BEBAUUNGSPLAN. Kirchbraike Änderung 2

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1 Gemeinde St. Johann Gemarkung Gächingen Landkreis Reutlingen BEBAUUNGSPLAN Kirchbraike Änderung 2 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN

2 Inhaltsverzeichnis Blatt 1 Planungsrechtliche Festsetzungen 3 Außerkraftsetzung bisheriger Bebauungsvorschriften Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen Stellung der baulichen Anlagen Flächen für Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern (Pflanzgebot) Flächen zur Herstellung des Straßenkörpers 6 2 Hinweise Artenschutz Duldungspflicht Grundwasser Bodenschutz / Altlasten Denkmalschutz Wasserschutzgebiet Baugrund 8 Schemaschnitt Gebäude 9 Anlagen: - keine Rechtsgrundlagen - BauGB: Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert (BGBl. I S. 1722). - BauNVO: Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert am (BGBl. I S. 1548). - PlanzV: Planzeichenverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl.1991 I S. 58), zuletzt geändert am (BGBl. I S. 1509). Entwurf / Seite 2 von 10

3 1 Planungsrechtliche Festsetzungen ( 9 Abs. 1 BauGB und BauNVO) Außerkraftsetzung bisheriger Bebauungsvorschriften Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplans werden alle innerhalb dieses Geltungsbereiches liegenden vorangegangenen zeichnerischen und textlichen Bebauungsvorschriften aufgehoben und außer Kraft gesetzt und durch die nachfolgenden Regelungen ersetzt. 1.1 Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und 1 BauNVO) Festsetzung der Baugebiete ( 1 Abs. 2 u. 3 BauNVO) Siehe Einschrieb im Lageplan. WA : Allgemeine Wohngebiete ( 4 BauNVO) Zulässig sind ( 4 Abs. 2 BauNVO): - Wohngebäude - die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke Ausnahmsweise können zugelassen werden ( 4 Abs. 3 BauNVO): - Betriebe des Beherbergungsgewerbes - sonstige nicht störende Gewerbebetriebe - Anlagen für Verwaltungen Ausschluss allgemein zulässiger Nutzungen ( 1 Abs. 5 BauNVO) Folgende allgemein zulässigen Nutzungen sind nicht zulässig: keine Ausschluss ausnahmsweise zulässiger Nutzungen ( 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO) Folgende ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und damit nicht zulässig: - Gartenbaubetriebe - Tankstellen 1.2 Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und 16-21a BauNVO) Im Lageplan sind nach 16 Abs. 2 BauNVO festgesetzt: 1. Höhe baulicher Anlagen ( 18 BauNVO), 2. Grundflächenzahl ( 19 BauNVO), 3. Anzahl der Vollgeschosse ( 20 BauNVO) Höhenlage und Höhe baulicher Anlagen ( 16 Abs. 4 und 18 BauNVO) Siehe Einschriebe im Lageplan. Bezugshöhe (BZH): Entwurf / Seite 3 von 10

4 Die Bezugshöhe ist der untere Bezugspunkt für die Trauf- und Gebäudehöhenfestsetzung in Meter über Normalnull (m. ü. NN) im neuen Höhensystem und wurde durch Eintrag im Lageplan definiert. Traufhöhe (TH): Die Traufhöhe ist der senkrechte Abstand von der Bezugshöhe (BZH) bis zum fiktiven Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut (Traufe). Als maximale Traufhöhe (TH) wird festgesetzt: WA : 4,50 m Gebäudehöhe (GH): Die Gebäudehöhe ist der senkrechte Abstand von der Bezugshöhe (BZH) bis zum höchsten Punkt des Gebäudes bzw. der baulichen Anlage. Als max. Gebäudehöhe (GH) wird festgesetzt: WA : 7,50 m Garagen und Carports sowie freistehende Nebenanlagen dürfen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baufenster) eine Gebäudehöhe von 4,0 m bezogen auf ihre Einfahrts- bzw. Zugangshöhe nicht überschreiten. Dachaufbauten zur Nutzung der Sonnenenergie (Photovoltaik-, Solaranlagen, etc.) dürfen die Dachhaut um 0,30 m überragen. Technisch notwendige Anlagen (Schornsteine, Antennen, etc.) dürfen die max. Gebäudehöhe um bis zu 1,00 m überragen. In den Unterlagen zum Bauantrag bzw. zum Kenntnisgabeverfahren muss das vorhandene und das zukünftige Gelände des Baugrundstücks und der angrenzenden Verkehrsflächen in Meter über Normalnull (m. ü. NN) dargestellt werden Grundflächenzahl ( 19 Abs. 1 BauNVO) Siehe Einschrieb im Lageplan. Als maximale Grundflächenzahl (GRZ) wird festgesetzt: WA : 0,4 m Anzahl Vollgeschosse ( 20 Abs. 1 BauNVO) Siehe Einschrieb im Lageplan. Als maximale Anzahl von Vollgeschossen (VG) wird festgesetzt: WA : II 1.3 Bauweise ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und 22 BauNVO) Siehe Einschrieb im Lageplan. a abweichende Bauweise (a) nach 22 Abs. 4 BauNVO Die Gebäude müssen im Sinne der offenen Bauweise mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden. Die max. zulässige Gebäudelänge beträgt 18 m. 1.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Entwurf / Seite 4 von 10

