Ausführungen von Paul Fraunholz Geschäftsführer der Sparkassen-Immo

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1 Wohnimmobilienmarkt Bayern Pressekonferenz des Sparkassenverbandes Bayern, der Sparkassen-Immobilien- Vermittlungs-Gesellschaft und der LBS Bayern am 12. April 2011 Ausführungen von Paul Fraunholz Geschäftsführer der Sparkassen-Immo Sehr geehrte Damen und Herren, von Herrn Dr. Wirnhier und Herrn Prof. Faltermeier haben Sie bereits erfahren, dass es aktuell ein großes Interesse an Investitionen in Wohnimmobilien gibt und sich dieser Trend auch bei der Baukreditnachfrage zeigt. Gerne informiere ich Sie nun darüber, wie sich die derzeitigen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen sowie die Entwicklung der Bau- Seite 1

2 kreditzinsen auf die Umsätze und Preise am bayerischen Wohnimmobilienmarkt auswirken: Chart: Immobilienumsatz 1985 bis 2010 Immobilienumsatz gestiegen starke Nachfrage nach Wohnimmobilien Von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland hat auch der Immobilienmarkt profitiert. Die Nachfrage insbesondere nach Wohnimmobilien ist deutlich angestiegen. Bei Eigennutzern resultierte dieser Anstieg sowohl aus der wieder gewonnenen Arbeitsplatzsicherheit als auch aus dem nach wie vor niedrigen Zinsniveau, das so vielen Haushalten wie nie zuvor den Erwerb der eigenen vier Wände ermöglichte. Zudem sehen viele Menschen in einer Wohnimmobilie ob sie diese selbst bewohnen oder vermieten eine sichere und werterhaltende Möglichkeit, ihre Ersparnisse anzulegen und somit für die Zukunft vorzusorgen. Die anhaltenden Inflationsängste haben die Nachfrage dementsprechend auch bei Kapitalanlegern deutlich gesteigert. Private und institutionelle Anleger haben die Immobilie wieder als attraktive Anlageform entdeckt. Zumal beim aktuell niedrigen Zinsniveau kaum Alternativen für sichere und renditestarke Geldanlagen vorhanden sind. Aufgrund dieser Rahmenbedingungen steigerte sich das aus den grunderwerbsteuerpflichtigen Umsätzen errechnete Marktvolumen in Bayern im vergangenen Jahr um 14 Prozent auf fast 30 Milliarden Euro und erreichte damit wieder das Niveau zu Beginn der Finanzkrise im Jahr Seite 2

3 Chart: Immobilienumsatz in den Regionen Die Zuwächse in den einzelnen Regionen waren jedoch unterschiedlich: Oberbayern und Oberfranken hatten mit jeweils 15 Prozent die höchsten Zuwächse, gefolgt von Schwaben mit einem Plus von 14 Prozent. In Mittelfranken und Unterfranken lag die Umsatzentwicklung mit rund zwölf Prozent leicht unter dem Durchschnitt. Ein lediglich einstelliges Plus von neun beziehungsweise fünf Prozent wurde in Niederbayern und in der Oberpfalz erreicht. Wie Sie dem Kreisdiagramm entnehmen können, wird mehr als die Hälfte des bayerischen Immobilienumsatzes in Oberbayern generiert. Allein die Stadt und der Landkreis München sind für nahezu ein Drittel (32 Prozent) des bayerischen Immobilienumsatzes verantwortlich. So entfiel von den 3,6 Milliarden Euro, um die der bayerische Markt im letzten Jahr insgesamt zulegte, knapp die Hälfte auf die Stadt München und deren direkt angrenzende Landkreise München, Dachau und Fürstenfeldbruck. Dies ist unter anderem auch auf die wieder gestiegenen Umsätze mit gewerblichen Immobilien zurückzuführen. In der Stadt München wurde laut der jüngsten Meldung des Gutachterausschusses der Stadt in diesem Segment im Jahr 2010 ein Plus von rund 75 Prozent verzeichnet. Seite 3

