DIENSTSTELLE, BERICHTERSTATTER

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1 GREMIUM Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung STADT NEUSS DER BÜRGERMEISTER DIENSTSTELLE, BERICHTERSTATTER Amt für Stadtplanung Beigeordneter Hölters ART DER BERATUNG X öffentlich nicht öffentlich BERATUNGSUNTERLAGE BETREFF Bebauungsplan Nr. 460/A - Norf, Nievenheimer Straße - Aufstellungsbeschluss frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit und frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange BERATUNGSFOLGE (DATUM, GREMIUM) ABSTIMMUNGSERGEBNIS Bezirksausschuss Norf nach Beratung im APS und Vertagung BZA Norf am , , , und Bezirksausschuss Norf mehrheitlich zugestimmt Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung Rat der Stadt Neuss FINANZIELLE AUFWAND / AUSZAHLUNGEN IN EURO ERTRÄGE / EINZAHLUNGEN IN EURO AUSWIRKUNGEN GESAMTAUFWAND/ -AUSZAHLUNGEN IM HH VERANSCHLAGT DIFFERENZ GESAMTERTRÄGE / -EINZAHLUNGEN IM HH VERANSCHLAGT DIFFERENZ (DETAILS SIEHE SACHVERHALT) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 FOLGEKOSTEN (DETAILS SIEHE SACHVERHALTSDARSTELLUNG) 0,00 ZUSCHÜSSE (DETAILS SIEHE SACHVERHALTSDARSTELLUNG) BESCHLUSSEMPFEHLUNG des BZA Norf vom A) Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 460/A - Norf, Nievenheimer Straße - gemäß 2 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der derzeit gültigen Fassung wird mit der als Anlage beigefügten Aufstellungsbegründung beschlossen. Das in der Planunterlage mit einem unterbrochenen Streifen umrandete Plangebiet liegt im Stadtbezirk 27 (Norf), Gemarkung Norf, Flur 18 und wird räumlich begrenzt im Norden durch den ehemaligen Baggersee an der Grupellostraße und den gleichzeitig in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. V 460 / B Norf, Nievenheimer Straße (Seniorenwohnen)-, im Osten durch die Eisenbahnstrecke Neuss-Köln, im Süden durch den neuen Friedhof Norf und im Westen durch die Nievenheimer Straße. Die Verwaltung wird beauftragt, eine frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorzunehmen und eine frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 Satz 1 BauGB durchzuführen.

2 Seite 2 B) Im weiteren Verfahren sollen die nachfolgenden Punkte Berücksichtigung finden bzw. die Aufstellungsbegründung entsprechend geändert werden: 1. Die Erschließungsstraße soll nicht am Friedhof entlang verlaufen, sondern etwa in der Mitte des Baugebietes in einem 90 -Winkel auf die Nievenheimer Straße stoßen. 2. Es wird Wert auf eine barrierefreie und altengerechte Bebauung im Bereich zur Nievenheimer Straße hin gelegt. 3. Durch die Art der Bebauung soll ein sozialer Mix sichergestellt sein. 4. Die Wohneinheiten sollen deutlich verringert werden, und zwar von bisher 135 auf ca. 105, unter gleichzeitiger Reduzierung der Bauflächen. 5. Das Gebiet soll an den ÖPNV angebunden werden. 6. Es soll eine zeitlich gestaffelte, sukzessive Bebauung erfolgen. SACHVERHALTSDARSTELLUNG zur Sitzung des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung am Die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplans Nr. 460/A - Norf, Nievenheimer Straße - ist in engem Zusammenhang mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. V460/B - Norf, Nievenheimer Straße (Seniorenwohnen) - zu sehen. Die überplanten Flächen liegen im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr Friedhof Norf -. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung hat am den Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für einen Vorhaben- und Erschließungsplan zur Errichtung eines Altenwohnheims, einer Wohnanlage für betreutes Wohnen und einer Einfamilienhausbebauung in Norf auf dem Grundstück der ehem. Spedition an der Grupellostraße ("Wohnanger an der Grupellostraße ) beraten. Der Fachausschuss begrüßte im Grundsatz das Vorhaben und ergänzte die Beschlussempfehlung der Verwaltung um die Vorgabe, dass das neue Wohngebiet (Überplanung der ehemaligen Spedition an der Grupellostraße) an die L380 (Nievenheimer Straße) angebunden werden sollte. Der Rat begrüßte am im Grundsatz den Antrag auf Einleitung eines Vorhaben- und Erschließungsplans, schlug aber vor, die Entscheidung in der Sache zurückzustellen, bis die Verwaltung schnellstmöglich ein Stadtteilkonzept für Norf und Derikum vorgelegt hat. Der Bezirksausschuss Norf schloss sich dieser Position am an. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beauftragte die Verwaltung am , auf der Grundlage eines zu erstellenden Konzeptentwurfs eine bauliche Entwicklung auf den städtischen Flächen zwischen dem Friedhof Norf und dem sogenannten "Grupellopark unter Vorgabe einer Erschließungsanbindung an die Nievenheimer Straße zu prüfen. Die Verwaltung führte mit dem Stadtplanungsbüro Scheuvens + Wachten eine Stadtteilwerkstatt für Norf/Derikum im Frühjahr 2009 durch. Für die Fläche zwischen dem Vorhabengebiet und dem Friedhof wurde im Ergebnis der Stadtteilwerkstatt der Konzeptentwurf der Verwaltung für eine bauliche Entwicklung bestätigt und befürwortet. Die Ergebnisse der Stadtteilwerkstatt für die Ortsteile Norf und Derikum wurden dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung und dem Bezirksausschuss Norf am vorgestellt. Die Verwaltung legt nunmehr mit dem städtebaulichen Nutzungskonzept für den Bebauungsplanentwurf Nr. 460/A - Norf, Nievenheimer Straße - das gewünschte Gesamtkonzept vor. Dieses beinhaltet die geforderte Anbindung an die Nievenheimer Straße (L380). Die als Friedhofserweiterungsflächen erworbenen Grundstücke werden in der vorgesehenen Größe nicht mehr benötigt. Zudem sind Teilbereiche aufgrund der Bodenbeschaffenheit nicht für eine Bestattung geeignet. Derzeit sind Wohnbauflächen südlich des Norfer Friedhofs im Flächennutzungsplan der Stadt Neuss dargestellt. Eine Verlegung dieser Entwicklungsflächen nach

3 Seite 3 Norden ermöglicht ein Baugebiet, das geringere Entfernungen zur Ortsmitte aufweist. Die Nahversorgung des geplanten Gebiets kann über den zentralen Nahversorgungsbereich Lessingplatz abgedeckt werden. Das städtebauliche Entwurfskonzept berücksichtigt eine eher verdichtete dreigeschossige Bebauung entlang der Nievenheimer Straße und eine lockerere Einfamilienhausbebauung im östlichen Teilbereich zur Bahn hin. Die Größenordnung beträgt ca. 90 Wohneinheiten (WE) im Geschoßwohnungsbau und ca. 45 WE im Bereich der Einfamilienhausbebauung. Auf der Grundlage des entwickelten städtebaulichen Nutzungskonzepts schlägt die Verwaltung vor, einen Aufstellungsbeschluss für die Flächen zwischen der Nievenheimer Straße, der privaten Grünund Wasserfläche, der Bahn und dem Friedhof Norf als Bebauungsplan Nr. 460/A - Norf, Nievenheimer Straße - (Friedhofserweiterungsflächen) zu fassen. Parallel zu diesem Aufstellungsverfahren soll der Einleitungsbeschluss für die Fläche der ehemaligen Spedition als vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. V460/B - Norf, Nievenheimer Straße (Seniorenwohnen) - gefasst werden. Der gültige Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf stellt die Flächen als "Allgemeinen Siedlungsbereich dar. Die geplante wohnbauliche Entwicklung widerspricht insoweit grundsätzlich nicht den Zielen der Landesplanung und Raumordnung. Aufgrund der neu gefassten städtebaulichen Entwicklungsziele ist der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren zu ändern. Hierbei ist vorgesehen, Teile der weiter südlich im Ortsteil Norf dargestellten Wohnbaufläche (östlich Nievenheimer Straße / L380) ins Plangebiet zu verlagern. Die finanziellen Auswirkungen der Planung werden im weiteren Verfahren ermittelt. Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung am Die Beschlussfassung wurde vertagt. Bezirksausschuss Norf am Die Beschlussempfehlung der Verwaltung wurde abgelehnt. Die Ausschussmitglieder sprachen sich dafür aus, die Erschließung und die Wohnbebauung zum jetzigen Zeitpunkt in diesem Umfang abzulehnen, für die Zukunft sollten die Flächen jedoch vorgehalten werden. Eine erneute Entscheidung könne erst nach Vorlage einer Wohnraumbedarfsanalyse und des Entwurfs des neuen Flächennutzungsplans getroffen werden. Daran änderte auch nichts der Hinweis der Verwaltung, dass dann die gesamte Erschließung des VEP 460/B weiterhin über die Grupellostraße abgewickelt werden müsse, was sowohl der Bezirksausschuss in seinen früheren Beratungen als auch die Stadtteilwerkstatt ausgeschlossen hatte. Weiterhin wies die Verwaltung darauf hin, dass die Analysen im Rahmen der Flächennutzungsplanung noch erhebliche Zeit benötige. Stellungnahme der Verwaltung zum Beschluss des BZA Norf am Nachdem die Beratungsunterlagen zum Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. V460/B - Norf, Nievenheimer Straße (Seniorenwohnanlage) -, (Einleitungs- und Entwurfsbeschluss) und die zugehörige Flächennutzungsplanänderung Nr Norf, Nievenheimer Straße - (Aufstellungsbeschluss) in der Ratssitzung am beschlossen wurden, befinden sich diese Pläne bereits in den Verfahren der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit und der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange. Wegen der inhaltlichen Verknüpfung der Pläne, insbesondere in Bezug auf die vom Rat am beschlossene Erschließungsanbindung der Seniorenwohnanlage an die Nievenheimer Straße, schlägt die Verwaltung vor, jetzt auch den Aufstellungsbeschluss für den vorliegenden Bebauungsplanentwurf Nr. 460/A -Norf, Nievenheimer Straße - zu fassen und eine frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit und eine frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher

4 Seite 4 Belange durchführen zu lassen. Es soll damit sichergestellt werden, dass die o.g. Anbindung der Seniorenwohnanlage realisiert werden kann und so eine Belastung der Grupellostraße vermieden wird. Hierzu ist eine zeitnahe Aufstellung des Bebauungsplans zwingend erforderlich. Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung am , und Die Entscheidung über die Beschlussempfehlung wurde stets vertagt. Zuletzt wurde eine Beschlussfassung zum jetzigen Zeitpunkt abgelehnt, da eine intensive Auseinandersetzung mit den gerade erschienenen Gutachten zur Wohnraumbedarfsanalyse in Gänze noch nicht möglich gewesen sei. Zudem habe das Gewos-Gutachten ausdrücklich empfohlen, vor der Neuausweisung von Wohnbauland zunächst vorhandene Baulücken zu schließen. BZA Norf am Die Beschlussfassung wurde vertagt. Anmerkungen zum Vertagungsbeschluss vom Die Mitglieder von SPD und Bündnis 90/DIE GRÜNEN meldeten Beratungsbedarf an, da das Gutachten