STEP Crailsheim. Stadtentwicklung, Gewerbe- und Wohnbauentwicklung. IfSR. Alfred Ruther-Mehlis

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1 STEP Crailsheim Stadtentwicklung, Gewerbe- und Wohnbauentwicklung Institut für Stadt- und Regional- Entwicklung an der Hochschule Nürtingen- Geislingen Alfred Ruther-Mehlis 1

2 Warum Auseinandersetzung mit der Stadtentwicklung? 2

3 Gewerbe- und Wohnbauentwicklung Jahrzehntelang erprobtes Erfolgsmodell: Neuausweisung von Bauland für Wohnen und Gewerbe Sicherung der gemeindlichen Chancen auf Teilhabe an Wachtum Entspricht staatlichen Anreizstrukturen (Einkommensteuer, einwohnerbezogene Zuweisungen, Gewerbesteuer, ) Warum nicht weiter so? 3

4 Ökologische Gründe für das Flächensparen Pflanzen Tiere Luft Wasser Boden 4

5 Soziale Gründe für das Flächensparen Innenentwicklung stützt: Nachbarschaften Soziale Netze Kurze Wege zur Schule, zur Arbeit, zum Einkaufen Reizwort: Dichte 5

6 Ökonomische Gründe für das Flächensparen Zukünftig weniger Menschen mit mehr Infrastruktur Stagnation / Bevölkerungsrückgang Weiter steigende Wohnfläche pro Kopf Knappe öffentliche Haushalte Weniger Menschen auf einer größeren Siedlungs- & Verkehrsfläche Niedrigere Steuereinnahmen von Bund, Land u. Kommunen Wachsende Kosten für Unterhalt u. Erneuerung der Infrastruktur Geringere Auslastung der vorhandenen Infrastruktur Wachsende Betriebs- u. Unterhaltskosten verteilen sich auf sinkende Personenzahl Zunehmender Leerstand, vielerorts sinkende Immobilienwerte 6 Quelle: isl uni karlsruhe

7 Warum wird die Flächeninanspruchnahme weiter vorangetrieben? Motive? Motive? Motive? Motive? 7

8 Flächeninanspruchnahme: Unternehmen Boden als Produktionsfaktor für Unternehmensziele Preiswert Gute Lage Gute Ausstattung Ohne Vorbelastungen Signal: Ausreichend vorhanden Nachfrage positiv besetzt 8

9 Flächeninanspruchnahme: private Haushalte Boden als Voraussetzung für private Ziele: Wohnen, Arbeit, Freizeit Preiswert Gute Lage im Grünen!? (Ambivalenz!) Gute Ausstattung mit Infrastruktur Ohne Vorbelastungen Signal: Ausreichend vorhanden Nachfrage positiv besetzt 9

10 Flächeninanspruchnahme: öffentliche Institutionen Boden als Voraussetzung für politische Ziele: Wachstum durch Betriebsansiedlung, Zuzüge Haushalte, Einnahmen Steuern und Abgaben Preiswert Gute Lage Gute Ausstattung Ohne Vorbelastungen Signal: Ausreichend vorhanden Nachfrage positiv besetzt 10

11 Gleichgerichtete Wirkungsrichtung der Motive (rationale) Motive von Unternehmen Privaten Haushalten Öffentlichen Institutionen befördern (im Schwerpunkt) die Inanspruchnahme neuer Flächen für Siedlungszwecke 11

12 Lösungsansätze? These: Innenentwicklung + Flächenmanagement + Kooperation = Bausteine zukunftsfähiger Entwicklung 12

13 Perspektive Wohnen Generationenfrage x 1,3 je Frau Ausgleich durch Zuwanderung? 13

14 Perspektive Wohnen Siedlungsstruktur Sich ändernde Rahmenbedingungen Einwohnerstagnation, -rückgang Sinkende Nachfrage Mehr Wohnfläche je EW Erhalt und Unterhalt Infrastruktur Flächenkonkurrenz Weniger Menschen auf größerer Siedlungsfläche Zunehmende Leerstände Schwierigkeiten Bauplätze zu vermarkten Leerstände Infrastruktur Ruinöse Flächenkonkurrenz Disperse Siedlungsstrukturen: flächen- kosten- und energieintensiv??? 14

