IAW-Wohnungsmonitor Baden-Württemberg 1/99

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1 IAW-Wohnungsmonitor Baden-Württemberg 1/99

2 Herausgeber: L-Bank Landeskreditbank Baden-Württemberg Förderbank Schloßplatz 10/ Karlsruhe Telefon: 0721/150-0 Institut für Angewandte Wirtschaftsforschung (IAW) Direktoren: Prof. Dr. Gerd Ronning Prof. Dr. Manfred Stadler Geschäftsführer: Dr. Jürgen Volkert Günther Klee M.A. Ob dem Himmelreich Tübingen Telefon: 07071/ Fax: 07071/ womo@iaw.edu web: /iaw/womo Inhaltliche Verantwortung (soweit es sich nicht um namentlich gekennzeichnete Beiträge handelt): Dipl.-Soz. Rolf Kleimann Gesamtverantwortung und Redaktion: Dipl.-Soz. Rolf Kleimann Wissenschaftliche Beratung: Dipl.-Volksw. Uwe Hochmuth Der IAW-Wohnungsmonitor Baden-Württemberg erscheint viermal jährlich. Die vorliegende Ausgabe ist auf chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt.

3 Inhalt Wohnungsbau Wohnungsbautätigkeit in Baden-Württemberg im dritten Quartal Quartalsthemen Die Bevölkerung in Baden-Württemberg 1997/98 10 Schwerpunktthema Chancen zur Wohneigentumsbildung 24 Quellen Erscheinungsfolge Editorial In der öffentlich-rechtlichen Bankenlandschaft Baden-Württembergs gab es zum Jahreswechsel viel Bewegung. Dies hat auch Auswirkungen auf die Herausgeberschaft des IAW-Wohnungsmonitor Baden-Württemberg. Wie Sie in den Medien verfolgen konnten, wurde die Landeskreditbank Baden-Württemberg Ende letzten Jahres in einen Förderund einen Marktteil aufgespalten. Während letzterer zu Jahresbeginn in die Landesbank Baden-Württemberg integriert wurde, entstand aus dem bisherigen Förderteil eine neue Bank: die Landeskreditbank Baden-Württemberg - Förderbank. Die neue L-Bank führt Namen, Vermögen, Aufgaben und Mitarbeiterbestand des Förderteils der bisherigen L-Bank fort. Diese ist damit alter und neuer Herausgeber des Wohnungsmonitors zugleich. Aufgabe der neuen L-Bank ist es, das Land bei der Erfüllung seiner öffentlichen Aufgaben zu unterstützen sowie im Interesse des Landes liegende Maßnahmen zu finanzieren und durchzuführen, insbesondere in den Bereichen Wohnungs- und Siedlungswesen, Wirtschaftsförderung unter besonderer Berücksichtigung des Mittelstandes, Bereitstellung von Risikokapital, Verbesserung der Infrastruktur und der Gewerbeansiedlung, Familienförderung etc. Die Wohnungsbauförderung wird als originäre Kernkompetenz damit auch künftig ein wichtiges Hauptaufgabengebiet der Bank bleiben. Die L-Bank und das IAW informieren Sie in diesem Sinne auch weiterhin vierteljährlich in gewohnt bewährter Qualität über alle relevanten Daten und Aspekte des Wohnungsmarktes in Baden-Württemberg.

4 Genehmigte Wohnungen in Baden-Württemberg bis zum 3.Quartal Wohnungen, die im Rahmen von Umbau- und Ausbaumaßnahmen im Wohnungsbestand entstehen I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III Wohnungen in neuerrichteten Nichtwohngebäuden I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III Eigentumswohnungen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III Wohnungen in Zweifamilienhäusern Wohnungen in Einfamilienhäusern I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III Wohnungen in neuen Wohngebäuden I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III

5 Wohnungsbautätigkeit in Baden-Württemberg im dritten Quartal 1998 Wohnungsbaunachfrage Im dritten Quartal 1998 wurden in Baden-Württemberg Wohnungen genehmigt, davon in neuen Wohngebäuden. Dies bedeutet eine leichte Zunahme von 3,2 bzw. 5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Mit Blick auf das deutlich rückläufige Ergebnis im ersten Halbjahr stellt diese leichte Verbesserung der Wohnungsbaunachfrage in den Monaten Juli bis September allerdings noch keine Trendwende dar. Insgesamt wurden im Zeitraum Januar bis September Wohnungen von den Behörden zum Bau freigegeben davon in neu zu errichtenden Wohngebäuden. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 5 Prozent bzw. 2,4 Prozent verfehlt. Für den Wohnungsbau in Baden-Württemberg bedeutet es das geringste Genehmigungsvolumen in den ersten drei Quartalen seit neun Jahren. Da die vorläufigen Zahlen für die Monate Oktober bis Dezember einen weiteren Rückgang der Wohnungsbaunachfrage erwarten lassen, ist für das gesamte Jahr 1998 mit einer Einbuße von 7 Prozent gegenüber 1997 bzw. lediglich ca genehmigten Wohnungen zu rechnen. Auch im dritten Quartal 1998 verlagerte sich der Nachfrageschwerpunkt weiter in Richtung der Einfamilienhäuser. Sie gewannen mit einem deutlichen Plus von 18,7 Prozent wiederum erhebliche Marktanteile und stellen mit genehmigten Wohnungen mehr als ein Drittel des aktuellen Nachfragevolumes. Wohnungen in Zweifamilienhäusern machen dagegen mit Einheiten lediglich ein Siebtel aus und waren mit einem Minus von 4,5 Prozent leicht rückläufig. Der Geschoßwohnungsbau, also alle Baumaßnahmen mit drei und mehr Wohnungen verzeichnete ähnlich starke Rückgänge (-4 %), wobei das Segment der Mietwohnungen deutlich verlor, Eigentumswohnungen wiesen dagegen leichte Zuwächse auf. Wohnungsbaunachfrage weiterhin rückläufig bis September: Baufreigaben weiterhin wachsende Nachfrage nach Einfamilienhäusern Geschoßwohnungsbau weiterhin rückläufig Mietwohnungsbau stagniert Wohnungsbautätigkeit Bei den Fertigstellungszahlen ist das dritte Quartal das typischerweise zweitstärkste im Jahresverlauf. Mit knapp fertiggestellten Wohnungen lag das Ergebnis 1998 zwar leicht über dem entsprechenden Quartalswert des Vorjahres, auf Grund des auch bei der Wohnungsbauproduktion schwachen ersten Halbjahres ist für den bisherigen Jahresverlauf (bis Ende September 1998) ein Rückgang von etwa 4 Prozent auf Wohnungen zu verzeichnen. Insgesamt sind für das Jahr 1998 etwa neue Wohnungen zu erwarten sind Wohnungsbaufertigstellungen zu erwarten

6 Fertiggestellte Wohnungen in Baden-Württemberg Wohnungen, die im Rahmen von Umbau- und Ausbaumaßnehmen im Wohnungsbestand entstehen Wohnungen in neuerrichteten Nichtwohngebäuden Eigentumswohnungen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in Zweifamilienhäusern Wohnungen in Einfamilienhäusern Wohnungen in neuen Wohngebäuden

