18. Pantaenius-Immobilientagung am im Hotel Sheraton München Arabellapark Arabellastraße 5, München

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1 18. Pantaenius-Immobilientagung am im Hotel Sheraton München Arabellapark Arabellastraße 5, München Referent: Dr. Olaf Riecke Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese Dr. Olaf Riecke Folie 1

2 Thema Eigentümerversammlung: Ausschluss Berechtigter und Teilnahme Unbefugter sowie Auswirkungen auf die gefassten Beschlüsse Dr. Olaf Riecke Folie 2

3 Einzuladende Personen; Teilnahmeberechtigte Das WEG enthält keine ausdrückliche Regelung dazu, wer zu einer Eigentümerversammlung zu laden ist. Nach dem Gesetz werden dort die Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, geordnet; vgl. 23 Abs. 1 WEG. Das Gesetz spricht daher durchweg von der Versammlung der Wohnungseigentümer; vgl. 23 Abs. 1, 24, 25 WEG. 3 07/07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

4 Alle Wohnungseigentümer! Zur Versammlung zu laden sind daher alle. auch Mitglieder einer werdenden (vgl. jetzt BGH ZMR 2012, 711 zur Ausweitung des Kreises der werdenden Eigentümer) Wohnungseigentümergemeinschaft; selbst noch nach Invollzugsetzung (BGH ZMR 2008, 805) der Wohnungseigentümergemeinschaft behalten sie nämlich diesen Status. Personen, die in der Versammlung ein mögliches Stimmrecht haben (BayObLG ZMR 1988, 70 = NJW-RR 1988, 270). Dies sind zunächst sämtliche i.d.r. aus dem Grundbuch ersichtliche Wohnungseigentümer. 4 07/07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

5 Auch solche ohne Stimmrecht Einzuladen sind auch vom Stimmrecht gem. 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossene Wohnungseigentümer, da sie immer noch zur Teilnahme an der Beratung oder Aussprache berechtigt sind. Ein Stimmrechtsauschluss macht eine Ladung nicht überflüssig. Auch der Ersterwerber als faktischer Eigentümer ist einzuladen sowie der wegen Zahlungsrückstand vom Stimmrecht evtl. ausgeschlossene Eigentümer. 5 07/07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

6 Jeder einzelne. Die Einladung ist grundsätzlich an jeden Wohnungseigentümer persönlich zu richten, d.h. an den zur Versendungszeit (noch) in Abteilung I des Grundbuchs eingetragenen Eigentümer. Verlässliche Auskunft über den aktuellen Eigentümerstand gibt i.d.r. das Grundbuch. Ist das Grundbuch unrichtig (z.b. im Erbfall oder bei Zuschlag in der Zwangsversteigerung) und ist dies dem Einberufenden bekannt, hat er den wirklichen Wohnungseigentümer einzuladen. 6 07/07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

7 Einzeleinladungen grds. nötig Gehört ein Wohnungseigentum mehreren Berechtigten, ist jeder Miteigentümer einzuladen. Dies ergibt sich bereits daraus, dass für die Wahrnehmung des Rederechts als einem der elementarsten Mitgliedschaftsrechte jedes Wohnungseigentümers 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht gilt. Außerdem wird verhindert, dass ein Wohnungseigentümer ohne Wissen des oder der anderen Mitberechtigen abstimmt. So sind etwa Ehegatten grds. gesondert einzuladen. Dies gilt trotz der Sonderbehandlung von Ehegatten, bei denen die Rechtsprechung Vertretungsbefugnis bei der Stimmabgabe annimmt, auch wenn gar kein Fall des 1357 BGB vorliegt. 7 07/07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

8 Bevollmächtigte Benennt ein Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter einen empfangszuständigen Ladungsbevollmächtigten, ist (auch) dieser einzuladen. Bezieht sich eine Vollmacht auf die Ausübung des Stimmrechts in der Versammlung, ist durch Auslegung zu ermitteln, ob der vollmachtgebende Wohnungseigentümer auch auf sein Recht zur persönlichen Ladung zu dieser Versammlung verzichten wollte. In der Regel wird man das bejahen können. 8 07/07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

