Grundstücksmarktbericht 2015 Immobilienmarkt 2013/2014 Daten für die Wertermittlung 2015/2016

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1 Grundstücksmarktbericht 2015 Immbilienmarkt 2013/2014 Daten für die Wertermittlung 2015/2016 Herausgeber: Gutachterausschuss der Stadt Böblingen Geschäftsstelle Rathaus-Neubau, Ebene 11, Zimmer 661 Marktplatz 16, Böblingen Telefn: Telefax: Seite 1 vn 63

2 Jahresbericht 2015 zum Grundstücksmarkt 2013/2014 Az III 60 da. bearbeitet und veröffentlicht: Juli 2015 Redaktinelle Bearbeitung: Fts hne Bildnachweisangabe: Gabriele Dangel Leitung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Telefn: Telefax: Bildarchiv Stadt Böblingen Preis: - kstenfrei im Internet der Stadt Böblingen - Bestellung bei der Geschäftsstelle Grundstücksmarktbericht: 20,00 Bdenrichtwertkarte: 25,00 zzgl. Rechnungsstellung und Prt Internet: -StadtIdeen -BauenWhnen Vrwahl: Vrsitzender des Gutachterausschusses Andreas Böhm Tel Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Gabriele Dangel Tel Annette Edler Tel Fax Auskünfte und Anträge: Bdenrichtwerte Grundstücksmarktbericht Auskünfte aus der Kaufpreissammlung für Sachverständige Erstellung vn Verkehrswertgutachten Öffnungszeiten: vrmittags Mntag, Dienstag, Dnnerstag, Freitag nachmittags Dienstag Dnnerstag Uhr Uhr Uhr Seite 2 vn 63

3 Seite Inhaltsverzeichnis 3-4 Der Gutachterausschuss/Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gesetzliche Grundlagen und Aufgaben der Geschäftsstelle 5-6 Böblingen 7 Statistische Angaben zur Stadt Böblingen 8 Standrtqualitäten 9 Neubaugebiet: Flugfeld Böblingen/Sindelfingen Neubaugebiet Östlich der Waldstraße 12 Whnquartier Whnpark am Stadtgarten 13 Whnquartier Nördlich der Spielstraße 14 Neugestaltung Stadteingang/Bahnhfstraße 15 Tätigkeitsbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Statistische Zahlen zu Gutachten Grundstücksverkehr Jahresumsätze und Fallzahlen Mnatsumsätze und Fallzahlen 2013/ Aufteilung in Teilmärkte 2013/ Statistische Angaben zu Teilmärkten 2013/ Diagramme zu ausgewählten Teilmärkten 2013/ Bdenrichtwerte (BRW) Erläuterung der Bdenrichtwerte Umrechnungskeffizienten zu wertrelevanten Geschssflächenzahlen (WGFZ) 27 Flächenfaktren Umrechnungsbeispiel für eine WGFZ- und Flächenbereinigung des BRW 30 Übersicht Bdenrichtwerte Whnbaugebiete Mischgebiete und Kerngebiete 33 Gewerbegebiete und Industriegebiete 34 Snderbauflächen 35 Landwirtschaftliche Flächen/Snstige Flächen 36 Erläuterung zu Lageklassen 37 Entwicklung der Bdenrichtwerte seit Preisentwicklung bei Bauland 2013 und Preisentwicklung bei Agrarland 2013 und Seite 3 vn 63

4 Preisindizes Bauland (für Whn-, gemischte- u. gewerbliche/industrielle Bauflächen) 43 Einfamilienwhnhäuser ( für Erstkauf und Kauf) 44 Whnungseigentum (für Erstkauf und Kauf) 44 Gebäudefaktren Erläuterung und Diagramme für Reihenhäuser/Dppelhaushälften, freistehende 1-2 Familien-Whnhäuser und Mehrfamilienwhnhäuser Ertragswertfaktren Erläuterung und Diagramme für Reihenhäuser/Dppelhaushälften, freistehende 1-2 Familien-Whnhäuser, Mehrfamilienwhnhäuser und gewerbliche Objekte Sachwertfaktren Erläuterung und Diagramme für Reihenhäuser/Dppelhaushälften und freistehende 1-2 Familien-Whnhäuser Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) Erläuterung und Diagramme Whngebäude und gewerbliche Objekte / Whn- u. Geschäftshäuser, Whnungs- und Teileigentum Erläuterung und Diagramm für Liegenschaftszinssatz (Kapitalisierungszinssatz) 54 Preisentwicklung bei Whnungseigentum (unterteilt in Baujahresgruppen) 55 Preisspiegel Whnungseigentum 2013/ Pauschalen bei Teileigentum Garagen, Stellplätzen usw. 56 weitere Krrekturfaktren weitere Abschläge Satzung über die Erhebung vn Gebühren für die Tätigkeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle Seite 4 vn 63

5 Der Gutachterausschuss Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Seit der Einführung des Bundesbaugesetzes (BBauG) am werden gemäß 192 des Baugesetzbuches (BauGB) zur Ermittlung vn Grundstückswerten und für snstige Wertermittlungen Gutachterausschüsse gebildet. Es handelt sich hierbei um ein selbstständiges, unabhängiges Sachverständigengremium. Die Gutachterausschüsse bedienen sich nach 192 Abs. 4 BauGB (Baugesetzbuch) einer Geschäftsstelle, deren Einrichtung und Aufgaben durch die Rechtsverrdnungen der Landesregierungen nach 199 Abs. 2 BauGB bestimmt werden. Insbesndere sll der Gutachterausschuss auf der Grundlage der geführten Kaufpreissammlung durch Bdenrichtwerte und Infrmatinen Ableitung vn Daten für die Wertermittlung Wertgutachten Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zur Transparenz des Grundstückmarktes beitragen. Grundlage der Kaufpreissammlung ist 195 BauGB. Danach ist u.a. jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen der ein Erbbaurecht zu begründen, vn der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Der Gutachterausschuss ist der Marktkenntnis und Objektivität verpflichtet. Dabei wird er wesentlich durch die ihm vrbehaltene Kenntnis aller Kaufverträge unterstützt. Hierdurch erhalten die Infrmatinen ihr besnderes Gewicht. Die Führung der Kaufpreissammlung und die Art der Ermittlung vn Bdenrichtwerten sind landesrechtlich geregelt. Die Kaufpreissammlung bildet die Datengrundlage für den vrliegenden Marktbericht und die in ihm veröffentlichten Grundlagen für Wertermittlungen. Die Ableitung wertrelevanter Daten stützt sich im Wesentlichen auf die ImmWertV (Immbilienwertermittlungsverrdnung). Auf Grund der Kaufpreissammlung sind durchschnittliche Lagewerte für den Bden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bdenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bdenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Bden unbebaut wäre. Es sind Richtwertznen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bdenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bdenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln. Bei der Ermittlung der Bdenrichtwerte setzt sich der Gutachterausschuss aus dem Vrsitzenden, der Leitung der Geschäftsstelle und mindestens drei weiteren Gutachtern zusammen; hierbei muss einer der Gutachter ein Vertreter der örtlich zuständigen Finanzverwaltung sein. Zu den snstigen für die Wertermittlung erfrderlichen Daten gehören insbesndere Liegenschaftszinssätze Sachwertfaktren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt Umrechnungskeffizienten für das Wertverhältnis vn snst gleichartigen Grundstücken, z.b. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung Vergleichsfaktren für bebaute Grundstücke, insbesndere bezgen auf eine Raum- der Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktr) der den nachhaltig erzielbaren Ertrag (Ertragsfaktr) Seite 5 vn 63

