Impulsvortrag Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

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1 Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Stadtforschung, Planung, Bodenordnung, Wertermittlung Impulsvortrag Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung Dr.-Ing. Egbert Dransfeld Von der militärischen zur zivilen Nutzung Planung auf Konversionsflächen am 12. September 2013 in Münster Dr.-Ing. Egbert Dransfeld Hohe Straße 28, Dortmund Tel. 0231/ , 1

2 Vermarktungsmöglichkeiten von Konversionsflächen Ausgangslage Frei werdende Militärflächen gehen in das Eigentum des Bundes über. Der Bund lässt seine Liegenschaften über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben managen und vermarkten. Der Verkehrswert ist stichtagsbezogen und durch die zukünftige Nutzung bestimmt, die häufig noch nicht feststeht. Die frei werdende Militärfläche muss vor einer zivilen Anschlussnutzung für die (kommunale) Bauleitplanung freigegeben werden. Preisverhandlungen ( richtiger Wert) und die Frage, wem die planungsbedingten Wertsteigerungen zustehen, führen immer wieder zu heftigen Diskussionen. Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

3 Vermarktungsmöglichkeiten von Konversionsflächen Die Bundeshaushaltsordnung (BHO) bestimmt in 63 Abs. 3: Vermögensgegenstände dürfen nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. Ausnahmen können im Haushaltsplan zugelassen werden. Ist der Wert gering oder besteht ein dringendes Bundesinteresse, so kann das Bundesministerium der Finanzen Ausnahmen zulassen. Ausnahmen gelten ausdrücklich nicht für Bundeswehrliegenschaften, die nach dem freigegeben worden sind. Konversionsflächen müssen zum vollen Verkehrswert veräußert werden. Der volle Verkehrswert lässt sich nur durch eine vollständige Wertermittlung ermitteln. Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

4 Vermarktungsmöglichkeiten von Konversionsflächen Verwertungsmodelle Konversionsflächen werden entweder an Private Investoren oder Kommunen veräußert. Dies kann über Ausschreibungen oder Direktverkäufe an Investoren oder über Bietverfahren geschehen. Die BImA kann auch Eigentümer bleiben und mit der Kommune einen städtebaulichen Vertrag für Erschließung und Entwicklung abschließen. Basis aller Vermarktungsmöglichkeiten ist eine Plausibilisierung des Verkaufspreises durch die Ermittlung des Verkehrswertes. Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

5 Vermarktungsmöglichkeiten von Konversionsflächen Bietverfahren Verkauf im bedingungsfreien Bietverfahren Hinreichend publiziertes, allgemeines und bedingungsfreies Bietverfahren, Veräußerung an den meistbietenden oder den einzigen Bieter = Verkauf zum Marktwert, Hinreichend publiziert = das Gebot muss so publiziert sein, dass es jedem potentiellen Käufer zur Kenntnis gelangen konnte, Bedingungsfrei = von jedem erwerbbar und wirtschaftlich nutzbar (Einschränkungen z.b. zur Vermeidung rein spekulativer Gebote sind zulässig und beeinträchtigen nicht die Bedingungsfreiheit.). Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren Direktverkauf Unabhängige Bewertung eines unabhängigen Sachverständigen für Wertermittlung zur Ermittlung des Marktwertes, Marktwert = Preis, der für das Grundstück auf dem gesunden Grundstücksmarkt zu erzielen ist. Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung _

6 Besonderer Fokus des Impulsvortrags auf die Wertermittlung von Konversionsflächen Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

7 Management der Wertermittlung Abstimmung der Grundlagen der Verkehrswertermittlung Welche Methodik ist der Wertermittlung zu Grunde zu legen? Welches Nutzungskonzept ist der Wertermittlung zu Grunde zu legen (falls die Qualität werdendes Bauland ermittelt wird)? Welcher Aufbereitungsaufwand ist erforderlich? Welche Aufbereitungskosten fallen an? Wer ermittelt die Kosten? Sind hier ggf. gesonderte Gutachten zu beauftragen (z.b. Altlasten?) Gibt es Gebäude, die weitergenutzt werden können bzw. sollen? Welche? _ Eckpunkte der Bewertung Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

