- Diplom Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von G U T A C H T E N

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1 - Diplom Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten & unbebauten Grundstücken, Mieten & Pachten - Dipl. Bauschadensbewerter (DIA) - Dipl. Immobilienwirt (DIA) - Immobilienfachwirt IHK / DIA - Betriebswirt d. Handwerks Gerhard Hofer - Lenzenweg Engelsberg Frau Muster Mann Musterstraße Musterhausen Büroanschrift: Lenzenweg Engelsberg Tel.: Fax: Mobil: kontakt@hofer-immowert.de Internet: Bankverbindung: Kreissparkasse / Trostberg BLZ: Kto Nr.: Steuer Nr.: 163/230/10459 Datum: Az.: G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Zweifamilienwohnhaus bebaute Grundstück in Musterhausen, Musterstraße 10 Ausfertigung Nr. 1 Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,00. Dieses Gutachten besteht aus 46 Seiten inkl. Anlagen. Das Gutachten wurde in drei Ausfertigungen erstellt, davon eine für den Auftraggeber, eine für die Anwaltskanzlei Mustermann und eine für meine Unterlagen.

2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Mehrfamilienwohnhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine, technische Gebäudeausstattung Raumausstattungen und Ausbauzustand Vorbemerkungen zur Ausstattungsbeschreibung Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Garage Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Nebengebäude Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe...22 Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 2 von 46

3 4.5.3 Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Verkehrswert Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung Sensitivitäts- und Risikoanalyse Ertragswert(verfahren) Sachwert(verfahren) Barwert der Mietabweichung Bilddokumentation Denkmalschutz Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verwendete, fachspezifische Software Berechnung der Wohn/Nutzfläche...44 Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 3 von 46

4 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Objektadresse: Musterstraße Musterhausen Grundstück, bebaut mit einem Zweifamilienhaus und einer Einzelgarage Grundbuchangaben: Katasterangaben: Grundbuch von Musterhausen, Band..., Blatt 1000 Gemarkung Musterhausen, Flur 1000, Flurstück 100 (616 m²) 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Frau Muster Mann Musterstraße Musterhausen Auftrag vom (Datum des Auftragsschreibens) Eigentümer: Frau Muster Mann Musterstraße Musterhausen Anteil in Bruchteilen: 1/2; Herr Muster Mann Musterstraße Musterhausen Anteil in Bruchteilen: 1/2 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Nachlassregelung Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: (Todestag des Erblassers) entspricht dem Wertermittlungsstichtag Tag der Ortsbesichtigung: Mittwoch, der von 13:00 Uhr bis ca. 14:00 Uhr Umfang der Besichtigung etc. Es wurde eine Außen- und Innenbesichtigung des Objekts durchgeführt. Das Objekt konnte dabei größtenteils in Augenschein genommen werden. Hinweis Für die nicht besichtigten oder nicht zugänglich gemachten Bereiche wird unterstellt, dass der während der Besichtigung gewonnene Eindruck auf diese Bereiche übertragbar ist und Mängel- und Schadensfreiheit besteht. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 4 von 46

5 Teilnehmer am Ortstermin: herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Frau Muster Mann Herr Muster Mann Frau Sylvia Hofer Herr Gerhard Hofer Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: Eintragungsbekanntmachung; Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte). Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohn- und Nutzflächen; Demographiebericht Musterhausen; HVB Markbericht; Sisby Lagefaktoren; Bodenrichtwerte Gutachterausschuss Musterhausen; Schreiben vom Bauamt Musterhausen. Gutachtenerstellung unter Mitwirkung von: Durch die Mitarbeiterin Frau Sylvia Hofer wurden folgende Tätigkeiten bei der Gutachtenerstellung durchgeführt: Einholung der erforderlichen Auskünfte bei den zuständigen Ämtern; Beschaffung der erforderlichen Unterlagen. Die Ergebnisse dieser Tätigkeiten wurden durch den Sachverständigen auf Richtigkeit und Plausibilität überprüft, wo erforderlich ergänzt und für dieses Gutachten verwendet. 1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bei den v.g. als Bewertungsgrundlage notwendigen Einschätzungen um Rechtsfragen handelt, die vom Sachverständigen i.d.r. nicht abschließend beurteilt werden können. Bei einer abweichenden Beurteilung der Rechtsfragen ist deshalb auch eine Überprüfung und ggf. Modifizierung der Wertermittlung erforderlich. 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Kreis: Ort und Einwohnerzahl: überörtliche Anbindung / Entfernungen: Bayern Berchtesgaden Musterhausen (ca Einwohner) nächstgelegene größere Städte: Bad Reichenhall (ca. 20 km entfernt) Laufen (ca. 12 km entfernt) Tittmoning (ca. 30 km entfernt) Traunstein (ca. 32 km entfernt) Salzburg (ca. 10 km entfernt) Landeshauptstadt: München (ca. 140 km entfernt) Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 5 von 46

