Verwaltung von Gewerbeimmobilien Was geht und was nicht?

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1 8. DDIV-Wintertagung 30. Januar 2019 in Leogang, Österreich Verwaltung von Gewerbeimmobilien Was geht und was nicht? Ruth Breiholdt, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Hamburg S. 1

2 Inhalt 1. Mietzeit, Schriftform 2. Miete und Mietanpassungsmöglichkeiten 3. Nebenkosten 4. Instandhaltung und Instandsetzung 5. Mietsicherheit 6. Haftungsbeschränkung S. 2

3 Teil 1 Mietzeit - Schriftformfalle des 550 BGB S. 3

4 Wesentliche Vertragsbedingungen 1. Mietvertrag kommt nur bei Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile zustande. Vertragsparteien Mietobjekt Vertragslaufzeit Miethöhe und alles, was die Parteien sonst für wesentlich halten. 2. Gesetzliche Schriftform ( 550 BGB) nur gewahrt, wenn wesentlichen Vertragsbestandteile von ihr erfasst. S. 4

5 550 BGB Form des Mietvertrages Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Auf Gewerberaummietverhältnisse über 578 II BGB anwendbar. Dafür gilt 575 BGB Zeitmietvertrag im Gewerberaummietrecht nicht. S. 5

6 126 II BGB Schriftform Eine einheitliche Vertragsurkunde, die von allen Vertragspartnern unterzeichnet ist, oder mehrere gleich lautende Urkunden, wobei jede Partei nur die für die jeweils andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnen muss. Unterschriften einheitliche Vertragsurkunde S. 6

7 Die Welle als Unterschrift Schriftzug in Form einer Welle, ohne dass ein Buchstabe erkennbar Unterschrift! Unterschrift : individuellen Schriftzug, der sich ohne lesbar sein zu müssen als Wiedergabe eines Namens darstellt, + Absicht voller Unterschriftsleistung erkennen lässt. Schriftzug, der als bewusste und gewollte Namensabkürzung erscheint (Handzeichen, Paraphe). BGH, Urt. v , V ZB 96/07 S. 7

8 Vertragspartei - Personenmehrheit Nur wenn von mehreren Vermietern oder Mietern oder von mehreren Gesellschaftern einer GbR lediglich einer unterschreibt, ist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich, weil andernfalls nicht ersichtlich wäre, ob der Unterzeichnende die Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen leistet. Anderenfalls bleibt unklar, ob noch Unterschriften fehlen. BGH, Urt. v , XII ZR 132/03 S. 8

9 (Firmen-) Stempel und GbR Hinzusetzen (Firmen-) Stempel zu Unterschrift weist Unterschreibenden als unterschriftsberechtigt für Gesellschaft. So in Verkehr gegebene Erklärung erfüllt Schriftform. Geschäftsverkehr misst Firmen- /Betriebsstempel Legitimationswirkung bei. Nach äußerer Form dokumentiert Unterschreibender so hinsichtl. dieses Geschäfts zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft berechtigt zu sein und in diesem Sinne handeln zu wollen. BGH, Urt. v , XII ZR 35/11 S. 9

10 Achtung Anlagen Mietobjekt Wird ein zur Individualisierung und Lage des Mietobjekts im Vertragstext erwähnter Lageplan dem Mietvertrag nicht beigefügt, liegt ein Schriftformmangel vor. BGH, Urt. v XII ZR 92/04, NZM 2007, 127 S. 10

11 Achtung Nachträge!!! Ein formunwirksamer Nachtrag kann die Formwirksamkeit sämtlicher vorangegangener Vereinbarungen (Hauptvertrag und frühere Nachträge) ZERSTÖREN!!! S. 11

12 Achtung Nachträge!!! Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben. BGH Urt. v XII ZR 89/06 GE 2008, 805 S. 12

13 Voraussetzungen formwirksamer Nachtrag Nachtragsvereinbarung selbst muss Schriftform genügen (einheitliche Vertragsurkunde, Unterschriften). Bezugnahme auf Hauptvertrag + frühere Nachträge, d.h. sämtliche Schriftstücke, die wesentlichen Vertragsinhalt bilden. Neue Regelung. Deutlich machen, welche früheren vertraglichen Bestimmungen weiterhin gelten sollen. BGH, Urt. v , XII ZR 89/06 S. 13

