Der Grazer Wohnungsmarktbericht

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1 Wir leben Mag. Sandra Bauernfeind, FRICS Dipl. BW (BA) Markus Mendel, MRICS

2 Inhaltsverzeichnis Übersicht über die wesentlichen Inhalte Wohnungsmarktbericht Graz Status Quo Investmentmarktüberblick Österreich Seite 2 23 EHL Investment Consulting GmbH 1

3 Wir leben Wohnungsmarktbericht Graz Status Quo

4 Wohnungsmarkt in Wien und Graz Ein sicheres Investment? Wien Graz 3

5 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung - Nachfrageseite 4

6 Bevölkerungsprognosen - Nachfrageseite Graz: Wien: 5

7 Demografie Kurzanalyse Wien Bevölkerungswachstum nach wie vor deutlich steigend, positive Wanderungs- aber auch Geburtenbilanz Und diese Zuwanderung hält Wien jung: Durchschnittsalter sinkt Zuwanderung von ca. 1,3% bis 2040 prognostiziert D.h. 2026: 2 Mio.-Grenze erreicht 2040: 2,14 Mio. EW, entspricht EW; also Graz Haushaltsentwicklung ebenfalls weiterhin positiv (durch Bevölkerungswachstum und Trend zu kleineren Haushalten) 6

8 Kurzanalyse Graz Bevölkerungsbilanz ebenfalls positiv, positive Wanderungsals auch Geburtenbilanz 2015: ca Personen in Graz, ca mit Hauptwohnsitz gemeldet Durchschnittsalter steigt zw und 2013 von 40,9 auf 42,3 Jahre /Gesamtsteiermark 46,3 Jahre Lt. ÖROK: 2040: EW 7

9 Anteil der Haushalte nach Haushaltsgrößen (Prozent) Graz: Wien: 8

10 Wohnungsbestand - Wien - Angebot * Quelle: Statistik Austria (neues Hochrechnungsverfahren ab Mikrozensus 2014), eigene Berechnungen 9

11 Wohnungsbestand - Graz - Angebot ca Wohnungen Aufteilung nach Rechtsverhältnis im Detail nicht vorhanden Gemeindewohnungen: ca. 6,5% an den Gesamtwohnungen In beiden Städten: Leerstand von ca. 3% 10

12 Neubautätigkeit - Baubewilligungen - Wien In Durchschnitt immer Einheiten pro Jahr In den letzten Jahren bis zu Einheiten Nach Schätzungen ca Wohnungen in Bauverfahren 11

13 Neubautätigkeit - Baubewilligungen - Graz Im Durchschnitt ca Einheiten In den letzten Jahren bis zu Einheiten Ca Wohnungen in Bauverfahren verhaftet 12

14 Neubautätigkeit Graz Wohnungen pro Bezirk BEZIRK Anzahl Zuwachs in % Innere Stadt ,6% St. Leonhard ,4% Geidorf ,0% Lend ,9% Gries ,2% Jakomini ,4% Liebenau ,6% St. Peter ,6% Waltendorf ,3% Ries ,0% Mariatrost ,1% Andritz ,3% Gösting ,0% Eggenberg ,3% Wetzelsdorf ,0% Straßgang ,4% Puntigam ,8% 13

15 Mietpreisentwicklung Graz Je kleiner die Wohnung desto höher die absolute Miete pro m² Einfluss auf Mietpreisgestaltung: Freiflächen, Allgemeinräumlichkeiten, effiziente Grundrisse Eigentumswohnungen Erstbezug (Ø-Kaufpreis in EUR/m²) Eigentumswohnungen gebraucht (Ø-Kaufpreis in EUR/m²) Quelle: Trivalue Market Research 2018; Bearbeitung: EHL 14

16 Kaufpreisentwicklung Graz Mietwohnungen (Ø-Miete in EUR/m²/Monat) im ersten HJ Gesamttransaktionen davon 443 im Neubauwohnungsbereich Grazer Wohnungsmarkt auf sehr gutem Niveau neue Projekte beeinflussen den Markt positiv Eigentumswohnungen Erstbezug (Ø-Kaufpreis in EUR/m²) Eigentumswohnungen gebraucht (Ø-Kaufpreis in EUR/m²) Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL 15

17 Marktvolumen Eigentumswohnungen Wien Marktvolumen Eigentumswohnungen Graz Anmerkung: berücksichtigt sind Eintragungen bis , nach Verbücherungsdatum. 16

18 Verkaufs- und Mietpreise Wien * Quelle: Statistik Austria, Lohnsteuerstatistik 2016, durchschnittlicher Jahresnettobezug Arbeitnehmer/innen insgesamt, in Euro, Stand Dezember 2017 ** Im Bericht wird von Wohnungsmieten ausgegangen, die nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Da im 1. Bezirk das zu beobachtende Sample zu klein ist, um aussagekräftige Angaben zu machen, wurde hier auf die Angabe von Miethöhen verzichtet 17

19 Transaktionen Wohnungen Graz 18

20 Trends Wien Nachfrage nach effizientem Wohnraum steigt weiterhin Trend zu Mikroapartments Starke Nachfrage in allen Preissegmenten, vor allem im leistbaren Bereich Neues Segment der Wohntürme am Markt TRIIIPLE, Marina Tower, Skytower, Hoch 33 Kooperationen mit der öffentlichen Hand Raumordnungsverträge Boomendes Segment der Kurzzeitvermietungen auch im privaten Bereich lt. Regierungsprogramm sollte dazu bald die Gewerbeberechtigung für gewerbsmäßige tageweise Vermietung notwendig sein Bauprojekte mit sehr großen Volumina sind bzw. kommen auf den Markt auch in innerstädtischen Lagen Stichwort: TrIIIple, Hoch 33 19