5 Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen bestimmt ( 23 Abs. 1 BauNVO). Die festgesetzten Baugrenzen können gemäß 23 Abs. 3 BauNVO mit - untergeordneten Bauteilen nach 5 Abs. 6 Nr.1 LBO (Gesimse, Dachvorsprünge, Eingangs- und Terrassenüberdachungen) um bis zu 1,5 m - Bauteilen nach 5 Abs. 6 Nr. 2 LBO (Vorbauten wie Wände, Erker, Balkone, Tür- und Fenstervorbauten) bis zu einer Breite von 5,0 m um bis zu 1,5 m - Terrassen überschritten werden, sofern diese von den Nachbargrenzen mindestens 2,0 m entfernt bleiben. 1.5 Stellung der baulichen Anlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Die Hauptgebäuderichtungen (Hauptfirstrichtungen) sind einzuhalten. Ausgenommen sind Garagen, Carports und Nebenanlagen. Eine Abweichung von max. 5 ist zulässig. 1.6 Flächen für Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) Garagen und Carports sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baufenster) und den dafür vorgesehenen Nebenanlagenbaufenstern (Ga) zulässig. Garagen müssen auf ihrer Zufahrtsseite mind. einen Abstand von 5,0 m zu den Grenzen von öffentlichen Verkehrsflächen einhalten. Stellplätze sind sowohl innerhalb und außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baufenster) zulässig. 1.7 Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind ( 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB) Innerhalb des gekennzeichneten Bereichs sind Sichthindernisse (Einfriedungen, Zäune etc.) oder sichtbehindernder Bewuchs zwischen 0,8 m und 2,50 m Höhe unzulässig. 1.8 Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Ein- und Ausfahrten vom Fußweg am nördlichen Gebietsrand auf die Baugrundstücke sind nicht zulässig. 1.9 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern (Pflanzgebot) ( 9 Abs. 1 Nr. 25 a in Verb. mit 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB) Siehe Einzeichnungen im Lageplan. Aus technischen oder gestalterischen Gründen können die Baumstandorte verschoben werden, die Art und Anzahl ist jedoch einzuhalten. Entwurf / Seite 5 von 10

6 Anpflanzung von Laubgehölzhochstämmen Straßenseitige, dauerhafte Anpflanzung und Erhaltung eines mind. klein- bis mittelkronigen heimischen Laubbaums Flächen zur Herstellung des Straßenkörpers ( 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB) Böschungen und Betonstützen der Randsteine zur Herstellung von öffentlichen Verkehrsanlagen sind ggf. auf den angrenzenden Grundstücken vorgesehen. Entwurf / Seite 6 von 10

7 2 Hinweise 2.1 Artenschutz Gemäß 39 BNatSchG sind in der Zeit zwischen 01. März und 30. September an den im BNatSchG erfassten Bäumen und Gehölzen wesentliche Eingriffe oder Fällungen verboten. Bei Lichtschächten, Kellertreppen, Regenfallrohren und Lüftungsrohren o. ä. werden entsprechende Vorkehrungen zum Schutz für Insekten, Amphibien und andere Kleintiere sowie an großflächigen Glas- und Fensterflächen zur Gefahrenabwehr für Vögel und Fledermäuse empfohlen. 2.2 Duldungspflicht Die Grundstückseigentümer haben nach 126 BauGB die Anbringung von Straßenbeleuchtungseinrichtungen und Verkehrsschildern zu dulden. 2.3 Grundwasser Sollte im Zuge von Baumaßnahmen Grundwasser erschlossen werden, so sind die Bauarbeiten unverzüglich einzustellen und das Landratsamt als Untere Wasserbehörde zu benachrichtigen. Grundwasserableitungen in die Kanalisation oder ein Oberflächengewässer bedürfen grundsätzlich einer behördlichen Zulassung. Ggf. kann auch eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich werden. Das Plangebiet liegt im fachtechnisch abgegrenzten, aber noch nicht rechtsverbindlichen, künftigen Wasserschutzgebiet Mittleres Ermstal (Weitere Schutzzone, Zone III) für die Grundwasserfassungen im Ermstal, Bereich St. Johann. Beabsichtigt ist die Ausweisung des o.g. Wasserschutzgebietes durch Rechtsverordnung des Landratsamtes Reutlingen. Nach Erlass der Rechtsverordnung wird diese, als höherrangiges Landesrecht, die Bestimmungen des Bebauungsplanes überlagern. 2.4 Bodenschutz / Altlasten Auf die Pflicht zur Beachtung der Bestimmungen des Landes- Bodenschutz- und Altlastengesetzes (LBodSchAG) wird hingewiesen. Anfallender humoser Oberboden ist vor Vernichtung und Vergeudung zu schützen und vor Beginn der Arbeiten abzutragen und einer Wiederverwertung zuzuführen. Für Erdauffüllungen im Landschaftsschutzgebiet ist grundsätzlich eine naturschutzrechtliche Genehmigung erforderlich. Diese sind nur zur Bodenverbesserung oder Bewirtschaftungserleichterung zulässig. Sollten bei der Durchführung von Bodenarbeiten geruchliche und / oder sichtbare Auffälligkeiten bemerkt werden, die auf Bodenverunreinigungen hinweisen, ist das Landratsamt Reutlingen, Umweltschutzamt (untere Bodenschutzbehörde) unverzüglich zu verständigen. 2.5 Denkmalschutz Sollten bei Erdarbeiten Funde (beispielsweise Scherben, Metallteile, Knochen) und Befunde (z.b. Mauern, Gräber, Gruben, Brandschichten) entdeckt werden, ist das Landesamt für Denkmalpflege beim Regierungspräsidium Stuttgart (Abt. 8) unverzüglich zu benachrichtigen. Fund und Fundstelle sind bis zur sachgerechten Begutachtung, mindestens bis zum Ablauf des 4. Werktags nach Anzeige, unverändert im Boden zu belassen. Die Möglichkeit zur fachgerechten Dokumentation und Fundbergung ist einzuräumen. Entwurf / Seite 7 von 10