4 Chart: Geschäftsergebnis 2010 Sparkassen-Immo erzielt bestes Ergebnis ihrer Geschichte Auch die Makler der Sparkassen-Finanzgruppe Bayern erlebten im zweiten Jahr in Folge einen regelrechten Nachfrageboom. Die Sparkassen-Immo wuchs dabei stärker als der Markt und konnte das beste Ergebnis in ihrer fast 40-jährigen Geschichte erzielen. LBS und Sparkassen vermittelten in Bayern im vergangenen Jahr 14 Prozent mehr Immobilien als im Jahr zuvor. Insgesamt wurden für Häuser, Wohnungen und Grundstücke neue Käufer oder Mieter gefunden. Der Wert der vermittelten Kauf-Immobilien betrug 1,63 Milliarden Euro und lag sogar um 21 Prozent über dem Vorjahr. Das damit erzielte Courtagevolumen lag 19 Prozent über Vorjahr und betrug 73,2 Millionen Euro. Die Sparkassen trugen zu 86,5 Prozent und der Außendienst der LBS zu 13,5 Prozent zu diesen Umsatzerlösen bei. Die Sparkassen-Immo bleibt damit unangefochten Bayerns größtes Maklerunternehmen und der Marktführer bei der Vermittlung von Wohnimmobilien. Deutschlandweit ist die ausschließlich in Bayern tätige Gesellschaft laut der Erhebung des Fachmagazins Immobilienmanager zum Jahr 2009 das Maklerunternehmen, welches die meisten Wohnimmobilien vermittelt. Die Sparkassen-Finanzgruppe ist in Deutschland absolut führend bei der wohnwirtschaftlichen Immobilienvermittlung. Acht der zehn Maklerunternehmen mit der höchsten Anzahl vermittelter Immobilien sind Unternehmen der Sparkassen oder Landesbausparkassen vermittelten diese Maklerge- Seite 4

5 sellschaften insgesamt Immobilien im Wert von viereinhalb Milliarden Euro und erzielten damit ein Plus von zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr. Chart: Hohe Kundenzufriedenheit Trotz der großen Vermittlungserfolge werden wir regelmäßig mit der Aussage konfrontiert, dass Immobilienmakler in der Bevölkerung kein besonders gutes Image haben. Hierbei wird häufig von schlechten Erfahrungen und von mangelnder Qualität bei den erbrachten Leistungen berichtet. Uns ist es deshalb sehr wichtig, die Zufriedenheit unserer Kunden zu messen. Daher erhalten alle unsere Kunden seit September 2010 gemeinsam mit der Rechnung eine Feedback-Karte zur Bewertung unserer Maklerdienstleistungen und der Beratungsqualität. Das Ergebnis aus dieser Kundenbefragung zeigt ein erfreuliches Bild: 91 Prozent unserer Kunden sind mit der Beratungsqualität ihres Immobilienmaklers der Sparkassen-Finanzgruppe sehr zufrieden oder zufrieden. Zudem notierten drei von vier Kunden in dem Feld Was hat Ihnen gut oder besonders gut gefallen handschriftlich eine positive Bemerkung. Bei dieser ehrlichen, häufig begeisterten Beurteilung unserer Kunden werden die Kompetenz, Freundlichkeit und Zuverlässigkeit unserer Makler hervorgehoben. Dies bringt uns auch zahlreiche neue Kunden. Jeder Dritte Verkäufer einer Immobilie gibt an, sich aufgrund einer persönlichen Empfehlung an einen Makler der Sparkassen- Finanzgruppe Bayern gewandt zu haben. Seite 5

6 Chart: Starke Nachfrage nach Wohnimmobilien Starke Nachfrage nach Wohnimmobilien Angebot wird geringer Im Vergleich zum Vorjahr hat die Nachfrage nach Wohnimmobilien bei allen Objektarten ob neugebaut oder gebraucht zugenommen. Das ergab die Befragung unserer knapp 200 Immobilienbüros in Bayern. Insbesondere bei gebrauchten Doppel- und Einfamilienhäusern sowie bei Drei- und Vier- Zimmer-Eigentumswohnungen übersteigt die Nachfrage das Angebot sehr deutlich. Eine hohe Nachfrage herrscht in Bayern zudem nach neu gebauten Zwei- und Drei-Zimmer-Eigentumswohnungen sowie nach Baugrundstücken. Aufgrund der gestiegenen Nachfrage hat sich das Angebot an Immobilien im vergangenen Jahr verknappt. Bei allen Objektarten ist im Bayerndurchschnitt das Angebot zurückgegangen. Vielfach konnte die enorme Nachfrage nicht gedeckt werden. Lediglich bei kleineren Ein-Zimmer-Eigentumswohnungen aus dem Bestand ist ein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage vorhanden. Allerdings kam es auch hier regional zu Engpässen, wie zum Beispiel an Hochschulstandorten. Der Schwerpunkt unseres Vermittlungsgeschäfts liegt noch immer bei Immobilien aus zweiter Hand: Acht von zehn der vermittelten Häuser und Eigentumswohnungen kamen im vergangenen Jahr aus dem Bestand (80 Prozent). Das sind drei Prozent weniger als im Jahr zuvor. Der Neubau gewinnt demnach auch aufgrund des knappen Angebotes wieder stärker an Bedeutung. Seite 6