15 Perspektive Wohnen Kosten Zunehmende Kosten verteilen sich auf eine abnehmende Bevölkerungszahl Siedlungs- und Verkehrsfläche / Infrastruktur zunehmend Kosten zunehmend Bevölkerung abnehmend Zahler abnehmend 15

16 Perspektive Wohnen Kosten Remanenzkosten Nach Koziol 2003 Kostenverlauf bei abnehmender Nachfrage Gesamtkosten für technische und soziale Infrastruktur Kostenremanenz wg. Unterauslastung der Versorgungsnetze Kostenverlauf bei zunehmender Nachfrage Ursachen: - hoher Kapitalkostenanteil - Unteilbarkeit der Anlagen - Versorgungspflicht - mangelnde polit. Durchsetzbarkeit von Schließungen 16 Zahl der Nachfrager

17 Baulücke auffallend kostengünstig Erschließungskosten pro WE in (negat. Barwert über 20 Jahre) Äußere Erschließung Innere Erschließung Hausanschlüsse 0 Baulücke Areal Innenb. Fläche Außenb. Nach Gutsche

18 Gestehungsausgaben je qm Wohnbauland nach Gemeindegröße (ohne Grunderwerb) Je größer die Gemeinde, je höher die Gestehungsausgaben je qm Bruttobauland Nettobauland 10 0 < EW EW > EW 18

19 Gestehungsausgaben je EW und WE nach Gemeindegröße (ohne Grunderwerb) Städtebauliche Dichte bei Betrachtungen zu berücksichtigen < EW EW > EW 19 EW WE

20 Aufwendungen Baulandbereitstellung gesamt: Region Freiburg WE WE WE Aufwendungen gesamt Aufwendungen kommunaler Anteil EffSz BaSz PeSz

21 Aufwendungen Baulandbereitstellung gesamt nach Teilregionen WE: Aufwendungen zur Baulandbereistellung insgesamt nach Szenarien und Raumtypen in WE: WE: EffSz BaSz PeSz komm. Anteil Ländl. Raum Verd. Raum Stadt Freib.

22 Aufwendungen Baulandbereitstellung je Wohneinheit nach Teilregionen Aufwendungen zur Baulandbereistellung je Wohneinheit insgesamt nach Szenarien in Geringerer Wohnungsneubau geringere Aktivierung von preisgünstigen Innenentw.potentialen erhöhte Aufwendungen je Neubau-WE Geringere Dichte höhere Aufwendungen je WE Nicht gedeckte komm. Aufwendungen: % EffSz BaSz PeSz komm. Anteil Ländl. Raum Verd. Raum Stadt Freib.

23 Städtebauliche Dichte bietet Einsparpotentiale Faustformel: Doppelte Dichte = halbe Kosten Erhöhung der städtebaulichen Dichte um 10 % bei Neubau gesamt erbringt im Szenariozeitraum Einsparungen bei den Gesamtaufwendungen von ca. 35 Mio. (EffSz) - 41 Mio. (PeSz) 23

24 Sensitivitätsanalyse: Städtebauliche Dichte Aufsiedlungsdauer 35 WE/ ha BBL Aufsiedlungsdauer 15 WE/ ha BBL Einnahmen Ausgaben Saldo Einnahmen Ausgaben Saldo mäßig verdichtete Bebauung mit Reihenund Doppelhäusern Aufgelockerte Bebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern + Zuweisungen / Steuern Grundstückserlöse - Aufwendungen Infrastruktur 24 24

