Mustergutachten Nr.2. Muster-Gutachten Nr. 2. Verkehrswert Frankfurt am Main A. Straße 1. Seite 1 von 46

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1 Mustergutachten Nr.2 Muster-Gutachten Nr. 2 Verkehrswert Frankfurt am Main A. Straße 1 Seite 1 von 46

2 Mustergutachten Nr.2 ERGEBNIS Liegenschaft Frankfurt am Main A. Straße 1 Auftraggeber Dr. F. A. Straße Frankfurt am Main Auftrag vom Auftragsthema Verkehrswert Zeitpunkt ist der Besichtigung Grundbuch um 14:00 Uhr Amtsgericht von Frankfurt Gemarkung Frankfurt Flur 123 Flurstück 456 Größe 390 m² Abteilung I Eigentümer: Abteilung II Lasten und Beschränkungen: nicht geprüft nicht geprüft. Grundbucheinsicht: Das Grundbuch wurde nicht eingesehen. Denkmalschutz: Altlasten: Gemäß der Denkmalliste Frankfurt am Main: nicht eingetragen Im Rahmen dieses Gutachtens war es nicht möglich, Untersuchungen bezüglich Altlasten durchzuführen. Es wird von Altlastenfreiheit ausgegangen. Sollten dennoch Altlasten vorhanden sein, müssten ihre Auswirkungen und die Kosten der Wiederherstellung der Nutzbarkeit von einem speziell hierfür zugelassenen Gutachter oder Institut festgestellt werden. Diese Kosten wären dann vom hier ermittelten Wert abzuziehen. Seite 2 von 46

3 Bauleitplanung Bestandsschutz der vorhandenen Gebäude, 34 BauGB, Flächennutzungsplan vom Bodenrichtwert nach 196 BauGB zum DM/m² bezogen auf: GFZ = 1,5 Wert Folgender Wert wurde zum Stichtag auf der Grundlage der aufgeführten Daten und Fakten ermittelt: Verkehrswert DM Frankfurt, den Der Sachverständige Seite 3 von 46

4 Herangezogene Unterlagen und Informationen Der Auftraggeber wurde gebeten, alle ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen zur Einsicht herzugeben. Es wurden folgende Unterlagen vorgelegt: Bauaktenauszüge Berechnungen, Grundrisse und Schnittzeichnungen von 1991 Sondereigentum Teilungserklärung Notar Dr. D. URNr. 72/1997 vom Erträge Mietvertrag für das 2. OG vom Außerdem wurden vom Sachverständigen beschafft: Baubeschreibung Die Baubeschreibung erfolgt aufgrund örtlicher Inaugenscheinnahme. Bauleitplanung Die Festsetzungen der Bauleitplanung wurden beim Planungsamt in Frankfurt am Main erfragt. Bodenrichtwert Der Bodenrichtwert wurde bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Frankfurt a.m. erfragt. (Anlagen) Denkmalschutz Der Eintragungsstand wurde von der Stadt beschafft Seite 4 von 46

5 1 ALLGEMEINER TEIL EINLEITUNG LEISTUNGSPROFIL DER WERTERMITTLUNG FACHLITERATUR RECHTSVORSCHRIFTEN: WERTERMITTLUNGSBEGRIFFE UND WERTERMITTLUNGSVERFAHREN Bodenwert Grundstückssachwert Grundstücksertragswert Grundstücksvergleichswert Verkehrswert QUELLEN Maße Behördengenehmigungen GENAUIGKEIT HAFTUNG 14 2 WERTERMITTLUNG QUALITÄT DES GRUND UND BODENS LAGE Nahverkehrsmittel Schulen Einkaufsstätten BODENWERT BAULICHE ANLAGEN BESCHREIBUNG BERECHNUNGEN Sachwertberechnung Ertragswertermittlung WOHNUNGSEIGENTUM 45 3 VERKEHRSWERT 46 Seite 5 von 46

6 ALLGEMEINER TEIL 1. Einleitung Dieses Gutachten ist ein Verkehrswertgutachten. Es erfüllt nicht den Zweck einer physikalisch-technischen Beurteilung der baulichen Anlagen und rechtlicher Beurteilung der Bau- und Planungsgrundlagen. Das Gutachten stellt eine Wertinformation dar. Bindungswirkung kann nur durch andere vertragliche Abmachungen unter den Beteiligten erzeugt werden. 2. Leistungsprofil der Wertermittlung. Wertermittlungen werden vorteilhaft im Rechts- und Wirtschaftsleben eingesetzt, um Schäden zu vermeiden. Entsprechend dem angegebenen Verwendungszweck kann die Wertermittlung der Beratung zu einer Entscheidung dienen, etwa mit der Angabe von Preisober- und Untergrenzen, sie kann bei Rechtsstreiten vermitteln, etwa durch Vorlage eines»fairen«einigungspreises oder sie kann eine Verhandlungspartei argumentativ unterstützen, etwa zur Kreditaufnahme. Das Gutachten kann nur für den genannten Verwendungszweck verwendet werden.allen diesen Funktionen gemeinsam ist aber die nachvollziehbare Ableitung des Ergebnisses. Bewertet werden können bebaute und unbebaute Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte wie Erbbaurechte, Wohnungs- und Teileigentum und andere Rechte wie Nießbrauch, Wohnrechte, Wegerechte, Wohnungsmieten, Pachten u.s.w.. Hierbei werden regelmäßig auch alle am Bewertungsobjekt hängenden Sachverhalte festgestellt und dokumentiert, wie der Bauzustand, die gesetzlich zulässigen Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks, die Angemessenheit der nachhaltig erzielten Erträge, die Eintragungen in die öffentlichen Register u.s.w., selbst genaue Nutzflächen und Grundrisse durch Neuvermessung. Nicht bewertet werden können die Folgen des eventuellen Vorhandenseins von schädlichen Kontaminationen (Altlasten). Sofern es solche gibt, können die Kosten ihrer Beseitigung dazu führen, dass das Bewertungsobjekt im äußersten Falle keinen Verkehrswert mehr hat, weil es nicht mehr marktfähig ist. Dies ist der Fall, wenn die in einem weiteren Spezialgutachten festzustellenden Kosten der Beseitigung den Verkehrswert übersteigen. Geringere Kosten wären vom Verkehrswert abzuziehen. Im vorliegenden Falle ist als Verwendungszweck vorgegeben worden: Wertinformation für interne Zwecke Seite 6 von 46

