Büromarktbericht Bochum. Dynamischer Standort mit Zukunft

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1 Büromarktbericht 2016 Bochum. Dynamischer Standort mit Zukunft

2 2 Büromarktbericht 2016 Büromarktbericht Inhalt Büromarktbericht Bochum 2016 Bochum auf einen Blick 4 Büroflächenumsatz 6 Büroflächenumsatz nach Branchen 7 Büroflächenumsatz nach Lagen 8 Fertigstellungen 10 Büromieten, Leerstand und Renditen 12 4,5 5,9 Definitionen 14 Impressum 15 Kontakt 16 Justizzentrum am Ostring

3 4 Büromarktbericht 2016 Büromarktbericht Bochum auf einen Blick Makrolage und Verkehrsinfrastruktur Quelle: Bochum Wirtschaftsentwicklung (2016) Oberhausen Bottrop Gelsenkirchen Kreis Recklinghausen FMO Münster / Osnabrück Paderborn / Lippstadt Zentrum des mittleren Ruhrgebietes Herne Dortmund PAD Hamm Kreis Wesel Die Stadt Bochum liegt im Herzen der Metropole Ruhr einer der größten Ballungsräume in Europa. Die Region mit ihren rund 5,1 Millionen Einwohnern gehört zu den führenden Technologie- und Dienstleistungsstandorten in Deutschland und zeichnet sich durch eine breit gefächerte Wirtschaftsstruktur aus. Als positive Standortfaktoren sind die polyzentrische Struktur der Region, die damit verbundene hohe Einwohnerdichte, eine herausragende verkehrliche Erreichbarkeit sowie die außerordentlich gute logistische Vernetzung zu nennen. Als Standort der Ruhr-Universität Bochum und sieben weiterer Hochschulen ist Bochum mit seinen rund Einwohnern das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum des mittleren Ruhrgebietes. NRN Weeze (Niederrhein) DUS Duisburg Düsseldorf International Mülheim an der Ruhr CGN Essen Bochum Köln/Bonn DTM 524 Hagen Ennepe-Ruhr-Kreis Kreis Unna Rahmendaten Einwohner Stadtfläche 145,6 km 2, davon 17,7 % Wald- und Erholungsfläche Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Arbeitslosenquote 9,9 % Anzahl der Hochschulen 8 Anzahl der Studierenden Einzelhandelszentralität 116,2 Gästeübernachtungen Grundsteuer A Grundsteuer B Gewerbesteuer Hebesatz 250 v.h. Hebesatz 645 v.h. Hebesatz 495 v.h. Bochumer Innenstadt

4 6 Büromarktbericht 2016 Büromarktbericht Büroflächenumsatz Spitzenwert bei Fremdvermietungen Der Büroflächenumsatz in Bochum lag im Jahr 2015 bei insgesamt m 2. Im Vergleich zum Vorjahr ist ein deutlicher Anstieg der Fremdvermietungen zu beobachten. Mit m 2 wurde ein langjähriger Spitzenwert erzielt, der um 25 % höher lag als im Jahr Gleichzeitig fiel der Anteil der Eigennutzungen deutlich geringer aus (2 604 m 2 ). Auf dem Campusgelände der Ruhr-Universität Bochum war darüber hinaus Baubeginn für zwei große Immobilienprojekte. Die Investitionen betreffen den Neubau GD der Geisteswissenschaften ( m 2 BGF) sowie den Ersatzbau IA und IB der Ingenieurwissenschaften ( m 2 BGF). Der Büroflächenbestand in der Stadt Bochum belief sich im Jahr 2015 auf schätzungsweise rund 1,6 Mio. m 2 (ca. 1,9 Mio. m 2 BGF). Büroflächenumsatz nach Branchen Höchster Flächenumsatz durch unternehmensbezogene Dienstleistungen Wichtigste Nachfragegruppe waren die unternehmensbezogenen Dienstleistungen. Die Nachfrage veränderte sich jedoch dahingehend, dass weniger kleine bis mittlere Vermietungsfälle beobachtet wurden, dafür aber einige größere Vertragsabschlüsse zustande kamen. Diese konzentrierten sich weitestgehend auf den Bereich Software/IT. Insgesamt entfielen m 2 bzw. 23,5 % des Gesamtumsatzes auf diese Branche. Weitere wichtige Nachfragegruppen waren die Hochschulen (6 355 m 2 ) sowie Industrie & Handel (4 606 m 2 ). Unter den Umsatzzahlen der Hochschulen ist rund ein Drittel den Eigennutzungen zuzuordnen. Insgesamt zeigte sich eine vielfältige Nachfragestruktur auf dem Bochumer Büromarkt. Büroflächenumsatz in m 2 Büroflächenumsatz in Prozent ,4 23,5 16,5 Unternehmensbezogene Dienstleistungen (23,5 %) Hochschulen und Universität (16,5 %) Industrie und Handel (12 %) Öffentliche Verwaltung (2,4 %) Banken und Versicherungen (0,2 %) Sonstige Branchen (45,4 %) Fremdvermietung Eigennutzung 0,2 2,4 Quellen: RIWIS und Erhebungen Georg Consulting (2016) Quelle: Georg Consulting (2016)

