STRABAG REAL ESTATE - GEMEINSAM ZUKUNFT ENTWICKELN

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1 - GEMEINSAM ZUKUNFT ENTWICKELN ETH SYMPOSIUM am 10. Dezember 2013

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3 GESELLSCHAFTSRECHTLICHE EINORDNUNG > 57 % > 90 % AG, Köln Ed. Züblin AG, Stuttgart 100 % 100 % Züblin Projektentwicklung GmbH Projektentwicklung GmbH 15,5 % 84,5 % Real Estate GmbH 3 SE REAL ESTATE

4 ZAHLEN DATEN FAKTEN Historie Gründung der SF-Bau GmbH Umfirmierung zu Projektentwicklung GmbH (SPE) im Zuge der Dachmarkenstrategie der Integration der und ZÜBLIN Projektentwicklungsgesellschaften in die neue Züblin Development GmbH Umfirmierung zu Real Estate GmbH Gesamtvolumen: ca. 5,0 Milliarden Euro Realisierte Projekte Insgesamt ca. 450 Projekte, davon: 1,4 Mio. m² Büro- und Gewerbefläche m² Handelsfläche Wohnungen und Häuser 4 SE REAL ESTATE HISTORIE

5 REFERENZEN PROJEKTENTWICKLUNG MesseCity, Köln Upper West, Berlin Volumen: 500,0 Mio. Bauzeit: geplant BGF: oberirdisch ca m² unterirdisch ca m² Volumen: ca. 250,0 Mio. Bauzeit: BGF gesamt: ca m² BGF Turm: ca m² BGF Riegel: ca m² Tanzende Türme, Hamburg Forum Mittelrhein, Koblenz Volumen: ca. 188,0 Mio. Baubeginn: 04/ BGF Bürotürme: ca m² BGF Hotel: ca m² BGF UG: ca m² Volumen: 250,0 Mio. Bauzeit: 2010 Ende 2012 Einzelhandel: Mietfläche: ca m² BGF: ca m² Kulturbaustein: BGF: ca m² 5 SE REFERENZEN

6 REFERENZEN PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP Schulen, Witten Justiz Heidelberg Volumen: 9,0 Mio. Bauzeit: Laufzeit: 25 Jahre (PPP-Inhabermodell) Volumen: 100,0 Mio. Bauzeit: Laufzeit: 15 Jahre + 5 Jahre Option (PPP-Mietmodell) Duale Hochschule, Heidenheim Finanzministerium Land Brandenburg Volumen: 32,0 Mio. Bauzeit: Laufzeit: 20 Jahre (PPP-Inhabermodell) Volumen: 16,0 Mio. Bauzeit: Laufzeit: 30 Jahre (PPP-Inhabermodell) 6 SE REFERENZEN

7 Risikomanagement bei lebenszyklusorientierten Bauprojekten Praktische Erfahrungen Dipl.-Ing. Stephan Martin 7 SE (07/2013)

8 A-Risiko = dealbreaker B-Risiko = Risikozuordnung ist verhandelbar C-Risiko = Risiko ist typischerweise vom AN zu tragen 8 SE (07/2013)

9 Beispiel 1 Umgang mit einem A-Risiko 9 SE (07/2013)

10 A-Risiko / Beispiel 10 SE (07/2013)

11 11 SE (07/2013)

12 Nach Baubeginn wurde festgestellt: Eine Hauptstromleitung verläuft im Baufeld Gebäudereste im Baugrund vorhanden Bestandsgebäude aus dem Baujahr 1970 mit gravierenden statischen Mängeln Bestandsgebäude mit erheblichen Schadstoffen belastet 12 Risikoanalyse SE (07/2013)

13 Einwendungen des Auftraggebers Dass es irgendwo eine Hauptstromleitung geben kann, hätte man wissen können, da sich das Baufeld in gerader Linie zwischen den Leitungsenden befindet. Gebäudereste im Baugrund hätte man kalkulieren müssen, da die LB den Hinweis enthielt, Hindernisse im Baugrund könnten nicht ausgeschlossen werden. Gebäude aus dem Baujahr 1970 seinen erfahrungsgemäß mit Schadstoffen belastet. Also könne der Unternehmer dies einkalkulieren und somit sei der Eintritt eines (unerwarteten) Risikos nicht gegeben. 13 SE (07/2013)

14 Besser! B01a aktualisierter Bestandslageplan B01b Bestandslageplan, Ergänzung Trinkwasser u.a B01c Bestandslageplan, Ergänzung Brauchwasser u.a B05 Baugrundgutachten B05a Baugrundgutachten, Erste Ergänzung B05b Baugrundgutachten, Zweite Ergänzung B05c Deklarationsanalyse Füllboden B05d Baugrundgutachten, Abschluss B05e Ergebnisbericht Thermal-Response Test B08a koordinierter Leitungsplan B08b Ergänzung Fernwärmetrasse B08c Ergänzung Schutzstreifen Fernwärmetrasse B15 Schreiben der Stadt Potsdam zur Grundwassernutzung B16 Gesprächsvermerk Energie und Wasser Potsdam B20 Arbeitspläne: Ansichten der angrenzenden Bebauung (Haus N/L, Haus 2) B23 Gesprächsvermerk Planungsrecht und Denkmalschutz B27 Kampfmittelfreiheitsbescheinigung B28 Detailvermessung Fernwärme B29 Fernwärmeversorgung: Lageplanauszug und Schnitt B30 Auszug Bestandslageplan, Stand Feb SE (07/2013)

