Ausführungen von Paul Fraunholz Geschäftsführer der Sparkassen-Immo

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1 Wohnimmobilienmarkt Bayern Pressekonferenz des Sparkassenverbandes Bayern, der Sparkassen-Immobilien- Vermittlungs-Gesellschaft und der LBS Bayern am 13. April 2010 Ausführungen von Paul Fraunholz Geschäftsführer der Sparkassen-Immo Sehr geehrte Damen und Herren, gerne informiere ich Sie nun über die aktuelle Entwicklung der Umsätze und Preise am bayerischen Wohnimmobilienmarkt. Seite 1

2 Grafik Immobilienumsatz 2004 bis 2009 Immobilienumsatz rückläufig Wohnimmobilien stark nachgefragt Seit dem Rekordjahr 2007 gehen die Immobilienumsätze in Bayern in großen Schritten wieder zurück: um 11 Prozent in 2008 und um weitere zehn Prozent im vergangenen Jahr. Mit 26 Milliarden Euro erreichte der Immobilienmarkt im langfristigen Vergleich wieder ein eher durchschnittliches Volumen. Nach unseren Erkenntnissen ist dies vor allem zurückzuführen auf geringere Umsätze mit gewerblichen Immobilien sowie auf ein deutlich geringeres Umsatzvolumen internationaler Investoren. Diese investierten bis 2007 in Deutschland vor allem in größere Portfolios. Das Geschäft mit Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen, Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern sowie Wohnbaugrundstücken entwickelte sich 2009 dagegen sehr stabil bis positiv. Der Blick auf die Grafik zeigt, aus welcher Region diese starken Umsatzschwankungen kommen. Die Schwankungen sind in der roten Linie, die den gesamtbayerischen Umsatz zeigt, in der braunen, den oberbayerischen Umsatz abbildenden Linie sowie in der schwarzen, für den Umsatz in Stadt und Landkreis München stehenden Linie erkennbar. Im restlichen Oberbayern sowie in den anderen Regierungsbezirken sind die Veränderungen vergleichsweise moderat. Da fast ein Drittel des bayerischen Immobilienumsatzes in München (Stadt und Landkreis) generiert wird, haben die Schwankungen in dieser Region stets erhebliche Auswirkungen auf den Gesamtmarkt. Seite 2

3 Grafik Immobilienumsatz in den Regionen Von den 2,9 Milliarden Euro Umsatzrückgang am bayerischen Immobilienmarkt entfielen auf die Stadt und den Landkreis München 1,9 Milliarden Euro oder zwei Drittel. Der Markt hat sich dort also wieder auf das Niveau von 2005 und früher konsolidiert. In Bayern verzeichneten alle Regierungsbezirke Umsatzrückgänge jedoch in ganz unterschiedlicher Höhe: Die Oberpfalz entwickelte sich mit einem Rückgang von 0,4 Prozent nahezu stabil. Einstellige Umsatzrückgänge verzeichneten Mittelfranken mit sechs Prozent sowie Schwaben und Niederbayern mit jeweils neun Prozent. In zweistelliger Höhe gingen die Immobilienumsätze in Oberbayern mit elf Prozent sowie in Oberfranken und Unterfranken mit jeweils 13 Prozent zurück. Den stärksten Umsatzrückgang verzeichneten Stadt und Landkreis München mit einem Minus von insgesamt 19 Prozent. Grafik Geschäftsergebnis 2009 Sparkassen-Immo erzielt bestes Ergebnis seit mehr als zehn Jahren Das Immobiliengeschäft mit kleinteiligen Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen, Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser sowie Wohnbaugrundstücke) erwies sich dagegen als sehr attraktiv. Trotz oder vielmehr wegen der Wirtschafts- und Finanzkrise haben viele Anleger wieder in den Wohnimmobilienmarkt investiert ob als Eigennutzer oder als Kapitalanleger. Die Mak- Seite 3

