Bewertungsgutachten. EZ 974, Grundbuch Straßen. Wohnhaus Ziegelbachweg 8, 8990 Bad Aussee. Sparkassenplatz Graz

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1 Hinterlegt am: :50:08 (Seiten: 16) An das Bezirksgericht Liezen Ausseerstraße Liezen Datum: Zeichen: EX/Kreidl/Bad Aussee Bewertungsgutachten EZ 974, Grundbuch Straßen Wohnhaus Ziegelbachweg 8, 8990 Bad Aussee Geschäftszahl: Betreibende Partei: vertreten durch: 1.Verpflichtete Partei: 2.Verpflichtete Partei: wegen: 14 E 29/19a-5 Stmk. Bank und Sparkassen AG Sparkassenplatz Graz Kreissl & Pichler & Walther Rechtsanwälte Gmbh Rathausplatz Liezen Brigitte Kreidl Ziegelbachweg Bad Aussee Jochen Kreidl Krumau Admont Zwangsversteigerung

2 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall Allgemeine Daten Auftraggeber Liegenschaft Bezirksgericht Liezen Ausseer Straße Liezen Wohnhaus Ziegelbachweg 8, 8990 Bad Aussee Einlagezahl 974, Grundbuch Straßen Bezirksgericht Liezen Stichtag Sachverständiger Eigentümer mit Eigentumsanteilen Bmst. Ing. Konrad Kielhauser Jochen Kreidl, ½ Anteil Brigitte Kreidl, ½ Anteil Alle Preise sind angegeben in Euro und inklusive Umsatzsteuer Befund Anlagen: Grundbuchsauszug der EZ 974 vom Orthofoto mit Katasterplanüberblendung Erhebungen am Bauamt der Stadtgemeinde Bad Aussee Zufahrtsrecht über den Ziegelbachweg lt.tz 479/1999 Kaufvertrag TZ 410/2011 Auszug aus dem gültigen Flächenwidmungs- und Gefahrenzonenplan Fachliteratur, insbesondere Unterlagen der Liegenschaftsbewertungsakademie Graz Fotoblätter Auftrag: Mit Beschluss des Bezirksgerichtes Liezen Zahl 14 E 29/19a-5 vom wurde ich beauftragt, die je 1/2 Anteile B LNr. 2 und 3 an der Liegenschaft EZ 974, GB Straßen zu bewerten und ein Gutachten darüber zu erstatten. Ortsaugenschein: Die Befundaufnahme erfolgte am , nachdem beim 1. Termin am niemand anwesend und die Liegenschaft versperrt war. Anwesende: Herr Karl Pfarrsbacher, Gerichtsvollzieher am BG Liezen Herr Mag. Karl Pichler, RA, als Vertreter der betreibenden Partei BM. Ing. Konrad Kielhauser, Sachverständiger aus 8911 Admont

3 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall Bewertungsgegenstand: Gegenstand der Bewertung sind die je 1/2 Anteile an der Liegenschaft EZ 974 mit dem Grundstück Nr im Ausmaß von 933 m² und der Liegenschaftsadresse: Ziegelbachweg 8, 8990 Bad Aussee. Bewertungsstichtag: Maßgebend sind die Bestands- u. Wertverhältnisse vom Lage und Erschließung: Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im Ortsteil Unterkainisch der Stadtgemeinde Bad Aussee, im direkten südlichen Anschluss an die Trasse der Umfahrungsstraße B145 Salzkammergut Straße. Die Erschließung erfolgt abzweigend von der öffentlichen Sießreithstraße und der nachfolgenden Renner- Hansl-Straße über den im Grundbuch nicht gesondert ausgeschiedenen Ziegelbachweg. Die nähere Umgebung ist geprägt von einzelnen Ein- und Zweifamilienwohnhäusern sowie vom lärmimitierenden Straßenband der direkt vorbeiführenden Landesstraße B 145 Salzkammergut Straße. Die Versorgung mit den Erfordernissen des täglichen Bedarfes ist im Stadtbereich von Bad Aussee in ausreichendem Maß gegeben. Eine öffentliche Bushaltestelle befindet sich an der Bahnhofstraße in ca. 1 km Entfernung. Grundstücksbeschaffenheit u. Grundstücksnutzung: Die Grundfläche der Liegenschaft hat einen vieleckigen Zuschnitt und steigt im Osten aufgrund des dort vorhandenen Straßendammes der Landesstraße B 145 steil an. Auf dem zu bewertenden Grundstück befindet sich in vertiefter Ostlage das zweigeschossige Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoß und einer kleinen Teilunterkellerung, die im Osten im Bereich der Liegenschaftszufahrt aufgrund der Geländeneigung als Vollgeschoß hervortritt. Am nördlichen Rand ist eine flugdachartige Holzlage direkt an der aufgehenden Böschungsstützmauer des dort vorhandenen Straßendamms der Landesstraße B145 angebaut. Die verbleibenden Grundstücksflächen sind im Bereich der Zufahrtsstraße einfach geschottert, ansonsten besteht eine einfache Grünanlage mit vereinzelten Sträuchern. Flächenwidmung: Freiland, geringflächige Teilbetroffenheit von der Gelben Gefahrenzone des Ziegelbaches. Die Liegenschaft ist vom Verkehrslärm der direkt vorbeiführenden Landesstraße betroffen. Baubehörde: Rechtmäßiger Altbestand: keine Unterlagen am Bauamt vorhanden Lage in der Beschränkungszone für Zweitwohnsitze.

