WARUM UND WIE SOLL IN ZUKUNFT DER GEMEINNÜTZIGE WOHNUNGSBAU GEFÖRDERT WERDEN?

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1 BUNDESAMT FÜR WOHNUNGSWESEN OFFICE FEDERAL DU LOGEMENT STORCHENGASSE GRENCHEN / GRANGES UFFICIO FEDERALE DELLE ABITAZIONI UFFIZI FEDERAL PER L'ABITAR TELEFON 032 / TELEFAX 032 / GRENCHNER WOHNTAGE 2000 STRATEGIEN DES GEMEINNÜTZIGEN WOHNUNGSBAUS WARUM UND WIE SOLL IN ZUKUNFT DER GEMEINNÜTZIGE WOHNUNGSBAU GEFÖRDERT WERDEN? Schriftliche Referatsunterlage Dr. Ernst Hauri, Leiter Direktionsstab, Bundesamt für Wohnungswesen Q:\BWO_O_POLGRUNDL\Grenchner_Wohntage\2000\Referat-Hauri-00.doc E. Hauri/LWG Seite 1/6

2 Neue Wohnungspolitik: Stand der Arbeiten Im Rahmen des Projekts "Neuer Finanzausgleich zwischen dem Bund und den Kantonen" ist die Frage der Zuständigkeit für die Wohnbau- und Eigentumsförderung kürzlich entschieden worden. Die Förderung bleibt ein Verfassungsauftrag des Bundes, und über ihre Ziele und Massnahmen soll das Parlament auf Grund einer separaten bundesrätlichen Vorlage entscheiden. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ist gegenwärtig daran, diese Vorlage auszuarbeiten. Vorgesehen ist, dass der Bundesrat im ersten Halbjahr 2001 die Vernehmlassung zu einem neuen Bundesgesetz durchführt und Ende des kommenden Jahres seine Botschaft zuhanden des Parlamentes verabschiedet. Damit könnte das "Bundesgesetz über die Wohnungsversorgung" bereits im Jahre 2003 das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG) ablösen. Der Gesetzesentwurf stützt sich auf die Empfehlungen der Eidg. Wohnbaukommission 1. Sie sind seit April 2000 von drei Arbeitsgruppen weiter behandelt worden. Eine Gruppe befasste sich mit den zinsgünstigen Darlehen, welche die EWK als wichtigstes Förderungsinstrument für den Mietwohnungsbereich vorschlägt. Die Themen der zweiten Gruppe waren Bürgschaften / Rückbürgschaften und die Fonds de roulement. Die dritte Gruppe beschäftigte sich mit der künftigen Förderung des gemeinnützigen Sektors. Deren Empfehlungen sind in dem Papier zusammengefasst, das allen Teilnehmerinnen und Teilnehmern der Tagung zugestellt worden ist und als Grundlage für die Diskussionen am Nachmittag dient. Bemerkungen zur Marktlage und zum Förderungsbedarf In der entspannten Marktlage der Neunzigerjahre gehörte die Wohnbau- und Eigentumsförderung nicht zu den wichtigen politischen Themen, und das Förderungsvolumen ist kontinuierlich zurückgegangen. Heute gibt es verschiedene Anzeichen, dass die Wohnungsfrage die Öffentlichkeit bald wieder stärker beschäftigen wird: Seit zwei Jahren ist bei den leer stehenden Wohnungen eine rückläufige Tendenz festzustellen. Am 1. Juni 2000 standen gemäss Erhebung des Bundesamtes für Statistik 1,49% aller Wohnungen leer. Die regionalen Unterschiede sind gross. Rund ein Drittel der Schweizer Wohnbevölkerung bewegt sich in einem Markt mit einer Leerwohnungsquote von weniger als einem Prozent. Vor allem in den Städten und Agglomerationen sind damit die Wahlmöglichkeiten bedeutend kleiner, als die Durchschnittsquote von 1,49% vermuten lässt. Die Wohnbautätigkeit brach 1997 ein und ging seither stetig leicht zurück sind noch neue Wohnungen gebaut worden. Die Angaben zu den baubewilligten und in Bau befindlichen Wohnungen lassen erwarten, dass der Rückgang im laufenden Jahr gestoppt wird. Gemäss Eidg. Verbrauchserhebung 1998 sind die durchschnittlichen Haushaltseinkommen zwischen 1990 und 1998 nominal um 19% gestiegen, die Mietpreise nominal um 26%. Vergleichsweise ungünstig war die Einkommensentwicklung der Paare mit Kindern und der Alleinerziehenden (Stichwort "Familienarmut"). 1 Wohnbau- und Eigentumsförderung - Wie weiter? Empfehlungen der Eidg. Wohnbaukommission zur künftigen Wohnungspolitik des Bundes, Schriftenreihe Wohnungswesen, Band 67, 1999 Q:\BWO_O_POLGRUNDL\Grenchner_Wohntage\2000\Referat-Hauri-00.doc E. Hauri/LWG Seite 2/6