7 Die graphische Darstellung auf Seite 6 verdeutlicht, daß sich der seit 1995 erkennbare Abwärtstrend bei den Fertigstellungszahlen für Neubauwohnungen 1998 inzwischen merklich verlangsamt hat. Geprägt wird die Entwicklung im wesentlichen durch die gegenläufigen Trends im Eigenheimbereich, der weiterhin deutliche Zuwächse verbucht, und im momentan weiter rückläufigen Geschoßwohnungsbau. Wohnungsversorgung Vor dem Hintergrund der bis Mitte der 90er Jahre überaus regen Wohnungsbautätigkeit und einer in den letzten Jahren nur noch moderat wachsenden Bevölkerung, verliert die momentane Flaute im Wohnungsbau an Dramatik. Die Darstellungen auf den Seiten 10/11 verdeutlichen, daß sich im letzten Jahrzehnt die durchschnittliche Wohnungsversorgung in fast allen Landesteilen Baden-Württembergs merklich verbessert hat. Während sich landesweit die Zahl der hier lebenden Personen seit der letzten Volkszählung um 12,1 Prozent erhöhte, nahm die Zahl der Wohnungen in der gleichen Zeit um mehr als 20 Prozent zu. Dabei verlief die Entwicklung in den Landkreisen mit einem Bevölkerungszuwachs von über 13 und einer Ausweitung des Wohnungsbestands um 23 Prozent weitaus dynamischer als in den Stadtkreisen (Bevölkerung: +7,4 %, Wohnungsbestand: +11 %). Deutliche Verbesserung der Wohnungsversorgung in den 90er Jahren Deutliche Unterschiede zeigen sich in der Entwicklung der Wohnungsversorgung, wenn man die 44 Stadt- und Landkreise isoliert betrachtet. Die aus Sicht der Nachfrager günstigste Entwicklung nahm der Landkreis Biberach mit einer Differenz zwischen Bevölkerungszuwachs und Bestandsausweitung von fast 15 Prozentpunkten, dicht gefolgt vom Nachbarkreis Sigmaringen mit 14,5 Prozentpunkten. Der Stadtkreis Heidelberg wies dagegen als einziger eine negative Differenz auf (-1,1%), d.h. hier verschlechterte sich die Relation zwischen Bevölkerung und Wohnungsbestand. bei starken regionalen Unterschieden Diese Betrachtung ist allerdings in zweierlei Hinsicht zu relativieren. Zum einen werden heute bedingt durch die sinkende Haushaltsgröße mehr Wohnungen bezogen auf die Einwohnerzahl nachgefragt als Eine gleichgebliebene Relation zwischen Zahl der Wohnungen und Zahl der Einwohner deutet also eine Verschlechterung der Versorgung an. Zum anderen berücksichtigen derartige Relationen nicht die Ausstattung und insbesondere die Größe der nachgefragten Wohnungen. Es kann also trotz reger Neubautätigkeit in einzelnen Marktsegmenten eine Unterversorgung vorliegen.

8 Entwicklung der regionalen Wohnungsversorgung in Baden-Württemberg seit 1987 Entwicklung der Wohnungsversorgung: Differenz zwischen der Veränderung des Wohnungsbestands und der Bevölkerungszunahme MANNHEIM HEIDELBERG Neckar-Odenwald-Kreis Main- Tauber-Kreis Die einzelnen Komponenten des Vergleichs werden in der rechts stehenden Grafik aufgeschlüsselt. Rhein-Neckar-Kreis HEILBRONN Karlsruhe Heilbronn Hohenlohekreis Schwäbisch-Hall KARLSRUHE Enzkreis Ludwigsburg Rastatt PFORZHEIM Rems-Murr-Kreis Ostalbkreis BADEN-BADEN STUTT- GART Calw Böblingen Esslingen Göppingen Heidenheim Ortenaukreis Freudenstadt Tübingen Reutlingen Alb-Donau-Kreis ULM Rottweil Zollernalbkreis Emmendingen FREIBURG Schwarzwald- Baar-Kreis Tuttlingen Sigmaringen Biberach Breisgau- Hochschwarzwald Konstanz Ravensburg Lörrach Waldshut Bodenseekreis Differenz in Prozentpunkten -1,5% 0 % 3 % 6 % 9 % 12 % 15 % Landeswert: 8,3%

9 Komponenten der regionalen Wohnungsversorgung in Baden-Württemberg seit 1987 Zunahme des Wohnungsbestandes Zunahme der Bevölkerung Differenz zwischen der Zunahme des Wohnungsbestands und dem Bevölkerungswachstum 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0% 5% 10% 15% 20% 25% -5% 0% 5% 10% 15% 20% SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis SKR Heilbronn LKR Heilbronn LKR Hohenlohekreis LKR Schwäbisch Hall LKR Main-Tauber-Kreis LKR Heidenheim LKR Ostalbkreis SKR Baden-Baden SKR Karlsruhe LKR Karlsruhe LKR Rastatt SKR Heidelberg SKR Mannheim LKR Neckar-Odenwald LKR Rhein-Neckar-Kreis SKR Pforzheim LKR Calw LKR Enzkreis LKR Freudenstadt SKR Freiburg im Breisgau LKR Breisgau-Hochschwarzwald LKR Emmendingen LKR Ortenaukreis LKR Rottweil LKR Schwarzwald-Baar LKR Tuttlingen LKR Konstanz LKR Lörrach LKR Waldshut LKR Reutlingen LKR Tübingen LKR Zollernalbkreis SKR Ulm LKR Alb-Donau-Kreis LKR Biberach LKR Bodenseekreis LKR Ravensburg LKR Sigmaringen ROR Stuttgart ROR Franken ROR Ostwürttemberg ROR Mittlerer Oberrhein ROR Unterer Neckar ROR Nordschwarzwald ROR Südlicher Oberrhein ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg ROR Hochrhein-Bodensee ROR Neckar-Alb ROR Donau-Iller ROR Bodensee-Oberschw RB Stuttgart RB Karlsruhe RB Freiburg RB Tübingen 8 Land Baden-Württemberg Stadtkreise Landkreise