7 3. Fachliteratur 1. Theo Gerardy/Rainer Möckel: "Praxis der Grundstücksbewertung", Verlag Moderne Industrie, 2. BKI Baukosteninformationszentrum: "BKI Baukosten 1998, Teil 1 / Kostenwerte für Gebäude" Stuttgart 3. Mesenhöller - Frahm: "Die Ermittlung von Gebäude - Versicherungswerten ", Theodor Oppermann Verlag 4. Metzmacher/Krikler: Gebäudeschätzung über die Bruttogeschoßfläche Bundesanzeiger Verlag 5. Mittag, Martin: Normalherstellungskosten von Gebäuden, Kommentar zu den NHK 95 des BMBau., GESBIG Sächsisches Bauinstitut GmbH - Dresden (Die Normalherstellungskosten von Gebäuden - NHK 95 - wurden mit Rd Erl. des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau vom (RS I ) im Bereich des Bundes eingeführt). Seite 7 von 46

8 4. Rechtsvorschriften: Baugesetzbuch (BauGB) i.d.f. der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2141), in der jetzt gültigen Fassung. Verordnung der Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom (BGBl. I S. 2209) in ihrer gültigen Fassung. Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien WertR 91) vom (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 182a vom ) in ihrer gültigen Fassung. Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) i.d.f. der Bekanntmachung vom (BGBl. I. S ). Seite 8 von 46

9 5. Wertermittlungsbegriffe und Wertermittlungsverfahren 6. Bodenwert Der Bodenwert (Grund- und Bodenwert) soll grundsätzlich im Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Sofern Bodenrichtwerte nach 196 BauGB ermittelt wurden, werden diese herangezogen. Nach 193 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom sind bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüssen für Grundstückswerte Kaufpreissammlungen einzurichten. Nach 196 BauGB sind aufgrund der Kaufpreissammlungen jeweils am Ende jedes 2. Kalenderjahres durchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln (Bodenrichtwerte). Diese Bodenrichtwerte sind jeweils nach ihrer Ermittlung ortsüblich bekannt zu geben. Sie sind in der Regel gut geeignet, anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Bodenwertes herangezogen zu werden. 7. Grundstückssachwert Das Grundstückssachwertverfahren wird bei Wertermittlungen von bebauten Grundstücken unterstützend herangezogen, die der Eigennutzung dienen, außerdem bei anderen Immobilien, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt, noch die übliche Miete geschätzt werden kann. Außerdem dient er der Kontrolle und Information neben anderen Verfahren. Das Sachwertverfahren ermittelt den Betrag, der aufzuwenden wäre, wenn die zu bewertende Immobilie wiedererstellt werden müsste. Der Grundstückssachwert umfasst den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Der Bodenwert ist grundsätzlich durch Preisvergleich zu ermitteln. Der Wert der baulichen Anlagen ist der Herstellungswert der Gebäude. Der Wert der baulichen Anlagen gliedert sich in die üblichen Baukosten für das Bauwerk (Baukonstruktion und technische Anlagen), Kosten der besonderen Bauteile und besonderen Betriebseinrichtungen, die Baunebenkosten und Kosten der Außenanlagen. Diese Kosten werden grundsätzlich nach dem neuesten Stand der Kostensituation nach sachverständiger Erfahrung geschätzt. Bei bereits vorhandenen Gebäuden ist die Wertminderung wegen Alters abzusetzen. Diese Wertminderung soll anhand der nach sachverständiger Erfahrung zu bestimmenden Restnutzungsdauer in angemessener Höhe bestimmt werden. Seite 9 von 46

