Bewertung aufgelassener Hofstellen (Resthofstellen) im Außenbereich SVK 2014

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1 Bewertung aufgelassener Hofstellen (Resthofstellen) im Außenbereich Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter Verm. Ass. M.Sc. Julia Langer Universität Bonn

2 Bewertung aufgelassener Hofstellen (Resthofstellen) im Außenbereich 1. Resthofstellen Definition und Merkmale Umnutzungspotenziale Grundstücksmarkt für Resthofstellen 2. Verkehrswertermittlung 3.1 Ansätze Bodenwertermittlung Rechtliche Grundlagen Wertrelevante Faktoren Ansätze für die Bodenwertermittlung 3.2 Verfahren Grundstückswertermittlung Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren 4. Schlussbemerkungen 2

3 Resthofstellen 3

4 Resthofstellen Strukturwandel in der Landwirtschaft Steigende Altersstruktur Fehlende Nachfolge 4 Altersstruktur Betriebsinhaber (Rheinland-Pfalz), Quelle: 25/article/saison-und-aushilfsarbeitskraefte-wichtig-fuer-landwirtschaft/ Dorfentwicklung Eigene Darstellung, Quelle: Aussiedlung von Höfen oder Hofteilen, Tierställen, Maschienenhallen etc. aus Ortslage

5 Resthofstellen Beispiele Quelle: /s-anzeige/resthof-mitwohngebaeude-und-separatemstall/ ?ref=search 5 Großer Resthof mit Fachwerkscheune Quelle: x165.jpg Resthof mit 3 bis 5 Wohneinheiten in Idyllischer Lage Quelle: Resthof mit 3-Familienhaus und 5 Nebengebäuden in Feldrandlage Quelle:

6 Resthofstellen Definition GA Minden-Lübbecke GA Kreis Höxter GA Verden GA Sulingen - Ehemalige Nutzung als landw.. Betrieb - Ehemaliger landw.. Betrieb - aufgegebene landw. Betriebe - ohne landw. Nutzflächen - Wohngebäude im ländlichen Raum mit Nebengebäuden, - ehemalige landw. Betrieb ohne Land Größe Weitere Merkmale - Hof- und Gebäudefläche m² - Bausubstanz: i.d.r. > 45 Jahre - Wohnbereich oft durch Anbauten vergrößert ehemalige Hofstelle mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden Grundstücksgröße > 2.000m² Nutzfläche > 100m² - Betriebsgebäude dienen nicht mehr der landw. Nutzung - ebenerdige Nutzfläche von mind. 100 m² - ebenerdige Nutzfläche >. 100 m² - F < m² - Durchschnitt ca m² 6

7 Eigenschaften von Resthofstellen Planungsrechtlicher Außenbereich 35 BauGB Negativdefinition: 1. außerhalb des städtebaulichen Innenbereichs ( 34 BauGB) und 2. außerhalb von qualifizierten B-Plänen ( 30 Abs. 1 BauGB) Vorhaben nach 29 BauGB grundsätzlich nicht erlaubt Ausnahmen privilegierte Vorhaben nach 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB Sonstige Vorhaben nach 35 Abs. 2 BauGB Begünstigte sonstige Vorhaben nach 35 Abs.4 BauGB 7

8 Umnutzung von Resthofstellen Voraussetzungen für begünstigte Vorhaben nach 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB Erhaltung der Bausubstanz: funktionsgerecht nutzbares Gebäude zweckmäßige Verwendung der erhaltenswerten Bausubstanz, kritisch, wenn mehr als 3/5 der Bausubstanz beseitigt werden Wesentliche Teile der Außenwände und des Daches müssen erhalten werden Zeitliche Bedingungen: Aufgabe der bisherigen Nutzung < 7 Jahre Gebäudealter > 7 Jahre Erweiterung: max. drei weitere Wohnungen Räumlich-funktionaler Zusammenhang mit Hofstelle Hofstelle: ein oder mehrere Gebäude mit min. einem landwirtschaftlichem Wohnhaus Kein Ersatzbau 8