9 Nichtige Regelung! Eine Abbedingung oder Modifizierung des 130 BGB (Zugang von Erklärungen) durch Mehrheitsbeschluss ist nichtig. Eine Bestimmung im vorformulierten Verwaltervertrag, wonach die Versendung an die letzte bekannte Anschrift des Wohnungseigentümers genügt, ist nicht nur gegenüber dem zu ladenden Wohnungseigentümer unwirksam. ABER: An eine entsprechende Vereinbarung ist der Verwalter hingegen gebunden, d.h. er muss dementsprechend laden. Besondere Zustellkosten trägt die Gemeinschaft. 9 07/07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

10 nur bei einer Adressenänderung Die Regelung in der Teilungserklärung lautend»für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Sondereigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist«regelt nicht den Nichtzugang der Ladung, sondern kommt nur bei einer Adressenänderung zum Tragen. Gibt der Eigentümer eine falsche Adresse an, muss er sich die unterbliebene Ladung als Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

11 Eigentümerwechsel Aus einem Eigentümerwechsel zwischen Einladung und Versammlung kann der Erwerber einen Ladungsmangel nicht herleiten. Die Versendung an den im Versendungszeitpunkt eingetragenen Eigentümer kann nicht beanstandet werden. Es sind gesetzlich keine Vorkehrungen getroffen, dass dem Verwalter Eigentümerwechsel von Amts wegen mitgeteilt würden; er ist auf eine Mitteilung der Erwerbsvertragsparteien angewiesen /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

12 Einmal korrekt geladen, das genügt Auch wenn ein Verwalter nach Mitteilung des Eigentümerwechsels in der Zeit zwischen Einladung und Versammlungstermin den Erwerber von der Versammlung unterrichten wird, ist er zu einer Nachholung der Einladung des Erwerbers rechtlich nicht verpflichtet, zumal auch die 2- wöchige Einladungsfrist sich häufig gar nicht mehr einhalten lassen wird /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

13 Kausalitätsvermutung Grundsätzlich gilt die Kausalitätsvermutung vom Ladungsmangel zum konkret gefassten Beschluss. Der formelle Mangel des Ladungszugangs ist aber nur dann beachtlich, wenn die Beschlussfassung auf ihm beruht. Damit scheidet eine Ungültigerklärung dann aus, wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung im Ergebnis - ggf. mit anderem Stimmenverhältnis - ebenso gefasst worden wäre /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

14 Münchener Spezial.. Werden trotzdem Gäste zugelassen, so sind alle auf der Versammlung in deren Gegenwart gefasste Beschlüsse für ungültig zu erklären, und zwar ohne Kausalitätsprüfung (vgl. auch zur Relevanztheorie BGH, , II ZR 250/02). AG München, Urteil vom , 483 C 33043/12, ZMR 2014, 406; a.a. nachfolgend LG München I vom , 36 S 2567/14, ZMR 2015, 490: Der im Gesellschaftsrecht geltenden Relevanztheorie kommt im WEG-Recht keine Bedeutung zu. Die Eigentümer können die Kausalitätsvermutung erschüttern Dr. Olaf Riecke Folie 14

15 Relevanztheorie Werden einem Aktionär in der Hauptversammlung Auskünfte vorenthalten, die aus der Sicht eines objektiv urteilenden Aktionärs in der Fragesituation zur sachgerechten Beurteilung des Beschlussgegenstandes "erforderlich" sind, so liegt darin zugleich ein "relevanter" Verstoß gegen das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht des betreffenden Aktionärs bei der Beschlussfassung. Dieser Verstoß rechtfertigt die Anfechtbarkeit des Beschlusses, ohne dass es darauf ankommt, ob der tatsächliche Inhalt der in der Hauptversammlung verweigerten und später - evtl. erst im Anfechtungsprozess - erteilten Auskunft einen objektiv urteilenden Aktionär von der Zustimmung zu der Beschlussvorlage abgehalten hätte. BGH, Urteil vom , II ZR 250/02, BGHZ 160, Dr. Olaf Riecke Folie 15