21 Trends Wien Steigende Baupreise Auftragsbücher der Bauunternehmen sind voll und steigende gesetzliche Anforderungen Diese Steigerungen der nächsten Jahre können aus heutiger Sicht nicht 1:1 auf Wohnungspreise umgelegt werden interessante weitere Entwicklung Wohnrecht im Regierungsprogramm das ist angedacht: wie z.b. Flexibilisierung der Willensbildung im WEG oder Abschaffung des Mietadels durch zeitgemäße Ausgestaltung der Eintrittsrechte (nur mehr für Ehepartner oder Kinder bis 25 Jahre, Verhinderung von Rechtsmissbrauch) Aufhebung des Verbots des Lagezuschlags in den Gründerzeitvierteln Nur weil es technisch machbar ist, ist es noch lange nicht anwenderfreundlich übertechnologisierte Wohnungen bitte nur auf Kundenwunsch 20

22 Trends Graz gestiegene Bautätigkeit in den letzten Jahren Ebenfalls deutlich positive Bevölkerungsentwicklung Anstieg an Wohnungen liegt über jener der Bevölkerung Relativ stabile Kaufpreise Bautätigkeit konnte Preissteigerungen durch gestiegene Nachfrage abfangen 21

23 Trends Graz Nachfrage nach effizienten 2-Zimmer-Wohnungen am stärksten, gute Lage, Verkehrsanbindung und Ausstattung Reininghausgründe, das Brauquartier Puntigam oder auch das Projekt Ost im Bezirk Jakomini sind Leuchtturmprojekte Graz gerät auch in den Fokus nationaler und internationaler Investoren Brutto-Anfragsrendite zwischen 4% und 4,5% 22

24 Wir leben Investmentmarktüberblick Österreich

25 Investmentmarktüberblick Österreich Status Quo & Trends auf dem österreichischen Markt Investmentvolumen 2018 mit rd. EUR 4 Mrd. zweitbester Wert in der Geschichte Mangelndes Produktangebot und fehlende Großtransaktionen verhindern ein höheres Volumen Liquidität und Investoreninteresse übersteigen das aktuelle Angebot bei Weitem Forwards dienen weiterhin als Instrument der Produktsicherung Der hohe Spread zwischen Immobilienrendite und Fixed Income bietet Potential für weitere Preisanstiege/Renditerückgänge Ungebrochen starke Nachfrage in den traditionellen Bereichen, aber Wohnbereich erfährt ein enormes Wachstum (von 6% Marktanteil 2017 auf fast 20% Marktanteil 2018) Sehr positiver Ausblick auf das Investmentjahr Transaktionspipeline gut gefüllt. 24

26 Investmentmarktüberblick Österreich Überblick Transaktionsvolumen Österreich % 90% % % % 50% % 11% % % 18% % 22% % % 24% % 26% % 30% 20% 10% % Transaktionsvolumen Gesamt in meur Transaktionsvolumen EHL in EUR Marktanteil EHL in % EHL Investment Consulting GmbH 25

27 Investmentmarktüberblick Österreich Transaktionsvolumen nach Nutzungsart % 60% 65% 50% 40% 30% 33% 29% 20% 19% 10% 0% 12% 6% 8% 5% 6% 4% 4% 3% 3% 3% Büro Einzelhandel Wohnen Gemischt genutzt Hotel Studentenwohnen Logistik/Industrie 26

28 Investmentmarktüberblick Österreich Transaktionsvolumen nach Nutzungsart 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 24% 38% 1% 9% 1% 3% 23% 41% 31% 33% 2% 0% 3% 9% 14% 14% 28% 1% 23% 18% 4% 1% 9% 9% 1% 1% 15% 10% 12% 40% 40% 42% 22% 5% 8% 24% 19% 3% 29% 13% 20% 3% 2% 11% 31% 3% 5% 29% 30% 68% 20% 10% 35% 25% 50% 44% 30% 40% 40% 36% 41% 36% 33% 0% Büro Einzelhandel Hotel Industrie & Logistik Sonstiges 27

29 Investmentmarktüberblick Österreich Transaktionsvolumen nach Bandbreiten und Region Volumensbandbreite 2017 vs Regionale Verteilung 2017 vs % 13% % 24% > EUR 100 Mio. > EUR 25 Mio. bis 50 Mio. > EUR 50 Mio. bis 100 Mio. 36% % % 34% Wien Bundesländer < EUR 25 Mio. 66% % 26% % Quelle: EHL Market Research Q

30 Investmenttrends nach Nutzungsarten und aktuelle Renditen Investmentmarkt Wohnen Österreich 2018 Spitzenmieten und Spitzenrenditen Wien Spitzenmieten und Spitzenrenditen Bundesländer 16 8,00% 16 8,00% ,5 12,0 12,0 12,5 13,0 14,0 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% < 3,50% 3,00% ,5 9,5 10,0 10,5 11,0 11,5 7,00% 6,00% 5,00% 4 2 2,00% 1,00% 4 2 4,00% 3,75% 0 0,00% 0 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H Spitzenmiete in EUR/m² Spitzenrendite Spitzenmiete in EUR/m² Spitzenrendite 3,00% Transaktionen von Wohnneubauprojekten erfuhren in 2018 einen signifikanten Anstieg auf 20% des Transaktionsvolumens (2017 noch 6%) Markt ist nahezu ausverkauft. Produkte fast ausschließlich im Forward Funding verfügbar. Hohe Nachfrage getrieben von kapitalstarken sowohl nationalen, insbesondere aber auch deutschen institutionellen Investoren Renditen weiter unter Druck 29

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