25 Abschöpfung planungsbedingter Bodenwertsteigerungen Refinanzierung des kommunalen Anteils an Außenentwicklung durch Grundstücksverkäufe? Nur möglich bei entsprechenden Abschöpfungsbeträgen, die bei Gemeinde verbleiben müssten: Ländlicher Raum: ca / m 2 Verdichtungsraum: ca / m 2 Stadt Freiburg: mehr als 140 / m 2 Je WE: Ggf. anfallende Einnahmesteigerungen der Gemeinde durch zusätzliche EW nicht berücksichtigt 25

26 Baulandentwicklungsmodelle als Ausweg? Entlastung der Gemeinde durch direkte und indirekte Abwälzung von Aufwendungen auf Private Private Haushalte sind die eigentlichen Finanziers der Außenentwicklung: Bodenpreise Erschließungsaufwendungen Mobilitätskosten Soziale Kosten 26

27 Innenentwicklung lohnt sich langfristig! Siedlungsoption Außenentwicklung Innenentwicklung Beispiel: Hohe Gestehungs- Kosten durch Altlasten 27 27

28 Vergleich Außen-/ Innenentwicklung Wirtschaftlichkeit Aufsiedlungsdauer Außenentwicklung Einnahmen Ausgaben Saldo + + Erschließungsbeiträge Grundsteuerzugang - - Folgekosten Äußere Erschließung 28 28

29 Vergleich Außen-/ Innenentwicklung Wirtschaftlichkeit Aufsiedlungsdauer Innenentwicklung Einnahmen Ausgaben Saldo Nutzung von Infrastruktur Bodenwert + + Bewohnerzahl - Anteil Nettobauland Förderungen + Vorbereitungskosten 29 29

30 Flächenmanagement: das richtige Grundstück zur richtigen Zeit! Unterschiedliche Aufsiedlungsdauer Jahre 10 Jahre Einnahmen Ausgaben Saldo Einnahmen Ausgaben Saldo Zuweisungen / Steuern Grundstückserlöse - Finanzierungskosten 30 30

31 Zwischenfazit Wirtschaftlichkeit Wohnbauentwicklung Innenentwicklung insgesamt deutlich kostengünstiger als Außenentwicklung Szenarien: Kosten der Baulandbereitstellung höherer Neubauzahlen können durch verstärkte Innenentwicklung aufgefangen werden Kostenbelastung durch Außenentwicklung dauert länger an als absehbares Wachstum Private Haushalte als eigentliche Gewinner einer verstärkten Innenentwicklung 31

32 Flächenmanagement Wohnen: ausgewogenes Verhältnis von Innen- und Außenentwicklung Baulandkonzeption: Angebot und Nachfrage zeitnah zur Deckung bringen 32

33 Aktivierung von Innenentwicklungspotentialen Kommunale Bestandsaktivierung als Daueraufgabe Information & Kommunikation Innenentwicklungspotenziale (Baulücke, geringfügig genutzte Fläche, Brache, Althofstelle) Planung & Baurecht Beratung & Förderung Kommunalpolitik 33

34 Exemplarisches Handlungsfeld: Erhebung von Innenentwicklungspotentialen Baulücken geringfügig genutzte Flurstücke Brachflächen Althofstellen 34

35 Exemplarisches Handlungsfeld: Zukunft der Einfamilienhaussiedlungen Schöner Wohnen? Ein neues Quartiers- / Dorfhaus? 35

36 Perspektive Wohnen Kooperatives Handeln Kooperatives Vorgehen der Gemeinden Bedarfsgerechte, qualitätsvolle, überlokal ausgerichtete Siedlungsflächenpolitik Vermeidung ruinöser Konkurrenz bei sinkender Nachfrage (und steigenden Kosten für Infrastruktur) Individuelle kommunale Stärken und Chancen nutzen Erhalt der Funktionsfähigkeit der Gemeinden (Infrastrukturangebote, ) 36

37 Perspektive Wohnen Prüfen von Kooperationsmöglichkeiten Positiv: Nicht warten bis eine Zwangslage entsteht Verhandlungsspielräume sind (noch) nicht eingeschränkt Negativ: Handlungsdruck fehlt Vorbehalte. 37