6 Da die grundstücksbezgenen Daten der Kaufpreissammlung dem Datenschutz unterliegen, hat die sachgerechte Auswertung der Kaufpreissammlung und Veröffentlichung vn Bdenrichtwerten Sachwertfaktren Liegenschaftszinssätzen Vergleichsfaktren Zeitreihenindizes Umrechnungsfaktren eine erhebliche praktische Bedeutung für die sach- und marktgerechte Verkehrswertermittlung vn Grundstücken. Der Grundstücksmarktbericht mit den beschlssenen Bdenrichtwerten und den snstigen Daten dient als Grundlage für Verkehrswertermittlungen Steuerliche Bewertungen, Steuerschätzungen und Steuerberatungen Beleihungsbewertungen der Kreditinstitute Kaufpreisverhandlungen der Marktteilnehmer Entwicklungs- und Investitinsentscheidungen reginaler und überreginaler Wirtschaftsunternehmen Orientierungshilfe für Sachverständige und Gutacherausschüsse der Regin Zur Erstellung vn Verkehrswertgutachten wird der Gutachterausschuss nur auf Antrag tätig. Der Antrag auf Erstellung eines Gutachtens ist bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses einzureichen. Bei der Erstellung vn Gutachten und bei der Ermittlung der snstigen zur Wertermittlung erfrderlichen Daten im Sinne des 193 Abs. 3 BauGB wird der Gutachterausschuss in Besetzung mit dem Vrsitzenden und mindestens zwei weiteren Gutachtern tätig. Besndere Sachverständige kann der Vrsitzende nach Zustimmung des Antragstellers zuziehen. Hinweis auf das Internet der Stadt Böblingen Auf der Hmepage der Stadt Böblingen finden Sie die Bdenrichtwertkarten unter StadtIdeen / BauenWhnen / Bdenrichtwerte Seite 6 vn 63

7 Böblingen Böblingen, am Rande des Naturparks Schönbuch gelegen, liegt im Verbandsgebiet der Regin Stuttgart, ca. 15 km südwestlich vn Stuttgart, der Landeshauptstadt vn Baden-Württemberg. 5 kleine Seen und ein weitläufiger Stadtgarten bieten Platz zum Aufatmen in der Stadtlandschaft. Als Einkaufsstadt befindet sich Böblingen zurzeit im Wandel. In der Innenstadt eröffnete am das neue Einkaufscenter Mercaden mit einer Verkaufsfläche vn m². Die Bahnhfstraße wurde zur Fußgängerzne umgestaltet und die Flaniermeile am eröffnet. Bildnachweis: Luftbild Stampe In einem architektnisch reizvllen Gebäude kann in der Mineraltherme in reinem Mineralwasser gebadet werden. Bildnachweis: Mineraltherme Böblingen Ein vielfältiges Angebt an Knzert-, Theater- und Shwveranstaltungen ist das ganze Jahr über in der Kngresshalle Böblingen zu sehen. Ferner sind die Museen und Galerien Böblingens einen Besuch wert. Auch Sprt und Kultur haben einen hhen Stellenwert in unserer Stadt. Seite 7 vn 63

8 Bildnachweis: Ft Albig Statistische Angaben Gemeindedaten im Überblick Bevölkerung Einwhner Stand davn in Dagersheim Einwhner Stand Markungsfläche ha Ausgewählte Höhenlagen über Nrmalnull Marktplatz Böblingen 464 m Dagersheim 432 m Bildung/Sziale Infrastruktur Die Stadt betreibt 26 eigene Kindertagesstätten mit 95 Gruppen für Kinder bis sechs Jahre. In freien Trägerschaften werden vierzehn Gruppen betreut. Ein differenziertes Bildungsangebt mit allen Arten vn allgemein bildenden Schulen und Berufsschulen ist vrhanden. Mit der Musik- und Kunstschule der Vlkshchschule (VHS) bieten wir hervrragende Angebte für musische Ausbildung und Erwachsenenbildung. Quellen: Hauptamt der Stadt Böblingen Zusätzliche Private Schulen: Freie Waldrfschule Freie evangelische Schule PrGenus Private Berufliche Schulen Dr. Engel Internatinaler Bund Internatinale Schule (in Sindelfingen) Akademie für Datenverarbeitung Hermann-Hllerith-Zentrum Akademie für Luft- und Raumfahrt German Aerspace Academy (ASA) Universitäten Stuttgart und Tübingen im Umkreis vn 20 km Weitere statistische Angaben zur Stadt Böblingen sind im Internet auf der städtischen Hmepage abrufbar. Seite 8 vn 63

9 Bildnachweis vn links: Sftware-Zentrum Böblingen/Sindelfingen e.v.; Agilent Technlgies GmbH; Wilhelm Renz GmbH & C. KG; IBM Research & Develpment GmbH; Philips Medizintechnik Böblingen GmbH Unsere Standrtqualitäten: Standrt mit ptimaler Verkehrsanbindung an die Bundesautbahn A 81, Flughafen und Neue Messe Stuttgart in der wirtschaftsstarken Regin Stuttgart 45 ha hchwertiges Bauland auf dem Flugfeld Böblingen/Sindelfingen (gesamt 80 ha) grßes Ptenzial an hchqualifizierten Arbeitskräften innvative Nachbarn aus Hchtechnlgie, Frschung/Entwicklung, IT, Autmtive, Maschinenbau, Mikrelektrnik Glbal Player und ein breites Spektrum an mittelständischen Unternehmen unternehmerische Netzwerke am Standrt Bildnachweis: Karte; Antje Weyhe, Grafikdesign Kurze Wege vn Böblingen sind es nach Stuttgart 15 km zum Flughafen Stuttgart und zur Messe ca. 20 Minuten mit der S-Bahn der mit dem Aut nach Frankfurt am Main, Rhein-Main-Flughafen ca. 1½ Std. mit der Bahn nach Zürich, Schweiz der nach München ca. 2 Std. mit dem Aut Seite 9 vn 63

10 Aktuelles Neubaugebiet Flugfeld Böblingen/Sindelfingen Neben der A 81 Stuttgart-Singen, zwischen den Mittelzentren vn Böblingen und Sindelfingen, entsteht ein neues Gewerbe-, Dienstleistungs- und Whnquartier mit direktem Autbahn- und SBahn-Anschluss. Das Areal des ehemaligen württembergischen Landesflughafens ist insgesamt 80 ha grß und mit einer vermarktbaren Nettbaufläche vn qm eine der größten Stadtentwicklungen Süddeutschlands. Bis 2025 wird mit circa Bewhnern und rund Arbeitsplätzen gerechnet. Rund die Hälfte der Baufelder des Flugfelds Böblingen/Sindelfingen sind bereits verkauft und zahlreiche Bauprjekte sind inzwischen realisiert der in der Bauphase. Bildnachweis: Zweckverband Flugfeld Böblingen/Sindelfingen Optimale Rahmenbedingungen Für die nch freien Baufelder auf dem Flugfeld werden Investren und Unternehmen gesucht, die das wirtschaftsstarke Umfeld weiter stärken. Die Rahmenbedingungen für innvative Bauprjekte sind vrhanden: grßzügige Baufelder lassen individuelle Bauwünsche zu, eine intakte Infrastruktur ist auf dem Areal bereits verfügbar und durch rechtskräftige Bebauungspläne können Bauvrhaben zügig umgesetzt werden. Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftskraft, Gründerklima und Marktptenziale sind überdurchschnittlich vrhanden. Die zentrale Lage des Areals ermöglicht es den Landesflughafen Stuttgart, die neue Landesmesse der die Universität Stuttgart in kurzer Zeit zu erreichen. Zudem verbindet die ausgebaute Fußgängerunterführung den neuen Stadtteil mit dem Stadtzentrum vn Böblingen und bietet einen Zugang zu allen Nah- und Fernverkehrsmöglichkeiten des Böblinger Bahnhfs. Seite 10 vn 63

