Prognosen sind schwierig, vor allem, wenn sie die Zukunft betreffen hier aber keine Prognosen, sondern Vorausrechnungen für Kommunen + Hauseigentümer

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1 Prognosen sind schwierig, vor allem, wenn sie die Zukunft betreffen hier aber keine Prognosen, sondern Vorausrechnungen für Kommunen + Hauseigentümer wichtig zu wissen, wie sich der Immo-Markt auf lange Sicht entwickelt 1

2 und 2009 bereits minus in BW bis 2013 höhere Wanderungsgewinne aus Osteuropa, die Demografie (rein zahlenmäßig) derzeit wieder ausgleichen rund EW Wanderungsgewinn, aber über Geburtendefizit - Durchschnittlich 1,35 Kinder pro Frau; Frauen, die nicht geboren werden, können keine Kinder bekommen - Demografie deshalb nicht aufzuhalten, Deutschland altert nach Japan am schnellsten (seit 1972) - neue Vorausrechnung BaWü: stabil bei 10,8 Mio. EW im Jahr geht aber von anhaltend hohen Wanderungsgewinnen aus, halte ich für unwahrscheinlich bzw. für ein Problem der Integration 2

3 - Die Entwicklung sieht in ca. 98 Prozent der 1100 Kommunen ähnlich aus, nur Uni-Städte fallen ein wenig raus: geburtenstarke Jahrgänge bestimmen Entwicklung. - In Salem relativ viele Kinder und Jugendliche, aber ob die bleiben und bauen, ist fraglich. - Wichtig für Immobilienmarkt: Die Zielgruppe der bauwilligen 30-45jährigen nimmt stetig ab! 3

4 - bis 2012 Realität, danach Vorausrechnung; 2013: EW, also Stagnation - Vorausrechnung bis 2030 zeigt, dass minimaler Anstieg bis EW, dann wieder minimal sinkend. (Achtung: überhöhte Darstellung) - Immer beachten: Hier Gesamtbevölkerung, Zielgruppe der jungen Familien stagniert (Darstellung später) 4

5 - Aber nicht nur mittelfristig sinkende Nachfrage, sondern auch zunehmendes Angebot durch Leerstände - Wohnraumanspruch pro Person nimmt jährlich um knapp 0,3 qm im Land zu: 1950: 15 qm 2009: 44 qm => fast 3 Mio. qm oder Wohnungen mit 100 qm; zum Vergleich: Stadt Ludwigsburg hat knapp Wohnungen (2009) - Hauptursache: Altersremanenz = Heute 4-Pers.-HH auf 100 qm = 25 qm/kopf, in 40 Jahren 100 qm/kopf -4-köpfige Familie hat aber heute kaum mehr Wohnraum zur Verfügung als vor 10 Jahre 5

6 in drei Generationen (= ca. 80 Jahre) seit 1972, heute schon 40 Jahre vorbei heute Kindergeneration erwachsen und hat Kinder (bereits Halbierung) in ca Jahren, wenn die Enkelgeneration ihre Kinder bekommen hat, bei nur noch Menschen. Auch Freiburg davon betroffen, weil trotz vieler junger Frauen dort nur Geburtenrate von 1,1 Kinder => was bedeutet das für den Familienwohnraum?? 6

7 Schematische Darstellung, um künftiges Überangebot zu zeigen: 2 Paare, geboren in den 40er-Jahren haben in den 60ern 2 Häuser gebaut und zusammen 6 Kinder zur Welt gebracht. Mittlerweile haben auch die wieder gebaut (plus 3 Häuser) in den 80er bis 90ern, bringen aber nur noch zusammen 4 Kinder auf die Welt (1,4 pro Paar). Wenn diese in rund 10 Jahren wiederum selbst bauen (plus 2 Häuser), stehen diesen 4 Personen dann zusätzlich 5 Häuser als Erbmasse zur Verfügung, also insgesamt 7! Selbst, wenn sie nicht selbst bauen und die Häuser der Eltern/Großeltern nutzen/vermarkten, sind es immer noch 5 Häuser für 4 Pers./2 Paare. Und das trifft in gleichem Maße auf vermietete oder Eigentumswohnungen zu. Bei Bedarfsanalysen unbedingt nach Zielgruppen differenzieren: Familien, Senioren, Studenten etc. 7

8 Projekt im Kreis BB 2011 gefördert vom UM BW: 4 Kommunen untersucht auf aktuell und künftig leer stehende Gebäude (sofern nicht wieder belegt) Überraschend: alle in etwa gleich viel und gleichmäßig übers Siedlungsgebiet verteilt 8

9 2013 nochmals erhoben: 3-4 % aktuell, aber dafür 12 % künftig Kommen wir nochmals auf Salem zurück: von 2003 bis 2013 Rückgang der EW-Zahl um 1,5 % (163 EW), aber Zunahme der Wohnungen um 12 % => Unternutzung und Leerstände Zensus 2011: 3,5 % aller WE in Salem stehen leer (171 von 4936 WE), (1,5 % als Fluktuationsreserve nötig) Wenn wir weitere 8% Familienwohnungen künftig als Leerstand ansetzen = 400 WE noch zusätzlich, zusammen also knapp 600 WE bis Fam.Wohnungen für zusätzlich Menschen (ohne Kinder) bei gleichzeitiger Bevölkerungsstagnation 9