4 ler der Sparkassen-Finanzgruppe erlebten einen regelrechten Nachfrageboom und konnten das beste Ergebnis seit mehr als zehn Jahren vorweisen. LBS und Sparkassen vermittelten im vergangenen Jahr insgesamt Häuser, Wohnungen und Grundstücke im Wert von 1,35 Milliarden Euro. Sie erzielten damit ein Courtagevolumen in Höhe von knapp 62 Millionen Euro. Dies bedeutet eine Steigerung bei Stückzahl und Courtage um 15 Prozent, beim Objektwert um 16 Prozent gegenüber Die Sparkassen trugen zu 89 Prozent, der Außendienst der LBS zu zehn Prozent zu den Umsatzerlösen bei. Die Position der Sparkassen-Immo als Bayerns größtes Maklerunternehmen wurde damit weiter ausgebaut. Deutschlandweit ist die nur in Bayern tätige Gesellschaft laut der Erhebung des Fachmagazins Immobilienmanager zum Jahr 2008 das drittgrößte Maklerunternehmen Deutschlands. Uns sind bereits die Zahlen der LBS Immobilien Münster für 2009 bekannt und wir wissen, dass unser Umsatz im letzten Jahr über dem der 2008 an erster Stelle stehenden Schwestergesellschaft in Nordrhein-Westfalen lag. Die Sparkassen-Finanzgruppe ist absolut führend bei der wohnwirtschaftlichen Immobilienvermittlung. Acht der zehn größten Maklerunternehmen sind Unternehmen der Sparkassen oder Landesbausparkassen (in der Grafik mit einem roten Stern gekennzeichnet) vermittelten diese Maklergesellschaften insgesamt Immobilien im Wert von vier Milliarden Euro und erzielten damit ein Plus von zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr. Wodurch wurde die positive Umsatzentwicklung ausgelöst? Seite 4

5 Grafik Neubau gewinnt an Bedeutung Kapitalanleger investieren wieder in Wohnimmobilien Kapitalanleger haben die Vorzüge von Wohnimmobilien im Vergleich zu anderen Anlageformen wieder neu entdeckt. Sie haben zusammen mit vielen Eigennutzern im vergangenen Jahr einen kleinen Nachfrageboom ausgelöst. Die Menschen schätzen vor allem die Sicherheit eines Sachwertes, die eine Wohnimmobilie in einer guten Lage bietet. Dank des sehr niedrigen Zinsniveaus lässt sich eine Finanzierung des Kaufpreises aktuell gut darstellen. Dazu kommt für Kapitalanleger, dass vermietete Wohnimmobilien derzeit im Vergleich zu anderen Anlageformen durchaus attraktive Renditen bieten. Und nicht zu vergessen sind die Steuervorteile, die vermietete Immobilien bieten. Es wird wieder stärker in vermietete Eigentumswohnungen und Häuser investiert. Wie verhalten sich Angebot und Nachfrage bei den verschiedenen Immobilienarten? Grundsätzlich hat im vergangenen Jahr die Nachfrage nach allen wohnwirtschaftlichen Objektarten zugenommen. Bei gebrauchten Häusern und größeren Eigentumswohnungen mit drei und vier Zimmern übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Bei Baugrundstücken und Zwei- Zimmer-Eigentumswohnungen ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bayernweit ausgewogen. Es gibt jedoch auch hier regionale Abweichungen. An Ein-Zimmer-Eigentumswohnungen herrscht am Markt noch immer ein Überangebot, wobei die Nachfrage auch hier durch Kapitalanleger wieder etwas zugenommen hat. Seite 5