8 Bodenwert /m² Finanzierungsfunktion der Baulandbereitstellung 200 Verkauf Bodenwertzuwachs =150 /m² Planung, Erschließung 60 Ankauf Zeit Ankaufspreis Verkaufspreis z.b. Bauerwartungsland Baureifes Land 50,00 /m² 200,00 /m² - vorher - - nachher - Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

9 Bodenwert /m² Wertschöpfungsvorteile beim Wohnbauland Maximal zu erzielender Gewinn Kosten Sanierung und Erschließung Kosten Grunderwerb Verlust Maximal zu erzielender Verkaufserlös Kosten Sanierung und Erschließung Kosten Grunderwerb Ankaufspreis Kontaminierte Fläche + Sanierungsmaßnahme Verkaufspreis sanierte Fläche Gewerbe Verkaufspreis sanierte Fläche Wohnen Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

10 Besondere Wertfragen Restriktionen Sind Flächen zu entsiegeln/ Gebäude abzureißen? Sind Altlasten auf der Fläche vorhanden? Welche Maßnahmen/ Kosten sind mit der Beseitigung verbunden (im Hinblick auf verschiedene Nachnutzungsoptionen)? Sind Maßnahmen der Bodenmelioration erforderlich (bspw. Verdichtung des Untergrundes)? Ist mit Kampfmitteln zu rechnen? Hat sich bereits eine (ökologisch wertvolle) Sukzessionsvegetation bzw. Fauna angesiedelt? Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

11 Management der Wertermittlung Wechselwirkungen Magisches Dreieck Verkehrswert Nutzungskonzept Restriktionen/Altlasten Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

12 Management der Wertermittlung Wechselwirkungen Es gibt einen engen Zusammenhang zwischen den Restriktionen der Fläche, den möglichen Nachnutzungen und dem Verkehrswert: Restriktionen beeinflussen den Verkehrswert. Restriktionen beeinflussen das Planungskonzept. Die Art der Nachnutzung beeinflusst den Verkehrswert. In diesem Kontext werden bestimmte Nachnutzungsoptionen u.a. aufgrund der Restriktionen ausgeschlossen, da die Kosten der Baureifmachung den Bodenwert bestimmter Nutzungen übersteigen (können). Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

13 Zwischenfazit Der Wert der Fläche ergibt sich über den highest and best use! Insbesondere bauliche Nachnutzung muss zwischen Nutzungsart und Aufbereitungsaufwand abwägen! Hilfe bei der Entscheidungsfindung kann die Grundstückswertermittlung leisten! Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

14 Wahl des Wertermittlungsverfahrens Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV 1. Vergleichswertverfahren ( ImmoWertV) 2. Ertragswertverfahren ( ImmoWertV) 3. Sachwertverfahren ( ImmoWertV) Weitere zulässige Wertermittlungsverfahren 4. Deduktive Verfahren Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

15 Nur land- oder forstwirtschaftlich genutzte oder nutzbare Flächen (ohne Bauerwartungsland oder Bauland) Flächennutzungsplan ist aufgestellt Planzielabsichten werden bekannt Bebauungsplan ist rechtsverbindlich (bzw. Stand nach 33 BauGB) oder 34 BauGB Bodenordnung [Umlegung] hat stattgefunden. Straßenflächen sind ausgeschieden. Erschließungsbeiträge sind geleistet Ausgleichs- und Ersatzleistungen entrichtet Entwicklungsstufen Euro Wert unter Berücksichtigung des 1a BauGB Flächen der Landund Forstwirtschaft Bauerwartungsland Rohbauland Erschließungsbaubeitragspflichtiges Bauland Erschließungsbeitragsfreies Bauland 1 5 Abs Abs Abs Abs. 4 i.v.m. 6 Abs. 3 ImmoWertV Planung Bodenordnung Erschließung Zeit Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