zur Wohnraumanalyse noch nicht abschließend ausgewertet sei. Laut Gutachten sei der Bedarf für barrierefreie und seniorengerechte Wohnungen vorhanden, nicht jedoch für gehobene Einfamilienhäuser. Zudem werde im Gutachten empfohlen, vor der Neuausweisung von Bauland zunächst vorhandene Baulücken zu schließen. Daher sollte eventuell lediglich der Bau des Seniorenheims mit Erschließung über die Grupellostraße realisiert und die untere Fläche für spätere Jahre freigehalten werden. Bei einer Einbeziehung der unteren Fläche mit Anbindung an die Nievenheimer Straße legen die Ausschussmitglieder Wert auf eine maßvolle, qualitativ hochwertige und seniorengerechte Bebauung, Verbesserung der Verkehrsverhältnisse sowie ausreichenden Lärmschutz durch Umwidmung der L 380 zu einer Gemeindestraße und gegebenenfalls Lärmschutzmaßnahmen auf beiden Seiten des Baugebietes. Die Verwaltung erläutert, dass der bestehende bestandskräftige Flächennutzungsplan die Fläche darstellt, so dass diese Planung umgesetzt werden kann. Bezüglich des Lärmschutzes wird laut Verwaltung zunächst das Lärmgutachten abgewartet, auf dessen Grundlage dann die weiteren Maßnahmen geplant werden. BZA Norf am Anmerkungen zur Diskussion Zunächst erläutert die Verwaltung, dass es sich bei diesem Verfahren um die Aufstellung eines Bebauungsplanes handelt, das grundsätzlich durchgeführt werden müsse, unabhängig davon, welcher Investor dort später baue. Daher könne auch ein anwesender möglicher Investor zum jetzigen Zeitpunkt lediglich seine eigenen Vorstellungen darlegen, genaueres werde zu einem späteren Zeitpunkt festgelegt. Herr Klinkicht spricht sich für ein seniorengerechtes betreutes Wohnen in größerem Umfang im Bereich an der Bahn sowie für barrierefreies Wohnen im Bereich Nievenheimer Straße aus, allerdings sowohl unter Reduzierung der in der Begründung aufgeführten Anzahl der Wohneinheiten, und zwar auf 75 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau und 30 Einfamilienhäuser, als auch als Konsequenz daraus eine Verringerung der Baufläche bei der Flächenbilanz. Die Bebauung sollte einen sozialen Mix gewährleisten und sukzessive erfolgen, so dass bestimmte Flächen noch für spätere Jahre freigehalten werden, insbesondere um Norfer

5 Seite 5 Bürgern dann das Bauen zu ermöglichen. Weiter müsse die verkehrliche Anbindung durch den ÖPNV gewährleistet sein. Herr Becker ergänzt, dass nicht nur Kleinstgrundstücke sondern auch alternative attraktive Möglichkeiten für Einfamilienhäuser angeboten werden sollen. Um der zentralen Forderung des BZA zur Entlastung des Grupellotunnels zu entsprechen, sollte die Erschließung nicht wie in der Vorlage dargestellt in einem Zickzackkurs am Friedhof entlang geführt werden, sondern unter der Voraussetzung, dass die Nievenheimer Straße abgestuft wird, in einem 90 -Winkel in der Mitte des Baugebietes auf die Nievenheimer Straße stoßen. Herr Klaas und Herr Reimann machen deutlich, dass die vorgelegten Planungen im Gegensatz zu den Ergebnissen der Stadtteilwerkstatt stehen. Laut Herrn Reimann muss eine das Gesamtgebiet umfassende Konzeption gefunden werden, bei der es viel zu bedenken gebe. Daher solle man der vorgelegten Beschlussempfehlung zunächst zustimmen und die Bedenken zusammen mit den Ergebnissen des Gewos-Gutachtens und des Lärmschutzgutachtens der Bahn in das weitere Verfahren mit einbringen. ANLAGENNUMMER BNF 1/ BNF 1/ BNF 1/ BEZEICHNUNG Stadtkartenausschnitt Aufstellungsbegründung Lageplan / städtebaulicher Konzeptentwurf