16 LG München I, Urteil vom , 36 S 2567/14, ZMR 2015, 490 Die zur Begründung der Übertragung der Relevanztheorie auf das Wohnungseigentumsrecht herangezogene Kommentierung (Elzer in Jennißen, WEG, 3. Auflage, 2012, Rn 96 zu 23 WEG) kann wohl nicht zu einer derartigen Begründung herangezogen werden. Das Berufungsgericht folgt Schultzky: für die Prüfung ist zu fragen, ob sich der formelle Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Anders als im Gesellschaftsrecht, bei dem an die Stelle von Kausalitätserwägungen seit längerem die Relevanz des Verfahrensfehlers für die Ausübung der Mitwirkungsrechte durch ein Objektivurteil des Verbandmitglieds getreten ist, kommt es im Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich also auf bloße Kausalitätserwägungen an. Ein formeller Mangel ist dann unerheblich, wenn festgestellt werden kann, dass der Beschluss auch ohne Mangel ebenso zustande gekommen wäre... (vgl. Schultzky, in Jennißen, WEG, 4. Auflage, 2015, 23, Rn 175) Dr. Olaf Riecke Folie 16

17 Sonderfälle Ist ein Wohnungseigentümer geschäftsunfähig, ist der gesetzliche Vertreter einzuladen. Für die Einladung eines unter Betreuung ( 1896 ff. BGB) stehenden Wohnungseigentümers gelten Besonderheiten, je nach dem, ob der Betreute geschäftsfähig oder geschäftsunfähig ist. Bei Personenvereinigungen ist grds. der gesetzliche Vertreter einzuladen, bei einer GmbH mithin der Geschäftsführer (gemäß 35 GmbHG), bei einer Aktiengesellschaft der Vorstand. Bei einem mehrgliedrigen Vorstand genügt nach dem Grundsatz der Einzelvertretungsmacht bei Passivvertretung der Zugang der Einladung bei einem Vorstandsmitglied (vgl. 78 Abs. 2 Satz 2 AktG; 28 Abs. 2 BGB) /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

18 Zwangsverwaltung, Insolvenz und TVollstr Bei einer ist der betreffende Zwangs- oder Insolvenzverwalter zu laden. Die Frage, ob sich der Kreis der einzuladenden Personen insbesondere auf Zwangsverwalter erweitert, hängt in der Sache von der Frage eines ihnen zustehenden Stimmrechts und dessen etwaiger Reichweite ab. Bei angeordneter Testamentsvollstreckung sind der stimmberechtigte Testamentsvollstrecker und der teilnahmeberechtigte Erbe zu laden /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

19 Weitere Teilnehmerkandidaten Neben den Wohnungseigentümern kommen weitere Teilnehmer in Betracht, z.b. Gäste (Besucher), Berater, Vertreter und sonstige Dritte. Gäste (Besucher) Gäste oder Besucher dies gilt auch für Mieter haben kein originäres Teilnahmerecht an der Versammlung. Sie können aber - nach umstrittener Ansicht - durch spontane Organisationsentscheidungen zugelassen werden. Manche Gemeinschaftsordnungen enthalten außerdem eine Besucherklausel. In einer Vereinbarung kann z.b. bestimmt werden, dass zu der Wohnungseigentümerversammlung»Besucher keinen Zutritt«haben /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

20 Besucherklauseln Besucherklauseln sollen im Ergebnis gewährleisten, dass die internen Angelegenheiten der Wohnungseigentümer vertraulich behandelt werden. Da Mitarbeiter des Verwalters vertraglich zur Verschwiegenheit verpflichtet sind und manche Versammlung ohne Unterstützung des Versammlungsleiters durch seine Hilfskräfte nicht möglich wäre, sind Mitarbeiter keine Besucher. Besucherklauseln meinen regelmäßig nur von Wohnungseigentümern mitgebrachte Personen /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