14 3. Nachtrag zum Gewerberaummietvertrag vom und dem 1. Nachtrag vom sowie dem 2. Nachtrag vom Zwischen Mustermann Grundstücksgesellschaft... - Vermieterin - und dem Kaufmann... - Mieter - Der Mieter hat auf der Grundlage des Gewerberaummietvertrages vom , dem 1.Nachtrag Vom sowie dem 2. Nachtrag vom die Erdgeschossflächen im Grundstück der Vermieterin Z-Weg 98 in Hamburg gemietet. Dies vorausgeschickt vereinbaren die Parteien was folgt: 3 des Vertrages wird wie folgt neu gefasst: nunmehr,...inklusivmiete... Die übrigen Regelungen des Gewerberaummietvertrages vom sowie des 1. Nachtrages vom und des 2. Nachtrages vom werden durch diesen Nachtrag nicht berührt und bleiben unverändert aufrechterhalten. Hamburg, den... Hamburg, den... Unterschriften Vermieterin Unterschriften Mieter S. 14

15 Nachträge können auch heilen! Bei Vermietung vom Reißbrett Mietobjekt nicht hinreichend bestimmbar bezeichnet. Im Nachtrag, der sich auf Ursprungsvertrag bezog und dessen übrige Regelungen bestätigte, Mieteinheit Nr. 15. Heilung! BGH, Urt. v , XII ZR 178/04 S. 15

16 Typische Schriftformheilungsklausel Den Mietparteien ist bekannt, dass wegen der Langfristigkeit des Mietverhältnisses die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der 550, 126 BGB einzuhalten sind. Sie verpflichten sich gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um der gesetzlichen Schriftform Genüge zu tun. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungs-/Hauptvertrages, sondern auch für Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge. S. 16

17 Typische Vorsorgeklausel Schriftformheilungsklauseln werden häufig kombiniert mit folgender Vorsorgeklausel: Die Parteien verpflichten sich wechselseitig, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform zu kündigen. S. 17

18 Das Aus der Schriftformheilungsklausel Fall: Langfristiges Gewerbemietverhältnis. 1. Nachtrag Schriftformheilungsklausel + Indexklausel bei Veränderung VPI um mindestens 10 Punkte. Mit Schreiben vom bittet V um Indexierung bei Veränderung VPI um 5 %. M: 6 % einverstanden, unterschreibt + zurück an V. Anpassung erfolgt, M zahlt. Später kündigt V und erhebt Räumungsklage. BGH, Urt. v , XII ZR 114/16 S. 18

19 Lösung: Räumungsklage wg. 242 BGB abgewiesen. Voraussetzungen 550 i.v.m. 578 II BGB erfüllt. Schriftformmangel i.f.d. Schreibens vom Wertsicherung betr. Miete wesentlich. - Es fehlte an Bezugnahme auf Mietvertrag und Nachträge. Berufung auf Schriftformmangel verstößt jedoch gegen Treu und Glauben. Aber nicht wg. Schriftformheilungsklausel. S. 19

20 Vereinbarung, konkrete Schriftformmängel zu heilen, oder schriftformvollendeten MV abzuschließen, ggf. wirksam. (Abstrakte) Generellen Schriftformheilungsklauseln nicht nur für Erwerber, sondern insgesamt unwirksam! 550 BGB = zwingendes Recht. Zweck: Schutz pot. Erwerber, Beweis- + Warnfunktion. Warnfunktion liefe bei Wirksamkeit leer. Aber: Berufung auf Schriftformmangel treuwidrig, da Abrede, die allein für Kündigenden (V) von Vorteil. S. 20

21 Teil 2 Miete Mietanpassungsmöglichkeiten S. 21

22 Grenzen der Miethöhe Grundsatz: Miethöhe / Berechnung der Miete frei vereinbar. Grenze 138 II BGB Wucher: Objektiver Tatbestand: Auffälliges Missverhältnis Leistung - Gegenleistung: (+), wenn vereinbarte Miete ortsübliche Marktmiete um 100 % übersteigt (BGH Urt. v , ZMR 2004, 802). Nettomiete. (OLG Schleswig, Beschluss v U 18/08).... S. 22

23 Fortsetzung 138 II BGB Ortsübliche Marktmiete: heranzuziehen ist Miete geeigneter, nach Lage, Nutzung und Größe vergleichbarer, Objekte. Subjektiver Tatbestand: Ausbeutung einer Zwangslage, Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche. S. 23