10 Die Bevölkerung in Baden-Württemberg 1997/98 von Stefanie Liesenfeld 1998: 10,4 Mio Einwohner in Baden-Württemberg Zur Mitte des Jahres 1998 lebten in Baden-Württemberg 10,4 Mio Menschen, das sind über eine Million mehr als im Volkszählungsjahr Die Bevölkerung des Landes nahm hauptsächlich bedingt durch verstärkte Zuwanderungen zu, vor allem zu Beginn des Jahrzehnts. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung, also Geburten und Sterbefälle, spielte bei der Entwicklung der Bevölkerungszahlen in diesem Zeitraum hingegen eine zu vernachlässigende Rolle. Im Jahr 1997 erfolgten jedoch nur unwesentlich mehr Zuwanderungen nach Baden-Württemberg als Abwanderungen, die Differenz aus diesen beiden Größen, der sogenannte Wanderungsgewinn, war entsprechend gering. Folglich ist die Bevölkerungszunahme in diesem Zeitraum zu weiten Teilen auf den Geburtenüberschuß, also der Anzahl Neugeborener abzüglich der Zahl der Verstorbenen, zurückzuführen. Natürliche Bevölkerungsentwicklung Leichte Zunahme der Geburten Mehr zweit- und drittgeborene Kinder Zunehmend ältere Mütter Im Jahr 1997 wurden in Baden-Württemberg gut Kinder geboren, das sind rund 1,5 Prozent mehr als im Vorjahr. Die jährliche Anzahl Neugeborener lag zu Anfang der 90er Jahre noch bei etwa , um dann zur Mitte des Jahrzehnts hin deutlich abzunehmen. Inzwischen läßt sich wieder eine leichte Aufwärtsbewegung feststellen. Abzüglich der knapp im gleichen Zeitraum verstorbenen Personen ergibt sich ein Geburtenüberschuß von im betrachteten Jahr. Dieser Wert liegt erheblich über den zuvor erreichten Vergleichswerten, so konnte 1996 lediglich ein Geburtenüberschuß von rund verzeichnet werden. Dieser Geburtenanstieg beruht bemerkenswerterweise zu großen Teilen auf einer Zunahme zweit- und drittgeborener Kinder und repräsentiert somit eher Familienerweiterungen als Familienneugründungen. Die Mütter dieser Kinder sind mehrheitlich über 30 Jahre alt; die Gruppe der Frauen unter 30 Jahren bekam hingegen in den vergangenen beiden Jahren tendenziell weniger Kinder. Dies erklärt sich unter anderem durch deutlich abnehmende Jahrgangsstärken der 21 bis 28jährigen sowie durch eine offensichtliche Verhaltenskomponente mit Tendenz hin zu immer älteren Gebärenden. So war im Jahr 1990 eine Frau bei der Geburt ihres ersten Kindes im Schnitt 27 Jahre alt, 1997 lag dieser Wert bereits bei 28,6 Jahren. Insgesamt betrachtet konnte die zunehmende Anzahl der Geburten pro Kopf in den letzten beiden Jahren die immer kleiner werdende Zahl der Frauen im gebärfähigen Alter gerade ausgleichen.

11 Bevölkerungsentwicklung in Baden-Württemberg seit 1950 in Mio Personen 10,5 10 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6, Jahr

12 Betrachtet man die weiter sinkenden Jahrgangsstärken, so lassen sich daraus langfristig sinkende Geburtenhäufigkeiten prognostizieren, sofern man eine gleichbleibende Verhaltenskomponente bezüglich der Realisierung von Kinderwünschen unterstellt. In den letzten Jahrzehnten hat die Zahl der Kinder, die eine Frau im Schnitt zur Welt bringt, stetig abgenommen. Lag dieser Wert 1965 noch bei 2,6 Kindern, so hat er sich 1997 bei nicht ganz 1,5 Kindern pro Frau eingependelt. Die jeweilige Elterngeneration ließe sich jedoch nur durch einen Wert von zwei Kindern pro Frau ersetzen. Schwankungen in der Anzahl der jährlichen Sterbefälle ergeben sich hauptsächlich durch die unterschiedlichen Besetzungsstärken der einzelnen relevanten Untergruppen. Die bereits genannten Sterbefälle des Jahres 1997 sind rund 1,8 Prozent weniger als im Vorjahr, allerdings weicht dieser Wert nicht nennenswert von denen der Jahre vor 1996 ab. Die mittlere Lebenserwartung in Baden-Württemberg beträgt zur Zeit für Männer 73,5 Jahre und für Frauen 82,8 Jahre. Langfristig ist damit zu rechnen, daß die Gestorbenenzahlen immer weiter zunehmen werden, da die Gruppe der Älteren stetig mehr Mitglieder aufweisen wird. Zusammen mit dem zu erwartenden Geburtenrückgang ist folglich ein Gestorbenenüberschuß für die Zukunft wahrscheinlich. Die Wanderungsbewegungen Zuwanderung als wichtigste Ursache des Bevölkerungswachstums 1997 nur geringer Wanderungsgewinn Mehr Abwanderungen ins Bundesgebiet als Zuzüge Zu Anfang der 90er Jahre konnten außergewöhnlich hohe Zuwanderungsraten nach Baden-Württemberg beobachtet werden. Etwa seit Mitte des Jahrzehnts verlaufen diese Wanderungsbewegungen jedoch deutlich moderater; die Anzahl der Zuzüge hat deutlich abgenommen. Dennoch ist der jährliche Wanderungsgewinn, also der Überschuß an Zuwanderern seit langer Zeit die wichtigste Komponente für die Entwicklung der Bevölkerungszahl. So sind zwei Drittel der Bevölkerungszunahme Baden-Württembergs seit 1950 auf Wanderungsüberschüsse zurückzuführen und demzufolge nur ein Drittel auf die im gleichen Zeitraum angefallenen Geburtenüberschüsse. Wie bereits eingangs erwähnt, verhielt es sich 1997 etwas anders; der erzielte Wanderungsgewinn von knapp Personen ist als vergleichsweise gering einzuordnen. Da die Zahl der Fortzüge aus Baden-Württemberg im betrachteten Jahr nicht merklich von denen der vergangenen Jahre abweicht, sind die rückläufigen Wanderungsgewinne zwangsläufig auf die gesunkene Zahl von Zuzügen zurückzuführen. Die Zahl der Zuzüge und Fortzüge insgesamt, das sogenannte Wanderungsvolumen, war 1997 so niedrig wie nie zuvor in den 90er Jahren. Die Wanderungsbilanz Baden-Württembergs mit dem übrigen Bundesgebiet weist sogar einen deutlich negativen Saldo von Personen auf. Dieser ergibt sich aus einem Abwanderungsüberschuß von rund Personen in die alten Bundesländer, allen voran Bayern, Rheinland-Pfalz und Hessen, und einem Zuwanderungsüberschuß von lediglich Personen aus den neuen Bundesländern.

13 Die natürliche Bevölkerungsentwicklung in Baden-Württemberg seit 1990 in 1000 Personen Geborene Gestorbene Geburtenüberschuß Die Zu- und Abwanderung in Baden-Württemberg seit 1990 in 1000 Personen Zuwandernde nach Baden-Württemberg Abwandernde aus Baden-Württemberg Wanderungssaldo (Zahl der Zuwandernden minus Zahl der Abwandernden)