9 Umnutzung von Resthofstellen Typische Umnutzungsformen für landwirtschaftliche Gebäude: 9 Quelle: Grabski-Kieron; Henseler, Bröckling (2008): Nutzen statt Abreißen Ergebnisse und Handlungsempfehlungen aus der Begleitforschung im INTERREG IIIA-Projekt der Euregio, Rhein-Waal, S.44

10 Umnutzung von Resthofstellen Typische Käufer/Interessenten 1. Familien 2. Hobbytierhalter (Pferde, Kleintiere) 3. Landwirt (als Nebenerwerb, als Hobby) 4. Handwerker 5. Sonstiges Finanziell gut situierte Personen Jahre Altbau-Liebhaber Garten- und Landschaftsbauer 10 Quelle: eigene Erhebungen, stichprobenhafte bundesweite Befragung von Sachverständigen 2014

11 Umnutzung von Resthofstellen Käufer/Interessenten Landwirt (als Nebenerwerb) Tierhalter (Pferde, Kleintiere) Familien Finanziell gut situierte Menschen zwischen 40 und 60 Altbau-Liebhaber Nutzung von Resthofstellen Wohnnutzung (Eigennutzung, nur bei sehr großen Höfen auch teils Vermietung) Hobbylandwirtschaft Nebennutzungen Werkstatt Pferde-, Kleintierhaltung Resthofstellen werden überwiegend zur Eigennutzung erworben; Nutzung der Wohngebäude zu ca. 80% privat, 20% vermietet 11 Quellen: Grabski-Kieron; Henseler, Bröckling (2008): WFA 3/1998, S.14); eigene Erhebungen, stichprobenhafte bundesweite Befragung von Sachverständigen 2014

12 Umnutzung von Resthofstellen Differenzierung der Umnutzungsformen aus betriebswirtschaftlicher Sicht Funktionserweiterung: neben der ursprünglichen landwirtschaftlichen Tätigkeit entsteht neue ökonomische Basis (z.b. Bauernladen) Funktionsveränderung: landwirtschaftliche Tätigkeit wird für andere Aktivität aufgebeben (z.b. Handwerksbetrieb) Funktionsverschlankung: landwirtschaftliche Tätigkeit wird aufgegebene und Gebäude nur zu Wohnzwecken genutzt 12

13 Grundstücksmarkt von Resthofstellen NRW (2013): Kreis Minden-Lübbecke: ca. 79 Kauffälle Oberbergischer Kreis: 4 Kauffälle Niedersachsen (2013): GA Hameln: ca. 50 Kauffälle GA Verden: 103 Kauffälle GA Sulingen: 114 Kauffälle 13 Eigene Darstellung, Datenquelle: GAG Sulingen

14 Grundstücksmarkt von Resthofstellen Anteil im Landkreis Nienburg 14 Quelle: GA Sulingen: Grundstücksmarktbericht 2014, S. 66

15 Marktanalysen von Resthofstellen Bundesland Niedersachsen Sachsen- Anhalt Hessen Rheinland- Pfalz Quelle GA Sulingen GA Hameln (GA Verden) GuG (2010) Diplomarbeit bzw. Projekt zwischen Universität Gießen, Gutachterausschüsse Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Analysen Angaben in GMB: - Vergleichswertfaktoren, - (bis 2012 Marktanpassungsfaktoren mit NHK 2000), - Preisniveau, Bodenwerte MAF für Resthofstellen in Sachsen- Anhalt MAF für landwirtschaftliche Hofstellen im Außenbereich (1998) Ableitung von MAF für aufgegebene landwirtschaftliche Hofstellen (1999) 15