4 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall Grundbuch: Im Grundbuch ist im A2-Blatt die Grunddienstbarkeit der Zufahrt über das nachbarliche Grundstück Nr eingetragen. Ebenso ist in der Urkunde zu TZ 479/1999 das Zufahrtsrecht über den Ziegelbachweg als ersessenes Recht angeführt. Es wird daher in diesem Gutachten angenommen, dass die Erhaltung dieser nicht ausgewiesenen Wegtrasse samt der dortigen Brücke über den Ziegelbach von den Nutzungsberechtigten anteilig übernommen wird. Bodenkontaminierung: Das Grundstück 1455 in Straßen (67010) ist derzeit nicht im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas verzeichnet Gebäudebeschreibung Das zweigeschossige teilunterkellerte Gebäude ist in überwiegender Holzblockbauweise errichtet, Teilbereiche sind gemauert. Vor einigen Jahren wurden neue Fenster eingebaut und das Dach neu gedeckt. An den beiden Giebelseiten befinden sich kleiner Anbauten zur Raumerweiterung bzw. Gebäudeerschließung. Das Gebäude ist an die öffentliche Kanalisation und eine öffentliche kommunale Wasserleitung angeschlossen, Strom wird aus dem Leitungsnetz der EVU Schwarz Wagendorffer bezogen.. Bruttogrundfläche: mangels Planunterlage aus Angaben einer Gemeindeerhebung bzw. Luftbild entnommen, daher nur Ca.-Angaben KG: ca. 15 m² EG: ca. 78 m² OG: ca. 52m² DG: ca. 35 m² Raumaufteilung: Erdgeschoß: Windfang, Vorraum mit Stiegenaufgang, Küche mit Wohnbereich, Bad, WC halbstockvertiefter Zimmeranbau mit eigenem Zugangsbereich und Differenztreppe Obergeschoß: Vorraum mit Stiegenaufgang, zwei Zimmer, ein Bad mit WC Dachgeschoß: Vorraum mit Stiegenabgang, ausgebauter Dachraum Kellergeschoß (nur von außen erreichbar): 1 überwölbter Kellerraum