8 2.6 Wasserschutzgebiet Das Plangebiet liegt in der fachtechnisch abgegrenzten, aber derzeit noch nicht rechtskräftigen Weiteren Schutzzone, Zone III des Wasserschutzgebietes Mittleres Ermstal für die Grundwasserfassung von Dettingen, Metzingen und Haupt- und Landgestüt Marbach, Bereich St. Johann. Es ist geplant, darüber eine Rechtsverordnung zu erlassen. 2.7 Baugrund Den privaten Bauherren wird die Erstellung einer objektbezogene Baugrunduntersuchung nach DIN EN bzw. DIN 4020 sowie eine Baugrubenabnahme durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen. Entwurf / Seite 8 von 10

9 Schemaschnitt Gebäude zur Erläuterung der Festsetzungen Entwurf / Seite 9 von 10

10 Verfahrensvermerke (im Verfahren nach 13a BauGB) 1. Der Gemeinderat hat am gem. 2 Abs. 1 BauGB den Beschluss gefasst, diesen Bebauungsplan aufzustellen. Der Gemeinderat hat in derselben Sitzung am diesen Bebauungsplan mit Begründung als Entwurf gebilligt 2. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt der Gemeinde St. Johann Nr. vom öffentlich bekannt gemacht. 3. Der Entwurf dieses Bebauungsplanes war mit Begründung in der Zeit vom bis auf dem Rathaus (Bürgermeisteramt) in St. Johann, Schulstraße 1, St. Johann - Würtingen, Zimmer Nr. 113, 1. OG zur Einsichtnahme öffentlich ausgelegt. Auf die Auslegung wurde im Amtsblatt der Gemeinde Nr. vom hingewiesen. 4. Die Träger öffentlicher Belange wurden durch Anschreiben vom (AZ: Ha/-) beteiligt. 5. Der Gemeinderat hat am die während der Auslegungsfrist eingegangenen Anregungen und Bedenken behandelt und eine erneute Offenlage beschlossen. 6. Der Entwurf dieses Bebauungsplanes war mit Begründung in der Zeit vom bis erneut auf dem Rathaus (Bürgermeisteramt) in St. Johann, Schulstraße 1, St. Johann - Würtingen, Zimmer Nr. 113, 1. OG erneut zur Einsichtnahme öffentlich ausgelegt. Auf die Auslegung wurde im Amtsblatt der Gemeinde Nr. vom hingewiesen. 7. Die Träger öffentlicher Belange wurden durch Anschreiben vom (AZ: Ha/-) erneut beteiligt. 8. Der Gemeinderat hat am die während der Auslegungsfrist eingegangenen Anregungen und Bedenken behandelt und den Bebauungsplan als Satzung gem. 10 BauGB beschlossen. 9. Ausgefertigt als Rechtsnorm St. Johann, den Bürgermeister 10. Dieser Bebauungsplan wurde gem. 10 Abs. 3 BauGB i. V. m. 44 BauGB und 214 BauGB und 215 BauGB durch Einrücken in das Amtsblatt der Gemeinde St. Johann Nr. vom öffentlich bekannt gemacht. 11. Mit dieser Bekanntmachung ist der Bebauungsplan Rechtskräftig geworden. St. Johann, den Bürgermeister Entwurf / Seite 10 von 10