14 Niedrigster Wanderungsgewinn gegenüber dem Ausland seit 12 Jahren Negativer Wanderungssaldo mit Gesamteuropa Wanderungsbilanz mit EU ausgeglichen Der Wanderungsgewinn gegenüber dem Ausland insgesamt von etwa Personen kann als der niedrigste seit dem Jahr 1985 verzeichnet werden. Er liegt um 80 Prozent unter dem Vorjahreswert von 1996 und spiegelt in deutlicher Weise die bereits seit 1993 rückläufige Tendenz der Zuzüge wieder. Der starke Rückgang der Bürgerkriegsflüchtlinge aus dem ehemaligen Jugoslawien sowie eine abnehmende Zahl von Asylbewerbern sind hierfür die Hauptgründe. Entsprechend ergibt sich der negative Saldo von Personen an das europäische Ausland zu weiten Teilen als Folge des Abwanderungsüberschusses von Personen in die Nachfolgestaaten des ehemaligen Jugoslawien. Die Wanderungsbilanz mit den Staaten der Europäischen Union für sich genommen ist mit einem Wanderungsdefizit von Personen relativ ausgeglichen, ein Großteil der hier zu Buche schlagenden Abwanderungen erfolgte nach Griechenland. Insgesamt spielen die Wanderungsbewegungen zwischen Baden-Württemberg und den EU-Ländern eine eher untergeordnete Rolle. Auch die Zuwanderungen aus der Türkei haben 1997 abgenommen und führten zu einem Wanderungsüberschuß von lediglich einem Drittel des Wertes von Ein deutlicher Wanderungsgewinn von knapp Personen konnte hingegen aus den Ländern der ehemaligen Sowjetunion erzielt werden, wobei dieser Wert größenordnungsmäßig denen der Jahre 1994 bis 1996 entspricht. Hauptherkunftsländer sind hier Rußland und Kasachstan, wobei es sich bei den Zuwanderern zum größten Teil um deutschstämmige Spätaussiedler handelt. Altersaufbau der Bevölkerung Zunehmende Alterung der Bevölkerung Auch im Jahre 1997 änderte sich nichts an dem stetig voranschreitenden Alterungsprozeß der baden-württembergischen Bevölkerung. Das Altern einer Bevölkerung, also der stetig wachsende Anteil älterer Menschen, kann verschiedene Ursachen haben. Hierzulande wie auch in der gesamten Bundesrepublik sind vor allen Dingen der Rückgang der Sterblichkeit im hohen Alter sowie die sinkende Geburtenhäufigkeit von Bedeutung. Inzwischen sind 15 Prozent der Bewohner Baden-Württembergs 65 Jahre alt oder älter, ein Wert, der 1950 noch bei unter 10 Prozent angesiedelt war. Lediglich 17 Prozent sind jünger als 15 Jahre, 1950 waren es noch 24 Prozent. Rund zwei Drittel der Bevölkerung sind im erwerbsfähigen Alter zwischen 15 und 65 Jahren, wobei aber unter Beachtung der zunehmend geburtenschwachen Jahrgänge ein Sinken dieses Anteils mit Sicherheit vorausgesagt werden kann. Betrachtet man die räumliche Verteilung der Bevölkerung über 65 Jahre, so fällt auf, daß der jeweilige Anteil an Älteren in den einzelnen Stadt- und Landkreisen unterschiedlich hoch ist. Insbesondere der Stadtkreis Baden-Baden fällt mit einem Anteil älterer Personen von 22

15 Durchschnittliches Alter der Mütter bei der Geburt in Baden-Württemberg seit 1960 Alter in Jahren Durchschnittliches Alter der Mütter bei der Geburt 26 bei der Geburt des ersten Kindes Durchschnittliches Heiratsalter in Baden-Württemberg seit 1960 Alter in Jahren Männer Frauen

16 Prozent auf, dieser Wert liegt immerhin um 7 Prozent über dem landesweiten Durchschnittswert von 15 Prozent. Besonders viele junge Menschen unter 15 Jahren leben hingegen im Kreis Biberach (20%). Auffällig ist außerdem die Tatsache, daß in den baden-württembergischen Stadtkreisen für sich genommen nur 14 Prozent Junge leben, in den Landkreisen hingegen 18 Prozent. Die ältere Bevölkerung verteilt sich hingegen gleichmäßiger aufs Land, so leben in den Stadtkreisen 16 Prozent Alte, in den Landkreisen 15 Prozent. Private Haushalte Durchschnittliche Haushaltsgröße: 2,2 Personen In Baden-Württemberg wurden im Jahr 1998 knapp 4,7 Millionen private Haushalte registriert. Setzt man diese Anzahl in Relation zu den 10,4 Millionen Einwohnern, so ergibt sich eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,2 Personen lebten noch im Schnitt 2,8 Personen in einem Haushalt und 1950 lag dieser Wert bei 3,0. Tatsächlich nimmt die Anzahl an großen Haushalten mit fünf und mehr Haushaltsmitgliedern ab, während immer mehr Menschen allein oder zu zweit leben. Die Anzahl der privaten Haushalte insgesamt ist dadurch in den letzten Jahrzehnten im Verhältnis zur reinen Bevölkerungsentwicklung überproportional stark angestiegen. In etwa gleich blieb hingegen der Anteil an Drei- und Vierpersonenhaushalten, ihre absolute Anzahl entwickelte sich also parallel zur gesamten Bevölkerung. Der Einpersonenhaushalt ist mit einer Anzahl von 1,7 Millionen (36,4% der Haushalte insgesamt) zur Zeit der am häufigsten vorkommende Haushaltstyp gefolgt von dem Zweipersonenhaushalt, welcher 1,45 Millionen mal (30,9%) anzutreffen ist. Die Anzahl der Dreipersonenhaushalte ist mit (14,2%) deutlich geringer, Vierpersonenhaushalte gibt es hierzulande lediglich (13,2%). Deutsche und Ausländer Jeder Achte gilt als Ausländer Zur Mitte des Jahres 1998 lebten in Baden-Württemberg über 1,3 Millionen ausländische Bürger, das sind 12,7 Prozent der gesamten Bevölkerung. Seit der Volkszählung im Jahre 1987 hat der Ausländeranteil um fast 56 Prozent zugenommen, wobei diese Zunahme hauptsächlich Ende der 80er und in den frühen 90er Jahren auftrat. Von 1993 an war der Ausländeranteil an der Bevölkerung zunächst in etwa konstant, 1996 pendelte er sich bei 13,2 Prozent ein und lag damit immerhin um 0,5 Prozent über dem derzeitigen Anteil. Dieser Rückgang läßt sich einerseits durch die negative Wanderungsbilanz und andererseits durch eine relativ hohe Zahl von Einbürgerungen begründen. Eine überdurchschnittlich hohe Konzentration ausländischer Mitbürger findet sich allen voran mit fast 25 Prozent Bevölkerungsanteil im Stadtkreis Stuttgart. In Mannheim und Heilbronn leben gut 20 Prozent

17 Bevölkerungsstruktur in Baden-Württemberg nach dem Familienstand seit ,1% 47,6% 7,0% 4,3% ,4% 48,6% 7,5% 3,5% ,0% 47,8% 7,8% 2,4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Ledig Verheiratet Verwitwet Geschieden Entwicklung der Altersstruktur in Baden-Württemberg seit ,7% 10,2% 3,3% 32,9% 31,8% 15,1% ,9% 9,3% 3,1% 35,4% 31,1% 14,3% ,1% 12,5% 5,4% 32,2% 29,5% 14,3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% unter 6 Jahre 6 bis unter 15 Jahre 15 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 40 Jahre 40 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und mehr