38 Perspektive Wohnen Wohnbauflächenpool Beteiligte Gemeinden bringen Flächen auf eigener Gemarkung in einen Pool ein und betreiben gemeinsam Vermarktung und ggf. Erschließung mit einem systemimmanenten Risikoausgleich Die kommunale Planungshoheit und die Entscheidungskompetenzen kommunaler Gremien bleiben unberührt, Handlungsspielräume werden u.u. sogar erweitert 38

39 Wohnbauflächenpool Arbeitskonzept Betrachtung an einem Modell Drei fiktive Gemeinden im regionalen Kontext Benachbarte Wohnungsteilmärkte 39

40 Wohnbauflächenpool Arbeitskonzept Ausgangslage: Bedarf aus Eigenentwicklung Zuwanderung von Außen zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum und Wohnbauflächen 40

41 Wohnbauflächenpool Arbeitskonzept Ausgangslage: Die Nachfrage nach Wohnraum wird mit Neubaugebieten (orange) befriedigt Gemeinde A bietet bereits erschlossene Grundstücke an 41

42 Wohnbauflächenpool Arbeitskonzept Ausgangslage: Die Nachfrage nach Wohnraum wird mit Neubaugebieten (orange) befriedigt Gemeinde A bietet bereits erschlossene Grundstücke an Die Gemeinden B und C planen weitere Neubauflächen Ansatz: Drei Gemeinden beschließen eine Kooperation mit dem Ziel, gemeinsam bedarfsgerechte und qualitätsvolle Flächen bereitstellen zu können und den Flächenverbrauch zu reduzieren. 42

43 Wohnbauflächenpool Arbeitskonzept Flächenanteile im Pool: Gemeinde A: Bietet im Pool die bereits erschlossenen Grundstücke an Gemeinde B: Verzichtet auf die Neuausweisung, da nur ökonomisch unattraktive Flächen zur Verfügung stehen. Sie beteiligt sich dennoch über eine finanzielle Einlage am Pool Gemeinde C: Bietet Innenentwicklungsflächen im Pool an. Neubauflächen sollen erst zu einem späteren Zeitpunkt und bei entsprechendem Bedarf geplant werden Alle Flächen bleiben im Eigentum der jeweiligen Gemeinden. 43

44 Wohnbauflächenpool Arbeitskonzept Ausgleich von Nutzen und Lasten im Pool Gemeinde A: Den Aufwendungen für Grunderwerb, Planung und Erschließung stehen Einnahmen durch den Verkauf der Flächen gegenüber Gemeinde B: Hat keine direkten Aufwendungen, profitiert aber von den Einnahmen der beteiligten Gemeinden Gemeinde C: Erst in Zukunft entstehen Aufwendungen für Grunderwerb, Planung und Erschließung Die Verkaufserlöse werden (abzüglich den Aufwendungen für Planung und Erschießung) dem Pool zugeführt und an die beteiligten Gemeinden ausgeschüttet. 44

45 Wohnbauflächenpool Arbeitskonzept Ausgleich von Nutzen und Lasten im Pool Gemeinde A: Wächst, und gewinnt in den nächsten Jahren neue Einwohner Gemeinde B: Verliert Einwohner, aber hauptsächlich an die am Pool beteiligten Gemeinden Gemeinde C: Wächst wieder zukünftig Für einwohnerbezogene Ausgaben und Einnahmen wird eine fairer Interessenausgleich verhandelt. 45

46 Wohnbauflächenpool Arbeitskonzept Wohnfolgeeinrichtungen Gemeinde A: Das vorhandene Angebot wird ausgebaut (z.b. Qualifizierung der Kinderbetreuung) Gemeinde B: Geringere Auslastung - das vorhandene Angebot wird modifiziert (wäre auch bei Realisierung des Neubaugebiets erforderlich gewesen). Gemeinde C: Gleiches Angebot und gleiche Auslastung Die Anpassung der Wohnfolgeeinrichtungen erfolgt abgestimmt je nach Bevölkerungszusammensetzung und finanziellen und organisatorischen Möglichkeiten der Gemeinden. 46