5 8 Büromarktbericht 2016 Büromarktbericht Büroflächenumsatz nach Lagen Forschungszentrum ZEMOS der RUB Bochum-Mitte und Universitätsstraße umsatzstärkste Teilmärkte Umsatzstärkster Teilmarkt im Jahr 2015 war Bochum-Mitte, der damit die Universitätsstraße ablöste. Im vergangenen Jahr wurden zwei Mietverträge über m 2 abgeschlossen, darunter mit einem Call-Center-Betreiber für eine Bürofläche über m 2 im Stadtteil Riemke. Insgesamt summierte sich der Flächenumsatz auf m 2. Im Teilmarkt Universitätsstraße zeigte sich ebenfalls eine hohe Dynamik. Der Umsatzanteil lag bei 22,9 %, was einem Flächenumsatz von m 2 entspricht. Hier gab es ebenfalls zwei größere Mietvertragsabschlüsse über m 2 sowie m 2. Einen deutlichen Zuwachs gab es im Teilmarkt Wattenscheid (5 165 m 2 ). Im Vorjahr wurden hier lediglich rund m 2 umgesetzt. Der Flächen umsatz in der Bochumer Innenstadt fiel mit m 2 deutlich geringer aus als ein Jahr zuvor (8 498 m 2 ). 6,1 6,1 Büroflächenumsatz nach Lagen in Prozent 1,1 Bochum-Mitte (23,9 %) 2,6 4,3 4,4 4,5 11,0 23,9 Universitätsstraße (22,9 %) Bochum-Wattenscheid (13,4 %) Bochum-Süd (6,1 %) Bochum-Ost (5,9 %) Innenstadt (4,5 %) Springorum (4,4 %) 5,9 6,1 13,4 22,9 Bochum-Nord (4,3 %) Trimonte (2,6 %) Bochum-Südwest (1,1 %) Ohne Angabe (11,0 %) Quelle: Georg Consulting (2016)