18 Ausländer und in Ulm und Pforzheim rund 18 Prozent. In den eher ländlichen Regionen Bodensee-Oberschwaben und Südlicher Oberrhein liegt dieser Anteil hingegen deutlich unter 10 Prozent. Ausländer im Schnitt wesentlich jünger als Einheimische Verglichen mir der deutschen Bevölkerung weist die hierzulande ansässige ausländische Bevölkerung eine deutlich jüngere Altersstruktur auf. So entfiel der 1997 erzielte Geburtenüberschuß von rund zu etwa 90 Prozent auf die ausländische Bevölkerung. Tatsächlich bekommen ausländische Frauen aber nur geringfügig mehr Kinder als deutsche Frauen, der Geburtenüberschuß liegt also in der aufgrund der Altersstruktur niedrigeren Sterblichkeit begründet. Seit Mitte der 70er Jahre läßt sich ein deutlicher Rückgang der Geburtenhäufigkeit unter der ausländischen Bevölkerung feststellen, inzwischen kann man bereits von einer Annäherung an deutsche Verhältnisse sprechen: Eine Ausländerin bekommt im Durchschnitt 1,58 Kinder, eine Deutsche 1,43. Bei den lange in Deutschland lebenden Ausländern zeichnet sich die Tendenz, weniger Kinder zu bekommen, besonders deutlich ab. Regionale Aspekte Zur Jahresmitte 1998 lebten im Stadtkreis Stuttgart 5,6 Prozent der gesamten baden-württembergischen Bevölkerung, in Mannheim 3,0 Prozent und in Karlsruhe 2,7 Prozent. Insgesamt leben also 11,3 Prozent der Bewohner in einem dieser Ballungszentren. Nur geringe Bevölkerungszunahme in den Stadtkreisen Tabelle und Karte aus den Seiten 20/21 machen jedoch deutlich, daß diese drei Großstädte schon seit geraumer Zeit ein deutlich unter dem Schnitt liegendes Bevölkerungswachstum zu verzeichnen haben. Seit 1987 nahmen die Einwohnerzahlen Stuttgarts um 5,9 Prozent, Karlsruhes um 6,0 Prozent und Mannheims um nur 4,9 Prozent zu. Landesweit war im gleichen Zeitraum ein durchschnittlicher Zuwachs der Bevölkerung von immerhin 13,2 Prozent festzustellen. Mit 11,3 Prozent lebt nur eine Minderheit der Einwohner Baden-Württembergs in einer der Großstädte, weit mehr Menschen, immerhin 17,6 Prozent der Bevölkerung, leben in einer kleineren Gemeinde mit zwischen und Einwohnern, und 19,2 Prozent aller Baden-Württemberger leben in Kleinstädten mit zwischen und Einwohnern. Die meisten Landesbewohner (20,3%) leben in einer Stadt mit zwischen und Einwohnern, in der Summe sind das gut 2,1 Millionen Menschen. Starke Bevölkerungszuwächse in den kleinen und mittleren Städten Innerhalb der letzten zehn Jahre haben die kleinen und mittelgroßen Städte mit zwischen und Einwohnern zudem einen überdurchschnittlichen Bevölkerungszuwachs erfahren. Die sehr kleinen Gemeinden mit weniger als Einwohnern hingegen mußten sogar Bevölkerungseinbußen hinnehmen oder konnten nur ein stark unterdurchschnittliches Bevölkerungswachstum verbuchen.

19 Ausländer in Baden-Württemberg 1997 übrige ( ) Frankreich (24.873) Griechenland (84.851) Italien ( ) EU- Staaten ( ) Türkei ( ) ( ) übriges Ausland ( ) Portugal (26.897) Spanien (21.298) Österreich (27.885) übrige EU-Staaten (28.126) Bosnien, Kroatien, Slowenien, Montenegro ( ) Polen (23.466) Rumänien (14.588) Jugoslawien ( ) Aufenthaltsdauer und Geschlecht der Ausländer in Baden-Württemberg 1997 unter einem Jahr (58.840) 20 und mehr Jahre ( ) Frauen Männer bis unter 10 Jahre ( ) 10 bis unter 20 Jahre ( )

20 Bevölkerung in Baden-Württemberg zur Jahresmitte 1998 Gebietseinheiten Bevölkerung in Personen Besiedlungsdichte in Einwohner/km2 Bevölkerungsanteil des Gebietes in Prozent Veränderung 1998/97 Veränderung 1998/87 Stadt- und Landkreise 8111 SKR Stuttgart 8115 LKR Böblingen 8116 LKR Esslingen 8117 LKR Göppingen 8118 LKR Ludwigsburg 8119 LKR Rems-Murr-Kreis 8121 SKR Heilbronn 8125 LKR Heilbronn 8126 LKR Hohenlohekreis 8127 LKR Schwäbisch Hall 8128 LKR Main-Tauber-Kreis 8135 LKR Heidenheim 8136 LKR Ostalbkreis 8211 SKR Baden-Baden 8212 SKR Karlsruhe 8215 LKR Karlsruhe 8216 LKR Rastatt 8221 SKR Heidelberg 8222 SKR Mannheim 8225 LKR Neckar-Odenwald 8226 LKR Rhein-Neckar-Kreis 8231 SKR Pforzheim 8235 LKR Calw 8236 LKR Enzkreis 8237 LKR Freudenstadt 8311 SKR Freiburg im Breisgau 8315 LKR Breisgau-Hochschwarzwald 8316 LKR Emmendingen 8317 LKR Ortenaukreis 8325 LKR Rottweil 8326 LKR Schwarzwald-Baar 8327 LKR Tuttlingen 8335 LKR Konstanz 8336 LKR Lörrach 8337 LKR Waldshut 8415 LKR Reutlingen 8416 LKR Tübingen 8417 LKR Zollernalbkreis 8421 SKR Ulm 8425 LKR Alb-Donau-Kreis 8426 LKR Biberach 8435 LKR Bodenseekreis 8436 LKR Ravensburg 8437 LKR Sigmaringen Raumordnungsregionen 811 Stuttgart (Mittlerer Neckar) 812 Franken 813 Ostwürttemberg 821 Mittlerer Oberrhein 822 Unterer Neckar 823 Nordschwarzwald 831 Südlicher Oberrhein 832 Schwarzwald-Baar-Heuberg 833 Hochrhein-Bodensee 841 Neckar-Alb 842 Donau-Iller 843 Bodensee-Oberschwaben Regierungsbezirke 81 Stuttgart 82 Karlsruhe 83 Freiburg 84 Tübingen Baden-Württemberg - Stadtkreise - Landkreise ,6% -0,2% 5,9% ,4% 0,5% 13,2% ,7% 0,1% 7,2% ,5% -0,2% 10,7% ,7% 0,3% 10,8% ,9% 0,3% 11,9% ,2% -0,9% 8,6% ,0% 1,0% 23,6% ,0% 0,1% 22,6% ,8% 0,3% 19,5% ,3% -0,1% 12,5% ,3% -0,2% 9,7% ,0% 0,0% 11,7% ,5% -0,3% 5,1% ,7% -0,3% 6,0% ,0% 0,5% 12,9% ,1% 0,2% 13,6% ,3% 0,5% 9,5% ,0% -0,6% 4,9% ,4% 0,2% 13,6% ,0% 0,3% 11,3% ,1% -0,4% 10,6% ,5% -0,2% 17,8% ,8% 0,5% 14,9% ,1% -0,4% 17,1% ,9% 0,0% 12,1% ,3% 0,8% 16,5% ,4% 0,5% 12,1% ,9% 0,1% 13,6% ,3% 0,0% 10,3% ,0% -0,1% 8,5% ,3% 0,2% 16,1% ,5% 0,5% 13,1% ,1% 0,3% 12,3% ,6% 0,0% 13,5% ,6% 0,1% 12,4% ,0% 0,1% 16,6% ,8% -0,2% 11,8% ,1% -0,3% 11,8% ,8% 0,4% 14,1% ,7% 0,8% 16,8% ,9% 0,5% 13,8% ,5% 0,3% 13,4% ,3% 0,2% 16,0% ,8% 0,1% 9,4% ,3% 0,3% 18,5% ,3% -0,1% 11,1% ,2% 0,2% 10,5% ,7% 0,0% 9,5% ,6% -0,1% 15,2% ,5% 0,3% 13,7% ,6% 0,0% 11,0% ,2% 0,3% 12,9% ,5% 0,0% 13,5% ,6% 0,4% 14,5% ,7% 0,4% 14,1% ,4% 0,1% 11,5% ,6% 0,1% 11,1% ,3% 0,3% 12,9% ,8% 0,2% 14,0% ,0% 0,2% 12,1% ,4% -0,3% 7,4% ,6% 0,2% 13,2%

