldstraße 19

20 Urbanes Gebiet Kirchmeierstraße Fair Wohnen Quelle: BKK 3 Architektur ZT GmbH 20

21 Urbanes Gebiet Grunewaldstraße Arrondierung eines Quartiers Stadteingang Bsp. Forum Quelle: delaossaarchitekten 21

22 Vielen Dank für Ihr Interesse! Fragen?