16 Marktanalysen von Resthofstellen Bundesland NRW Quelle GA Oberbergischer Kreis GA Kreis Minden- Lübbecke GA Kreis Höxter GA Borken, Coesfeld, Münster Analysen Briem (2010) Diplomarbeit Universität Bonn Kluth (2006) Diplomarbeit Universität Bonn BRW im nichtüberplanten Außenbereich (Abhängigkeiten) Angaben in GMB: - Umsätze, - Preisniveau/-entwicklung - Übersicht über Hauptpreismerkmale Abhängigkeit Bodenwert zu Innenbereich BRW für Wohngrundstücke im Außenbereich Verkehrswertermittlung von Resthofstellen im Kreis Heinsberg Herleitung und Analyse einer Methodik zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken landwirtschaftlicher Resthofstellen 16

17 Verkehrswertermittlung 17

18 Grundstücksmarkt von Resthofstellen Herausforderung bei der Wertermittlung von Resthofstellen im Außenbereich Restriktionen 35 BauGB Bauliche Nutzung und Umnutzung gegenüber Innenbereich stark eingeschränkt Heterogene Objektart Wohngebäude, Landwirtschaftliche Gebäude (Stall, Scheune etc.) Hofanhangsflächen (Garten, Wiese, Weide) Heterogener Teilmarkt Lage, Baustruktur, Wohn-, Nutzung- und Grundstücksgrößen, Ausstattung und Zustand, künftige Folgenutzung Unzureichende Marktanalysen Pflichtaufgabe der GA 18

19 Bodenwertermittlung rechtliche Grundlagen Bodenwert ( 16 Abs. 1 ImmoWertV) Bodenwert ist ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Außenbereich: Diskrepanz zwischen planungsadäquatem und aktuellem Bodenwert Grundlage geeignete BRW Je nach Zustand und tatsächlicher Nutzung kann es erforderlich sein, das Grundstück in Teilflächen zu gliedern Umrechnungskoeffizienten allgemeine Erfahrungssätze Zu-/Abschläge 19

20 Bauliche Anlagen rechtliche Grundlagen Bauliche Anlagen ( 16 Abs. 2 ImmoWertV) vorhandene bauliche Anlagen im Außenbereich sind zu berücksichtigen. (faktisches Bauland) Voraussetzung: Gebäude rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar Grundlage: Bodenwerte vergleichbarer baureifer Grundstücke bebaute Grundstücke im Außenbereich oftmals überdurchschnittlich groß Wirtschaftlich und planungsrechtlich plausible Fläche ist nach der vorhandenen Bebauung und Maßgabe BauNVO über Art und Maß der baulichen Nutzung (GFZ, GRZ) abzugrenzen 20

21 Bodenwertermittlung rechtliche Grundlagen Nr VW-RL: Bebaute Grundstücke im Außenbereich bebaute Grundstücke im Außenbereich, deren bauliche Anlagen rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind, haben i.d.r. einen höheren Bodenwert als unbebaute Grundstücke im Außenbereich. Bewertung auf Grundlage des Bodenwertes vergleichbarer baureifer Grundstücke benachbarter Baugebiete unter Berücksichtigung wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale Entfernung zur Ortslage, besondere Lagemerkmale, Erschließungssituation, eingeschränkter Nutzungsänderungs- bzw. Erweiterungsmöglichkeiten Grundstücksgröße. 21

22 Wertbildende Faktoren des Grund und Bodens von Hofstellen I. Angebotsseite: 1. Lage Regionale Lage: Entfernung Stadt, Metropole Nachbarschaftslage: Entfernung zur Ortslage, Verkehrslage, Umwelteinflüsse, Immissionslage 2. Nutzbarkeit Bebaute, im Außenbereich gelegene Grundstücke sind faktisches (baureifes) Bauland, da nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind ( 16 Abs. 2 ImmoWertV) Erschließung: voll erschlossen, Herstellung u. Unterhaltung auf eigene Rechnung; keine Beiträge nach 127 BauGB; Ver- und Entsorgungsbeiträge nach Satzung vorhanden Bebauung maßgeblich für Art und Maß der künftigen Nutzungsmöglichkeit; 35 Abs. 4 BauGB FNP, 30 Abs. 2 BauGB und/oder Restriktionen der Fachplanung: Denkmalschutz, Landschafts-, Natur- und Wasserschutz 22