11 Wirtschaftsstarkes Umfeld Zahlreiche Glbalplayer wie Daimler, IBM der HP, ebens wie erflgreiche Mittelständler, sitzen in direkter Nachbarschaft. Neben den wirtschaftlichen Synergieeffekten und den vrhandenen Netzwerken, die Unternehmer nutzen können, bietet der Standrt auch für Arbeitnehmer ein interessantes Umfeld. Das Autmbil- und Oldtimerfrum MOTORWORLD der die Indr-Erlebnisund Sciencewelt Sensaplis sind beispielsweise attraktive Anziehungspunkte. Zukunftsfähiges Nutzungsknzept Die Mischnutzung swie die nachhaltige Flächenplanung prägen den Charakter des Geländes. Verdichtete Bauflächen stehen grßzügigen Freiflächen gegenüber; die Grüne Mitte mit Sprtfeldern, Spieleinrichtungen, Parkanlagen und dem Langen See bildet ein erhlsames Zentrum für Bewhner, Besucher und Arbeitnehmer. Verschiedene Nahversrgungsmöglichkeiten, eine Kindertagesstätte, eine IB-Schule, ein Gesundheitszentrum swie ein Pflege- und Senirenzentrum ptimieren zudem die Lebensqualität auf dem Flugfeld und runden das Stadtquartier ab. Bildnachweis: Zweckverband Flugfeld Böblingen/Sindelfingen Mehr Infrmatinen zum Flugfeld finden Sie unter Seite 11 vn 63

12 Neubaugebiet Östlich der Waldstraße Bildnachweis: ARP Architekten Partnerschaft Stuttgart Das Gebiet Östlich der Waldstraße befindet sich am südöstlichen Rand des Stadtteils Dagersheim und weist heute eine histrisch gewachsene Gemengelage unterschiedlicher Nutzungen vn Landwirtschaft, Gewerbe und Whnen auf. Nördlich angrenzend an das Gebiet verläuft die Böblinger Straße, im Osten und Süden grenzen unbebaute, landwirtschaftlich genutzte Flächen an. Unter Berücksichtigung des Bestands wird das Gebiet zum einen neu gerdnet und zum anderen werden gewerbliche Bauflächen für mittelständische Betriebe im Nrden und für Whnungsbau im Südsten geschaffen. Gleichzeitig sll der südöstliche Ortsrand abschließend gestaltet werden. Außerdem erflgt aktuell eine Umplanung -östlich und westlich des Bereichs um das derzeitige landwirtschaftliche Anwesen- zugunsten einer Whnnutzung, die nach der Aussiedlung des landwirtschaftlichen Betriebs realisiert werden kann. Im neuen Whngebiet ist mit Einzel-, Dppel- und Reihenhäusern ein differenziertes Angebt für das Whnen in Einfamilienhäusern vrgesehen. Außerdem sind Mehrfamilienhäuser möglich. Insgesamt wurde auf eine kleinteilige Bebauungsstruktur mit einer maßvllen Dichte geachtet, die sich an der im Westen angrenzenden Whnbebauung rientiert. Für die Whngebäude sind maximal zwei Vllgeschsse möglich. Die Baukörper sind vrzugsweise nach Süden der Südwesten rientiert. Für die Bebauung entlang des neuen Ortsrands wurde die Gebäudehöhe reduziert und am Übergang zum Landschaftsraum eine Dppelreihe Obstbäume eingeplant. Die Erschließungsarbeiten wurden im Frühjahr 2015 abgeschlssen. Seite 12 vn 63

13 Whnquartier Whnpark Stadtgarten Nach dem 2008 erflgten Abbruch der als Veranstaltungshalle bekannten Sprthalle wurde auf dem drtigen Gelände am Rande des Stadtgartens ein neues Whnquartier geplant. Die Stadt Böblingen hat dazu im Jahr 2007 einen Planungswettbewerb durchgeführt und das ntwendige Bebauungsplanverfahren 2010 zum Abschluss gebracht. Im Frühjahr 2011 wurde mit den Erschließungsarbeiten begnnen. Hier ist innenstadtnah, und dch im Grünen ein hchwertiges Whnquartier für unterschiedliche Zielgruppen am Entstehen. Swhl ältere Menschen, die zurück wllen in die Stadt als auch Familien mit Kindern, finden hier eine neue Whnung. Das Whnungsangebt umfasst eine Palette mit Miet- und Eigentumswhnungen unterschiedlicher Größe, d.h. vn der Zwei-Zimmer-Whnung bis zur Fünf-Zimmer-Penthuse-Whnung. Geplant und gebaut ist eine eher geschlssene Bebauung entlang der Schönbuchstraße mit drei bis fünf Geschssen, eine Pufferfläche mit verträglicher gewerblicher Nutzung an der Rudlf-Diesel- Straße, zwölf vier- bis fünfgeschssige Stadtvillen im Inneren des Quartiers, eine autfreie grüne Achse als Bereich mit Aufenthaltsqualität und die Aufweitung und Vergrößerung des Stadtgartens im Nrden, an der früheren Engstelle der Sprthalle. Baubeginn mit dem ersten Bauabschnitt war 2012, der nördliche Teil des Quartiers ist mitsamt den aufwendigen Freiflächen realisiert und seit einiger Zeit bezgen, der südliche Teil ist kurz vr der Fertigstellung. Bildnachweis: RSP Architekten Stuttgart, Reichl, Sassenscheidt u. Partner Seite 13 vn 63

14 Whnquartier Nördlich der Spielbergstraße Bildnachweis Illustratin ben: Hinrichsmeyer + Bertsch, GFB Backnang Oben: Illustratinen Baugemeinschaftsprjekte Links: Bebauungsplan Nördlich der Spielbergstraße Das Gebiet Nördlich der Spielbergstraße liegt am südöstlichen Rand der Altstadt in unmittelbarer Nähe zum Stadtgarten mit den Böblinger Seen. Neben verschiedenen Privateigentümern hatte die Stadt Böblingen hier Grundstücke mit einer Gesamtfläche vn ca m², die allerdings nicht eigenständig bebaut werden knnten. Für den Quartiersinnenbereich wurde ein städtebauliches Gesamtknzept entwickelt, das abschnittsweise realisiert werden kann. Insbesndere können die städtischen Grundstücke unabhängig vn den privaten Grundstücken beplant und bebaut werden. Es wurde eine standrtverträglich verdichtete, städtische Bebauung besnderer Qualität angestrebt, wbei grßer Wert auf die Gestaltung der Freiflächen zu legen ist. Das Ziel ist eine Gesamtanlage, die Nachbarschaft und generatinenübergreifendes Miteinander fördert. Durch die Anrdnung der Gebäude und die darauf aufbauende Wegeführung in und durch das Quartier wird zum einen eine bessere Verknüpfung mit den angrenzenden Quartieren erreicht und zum anderen entsteht im Inneren des neuen Whnquartiers eine Platzfläche. Die städtischen Grundstücke wurden für den Erwerb durch private Baugemeinschaften reserviert, inzwischen sind drei Baugemeinschaftsprjekte im Bau. Ergänzend dazu wurden vn einem privaten Bauträger drei Whngebäude mit Geschsswhnungen realisiert. Seite 14 vn 63