5 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall Bauausführung: Tragende Außen- und Innenwände: Mischbauweise Holz/Stein/Ziegel Decken: Gewölbedecke über KG, sonst Holztramdecken Stiegen: Holztreppen mit Holzgeländerung Dachstuhl/Dachdeckung: Satteldach mit Kunststoffziegeldeckung Fassade: Holzschalung, vorstehender Kellerbereich mit Zierbetonsteinen verkleidet Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Sprossenteilung Innentüren: Holztüren in unterschiedlichen Ausführungen Wände: verputzt und bemalen, teilw. tapeziert raumseitig meist mit Gipsplatten verkleidet Fußböden: Holz-, Wisch- und textile Bodenbeläge, Fliesen in den Nassbereichen Heizung / Warmwasser: Flüssiggasbefeuerte Zentralheizung (der erdverlegte Gastank befindet sich ca. 20 m nordöstlich des Wohnhauses) Nassgruppenausstattung: Einfache teilw. nicht komplette Ausstattung mit WC, Brause, Waschtisch, boden- und raumhoher Wandverfliesung, Sonstiges: gesetzter Küchenherd Flugdach mit Holzlage: einfache teilverschalte Holzkonstruktion mit Pult- bzw. Satteldach Eindeckung: Blechbahnen bzw. Betondachsteine Bodenbeläge: Erdreich bzw. Betonplatten Bauzustand: umfassend sanierungsbedürftig Außenanlagen: geschotterte Hauszufahrt, kleinflächige gepflasterte Hofbereiche, betonierte Freitreppe zum Hauseingang, einfaches Gestaltungsgrün mit einigen Sträuchern Instandhaltungsrückstau / Bauschäden nicht disponibel abgewohnte und verschmutzte Boden- und Wandflächen einige Armaturen, Klodeckel und eine Eckbrause fehlen deutlicher Sanierungsrückstau bei der Holzfassade lückenhafte Eindeckung des Nebengebäudes Es wird darauf hingewiesen, dass nur eine augenscheinliche Besichtigung des Objekts erfolgte. Ob augenscheinlich nicht erkennbare Ausführungsmängel oder Bauschäden insbesonders im Bereich der Holzbauteile vorhanden sind, kann nicht ausgeschlossen werden. Dazu wird ergänzend angemerkt, dass der möblierte Zustand keine umfassende Befundung aller Boden- und Wandflächen zugelassen hat. Der Sachverständige gibt diesbezüglich einen Haftungsausschluss bekannt. Das gegenständliche Gutachten ist kein Bauzustandsgutachten.

6 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall Gerümpel: Am Befundtag waren das Wohnhaus und die Nebengebäude mit wertlosem Gerümpel angeräumt. Es werden daher in diesem Gutachten entsprechende Entsorgungskosten angesetzt. Baulicher Zustand u. Brauchbarkeit: Beim gegenständlichen Wohnhaus handelt es sich um ein raumseits teilsaniertes und durch giebelseitigen Zubauten baulich erweitertes Gebäude in einem mittelguten Bauzustand. Teilbereiche an der Fassade und den Wandflächen in einigen Räumen bedürfen noch einer Sanierung bzw. Komplettierung. Das Raumangebot ist aufgrund der Altbaustrukturen verwinkelt und sind Raumhöhen um nur 2,20 m vorhanden. Die hinter dem Wohnhaus ansteigenden Böschungsflächen sind nur eingeschränkt verwertbar und liegen im Nordosten im Bereich der Bauverbots- bzw Baubeschränkungsbereiche der Landesstraße B 145. Der Gutachter setzt voraus, dass alle ihm übergebenen Unterlagen und die eingeholten Informationen, welche die Grundlage für die Erstellung des Gutachtens bilden, korrekt sind und erklärt, dass er für diese Information keine Haftung übernimmt. Gutachten Bewertungsziel: Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 974 GB Straßen. Bewertungsmaßstab: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Lage und Beschaffenheit des Bewertungsgegenstandes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Bei der Ermittlung sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen, außergewöhnliche und persönliche Verhältnisse haben außer Bedacht zu bleiben. Pfandrechte sind reine Geldlasten und werden bei der Bewertung nicht berücksichtigt. Es erfolgt daher eine geldlastenfreie Bewertung. Allfällige offene, nicht im Grundbuch ersichtliche Zahlungsverpflichtungen der Eigentümer gegenüber anderen Personen, Behörden usw., die sich aus dem Besitz oder der Bewirtschaftung der Liegenschaft begründen, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Bewertungsmaßstab: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Lage und Beschaffenheit des Bewertungsgegenstandes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Bei der Ermittlung sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen, außergewöhnliche und persönliche Verhältnisse haben außer Bedacht zu bleiben. Pfandrechte sind reine Geldlasten und werden bei der Bewertung nicht berücksichtigt. Es erfolgt daher eine geldlastenfreie Bewertung.