47 Wohnbauflächenpool Arbeitskonzept Entwicklung von Flächen (gemeinsames Leitbild, abgestimmte Planung, ggf. Erschließung) Grundstücksvergabe und Vermarktung (z.b. Ansprache von Investoren, Baulandbörse) Finanzierung der Aufwendungen und Aufteilung der Einnahmen und Ausgaben Steuerung des Umfangs und des Betriebs von Wohnfolgeeinrichtungen 47

48 Wohnbauflächenpool Grundlagenarbeit Klären der Grundvoraussetzung für eine Kooperation Erstellen eines gemeinsamen Konzepts Ausgleich von Lasten und Nutzen Regeln von Form und Intensität der Zusammenarbeit 48

49 Stadtentwicklung und Gewerbeflächen Funktioniert hier noch das Wachstumsmodell? Vielerorts: bestens erschlossene Wiesen 49

50 Brachen als Chance für Wirtschaft und Gemeinden Bereits zahlreiche positive Beispiele oft umfassendes öffentliches Engagement erforderlich Backnang Schefenacker-Areal in Schwaikheim 50 Gewerbepark auf dem Schockareal Schorndorf

51 Standortsicherung hat höchste Priorität Hohe betriebliche Bindung an Standort (Grundstück, Gebäude, Maschinen, Mitarbeiter, ) Weiterentwicklung am Ort vielfach beste Lösung (wirtschaftlich und ökologisch) Planungssicherheit für Flexibilität am Ort schaffen Enge Kontakte zwischen Gemeinde und Betrieb dienen als Frühwarnsystem 51

52 Standortqualitäten sind gefragt Engpassfaktor ist weniger Flächenumfang, sondern Flächenverfügbarkeit, Lage und Flächeneigenschaften Ergebnis einer v.a kleinräumlich orientierten gemeindlichen Gewerbeflächenpolitik Gemeinde übergreifende Qualitätskriterien Gemeinde übergreifender Gewerbeflächendialog bis hin zu gemeinsamer Gewerbepolitik inkl. Sonderthema Logistik 52

53 Masterplan Gewerbe? Unternehmen fordern gemeindeübergreifenden Ansatz zur strategischen Sicherung und Weiterentwicklung des Gewerbestandortes (konkret: Rems-Murr-Kreis) Aktive statt reaktive kommunale Wirtschaftspolitik (große Bandbreite an Wahrnehmungen) Überlokale Lösung für überlokales Problem Kooperation und Koordination regionale Perspektive statt Kirchturmperspektive lokale und regionale Bestandspflege gemeinsame Ansätze von Kommunen und Unternehmen 53

54 Ansatz: Regionaler Gewerbeflächenpool Idee und Definition Beteiligte Gemeinden bringen Flächen und Geld auf eigener Gemarkung in einen Pool ein und betreiben gemeinsam Vermarktung und Erschließung mit einem systemimmantenten Risikoausgleich 54

55 Bodelshausen Rangendingen Beteiligte Gemeinden Haigerloch Hechingen Bisingen Geislingen Balingen Bitz Dotternhausen Schömberg 55

56 Risikoausgleich Gemeinde Fläche Geld Risiko GE-Pool Risikominderung: Gemeinde partizipiert an Poolergebnis unabhängig von individuellen Vermarktungsund Ansiedlungserfolgen entsprechend ihrer Poolanteile 56

57 Ermittlung der Poolanteile Stufe 1: Bodenrichtwerte Festlegung der Poolanteile unter Berücksichtigung der Eigenschaften jeder Fläche im Vgl. mit den anderen Poolflächen Stufe 2: Bewertungsmodell Bewertungsbereiche Ökonomie Je differenziert nach Mensch und Natur Bewertungsfaktoren und operationalisiert durch Städtebau (Leit-) Indikatoren Entwicklung Schritt für Schritt mit und durch Runden Tisch 57