7 Chart: Durchschnittliche Immobilienpreise Gebrauchte Immobilien sind jedoch nach wie vor häufig preislich attraktiver. Die Preise für gebrauchte Häuser in Bayern liegen im Durchschnitt um Euro niedriger als die für neu gebaute Häuser. Auch für gebrauchte Eigentumswohnungen müssen im Freistaat im Durchschnitt immerhin Euro weniger als für eine Neubau-Wohnung investiert werden. Wie haben sich die Immobilienpreise bei dieser Marktlage in Bayern im vergangenen Jahr entwickelt? Immobilienpreise steigen zum Teil deutlich an Die Preise für gebrauchte Häuser dazu zählen wir Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser sowie für gebrauchte Eigentumswohnungen zogen 2010 im Landesdurchschnitt um jeweils neun Prozent an. Im Schnitt mussten Käufer bei LBS und Sparkassen für ein gebrauchtes Haus Euro investieren. Der durchschnittlich erzielte Preis für gebrauchte Eigentumswohnungen betrug Euro. Die Preise für neu gebaute Häuser in Bayern sind durchschnittlich um vier Prozent gestiegen Euro investierte dafür ein Käufer im Durchschnitt. Erneut rückläufig entwickelte sich die durchschnittliche Größe der vermittelten Neubau-Eigentumswohnungen. Hier macht es sich bemerkbar, dass Kapitalanleger wieder stärker in Neubau-Immobilien investieren und dabei häufig kleinere Wohnungen mit ein oder zwei Zimmern erwerben. Diese Tendenz zu kleineren, leicht finanzierbaren und vermietbaren Wohneinheiten wirkt sich auch auf den durchschnittlichen Preis pro vermittelter Seite 7

8 Neubau-Eigentumswohnung aus. Dieser lag 2010 bei Euro und somit um sieben Prozent niedriger als noch vor einem Jahr. Chart: Immobilienpreise in Bayerns Regionen Alle genannten Preise sind landesweite Durchschnittswerte, von denen die Preise in den einzelnen Regionen zum Teil erheblich abweichen können. Wie stark die Immobilienpreise in Bayern auseinander liegen, wird auf der Karte erkennbar, die die Durchschnitts-Kaufpreise für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt: In den hellgrau schattierten Landkreisen sind die Immobilienpreise am günstigsten. Ein gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus in einer mittleren bis bevorzugten Lage kostet hier in der Regel rund Euro. Je dunkler das Grau ist, umso höher werden die Immobilienpreise in der markierten Region: Der dunkelste Grauton in der Grafik steht für einen Wert von bis Euro, der für ein vorab beschriebenes Einfamilienhaus in der Regel beim Verkauf erzielt wird. In den gelb schattierten Regionen (Ingolstadt, Dachau, Fürstenfeldbruck, Bad Tölz- Wolfratshausen, Garmisch-Partenkirchen und Lindau) muss man für ein vergleichbares Haus bereits Euro mehr investieren. Bis zu Euro erzielen Verkäufer derzeit in den Landkreisen Ebersberg, München und Miesbach und mehr als Euro werden in der Stadt München sowie im Landkreis Starnberg für ein gebrauchtes Einfamilienhaus häufig bezahlt. In unserem Marktspiegel, den Sie in Ihren Unterlagen finden, sind die marktüblichen Preise für neue und gebrauchte Häuser und Eigentumswohnungen sowie für Baugrundstücke in allen bayerischen Landkreisen detailliert aufgeführt. Die Tabellen und Grafiken dazu stehen Ihnen ab sofort auch in unserem Internetauftritt unter zum Download zur Ver- Seite 8

9 fügung. Grundlage für diese umfassenden Marktzahlen sind die Kenntnisse unserer mehr als 350 Immobilienexperten, die in fast 200 Immobilienbüros der Sparkassen und der LBS in ganz Bayern als Makler tätig sind. Dieses nur der Sparkassen-Finanzgruppe zur Verfügung stehende flächendeckende Vertriebs- und Informationsnetz ermöglicht es uns, detaillierte Aussagen zu den jeweiligen Marktpreisen in einzelnen Regionen beziehungsweise den Landkreisen in Bayern zu machen. Chart: Neubaupreise - Entwicklung Im Gegensatz zu den meisten europäischen Ländern gab es in Deutschland in den vergangenen Jahren keine Immobilienblase. Dies zeigt auch ein Blick auf die Entwicklung der Baukosten zwischen 1985 und In diesem Zeitraum gab es nach Erhebungen des Statistischen Bundesamtes weder im Osten noch im Westen Preissteigerungen. Ganz im Gegenteil: In der Regel realisierten Bauherren ihre eigenen vier Wände im Jahr 2008 sogar kostengünstiger als noch 15 Jahre vorher. Besonders hoch ist dabei die Ersparnis bei den Herstellungskosten für Reihenhäuser. Nicht berücksichtigt sind in diesen Zahlen die unterschiedlichen Grundstückspreise, da diese sich auf die reinen Baukosten, ohne Bauland und Baunebenkosten beziehen. Spannend ist, wie sich der Immobilienmarkt in den nächsten Monaten voraussichtlich entwickeln wird. Seite 9