6 Bundesstraßen: B304 / B20 Autobahnzufahrt: A8 / A1 Bahnhof: Musterhausen Flughafen: Salzburg (ca. 8 km entfernt) München FJS (ca. 180 km entfernt) Kleinräumige Lage Mikrolage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Beeinträchtigungen: Topografie: In unmittelbarer Nähe zum Bewertungsobjekt befindet sich reine Wohnbebauung. In der Stadt gibt es Einkaufsmöglichkeiten mit individueller Beratung für den kurzfristigen Bedarf sowie Schulen und Kindergärten. Der mittel- und langfristige Bedarf kann ebenfalls in der Stadt gut gedeckt werden. Die Grenzstadt Musterhausen ist mit rd Einwohnern die zweitgrößte Ortschaft im Landkreis. Eine herausragende verkehrliche Anbindung ist durch die Lage an der A 1 bzw. A 8, den Flughafen Salzburg (Entfernung 3 km) sowie den Eisenbahnknotenpunkt gegeben. Musterhausen ist zudem in das Salzburger S-Bahn- und Stadtbusnetz eingebunden. Dank der Nähe zur wirtschaftsstarken Region Salzburg hat sich die Stadt zu einem bedeutenden Industrieund Handelsstandort entwickelt. Die Wirtschaftsstruktur wird vom verarbeitenden Gewerbe dominiert. Die Bevölkerungsentwicklung im vergangenen Jahrzehnt verlief mit +6 % vergleichsweise positiv (Landkreis 3 %). Die Gründe hierfür sind der stabile Arbeitsmarkt und auch der Zuzug von Österreichern aus dem deutlich teureren Salzburg. Neue Eigentumswohnungen entstehen vereinzelt in kleineren Anlagen und treffen auf eine befriedigende Nachfrage. überwiegend wohnbauliche Nutzungen keine dem Augenschein nach eben Quelle: BayernViewer Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 6 von 46

7 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: Straßenfront: ca. 24,5 m; mittlere Tiefe: ca. 12 m; Grundstücksgröße: Flurst.Nr.: 248 Größe: 616 m² Bemerkungen: quadratische Grundstücksform 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Straße mit mäßigem Verkehr Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Altlasten: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Fernsehkabelanschluss; Telefonanschluss Das Grundstück ist vermessen; die Grenzen scheinen geordnet; keine Grenzbebauung des Wohnhauses; Bauwichgarage; eingefriedet durch Zaun, Hecken, Maschendrahtzaun gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Eine Prüfung eventueller Altlasten ist nicht Auftrag dieses Gutachtens und liegt auch nicht in meinem Ermessen. Sollte ein Verdacht auf Altlasten bestehen, so ist ein entsprechender Sachverständiger zu Rate zu ziehen. Für evtl. Altlasten wird kein Abzug bei der Wertermittlung erbracht. Beim Bewertungsobjekt wird von einem altlastenfreien Grundstück ausgegangen. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 7 von 46

8 Anmerkung: In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende, vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt. 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Das Grundbuch wurde vom Sachverständigen am eingesehen. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Musterhausen keine wertbeeinflussende Eintragung. Anmerkung: nicht eingetragene Rechte und Lasten: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Sonstige, nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nach Auskunft der Auftraggeberin und nach Befragung beim Ortstermin nicht vorhanden. Diesbezüglich wurden auftragsgemäß keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Diesbezügliche Besonderheiten sind ggf. zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Denkmalschutz: Laut einer Internetabfrage bei der obersten Denkmalschutzbehörde besteht kein Denkmalschutz. Diesbezüglich wurden auftragsgemäß keine weiteren Nachforschungen angestellt. Aufgrund des Baujahrs des Bewertungsobjekts, der Gebäudeart und Bauweise wird ohne weitere Prüfung unterstellt, dass Denkmalschutz nicht besteht Bauplanungsrecht Festsetzungen im Bebauungsplan: Für den Bereich des Bewertungsobjektes trifft der Bebauungsplan folgende Festsetzungen: WA = allgemeines Wohngebiet; II = 2 Vollgeschosse (max.); o = offene Bauweise; Firstrichtung nord/süd; Der Bebauungsplan hat bereits Planreife erlangt Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht geprüft. Offensichtlich erkennbare Widersprüche wurden jedoch nicht festgestellt. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 8 von 46