24 Grenze des 138 I BGB Sittenwidriges wucherähnliches Geschäft: Objektiver Tatbestand: auffälliges Missverhältnis Leistung Gegenleistung; wie bei 138 II BGB Subjektiver Tatbestand: verwerfliche Gesinnung oder Ausnutzung einer schwierigen Lage oder Unerfahrenheit des Mieters. Nicht allein durch Vorliegen auffälligen Missverhältnisses (100 %) indiziert., Muss ausdrücklich festgestellt werden.... S. 24

25 Die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung bei dem Vorliegen eines groben Missverhältnisses greift bei Mietverträgen nicht, weil hier der Marktwert der Leistung nicht ohne weiteres erkennbar ist. OLG Schleswig Beschluss U 18/08 a. A. besonders krasses Missverhältnis (200 %) reicht. S. 25

26 Folgen Mietpreisüberhöhung infolge Wuchers oder sittenwidrigen wucherähnlichen Geschäfts in Geschäftsraummiete: in der Regel keine Aufrechthaltung des Vertrages mit zulässiger Miete (BGH Beschluss v , ZMR 2006, 28). Nichtigkeit gesamter Mietvertrag (nicht nur überhöhter Mietzinsabrede). Nichtigkeit ex tunc, d.h. ab Vertragsbeginn. S. 26

27 Sonderform: Umsatzmiete Grundsätzlich zulässig, auch in AGB, es sei denn für das jeweilige Gewerbe überraschend. Ausnahme: Apotheke. Keine gesetzl. oder allg. anerkannte Definition Umsatz. Im Mietvertrag Umsatz definieren, mit großer Sorgfalt: - Nettoumsatz oder Bruttoumsatz - aus welchen Komponenten setzt sich Umsatz zusammen (z.b. auch aus Untervermietung oder nicht in Räumen erzielte Umsätze, z.b. Internetgeschäfte?)... S. 27

28 Weitere Regelungen bei Umsatzmiete Verpflichtung zur Buchführung (wg. Nachvollziehbarkeit der Umsätze). Verpflichtung zur Einholung Bestätigungsvermerk Steuerberater/Wirtschaftsprüfer über Vollständigkeit + Richtigkeit. Betriebspflicht (Umsatzmiete begründet diese nicht). Mindestmiete neben Umsatzmiete, was auch in AGB zulässig ist. Fazit: Je sorgfältiger formuliert, umso besser. S. 28

29 Mietanpassungsmöglichkeiten Staffelmiete. Wertsicherungsklauseln - Gleitklauseln mit automatischer Mietanpassung - Spannungsklauseln (selten!): Ins Verhältnis werden Güter oder Leistungen, die im Wesentlichen gleichartig oder vergleichbar sind, gesetzt). - Leistungsvorbehalt. Schiedsgutachten (Anpassung bzw. Neufestsetzung auf Sachverständigen übertragen). S. 29

30 Staffelmiete Keine Anwendung Wohnraumvorschrift, 557a BGB. Vereinbarung betragsmäßiger + prozentualer Erhöhungen zu bestimmten Stichtag. Grenzen: 138 II und 138 I BGB. Sinkt nach Vertragsschluss Mietniveau, nicht Wegfall der Geschäftsgrundlage. Mietentwicklung fällt ausschließlich in Risikobereich der dadurch benachteiligten Partei. BGH Urt. v , ZMR 2005,112 S. 30

31 Gleitklauseln 3 PreisklG: Koppelung Mietentwicklung an Änderung Preisindex, ermittelt vom statistischen Bundes- oder Landesamt. Bindung Vermieter (ggf. einseitig) mindestens 10 Jahre. Gleitklauseln unwirksam, wenn Schriftform nicht gewahrt. Ergänzende Vertragsauslegung infolge Salvatorischer Klausel: bei gestiegenem Index und rückläufigen Mieten im Umfeld wurde hälftige prozentuale Erhöhung angesetzt OLG Rostock, Urt. v , NZM 2005, 506 S. 31

32 Preisklauselgesetz seit September 2007 Gleitklauseln unter bisherigen Voraussetzungen zulässig. Aber: Unzulässige Klauseln = schwebend wirksam bis rechtskräftig Unwirksamkeit festgestellt ist, es sei denn im Mietvertrag ist etwas anderes vereinbart. Unzulässige (z.b. wegen Schriftformmängeln) Gleitklauseln bergen zwar Risiken für die Zukunft, begründen aber keine Rückforderungsmöglichkeiten für die Vergangenheit. S. 32