21 Zulassungs- oder Ausschlussbeschlüsse Gegen die Zulassung oder Nichtzulassung Dritter zur Versammlung gibt es nur begrenzt Rechtsschutz. Es handelt sich bei Zulassungs- oder Ausschlussbeschlüssen (z.b. von Lebensgefährten oder Ehegatten) um reine wenn auch ggf. rechtswidrige und dann bedeutungslose Geschäftsordnungsentscheidungen. Der Widerspruch nur eines (!) Eigentümers genügt, um den Dritten auszuschließen, da das Recht jedes Einzelnen auf Nichtöffentlichkeit nicht zur Disposition der Mehrheit steht, d.h. keine Beschlusskompetenz besteht /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

22 Grundsatz der Nichtöffentlichkeit Den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit (vgl. Deckert ZMR 2014, 337 ff.) als»minderheitenrecht«(vgl. Sauren ZWE 2007, 21, 25) zu bezeichnen, ist irreführend. Es sollen auch die Eigentümer, die an der konkreten Versammlung nicht teilnehmen, davor geschützt werden, dass nicht berechtigte Dritte Interna erfahren, die ihre Person betreffen. Der Meinungsstreit ist für die Anfechtbarkeit der in Anwesenheit unberechtigter Dritter gefassten Beschlüsse ohne Bedeutung. Immer muss Kausalität gegeben sein (a.a. AG München, ZMR 2014, 406 gestützt auf BGH vom , II ZR 250/02; Relevanztheorie) /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

23 Keine Heilung möglich Der rechtswidrige Geschäftsordnungsbeschluss heilt nicht den Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit. Derartige Beschlüsse sind als spontane Organisationsentscheidungen i.d.r. trotzdem nicht isoliert anfechtbar, weil sie sich in der Sache sofort erledigen und auch bei gerichtlicher Ungültigerklärung nicht rückabgewickelt werden können. Eine Kausalität zwischen der Anwesenheit schweigender/ stiller Teilnehmer und den gefassten Beschlüssen/ Sachentscheidungen in der Wohnungseigentümerversammlung ist allerdings oft zu verneinen, auch wenn die Dritten nicht hätten zuhören dürfen /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

24 Zukunftswirkung Ausnahmsweise ist ein Ausschluss eines Teilnahmeberechtigten selbstständig anfechtbar, sofern er für künftige Versammlungen gelten soll. Die Maßnahme erledigt sich dann nicht mit dem Ende der den Ausschluss beschließenden Versammlung. Stets zulässig ist die Anfechtung der gefassten materiellen Beschlüsse mit der Begründung der rechtswidrigen Versammlungszulassung eines Dritten /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

25 Boten und Vertreter des Wohnungseigentümers Boten des Eigentümers sind gegenüber Bevollmächtigten erst recht zur Versammlung zuzulassen. Es besteht kein Grund sie schlechter zu stellen als den Vertreter. Nach dem BGB hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, sich auf der Versammlung durch einen rechtsgeschäftlich bestellten Stellvertreter (= Bevollmächtigten, 166 Abs. 2 Satz 1 BGB) vertreten zu lassen /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

26 Dauervollmacht Es kann eine Einzelvollmacht für eine bestimmte Versammlung oder eine Dauervollmacht erteilt werden. Lediglich eine unwiderrufliche Vollmacht wird als unzulässig angesehen. Die Vollmacht unterliegt keinem gesetzlichen Formzwang ( 167 Abs. 2 BGB). Allerdings sehen Gemeinschaftsordnungen oft die Schriftform ausdrücklich vor. Auch hierbei soll das»ehegattenprivileg«gelten, wonach es ausreicht, wenn die schriftliche Vollmacht nur von einem Ehegatten im Einverständnis mit dem anderen unterschrieben wurde 26 07/07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

