Immobilien als Kapitalanlage für Versicherungsunternehmen?

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1 10. September 2014 Immobilien als Kapitalanlage für Versicherungsunternehmen? Kreditanalysten Johannes Bender Frankfurt Sebastian Dany Frankfurt Medienkontakt Doris Keicher Frankfurt Inhaltsverzeichnis Einführung Immobilien und Anlageziele der Versicherer Entwicklung der Immobilienbestände

2 Einführung Versicherungsunternehmen gehören zu den größten Kapitalsammelstellen in Deutschland. Sie erhalten regelmäßig Prämienzahlungen ihrer Kunden und müssen diese rentabel und dabei möglichst sicher mit angemessener Mischung und Streuung anlegen. Zum betrugen die Kapitalanlagen der deutschen Erstversicherer nach Angaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) etwa Milliarden Euro. Davon stecken etwa 3,7 Prozent oder 47 Milliarden Euro in Immobilien und Immobilienfonds. Hier stellt sich die Frage, wie Immobilien zu den Anlagezielen von Versicherern passen. Und wie haben sich Immobilienbestände der Versicherer in den letzten Jahren entwickelt? Schaubild 1: Aufteilung der Kapitalanlagen von Versicherungsunternehmen nach Anlageklassen Immobilien und Anlageziele der Versicherer Versicherer sind an gut kalkulierbaren Erträgen interessiert, um die ihren Kunden langfristig zugesagte Leistungen jederzeit erfüllen zu können. Kontinuierliche Mieteinnahmen von Immobilien sind daher den Versicherungsunternehmen sehr willkommen. Die Mieteinnahmen sind den Zinseinnahmen bei festverzinslichen Wertpapieren ähnlich. Sie stellen ebenfalls laufende Einnahmen zu festen Zeitpunkten dar und sind damit gut planbar. Im derzeitigen Niedrigzinsumfeld mit sinkenden Renditen von festverzinslichen Wertpapieren entwickeln sich zudem Immobilienrenditen relativ besser. Die Renditen 10-jähriger Bundesanleihen sind nach Angaben der Bundesbank seit 2010 um etwa 120 Basispunkte gesunken. Betrachtet man hingegen den deutschen Immobilienindex DIX, so sind im Vergleich dazu Immobilienrenditen um etwa 100 Basispunkte gestiegen. 2

3 Schaubild 2: Rendite von Immobilien und 10-jährigen Bundesanleihen sowie Inflationsrate gemessen als die jährliche Veränderung des Verbraucherpreisindex Ein weiteres Anlageziel ist eine möglichst sichere Rendite. Investitionen in Immobilien in Deutschland haben in den letzten Jahren einen Inflationsschutz geliefert, das heißt, die erhaltene Rendite war größer als die Geldentwertung durch allgemeine Preissteigerungen. Gemäß den Angaben des Statistischen Bundesamtes betrug die Inflationsrate 2013 etwa 1,5 Prozent (2012: 2,0 Prozent) und ist damit etwa so hoch wie die Rendite einer 10 jährigen Bundesanleihe (Durchschnittsrendite in 2013: 1,63 Prozent; in 2012: 1,57 Prozent gemäß Angaben der Bundesbank). Dennoch unterliegen Immobilien stets einem Marktrisiko, und es kann zu Preisschwankungen und auch Preisverfällen kommen. Ferner gibt es die Gefahr von Mietausfall, zum Beispiel durch Leerstand. In den letzten Jahren haben wir aber in Deutschland eher Wertsteigerungen gesehen. Im Standard & Poor s Artikel Low Interest Rates Are Underpinning Europe s House Price Recovery vom 28. Juli 2014 führen wir aus, dass Immobilienpreise in Deutschland seit März 2010 um 23 Prozent zugenommen haben, das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von etwa 5,3 Prozent. Investoren in Immobilien haben in den letzten Jahren demnach nicht nur über Mieteinnahmen Erträge erzielt, sondern auch an Preissteigerungen partizipiert. Für 2014 und 2015 prognostizieren wir einen jährlichen Preisanstieg von Immobilien in Deutschland von etwa 4 Prozent. Eine Immobilienpreisblase sehen wir aufgrund der allgemeinen Wirtschaftssituation in Deutschland nicht. Bei weiter niedrigen Zinsen ist daher zu erwarten, dass die Renditen von Immobilien einen weiteren Ausbau der Immobilienquote bei Versicherern attraktiv machen dürften. Immobilien unterstützen das Ziel einer möglichst guten Mischung und Streuung der Kapitalanlagen eines Versicherers. Kommt es zu Schwankungen am Kapitalmarkt, so sind besonders Aktien oder andere Wertpapiere betroffen, aber weniger Immobilienanlagen, so dass diese ausgleichend und stabilisierend wirken können, wie zum Beispiel im Jahr der Finanzmarktkrise Das Prinzip in der Versicherung ist es, dass zukünftige Schäden in Zeitpunkt und Höhe ungewiss sind, aber durch statistische Erhebung im Kollektiv planbar sind. Es ist beispielsweise ungewiss, wann das nächste Unwetter mit Hagelschauer eintritt. Für den Versicherer ist es somit wichtig, kurzfristig im Bedarfsfall liquide zu sein, das heißt, Kapitalanlagen veräußern zu können, um zum Beispiel Schäden aufgrund von Unwettern 3

4 begleichen zu können. Immobilien sind allerdings eher illiquide, da ein Verkauf langwierig und aufwendig sein kann. Im Gegensatz zu Aktien oder Wertpapieren gibt es für Immobilien keinen liquiden Sekundärmarkt wie die Börse, an dem Immobilien kontinuierlich gehandelt, das heißt, ge- und verkauft werden. Somit sind Preise für Immobilien aufwendiger zu ermitteln, und ein Preis wird oftmals erst durch Einigung und Verhandlung von Käufer und Verkäufer gefunden. Insofern erschweren Immobilien prinzipiell das Ziel der jederzeitigen Liquidität der Kapitalanlagen. Investitionen in Immobilienfonds sind hingegen leichter zu veräußern, da sie etwa an Börsen gehandelt werden, so dass Immobilienfonds liquider sind als direkte Immobilienanlagen. Entwicklung der Immobilienbestände Die Versicherungsunternehmen zählen zu den wichtigen Teilnehmern am deutschen Immobilienmarkt. Seit 2011 blieb der Anteil der Immobilien an den gesamten Kapitalanlagen der Versicherer relativ konstant. Da allerdings das Kapitalanlagevermögen der Versicherer insgesamt wuchs, stieg auch das absolute Vermögen in Immobilien gab es nach Angaben der Bafin im Vergleich zu 2011 einen Volumenzuwachs von etwa 5 Milliarden Euro beziehungsweise etwa 12 Prozent. Schaubild 3: Entwicklung direkter Immobilienbestand von Versicherungsunternehmen seit 2011 Darüber hinaus investieren Versicherer auch indirekt in die Kapitalanlageklasse Immobilien über Beteiligungen in Immobilienunternehmen oder Hypothekeninvestitionen, beispielsweise Hypothekenpfandbriefe, bei denen die zugrundeliegende Deckungsmasse des Pfandbriefes aus Immobilien oder Grundstücken besteht. Die indirekten Investitionen können die gesamten Immobilieninvestitionen somit teilweise erheblich weiter erhöhen und unterstreichen die Bedeutung von Immobilien im Kapitalanlagebestand von Versicherungen. 4

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