3 Die Mieterhaushalte gaben 1998 im Schnitt 17,3% ihres Einkommens für die Miete aus. Unter Berücksichtigung der Nebenkosten waren es 19,6%. 22% der Haushalte hatten eine Brutto-Mietbelastung von über 25%, 12% von über 30%. Von überdurchschnittlichen Belastungen betroffen sind vor allem Haushalte mit einem Einkommen unter Fr Im Vergleich zu 1990 haben die Belastungen am stärksten zugenommen bei grösseren Haushalten und Alleinerziehenden. Die Belastungen dürften seit 1999 als Folge der Hypothekarzinserhöhungen resp. Mietzinsanstiege tendenziell noch zugenommen haben. Die erhöhte Marktdynamik der Neunzigerjahre hat zu einer zunehmenden Segmentierung und Polarisierung des Wohnungsmarktes geführt. Sozial stärkere Haushalte haben Siedlungen oder Liegenschaften verlassen, deren Qualität und Ruf gelitten hat. Sie wurden in der Regel durch Angehörige von Problemgruppen ersetzt, woraus sich eine Negativspirale mit hohem Konfliktpotential ergeben kann. Die Finanzierungsbedingungen für den Wohnungsbau haben sich stark verändert. Unter der generell restriktiveren Kreditpolitik und verstärkten Risikodifferenzierung leiden vor allem auch die gemeinnützigen Bauträger. Folgerung Die Wohnungsversorgung ist generell gut. Mit dem Wirtschaftsaufschwung, dem Zinsanstieg, dem sinkenden Leerwohnungsbestand, der stagnierenden Wohnbautätigkeit und der Preiswende bahnt sich jedoch ein Zustand an, der regional und sektoriell bereits wieder erste Verknappungserscheinungen erkennen lässt. Damit besteht ein relativ günstiges wirtschaftliches Umfeld für Wohnbauinvestitionen und die Indikatoren zeigen, dass diese auch erfolgen. Sie dürften sich jedoch vor allem auf das wenig riskante Angebot für kaufkräftige Nachfragegruppen konzentrieren. Daneben braucht es aber auch Angebote für wirtschaftlich Schwächere und Angehörige von "Randgruppen" mit mangelhafter Wohnkompetenz. Deren Versorgung bleibt auch bei entspannteren Märkten oft prekär, und Verknappungserscheinungen bekommen sie erfahrungsgemäss als erste zu spüren. Deshalb soll sich die künftige Förderung im Mietwohnungsbereich auf diese Unzulänglichkeit konzentrieren. Neuorientierung der Förderungspolitik Die Ziele, Grundsätze und Leitlinien der künftigen Förderung lassen sich wie folgt zusammenfassen: Beschränkung auf wenige Ziele und Aufgaben, die alle ein kontinuierliches und längerfristiges Engagement erfordern: - Erleichterung des Marktzugangs für Personen und Haushalte in besonderen wirtschaftlichen und sozialen Schwierigkeiten - Förderung von preisgünstigem Wohnungseigentum - Stärkung der Träger und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus - Verbesserung der Wissens- und Entscheidungsgrundlagen Übereinstimmung mit den empfohlenen Zielen der EWK. Einstweiliger Verzicht auf die Förderung von Stadt- und Quartiererneuerung. Akzentverschiebung von der generellen Förderung des Wohnungsbaus zur Sicherung der Wohnungsversorgung. Kein Einsatz der Wohnungspolitik für regional- und konjunkturpolitische Anliegen. lang/spezial/dirstab/grenchner Wohntage / Referat-Hauri E. Hauri/LWG Seite 3/6