6 10 Büromarktbericht 2016 Büromarktbericht Fertigstellungen Nr. Objekt Adresse Teilraum Typ Fläche (m2 ) fertig Fertigstellungen Hochschule für Gesundheit dominiert Fertigstellungszahlen Das Fertigstellungsvolumen betrug im Jahr 2015 rund m 2. Insgesamt wurden drei Neubauprojekte abgeschlossen. Der Großteil der Fertigstellungen entfiel auf die Bauteile B ( m 2 ) und C (6 200 m 2 ) der Hochschule für Gesundheit im Teilmarkt Universitätsstraße. Die aktuellen Bautätigkeiten umfassen ein Volumen von rund m 2, wovon voraussichtlich m 2 im laufenden Jahr fertiggestellt werden. Bekanntestes Projekt ist das Gerichtsviertel am Ostring in der Innenstadt. Fertigstellungen Bochum in m Büroobjekt Gewerbepark Hiltrop Bochum-Nord N Hochschule für Gesundheit (Bauteil B) Gesundheitscampus Universitätsstraße N Hochschule für Gesundheit (Bauteil C) Gesundheitscampus Universitätsstraße N Aktuelle Bauaktivitäten 4 Gerichtsviertel am Ostring Ostring Innenstadt N Gesundheitscampus NRW Landeseinrichtung der Gesundheitscampus Universitätsstraße N Gesundheitswirtschaft (Bauteil A) 6 Büroobjekt Konrad-Zuse-Straße 6 Universitätsstraße U/N Küpperskarree Wohn- und Gewerbebebauung Castroper Straße/Stadionring/ Küpperstraße Bochum-Mitte N Ruhr-Universität Bochum IA & IB Universitätsstraße Universitätsstraße N Ruhr-Universität Bochum GD Universitätsstraße Universitätsstraße N Ruhr-Universität Bochum ZEMOS Universitätsstraße Universitätsstraße N Planvorhaben 11 seven stones weitere BA Universitätsstraße Universitätsstraße N Aesculap Akademie weitere BA Gesundheitscampus Universitätsstraße N Büropark Wasserstraße/Paulstraße Universitätsstraße N City-Tor-Süd Viktoriastraße/Konrad-Adenauer-Platz Innenstadt N Stadtturm Bochum Südring 1/Universitätsstraße Innenstadt U/N Büroobjekt Gesundheitscampus Universitätsstraße N Büroobjekt Lise-Meitner-Allee Universitätsstraße N ca Büroobjekt Lise-Meitner-Allee Universitätsstraße N Stadtquartier Viktoriastraße Viktoriastraße Innenstadt N Büroobjekt Kreuzstraße Innenstadt N Büroobjekt Neustraße Innenstadt N Büroobjekt Ärztezentrum Hattinger Straße 987 Bochum-Südwest N ca Büroobjekt Gesundheitscampus Universitätsstraße N ca Büroobjekt Lise-Meitner-Allee Universitätsstraße N Büroobjekt Innenstadt-West Innenstadt N Büroobjekt Lise-Meitner-Allee 31 Universitätsstraße N ca Forschungsbau ProDI (Bauteil D) Gesundheitscampus Universitätsstraße N Ruhr-Universität Bochum ZGH Universitätsstraße Universitätsstraße N 29 Lern- und Verwaltungszentrum Springorumallee Bochum-Südwest N 30 Seminargebäude Architektur- und Bauingenieurwesen Lennershofstraße Universitätsstraße N Fertigstellungen Prognose Hochschulnutzung N = Neubau, U = Umbau/Nutzungsänderung Quellen Abbildung und Tabelle: Bochum Wirtschaftsentwicklung und Georg Consulting (2016)