15 Neugestaltung Stadteingang Bahnhfsstraße Der räumliche Geltungsbereich umfasst eine Fläche vn 3,1 ha zwischen der Talstraße, der Wlfgang-Brumme-Allee, der Uhlandstraße, der Olgastraße, der Wilhelmstraße und der Bahnhfstraße einschließlich der jeweiligen Straßenabschnitte. Zentrales Ziel ist, diesen Teil der Innenstadt als Schwerpunkt des grßflächigen Einzelhandels zu einem Quartier mit urbanem Flair und hher Aufenthaltsqualität zu entwickeln und damit die zentralörtliche Funktin der Stadt insgesamt langfristig zu sichern. Die Aufsiedlung des Flugfelds hat bereits heute eine entscheidende Veränderung der städtebaulichräumlichen Bezüge zur Flge. Das Bebauungsplangebiet liegt nicht mehr in einer Randlage entlang der Bahnlinie, sndern in zentraler Lage der erweiterten Gesamtstadt. Vm Flugfeld ausgehend wird die Fußgängerverbindung über den Bahnhf, den Bahnhfsvrplatz, die Bahnhfstraße zum Elbenplatz, zur Altstadt und zum Stadtgarten weiter an Bedeutung gewinnen. Das neue Einkaufscenter Mercaden befindet sich an zentraler Lage an dieser Fußgängerachse, direkt gegenüber des Bahnhfs mit der neuen Unterführung zum Flugfeld und der im Mai 2015 eröffneten Fußgängerzne Bahnhfstraße. Auch die umgebenden Straßenräume der Uhlandstraße, Olgastraße und Wilhelmstraße werden ebenfalls neu gestaltet und aufgewertet. Seite 15 vn 63

16 Tätigkeitsbericht des Gutachterausschusses und der Geschäftsstelle Verkehrswertgutachten Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle erstellten: im Jahr 2013 in 8 Sitzungen 21 Gutachten mit ermittelten Verkehrswerten vn insgesamt rund 4,47 Mi. Eur. Zusätzlich fand im April 2013 eine Sitzung zur Neufestsetzung der Bdenrichtwerte statt. Auf Grund der persnellen Besetzung des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle knnten im Jahr 2014 bis zum Nvember keine Gutachten erstellt werden. Smit fand im Jahr 2014 nur 1 Sitzung statt. Es wurden 3 Gutachten erstellt. Diese ergaben zusammen einen ermittelten Verkehrswert vn insgesamt 0,99 Mi. Eur. Die Antragssteller/innen waren überwiegend Privatpersnen, Erbengemeinschaften und Firmen. Im Berichtszeitraum waren dies Gutachten für flgende Grundstücksarten: Grundstücksart Anzahl der Objekte Verkehrswert in Anzahl der Objekte Verkehrswert in Garten- und landwirtschaftliche Grundstücke Bauerwartungsland Rhbauland Baugrundstücke Reihen- und Dppelhäuser Ein- bis Zweifamilienhäuser Mehrfamilienwhnhäuser Whn- und Geschäftshäuser Geschäftshäuser Gewerbebjekte Verwaltungsgebäude Snderflächen Whnungseigentum/ Teileigentum Seite 16 vn 63

17 Auskünfte und Beratungen Es wurden zahlreiche Beratungen zu Bdenrichtwerten, Bdenrichtwertbereinigungen, Whnungseigentum etc. durchgeführt. Darüber hinaus wurden täglich telefnische und schriftliche Auskünfte erteilt. Anfragende und Ratsuchende waren hauptsächlich, Finanzbehörden, Banken, Ntare, Architekten, Steuerberater, Gutachter, Baugesellschaften und Privatpersnen. Die Geschäftsstelle ermittelte überdies Grundstückswerte und erbrachte snstige Beratungs- und Serviceleistungen für städtische Liegenschaften, JbCenter und Szialbehörden. Die Auswertungen und Vrbereitungsarbeiten für die Ermittlung der neuen Bdenrichtwerte zum swie die Erstellung des neuen Grundstücksmarktberichts waren eine weitere Aufgabe der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Seite 17 vn 63

18 Grundstücksverkehr Jahresumsätze und Fallzahlen 2001 bis 2014 Fallzahlen Tendenz % Umsatz in Mi ,58 Tendenz % ,36 168,78-1, ,48 147,73-12, ,63 120,67-18, ,13 143, , ,80 187, , ,61 215, , ,51 137,06-36, ,91 126,75-7, ,89 214, , ,84 260, , ,42 200,81-22, ,20 210,14 + 4, ,70 214,15 + 1,91 Seite 18 vn 63

19 Grundstücksverkehr 2013 und 2014 Seite 19 vn 63

20 Aufteilung in Teilmärkte der eingegangen Kaufverträge Jahr Insgesamt Agrarland Whnungs- Bebaute Unbebaute Snstige Teileigentum Grundstücke Grundstücke (817*) (878*) *die Differenzen ergeben sich aus Kaufverträgen, die 2 der mehr der Teilbereiche beinhalten Seite 20 vn 63

21 Statistische Angaben zu Teilmärkten 2013 und 2014 Beurkundete Kaufverträge, dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzurdnen, aufgegliedert in einige ausgewählte Teilmärkte. Teilmarkt Jahr m² Flächenumsatz %-Anteil am Flächenumsatz m² Ø Grundstücksfläche mittlerer Kaufpreis Umsatz Mi. %-Anteil am Umsatz Agrarland , ,16 0, , ,19 0,09 unbebaute Grundstücke , ,5 6, , ,6 5,9 Rhbauland/ Bauerwartungsland , ,02 0, Reihenhäuser , ,5 9, , ,7 7,8 Dppelhaushälften , ,4 2, , ,9 2,3 freistehende Whnhäuser (1-2 Fam. Whs.) Mehrfamilienwhnhäuser , ,2 4, , ,2 4, , ,3 1, , ,4 1,1 Whn/ Geschäftshäuser , ,0 1, , ,3 1,1 Whnungseigentum , ,3 53, , ,8 58,3 Seite 21 vn 63