6 Deutlich stärker als noch ein Jahr zuvor werden neu gebaute Häuser sowie neue Eigentumswohnungen mit drei, vier und mehr Zimmern nachgefragt. Das Angebot ist hier inzwischen in etlichen Regionen zu gering. Wie Herr Dr. Wirnhier bereits ausführte, ist der Wohnungsneubau jedoch noch nicht richtig in Schwung gekommen. Der Schwerpunkt des Maklergeschäfts liegt nach wie vor ganz klar bei Immobilien aus zweiter Hand: Im vergangenen Jahr kamen mehr als acht von zehn vermittelten Häusern und Eigentumswohnungen aus dem Bestand (83 Prozent). Das liegt zum Einen am geringen Angebot an neu gebauten Immobilien. Zum Anderen sind Gebrauchtobjekte aber auch preislich für Interessenten attraktiv: Häuser und Wohnungen aus dem Bestand kosten im Durchschnitt um rund Euro weniger als Neubau-Immobilien. Was kosten Immobilien derzeit nun konkret? Grafik Durchschnittliche Immobilienpreise Immobilienpreise entwickeln sich differenziert Das Preisniveau für Wohnimmobilien in Deutschland gilt im internationalen Vergleich noch immer als moderat und auch als sehr realistisch. Denn es hat bei uns in den vergangenen Jahren keine Immobilienblase gegeben. Enorme Preissteigerungen und darauf folgende kräftige Preiskorrekturen, wie wir sie in Großbritannien, Irland oder Spanien erlebt haben und erleben, waren hier am Markt nicht zu verzeichnen. Seite 6

7 Für gebrauchte Häuser dazu rechnen wir Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser zogen die Preise etwas an. Käufer mussten dafür im Landesdurchschnitt bei LBS und Sparkassen Euro und damit zwei Prozent mehr als im Jahr zuvor investieren. Der durchschnittlich erzielte Preis für gebrauchte Eigentumswohnungen betrug Euro oder um fünfeinhalb Prozent mehr als noch im Vorjahr. Stärkere Abweichungen stellten wir bei den Preisen für neu gebaute Häuser und Wohnungen fest. So lagen die Preise für Häuser auf dem Neubaumarkt um zehn Prozent höher als vor einem Jahr. Ein Käufer in Bayern investierte dafür im Durchschnitt Euro. Seit vielen Jahren rückläufig entwickelte sich der Durchschnittspreis für neu gebaute Eigentumswohnungen, die 16 Prozent weniger oder Euro kosteten. Nach unserer Einschätzung ergibt sich diese Entwicklung jedoch aus einem statistischen Effekt, der auch aus der stärkeren Nachfrage der Kapitalanleger resultiert: Kapitalanleger bevorzugen die überschaubareren Investitionen in gut vermietbare, kleinere Wohnungen mit zwei bis maximal drei Zimmern. Eigennutzer, die in den vergangenen Jahren nahezu ausschließlich als Käufer auftraten, interessieren sich dagegen in erster Linie für größere und damit auch teurere Wohnungen mit mindestens drei, meist vier oder mehr Zimmern. Grafik Immobilienpreise in Bayerns Regionen Die genannten Preise sind landesweite Durchschnittswerte, von denen die Preise in den einzelnen Regionen ganz erheblich abweichen können. Wie stark die Immobilienpreise in Bayern auseinander liegen, wird auf der Karte erkennbar, die die Durchschnitts-Kaufpreise für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt: In den grau schattierten Städten und Landkreisen kos- Seite 7

8 tet ein gebrauchtes, freistehendes Einfamilienhaus in einer mittleren bis bevorzugten Lage in der Regel nicht mehr als Euro. In den gelb und rot schattierten Regionen sie liegen alle in Oberbayern muss man für ein vergleichbares Haus meist mehr als Euro investieren. Die marktüblichen Preise für neue und gebrauchte Häuser und Eigentumswohnungen sowie Baugrundstücke in allen bayerischen Landkreisen finden Sie in unserem Marktspiegel. Sie haben ihn zusammen mit Ihrer Pressemappe erhalten. Das Forschungsinstitut empirica hat für eine aktuelle Studie zur Bezahlbarkeit von Wohneigentum die Einkommensdaten der einzelnen Landkreise mit den Preisen für Einfamilienhäuser verglichen. Das Ergebnis ist erfreulich, denn demnach können sich bundesweit in zwei von drei kreisfreien Städten und in über 90 Prozent aller Landkreise Haushalte mit durchschnittlichen Einkommen ihren Immobilienwunsch erfüllen. In einer Reihe ostdeutscher Landkreise genügt bereits ein Drittel des durchschnittlichen Einkommens. Aber auch der Freistaat hat etliche Landkreise, in denen die Hälfte des durchschnittlichen Einkommens für den Immobilienerwerb ausreicht: Diese sind Kronach, Wunsiedel, Hof, Donau-Ries, Tirschenreuth, Dillingen und Coburg. Teurer ist es dagegen im Süden Bayerns: Über mindestens ein Drittel mehr als das Durchschnittseinkommen muss verfügen, wer in Starnberg, Augsburg oder Erlangen kaufen will. Über mindestens die Hälfte mehr als der Durchschnittsbürger muss verdienen, wer in Bad Tölz-Wolfratshausen oder Miesbach kaufen will; und wer sich in Garmisch-Partenkirchen oder München niederlassen will, muss um 77 Prozent oder fast das Doppelte des Durchschnittsverdieners nach Hause bringen, um ein freistehendes Einfamilienhaus bezahlen zu können. Durchschnittsverdiener weichen in diesen Seite 8