15 Beispiel 2 Umgang mit einem B-Risiko 15 SE (07/2013)

16 Bürokomplex für die Landesregierung Brandenburg 16 SE (07/2013)

17 PPP-Innovationspreis 2013 Auszüge aus der Begründung: Unter die positiven Besonderheiten dieses Projekts fallen neben den allgemeinen Vorteilen von ÖPP-Modellen vor allem die sorgfältige Regelung der Risikoträgerschaft und die mittelstandsfreundliche Nachunternehmervergabe. Über das gültige Prinzip hinaus, dass jedes Risiko von dem Partner getragen werden soll, der es am besten beherrschen kann, wurde in der Projektvorbereitung und in der Angebots- und Verhandlungsphase über den Ansatz der reinen Risikoverteilung weit hinaus gegangen. Die Projektrisiken wurden identifiziert und soweit als möglich beherrschbar gemacht. Das gilt vor allem für das Baugrund- und das Baugenehmigungsrisiko. 17 SE

18 PPP-Innovationspreis 2013 Durch eine ähnlich umfangreiche und sorgfältige Vorausgegangene Abstimmung der Beteiligten mit Blick auf die Belange des Denkmalschutzes war es dem privaten Partner SRE möglich, das Genehmigungsrisiko mit Blick auf die Termine und Kosten zu übernehmen. Das Vorhaben ist in mehrfacher Hinsicht der Nachhaltigkeit verpflichtet, vor allem in der Förderung kleiner und mittlerer Unternehmen (KMU) und durch Maßnahmen gegen Lohndumping. Per freiwillige Selbstverpflichtung hat sich die private Seite verpflichtet, bei der Weitergabe von Leistungen an KMU diese mit einem Prozentsatz von 80 Prozent zu berücksichtigen. 18 SE

19 Beispiel 3 Umgang mit einem C-Risiko 19 SE (07/2013)

20 AG: öffentliche Hand back-to-back-struktur: AN: SRE NU (GÜ): Ed. Züblin AG NNU: Fensterbauer 20 SE

21 Randbedingung: Energetische Sanierung von 7 Schulen mit insgesamt 32 Bauabschnitten Erneuerung aller Fenster Wert der Fenster: 4,3 Mio EUR (bester Bieter) Jahresumsatz des besten Bieters: 4-6 Mio EUR 21 SE

22 Eingetretenes Risiko: Insolvenz des Fensterbauers kurz vor Montagebeginn 22 SE

23 Massnahmen: Direkte Beauftragung des externen Konstruktionsbüros: Sicherung des Aufmaßes, der Konstruktions und Montageplanung Aufteilung des Pakets in kleinere Lose Rücksicht auf die kurzzeitige Kapazität der nachrückenden Firmen Nachverhandlung des zweit-, dritt- und viertplazierten Bieters Sicherung budgetverträglicher Konditionen 23 SE

24 AG: öffentliche Hand Neue Struktur: AN: SRE NU (GÜ): Ed. Züblin AG Planungsbüro / Fensterbauer 2 / Fensterbauer 3 / Fensterbauer 4 24 SE

25 Ergebnis: Die Unterbrechung betrug 5 Wochen. Die Unterbrechung konnte bis zum Gesamtfertigstellungstermin wieder aufgeholt werden. 25 SE

26 Wahrscheinlicher Umgang der öffentlichen Hand mit AN-Insolvenzen: 1. Abwarten der endgültigen Ablehnung der Ausführung durch den Insolvenzverwalter 2. Ausschreiben der Ingenieurleistung Aufmaß und LV-Erstellung 3. Aufmaß der bislang erbrachten Arbeiten. 4. Neuausschreibung und Beauftragung der Restleistungen Ergebnis: Die Unterbrechung kann 1 Jahr andauern 26 SE

27 Fazit: Ein aussagekräftiger Vergleich zwischen der herkömmlichen Beschaffung und der Variante PPP muss den unterschiedlichen Umgang mit Projektrisiken beinhalten. 27 SE

28 Real Estate GmbH Siegburger Straße 229c Köln Telefon Telefax Vertreten durch die Geschäftsführer Thomas Hohwieler, Günter Nikelowski Handelsregistereintrag beim Amtsgericht Köln HRB Steuernummer / Organträger 99045/04808 Gewerbeerlaubnis nach 34 c GewO durch das Amt für öffentliche Ordnung der Stadt Köln, Willy-Brandt-Platz 3, Köln 28 SE REAL ESTATE