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25 Bdenrichtwerte zum Gesetzliche Bestimmungen Bdenrichtwerte werden gemäß 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) vm zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte nach den Bestimmungen des BauGB und der Immbilienwertermittlungsverrdnung ermittelt. Die aktuellen Bdenrichtwerte wurden zum Stichtag ermittelt. Begriffsdefinitin Der Bdenrichtwert ( 196 Abs. 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bdens für eine Mehrheit vn Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bdenrichtwertzne), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesndere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vrliegen. Er ist bezgen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bdenrichtwertgrundstück). Für Grundstücke, die dauerhaft nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugänglich sind (z. B. Gemeinbedarfsflächen, öffentliche Grünflächen, Verkehrsflächen) wird kein Bdenrichtwert angegeben. Der Bdenrichtwert enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und snstige Anlagen. Bei bebauten Grundstücken ist der Wert ermittelt wrden, der sich ergeben würde, wenn der Bden unbebaut wäre ( 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Eventuelle Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vm Bdenrichtwertgrundstück hinsichtlich seiner Grundstücksmerkmale (zum Beispiel hinsichtlich des Erschließungszustands, des beitragsund abgabenrechtlichen Zustands, der Art und des Maßes der baulichen Nutzung) sind bei der Ermittlung des Verkehrswertes des betreffenden Grundstücks zu berücksichtigen. Die Abgrenzung der Bdenrichtwertzne swie die Festsetzung der Höhe des Bdenrichtwerts begründet keine Ansprüche zum Beispiel gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, Baugenehmigungsbehörden der Landwirtschaftsbehörden. Darstellung Der Bdenrichtwert wird mit seiner Begrenzungslinie (Bdenrichtwertzne) swie mit seinen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen entsprechend einer der flgenden Übersichten dargestellt. Der Bdenrichtwertzne sind Znennummern zugerdnet. Die Erdhebungsgebiete Prblemzne Nrd und Prblemzne Süd werden in der Karte dargestellt. Diese Linie stellt lediglich eine grbe Abschätzung dar und kann sich auch weiterhin verändern. Die Bdenrichtwerte berücksichtigen diese mögliche Beeinträchtigung nicht. Die Betrffenheit der Grundstücke ist sehr unterschiedlich und kann nur vn Gelgen im Einzelfall ermittelt werden. Seite 25 vn 63

26 Erläuterungen zu den nachflgenden Bdenrichtwerttabellen W = Whnbaufläche B = baureifes Land WA = allgemeines Whngebiet R = Rhbauland WR = reines Whngebiet E = Bauerwartungsland WB = besnderes Whngebiet M = gemischte Baufläche ebf = erschließungsbeitrags-/kstenerstattungs- MI = Mischgebiet beitragsfrei und abgabenpflichtig nach MK = Kerngebiet Kmmunalabgabengesetz MD = Drfgebiet G = gewerbliche Baufläche ebpf = erschließungsbeitrags-/kstenerstattungs- GE = Gewerbegebiet beitragspflichtig und abgabenpflichtig nach GEe = eingeschränktes Gewerbegebiet Kmmunalabgabengesetz GI = Industriegebiet GIe = eingeschränktes Industriegebiet = ffene Bauweise S = Snderbauflächen g = geschlssene Bauweise SE = Sndergebiet für Erhlung a = abweichende Bauweise SO = snstige Sndergebiete SF = snstige Flächen SU = sanierungsunbeeinflusster Bdenrichtwert GB = Bauflächen für den Gemeinbedarf LF = Land- und frstwirtschaftliche Fläche A = Acker GR = Grünland WGFZ (wertrelevante Grundflächenzahl): Berechnung gemäß Richtlinie zur Ermittlung vn Bdenrichtwerten vm 11. Januar 2011 (Bdenrichtwertrichtlinie - BRW-RL) Wird als Maß der baulichen Nutzung das Verhältnis vn Geschssfläche zur Grundstücksfläche angegeben, sind auch Flächen zu berücksichtigen, die nach baurechtlichen Vrschriften nicht anzurechnen sind, aber der wirtschaftlichen Nutzung dienen. Die Geschssfläche ist nach den zulässigen Außenmaßen der Gebäude in allen Vllgeschssen zu ermitteln. Die Flächen vn Aufenthaltsräumen in den anderen Geschssen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen. Sweit keine anderweitigen Erkenntnisse vrliegen wie flgt: wertrelevante Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche x Anzahl der zulässigen Vllgeschsse zuzüglich die Geschssfläche eines ausgebauten der ausbaufähigen Dachgeschsses pauschal mit 75% der Geschssfläche des darunter liegenden Vllgeschsses die Geschssfläche des Kellergeschsses wenn Aufenthaltsräume vrhanden der möglich pauschal mit 30% des darüber liegenden Vllgeschsses Seite 26 vn 63

27 Umrechnungskeffizienten: Die Umrechnung der WGFZ erflgt auf Grundlage der Umrechnungskeffizienten (UK) zum der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Böblingen WGFZ UK WGFZ UK WGFZ UK 0,1 0,71 2,1 1,25 4,1 1,62 0,2 0,75 2,2 1,27 4,2 1,64 0,3 0,79 2,3 1,29 4,3 1,65 0,4 0,83 2,4 1,31 4,4 1,67 0,5 0,86 2,5 1,32 4,5 1,69 0,6 0,89 2,6 1,34 4,6 1,70 0,7 0,92 2,7 1,36 4,7 1,72 0,8 0,95 2,8 1,38 4,8 1,74 0,9 0,98 2,9 1,40 4,9 1,75 1,0 1,00 3,0 1,42 5,0 1,77 1,1 1,03 3,1 1,44 5,1 1,79 1,2 1,05 3,2 1,46 5,2 1,80 1,3 1,07 3,3 1,48 5,3 1,82 1,4 1,10 3,4 1,49 5,4 1,84 1,5 1,12 3,5 1,51 5,5 1,85 1,6 1,14 3,6 1,53 5,6 1,87 1,7 1,16 3,7 1,55 5,7 1,89 1,8 1,18 3,8 1,57 5,8 1,90 1,9 1,20 3,9 1,58 5,9 1,92 2,0 1,22 4,0 1,60 6,0 1,94 Umrechnung: UK WGFZ zulässig auf Bewertungsgrundstück / UK WGFZ festgelegt x BRW Seite 27 vn 63

28 bei 1- bis 2- Familienhausgrundstücken anzuwenden: Die Umrechnung auf die Grundstücksfläche erflgt nach Sprengnetter (WGFZ bereinigter Bdenrichtwert x Flächenfaktr Bewertungsgrundstück / Flächenfaktr Richtwertgrundstück): Grundstücksfläche (m²) Flächenfaktr Grundstücksfläche (m²) Flächenfaktr 150 1, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,94 Seite 28 vn 63

29 510 1, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,91 Die Grundstücksflächen 150 m² und m² gelten als wertmäßig kleinste bzw. größte zu berücksichtigende Grundstücksgröße. Hiervn unabhängig bleibt es unbenmmen, bei Wertermittlungen eines übergrßen Grundstücks eine Aufteilung in qualifizierte Wertznen (Vrder-/Hinterland) vrzunehmen, sfern dies marktgerecht ist. Seite 29 vn 63