9 hochpreisigen Regionen dann eher auf Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen aus. Soviel zur Betrachtung der Vergangenheit. Wie wird sich der Immobilienmarkt dagegen in den nächsten Monaten voraussichtlich entwickeln? Ausblick und Markttrends erlebte die Wirtschaft in der Bundesrepublik die stärkste Rezession ihrer Geschichte. Für dieses Jahr ist zwar wieder ein leichtes Wachstum prognostiziert, die wirtschaftliche Gesamtsituation bleibt jedoch unsicher, wie wir täglich aufs Neue aus den Nachrichten erfahren. Sicher ist jedoch, dass die eigene Immobilie bei vielen Menschen ganz oben auf der Wunschliste steht. Sicher ist auch, dass die eigene Immobilie für die private Altersvorsorge immer wichtiger wird. Ganz grundsätzlich entstehen die Anlässe für den Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien jedoch weniger in Abhängigkeit von konjunkturellen Einflüssen. Sie entstehen vielmehr aus Veränderungen in der Biografie der Menschen. Diese biografischen Anlässe dazu zählen wir Hochzeiten, die Geburt von Kindern, aber auch beruflich bedingte Umzüge, Scheidungen oder den Tod des Partners veranlassen die Menschen, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen. Seite 9

10 Grafik Interessentenzahlen Aus der Anzahl der Immobilien-Interessierten, die sich bei LBS und Sparkassen mit ihrem konkreten Wunsch pro Monat neu vormerken lassen, ziehen wir Rückschlüsse auf die Entwicklung der Nachfrage. Und die Nachfrage hat im vergangenen Jahr kräftig zugenommen. Es kamen zwischen März 2009 und Februar 2010 insgesamt knapp Interessenten oder ein Fünftel mehr als im Vorjahreszeitraum auf unsere Makler zu. Das heißt für alle, die planen, eine Immobilie zu verkaufen, dass sie derzeit mit 20 Prozent mehr potentiellen Interessenten für ihre Immobilie rechnen können. Aufgrund der derzeit großen Nachfrage gehen wir davon aus, dass wir in 2010 erneut leicht steigende Umsätze erwarten dürfen. Grafik Ausblick auf Wohnimmobilienmarkt 2010 Bauträger erkennen wieder vermehrt ihre Chancen und kommen in etlichen Regionen mit neuen Angeboten auf den Markt. Das Neubaugeschäft wird davon sind wir überzeugt in 2010 nach jahrelanger Flaute wieder etwas an Fahrt gewinnen. Die große Nachfrage einerseits und das begrenzte Angebot auf der anderen Seite wird sich vielerorts wenn auch nicht in jeder Region auf die Preise der gefragtesten Immobilientypen auswirken. Wir gehen deshalb von leichten Preissteigerungen insbesondere bei gebrauchten Häusern und größeren Eigentumswohnungen in bevorzugten Lagen aus. Die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt sind in diesem Jahr sehr gut. Wer über den Verkauf seiner Immobilie nachdenkt, sollte jetzt handeln. Denn zurzeit gibt es viele Kaufinteressenten. Die Möglichkeit, die eigene Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen, ist so gut wie seit Jahren nicht mehr. Seite 10