33 Leistungsvorbehalt Bzgl. Ausmaß der Änderung Ermessensspielraum eröffnet, Bestimmung nach Billigkeitsgesichtspunkten möglich. Genehmigungsfrei zulässig (keine 10-jährige Bindung). Unklarheiten: im Zweifel ist Vermieter als Gläubiger zur Festsetzung nach billigem Ermessen gemäß 315, 316 BGB als ermächtigt anzusehen. Häufig: bei Abänderungsmöglichkeit (z.b. bestimmte Änderung des VPI) sollen Parteien Verhandlungen aufnehmen; bei fehlender Einigung Schiedsgutachterklausel. S. 33

34 Achtung: Neufestsetzung oder Anpassung Erreichung des vertraglich vorgesehenen Schwellenwertes: Anpassung : Äquivalenzvorstellungen bei Vertragsschluss ausschlaggebend: War ursprüngliche Miete > oder < als orts-übliche Marktmiete dieses Verhältnis auch bei neuer Miete. Neufestsetzung : dann geltende Marktmiete feststellen und vertraglich vereinbaren. S. 34

35 Typische Risiken und Altbekanntes Fall: Langfristiges Gewerbemietverhältnis. Klausel: Jede Partei kann Neufestsetzung der Miete bei Änderung VPI um mehr als 4 %... verlangen. V verlangt schriftlich entsprechende Anpassung, M zahlt erhöhte Miete. Später kündigt M (unberechtigt) fristlos wegen Nichterteilung Untervermietungserlaubnis und stützt die Kündigung später auf Schriftformmängel. Ist MV beendet? BGH, Urt. v , XII ZR 43/17 S. 35

36 Lösung: MV durch Kündigung beendet. Die Umdeutung einer fristlosen in eine ordentliche Mietkündigung ist zulässig und angebracht, wenn - für den Kündigungsgegner erkennbar - nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (im Anschluss an Senatsurteil vom 24. Juli 2013, XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361). S. 36

37 Die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (im Anschluss an Senatsurteile vom 25. November 2015, XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 und vom 27. September 2017, XII ZR 114/16, NJW 2017, ). S. 37

38 Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, unterfällt - anders als bei einer Anpassungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht - dem Schriftformerfordernis des 550 Satz 1 BGB. S. 38

39 Teil 3 Nebenkosten S. 39

40 Welche Kosten gibt es? Betriebskosten gemäß 2 Nr BetrKVO (= BK ) Betriebskosten gemäß 2 Nr. 17 BetrKVO (= BK 17.) Instandhaltungs-/-setzungskosten (= IK) Verwaltungskosten (= VK) Umlagefähig? S. 40

41 Kommt drauf an In AGB Vermieter? - BK : (+), Verweis reicht - BK 17: (+), aber Transparenzgebot beachten (BGH, Urt. v , XII ZR 112/10) - IK: eingeschränkt (+), wenn Höchstgrenze vorgesehen (BGH, Urt. v , XII ZR 158/01) - VK: (+), uneingeschränkt ohne Höchstgrenze (BGH, Urt. v , XII ZR 112/10) S. 41

42 Betriebskosten - Vorbemerkungen Wer trägt die Betriebskosten? 535 I 3 BGB: Vermieter trägt die auf Grundstück ruhenden Lasten! Was sind Betriebskosten? 556 Abs. 1 S. 2 BGB, 1 Abs. 1 S.1 BetrKV - dem Eigentümer/Erbbauberechtigten - durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks - laufend entstehende Kosten. S. 42

43 556 Abs. 1 BGB gilt nicht bei Gewerbe Bei Gewerbe Abwälzung von Kosten zulässig, die - nicht laufend entstehen, - nicht unmittelb. Bewirtschaftung Immobilie dienen, - Gegenleistung für Verwaltungstätigkeiten oder Ähnliches enthalten, - Instandhaltungen, Instandsetzungen oder sonstige Reparaturen zum Inhalt haben. Gesetzliche Grenzen: Heizkostenverordnung. S. 43

44 Umfangreiche Nebenkostenpositionen Grundsätzlich zulässig: Fassadenreinigung, Kosten der Bewirtschaftung der Parkplätze, Kosten des Betriebs und der Wartung einer Lüftungs- und Klimaanlage, Bewachungskosten, Kosten des Betriebs und der Wartung der Beschallungsund Alarmanlagen, Verwaltungskosten, usw., usw.. S. 44