27 Formvorschrift Sinn und Zweck einer solchen Formvorschrift ist regelmäßig nur die Erleichterung des Versammlungsablaufs; sie soll der einfachen Überprüfung erteilter Vollmachten dienen. Bevollmächtigter kann jeder beliebige Dritte sein. Inhaltliche Vorgaben müssen einem Versammlungsvertreter vom Wohnungseigentümer nicht erteilt werden. Auch ist ein Wohnungseigentümer nicht gehindert, mehrere Vertreter zu bestellen, insbesondere soweit er über mehrere Stimmrechte verfügt /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

28 Umfang der Vertretungsmacht Ein Wohnungseigentümer ist nicht gehalten Vorsorge dafür zu treffen, dass seine Stimmrechte dann einheitlich von verschiedenen Vertretern ausgeübt werden. Der Umfang der Vertretungsmacht betrifft das Außenverhältnis; im Innenverhältnis kann die Vollmacht aber durchaus weiter eingeschränkt sein. Dies mag insbesondere bei Erteilung einer Art Dauer- bzw. Generalvollmacht an den Verwalter der Fall sein, wenn für einen einzelnen TOP einer späteren Versammlung eine Weisung nachträglich intern gegenüber dem Bevollmächtigten erfolgte /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

29 Vertreterklausel Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten allerdings eine Vertreterklausel, die im Wege der Auslegung auch für einen Boten des Eigentümers gilt. Im Ergebnis macht es nämlich kaum einen Unterschied, ob der Teilnehmer als Bote eine Erklärung des Eigentümers übermittelt oder als weisungsgebundener Vertreter agiert. Bei in der Einladung vorformulierten oder evidenten Abstimmungsfragen, die mit Ja oder Nein zu beantworten sind (Bsp: Wiederwahl des Verwalters), kommt eine Botenschaft in Betracht. Im Regelfall ist allerdings von Vertreterhandeln auszugehen /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

30 Beschränkung durch Vereinbarung Die Befugnis der Wohnungseigentümer, sich in der Wohnungseigentümerversammlung nur durch bestimmte Personen vertreten zu lassen, kann durch eine Vereinbarung nicht aber bei Fehlen einer Öffnungsklausel durch Beschluss bestimmt/beschränkt werden. Allerdings darf die Möglichkeit der Vertretung weder ganz ausgeschlossen noch auf den Verwalter beschränkt werden. Im Einzelfall können nach Treu und Glauben Ausnahmen wegen Unzumutbarkeit geboten sein /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

31 Zweck der Vertreterklausel Die Vertreterklausel will in der Regel gemeinschaftsfremde Einflüsse auf die nichtöffentliche Versammlung fern halten. Auf der Versammlung sollen Interna erörtert werden können, ohne dass diese über Dritte nach außen dringen. Die Vertreterklausel erstreckt sich daher auch auf die Abgabe sonstiger Erklärungen, die Beratung sowie eine Antragstellung. Die Vertreterklausel wirkt nicht gegenüber einem vom Veräußerer ermächtigten Erwerber vor seiner Eintragung. Allerdings darf es insoweit nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung wegen des gesetzlichen Kopfprinzips kommen /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

32 Ausnahme Eine Ausnahme ist dann zugelassen, wenn ein Wohnungs-eigentümer ein Interesse an einer Beratung in der Versammlung hat, das durch eine Beratung im Vorfeld der Versammlung nicht entfällt. Dieses Interesse kann sich sowohl aus persönlichen (hohes Alter des Wohnungseigentümers, Krankheit) als auch aus sachlichen Gründen (schwierige Thematik) ergeben. Bei Verhandlung eines TOPs über Maßnahmen gegenüber einem Miteigentümer, bei denen auch die Entziehung des Wohnungseigentums in Rede steht, ist ausnahmsweise dem Interesse des Miteigentümers an der Teilnahme seines anwaltlichen Beraters Vorrang einzuräumen gegenüber dem Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der Nichtöffentlichkeit /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