21 Bevölkerungswachstum in Baden-Württemberg seit 1987 Relative Veränderung der Bevölkerungszahl in den Kreisen Baden-Württembergs zwischen dem und dem MANNHEIM Main- Tauber-Kreis HEIDELBERG Neckar-Odenwald-Kreis Rhein-Neckar-Kreis Hohenlohekreis Karlsruhe HEILBRONN Heilbronn Schwäbisch-Hall KARLSRUHE Enzkreis Ludwigsburg Rastatt PFORZHEIM Rems-Murr-Kreis Ostalbkreis BADEN-BADEN STUTT- GART Calw Böblingen Esslingen Göppingen Heidenheim Ortenaukreis Freudenstadt Tübingen Reutlingen Alb-Donau-Kreis ULM Rottweil Zollernalbkreis Emmendingen FREIBURG Schwarzwald- Baar-Kreis Tuttlingen Sigmaringen Biberach Breisgau- Hochschwarzwald Konstanz Ravensburg Lörrach Waldshut Bodenseekreis Bevölkerungswachstum von bis unter Landeswert: 12,1% 4,9% 9,6% 9,6% 11,7% 11,7% 12,5% 12,5% 13,6% 13,6% 16,4% 16,4% 23,6% Die Unterscheidung der regionalen Einheiten erfolgt nach dem Prinzip der Quantile. In diesem Fall werden die Gebietseinheiten auf sechs Klassen gleich verteilt (Sextile-Darstellung).

22 Bevölkerungsentwicklung in Baden-Württemberg 1997 Gebietseinheiten Wanderungssaldo 1997 je 1000 Einwohner Rangfolge Geburtenüberschuß 1997 je 1000 Einwohner Rangfolge Stadt- und Landkreise 8111 SKR Stuttgart , , LKR Böblingen 147 0, , LKR Esslingen , , LKR Göppingen , , LKR Ludwigsburg , , LKR Rems-Murr-Kreis 403 1, , SKR Heilbronn , , LKR Heilbronn , , LKR Hohenlohekreis -36-0, , LKR Schwäbisch Hall 399 2, , LKR Main-Tauber-Kreis , , LKR Heidenheim , , LKR Ostalbkreis , , SKR Baden-Baden -37-0, , SKR Karlsruhe , , LKR Karlsruhe , , LKR Rastatt 634 2, , SKR Heidelberg , , SKR Mannheim , , LKR Neckar-Odenwald 614 4, , LKR Rhein-Neckar-Kreis , , SKR Pforzheim , , LKR Calw , , LKR Enzkreis 157 0, , LKR Freudenstadt -11-0, , SKR Freiburg im Breisgau , , LKR Breisgau-Hochschwarzwald , , LKR Emmendingen 411 2, , LKR Ortenaukreis 311 0, , LKR Rottweil 57 0, , LKR Schwarzwald-Baar , , LKR Tuttlingen 22 0, , LKR Konstanz , , LKR Lörrach 418 2, , LKR Waldshut , , LKR Reutlingen 552 2, , LKR Tübingen , , LKR Zollernalbkreis , , SKR Ulm , , LKR Alb-Donau-Kreis 15 0, , LKR Biberach 495 2, , LKR Bodenseekreis 416 2, , LKR Ravensburg , , LKR Sigmaringen 38 0, ,0 11 Raumordnungsregionen 811 Stuttgart (Mittlerer Neckar) , , Franken , , Ostwürttemberg , , Mittlerer Oberrhein , , Unterer Neckar , , Nordschwarzwald , , Südlicher Oberrhein , , Schwarzwald-Baar-Heuberg -82-0, , Hochrhein-Bodensee , , Neckar-Alb , , Donau-Iller -12 0, , Bodensee-Oberschwaben 282 0, ,2 4 Regierungsbezirke 81 Stuttgart , , Karlsruhe , , Freiburg , , Tübingen , ,0 2 Baden-Württemberg - Stadtkreise - Landkreise , , , , , ,3 1

23 Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in Baden-Württemberg 1997 Wanderungssaldo in Personen je 1000 Einwohner Natürlicher Bevölkerungssaldo (Geburtenüberschuß) in Personen je 1000 Einwohner Gesamter Bevölkerungssaldo in Personen je 1000 Einwohner SKR Stuttgart LKR Böblingen LKR Esslingen LKR Göppingen LKR Ludwigsburg LKR Rems-Murr-Kreis SKR Heilbronn LKR Heilbronn LKR Hohenlohekreis LKR Schwäbisch Hall LKR Main-Tauber-Kreis LKR Heidenheim LKR Ostalbkreis SKR Baden-Baden SKR Karlsruhe LKR Karlsruhe LKR Rastatt SKR Heidelberg SKR Mannheim LKR Neckar-Odenwald LKR Rhein-Neckar-Kreis SKR Pforzheim LKR Calw LKR Enzkreis LKR Freudenstadt SKR Freiburg im Breisgau LKR Breisgau-Hochschwarzwald LKR Emmendingen LKR Ortenaukreis LKR Rottweil LKR Schwarzwald-Baar LKR Tuttlingen LKR Konstanz LKR Lörrach LKR Waldshut LKR Reutlingen LKR Tübingen LKR Zollernalbkreis SKR Ulm LKR Alb-Donau-Kreis LKR Biberach LKR Bodenseekreis LKR Ravensburg LKR Sigmaringen ROR Stuttgart ROR Franken ROR Ostwürttemberg ROR Mittlerer Oberrhein ROR Unterer Neckar ROR Nordschwarzwald ROR Südlicher Oberrhein ROR Schwarzwald-Baar-Heuberg ROR Hochrhein-Bodensee ROR Neckar-Alb ROR Donau-Iller ROR Bodensee-Oberschw RB Stuttgart RB Karlsruhe RB Freiburg RB Tübingen 8 Land Baden-Württemberg Stadtkreise Landkreise

24 Eigentumsstruktur des bewohnten Wohnungsbestandes Westdeutschland Wohnungsunternehmen ( ) Wohnungsbaugenossenschaft ( ) Kommunale Wohnungsunternehmen, Bund, Land oder sonstige Körperschaften des öffentlichen Rechts (2) ( ) sonstige Eigentümer 1) ( ) 6,7 % 4,1 % 5,4 % 2,8 % 39,3 % Private Haushalte außer Selbstnutzer ( ) Selbstnutzer ( ) 41,7 % Ostdeutschland ) Ostdeutschland ) Wohnungsunternehmen ( ) Wohnungsbaugenossenschaft ( ) sonstige Eigentümer 1) ( ) 20,9 % Kommunale Wohnungsunternehmen, Bund, Land oder sonstige Körperschaften des öffentlichen Rechts 4) ( ) 3,4 % 6,3 % 17,8 % Private Haushalte außer Selbstnutzer ( ) Wohnungsunternehmen 5) ( ) Wohnungsbaugenossenschaft ( ) sonstige Eigentümer 1) ( ) 28,2 % 1,8 % 17,9 % ,1 % Selbstnutzer ( ) 16,6 % 38,3 % 6,6 % Private Haushalte außer Selbstnutzer ( ) 28,9 % Selbstnutzer ( ) Gemeinde, Treuhand-Liegenschaftsgesellschaft, Land oder sonstige Körperschaften des öffentlichen Rechts 4) ( ) 1) Kreditinstitute, Versicherungsunternehmen, Sonstiges Unternehmen (einschl. Bundesbahn u. Bundespost), Immobilienfonds, Kirche, Religionsgemeinschaften, sonstige Organisationen ohne Erwerbszweck 2) Ostdeutschland I: Angaben beziehen sich auf die Gebäude- und Wohnungsstichprobe von Diese sind vergleichbar mit Westzahlen! 3) Ostdeutschland II: Angaben aus der Gebäude- und Wohnungszählung vom 30. September In einigen Punkten nicht vergleichbar mit Westzahlen! 4) in Ostdeutschland inkl Wohnungen der Treuhandanstalt, sonstige Organisation ohne Erwerbszweck 5) inkl. kommunale Wohnungsunternehmen (ca. 1,5 Mio Wohnungen)