30 Umrechnungsbeispiel für eine WGFZ- und Flächenbereinigung eines Bdenrichtwertes: Das zu bewertende 1- bis 2-Familienhausgrundstück liegt in der BRW-Zne 200. Auf Grundlage des Bebauungsplans wurde die zulässige WGFZ mit 0,5 ermittelt. Das Grundstück hat eine Grundstücksfläche vn 400 m². Der Bdenrichtwert für die Zne 200 beträgt 530 /m² bezgen auf eine WGFZ vn 1,0 u. eine Grundstücksgröße vn 300 m² (für 1- bis 2-Familienhausgrundstücke). WGFZ-Bereinigung: BRW 530 x 0,86 /1,0 = WGFZ- bereinigter BRW 456 Nach der WGFZ-Bereinigung muss hier zusätzlich nch eine Flächenbereinigung durchgeführt werden: WGFZ-bereinigter BRW 456 x 1,1 / 1,17 = flächenbereinigter BRW 429 Der WGFZ-bereinigte und flächenbereinigte Bdenrichtwert vn 429 gilt für die gesamte Grundstücksfläche. Tabellenausschnitte: WGFZ UK 0,5 0,86 0,6 0,89 0,7 0,92 0,8 0,95 0,9 0,98 1,0 1,00 Grundstücksfläche in m² UK 300 1, , , , , , , , , , ,10 Seite 30 vn 63

31 Übersicht der Bdenrichtwerte zum bis zum Whnbaugebiete BRW-Zne Art der Nutzung Bauweise -Bdenrichtwert /m² -WGFZ -Grundstücksgröße (gültig für 1- bis-2-familienwhnhausgrundstücke) 100 Rauher Kapf 110 Schönaicher Straße 111 Stadtgarten I 112 Stadtgarten II 113 Tiergarten 120 Tannenberg 130 Gansseesiedlung 140 Oberer Herdweg 150 Waldburg 160 Untere Waldburgstraße 170 Galgenberg 172 Sindelfinger Straße 175 Unteres Lauch 191 Lauchstraße 200 Herrschaftsgartenstr. WR WA WA WA a WA g WA/WR WA WA WA/WR WA WA WB a WA WB g WA , , , , , , , , , , , , , , , ,0-300 BRW-Zne , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,7-400 BRW-Zne , , , , , , , , , ,0-300 Seite 31 vn 63

32 BRW-Zne Art der Nutzung Bauweise -Bdenrichtwert /m² -WGFZ -Grundstücksgröße (gültig für 1- bis 2-Familienwhnhausgrundstücke) 210 Spielberg/Kalkfen 212 Rsensteinstraße 213 Spielberg 221 Altstadt-Nrd 232 Talstraße 233 Wilhelmstraße 240 Siebeneck 260 Diezenhalde 261 Diezenhalde Nebellch 280 Steinung 290 Im Grund 300 Leere Wasen West 560 Rübländer 570 Dagersheim Nrd 580 Dagersheim Süd 585 Östl. d. Waldstraße 595 Vrdere Berggasse 596 Südl. der Berggasse 597 Nördl. d. Schulstraße 610 Dagersheim West WA WB a WB a WB g WA g WB g WA WA WA WA WA WA WA WA WA/WR a/ WA/WR WA /a WB a WB a WB a WA /a , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,8-350 **480-0, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,8-250 ** der Richtwert wurde über eine deduktive Bdenwertermittlung abgeleitet Seite 32 vn 63

33 Mischgebiete und Kerngebiete BRW-Zne Art der Nutzung Bauweise -Bdenrichtwert /m² -WGFZ -Grundstücksgröße (gültig für 1- bis 2-Familienwhnhausgrundstücke) Stuttgarter Straße 211 Reußenstein 220 Oberstadt 230 Unterstadt/Stadtmitte 251 Rudlf-Diesel-Straße 301 Königsberger Straße 342 Calwer Straße 540 Böblinger Straße 571 Gethestraße 581 Öhmdweg 584 Mischgebiet östl. d. Waldstraße 590 Dagersheim Mitte 592 Talblickweg 710 Flugfeld Seeprmenade 711 Flugfeld Parkstadt Ost nördl.teil 712 Flugfeld Parkstadt Ost mittl. Teil 713 Flugfeld Parkstadt Ost südl. Teil MI MI MI/MK g/a MK g MI /a MI a/ MI a MI MI (alt MD) MI- MI M/MD /g MD MI a MI a MI a MI a 430-0, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,6-400 **250-1, ,2-400 **295-1, , , , , , , , , , , ,9-300 *700-3,4 *700-3,4 *700-3,4 *700-3,4-400 *550-2,0 *550-2,0 *550-2,0 *550-2,2-400 *500-2,4 *500-2,4 *500-2,4 *520-2,4-400 *450-1,6 *450-1,6 *450-1,6 *450-1,6-400 * zur Richtwertermittlung lagen nur wenige der keine Vergleichspreise vr. Der Richtwert stützt sich auf die Angaben des Zweckverbandes Flugfeld Böblingen/Sindelfingen ** der Richtwert wurde über eine deduktive Bdenwertermittlung abgeleitet Seite 33 vn 63

34 Gewerbegebiete und Industriegebiete BRW-Zne Art der Nutzung Bauweise -Bdenrichtwert /m² -WGFZ IBM-Labr 102 Schill + Seilacher 180 Leibnizstraße 250 Röhrer Weg 320 Schltterbeckstraße 330 Herrenberger Straße 340 Hulb 343 Gewerbe Calwer Straße 500 Gewerbe Hulb-Nrd 510 Industrie Hulb-Nrd 520 Gewerbe Hulb-West 541 Gewerbe- Böblinger Straße 583 Gewerbe östlich der Waldstraße 700 Flugfeld Parkstadt West nördlicher Teil 701 Flugfeld Parkstadt West südlicher Teil 702 Flugfeld Am Wall 714 Flugfeld südl. der Knrad-Zuse-Str. GE a/ GI a/ GE a/ GE/GEe a/ GE/GEe a/ GE a/ GE a GEe GE GIe a GE GE GEe GE a GE a GE a GE a 150-0, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,2 **210-1, ,2 *400-2,4 *400-2,4 *400-2,4 *400-2,4 *350-2,4 *350-2,4 *350-2,4 *350-2,4 *350-3,3 *350-3,3 *350-3,3 *350-3,3 *280-3,0 *280-3,0 *280-3,0 * zur Richtwertermittlung lagen nur wenige der keine Vergleichspreise vr. Der Richtwert stützt sich auf die Angaben des Zweckverbandes Flugfeld Böblingen/Sindelfingen ** der Richtwert wurde über eine deduktive Bdenwertermittlung abgeleitet Seite 34 vn 63

35 Snderbauflächen: BRW-Zne Art der Nutzung Bauweise -Bdenrichtwert /m² -WGFZ Flugfeld Frum S 01 Hulb- Einzelhandel S 02 Hulb-Einzelhandel S 03 Hulb-Einzelhandel S 04 Hulb-Einzelhandel S 05 Hulb-Möbelhaus S 06 Hulb-Einzelhandel S 07 Hulb-Einzelhandel S 08 Hulb-Einzelhandel S 09 Hulb-Einzelhandel S 10 Röhrer Weg Verbrauchermarkt S 11 Röhrer Weg Verbrauchermarkt S 12 Röhrer Weg Verbrauchermarkt SO a/g SO a SO a SO a SO a SO a SO a SO a SO a SO a SO a SO a SO a *450-3,5 *450-3,5 *450-3,5 *550-3, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,2 * zur Richtwertermittlung lagen nur wenige der keine Vergleichspreise vr. Der Richtwert stützt sich auf die Angaben des Zweckverbandes Flugfeld Böblingen/Sindelfingen Seite 35 vn 63