16 Wahl des Wertermittlungsverfahrens Deduktive Verfahren Die Ermittlung des Bodenrichtwerts erfolgt üblicherweise über das Vergleichswertverfahren. Liegen nicht ausreichend Vergleichspreise vor, kann der Bodenrichtwert mit Hilfe deduktiver Verfahren ermittelt werden. 10 Abs. 1 Immo WertV sieht als erste Wertermittlungsverordnung die Ermittlung von Bodenrichtwerten explizit mit Hilfe deduktiver Verfahren vor. Für werdendes Bauland im Allgemeinen und insbesondere für werdendes Bauland auf Brachflächen wie Kasernen mit ihren Restriktionen liegt meist keine hinreichende Anzahl an Vergleichspreisen vor. Nur der deduktive Vergleich kann in aller Regel die Restriktionen von Brachen angemessen berücksichtigen! Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

17 Berücksichtigung der erforderlichen Aufbereitungskosten Bodenwert (wie "unbelastet) - (notwendige) Aufbereitungskosten = Verkehrswert Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

18 Methodisches Vorgehen bei der Deduktion 1. Festlegen der Grundstücksqualität 2. Ermittlung des Ausgangsbodenwertes 3. Erschließungskosten 4. Kosten für Ausgleichsmaßnahmen 5. Aufbereitungskosten (Altlasten, Baugrundaufbereitung, Freilegungskosten) 6. Öffentliche Bedarfsflächen 7. Diskontierungen 8. Verfahrenskosten 9. Ergebnis Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

19 Das Kalkulationsverfahren Bodenwerte nach Kostenkalkulation Ausgangswert, erschließungsbeitragsfrei 300,00 - Erschließung Straßenbau 50,00 - Erschließung Kanal 20,00 - Altlastensanierung 40,00 = Zwischensumme 190,00 - Flächenabzug für Straßen, ökologischer Ausgleich (50%) 95,00 = Zwischensumme 95,00 * Vervielfältiger (15 Jahre Wartezeit, Zins 6%) 0,4172 = Zwischensumme 39,63 - Verfahrenskosten (10%) 3,96 Bodenwert 35,67 Wird mit absoluten Kosten und Erlösen gerechnet, entfällt der F-Abzug! Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

20 Entwicklungsstufen Festlegung der Grundstücksqualität Durch die Aufgabe der militärischen Nutzung und Konzepte zur Nachnutzung haben die Grundstücke nicht mehr die Qualität, die sie während der Nutzung hatten (i.d.r. SO Militär). Mit den Entwicklungsstufen ist kein bestimmter Wert verbunden. Für Konversionsflächen ist die Stufe Bauerwartungsland bedeutend. Welches Baurecht besteht nach Fortfall der militärischen Zweckbindung? Planungserfordernis nach 1 BauGB? Rückfall in den Außenbereich nach 35 BauGB Innenbereich nach 34 BauGB nur in Ausnahmefällen! Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

21 Beispielrechnung für das Kalkulationsverfahren nach gif Spalte 1 A Marktwert von baureifem Land B 350 /m² C * 340 m² = D Zeile (Verkehrswert) beitragsfrei 2 abzüglich Wertansätze für Kosten 3 d - Herstellung der Erschließungsanlagen 30 /m² * 340 m² = e - Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben 10 /m² * 340 m² = d - Sonstige freiwillige oder vertragliche Abgaben 5 /m² * 340 m² = u - Kosten aufgrund von Vornutzung (Altlasten) 5 /m² * 340 m² = k 7 Wert des flächenbeitragsfreien Baulands 300 /m² Netto- * 340 m² = t kostenbeitragspflichtig Flächen i 8 v abzüglich Ansätze für Flächenabgaben 9 e - Öffentliche Erschließungsflächen s mögliche weitere Flächenabgaben 15% 45 /m² 60 m² 10 - Naturschutzrechtlicher Ausgleich (10%) 11 V - Vertragliche Flächenabgaben (5%) e 12 Wert des beitragspflichtigen Baulands 255 /m² Brutto- * 400 m² = r flächen- und kostenbeitragspflichtig abzinsen Flächen f 13 a Berücksichtigung der Wartezeit 14 h - Wartezeit 5 Jahre * 1,045 ^5 15 r - Zinssatz 4,5% 255 /m² *1 aufzinsen 16 e 1,045 ^5 205 /m² * 400 m² = n Abschlag für Verfahrenskosten und zur Rundung 3 /m² * 400 m² = Wert des Bauerwartungs- oder Rohbaulands 200 /m² * 400 m² = zu unterscheiden nach Wartezeit 19 weitere mögliche Ansätze H o c h r e c h n u n g 20 - Abschlag für zusätzliche Risiken 5% 10 /m² * 400 m² = Unternehmerischer Gewinn 10% 20 /m² * 400 m² = kalkulatorischer Kaufpreis 170 /m² (gerechnet) * 400 m² = für Rohbau- oder Bauerwartungsland 170 /m² (gerundet) * 400 m² = zu unterscheiden nach Wartezeit und Risiko Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