33 Einzelfallentscheidungen Zur allgemeinen rechtlichen Absicherung von Beschlüssen kann ein Berater aber nicht hinzugezogen werden. Bei der Hinzuziehung von Beratern ist immer auf den Einzelfall abzustellen und auf Art und Bedeutung der jeweils anstehenden Tagesordnungspunkte. Dies lässt sich abgesehen von dem Fall einer ständig bestehenden persönlichen Erschwernis nicht im Voraus feststellen. Vielmehr ist erst in der Versammlung darüber zu befinden, ob der Berater anwesend sein darf /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

34 Sonderfall: Anwalt Wird die Teilnahme eines Dritten abgelehnt, kann sich der betroffene Wohnungseigentümer dagegen durch Anfechtung der in der Sache gefassten Beschlüsse wehren. Ist der Berater von Berufswegen zur Verschwiegenheit verpflichtet (z.b. ein Rechtsanwalt), ist dies bei der Abwägung zu berücksichtigen, da in diesem Fall in den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit nur in einem geringeren Umfange eingegriffen wird /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

35 Gesetzliche Vertreter Das Vertretungsverbot gilt nicht für gesetzliche Vertreter juristischer Personen (z.b. dem Geschäftsführer einer GmbH) oder Geschäftsunfähiger (z.b. dem Betreuer). Eine Aktiengesellschaft muss sich nicht durch den Vorstand vertreten lassen. Sie kann sich von einem Handlungsbevollmächtigten oder sonstigen Firmenangehörigen vertreten lassen, da den Vorstandsmitgliedern ein persönliches Erscheinen nicht zumutbar ist /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

36 Untervollmacht Ob der rechtsgeschäftliche (Haupt-) Vertreter wiederum den Vollmachtgeber (Eigentümer) in Untervollmacht durch eine andere Person vertreten lassen darf, ergibt sich nicht von selbst, sondern ist im Wege der Auslegung der Hauptvollmacht zu ermitteln, wenn es an einer ausdrücklichen Regelung fehlt. Das OLG Zweibrücken (NZM 1998, 671) verlangt sogar die ausdrückliche Gestattung in der Hauptvollmacht. Das geht wohl zu weit. Aber im Zweifelsfall ist die Hauptvollmacht zumindest eher eng auszulegen /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

37 Weisung Wenn dem Verwalter eine Stimmrechtsvollmacht mit einer Weisung die nicht reine Innenwirkung haben muss für die Ausübung des Stimmrechts erteilt ist, bindet die Weisung auch einen Unterbevollmächtigten. Umstritten ist, ob eine Untervollmacht in dem Fall, dass für die Stimmabgabe eine schriftliche Vollmacht erforderlich ist, allenfalls dann möglich ist, wenn sich die Zulässigkeit aus der Vollmachtsurkunde ergibt /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

38 Stimmrechtsausschluss Ist der Hauptbevollmächtigte vom Stimmrecht ausgeschlossen, kann er durch Untervollmacht (ohne Weisung) das Stimmrecht des Vertretenen zur Wirkung bringen. Mangels anderer Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung kann der Hauptbevollmächtigte im Rahmen der ihm erteilten Vollmacht unter der Voraussetzung Untervollmacht erteilen, dass diese nicht mit der Umgehung seines Stimmrechts dienenden Weisungen verbunden ist. Ist der Vertretene vom Stimmrecht ausgeschlossen, kann er nicht durch Bevollmächtigungen seine Rechtsstellung verbessern. Der Bevollmächtigende kann dem Bevollmächtigten nicht mehr Rechte übertragen, als er selbst hat /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

39 Lebensabschnittspartner Eine Vertretungsbeschränkung auf Ehegatten und Verwandte erlaubt es einem Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht (für einen Sonderfall a.a. OLG Köln ZMR 2004, 378), sich durch einen»lebensabschnittspartner«vertreten zu lassen. Dem Verwalter ist es unzumutbar oder/und evtl. auch unmöglich festzustellen, ob eine Lebensgemeinschaft evident und unstreitig auf Dauer angelegt ist. Vertreterklauseln sind i.d.r. wörtlich zu nehmen /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