36 Landwirtschaftliche Flächen/Snstige Flächen: BRW-Zne Art der Nutzung -Bdenrichtwert /m² 800 Ackerland LF A ,00 5,50 6,00 6,50 6, Wiesen LF GR 5,50 5,00 5,50 6,00 6, Kleingartenanlage Beckenklinge 902 Kleingartenanlage Wasserberg 903 Kleingartenanlage Maurener Weg 904 Kleingartenanlage Ganssee 905 Kleingartenanlage Herdweg Süd 906 Kleingartenanlage Herrschaftsgarten 907 Kleingartenanlage Unterer Brühl 908 Kleingartenanlage Baumgarten 909 Kleintierzucht- u. Kleingartenanlage Mönchäcker SF KGA SF KGA SF KGA SF KGA SF KGA SF KGA SF KGA SF KGA SF KGA Seite 36 vn 63

37 Lageklassen: Die Lage besteht aus der kleinräumigen (Mikrbereich) und der grßräumigen Lage (Makrbereich). Sie wird wertmäßig bereits pauschal mit dem Ansatz für den Bdenrichtwert (i. d. R. grßräumigen Lage) der differenzierter über die Vergleichspreise (kleinräumige Lage) berücksichtigt. Wertrelevante Einflüsse bei den einzelnen Lagekategrien sind: Whnlage: Geschäftslage: ruhig gelegen, Höhen- der Tallage, Umwelteinflüsse (Immissinen), Nähe zu Freizeiteinrichtungen, Infrastruktur, Begrünung, sziale Lage, Verkehrslage (öffentliche Nahverkehrsmittel, Parkmöglichkeit, Entfernung zum Zentrum, Bebauungsdichte, Umgebungsbild. Ertragsverhältnisse: z. B. abhängig vn der Wirtschaftsstruktur bzw. vm Kundenstrm Entfernung zum Zentrum, Parkmöglichkeit, Verkehrslage (öffentliche Nahverkehrsmittel), Gestaltung des öffentlichen Raumes, ptische Präsentatin, Erschließbarkeit. Gewerbe-/Industrielage: Lage zum öffentlichen Verkehrsnetz (Anschlussmöglichkeit an das Eisenbahn-, Autbahn- und Bundesfernstraßennetz). LK 1: bis zu +15 % LK 2: hne Zu- bzw. Abschläge LK 3: bis zu -15 % Die Lageklassen werden als Grundlage für Ab- bzw. Zuschläge innerhalb der Bdenrichtwertznen verwendet. Als Basis LK 2 gilt die überwiegende Lage der Grundstücke innerhalb der jeweiligen Bdenrichtwertzne. Lageklassenfaktren sind für die Begründung vn besnderen Ab- bzw. Zuschlägen vn den Bdenrichtwerten als Grundlage erfrderlich. In besnderen Fällen können die Ab- bzw. Zuschläge auch höher bzw. niedriger angesetzt werden. Seite 37 vn 63

38 Entwicklung der Bdenrichtwerte Die älteren Bdenrichtwerte wurden zur besseren Vergleichbarkeit in Eur umgerechnet und mathematisch gerundet. Eine Nrmierung der Bdenrichtwerte auf eine einheitliche wertrelevante Geschssflächenzahl und Grundstücksgröße wurde nicht vrgenmmen. BRW vn / bis BRW vn / bis BRW vn / bis BRW vn / bis BRW vn / bis /m² /m² /m² /m² /m Whnbauflächen 332 bis bis bis bis bis 590 gemischte Bauflächen/ Kerngebiete 205 bis bis bis bis bis 530 gewerbliche Bauflächen mit gewerbl. Snderbauflächen 179 bis bis bis bis bis 310 BRW vn / bis BRW vn / bis BRW vn / bis BRW vn/bis BRW vn/bis /m² /m² /m² /m² /m² Whnbauflächen 400 bis bis bis bis bis 680 gemischte Bauflächen/ Kerngebiete 230 bis bis bis bis bis 700 gewerbliche Bauflächen mit gewerbl. Snderbauflächen 150 bis bis bis bis bis 550 Seite 38 vn 63

39 Preisentwicklung bei Bauland 2013 u Die nachflgend dargestellten Preisentwicklungen kennzeichnen das Marktverhalten im Berichtszeitraum. Die Diagramme sind zur Wertermittlung nicht geeignet, da sie sich auf Grundstücke mit unterschiedlichen Zustandsmerkmalen beziehen. Es erflgte keine Berücksichtigung der znalen Unterschiede - Lage, unterschiedliche Geschssflächenzahl und unterschiedliche Grundstücksgröße (bei 1- bis 2-Familienhausgrundstücken). Sie stellen lediglich die Gruppen marktgängiger Immbilien dar, die dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzurdnen sind. Sie geben einen Überblick der Spannen der gezahlten Preise. Zur Wertermittlung dienen insbesndere die vm Gutachterausschuss ermittelten Bdenrichtwerte, im Zusammenhang mit weiteren - innerhalb dieses Grundstücksmarktberichtes veröffentlichten - Daten für die Wertermittlung. Seite 39 vn 63

40 Seite 40 vn 63

41 Landwirtschaftliche Grundstücke Seite 41 vn 63

42 Zusammenfassung der Entwicklung der Bdenpreise in den Jahren 2013 und 2014 Die Bdenpreise sind im Auswertungszeitraum im Vergleich zu den Vrjahren 2011 und 2012 bei Whnbauflächen und gemischten Bauflächen weiter gestiegen. Zudem wurde nach 2-jähriger Auswertung unter Berücksichtigung der wertrelevanten Geschssflächenzahl (WGFZ), die Bezugs-WGFZ für den Bdenrichtwert entsprechend erhöht. Auch bei den Verkäufen vn gewerblichen Flächen wurden im Vergleich zu den Vrjahren höhere Preise erzielt und die Bdenrichtwerte angepasst. Beim Agrarland entwickelten sich die Preise steigend. Im städtischen Raum ist hierfür jedch kein ausreichender der steigender Käufermarkt vrhanden. Daher wurden nur die Preise für Wiesen leicht angehben. Seite 42 vn 63

43 Preisindizes Indexreihen ( 11 ImmWertV) werden für den Bereich unbebaute Grundstücke - hierbei gegliedert in Whnbauflächen, gemischte Bauflächen und Gewerbe-/Industrieflächen und für Einfamilienwhnhäuser und Whnungseigentum - gegliedert in Neubau und Wiederverkäufe - ermittelt. Die Ermittlung der Preisentwicklung erflgt über eine ausgleichende Kurve, ausgehend vm Jahr 2005 als Basisjahr. An Hand dieser Kurve werden Veränderungen gegenüber den Vrjahren ermittelt. Bei den ermittelten Werten handelt es sich um Näherungswerte, die im Rahmen der statistischen Aussagefähigkeit zu werten sind. Die Werte der Vrjahre wurden ggf. auf Grund neuer Erkenntnisse und Auswertungen frtgeschrieben.. Basisjahr % Whnbauflächen 489 /m² gemischte Bauflächen 418 /m2 Gewerbe-/Industriebauflächen 258 /m² Seite 43 vn 63