23 Wertbildende Faktoren des Grund und Bodens von Hofstellen 3. Beschaffenheit Größe des Grundstücks Erfahrungsgemäß: je kleiner das Baugrundstück, desto größer ist der m²-preis Resthofstellen weisen eine abweichende Größe von Baugrundstücken mit freistehenden EFH auf. (Anpassen) Bauweise: Hoftyp Baustruktur: Alter, RND, Zustand Drittverwendungsfähigkeit für planungsrechtlich zulässige Nachnutzungen 23 II. Nachfrageseite: Allgemeine und regionale Marktlage Nachfrage nach Resthofstellen in der Region Sonstige wertbeeinflussenden Faktoren: Lebensstiländerungen

24 Ansätze der Bodenwertermittlung 24

25 Bodenwertermittlung Probleme der Bodenwertermittlung Häufig keine Bodenrichtwerte für bebaute Grundstücke im Außenbereich mangelnde Vergleichbarkeit von BRW im Innenbereich Erschließungsbeitragsrechtlicher Zustand Maß der baulichen Nutzung Grundstücksgröße, -tiefe, -breite (Grundstücke sind im Verglich zum Innenbereich deutlich größer) Qualitätsstufe des Bodens abhängig von künftiger Nutzung Wohnen: baureifes Land für Wohnen Kleiner Gewerbe-/Handwerksbetrieb: baureifes Land für Gewerbe Landwirtschaftliche Flächen 25

26 Bodenwertermittlung Einschätzungen der Gutachterausschüsse GA Sulingen (NI): Bodenwert wird eher vom nächstgelegenen Baulandwert beeinflusst als vom Wertniveau landwirtschaftlicher Flächen GA Landshut (BY): Bei bestehenden oder ehemaligen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieben im Außenbereich ergibt sich der BW der Hofstelle im Umgriff aus Wohn- und Wirtschaftsgebäuden aus dem 5-fachen Wert des ermittelten Richtwertes für Ackerland GA Höxter (NRW): 50% BRW vom ebfr. Bauland GA GA Kreisstatt Leimen (B-W): Hofstelle im Außenbereich nur für eine Bebauung geeigneter Bereich 75 % des BRW s für Industrie und Gewerbe 26

27 Ableitung von BRW für Resthofstellen 1. Ableitung aus Wohnbauland Voraussetzung: Wohnnutzung baurechtlich dominante Nutzung Anpassung des BRW s nächstgelegener Wohngebiete wegen Entfernung Lage Erschließungszustand Nutzungsbeschränkungen Grundstücksgröße Baulicher Zustand 2. Ableitung aus GE Voraussetzung: Gewerbe mit Bestandsschutz, dominant Anpassung des BRW s des Gewerbelandes (Gewerbeart, Größe etc.) Anpassung hinsichtlich Erschließung Lage, Grundstücksgröße Gewerbeart 27 Vgl. auch Strotkamp (2001)? Quelle: BorisNRW

28 Ableitung von BRW für Resthofstellen 3. Ableitung aus Mischgebiet Voraussetzung: Nutzung der Resthofstelle mit Kombination zwischen Wohnen und Gewerbe möglich Existenz vergleichbarer Mischgebiete Begründung: Art der Hofstellennutzung entspricht Mischgebiet 4. Ableitung aus Agrarland Voraussetzung: Bodenwert nach Rückbau = BRW Agrarland X-facher Wert der angrenzenden Ackerflächen Anpassung wegen Entfernung zum Ortskern BRW im nächstgelegenen Wohnort Erschließung 28

29 Ableitung von BRW für Resthofstellen Bebaute Wohngrundstücke im Außenbereich GA Oberbergischer Kreis (NRW): Faktisches Bauland im Außenbereich: 70% von benachbartem BRW (Wohnen); landwirtschaftliche Betriebsfläche: 20% von benachbartem Gewerbebauland GA Coesfeld: Ausweisung von BRW für Wohngrundstücke im Außenbereich (W ASB): 1.000m² Wohnbaugrundstück im Außenbereich I-II Vollgeschosse, ebf. nach BauGB und KAG, BGF m² keine Wohnbauflächen von Hofstellen berücksichtigt; sachverständige Anpassung bei Anwendung der Werte 29 Quelle: GA Coesfeld GMB 2014, S. 48