40 Dolmetscher Über das ggf. treuwidrige Berufen auf diese Klausel kann in Einzelfällen geholfen werden. Dolmetscher sind grundsätzlich zuzulassen. Wird die Anwesenheit des Dolmetschers zu Unrecht verweigert, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Wohnungseigentümer ohne Dolmetscher keine Möglichkeit hat, an der Willensbildung teilzunehmen /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

41 Beiratsmitglieder Auch einem Nichtwohnungseigentümer, der aktuelles Beiratsmitglied ist, steht ein möglicherweise auf bestimmte Beschlussgegenstände beschränktes Anwesenheitsrecht zu. Die Bestellung eines Nichtwohnungseigentümers zum Beiratsmitglied entgegen 29 Abs. 1 Satz 2 WEG ist auch nur anfechtbar, nicht etwa nichtig, da es sich nicht um eine»gesetzesändernde«, sondern lediglich um eine gesetzwidrige Einzelfallentscheidung handelt /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

42 Verstöße und Folgen Die fehlende Einladung eines Wohnungseigentümers zur Eigentümerversammlung macht die gefassten Beschlüsse nach h.m. allenfalls anfechtbar, nicht nichtig. Von Nichtigkeit ist aber auszugehen, wenn einzelne Wohnungseigentümer vorsätzlich und in böser Absicht (vgl. BGH ZMR 2012, 971) von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden sollen und deshalb die Ladung unterbleibt /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

43 Keine Heilung Ein Beschluss ist jedoch nichtig und entfaltet keine Rechtswirkung, wenn ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft bewusst von der Mitwirkung an der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen wurde, indem es hierzu nicht geladen worden ist (OLG Zweibrücken ZMR 2004, 60). Die Heilung eines Ladungsmangels tritt auch nicht dadurch ein, dass der nicht geladene Wohnungseigentümer anderweitig von der Versammlung erfährt /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

44 unbegründeter Ausschluss eines Wohnungseigentümers Nach Auffassung des LG Düsseldorf (ZMR 2005, 231) bewirkt der faktische unbegründete Ausschluss eines Wohnungseigentümers zumindest die Anfechtbarkeit der Beschlüsse, da der Ausschluss nicht nur die Abstimmung selbst betreffe, sondern idr auch die vorangegangene Willensbildung. Das Gericht lehnt ausdrücklich eine Vernehmung aller übrigen Beteiligten zur Kausalitätsfrage ab, weil der Verlauf der Versammlung bei Teilnahme des Ausgeschlossenen nicht weiter dargestellt werden kann. Das Gericht spricht von einem schwerwiegenden Mangel. Da fristgerecht angefochten wurde, musste nicht entschieden werden, ob von Beschlussnichtigkeit auszugehen ist /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

45 Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung sind generell für ungültig zu erklären, wenn diese auf einer Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit beruhen, weil ein Dritter unberechtigt anwesend war: Ist jedoch der Dritte (z.b. der allen bekannte Hauswart) anwesend und wurde dessen Anwesenheit rügelos geduldet, soll darin ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit liegen (OLG Hamburg ZMR 2007, 550), obwohl die Rechte der Abwesenden hierdurch beeinträchtigt sein können. Das Recht zur Prüfung der Vollmacht steht dem Verwalter/ Versammlungsleiter, dem Beirat und den Wohnungseigentümern zu /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

46 Vorlage einer Originalvollmacht 174 BGB ist auf die Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung nach OLG Köln (ZMR 2002, 972 Rn. 43) direkt, zumindest aber analog anwendbar (vgl. BGH, III ZR 443/13). Ohne Vorlage einer Originalvollmacht ist offen, ob der Vertreter mit Vertretungsmacht abstimmte. Dies allein reicht für eine Analogie zwar nicht aus, weil 177 Abs. 1 BGB einen solchen Zustand zulässt. Für eine Analogie zu 174 BGB spricht, dass auch ein Wohnungseigentümer nicht ohne seinen Willen mit einem legitimationslosen Vertreter in rechtlichen Kontakt gedrängt werden darf /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