10 - Salem: Die Zielgruppe der jungen Familien nimmt leicht von 1874 (2012) auf 2030 Pers. (2030) zu. - Die Zahl der Ü70 steigt deutlich von auf Personen. 10

11 - Die Zielgruppe der bauwilligen 30-45jährigen, also der potenziellen Käufer von Familienwohnungen (Paare) steigt leicht von 937(2012) auf Familien/Paare (2030). (ohne Kinder gerechnet, weil diese keine eigenen Haushalte bilden + Anzahl der Altersgruppe durch 2 geteilt, weil Familienwohnraum in der Regel mit mind. 2 Personen belegt) - Die Zahl der Ü70 (oft Senioren-Singles) steigt von auf Haushalte (Anzahl der Altersgruppe durch 1,5, weil soviel Pers. durchschnittlich im Haushalt). - Schon heute übersteigt das potenzielle Angebot die potenzielle Nachfrage bei Familienwohnungen ganz ohne Zubau neuer Wohnungen. - 50% der HH in Stuttgart sind Single-Haushalte, davon sind 24% Senioren über 65 Jahre => 12% aller HH in S (=36.400) sind Senioren-Single-HH, die in den nächsten Jahren leer fallen werden. - Nochmals zur Frage Ausgleich durch Zuwanderung? in BW rund EW mehr, davon 30% Jahre (normal 20%), also knapp EW - mal 16 Jahre (bis 2030) ergibt knapp Personen der Zielgruppe bzw. gut junge Familien mehr durch Zuwanderung. - zusätzlich stehen bis 2030 rund 15 % aller Fam.Wohngebäude leer = ca FamilienWE 28 % Nachfrage zu Angebot durch Zuwanderung! Je mehr Neubaugebiete, desto größer die künftigen Leerstände. 11

12 Folgen heißt: Was kommt auf Sie zu, wenn alles wie bisher weiter geht: -Leerstände durch Altersremanenz = schlafende Reserve => Angebot steigt -viele ha genehmigte Neubaugebiete => Angebot steigt -weniger Junge durch Demografie => Nachfrage sinkt (besonders junge Familien) -Weniger Nachfrager suchen sich Immobilien aus: gute Infrastruktur, ÖPNV, erträgliche Gebühren etc. => vor allem Preisverfall im ländlichen Raum => keine Altersvorsorge mehr bzw. Erben müssen für Immobilie bezahlen, die sie oft weder wollen noch brauchen => Preis sinkt früher oder später, auch wenn Preiserwartung bei Eigentümern hoch Derzeit wird der Markt durch knappes Angebot bestimmt: Eigentümer verkaufen aufgrund Finanzkrise noch weniger, als Nachfrage da ist. Bundesbank: 20-25% überhöhte Preise in Ballungsräumen -In zentralen Orten mit guter Infrastruktur bleibt der Markt (je nach Lage) die nächsten Jahre sicherlich weitgehend stabil, aber auch hier geht die Preiskurve früher oder später nach unten. Wann das genau ist, vermag niemand zu sagen. Es ist nicht die Frage, OB, sondern nur WANN und IN WELCHEM MAß es dort eintrifft! -Teufelskreis: je mehr Fläche bei gleichen oder weniger Einwohner, desto höher Gebühren, Grundsteuer etc. -Senioren suchen altengerechten Wohnraum, keine Einfamilienhäuser => Angebot passt nicht zur Nachfrage -Was passiert dann aber mit den ganzen EFH-Wohngebieten der 60er, 70er + 80er, die dann überaltert sind und teilweise leer stehen, meist nicht altersgerecht und mangelhafter energetischer Zustand? Wo sind die Nachfrager? 12

13 zum Vorurteil einen alten Baum verpflanzt man nicht! : Umfrage in Projektgemeinden unter den Ü70 ergab, dass die Senioren sich häufig schwer tun mit ihren zu großen Familienwohnungen und gerne eine altengerechte Wohnung hätten. Es fehlen meist nur die Angebote und die Unterstützung. Wunschwohnung ist nicht mehr 120 qm, sondern nur noch 70 qm groß! 13

14 Man kann gegensteuern! Was die Kommune u.a. tun kann: sich klar machen: Es gibt kein ewiges Wachstum! Deshalb Innenentwicklung - altengerechter Wohnraum wird immer stärker nachgefragt, laut KSK BB bis 2025 weitere 8600 WE im Kreis nötig - mit Zielgruppen (Eigentümer, Senioren etc.) stetig sprechen und sie nach und nach überzeugen - (privates) Kapital wird für Umbau des Bestands gebraucht: energetisch sanieren Markt ein wenig steuern, Planungsrecht einsetzen, kooperieren statt konkurrieren, aber vor allem: Kommunikation! - je mehr Eigentümer und andere Immo-Akteure sich des Problems bewusst sind, desto früher und besser kann der Markt von Neubaugebieten auf Innenentwicklung umgestellt werden => gemeinsam gelingt Werterhaltung des Bestands => Innenentwicklung funktioniert, aber nur konsequent und als Daueraufgabe -Demografischer Wandel ist keine Katastrophe, aber schon eine Herausforderung, der wir uns besser jetzt stellen, bevor sie uns überfällt. 14

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16 deutlicher Sterbeüberschuss Geburtenüberschuss - insgesamt mehr Menschen gestorben als geboren 16