9 2.6 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, (fern)mündlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. 2.7 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude (Zweifamilienhaus) bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Auf dem Grundstück befindet sich insgesamt eine Garage. Das Erdgeschoss ist leerstehend, die Wohnung im 1.OG inkl. der Garage ist vermietet. 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Mehrfamilienwohnhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Zweifamilienwohnhaus, ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; zweigeschossig; unterkellert; Satteldach; freistehend; mit Anbau (Garage) Baujahr: Energieeffizienz: Außenansicht: Hauptgebäude 1965, die Garage und der Dachausbau folgten in 1971 Der bei einer Veräußerung bzw. Neuvermietung notwendige Energieausweis nach der Energieeinsparverordnung 2009 liegt nicht vor. Da sich die Angaben des Endenergieverbrauches auf den Verkehrswert nicht wertrelevant auswirken, kann für die Ausarbeitung des Gutachtens auf den Energiepass verzichtet werden. Es wird von einem mittleren, baualtersbedingten Energiekennwert ausgegangen. insgesamt verputzt, gestrichen Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 9 von 46

10 3.2.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Der Keller besteht aus 3 Lagerkellern, einem Tank- Heizraum, einer Waschküche. Unter der Terrasse befindet sich noch ein Lagerkeller als Holzlege. Die Kellerräume sind über den Flur erreichbar. Ein Keller hat eine Türe zur Außentreppe. Erdgeschoss: Das Erdgeschoss besteht aus einer Wohnküche, einem Wohnzimmer mit Terrasse, zwei Schlafzimmern, einem Gäste- WC, einem Badezimmer mit Wanne, Dusche und Waschbecken, einer Abstellkammer und einer Speisekammer. Sämtliche Räume haben mindestens je ein Fenster und sind über den Flur erreichbar. Obergeschoss: Das 1. OG besteht aus einem Wohnzimmer mit Balkon, einer Küche, einem Schlafzimmer, einem Gäste WC, einem Badezimmer mit Wanne und Waschbecken, einer Abstellkammer. Sämtliche Räume haben mindestens je ein Fenster und sind über den Flur erreichbar. Spitzboden: Der Spitzboden besteht aus zwei Lagerräumen. Der Spitzboden ist über ein Zugleiter sowie durch eine schmale Treppe über die Wohnung im 1.OG erreichbar. Der Spitzboden ist nicht ausbaufähig Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Massivbau Fundamente: Keller: Umfassungswände: Innenwände: Streifenfundament, Beton Beton; keine Wärmedämmung einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung tragende Innenwände Ziegelmauerwerk; nichttragende Innenwände Ziegelmauerwerk Geschossdecken: Treppen: Stahlbeton; Dämmung der obersten Geschossdecke nicht vorhanden Kelleraußentreppe: Beton Geschosstreppen: Stahlbeton mit Naturstein; einfaches Eisengeländer; Handlauf mit Kunststoffüberzug Hauseingang(sbereich): Dach: Eingangstür aus Holz mit Lichtausschnitt, überdacht Dachkonstruktion: Holzdach mit Aufbauten, Pfetten aus Holz Dachform: Satteldach 30 Grad Dacheindeckung: Dachziegel (Ton); Dachrinnen und Regenfallrohre aus Kupfer; Dachflächen ungedämmt Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 10 von 46