10 Weitere Wertminderungsansätze können sein 1. die Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden und 2. die wirtschaftliche Wertminderung (Grundriss, Geschosshöhen, Raumtiefen, Konstruktion, verminderte Nutzungsmöglichkeit, Zweckentfremdung). Der evtl. zu berücksichtigende Instandhaltungsstau kann im Rahmen eines Wertgutachtens nur überschlägig geschätzt werden. Art und Umfang der Instandsetzungsmaßnahmen sind Ermessenssache. Darüber hinaus ist zu beachten, dass Teile der Instandsetzungskosten bereits in der Alterswertminderung enthalten sein können. 8. Grundstücksertragswert Das Ertragswertverfahren ist als das dominierende Verfahren in der Rechtsprechung anerkannt. Der Ertragswert ist als der Barwert aller zukünftigen Erfolge einer Immobilie anzusehen, die bei Erhaltung der ertragbringenden Substanz der Immobilie auf Dauer entzogen werden können. Der Grundstücksertragswert umfasst den Bodenwert und den Gebäudeertragswert. Der Gebäudeertragswert ist der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes verminderte und sodann unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen kapitalisierte nachhaltig erzielbare Reinertrag des Grundstücks. Der Reinertrag ist der Überschuss des Rohertrages über die Bewirtschaftungskosten. Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung unter Beachtung rechtlicher Bestimmungen nachhaltig (d.h. alle in letzter Zeit und in den nächste Jahren) erzielbaren Erträge aus einem Grundstück. Dazu gehören insbesondere Mieten, Pachten und sonstige Leistungen der Mieter oder Pächter, ausschließlich Umlagen. Die Bewirtschaftungskosten mindern den Rohertrag und führen zum Reinertrag. Es handelt sich hierbei um Kosten, die zur Bewirtschaftung und Instandhaltung des Grundstücks erforderlich sind. Zinsen für Hypotheken und sonstige auf dem Grundstück lastende privatrechtliche Verpflichtungen sowie Ausgleichsabgaben sind bei den Bewirtschaftungskosten nicht zu berücksichtigen. Die Bewirtschaftungskosten können nach Erfahrungssätzen pauschal ermittelt werden, da die Bewirtschaftungskosten zumeist im Detail nicht exakt feststellbar sind. Bei der Ermittlung der Instandhaltungskosten wird Seite 10 von 46

11 berücksichtigt, ob die Schönheitsreparaturen vom Mieter oder vom Vermieter getragen werden und welche weiteren Instandhaltungskosten vertraglich vom Mieter übernommen wurden. Angestauter Reparaturbedarf wird separat nachgewiesen. Die Problematik des Ertragswertes besteht neben der Bestimmung der zukünftigen Einnahmen (wegen des Risikos ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit) vor allem in der Ermittlung des Kapitalisierungszinsfußes. Beide können nur auf der Grundlage der Marktkenntnis des Gutachters aus der Summe der Erfahrungen erfasst werden. Vergleichsmieten, wie sie in jüngster Vergangenheit vom Gesetzgeber und der Rechtsprechung verlangt werden, gibt es im strengen Sinne des Wortes nicht, da ein direkter Vergleich von zwei oder mehreren Objekten wegen ihrer Individualität nahezu unmöglich ist. Der Kapitalisierungszinsfuß hat bedeutenden Einfluss auf das Ergebnis. Je höher der Liegenschaftszinssatz angenommen wird, um so geringer ist das Ergebnis. Der Sachverständige wird bei der Anwendung des Grundstücksertragswertverfahrens einen Zinsfuß annehmen, der den Verhältnissen des Objektes und der Marktsituation entspricht. 9. Grundstücksvergleichswert Dem Vergleichswertverfahren liegt die Annahme zugrunde, dass für das zu bewertende Grundstück im Falle eines angenommenen Verkaufs ein Preis gezahlt werden würde, wie er für vergleichbare Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gezahlt worden ist. Am wahrscheinlichsten würde der für vergleichbare Objekte durchschnittlich gezahlte Preis zu erzielen sein (z.b. das arithmetische Mittel). Das Vergleichswertverfahren ist grundsätzlich auf alle Arten von Grundstücken anwendbar. Bei bebauten Grundstücken ergeben sich jedoch Probleme daraus, dass sich jedes Gebäude von anderen unterscheidet. Daher kann das Vergleichswertverfahren hier nur brauchbare Ergebnisse liefern, wenn im Verfahren die Unterschiede ausreichend berücksichtigt werden. Im vorliegenden Fall sind nach Auskunft des zuständigen Gutachterausschusses für ähnliche Objekte in der betreffenden Lage (Mehrfamilienwohnhaus der beschriebenen Art) Verkäufe in den staatlichen Kaufpreissammlungen nicht verzeichnet. Für Eigentumswohnungen liegen sehr viele Vergleichspreise vor. Ihre Auswertung zur Marktanalyse könnte in einem erweiterten Auftrag vorgenommen werden. Seite 11 von 46

12 10. Verkehrswert Der Verkehrswert wird im BauGB wie folgt definiert: 194: "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre". Die Begriffe "Gemeiner Wert" und "Marktwert" sind dem Begriff des Verkehrswertes gleichzustellen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des angewandten Wertermittlungsverfahrens abzuleiten. Die Lage auf dem Grundstücksmarkt ist zu würdigen. Bei der Verkehrswertdefinition wird zwischen Wert und Preis bzw. Kosten unterschieden. Seite 12 von 46

13 11. Quellen 12. Maße Die in diesem Gutachten aufgeführten Maße und Berechnungen dienen nur der Findung des im Auftragsthema genannten Zweckes der Wertermittlung. Die Maße und Berechnungen wurden aufgrund der eingesehenen Unterlagen bzw. am Ort ermittelt. Unterschiede zu den tatsächlichen Maßen sind daher möglich. Diese wirken sich aber nicht auf das Ergebnis dieses Gutachtens aus. 13. Behördengenehmigungen Es wird unterstellt, dass vorhandene Bauten in der zum Besichtigungstag und Bewertungsstichtag angetroffenen und aufgenommenen Art in Größe, Umfang baulicher Nutzung und Ausstattung von den zuständigen Behörden genehmigt worden sind. 14. Genauigkeit Die Berechnungen in diesem Gutachten wurden computergestützt durchgeführt. Der Computer rechnet auf viele Stellen hinter dem Komma genau. Die Ergebnisse werden jedoch automatisch ab- oder aufgerundet. Dies führt manchmal zu scheinbaren Rechendifferenzen, die für das Ergebnis jedoch ohne Bedeutung sind. Die Genauigkeit von Marktanalysen, also auch dieses Gutachtens, liegt erfahrungsgemäß bei einigen Prozent. Deshalb täuscht eine Berechnungsschärfe bis auf 1 DM eine größere Genauigkeit nur vor. Weil aber bei Rundungen im Rechengang oft vermeintliche Ungenauigkeiten durch Leser des Gutachtens moniert werden, was zu unnützen Mehrarbeiten und Kosten führt, wird erst das Endergebnis angemessen gerundet. Seite 13 von 46