47 Zurückweisungsrecht Sowohl der Versammlungsleiter als auch der einzelne Wohnungseigentümer oder beide können das Zurückweisungsrecht ausüben. Nach Greiner ist die Wohnungseigentümerversammlung für die Zurückweisung zuständig /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

48 Kenntnis der übrigen Eigentümer Nach 174 Satz 2 BGB ist eine Zurückweisung nicht möglich, wenn alle Träger des Zurückweisungsrechts vom bevollmächtigenden Eigentümer in Kenntnis gesetzt wurden. Allein die Information des Verwalters soll nicht reichen /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

49 Fehlende Originalvollmacht Nur durch eine Zurückweisung des Vertreters, der sich nicht durch Vorlage einer Originalvollmacht (arg. 172 BGB) eine beglaubigte Kopie genügt nicht, erst recht kein Fax legitimiert, kann schon in der Versammlung festgestellt werden, ob eine wirksame Stimmabgabe zu bejahen. Da sofort nach der Abstimmung die Wirksamkeit der Stimmabgabe unmittelbar vor der konstitutiven Verkündung des Beschlussergebnisses feststehen muss, kommt eine Verschiebung in zeitlicher Hinsicht nicht in Betracht /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

50 Adressaten der Stimmabgabe Adressaten der Stimmabgabe sind die übrigen Wohnungseigentümer, nicht etwa der Verband oder der Versammlungsleiter als solcher. Die Funktion des Versammlungsleiters ist die eines Empfangsvertreters ( 164 Abs. 3 BGB). Er nimmt die Stimmen für die Eigentümer entgegen /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

51 Einsichtsrecht Ein Einsichtsrecht des Verwaltungsbeirats auch schon vor der Abstimmung in die der Verwaltung erteilten Abstimmungsvollmachten ist zu bejahen, da ein derartiges Recht bereits jedem Eigentümer unabhängig von einem Beschluss der Eigentümerversammlung zusteht /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

52 Abschluss-Frage Kann ein - einstimmiger - Geschäftsordnungsbeschluss den Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit bei Zulassung Dritter zur Versammlung heilen? 52 07/07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

53 Antwort Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit soll gerade nicht teilnehmende Eigentümer davor schützen, dass durch Vertreterklauseln ausgeschlossene Dritte Interna der Eigentümergemeinschaft mitbekommen, die z.b. ihre Person betreffen können. Ein rechtswidriger Geschäftsordnungsbeschluss würde den Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit nicht heilen. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom , 539 C 26/ /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

54 unterbliebene Einladung Fall: Der B, der an keiner der Versammlungen teilgenommen hatte, war nicht eingeladen worden, weil die Verwalterin irrtümlich annahm, Garageneigentümer gehörten nicht zum Kreis der zu ladenden Wohnungseigentümer. Lösung: Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit. BGH, Urteil vom , V ZR 235/13, ZMR 2012, /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

55 Fehlende Kausalität Nur wenn zweifelsfrei festgestellt wird, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hatte, ist diese Vermutung widerlegt. Insoweit tragen die Wohnungseigentümer, die den angefochtenen Beschluss gefasst haben, die materielle Feststellungslast im gerichtlichen Verfahren. OLG Frankfurt Beschluss vom , 20 W 214/06 Rn. 34 Juris 55 07/07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

56 Differenzierte Lösung Diese Kausalitätsvermutung stehe im Widerspruch zu den allgemeinen Grundsätzen der Darlegungs- und Beweislast. Der Anfechtende habe daher vielmehr zur Überzeugung des Gerichts die Auswirkungen des formellen Beschlussfehlers auf das Beschlussergebnis darzulegen. vgl. Kümmel, ZMR 2014, 763 ff /07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke

57 Tschüß 07/07/15 Copyright Dr. Olaf Riecke 57