11 3.2.4 Allgemeine, technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz Elektroinstallation: einfache Ausstattung, technisch überaltert; je Raum ein Lichtauslass; je Raum ein bis zwei Steckdosen Heizung: Zentralheizung als Pumpenheizung mit flüssigen Brennstoffen (Öl), Baujahr 1986; Brenner 0 kw (Nennwärmeleistung), Baujahr 2007; Stahlradiatoren mit Thermostatventilen; 5 Stück Stahltanks im Gebäude, Tankgröße je ca Liter Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) Warmwasserversorgung: zentral über Heizung Raumausstattungen und Ausbauzustand Vorbemerkungen zur Ausstattungsbeschreibung Die Nutzungseinheiten sind tlw. ausstattungsgleich. Sie werden deshalb nachfolgend in einer Ausstattungsbeschreibung zusammengefasst. Die nachfolgende Ausstattungsbeschreibung erfolgt zusammenhängend für beide Wohnungen. Bodenbeläge: Wandbekleidungen: schwimmender Estrich, Holz, Teppichboden, Linoleum, Laminat glatter, einfacher Putz, tlw. mit Anstrich, tlw. mit einfachen Tapeten Fenster: Einfachfenster aus Holz mit Einfachverglasung; einfache Beschläge; Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke innen aus Naturstein; Fensterbänke außen aus Metall; im 1.OG wurden die Fenster teilweise bereits erneuert Türen: Eingangstür: Holztür mit Lichtausschnitt Zimmertüren: einfache Türen aus Holz tlw. mit Glasfüllungen; einfache Schlösser und Beschläge; Holzzargen sanitäre Installation: einfache Wasser- und Abwasserinstallation, ausreichend vorhanden; überalterte Ausstattung; farbige Sanitärgegenstände besondere Einrichtungen: Küchenausstattung: Bauschäden und Baumängel: keine vorhanden nicht in Wertermittlung enthalten Die Ausstattung des Zweifamilienhauses und der Garage ist einfach und entspricht tlw. nicht mehr dem zeitgemäßen Geschmack. Die technische Ausstattung wird nach WertR 2006 ebenfalls als einfach bis mittel eingestuft und entspricht größtenteils nicht mehr der Norm. Der Grundriss sowie die Bausubstanz ist als gut einzustufen. Um das Objekt nachhaltig Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 11 von 46

12 wirtschaftlich zu nutzen, sind Modernisierungen und Instandhaltungen notwendig. Ein gewisser Instandhaltungsrückstand wird in der Abschreibung und bei der Festsetzung des Baualters berücksichtigt. Beim Bewertungsobjekt wird für die am Ortstermin festgestellten Schäden, Mängel und Modernisierungsaufwand ein zusätzlicher Abschlag in Höhe von 5 % als sachgerecht erachtet und wie folgt begründet: Einbau neuer Fenster Dämmung der Fassade Dämmung der Geschossdecken Überarbeitung der Elektroinstallation Sanierung der Sanitärinstallation Feuchteschäden im Keller Rissbildung Garage Da die oben aufgeführten Arbeiten um eine nachhaltige Vermietung zu gewährleisten notwendig sind, jedoch zum Großteil unter Modernisierung fallen, sehe ich es als sachgerecht psch. 5 % bei der Wertermittlung in Abzug zu bringen. Grundrissgestaltung: wirtschaftliche Wertminderungen: zweckmäßig mangelnde Wärmedämmung Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Besonnung und Belichtung: gut Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist gut. Es besteht ein geringfügiger Unterhaltungsstau allgemeiner Renovierungsbedarf. 3.3 Garage Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Garage; eingeschossig; nicht unterkellert; Flachdach; einseitig angebaut Baujahr: Außenansicht: 1971 (gemäß Angaben der Auftraggeberin) insgesamt verputzt Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Massivbau Fundamente: Umfassungswände: Geschossdecken: Einfahrt: Streifenfundament, Beton einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung Stahlbeton Stahlschwingtor Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 12 von 46

13 3.3.3 Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: besondere Einrichtungen: wirtschaftliche Wertminderungen: Allgemeinbeurteilung: keine keine vorhanden keine Der bauliche Zustand ist gut. Es besteht ein geringfügiger Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. 3.4 Nebengebäude keine vorhanden 3.5 Außenanlagen Wegebefestigung, befestigte Stellplatzfläche, Terrasse, Gartenanlagen und Pflanzungen, Einfriedung (Zaun, Hecken) 4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebaute Grundstück in Musterhausen, Musterstraße 10 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Musterhausen Gemarkung Flur Flurstück Fläche Musterhausen m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen Umstände dieses Einzelfalls (vgl. 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahrens (gem ImmoWertV) zu ermitteln, weil bei der Kaufpreisbildung der marktüblich erzielbare Ertrag im Vordergrund steht. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Zusätzlich wird eine Sachwertermittlung durchgeführt; das Ergebnis wird unterstützend für die Ermittlung des Verkehrswerts (auch zur Beurteilung der Nachhaltigkeit des Werts der baulichen Substanz) herangezogen. Das Sachwertverfahren (gem ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 13 von 46