7 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall Bewertungsmethode: Das gegenständliche Objekt wird am Markt nicht ausschließlich als eigennutzbares Sachwertobjekt angesehen, weil für renditeorientierte Anleger durch die mögliche Vermietung auch die Generierung von Erträgen gegeben ist. Aufgrund dieser Marktgegebenheiten werden der Sach- und der Ertragswert der gegenständlichen Immobilie ermittelt und zur Verkehrswertfindung angemessen gewichtet. Sachwert Zu ermitteln ist der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlage. Der Bodenwert ergibt sich aus dem Vergleich mit tatsächlich erzielbaren Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke, wobei die die Vergleichbarkeit beeinflussenden Umstände durch Zuund Abschläge zu berücksichtigen sind. Die angesetzten Werte gehen von einer Eluatklasse bis 2b aus und sind keinerlei Bodenkontaminationen bekannt (siehe auch gesonderten Hinweis im Punkt Bodenkontaminierung ). Der Wert der baulichen Anlage wird aus dem Herstellungswert zum Bewertungsstichtag (Neubauwert) unter Bedachtnahme der Wertminderung wegen Alters, sowie der Wertminderung infolge von Mängel und Schäden und auch der Wertminderung infolge verlorenen Bauaufwandes ermittelt. Die wirtschaftliche Wertminderung wird durch veraltete Baugestaltung, unwirtschaftliche Grundrissgestaltung sowie eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten verursacht. Der Wert der Außenanlagen wird, sofern er bei den Ansätzen nicht berücksichtigt ist, getrennt nach Erfahrungssätzen geschätzt. Außergewöhnliche Wertminderungen werden nach den Kosten ihrer Beseitigung ermittelt. Bodenwert Als Bodenwert wird der Betrag angesetzt, der unter Bedachtnahme des Erschließungszustandes, der Grundstücksgröße, der Lage sowie der baulichen Verwertbarkeit zum Bewertungsstichtag bezahlt werden würde. Auf Grund der Kaufpreisermittlung des Sv, der Lage des Grundstückes, sowie der Nutzungsmöglichkeiten lt. Flächenwidmung werden angesetzt. Zur Ermittlung eines angemessenen Bodenwertes wurden vergleichbare Grundstückskäufe aus dem der Liegenschaft erweitert umliegenden Ortsgebiet von Bad Aussee, welche in grober zeitlicher Nähe stattgefunden haben, erhoben. TZ: Gst. Nr.: Fläche: KP /m² 2154/ / , / / , / / , / / ,26 Als Baulandpreis kann ein Wert von 150/m² angenommen werden.

8 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall Grundstück Nr Aufgeschlossenes und bebautes Freiland im erweiterten Ortszentrum. Wertansatz aufgrund der erhobenen Vergleichswerte für Bauland jedoch mit eingeschränkter baulicher Verwertung durch die am Grundstück anhaftende Freilandausweisung, die grundsätzlich nur Zubauten bei Bestandserhaltung zulässt: 80,00/m². Abschlag für die durch die straßennahe Lage beschränkt nutzbaren Grundstücksbereiche im Nordosten. 933,00 m² Grundfläche à 80, ,00 26,80 % Abwertung (1) ,00 Grundstückswert ,00 (1) Abwertung 400,00 m² à 50,00; Böschungsflächen lt. GIS Ermittlung ,00 Bodenwerte ,00 Gebäudewert Die Bewertung erfolgt nach m² Bruttogrundfläche. Ausgangsbasis sind die Neubaukosten, wobei die der Bewertung zugrunde gelegten Sätze sich an den dem Sv bekannten Marktverhältnissen orientieren. Sie liegen in der Bandbreite der Empfehlungen des Hauptverbandes der Allgemein beeideten gerichtlich zertifizierten Sachverständigen (s. Heft Der Sachverständige sowie der Richtpreisangaben lt. Kranewitter). Wohnhaus Ziegelbachweg 8 Altbestandsobjekt in Mischbauweise (Holz/Ziegel/Stein) mit Zubau und bestandsseitigem Umbau. Wirtschaftliche Restlebensdauer aufgrund der durchgeführten Sanierungen mit 30 Jahren angenommen. Bauzustandsnote 2,5, Wertkorrekturen für Mängel/Instandhaltungsrückstau vorgenommen. Gewöhnliche Herstellungskosten Kellergeschoß Gewölbe 15,00 m² à 550, ,00 Erdgeschoß 78,00 m² à 1.600, ,00 Obergeschoß 52,00 m² à 1.600, ,00 Dachgeschoß 35,00 m² à 1.120, ,00 Neubauwert ,00 Bauwert Neubauwert ,00 5,00 % Baumängel, nicht disponibel (2) ,50 Zwischensumme ,50