30 Aktueller Bodenwert B a = B f + (B B f ) 1 _ q n Bodenwert [ ] B = planungsadäquater BW B f B a B a = aktueller BW B f = fiktiver BW 30 B p = Liegenschaftszinssatz für werdendes Bauland q = 1 + p n = Restnutzungsdauer Restnutzungsdauer n [Jahre] Quelle: nach Seele (1997)

31 Aktueller Bodenwert Planungsadäquater Bodenwert (B): Ackerland Wert bei plan- bzw. lagegemäßer Nutzung (ggf. ohne Gebäude!) Fiktiver Bodenwert (B f ): Baureifes Land 31 Annahme, auch ohne Bestandsschutz wäre die tatsächliche Nutzung identisch mit der planungsadäquaten Nutzung Aktueller Bodenwert (B a ): Bodenwert eines bebauten Grundstücks, bei dem die tatsächliche Nutzung nicht der planungsadäquaten Nutzung entspricht Quelle: nach Seele (1997)

32 Bodenwertermittlung 1. Planungsadäquate Bewertung Hypothese : Wohnnutzung ist plausibelste und legal zulässige und lagemäßig adäquate Nutzung Vorderland: ca m Tiefe: baureifes Land für Wohnen, %-Anteil BRW Wohnen bzw. aktueller Bodenwert Wohnen 32 Hinterland: x-facher Wert landwirtschaftlicher Flächen (örtliches Marktgeschehen)

33 Bodenwertermittlung 2. Nutzungsdifferenzierte Bewertung Hypothese : Bodenwert wird durch tatsächliche, räumliche differenzierte Nutzung entweder durch Wohnen oder Gewerbe geprägt 33 Wohnhausgrundstücksteil: %-Anteil BRW Wohnen bzw. aktueller Bodenwert Wohnen Landwirtschaftliche Gebäude: %- Anteil BRW Gewerbe bzw. aktueller Bodenwert Gewerbe Hofanhangflächen: x-facher Wert landwirtschaftlicher Fläche (örtliches Marktgeschehen)

34 Bodenwertermittlung 3. Einheitliche Bewertung Hypothese: Bodenwert wird insgesamt durch vorhandene Nutzungen von Wohnen und Gewerbe des Grundstücks geprägt, keine räumliche Zuordnung bzw. Differenzierung 34 Vorderland: gemittelter Wert aus jeweiligen BRW Wohnen und Gewerbe ( Mischwert ) bzw. aktuellen Bodenwerten Wohnen und Gewerbe Hinterland: x-facher Wert angrenzender landwirtschaftlicher Flächen (örtliches Marktgeschehen)

35 Bodenwertermittlung Briem (2010): Bodenwerte von innerörtlichen Resthofstellen Methode: Grundstücksbewertung nach Sachwertverfahren Planungsadäquater BW: Vorderland bis 35 m: Wohnbauland; Hinterland: Hofanhangfläche: 3facher Ackerlandwert; Berücksichtigung von Abrisskosten wegen Annahme: Grundstück ist frei von Bebauung Nutzungsdifferenzierter BW: Wohnhaus: GRZ 0,3; Landwirtschaftliche Gebäude- und Freifläche (Hoffläche): Anlehnung an ortsüblichen Gewerbelandpreis; Hofanhangfläche: 3facher Ackerlandwert; 35 Ergebnisse Planungsadäquate Bewertung führt im Vergleich zu nutzungsdifferenziertem Ansatz zu erheblichen Abweichungen und Schwankungen Bei niedrigem Kaufpreis weicht planungsadäquater Wert signifikant von KP ab (>70%) Keine marktkonforme Wertermittlung! Präferenz: Nutzungsdifferenzierte Bewertung