14 Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen - wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt - sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Sowohl bei der Ertragswert- als auch bei der Sachwertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffenden besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmalen sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: Abweichungen vom normalen, baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke und Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. 4.3 Bodenwertermittlung Es wird darauf hingewiesen, dass der zu ermittelnde Bodenwert nach den Regelungen der WertV den Wert darstellt, der einer zu bewertenden Fläche in einem unbebauten Zustand beizumessen wäre. Vergleichspreise von Bodenwerten werden in der Regel vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt. Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt (gute Lage) 150,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = pflichtig Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Anbauart = freistehend Bauweise = offen Grundstücksfläche = 616,00 m² Grundstückstiefe = 25 m Grundstücksbreite = 25 m Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 14 von 46

15 Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (pflichtig) = 150,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 175,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,07 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen Lage gute Lage gute Lage 1,00 lageangepasster, abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 187,25 /m² Fläche (m²) 616 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung WA (allgemeines Wohngebiet) WA (allgemeines Wohngebiet) 1,00 angepasster, abgabenfreier, relativer Bodenrichtwert = 187,25 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier, relativer Bodenwert = 187,25 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier, relativer Bodenwert = 187,25 /m² Fläche 616 m² abgabenfreier Bodenwert = ,00 rd ,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Der Bodenrichtwert wird zunächst auf den b/a-freien Zustand umgerechnet, weil die nachfolgend verwendeten Indexreihen bzw. Umrechnungskoeffizienten (Stichtag, Zustand) aus b/a-freien Kaufpreisen abgeleitet wurden. Aufgrund Erfahrungswerten wird es als sachgerecht erachtet 25,00 / m² als Erschließungskosten anzusetzen. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 15 von 46

16 4.4 Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den ImmoWertV beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren, jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen, baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.) Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz (Gesamt)Reinertrag des Grundstücks abzüglich Reinertragsanteil des Grund und Bodens. Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d. h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigen Anlagen zusammen. Ggf. bestehende, besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen. Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Rohertrag ( 18 Abs. 2 ImmoWertV) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags zunächst die für eine übliche Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge zugrunde zu legen. Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV) Die Bewirtschaftungskosten sind marktüblich entstehende Aufwendungen, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 16 von 46

17 Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung ( 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. 29 Satz 1 und 2 II. BV). Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d. h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können. Ertragswert / Rentenbarwert ( 17 Abs. 2 und 20 ImmoWertV) Der Ertragswert ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge - abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts. Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente). Liegenschaftszinssatz ( 14 Abs. 3 ImmoWertV) Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h. dem Verkehrswert entspricht. Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Durch ihn werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere Weise berücksichtigt sind. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften - z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens- Sachverständigen notwendig). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 17 von 46

18 4.4.3 Ertragswertberechnung lfd. Nr. Mieteinheit Fläche Anzahl tatsächliche Nettokaltmiete Nutzung/Lage (m²) (Stck.) ( /m²) bzw. ( /Stck.) monatlich jährlich ( ) ( ) Zweifamilien Keller 99,52-0,00 0,00 wohnhaus Wohnung 1. OG 67,63 5,20 351, ,16 Wohnung EG 99,97 6,80 679, ,60 Garage Garage 1,00 30,00 30,00 360,00 Summe 267,12 1, , ,76 Gebäudebezeichnung Gebäudebezeichnung lfd. Nr. Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete monatlich jährlich Nutzung/Lage (m²) (Stck.) ( /m²) ( ) ( ) bzw. ( /Stck.) Zweifamilien Keller 99,52-0,00 0,00 wohnhaus Wohnung 1. OG 67,63 6,80 459, ,56 Wohnung EG 99,97 6,80 679, ,60 Garage Garage 1,00 30,00 30,00 360,00 Summe 267,12 1, , ,16 Die tatsächliche Nettokaltmiete weicht von der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete jährlich um ,40 ab. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt (vgl. 17 Abs. 1 ImmoWertV). Der Einfluss der Mietabweichungen wird als besonderes, objektspezifisches Grundstücksmerkmal in der Wertermittlung berücksichtigt (vgl. 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV). Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren, jährlichen Nettokaltmieten) ,16 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (vgl. Einzelaufstellung) 3.065,23 jährlicher Reinertrag = ,93 Reinertragsanteil des Bodens 2,96 % von ,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 3.414,24 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 7.556,69 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 2,96 % Liegenschaftszinssatz und n = 20 Jahren Restnutzungsdauer 14,933 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = ,05 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert = ,05 besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale ,50 Ertragswert = ,55 rd ,00 Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 18 von 46