25 Chancen zur Wohneigentumsbildung von Dr. Sigried Caspar Die Entwicklungen auf dem bundesdeutschen Wohnungsmarkt werden weitgehend vom Wohnungsbestand geprägt. Momentan beträgt dieser Bestand etwa 36,5 Millionen Wohnungen, dabei steht im Mittel eine Wohnfläche von rd. 37 m2 pro Kopf der bundesdeutschen Wohnbevölkerung zur Verfügung (in Baden-Württemberg sind es inzwischen über 40 m2)1. Die jährlichen Neubauzahlen von bundesweit Wohneinheiten machen dagegen nur wenig mehr als ein Prozent des Wohnungsbestandes aus. Für die Nachfrageseite nach Wohnraum bedeutet dies, daß nur jeder 73. Haushalt im Laufe eines Jahres einen Neubau beziehen kann. Man kann also davon ausgehen, daß sich die Eigentumsbildung auch in Zukunft weitgehend über Transaktionen aus dem Bestand vollziehen muß.2 Wohnungsbestand: die entscheidende Größe am Wohnungsmarkt Als Anbieter auf dem Wohnungsmarkt treten sowohl private Akteure, in der Regel Privathaushalte, als auch institutionelle Eigentümer auf. Die privaten Haushalte gliedern sich in solche, die ein zuvor selbstgenutztes Objekt verkaufen und in Haushalte die Immobilieneigentum als Geldanlage erworben haben und sich von Objekten trennen wollen. Im Besitz der privaten Haushalte insgesamt, also sowohl selbstgenutzter als auch vermieteter Wohnraum sind in Westdeutschland ca. 80 Prozent der Wohnungen. Etwas mehr als die Hälfte dieser Wohnungen wird von den Eigentümern selbst bewohnt. Damit liegt die Wohneigentumsquote in Westdeutschland bei ca. 42 Prozent.3 In Ostdeutschland liegt sie inzwischen bei 30 Prozent. Der sonstige Wohnungsbestand privater Haushalte lag 1995 in den Neuen Bundesländern bei ca. 20 Prozent, so daß der Anteil der privaten Haushalte am Wohnungsbestand bei nur 50 Prozent liegt, allerdings mit ansteigender Tendenz.4 Im Zeitraum September September 1995, für den vergleichbare Zahlen vorliegen, ist ein Anstieg um 10 Prozentpunkte zu verzeichnen. Westdeutschland: 80 % der Wohnungen im Besitz privater Haushalte Schließlich gibt es institutionelles Eigentum, wobei man hier zwischen den Wohnungsunternehmen, die dem Gemeinwohl verpflichtet sind/waren und den anderen Akteuren der Immobilienwirtschaft unterscheiden kann. Wahlweise als Teilgruppe dieser dritten Gruppe oder als separate Gruppe betrachten kann man die sonstigen Eigentümer. Wenn man die Bestände von Post und Bahn hier ausklammert (ca Wohneinheiten), dann handelt es sich um einen eher kleinen Anteil des Wohnungsbestandes, zu dem aufgrund der unterschiedlichen Interessenlagen der Eigentümer keine Aussagen hinsichtlich Veräußerungsabsichten etc. gemacht werden können. Während in Westdeutschland die öffentliche Hand, die Wohnungsbaugenossenschaften und die sonstigen Wohnungsunternehmen ähnlich große Segmente des Wohnungsmarktes repräsentieren, hat in Ostdeutschland der kommunale Wohnungsbestand ein großes Gewicht.

26 Ostdeutschland: fast 50 % der Wohnungen gehören kommunalen Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften. Große Privatisierungspotentiale im Osten aber wenig Nachfrage Rund ein Drittel der Wohnungen gehören den Kommunen, kommunalen Wohnungsunternehmen, der öffentlichen Hand oder der Treuhand. Weitere 15 Prozent sind im Besitz von Genossenschaften, die sich in der Regel zur Privatisierung eines Teils ihres Bestandes verpflichtet haben. Für Erhöhungen der Wohneigentumsquote bedeutet das, daß es grundlegende Unterschiede zwischen den Handlungsalternativen in Ost- und Westdeutschland gibt: In Ostdeutschland versucht die Wohnungswirtschaft zum Teil vergeblich, Bestände an die Mieter direkt oder zumindest mieternah zu veräußern. Diese Bestrebungen, die sich aus der Inanspruchnahme des Altschuldenhilfegesetzes ergeben, betreffen Wohnungen. Das sind immerhin 5 Prozent des ostdeutschen Wohnungsbestandes. Die Privatisierung erweist sich dabei als schwierig, weil die Kaufbereitschaft relativ gering ist. Als Ursachen für die Privatisierungsprobleme werden zwei Gründe angegeben: Zum einen verzichten viele auf den Immobilienerwerb, da ihnen die eigene wirtschaftliche Lage nicht ausreichend stabil erscheint, zum andere präferieren Haushalte mit stabilem Einkommen das Einfamilienhaus. Der Wunsch nach einem Eigenheim läßt sich in Ostdeutschland nur bedingt aus dem Bestand befriedigen. Dabei wird beobachtet, daß viele ostdeutsche Haushalte erst mit einem höheren durchschnittlichen Monatseinkommen den Immobilienerwerb vornehmen als westdeutsche Haushalte.5 Über die Gründe gibt es keine eindeutige Auskunft. Grundsätzlich sind verschiedene Motive denkbar: Auch relativ hohe Einkommen werden in den neuen Bundesländern als unsicher erlebt. Die Akzeptanz von Eigentumswohnungen ist niedriger, so daß entweder ein eigenes Haus erworben oder die Mietwohnung beibehalten wird. Die Präferenz für Immobilieneigentum ist generell niedriger. Einen weiteren Grund für diese Probleme könnte auch die Qualität der Gebäude liefern: Insbesondere die in Systembauweise erstellten Gebäude werden nur dann von privaten Haushalten nachgefragt, wenn sie sich in privilegierten Lagen befinden. Der hohe Bestand an relativ alten Gebäuden aus der Vorkriegs- und Kriegszeit ist entweder unmittelbar renovierungsbedürftig oder inzwischen frisch renoviert und entsprechend teuer. Eine deutliche Erhöhung der Eigentumsquote wird daher in den Neuen Bundesländern nicht erreicht werden können, solange nicht die Eigentumswohnung an Attraktivität gewinnt. Daneben werden auch weiterhin in höherer Anzahl als im Westen Einfamilienhäuser errichtet werden müssen. Da Einfamilienhäuser in der Regel vom Eigentümer genutzt werden, impliziert der Bau zusätzlicher Einfamilienhäuser die Erhöhung der Wohneigentumsquote. Transaktionen zwischen privaten Haushalten sind in den Neuen Bundesländern zur Erhöhung der Eigentumsquoten weniger geeignet als im Westen: private Haushalte verfügen über ca. 50 Prozent des Immobilienbestandes und bei nur 16 Prozent der Haushalte mit Immobilien-