36 Bodenwertermittlung Kluth (2006): Bestimmung der residualer Gebäudewertanteile am Grundstückswert Methode: Bestimmung der Bodenwerte planungsadäquat (ab ca. 30 m Hinterland (situationsbedingt) und nutzungsdifferenziert: Wohnhaus: GRZ 0,3; Wirtschaftsgebäudefläche: BRW Gewerbe oder 20% von BRW Wohnen; Rohbauland/Baulücken; Hofanhangfläche: Innenbereich: 15% BRW Wohnen; Außenbereich: BRW Ackerland Ergebnisse: Planungsadäquate Bewertung: im Vergleich zu KP signifikant zu geringe Gebäudewertanteile (bereits bei 30 m Erschließungstiefe) keine Berücksichtigung der Grundstücksgröße oder Bauerwartung des direkte Hinterlandes Nutzungsdifferenzierte Bewertung geringere BW-Anteile und höhere Gebäudewertanteile wegen hohem Gebäudeanteil schlägt BRW Gewerbe durch keine Berücksichtigung unterschiedlicher Nutzungsdauern der Gebäude Wohnen und Gewerbe 36

37 Verfahren der Grundstückswertermittlung 37

38 Verkehrswertermittlung - Verfahrenswahl Verfahren Auswahlkriterien erforderliche Daten Sachwertverfahren Eigennutzung überwiegt, Wohnnutzung Modellkonformer Sachwertfaktor 38 Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Renditeobjekte, gewerbliche Folgenutzung, Vermietung Hinreichende Anzahl von vergleichbaren Kauffällen, Vergleichfaktoren Umrechnungskoeffizienten Marktübliche Mieten Bewirtschaftungskosten etc., Modellkonformer Liegenschaftszinssatz

39 Informationen in Grundstücksmarktberichten Niedersachsen GA Sulingen Bodenwerte Vergleichsfaktoren versch. Umrechnungsfaktoren (Sachwertfaktoren noch nicht wegen NHK 2010) GA Hameln Vergleichsfaktoren versch. Umrechnungsfaktoren GA Verden Entwicklung seit 2009 Angaben zu mittleren Kaufpreisen, Flächengröße in Landkreisen GA Aurich Bisher keine separaten Auswertungen Sachwertverfahren erste Priorität (Einfamilienhaus) künftig spezifische Sachwertfaktoren. 39

40 Informationen in Grundstücksmarktberichten NRW GA Minden-Lübbecke Preisniveau, -entwicklung Übersicht der Hauptpreismerkmale GA Oberbergischer Kreis Preisspannen, Größe Hessen Ableitung von MAF in einigen GA 40

41 Sachwertverfahren Herstellungskosten der nutzbaren baulichen Anlagen nach NHK 2010 Erfahrungssätze/Herstellungs- Kosten der baulichen Außen- Anlagen und sonstigen Anlagen Bodenwert (BW) lineare Alterswertminderung Alterswertgeminderter Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen ggf. Alterswertminderung Alterswertgeminderter Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen 41 vorläufiger Sachwert (vsw) Marktanpassung (k) (Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt) marktangepasster vorläufiger Sachwert (msw) Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (bog) Sachwert des Grundstücks (SW)

42 Sachwertermittlung NHK 2010 (Anlage 1 der Sachwert-RiLi) Differenzierung der landwirtschaftlichen Betriebsgebäude in Reithallen, Pferde-, Rinder-, Schweine-, Geflügelställe, Melkhäuser und landwirtschaftliche Mehrzweckhallen Bezug auf Baukonstruktion, techn. Anlagen, BGF/Nutzbarkeit sowie Korrekturfaktoren hinsichtlich. Gebäudegröße drei Gebäudestandardstufen Differenzierte NHK-Betrachtung bei aktiven landwirtschaftliche Höfen sinnvoll Berücksichtigung der künftigen Nutzung: Bei Wohnnutzung: NHK-Typen für freistehende EFH, ZFH etc. 42