45 Maßstab für Abwälzungsvereinbarungen Wenn Mieter neben der Miete weitere Kosten übernehmen soll, bedarf es stets einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten und transparenten Abwälzungsvereinbarung; die klärt, ob Mieter ganz oder anteilig BK tragen muss und diese BK nach ihrer Art konkretisiert; denn Mieter muss sich grobes Bild davon machen können, welche Kosten auf ihn zukommen. BGH, Urt. v , XII ZR 158/01; Urt. v , XII ZR 88/10 S. 45

46 Reichen allgemeine Formulierungen? Sonstige Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes in hohem Maße intransparent, genügt nicht ansatzweise dem Bestimmtheitsgrundsatz. OLG Düdo, Urt. v , I-10 U 96/11 (ZMR 2012, 184) Im Grundsatz offen gelassen, ob BK reicht, da vorliegend Spezialfall: Zwar Betriebskostenvorschuss, aber keine HeizkostenVZ vorgesehen. Parteien haben nicht BK-Begriff des Katalogs gemeint. BGH, Urt. v , XII ZR 88/10 S. 46

47 BK-Umlage - brandaktuell Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung über die Umlage von Betriebskosten: "Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen - insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung - einschließlich Zählermiete und Wartungskosten genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot. OLG Celle, Urt. v , 2 U 81/18 - juris S. 47

48 Unklare Vereinbarung Dem Bestimmtheitserfordernis einer Betriebskostenumlagevereinbarung ist nicht genügt, wenn der Vertrag mehrere Varianten der umzulegenden Betriebskosten ausweist, hiervon aber keine angekreuzt wird. OLG Rostock, MDR 2010, 1045 S. 48

49 Verwaltungs- bzw. Managementkosten Verwaltungskosten in Gewerberaummiete grdsl. umlegbar. Mieter trägt die Verwaltungskosten hinreichend transparent. BGH, Urt. v , XII ZR 109/08; Urt. v , XII ZR 69/08; Urt. v , XII ZR 112/09 Aber: Kosten für das Management intransparent, nach Grund + Höhe unbestimmt und benachteiligt Mieter unangemessen unwirksam! OLG Düdo, Beschluss v , I-24 U 153/10 (ZMR 2012, 438) S. 49

50 NKVZ und Verwaltungskostenpauschale Formularmäßiger MV des V: - Miete: "Grundmiete" + "Nebenkostenvorauszahlungen. - Klausel zu "Mietnebenkosten" nimmt Bezug auf vorformulierte Anlage zu Nebenkostenpositionen. - Diese definiert best. Nebenkostenposition (Verwaltungskosten), angesetzt mit bestimmten Pauschalbetrag (z.b. 4 % der Jahres(-netto-)miete) als umlagefähig. Evtl. überraschende Klausel im Sinne von 305c I BGB. OLG Hamm, ZMR 2017, 803 S. 50

51 Der Blick in s Gesetz 305c Überraschende und mehrdeutige Klauseln (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil. S. 51

52 Gemeinschaftsflächen Was halten Sie von dieser Vereinbarung? Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere die Kosten der Instandhaltung der Gemeinschaftsanlagen einschließlich der Verkehrsflächen werden von allen Mietern anteilig nach laut Mietvertrag in Anspruch genommener Bruttomietflächen im Verhältnis zur gewerblichen Bruttomietfläche insgesamt getragen. S. 52

53 Gesetzliches Leitbild Nach 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dem Vermieter obliegt somit die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts. In Grenzen kann auch in AGB von diesem gesetzlichen Leitbild abgewichen werden. S. 53

54 Exkurs: unangemessene Benachteiligung 307 Abs. 1 S. 1 BGB: Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 307 Abs. 2 BGB: Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung 1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist S. 54

55 BGH Urt. v , ZMR 2005, 844 Grenze dort, wo Mieter Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen + Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen allenfalls wirksam, wenn sie in einem bestimmten, zumutbaren Rahmen erfolgt. In Lit. und RSpr.: Kostenbegrenzung auf festen Prozentsatz der Jahresmiete. Vorschlag: 10 % (könnte aber zu hoch sein). S. 55