14 15. Haftung Ausgeschlossen bleibt eine Haftung gegenüber allen natürlichen und juristischen Personen, die nicht Auftraggeber sind, soweit einer Verwendung des Gutachtens durch diese Personen nicht ausdrücklich schriftlich zugestimmt wurde. Der Sachverständige verweist auf sein URHEBERRECHT. Der Sachverständigenauftrag begründet keine Schutzpflichten zugunsten Dritter. Eine vertragliche oder vertragsähnliche Haftung des Sachverständigen gegenüber Dritten - auch im Wege der Abtretung - ist ausgeschlossen. Besondere Untersuchungen hinsichtlich versteckter Mängel sowie nicht oder schwer zugänglicher Bauteile sind nicht erfolgt. Dies gilt entsprechend auch für solche Bauteile, die von den Nutzungsberechtigten zur Besichtigung nicht geöffnet wurden und für evtl. verdeckte oder nicht erkannte Bauschäden und Baumängel, insbesondere am Holz, am Dach, am Kellermauerwerk einschließlich der Fundamente und Absperrung, an Installationen jeder Art und für verwendete gesundheitsgefährdende Baustoffe und Materialien. Eine Haftung für deren Nichterkennung ist ausgeschlossen. Eine Ermittlung, ob weichgebundenes Material (Asbest) verwendet wurde, konnte im Rahmen der Ortsbesichtigung nicht durchgeführt werden. Weichgebundenes Asbestmaterial wurde ursprünglich vorwiegend im Brandschutz verwendet und zur Wärmedämmung. Außerdem fand dieses Material für FH-Türen, Brandschutzplatten (Decken und Stützen), in Heizungsanlagen und bei Außenwandgas - und Nachtspeicheröfen usw. Verwendung. Verwendungsfähig sind nur die original unterschriebenen Gutachten. Aus urheberrechtlichen Gründen ist die Anfertigung von Kopien nur für den nicht gewerbsmäßigen Eigengebrauch gestattet. Seite 14 von 46

15 WERTERMITTLUNG 16. Qualität des Grund und Bodens 17. Lage Das Bewertungsobjekt liegt in Frankfurt am Main-Sachsenhausen in ruhiger Wohnlage. Von hier aus kann man einen attraktiven Blick über die im Maintal gelegene Silhouette der Stadt Frankfurt am Main genießen. Übersichtsplan: Seite 15 von 46

16 18. Nahverkehrsmittel Das öffentliche Nahverkehrsmittelnetz verfügt über eine gute Linienführung. Haltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs befinden sich in der Nähe des Objektes der Wertermittlung. Der Rhein-Main-Flughafen, der in wenigen Minuten Fahrzeit vom Objekt der Wertermittlung aus erreichbar ist, stellt die weltweite Anbindung dar. Auch der Frankfurter Hauptbahnhof als Verkehrsknotenpunkt ist schnell über den RMV zu erreichen. Das regionale und überregionale Straßennetz in und um Frankfurt am Main ist gut. Nicht nur die Bundesautobahn ist leicht zu erreichen, auch die Bundes- und Landesstraßen im Bereich um Frankfurt am Main haben eine gute Ausbaustufe. 19. Schulen Die schulische Ausbildung in Frankfurt am Main ist gewährleistet. 20. Einkaufsstätten In Frankfurt am Main sind alle Einkaufsstätten zur Deckung des täglichen Bedarfs in ausreichender Anzahl vorhanden. Seite 16 von 46

17 21. Bodenwert Die Gesamtgröße beträgt 390 m². Der nachstehende Lageplan hat den Maßstab ca. 1:1000. ((Flurkarte)) Seite 17 von 46

18 Der Bodenwert wird unter Heranziehung des vom Gutachterausschuss zum festgestellten Bodenrichtwertes ermittelt. Der Bodenrichtwert beträgt 1500 DM/m².bezogen auf GFZ = 1,5 Der für das Gutachten herangezogene Bodenrichtwert wurde vom Gutachterausschuss für eine Wertzone festgestellt, in der die allgemeinen, den Wert der Grundstücke beeinflussenden Umstände im wesentlichen übereinstimmen. Aus diesem Sachverhalt wird das tatsächliche Maß der baulichen Nutzung des Objektes der Wertermittlung in Ansatz gebracht mit ca. GFZ 0. Zur Ermittlung des Bodenwertanteils am Grundstück wird der herangezogene Bodenrichtwert auf die vorhandenen Nutzungsmaße umgerechnet. Entsprechende Untersuchungen über den Zusammenhang zwischen dem zulässigen Maß der Nutzung (GFZ) und dem Bodenpreis liegen aus mehreren Städten vor; (Tiemann: der Richtwert nach dem BBauG, Allgemeine Vermessungsnachrichten 1964, Seite 50 ff.; Schulz: Zur Abhängigkeit des Bodenpreises zu der beim Kauf erhofften Ausnutzbarkeit, Vermessungswesen und Raumordnung 1977, Seite 79 ff.). Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird in der Baunutzungsverordnung (BauNV) definiert. Sie gibt an, wie viel m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche zulässig oder vorhanden sind. Sofern die Bodenwerte hierauf bezogen sind, ist aufgrund einer Empfehlung des Deutschen Städtetages die Definition der GFZ nach der BauNV in der Fassung vom unterstellt (Grundstücksmarkt und Grundstückswert 1996, 27). Boden Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für Gewerbeflächen in DM / m² GFZ für den herangezogenen Bodenrichtwert (a) 1,50 GFZ Maß der tatsächlichen Nutzung (b) 1,24 nach Untersuchungen und Veröffentlichungen in Frankfurt 1990 Koeffizient ( a ) = 1,268 Koeffizient ( b ) = 1,113 Koeffizient (b) Bodenrichtwert = Bodenwer t Seite 18 von 46