43 Sachwertermittlung GA Sulingen 43 Quelle: Ruzyzka-Schwob (2014): Marktanalysen und Wertermittlung landwirtschaftlicher Betriebsgebäude und Resthofstellen, Vortrag HLBS-Sachverständigenseminar Göttingen, Juli 2014, Folie 37

44 Sachwertermittlung GAG Sulingen bis 2012 Ermittlung von MAF für Resthofstellen NHK 2000, Alterswertminderung Ross Ergebnisse Einflussfaktoren Lage im Außenbereich: deutlich höherer Sachwertfaktor, Höhe des Sachwerts, Nutzfläche Geringer Einfluss Gebäudequalität, Grundstücksfläche, Alter, Nutzfläche, Fachwerkkonstruktion, Kaufzeitpunkt Empfehlung: Bewertung nach SW-RL nur, wenn Wohnhaus deutlich überwiegt Sachverständige Anwendung von SWF nach SW-RL für EFH/ZFH Tendenz für Resthofstellen: SWF < 0,5 44

45 Beispiel Sachwertermittlung 45 Quelle: Kreitsch (2010): Untersuchungen zur Ableitung von Marktanpassungsfaktoren für Resthofstellen im Land Sachsen- Anhalt, In: GuG 5/2010, 284

46 Sachwertermittlung in Sachsen-Anhalt Ergebnisse Signifikante Einflussgrößen BGF Wohngebäude Grundfläche Nebengebäude Lagequalität RND Wohngebäude Kein Einfluss Grundstücksgröße (10.000m²) Bodenwert Geschossanzahl Wohngebäude Sachwert 46 Quelle: Kreitsch (2010): Untersuchungen zur Ableitung von Marktanpassungsfaktoren für Resthofstellen im Land Sachsen- Anhalt, In: GuG 5/2010, S.286

47 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gemäß 8 ImmoWertV sind wertbeeinflussende Umstände des einzelnen Wertermittlungsobjekts, die vom Üblichen abweichen (Abweichungen vom Durchschnittsobjekt ) und denen der örtliche Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst. 47

48 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) bog ( 8 Abs. 3 ImmoWertV) z.b. wirtschaftliche Überalterung einzustufen. Das Bewertungsobjekt ist in diesem Fall nur noch eingeschränkt verwendungsfähig und daher auch nur begrenzt marktgängig. Anhaltspunkte für eine wirtschaftliche Überalterung sind zeitbedingte oder zweckbedingte Baugestaltung (mangelnde Raumhöhe, überhohe Räume, spezifische Raumschnitte etc.), für das Baujahr untypische Ausstattungen (Einfachverglasung, Einzelöfen, mangelhafte Dämmung hinsichtlich Schall, Wärme, Energie, etc.), unzweckmäßiger Aufbau und Grundriss des Gebäudes (schlechte Orientierung der Räume, versetzte Geschosse, gefangene Räume, unorganischer Grundriss, etc.), unzweckmäßige Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück (Unterausnutzung des Grundstücks, schlechte Zugänglichkeit, etc.). 48

49 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) Sind bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise z.b. Freilegungs-, Teilabbruch- und Sicherungsmaßnahmen erforderlich, so sind auch die dafür entstehenden Kosten sowie die Verwertungserlöse für abgängige Bauteile in den bog zu berücksichtigen (Nr. 6.3 der SW- RL). Weitere Zu- oder Abschläge sind für folgende bog möglich: über-/unterdurchschnittlicher Erhaltungszustand unübliche/untypische, auf den spezifischen Eigentümerbedarf ausgelegte Ausstattung und Einbauten Baumängel und Bauschäden, von den marktüblichen erheblich abweichende Erträge (auch für Abweichungen einzelner Perioden), Grundstücksfreilegung und sonstige Anpassungen an marktfähige Immobilien (z.b. Beseitigung / Rückbau individueller nicht marktfähiger Ausstattungsmerkmale), Bodenverunreinigungen. 49