56 Hausmeisterkosten Fall: Formularvertrag V bzgl. BK vorgesehen, dass nicht näher spezifizierte Kosten des Hausmeisters umgelegt. Klausel, BK in einem weiten über Wohnraummietrecht hinaus gehenden Sinne zu verstehen. M weigert sich bereits bei 1. BKA Kosten des Hausmeisters zu tragen. Zu Recht? vgl. BGH, Urt. v , XII ZR 112/10 BGH, Urt. v , XII ZR 158/01 S. 56

57 Lösung: Ja! Da keine Begrenzung der Kosten auf das in der Wohnraummiete zulässige Maß. Auch Kosten der vom Hausmeister durchgeführten Instandhaltungs- + Instandsetzungsmaßnahmen nach Wortlaut unbegrenzt umlegbar. Unwirksamkeit der Umlagevereinbarung. Praxistipp: Diese Kosten dem Deckel Instandhaltung/ Instandsetzung Gemeinschaftsfläche unterwerfen. S. 57

58 Teil 4 Instandhaltung und Instandsetzung S. 58

59 Der Blick in s Gesetz Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. ( 535 I BGB) Einbauten M hat M instand zu halten; nicht mitvermietet. Individualvereinbarung: bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit jede Regelung zulässig (OLG Hamm, NJW-RR 1993, 1229; OLG Brandenburg, ZMR 2003, 909, 912; OLG Saarbrücken, NZM 2003, 438). S. 59

60 Instandhaltung und Instandsetzung Definition (BGH, ZMR 2005, 844) vgl. 28 Abs. 1 II. BV: Instandhaltung: Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung + Witterungseinwirkung entstehenden baul. + sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandsetzung: in der Regel Reparatur und Wiederbeschaffung S. 60

61 Instandhaltung Formularvertrag Vermieter Dach und Fach: nicht übertragbar Im Inneren des Mietobjektes: Instandhaltung + -setzung abwälzbar, wenn durch Mietgebrauch veranlasst: - anfängliche Mängel ausnehmen, - Schäden durch Dritte ausnehmen. Gemeinschaftsflächen, -anlagen, -einrichtungen: Kosten mit Obergrenze übertragbar. BGH, Urt. v , XII ZR 158/01 BGH, Urt. v , XII ZR 112/10 S. 61

62 Und was ist mit Schönheitsreparaturen? Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung unrenoviert übergebener Geschäftsräume zu übertragen. OLG Celle, Beschluss v , 2 U 45/16 S. 62

63 Teil 5 Mietsicherheiten S. 63

64 551 BGB Mietsicherheit (Wohnraum) (1) Hat der Mieter... Sicherheit zu leisten, so darf diese höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne... Betriebskosten betragen. (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste... zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. (3) (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. S. 64

65 Höhe der Kaution im Gewerbemietvertrag Nichtigkeit wegen Wucher ( 138 II BGB) oder wegen wucherähnlichen Geschäftes scheidet von vornherein aus. Anders als bei Wohnraummiete ( 551 BGB) grundsätzlich nicht begrenzt. Im Einzelfall unwirksam, wenn Höhe schikanös außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters festgesetzt. OLG Brandenburg ZMR 2006, S. 65

66 Kautionsvereinbarung in Höhe der 7-fachen Monatsmiete: bei längerem Gewerbemietverhältnis regelmäßig nicht schikanös außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses. Kautionsabrede in AGB des Vermieters in GewerbeMV mit mietendem Unternehmer hält Generalklausel des 307 BGB stand, auch wenn Kautionsbetrag drei Monatsmieten übersteigt. S. 66

67 Fälligkeit der Kaution Der Mieter von Geschäftsräumen hat i. d. R. kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjektes zur fristlosen Kündigung gemäß 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. BGH, Urt. v , XII ZR 255/04... S. 67

68 Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete vor der Kündigung i. d. R. nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden. S. 68

69 Teil 5 Haftungsbeschränkungen S. 69

70 Zulässige Klauseln in AGB Vermieter Ausschluss der Garantiehaftung für anfängliche Mängel. Begrenzung der verschuldensunabhängigen Haftung auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz, es sei denn Haftung für - Verletzung wesentlicher Vertrags- (Kardinal-) pflichten, - Verletzung des Körpers, des Lebens oder der Gesundheit, - Schäden infolge Beschaffenheit, für die V Garantie übernommen hat, - Tatbestand, für den Gesetz zwingend verschuldensunabhängige Haftung vorschreibt. S. 70

71 Das war s! S. 71