4 Verzicht auf die Unterstützung des vorsorglichen Landerwerbs und auf die Erschliessungshilfe. Orientierung der Förderung an ökologischer, sozialer und wirtschaftlicher Nachhaltigkeit. Abwicklung der Förderung zu einem grossen Teil über bundesexterne Stellen wie die Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus, die Emissionszentrale der gemeinnützigen Wohnbauträger oder, im Eigentumsbereich, die Hypothekar- Bürgschaftsgenossenschaften für Wohneigentum. Folgerungen Im Mietwohnungsbereich steht der "Versorgungsauftrag" im Zentrum. Der Bund wird auch in der künftigen Förderung nicht selber und direkt in das Marktgeschehen eingreifen. Er ist daher wie bei der WEG-Förderung auf Bauträger und Organisationen angewiesen, die den Versorgungsauftrag umsetzen und mit denen er eng zusammenarbeiten kann. Dafür ist aus Bundessicht der gemeinnützige Wohnungsbau geeignet. Gemeinnützige Wohnbauträger - bieten bereits heute einen für die Versorgung wichtigen Bestand von langfristig preisgünstigen Wohnungen an. Der Anteil ist jedoch relativ gering und sollte erhöht werden. - sind mehrheitlich genossenschaftlich organisiert, weshalb die Bewohnerschaft im Vergleich zum "normalen" Mietverhältnis über grössere Wohnsicherheit und über Mitbestimmungsrechte verfügt. - bieten oft auch soziale Dienstleistungen an, die über die "reine" Wohnungsverwaltung hinausgehen und die öffentliche Hand entlasten. - haben in den vergangenen 20 Jahren verschiedentlich bewiesen, dass sie mit Innovationen zu einer Verbesserung der Bau- und Wohnqualität beitragen können. - verfügen über Dachorganisationen, die als Vermittlerinnen von Informationen zwischen dem Bund und den einzelnen Bauträgern fungieren und Vollzugsaufgaben übernehmen können. Künftige Angebote für den gemeinnützigen Wohnungsbau Das für die gemeinnützigen Bauträger vorgeschlagene Massnahmenpaket besteht aus neuen und aus "bewährten" Elementen: Darlehen / Bürgschaften Der Neubau oder die Erneuerung von preisgünstigen Mietwohnungen für benachteiligte Bevölkerungsgruppen soll in Zukunft durch direkte Darlehen des Bundes unterstützt werden. Bürgschaften sollen nur noch in Fällen mit beschränktem Risiko oder als Rückbürgschaften ausgerichtet werden, bei denen sich Dritte an den Garantieleistungen beteiligen. Die Hilfe soll von allen Bauträgern beansprucht werden können, die für die Zielgruppe Wohnungen anbieten. Es ist jedoch davon auszugehen, dass dies vor allem gemeinnützige Bauträger sein werden. Zinsvergünstigungen / Zinszuschüsse Die Verbilligung der Wohnkosten wird für die anspruchsberechtigten Haushalte inskünftig durch variable Zinsvergünstigungen auf den Darlehen vorgenommen. Für Bauträger, die auf keine Darlehen angewiesen sind, jedoch ebenfalls preisgünstige Q:\BWO_O_POLGRUNDL\Grenchner_Wohntage\2000\Referat-Hauri-00.doc E. Hauri/LWG Seite 4/6

5 Wohnungen für die Zielgruppe zur Verfügung stellen möchten, werden wohnungsbezogene Zinszuschüsse vorgesehen, die sich umfangmässig an den Zinsverzichten auf den Darlehen orientieren. Das Darlehensmodell ist noch nicht vollständig ausgereift. Vorgesehen ist, dass die Laufzeit höchstens 25 Jahre beträgt und die Verbilligungswirkung 20 bis 30% ausmacht. Darlehen sollen zudem für die Finanzierung von Modellvorhaben eingesetzt werden können, von denen in qualitativer Hinsicht eine Vorbildwirkung auf den gesamten Wohnungsbau erwartet werden darf (z. B. Niedrigenergiehäuser, neue Wohnformen, vorbildliche Umnutzungen usw.). Solche Projekte sollen jeweils forschungsmässig begleitet und evaluiert werden. Bürgschaften für Anleihen der EGW Die EGW beschafft Kapital für gemeinnützige Wohnbauträger direkt auf dem Kapitalmarkt und stellt es diesen langfristig zu günstigen Bedingungen zur Verfügung. Der Bund will auch in Zukunft die Anleihen verbürgen und dadurch die Übernahme sozialpolitischer Aufgaben durch die Gemeinnützigen unterstützen. Fonds de roulement-darlehen Diese zinsgünstigen Darlehen für gemeinnützige Bauträger haben sich bewährt. Die Abwicklung soll weiterhin über ihre Dachorganisationen erfolgen. Leistungsaufträge an Dachorganisationen