50 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) Wie die Gebäude und die baulichen Außenanlagen bedürfen auch die bog einer marktorientierten Anpassung. Dazu können u.u. dieselben Marktanpassungsfaktoren angewendet werden wie im sonstigen Sachwertverfahren. Werden mehrere Wertermittlungsverfahren durchgeführt, so sind in allen Verfahren, soweit möglich, identische bog anzusetzen. 50

51 Vergleichswertverfahren 51

52 GA Minden-Lübbecke Grundstücksmarktbericht 2014 Größe Hof- und Gebäudefläche: m² Preisgefüge: (Ø= ) Bei Gutachten meist Sachwert mit SWF für EFH/ZFH und sachverständige Anpassung Vergleich durch groben Preisspanne der Hauptpreismerkmale: 52 Preisspanne Eigenschaften der Resthofstellen Bis Überwiegend Fachwerkbauweise im ursprünglichen Zustand Grundlegender Sanierungsbedarf Gebäude nicht bewohnbar bis Massiv- u. Fachwerkbauweise mit kleineren Modernisierungen im Wohnbereich tlw. Instandsetzungsbedarf am Baukörper Eingeschränkter Wohnstandard, Neben- und Wirtschaftsgebäude ungenutzt bis Überwiegend Massivbauweise mit Umbauten und Modernisierungen, mittlerer bis guter baulicher Zustand haustechn. Anlagen überwiegend dem heutigen Stand angepasst Wohnbereich ohne größere Investitionen nutzbar

53 Auswertungen GA Sulingen Vergleichsfaktor Grundstückswert Normobjekt Wichtigste Einflussgröße: Kaufzeitpunkt Wichtige Bezugsgröße: Lage (über BRW) und Alter 53 Quelle: GAG Hameln: Grundstücksmarktbericht 2014, S. 136

54 Auswertungen GAG Sulingen 54

55 Auswertungen GAG Hameln 55 Quelle: GAG GAG Hameln: Hameln: Grundstücksmarktbericht Grundstücksmarktbericht 2014, S , S. 140

56 Auswertungen GAG Hameln 56 Quelle: GAG Hameln: Grundstücksmarktbericht 2014, S. 140

57 Allgemeines Ertragswertverfahren 57

58 Daten zum Ertragswertverfahren Erträge (lagespezifisch!) Wohngebäude: Ø 2-5 /m² Nebengebäude: Ø 0,5-1 /m² Scheune: Ø 0,5-2 /m² Garage: Ø Stallgebäude: abhängig von Tierart Datenquellen 1.Örtliche Mietspiegel 2.Erfahrungswerte 3.Fachliteratur, Grundstücksmarktbericht 4.Sonstige (z.b. Immoscout) 58

59 Daten zum Ertragswertverfahren Bewirtschaftungskosten Differenzierung nach den jeweiligen Parametern Liegenschaftszinssatz für EFH/ZFH: Ø 4,5-6% Lagergebäude: Ø 5-6,5% Quellen: 1.Grundstücksmarktbericht 2.Fachliteratur 3.Erfahrungswerte 4.Tatsächliche Kosten 59

60 Schlussbemerkungen 60

61 Schlussbemerkungen Drittverwendungsfähigkeit einschätzen Wertermittlung auf dauerhafte plausible künftige Nutzung abstellen Bodenwertermittlung auf Basis der Mosaikmethode jeweils die örtlichen Marktgegebenheiten berücksichtigen Wertermittlungsverfahren nach verfügbaren Daten und künftigen Nutzungen auswählen aufgrund Individualität bog sehr bedeutsam beim Sachwertverfahren kann auf Daten für EZFH zurückgegriffen werden; MAF sorgfältig ableiten und für Vergleichsfaktoren Differenzierung nach wertrelevanten wichtigen Einflussgrößen notwendig örtliche Marktverhältnisse entscheidend differenzierte Marktanalysen erforderlich 61

62 Kontakt: Prof. Dr.- Ing. T. Kötter Professur für Städtebau und Bodenordnung Institut für Geodäsie und Geoinformation Universität Bonn 62

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