10 Ausblick und Markttrends 2011 Chart: Ausblick auf Wohnimmobilienmarkt 2011 Derzeit sind bei ausländischen Investoren deutsche Wohnimmobilien auf Grund der langjährig stabilen Preise sowie der stabilen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen sehr gefragt. Auch wenn sich die Nachfrage inzwischen wieder stärker auf das gesamte Immobilienspektrum also auch Gewerbe-, Logistik- und Handelsimmobilien verteilt, bleibt die Wohnimmobilie wohl auch in diesem Jahr die am stärksten nachgefragte Immobilienform. Für inländische Kapitalanleger bleibt die Investition in Immobilien nach unserer Einschätzung weiterhin sehr attraktiv. Sowohl Inflationsängste als auch die andauernden Diskussionen über die Stabilität des Euros werden für eine anhaltende Nachfrage sorgen. Das noch immer sehr niedrige Zinsniveau wirkt zusätzlich als Triebfeder: Renditen, wie sie der Kapitalmarkt bietet, werden auch mit Immobilienanlagen erzielt und die Finanzierung einer Immobilie ist bei den derzeit günstigen Zinsen deutlich leichter darzustellen. Stabil und eher unabhängig von konjunkturellen und wirtschaftlichen Einflüssen bleibt der relativ hohe Anteil von Immobilienkäufen und -verkäufen, die durch Veränderungen in der Lebenssituation der Menschen veranlasst werden. Und ganz oben auf der Wunschliste zur eigenen Lebensplanung steht die eigene Immobilie bei vielen Menschen schon aufgrund der Notwendigkeit der privaten Altersvorsorge. Denn hierfür eignet sich die eigene Immobilie ganz hervorragend. Seite 10

11 Die Prognosen für die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland sind auch für dieses Jahr sehr gut. Dies wird sich weiterhin positiv auf die Arbeitsmarktsituation auswirken und damit gemeinsam mit dem günstigen Zinsniveau für eine stabile Nachfrage von Eigennutzern sorgen. Die Nachhaltigkeit dieses Trends hängt somit auch von der weiteren Entwicklung unserer Wirtschaft ab. Eine Sicherheit für einen weiteren Nachfrageboom gibt es dementsprechend nicht insbesondere auch wegen der möglichen Auswirkungen der aktuellen Ereignisse in Japan auf unsere Wirtschaft. Die Anzahl der Interessenten, die sich bei den Sparkassen und der LBS mit ihrem konkreten Wunsch vormerken lassen, ist für uns ein Gradmesser für die Entwicklung der Nachfrage in Bayern. Wie Sie der Grafik entnehmen können, hat sich die Nachfrage im vergangenen Jahr erneut gesteigert. So gingen zwischen März 2010 und Februar 2011 insgesamt neue Interessenten oder zehn Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum auf unsere Makler zu. Pro Woche wenden sich derzeit mehr als neue Interessenten mit ihrem persönlichen Immobilienwunsch an unsere Makler. Chart: Günstiger Zeitpunkt für Immobilienverkauf Wer aktuell darüber nachdenkt, eine Immobilie zu verkaufen, sollte die hervorragende Marktlage nutzen. Die Chancen, für eine Immobilie einen Käufer zu finden, der bereit ist, einen attraktiven Preis zu bezahlen und kurzfristig den Kaufvertrag zu beurkunden, sind derzeit sehr gut. Aufgrund der starken Nachfrage sind oftmals sogar mehrere Interessenten gleichzeitig vorhanden. Deshalb sollten Immobilienverkäufer gegebenenfalls mehrere Kaufangebote prüfen und sich für die Preisfindung an einen Experten wenden. Seite 11

12 Steigende Preise, Neubau gewinnt weiter an Bedeutung Die Immobilienmakler der Sparkassen-Finanzgruppe sagen für Bayern durchschnittlich leichte Preissteigerungen für alle Wohnimmobilienarten voraus. Für einzelne, in der Vergangenheit bereits schwer zu vermarktende Immobilien kann der erzielbare Preis jedoch weiter sinken. Tendenziell sind sehr ländliche Lagen mit fehlender Infrastruktur und sehr verkehrsreiche Lagen mit entsprechender Lärmemission schwierig zu vermarkten. Immobilien in attraktiven Innenstadtlagen und gut zu erreichenden, ruhigen Randlagen bleiben sehr begehrt und werden am stärksten an Wert gewinnen. Eine deutlich stärkere Bedeutung als in den vergangenen Jahren wird der Neubausektor erhalten. Hier werden allerorts stabile bis leicht steigende Preise erwartet, wobei sich die Aktivitäten von Bauträgern weiterhin auf die Ballungsräume sowie die Innenstädte von Ober- und Mittelzentren konzentrieren werden. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Seite 12