9 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall ,00 % linear mit Zustandsnote, (Zustandsnote: 2,5) ,00 Bauwert zum Stichtag ,50 (2) Baumängel, Instandhaltungsrückstau 5,00 % lt. Befund ,50 Gebäudewerte ,50 Sachwert der Liegenschaft Grundwert ,00 Gebäudewert ,50 5,28 % Außenanlagen (4) 5.000,00 Sachwert der Liegenschaft ,50 (4) Außenanlagen Nebengebäude zum Zeitwert 5.000,00 Ertragswert Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegenstandes, der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Pachtausfallswagnis) ergibt. Dieser Reinertrag ist, mit den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes vermindert, um den Reinertrag der baulichen Anlage zu ermitteln. Letzterer wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und ergibt so den Ertragswert der baulichen Anlage. Der Ertragswert des Gesamtobjektes ist die Summe aus Ertragswert der baulichen Anlage und Bodenwert. Als Kapitalisierungszinssatz werden 5,50 % angesetzt, eine bei Liegenschaften dieser Art und Lage erzielbare Kapitalverzinsung. Sie orientiert sich an den dem Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen. Wohnhaus Kreidl 30 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 5,5 %. Fiktive monatliche Miete in Anpassung an die regionalen Wertverhältnisse sowie der gegebenen Bestandsverhältnisse mit 850 p.a. angenommen. Jahresroherträge Wohnhaus monatlich 850,00 (fiktiv) ,00 Jahresrohertrag ,00 8,00 % Bewirtschaftungskosten (3) -816,00 1,00 % Erhaltungskosten von , ,50 Jahresreinertrag 6.829,50

10 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall (3) Bewirtschaftungskosten 2,00 % Eigentümeraufwendungen -204,00 6,00 % Mietausfallswagnis -612,00 Summe (Basis Prozentwerte: ,00) -816,00 Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 100,00 % bzw ,00, Bodenwertverzinsung 5,50 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 30,00 Jahre, Kapitalisierungszins 5,50 %, Vervielfältiger 14,53375 Jahresreinertrag 6.829,50 Bodenwertverzinsung ,20 Gebäudereinertrag 3.824,30 Zwischensumme ,42 Baumängel, , ,92 anteiliger Bodenwert ,00 Ertragswert ,92 Ertragswert der Liegenschaft Ertragswerte ,92 Ertragswert der Liegenschaft ,92 Entrümpeln und Entsorgen Entrümpeln und fachgerecht entsorgen von wertlosen Gegenständen Entrümpelungs- und Entsorgungskosten 700,00

11 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall Verkehrswert Die Vermarktung dieser Liegenschaft erfolgt am regionalen Markt sowohl als eigengenutztes Wohnhaus sowie auch nach dessen Potential als Ertragsobjekt für eine touristische Nutzung. Es kommt daher beiden Wertansätzen eine annähernd gleiche Bedeutung zu, sodass eine Gewichtung von 1:1 (SW:EW) angenommen wird. Diese Situationsgebundenheit begründet wegen der rechenmethodisch eingebrachter regionaler Wertansätze keine weitere Marktanpassung mehr. Sachwert ,50 Ertragswert ,92 Gewichtung Sachwert/Ertragswert 1/ ,71 Entrümpelung u. Entsorgung -700,0000 Verkehrswert zum (gerundet) ,00 Der Sachverständige weist darauf hin, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, einen entsprechenden Preis bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit auch kurzfristig am Markt zu erzielen (s.a. ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3 Genauigkeitsanforderungen ; Hinweispflicht). Admont, Bmst. Ing. Konrad Kielhauser der allgem. beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Beilagen zum Gutachten Lageplan mit Katasterüberblendung

12 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall

13 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall Grundbuchsauszug

14 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall Keller Erdgeschoß Vorraum im EG

15 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall Zimmer im OG Bad/WC im Obergeschoß Dachgeschoßausbau

16 BM. Ing. Konrad Kielhauser, 8911 Admont, Hall Nebengebäude Ansicht Nordost Ansicht Südwest

17 R e c h t s a n w a l t Mag. Gerhard Wlattnig I n s o l v e n z v e r w a l t e r 8700 Leoben, Hauptplatz 11 T: +43 (0) F: +43 (0) E: office@fwup.at H: R-Code: R INVENTAR UND LICHTBILDBEILAGE (EZ 974, KG STRAßEN) Insolvenz Brigitte Kreidl, geb GZ 4 S 1/21h, BG Liezen Insolvenz Jochen Kreidl, geb GZ 4 S 2/21f, BG Liezen Grundlseerstraße 92/45, 8990 Bad Aussee Insolvenzeröffnung: Insolvenzverwalter: Mag. Gerhard Wlattnig M a s s e k o n t o : U n i C r e d i t B a n k A u s t r i a A G IBAN AT B I C / S W I F T B K A U A T W W