19 Koeffizient (a) ergibt einen Bodenwert in DM / m² 1.316,19 Seite 19 von 46

20 22. Bauliche Anlagen 23. Beschreibung Besichtigung am in Frankfurt a.m., A. Straße 1 Es handelt sich um ein Vierfamilienhaus, durchsaniert 1992, 0A sämtliche Fenster im Haus sind isolierverglast, neu. Sämtliche Türen sind restauriert, ehemalige Füllungstüren mit Futter und Bekleidung z.t. mit Originalbeschlägen, restauriert. Sämtliche Fußböden: Parkett auf erneuerter Deckenkonstruktion mit T- Seite 20 von 46

21 Träger. Das Haus ist zentralbeheizt, Erdgas. Die Anlage ist gewartet. Warmwasserversorgung über Zentralheizung. Erdgeschoss, insgesamt Büronutzung, mit z.t. vorgebauten Wandelementen, indirekter Beleuchtung und schallgepolsterten Türen. Z. T. gibt es in den konstruktionsbedingten Durchgängen zwischen den Räumen restaurierte Flügeltüren in Kassettenbauweise, mit Futter und Bekleidung. 11A Seite 21 von 46

22 Nasszelle im EG, Bad mit Terrazzoboden (neu), Wände: feinverputzt und gestrichen, abgehängte Decke, indirekte Beleuchtung, Waschtisch mit Granit, individuell. Fliesenspiegel in Glaskeramik, hochgehängtes WC mit verkleidetem Spülkasten 10A Seite 22 von 46

23 Im EG ist der Balkon zur Nutzfläche durch Verglasung einbezogen worden, durchgehende Fenster über die ganze Balkonbreite. Das Treppenhaus ist total erneuert, Wände: feinverputzt und gestrichen, Fußböden: Werkkunststein, Wände: z.t. alte Paneele, restauriert, z.t. neu gefliest. Die Treppe: original in Holz, Untersichten sind verputzt, abgeschliffen. 7A Seite 23 von 46

24 Die Ausgangstreppe zum Hof: Blocksandstein restauriert teilweise im Außenbereich noch nicht restauriert. Außen, die Fassade ist restauriert, Gewände in Sandsteinblock, um Türen und Fenster herum restauriert, Putz erneuert. Im Spritzbereich ist der Sandstein gestrichen. Aufgesetzte Neukonstruktion gemäß Plänen und Abbildung, sonst im Hausbereich rundum mit Beton gefliest. Hintenliegend befindet sich ein Garten mit Ziersträuchern und Spontanvegetation. 9A Seite 24 von 46

25 Keller, Abgang in Blocksandstein, historisches Mauerwerk. Der Keller ist ca. 3,50 m hoch. Er ist augenscheinlich trocken, als Abstellfläche und Lagerfläche geeignet. Ein Teil des Kellers, der Westteil, ist ausgebaut zu einer Sauna, privatgenutzt vom Dachgeschossinhaber. Fußböden: aufgedoppelt, Keramik, zentralbeheizt über Handtuchheizer, mitten im Raum stehend. 8A Die Sauna hat handelsübliche Einbauten, mit Dusche und der notwendigen Kaltwasseranwendungen. Nasszelle: gefliest, Wände: 2 m hoch umlaufend gefliest abgetrennt mit Glasbausteinen, Ruheraum. mit natürlicher Belüftung über Fenster nach außen. Im Keller gibt es im Treppenbereich eine WC-Kabine, die von der Sauna aus erreichbar ist. Seite 25 von 46

26 1. und 2. Obergeschoss sind als Wohnungen vermietet und diese waren nicht zugänglich. Im 3.Obergeschoß endet das Treppenhaus, ist aber weiter durchbaubar. Der Treppenhausraum ist derzeit in das 4.OG integriert. Das 3.OG und 4.OG sind durch eine interne Holztreppe verbunden und bilden eine Wohneinheit. Der ganze Dachstuhl ist als Stahlkonstruktion nachgebaut in den originalen Maßen. 2A Seite 26 von 46

27 Ausstattung, Fußböden: Parkett in Eiche, im Bereich des offenen Kamins: Schweizer Jura (Marmor), 5A Seite 27 von 46

28 Fenster: isolierverglast, wie vor, individuell geschnitten. Teilweise Walmdach, die Wandschrägen sind durch Einbauschränke kaschiert. Nach oben hin gibt es Durchbrüche mit Belichtungsöffnungen. 6A Seite 28 von 46