44 Basisjahr % Einfamilienwhnhäuser Erstkauf Einfamilienwhnhäuser Kauf Basisjahr % Whnungseigentum Erstkauf /m² Whnungseigentum Kauf /m² Seite 44 vn 63

45 Gebäudefaktren Gebäudefaktren sind definiert als Qutient aus dem erzielten Kaufpreis auf die Bruttgrundfläche des jeweiligen Gebäudes. Diese werden als durchschnittlicher Wert aus der Vielzahl der Einzelkauffälle für gleichartige Grundstücke gebildet. Eine Berücksichtigung der Bdenrichtwertzne, der Grundstücksgröße, des Baujahres usw. findet hierbei nicht statt. Die Aussagefähigkeit dieser Faktren ist als sehr eingeschränkt zu betrachten. Bei den ermittelten Werten handelt es sich um Näherungswerte, die im Rahmen der statistischen Aussagefähigkeit zu werten sind. R²: Bestimmtheitsgrad (Ptenz) Seite 45 vn 63

46 Seite 46 vn 63 R²: Bestimmtheitsgrad (Ptenz)

47 Ertragswertfaktren Ertragswertfaktren sind definiert als Qutient aus dem erzielten Kaufpreis und dem marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag, hier dem Reinertrag. Die Ertragswertfaktren werden als durchschnittlicher Wert aus der Vielzahl der Einzelkauffälle für gleichartige Grundstücke gebildet. Eine Berücksichtigung des Baujahres findet hierbei nicht statt. Der Reinertrag wird auf Basis der bei Erhebungen beim Käufer angegebenen marktüblichen Nettmiete (Kaltmiete), bei fehlenden Infrmatinen auf der Grundlage des Mietspiegels für die Städte Böblingen/Sindelfingen/Herrenberg, ermittelt. Zur Auswertung im Ertragswertverfahren wurden die Bewirtschaftungsksten pauschaliert. Die Kaufpreise wurden vr der Auswertung um den Preisanteil vn Garagen, Stellplätzen, Zubehör usw. bereinigt. bei Whngebäuden: Grundnutzungsdauer 80 Jahre; pauschalierte Bewirtschaftungsksten 24% bei gewerblichen Objekten: Grundnutzungsdauer nach Gebäudeart (meist 50 bis 60 Jahre); pauschalierte Bewirtschaftungsksten 19 % Mieten nach Angaben der Eigentümer; bei fehlenden Angaben nach dem Mietspiegel Böblingen/Sindelfingen bzw. veröffentlichten Erhebungen der Kreissparkasse Böblingen. Bei 1-Familienwhnhäusern wurde für das Alleinnutzungsrecht ein Zuschlag zum Mietspiegel vrgenmmen. Zur Ermittlung der Ertragswertfaktren lagen für Whngebäude ausreichend Auswertungen aus den Jahren 2013 und 2014 vr. Auf Grund der geringen Anzahl der vrliegenden Daten wurden bei Mehrfamilienwhnhäusern die Daten aus den Jahren 2010 bis 2014 verwendet. Bei gewerblichen Objekten wurde der Auswertungszeitraum auf die Jahre 2005 bis 2014 ausgedehnt. Die Aussagefähigkeit dieser Faktren ist als sehr eingeschränkt zu betrachten. Bei den ermittelten Werten handelt es sich um Näherungswerte, die im Rahmen der statistischen Aussagefähigkeit zu werten sind. Seite 47 vn 63

48 Seite 48 vn 63 R²: Bestimmtheitsgrad (Ptenz)

49 Seite 49 vn 63 R²: Bestimmtheitsgrad (expnential)

50 Sachwertfaktren (Marktanpassung beim Sachwertverfahren) Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich aus dem Bdenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und baulichen Außenanlagen und dem Wert der snstigen Anlagen zusammen. Die Berechnung des Gebäudewerts erflgt nach Herstellungswerten (Nrmalherstellungsksten 2010 NHK 2010) über die Bruttgrundfläche (BGF). Dabei sind Alter und besndere bjektspezifische Grundstücksmerkmale (z.b. wirtschaftliche Überalterung, Bauschäden) zu berücksichtigen. Kaufpreisanalysen zeigen, dass der ermittelte Sachwert vn bebauten Grundstücken und der auf dem Grundstücksmarkt erzielte Preis unterschiedlich sein können. Durch den Sachwertfaktr (Marktanpassungsfaktr) erflgt eine Anpassung des Sachwertes an die allgemeine Marktlage. Der Sachwertfaktr ergibt sich aus der Divisin des Kaufpreises durch den Sachwert: Sachwertfaktr = Kaufpreis / Sachwert. Bei der Wertermittlung ist zuerst der vrläufige Sachwert (Bdenwert, Werte der baulichen Anlagen, baulichen Außenanlagen und snstigen Anlagen unter Berücksichtigung der Alterswertminderung) nch hne Berücksichtigung der besnderen bjektspezifischen Grundstücksmerkmale zu ermitteln. Der Sachwertfaktr ist in Abhängigkeit der Höhe des vrläufigen Sachwerts in den flgenden Diagrammen dargestellt. Der marktangepasste Sachwert ergibt sich aus dem vrläufigen Sachwert multipliziert mit dem Sachwertfaktr. Besndere bjektspezifische Grundstücksmerkmale wie z. B. Bauschäden sind anschließend hne Marktanpassung anzubringen. Sachwertfaktren werden im Zusammenhang mit der Ermittlung der Bdenrichtwerte zum Ende jeden geraden Kalenderjahres ermittelt. Seit dem ist neue NHK 2010 in Kraft. Durch den Wegfall des Krrekturfaktrs für das Land Baden-Württemberg und den Wegfall der Krrekturfaktrs Gemeinde fließen diese Unterschiedlichkeiten nun mit in den Sachwertfaktr ein. Die NHK 2010 basiert auf Kstenkennwerten und beinhaltet u. a. im Vergleich zur NHK 2000 eine Veränderung der Grundnutzungsdauer der Gebäude, die jetzt auch vm Ausstattungsstandard abhängig ist. Die Ausstattungsstandards wurden ebens deutlich verändert. Auch wird bei der NHK 2010 generell die lineare Alterswertabschreibung vrgenmmen. Dies ist lediglich eine Nennung einiger Unterschiede. Die NHK 2010 beinhaltet weitere Veränderungen gegenüber der NHK Smit verlieren die alten Sachwertfaktren auf Basis der NHK 2000 ihre Gültigkeit. Sachwertfaktren knnten nur für die Gebäudearten Reihenhäuser und Dppelhaushälften (52 Auswertungen) swie für freistehende 1- bis 2-Fam. Whnhäuser (17 Auswertungen) ermittelt werden. Für Mehrfamilien- und für Whn- und Geschäftshäuser liegen nur einzelne Daten vr. Eine Ausweitung des Auswertungszeitraumes - wie in den vergangenen Jahren - ist auf Grund der Umstellung vn NHK 2000 auf NHK 2010 nicht möglich. Die ermittelten und beschlssenen Sachwertfaktren sind Durchschnittswerte. Sie sind als Basisbzw. Ausgangswerte bei der Erstellung vn Gutachten zu betrachten. Je nach Art und Lage des Objekts können die anzusetzenden Sachwertfaktren nach ben der unten variieren. Seite 50 vn 63