Die 1999 erstmals an die Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus erteilten Leistungsaufträge sollen fortgeführt werden. Die Finanzierung der im Auftrag des Bundes erbrachten Leistungen soll weiterhin über die Zinsmarge auf den Darlehen des Fonds de roulement erfolgen. Betriebskostenbeiträge an Betreuungs- und Vermittlungsinstitutionen Mittels Betriebskostenbeiträgen soll der Bund Organisationen unterstützen können, die sich für die Wohnintegration von benachteiligten Gruppen einsetzen (soziales Management), an Angehörige von Problemgruppen Wohnungen vermitteln und eine Betreuung anbieten (z. B. Verein domicil"). Vorgesehen ist, neben diesem Massnahmenpaket auch eine Variante mit Subjekthilfe in die Vernehmlassung zu schicken. Mietzinsbeiträge würden dabei an die Stelle der Darlehen treten. Fragen zur Umsetzung Die künftige Partnerschaft zwischen dem gemeinnützigen Wohnungsbau und dem Bund kann nur erfolgreich sein, wenn das Unterstützungsangebot überhaupt auf eine Nachfrage stösst und angenommen wird, wenn für den Vollzug eine beidseits befriedigende Praxis gefunden werden kann und wenn beide Partner Lehren aus den Erfahrungen der jüngeren Vergangenheit ziehen. Am Nachmittag wird es Gelegenheit geben, ausführlich auf diese Themen einzugehen. Hier soll speziell auf folgende Fragen hingewiesen werden: Die Förderung durch Bundesdarlehen und damit der Verzicht auf das WEG-Modell stellt im Mietwohnungsbereich die wichtigste Neuerung dar. Zudem ist vorgesehen, die Förderung mit einem Leistungsauftrag zu verbinden. Darin würden sich die Bauträger verpflichten, die mit Bundeshilfe verbilligten Wohnungen an Angehörige der Zielgruppe (Einkommens- und Vermögenslimiten) zu vermieten. Wären die lang/spezial/dirstab/grenchner Wohntage / Referat-Hauri E. Hauri/LWG Seite 5/6

6 Bauträger bereit, sich auf eine solche Einbindung einzulassen? Wie müssten aus Bauträgersicht Form, Inhalt und Kontrolle einer solchen Vereinbarung aussehen? Aus der Vergangenheit wissen wir, dass der Gemeinnützigkeitsgedanke nicht bei allen Bauträgern, die Bundeshilfe beanspruchten, immer im Vordergrund stand. Es ist deshalb geplant, die heute verwendete Definition der Gemeinnützigkeit zu ergänzen. Im Gespräch ist die Verpflichtung der Bauträger zur Qualitätssicherung und zu externer Kontrolle von Bilanz und Erfolgsrechnung, ein Tantiemenverbot und die Beschränkung der Angestelltengehälter auf ein Niveau, das den Löhnen für vergleichbare Tätigkeiten bei der öffentlichen Hand entspricht. Die Verpflichtung zur Qualitätssicherung ergibt sich aus dem Umstand, dass die fachlichen Anforderungen mit der Veränderung des wirtschaftlichen und sozialen Umfelds beim Bund und bei den Bauträgern zugenommen haben. Das BWO wird im Hinblick auf die neue Politik reorganisiert. Dabei wird geprüft, wie ein für den gemeinnützigen Wohnungsbau spezialisierter Dienst aufgebaut werden kann. Auch seitens der Bauträger und der Dachorganisationen wird man nicht darum herum kommen, sich noch stärker mit der Qualitätsfrage zu beschäftigen. Wie das geschehen kann, wird uns Herr Bumbacher in seinem Referat mitteilen. Es ist ein Merkmal des gemeinnützigen Wohnungsbaus, dass Führungs- und Managementaufgaben oft ehrenamtlich erledigt werden. In wieweit vertragen sich die heute geforderte Qualitätsverbesserung mit der Ehrenamtlichkeit? Wie kann es gelingen, mehr Professionalität und bessere Qualität zu erreichen, ohne dass die Vorteile einer gemeinnützigen oder genossenschaftlichen Wohnungsverwaltung, insbesondere die Mitwirkung und Mitbestimmung, verloren gehen? Grenchen, 19. Oktober 2000 Q:\BWO_O_POLGRUNDL\Grenchner_Wohntage\2000\Referat-Hauri-00.doc E. Hauri/LWG Seite 6/6