22 Fallbeispiel: Idealfall Konkretes Nutzungskonzept Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

23 Fallbeispiel: Kostenpositionen f im Fallbeispiel: planimetrisch aus dem Nutzungskonzept abgeleitet ca. 23,4 % Berücksichtigung eines merkantilen Minderwertes (10 %) Erschließungskosten für Teilbereich 1: 20,50 /m² NBL (Erfahrungswerte) Aufbereitungskosten auf Grundlage einer Gefährdungsabschätzung (s.u.) Kostenpositionen Teilbereich 1 (Kosten in ) Teilbereich 2 (Kosten in ) Sanierung und Baureifmachung Externe Verwertung der Überschussmaterialien Summe zzgl. Ingenieurskosten 10 % Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

24 Fallbeispiel: Berechnung des Bauerwartungslandwertes Bodenwerte der einzelnen Teilbereiche Teilbereich 1 Teilbereich 2 Summe Gesamtgröße der zu bewertenden Fläche m² m² Flächenbilanz Größe des Teilbereichs (Nettobauland) m² m² m² relative Größe des Teilbereichs in % 81,78 % 18,22 % Erlöse Kosten Ausgangswert (ebf.) 100,00 /m² 140,00 /m² minus merkantiler Minderwert (10% ) 10,00 /m² 14,00 /m² Zwischensumme 90,00 /m² 126,00 /m² Teilsummen Bereich 2 Erlös = Zwischensumme * NBL des Teilbereiches , , ,00 Kostenpositionen in (Anteil entsprechend Größe des Teilbereichs): Erschließungskostenpauschale (20,50 /m² NBL) ,50 0, ,50 Sanierungskosten , , ,00 insgesamt: , , ,50 Differenz erzielbarer Erlös abzüglich Kosten , , ,50 vorläufiger Wert , , ,50 mal Diskontierungsfaktor (Wartezeit: 4 Jahre, Risiko: 2 0,7570 0,7570 0,7570 Jahre, Zinssatz: 4,75 %) Verkehrswert Zwischenergebnis , , ,25 abzüglich Verfahrenskosten , , ,83 Bodenwert des Teilbereiches , , ,43 Bodenwert/m² (Bruttobauland) 11,60 24,96 14,03 Den Berechnungen liegen nicht die gerundeten Werte zu Grunde. Hier ist mit ungerundeten Werten gerechnet worden! Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

25 Konstellation: Kosten höher als Erlöse 120,00 Variante I Variante II 100, ,00 80,00 70,00 50,00 40,00 30,00 Gewinn/ Risiko Wartezeit Flächenabzug "f" Altlastenbeseitigung Fundamentbeseitigung Erschließung 0,00 Zeit 1 Marktpreis (Verkehrswert) für vergleichbares baureifes Gewerbeland max. unrentierliche Kosten 1 Ankaufs- Kosten 2 2 Kosten preis 1 (Verlust oder Subvention) 2 "Kostenbestandteile" Erschließung, Fundamente und Altlasten liegen höher wie bei der Verkaufsvariante 1. Flächenabzug "f", Wartezeit, Gewinn/ Risiko sind gleich hoch Quelle: IBoMa - Institut für Bodenmanagement Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