27 Altersstruktur des Bestandes an Wohngebäuden in Ost- und Westdeutschland 1993 Deutschland insgesamt 13,1% 24,1% 45,8% 12,0% 5,0% Westdeutschland 10,6% 20,8% 50,6% 12,6% 5,3% Ostdeutschland 26,8% 42,6% 18,7% 8,5% 3,4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1900 und früher und später besitz ist die Bezugsperson älter als 65 Jahre, während in Westdeutschland rund ein Viertel der Immobilienbesitzer dieser Altersgruppe angehört.6 Diese Zahlen lassen vermuten, daß in Westdeutschland mittelfristig ein signifikanter Teil des Immobilieneigentums der privaten Haushalte den Besitzer wechseln wird. Mit den Transaktionen von bislang selbstgenutztem Wohneigentum wird allerdings weder eine Veränderung der regionalen Verteilung von Wohneigentum noch eine Erhöhung der Eigentumsquote insgesamt einhergehen. Vielmehr ist bei einer Beschränkung auf den Kauf und Verkauf von bislang selbstgenutzten Wohnimmobilien eine Fortschreibung der hohen Eigentumsquoten auf dem Lande und der niedrigen Eigentumsquoten in der Stadt zu erwarten. Für eine Erhöhung der Eigentumsquote wird es daher in Westdeutschland entscheidend sein, ob die selbstgenutzte Eigentumswohnung an Attraktivität gewinnt. Als Verkäufer solcher Wohnungen können vor allem private Haushalte auftreten, da diese über den größten Bestand verfügen. Auch in Baden-Württemberg sind die Bestände der Wohnungswirtschaft nicht so groß, daß von Veräußerungen von Wohnungen aus dem Besitz der öffentlichen Hand bzw. ihr nahestehender Unternehmen, ein statistisch relevanter Impuls auf die Wohneigentumsquote ausgehen könnte. Wohnungseigentümer in Westdeutschland älter Eigentumswohnungen bieten Potential für Erhöhung der Wohneigentumsquote in den Städten

28 Wohneigentum in Westdeutschland 1993 Gemeindegröße nach der Zahl der Einwohner weniger als ,5% 2,8% 25,7% von u ,8% 5,6% 33,6% von u ,3% 7,6% 45,1% von u ,2% 8,5% 62,3% und mehr 17,5% 8,4% 74,1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% (Mit-)Eigentümer des bewohnten Hauses (Mit-) Eigentümer der bewohnten Wohnung Mieter/Untermieter Anmerkungen zur Grafik In Nordrhein-Westfalen sind auch die Gemeinden mit weniger als 5000 Einwohnern in der Gemeindegrößenklasse Einwohner enthalten. Allerdings gibt es aufgrund der Gebietsreform relativ wenige solcher Gemeinden in Nordrhein-Westfalen. Für Bremen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein wird die Gemeindegrößenklassen über Einwohner nicht ausgewiesen. Größere Städte werden in der Kategorie Einwohner berücksichtigt. Das Saarland wird nicht berücksichtigt, da hier nur Angaben für die Gemeindegrößenklassen kleiner und größer Einwohner vorliegen.

29 Die starken regionalen Unterschiede hinsichtlich der Möglichkeit, Wohneigentum zu bilden, sind sowohl für private Haushalte als auch für die Stadt und schließlich auch die ländlichen Gebiete unbefriedigend: 1. Es gibt private Haushalte, die aus guten Gründen eine ausgesprochene Präferenz für das Wohnen in der Stadt haben. In der Stadt ist im Regelfall die Verfügbarkeit von Infrastruktur- und kulturellen Einrichtungen besser gegeben als auf dem Lande. 2. Die Städte benötigen Bewohner, die der Mittelschicht angehören. Nur durch eine gute Durchmischung sozialer Schichten ohne die Mittelschicht nicht vorstellbar ist eine Ghettobildung in städtischen Quartieren vermeidbar. Haushalte, die Eigentum gebildet haben, setzen sich zudem in höherem Maße für ihr Quartier und das Wohnumfeld ein als Mieterhaushalte. Mieter können mit wesentlich geringerem finanziellen Aufwand und niedrigerem Risiko einen Ortswechsel vornehmen als Eigentümer. Letztere müssen den Wohnraum entweder veräußern und ggf. Wertminderungen in Kauf nehmen oder eine Vermietung, unter Umständen zu relativ ungünstigen Konditionen, vornehmen. 3. In den ländlichen Räumen lassen sich verschiedene Prozesse feststellen: Die Grundstückspreise sind durch die aufs Land ziehenden Städter deutlich angestiegen. Dadurch wird es für die ländliche Bevölkerung, die über keine Grundstücke verfügt, schwieriger Eigentum zu erwerben. Viele der aufs Land ziehenden "Städter" arbeiten weiterhin in der Stadt und entwickeln keinen Bezug zum lokalen Gemeinwesen. Es entstehen sogenannte Schlafstädte, die weder eine dörfliche noch eine städtische Struktur aufweisen. 4. Schließlich würde die Fortsetzung dieser Strategie auch die Zersiedelung der Landschaft vorantreiben. Mit der Suburbanisierung einher geht ein relativ hohes Mobilitätsbedürfnis, das in vielen Fällen auf motorisierten Individualverkehr (Pkw, Motorrad) angewiesen ist. Die Probleme des solchermaßen verstärkten Individualverkehrs treten allerdings weniger in den ländlichen Gebieten auf, sondern in den Zentren, denn dort befinden sich viele der Fahrtziele (Arbeitsplätze, Läden, Kulturelle Angebote, Ausbildungseinrichtungen). Solchermaßen verstopfen die Fahrzeuge der Bewohner ländlicher Gebiete die Stadt und mindern die Qualität des Wohnens in der Stadt. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, wie man die Städte als Wohnort attraktiver machen kann bzw. wie man dem Wohnen einen Platz zwischen anderen städtischen Nutzungen bieten kann. Gerade in den zentralen Bereichen der Städte sind es nicht nur Staus und zuviel Verkehr, sondern auch finanzielle Faktoren, die das Wohnen unattraktiv machen. So können bei der Vermietung von Büroflächen in mittleren und guten Lagen Preise realisiert werden, die von privaten Haushalten kaum bezahlt werden können. Da die Umnutzung von Wohnungen zu Büros in vielen Fällen technisch möglich ist, bestehen für die Eigentümer deutliche finanzielle Anreize, Büroflächen zu vermieten anstatt Wohnungen. Das Baurecht und die damit verbundene Ausweisung von zulässigen Nutzungen sowie das Verbot einer Zweckentfremdung von Wohnraum verbessern die Chancen, daß Wohnraum in der Innenstadt erhalten bleibt. Gleichwohl hat sich insbesondere in den prosperierenden Großstädten ein Preisniveau herausgebildet, das es Haushalten der Mittelschicht fast unmöglich macht, Wohneigentum zu bilden. Städte als Wohnort