58 Kommunikation und Bewusstseinsbildung Verwaltungen mit BM aus 8 Gemeinden diskutiert schlägt vor entscheidet Komm.politik Ökologische, städtebauliche und ökonomische Aspekte werden auf allen Ebenen und in allen Entwicklungsstadien integriert diskutiert (RP, vor FNP, in FNP, in BP, bei Verkauf) Ökonomie sticht nicht immer Ökologie 58

59 Stadtentwicklung, Gewerbe- / Wohnbauflächenentwicklung Innenentwicklung + Flächenmanagement + Kooperation = Bausteine zukunftsfähiger Entwicklung kann funktionieren! Aber: Lokale Akteure aus Politik, Verwaltung, Wirtschaft und Bürgerschaft müssen mitgenommen werden Partizipation 59

60 STEP Crailsheim Zukunftsgestaltung erfordert Mut zur Innovation, auch über bisherige Handlungsfelder und Handlungsgrenzen hinaus Institut für Stadt- und Regional- Entwicklung an der Hochschule Nürtingen- Geislingen Alfred Ruther-Mehlis 60

61 Anhang, nicht Bestandteil des Vortrags Folien zur ggf. erforderlichen Erläuterung während der Diskussion 61

62 Rechenbeispiele zur Erläuterung der Funktionsweise des Risikoausgleichs a) Einlagen/Ermittlung der Anteile am Pool (einfache Bewertung, Namen frei erfunden!) Fläche [ha] erschlossen Verkaufspreis [Euro/qm] Anteil Bodenwert [Euro/qm] Bewertung [Euro] Anteil [%] Balingen 20 ja ,45 Schömberg 10 ja ,81 Haigerloch 5 ja ,91 Hechingen/ 20 ja 35 17, ,34 Bodelshausen Dotternhausen 10 nein ,71 Bisingen 20 nein ,44 Grosselfingen 2 ja ,56 Meßstetten 0 Einlage ,78 Summe ,00 62

63 Rechenbeispiele zur Erläuterung der Funktionsweise des Risikoausgleichs b) Angenommene Jahresrechnung 2008 Verkauf in 2008 [m²] in Balingen 0 in Schömberg in Haigerloch in Hechingen 0 in Dotternhausen 0 in Bisingen in Grosselfingen Meßstetten Einlage Zwischensumme./. Werbung/Verwaltung Summe Preis [Euro/qm] Verkaufspreis [EUR] Erstattung Erschl. Beitrag [EUR] Erlös [EUR] (Verteilungs masse)* * Die vorgesehene Einbeziehung der Gewerbesteuer in den Pool bringt höhere Einnahmen insgesamt und den Risikoausgleich auch im Bereich der Gewerbesteuereinnahmen. Größere Schwankungen der Gewerbesteueraufkommen im Zeitablauf werden ausgeglichen. 63

64 Rechenbeispiele zur Erläuterung der Funktionsweise des Risikoausgleichs c) Verteilung der Erlöse aus 2008 (nach einem Jahr) Anteil [%] Erlöse nach einem Jahr [EUR] Erstattung Ausschüttung Erschl.beitrag Balingen 23, Schömberg 7, Haigerloch 3, Hechingen 27, Dotternhausen 11, Bisingen 23, Grosselfingen 1, Meßstetten 0, Summe

65 Rechenbeispiele zur Erläuterung der Funktionsweise des Risikoausgleichs d) Verteilung der Erlöse nach vollständigem Verkauf (Annahme 10 Jahre) ha Verkaufspreis [EUR] Erstattung Erschl. Beitrag [EUR] Anteil [%] Ausschüttung [EUR] abzgl. Kosten Werbung/Verw altung ( pro Jahr) Anteil an Kosten Werbung/Verwaltung [EUR] Balingen , Schömberg , Haigerloch , Hechingen , Dotternhausen , Bisingen , Grosselfingen , Meßstetten , Summe , Einfache Bewertung nach Ist-Verkaufspreisen und Ist-Erschließungskosten 65