29 Es gibt eine Terrasse über die gesamte Hausbreite. Die Wand zum Wohnzimmer ist voll verglast, isolierverglast in Alukonstruktion. 4A Seite 29 von 46

30 Vom Wohnraum geht es direkt in eine Küche mit sämtlichen notwendigen Anschlüssen, Fußboden: Schweizer Jura. Die alte Speisekammer ist durch Schiebetürelemente integriert. Die Küche enthält eine vollständige Einbauküche mit allen notwendigen Unterschränken und Oberschränken, Elektroherd, Kochmulde, extra gestellte Mikrowelle, Spülmaschine, Waschmaschine, Gefrierschrank, Kühlschrank. Die Einbauküche ist ca. 7 Jahre alt. 3A Gäste-WC neben der Garderobe, Fußboden: Marmor, Waschtisch: Marmor individuell, WC gehängt mit eingebautem Spülkasten, natürliche Belüftung. Seite 30 von 46

31 Im 4.Obergeschoss sind die Dachschrägen integriert. Der Bereich im 4.OG ist unterteilt in einem Teil nach Nordosten (4 Differenzstufen höher gelegen, Fußboden: Eichenparkett) und einen Südwestteil mit Privatgemächern, Fußboden: Schweizer Jura. Das ganze Geschoss hat Fußbodenheizung. Die Dachschrägen sind durch Fensterbänder durchgehend belichtet. Die Sparren sind in die Fensterkonstruktion integriert, unverputzt. Der First hat ebensolche Fensterkonstruktion mit auffahrbaren Fenstern. Das Bad im südwestlichen Bereich ist als durchgehender Privatbereich abgeteilt von der Wohnung mit kleinem internen Flur und abgehenden WC. 1A Fußboden: Schweizer Marmor, Wanne in Marmorsockel als Doppelwanne, Heizung über Handtuchhalter und Fußboden integriert, Decke: abgehängt mit indirekter Beleuchtung, Waschtisch: überdimensional, individueller Marmor. Vom Bad aus ist Seite 31 von 46

32 der Balkon betretbar, das Bad hat eine total verglaste Außenwand zum Balkon mit Außenjalousetten (Außenjalousetten an allen Fenstern im 3.OG und 4.OG). Am Ende des Bades, vom internen Flur erreichbar, befindet sich ein Solarium, in einem Nischenraum gelegen, neben dem WC. Dieser Raum enthält auch Technikelemente. Daneben abgeteilt in einem separaten Raum befindet sich eine Dusche mit WC, Wände: rundum mit schwarzen Glasfliesen belegt, Fußboden: Marmor, Duschtasse: schwarz liert. Am anderen Ende des Privattraktes befindet sich das Schlafzimmer, abgeteilt vom übrigen 4.OG durch einen Einbauschrank fast Firsthoch. Der Rest zwischen Schrank und First ist zur Akustikdämmung mit Glas verschlossen. Der Einbauschrank ist von beiden Seiten öffenbar. Der Bereich im nordöstlichen Teil ist als Bibliothek ausgestaltet mit entsprechenden Regalen, und Untertischen. Es gibt elektrisch bedienbare Fenster. Daneben befindet sich ein Gästezimmer hinter vorerwähntem Einbauschrank. Fußboden, Wände, Heizung: wie vor, hochwertig Die aus dem Besichtigungsprotokoll auszugsweise entnommene Beschreibung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie wurde aufgrund eingesehener Unterlagen, des Augenscheins anläßlich der Besichtigung und in einem Umfang vorgenommen, soweit dieser für die Bewertungsbasis erforderlich ist. Soweit diese Baubeschreibung technische Angaben bezüglich des Zustandes enthält, sind diese Angaben nur im Hinblick auf das übliche Marktgeschehen für eine Wertaussage von Bedeutung. Dieses Gutachten erfüllt nicht den Zweck einer technischen Beurteilung des Gebäudes bezüglich Schäden und Mängeln sowie baurechtlicher Grundlagen. Eine Ermittlung, ob weichgebundenes Material (Asbest) verwendet wurde, konnte im Rahmen der Ortsbesichtigung nicht durchgeführt werden. Der Zweck der Besichtigung konnte mit dem Entstehen eines persönlichen Eindrucks des Sachverständigen erfüllt werden. Das Objekt ist als sehr gut unterhaltenes Mehrfamilien-wohnhaus mit genehmigter Gewerbenutzung im EG einzustufen. Die Originale von Unterlagen wurden nach der Bearbeitung dem Eigentümer zurückgegeben. Tonträger wurden nach zwei Wochen gelöscht. Negative werden ein Jahr im Büro des Sachverständigen verwahrt. Seite 32 von 46

33 24. Berechnungen 25. Sachwertberechnung Die nachfolgenden Berechnungen basieren auf der Bau- und Ausstattungsbeschreibung bzw. dem Protokoll des vorgefundenen Zustandes bei der Besichtigung. Baujahr angenommen 1992 nach Sanierung Stichtag Restnutzungsdauer (geschätzt) bei ordnungsgemäßem Gebrauch übliche Gesamtnutzungsdauer: 80Jahre 90Jahre Der Bestimmung der Alterswertminderung zugrunde zu legendes fiktives Baujahr: 1992 Basisjahr zur Ermittlung der Normalherstellungskosten, 1995 mit dem Baupreisindex = 100,0 Letztbekannter Baupreisindex: MFH 98,5 für den Zeitraum Nov 00 Seite 33 von 46