26 Besonderheit: Negativer Verkehrswert Ein Grundstück, bei dem die Aufbereitungskosten über dem künftigen Bodenwert liegen, fällt nicht unter die Verkehrswertdefinition, die durch den Preis, der auf dem Markt zu erzielen wäre, bestimmt wird. Für ein Grundstück mit negativem Bodenwert ist auf dem Markt kein Preis erzielbar. Das Kalkulationsverfahren zur Verkehrswertermittlung kann nicht fortgeführt werden, sobald sich ein negativer Bodenwert ergibt. Der Verkehrswert, der nicht negativ sein kann, liegt in diesen Fällen bei 0,-- ; die Fläche hat somit keinen Verkehrswert. Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

27 Gebäudebewertungen normales Ertragswertverfahren Umnutzungsoptionen Modernisierungskosten Sachwertlastigkeit Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

28 Zusatz bei der Vertragsgestaltung Nachzahlungs-/ Nachbesserungsklausel Die Kaufverträge enthalten häufig eine Nachzahlungs- /Nachbesserungsklausel. Sie dienen dem Interessensausgleich zwischen Kommune, ggf. Investoren und dem Bund. Ziel ist, einen möglichst marktgerechten Preis ermitteln zu können, indem sie Möglichkeit einräumen, auf Unsicherheiten und veränderte Rahmenbedingungen marktgerecht reagieren zu können. Die Klausel kann insbesondere auf folgende wertbeeinflussende Tatbestände eingehen: die Steigerung des Anteils an Nettobauland, die Erhöhung der Art und / oder des Maßes der baulichen Nutzung, ersparte Abbruchkosten / Gebäudewerte, den Nachweis der Erfordernis gewährter Abschläge (Entwicklungsfolgekosten, Ausgleich- und Ersatzmaßnahmen), die Verkürzung der Entwicklungszeit. Die genaue Höhe der nachträglichen Zahlung wird im Normalfall durch eine erneute Wertermittlung ermittelt. Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

29 Zusammenfassung Wertermittlung Zu Beginn der Konversion gibt es viele offene Fragen und auch Entwicklungsmöglichkeiten der Flächenentwicklung. Zudem haben die einzelnen Akteure tlw. diametral entgegengesetzte Interessenslagen. Die Eckpunkte der Flächenentwicklung und der Wertermittlung sollten zwischen den Akteuren abgestimmt werden. Ggf. Erstellen einer vorbereitenden Baugrunduntersuchung und Gefährdungsabschätzung. Feststellung der planungsrechtl. Einordnung ( 34, 35 BauGB). Das deduktive Wertermittlungsverfahren ist oft die einzig anwendbare Wertermittlungsmethode - gerade dieses Verfahren ist auch von klar formulierten Rahmenbedingungen/ Eckpunkten der Entwicklung und Wertfindung abhängig. Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

30 Zusammenfassung Wertermittlung Die wichtigste Einflussgröße sind die Aufbereitungskosten! Hierzu zählt neben den Altlasten aber auch die Herstellung eines tragfähigen Baugrundes (bspw. Entfernen von Fundamenten, Verdichten des Untergrundes, Pfahlgründungen) Die Höhe der Kosten einer Altlastenbeseitigung beeinflusst maßgeblich die Höhe des Marktwertes! Ohne vorherige Bodenuntersuchungen ist weder eine Kaufpreisfindung noch eine Entscheidung möglich, wie die Fläche künftig genutzt werden soll! Eigentümer, Umweltsachverständige, Wertermittler und Planer sollten frühzeitig den Dialog suchen, um die Wechselwirkungen zwischen Belastungen, Planungen und Wert frühzeitig zu erörtern. Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

31 Fazit Kluges Konversionsmanagement legt Wert auf sorgfältige Wertermittlung Wertermittlung bietet die Grundlage für Vermarktung und Vertragsgestaltung Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Vermarktung, Wertermittlung, Vertragsgestaltung

32 Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Stadtforschung, Planung, Bodenordnung, Wertermittlung Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dr.-Ing. Egbert Dransfeld Hohe Straße 28, Dortmund Dr.-Ing. Egbert Dransfeld Tel. 0231/ , Angebot VU Kirchheim b. München Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Neue Ortsmitte 09. Juli