7 12 Büromarktbericht 2016 Büromieten, Leerstand und Renditen Leichter Anstieg der Spitzenmiete und Rückgang des Leerstands Büromarktbericht Wie in vorangegangenen Jahren gab es eine überschaubare Anzahl von Transaktionen auf dem Bochumer Investmentmarkt. Beispielhaft sind in diesem Zusammenhang der Kauf eines Büroobjektes an der Lohrheidestraße mit einer Fläche von m 2 sowie einer Immobilie im Gewerbepark Harpener Feld mit einer Bürofläche von rund m 2 zu erwähnen. Der Trend sinkender Renditen setzte sich im vergangenen Jahr fort. Die Angaben sind aufgrund der geringen Anzahl zugrunde liegender Transaktionen jedoch als Richtwerte anzusehen. Spitzenmiete und Leerstand 7,0 12,0 6,5 11,5 6,0 11,0 Nettoanfangsrenditen 2015 (%) Veränderung zu 2014 Objekte in zentraler/guter Büromarktlage 5,8 i Objekte in dezentraler Büromarktlage 7,0 i Prozent 5,5 10,5 5,0 10,0 4,5 9,5 4,0 9,0 3,5 8,5 /m 2, nettokalt Quellen: RIWIS und Erhebungen Georg Consulting (2016) Zusammenfassung der Marktsituation in Bochum 2015: 3,0 8, Spitzenmiete Leerstand 2015 (%) Veränderung zu 2014 Durchschnittliche Leerstandsquote 5,5 iw Quellen: RIWIS und Erhebungen Georg Consulting (2016) Spitzenwert bei Fremdvermietungen Bochum-Mitte und Universitätsstraße umsatzstärkste Teilmärkte Deutlich steigendes Fertigstellungsvolumen Stabile Mietpreisentwicklung Weiterhin leicht sinkende Renditen Rückläufige Leerstandsquote Mieten nach Lage Lage Spitzenmiete, nettokalt ( /m 2 ) Mittlere Mietspanne, nettokalt ( /m 2 ) Fertigstellungsvolumen* (m 2 ) Bestands - volumen (1 000 m 2 ) Technologie-Quartier Bochum Innenstadt 11,60 7,50 10, Bürozentren 10,80 8,00 9,50-64 Universitätsstraße 10,50 7,00 10, * inkl. Neubau und Sanierung 2015 Quellen: RIWIS und Erhebungen Georg Consulting (2016)

8 14 Büromarktbericht 2016 Büromarktbericht Definitionen Flächenbestand Als Büroflächen zählen Dienstleistungsflächen und Flächen, die auf dem Büromarkt gehandelt bzw. vermietet werden können. Hierzu gehören eigengenutzte und fremdvermietete Flächen in reinen Büroobjekten und mischgenutzten Objekten. Flächenumsatz und Vermietungsleistung Zum Flächenumsatz zählen Vermietungen (Neuvermietungen und Untervermietungen), jedoch nicht die Verlängerung oder Erneuerung von bestehenden Mietverträgen. Eine Ausnahme bildet die Mietvertragsverlängerung, bei der die Bürofläche größer als die bisher genutzte Fläche ist (dann zählt die Differenz als Flächenumsatz). Weiterhin gelten die Entwicklung und der Kauf eines Büroobjektes oder einer Liegenschaft mit dem Ziel eigener Büronutzung als Flächenumsatz. Ebenso zum Flächenumsatz gehören Leasingverträge durch eigene Objektgesellschaften. Leerstand Als Leerstand wird das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot verstanden, welches zum Zeitpunkt der Erfassung ungenutzt oder innerhalb von drei Monaten beziehbar ist. Mieten Die Mieten sind als Nettomieten/Anfangsmieten (nettokalt) pro Quadratmeter und Monat angegeben ohne Berücksichtigung von Sondervergünstigungen, Nebenkosten und lokalen Steuern. Bei den Spitzen- und Durchschnittsmieten handelt es sich um grundsätzlich erzielbare Werte (nach Objektgüte und Lage). Nettoanfangsrendite Überwiegend werden unter Nettoanfangsrendite die Nettomieteinnahmen des ersten Jahres ausgedrückt in Prozenten des Objekt preises. Meist werden die Nettomieten vorher von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie von nicht umlegbaren Betriebskosten bereinigt. Impressum Herausgeberin Wirtschaftsförderung Bochum WiFö GmbH Geschäftsführung: Heinz-Martin Dirks, Ralf Meyer Viktoriastraße Bochum Recherche und Text Georg Consulting Immobilienwirtschaft Regionalökonomie Bei den Mühren Hamburg Bildnachweis Stadt Bochum, Presse- und Informationsamt Wirtschaftsförderung Bochum WiFö GmbH, Michael Grosler

9 Kontakt Wirtschaftsförderung Bochum WiFö GmbH Petra Weiß T F petra.weiss@bochum-wirtschaft.de