34 umbauter Raum Geschosse (ohne UG und DG) 4 BGF BRI m² m³ Keller 134,34 400,33 EG, 1,. und 2. OG 414, ,80 Dach ausgebaut 67,66 267,58 3. OG 124,26 403,85 Summen 740, ,6 m³ DIN277'55 bei nicht ausgebautem DG 2256,3 umbauter Raum 2.526m³ Für die Wertermittlung wird der Wert je m³ umbauten Raumes aufgrund der örtlichen Feststellungen, der Bauart und Ausstattung nach sachverständiger Erfahrung und in Anlehnung an die Literatur geschätzt. Seite 34 von 46

35 Gebäudeherstellungswert zum Stichtag wird angenommen unter Berücksichtigung der einschlägigen Fachliteratur DM/m³ "Metzmacher" W DM/m² DM Keller EG, 1,. und 2. OG Dach ausgebaut OG DM/m³ ,92 7 nach Korrektur für Bundesrepublik 451,09 ohne Baunebenkosten 383,43 Nov 00 DM/m³468,90 Diesem Werk können Kosten für Hochbauobjekte in Süddeutschland entnommen werden, aufbereitet nach Bruttogeschossflächen. Die angegebenen Schätzwerte sollen in Anlehnung an die DIN 276 die Neubaukosten des Bauwerks erfassen. Die Mehrwertsteuer ist in den Werten eingerechnet. Unterstellt ist eine gut zugängliche Baustelle, normale Bodenverhältnisse, guter Baugrund, üblicher Bauausführung und Einsatz heutiger rationaler Bautechnik. "BKI" ohne Nebenkosten , DM/m³ Nov 00 von789,40 Seite 35 von 46

36 682,61 Grundlagen der Baupreistabellen sind abgerechnete Bauvorhaben. Die Daten wurden in der Systematik der DIN 276 erstellt. Preisstand ist Mai Alle Einheitspreise enthalten die Mehrwertsteuer. Herausgeber ist das von allen Architektenkammern Deutschlands gegründete Baukosteninformationszentrum. Die genannten Preismittel spiegeln in etwa das durchschnittliche Baupreisniveau in der Bundesrepublik wider, für die genannte jeweilige Klasse von Bauwerken. Die Grenzen und Klassen sind jedoch fließend. Die Objektbezogenen Preise markieren weder nach oben noch nach unten absolute Grenzwerte. bis "Mesenhöller" 1914 DM/m³ von 29,0 bis Nov 00 von579,36 bis m³ DIN277'55 bei nicht ausgebautem DG von517,59 bis "Mittag" Typ 23. Nutzungsart MFH Geschosse 4 Ausbau Dach (a: ausgebaut, n: nicht, F :Flach ) a Ausbau Keller 1 Bau Mittelhaus Wohnungen pro Treppenpodest 1 stark Ausstattung gehoben Wohnungsgröße im Mittel 103,0 DM/m³ Nov ,84 Seite 36 von 46

37 Das Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau hat die Erforschung dieser zeitgemäßen Normalherstellungskosten für die Belange der Verkehrswertermittlung veranlasst. Bezugsbasisjahr ist Berechnungsgrundlage ist u.a. der brutto - Rauminhalt gem. DIN 277. Regionale Indizierungen sind möglich. Mittel aus Kostennachweisen 5 635,07 Regionaler Korrekturfaktor Hessen 0,975-15,88 Korrekturfaktor für Ortsgrößen Ort bis Einwohner 1,15 95,26 gewählt: ,45 Wert zum Basisjahr: 714DM/m³ Baukörper m³ = DM/m³ DM zum Basisjahr, neu DM Wert der besonderen Bauteile nach DIN 277 Balkone 27,1m² DM Wert besond. Betriebseinrichtungen: (DIN 276) Sauna e 0 DM 0 DM DM ergibt DM Baunebenkosten, geschätzt: 16% DM Seite 37 von 46

38 Gebäudesachwert zum Stichtag DM Seite 38 von 46

39 Wertminderung wegen Alters gem. WertR 91 errechnet sich wie folgt: 6,17% DM fiktives Alter = 10 Alter²/Gesamtnutzungsdauer² = A²/G² = 0,0123 Alter/Gesamtnutzungsdauer = A/G = 0,1111 (A²/G²+A/G)/2 = 0,0617 Wertminderung wegen baulicher Mängel und Schäden (siehe auch Baubeschreibung), Beseitigungskosten ca. Sonstige wertbeeinflussende Umstände: 0 DM 0 DM Wertminderung wegen Instandhaltungsstau 0 DM errechneter Wert der baulichen Anlage DM Seite 39 von 46

40 Zusammenstellung aller Sachwerte A. Straße DM sonstige Anlagen, soweit sie über den ortsüblichen Umfang hinaus gehen: Einbauküche, Zeitwert 7/ DM Versorgungsanlagen m 10Leitungen DM Außentreppe m DM Ziergrün m² 255, DM Bodenwert DM/m² 1316 Fläche m² ca DM Summe aller Sachwerte am Wertermittlungsstichtag DM Zu- oder Abschlag zur Angleichung an die Marktlage gemäß festgestellter ortsüblicher Mehr- oder Minderzahlungen bei Käufen durch den zust. Gutachterausschuss: 0 DM DM Der Bodenwertanteil beträgt hiervon 20,0% DM Der festgestellte Bauwert entspricht Herstellungskosten am Stichtag je m³ 857 DM und je m² Nutz- bzw. Wohnfläche: DM Seite 40 von 46