19 4.4.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wohn- bzw. Nutzflächen Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden von mir anhand der mir vorliegenden Plänen durchgeführt. Sie orientieren sich an der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung (WMR) bzw. der Nutzflächenrichtlinie (NuR), in der die von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche systematisiert sind, sofern diesbezügliche Besonderheiten nicht bereits in den Mietansätzen berücksichtigt sind (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1, Kapitel 15). Die Berechnungen können demzufolge teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV; DIN 283; DIN 277) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Rohertrag Ermittlung der nachhaltig erzielbaren Miete Ein Mietspiegel bzw. eine Mietdatenbank, die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführt wird, liegt nicht vor. Laut einem Auszug aus dem Internetportal Immobilienscout liegt die Durchschnittskaltmiete für Wohnimmobilien in Musterhausen bei rund 6,60-7,40 im Mittel bei 7,00 / m² / Monat. Laut den Marktdaten von wohnwert liegt die Durchschnittskaltmiete für Wohnimmobilien in Mustermann bei rund 6,98 / m² Monat. Aus dem Marktbericht der HVB ergibt sich die Durchschnittsmiete wie folgt: Mustermann ,50-6,80 Mittel 6,15 Index rund 10 % = 6,76 Daraus errechnet sich ein Mittelwert in Höhe von rund 6,80 Nach eigenen Recherchen liegen mir 13 Vergleichsmieten mit einem Mittelwert von 6,50 in unmittelbarem Umfeld vor. Aus oben genannten Recherchen wird die nachhaltige Miete wie folgt ermittelt: Datum Miete Immobilienscout ,00 wohnwert ,98 HVB Marktbericht ,80 eigene Kaufreissammlung ,50 Durchschnitt 6,82 Nach oben genannten Ermittlungen ergibt sich für das Einfamilienhaus eine angemessene Durchschnittsmiete in Höhe von rund 6,80 / m2 / Monat Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf /m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten, durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 19 von 46

20 Bewirtschaftungskosten (BWK) für die Mieteinheit Keller KG : Bewirtschaftungskostenansatz Bewirtschaftungskosten [ ] prozentuale Schätzung (0,00 % des Rohertrags) 0,00 Summe 0,00 (ca. 0 % des Rohertrags) für die Mieteinheit Wohnung 1. OG : BWK-Anteil Kostenanteil [% vom Rohertrag] Kostenanteil [ /m² WF] Kostenanteil insgesamt [ ] Verwaltungskosten ,31 Instandhaltungskosten ,22 894,07 Schönheitsreparaturen Mietausfallwagnis 2, ,16 Betriebskosten Summe 1.239,54 (ca. 31 % des Rohertrags) für die Mieteinheit Wohnung EG : BWK-Anteil Kostenanteil [% vom Rohertrag] Kostenanteil [ /m² WF] Kostenanteil insgesamt [ ] Verwaltungskosten ,31 Instandhaltungskosten , ,60 Schönheitsreparaturen Mietausfallwagnis 2, ,96 Betriebskosten Summe 1.705,87 (ca. 28 % des Rohertrags) für die Mieteinheit Garage: BWK-Anteil Kostenanteil [% vom Rohertrag] Kostenanteil [ /m² WF] Kostenanteil insgesamt [ ] Verwaltungskosten ,47 Instandhaltungskosten ,15 Schönheitsreparaturen Mietausfallwagnis 2, ,20 Betriebskosten Summe 119,82 (ca. 33 % des Rohertrags) Liegenschaftszinssatz Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung des in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die Liegenschaftszinssätze gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d. h. des Gesamtgrundstückswerts) angegeben sind, sowie Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 20 von 46

21 eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze, bestimmt. Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes aus Tabelle (kreuzinterpolierter) Wert = 3,85 % Einflussfaktor Objektgröße x 1,00 Einflussfaktor Lage x 0,95 Einflussfaktor Anbauart x 0,90 Einflussfaktor Region x 0,90 ermittelter Liegenschaftszinssatz = 2,96 % Gesamtnutzungsdauer Die übliche, wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden, wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Mietabweichungen ,00 Wohnung 1. OG ,00 Unterhaltungsbesonderheiten ,50 prozentuale Schätzung: -5,00 % von ,05 Summe , Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen, nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen, besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 21 von 46

22 Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, Ausstattungsstandard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter, besonderer, objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert- Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer, objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen, marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension /m³ Bruttorauminhalt bzw. /m² Bruttogrundfläche des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 22 von 46