41 26. Ertragswertermittlung Angesetzte Einnahmen: gem. Mietvertrag, bzw. geschätzt Nutzfläche m² DM/m² DM/Monat Büro im EG, mit Archivraum im UG 112,4 35, ,00 1. OG 102,6 24, ,00 2. OG 102,6 24, ,00 3. und 4.OG inkl. Sauna, WC und 179,1 40, ,00 Abstellraum im UG 496, ,00 Garagen 0,00 Stellplätze 0,00 Wohnnutzung im Mittel 31,65 Gewerbenutzung im Mittel 35,58 In vorstehende Mieten sind umgelegte Betriebskosten nicht enthalten. Jahresrohertrag somit DM Seite 41 von 46

42 Angesetzte Bewirtschaftungskosten nach Erfahrungssätzen: Jährliche Betriebskosten Jährliche Instandhaltungskosten, geschätzt Jährliche Verwaltungskosten, geschätzt Sonstige nicht umlagefähige Kosten DM DM DM Mietausfallwagnis in % des Rohertrages 2,0 nach sachverständiger Erfahrung Liegenschaftszins in % nach 4,2 als Mischwert von Altbauresidenz und Mehrfamilienhaus Nutzfläche [m²] 497 Berechnungen, auf ganze DM gerundet: Jahresrohertrag DM./. Kostenpauschale für: Betriebskosten p.a. 0,5% Instandhaltungskosten p.a. 5,1% Verwaltungskosten p.a. 1,1% Sonstige nicht umlagefähige Kosten Mietausfallwagnis 2,0% DM Jahresreinertrag DM./. Bodenverzinsung: Seite 42 von 46

43 Liegenschaftszins 4,2% als marktorientierter Zinssatz unter Berücksichtigung von Lage, Baualter und Zustand sowie der angesetzten Miete und Höhe der Kosten. Wert des Bodens Bodenwert Liegenschaftszins = Bodenertragsanteil Gebäudeertragsanteil DM DM Seite 43 von 46

44 Restnutzungsdauer [Jahre] geschätzt 80 Rentenbarwertfaktor (WertV 88,Anlage) 22, Gebäudeertragsanteil [DM] Barwert des Reinertrages Gebäudeertragswert DM Zuzüglich Bodenwert Ertragswert zum Wertermittlungsstichtag DM DM Der errechnete Ertragswert entspricht nach sachverständiger Erfahrung dem Verkehrswert nach 194 BauGB, weil er der Marktlage entspricht. Der zuvor errechnete Wert entspricht dem 21,0 -fachen Seite 44 von 46

45 27. Wohnungseigentum Die Kaufpreise für Neuverkäufe von Eigentumswohnungen mit Baujahr nach 1996 (Sanierungsjahr) lagen nach Erhebungen im Jahre 2000 in Sachsenhausen im Mittel bei DM/m² Wohnfläche (Mieterfrei, m²). Bei sehr guter Qualität, wie sie beim Bewertungsobjekt vorliegt, wurden DM/m² erzielt. Eine nicht verbietbare Gewerbenutzung in einer Stadt mit geltendem Zweckentfemdungsverbot von Wohnraum ist selten und deswegen marktfähig. Ein Zuschlag von 50% gegenüber dem Wohnraumwert erscheint angemessen (Erdgeschoss). Für Wohnungen über 130 m² Größe und sehr guter Qualität wurden DM/m² erzielt. Im Vorliegenden Fall ist für die Wohnung im 3. und 4. Obergeschoss schon wegen der vorhandenen Galerie ein Zuschlag auf DM/m² angemessen. Marktzuschläge für die Innenausstattung sind wegen der hohen Individualität der Eigentümer, die in der Regel selbst wohnen wollen, problematisch. Dies ist mehr eine Frage des Zuwartens auf den wirklich ambitionierten Interessenten und weniger einen Frage der Marktanalyse. Daraus ergäbe sich: m² DM/m² DM Büro im EG, mit Archivraum im UG 112, Gewerbegenehmigung 50% OG 102, OG 102, und 4.OG inkl. Sauna, WC und 179, Abstellraum im UG Seite 45 von 46

46 Verkehrswert Bei dem Verkehrswert eines Grundstücks handelt es sich um einen Betrag, der normalerweise im üblichen Geschäftsverkehr zwischen einem verkaufsbereiten Grundstückseigentümer und einem kaufbereiten Interessenten dann als Kaufpreis vereinbart wird, wenn eine der Art und der Größe des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung stand. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr ist der Handel mit Grundstücken, bei dem Angebot und Nachfrage die Preise bestimmen. Von besonderem Einfluss auf den Verkehrswert ist der Grundstücksmarkt. Der Wert eines Grundstücks ergibt sich durch Angebot und Nachfrage. Da das Objekt nachhaltig Erträge erzielen kann, bildet der Ertragwert die Basis der Bewertung. Evtl. Lasten und Beschränkungen in Abt. II des Grundbuchs und Baulasten blieben mangels Auftrag bei dem nachstehenden Verkehrswert unberücksichtigt. Vorstehendes vorausgesetzt, wird der Verkehrswert des Objekts Frankfurt am Main, A. Straße 1 zum ermittelt mit DM in Worten: Vier Millionen Neunzigtausend Deutsche Mark. Frankfurt am Main, den Der Sachverständige Anlagen Seite 46 von 46