Tag des Eigentums, Die Eigentümerversammlung Einladung, Tagesordnung, Protokoll, Beschlussanfechtung

Transkript

1 Tag des Eigentums, Die Eigentümerversammlung Einladung, Tagesordnung, Protokoll, Beschlussanfechtung Haus & Grund Mannheim Holger Bräuer Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 Einführung 20 I WEG: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des 29. Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer erfolgt durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung, 23 I WEG (= Regelfall; Ausnahme: Umlaufbeschluss) Eigentümerversammlung ist zentrale und wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft 2

3 Einführung Regelungen zur Versammlung im Gesetz (WEG) und Gemeinschaftsordnung (GO) Heute: Gesetz (WEG) Gesetz ist in vielen Regelungen dispositiv, d.h. Abweichungen vom Gesetz durch GO sind möglich GO enthält sehr häufig vom Gesetz abweichende Vorgaben zur Eigentümerversammlung, z.b. Schriftform der Vollmacht, Vertretungsklauseln, Stimmkraft, Beschlussfähigkeit deshalb: unbedingt in die GO schauen! 3

4 Einberufung Mindestens 1x pro Jahr durch Verwalter, 24 I WEG Häufiger, wenn nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung notwendig z.b. wenn Abwarten bis zur nächsten ETV im Folgejahr nicht sinnvoll (z.b. akuter Instandsetzungsbedarf) Verwalter hat Pflicht zur Einberufung, wenn ¼ der Wohnungseigentümer dies verlangt, 24 II WEG (Berechnung nach Kopfprinzip); kein materielles d.h. inhaltliches Prüfungsrecht des Verwalters 4

5 Einberufung Bei pflichtwidriger Weigerung oder Fehlen des Verwalters: 24 II WEG (Verlangen von ¼ der Miteigentümer) Einberufung durch Beiratsvorsitzenden oder Vertreter, 24 III WEG Verwalter auf Einberufung verklagen Gerichtliche Ermächtigung des einzelnen Wohnungseigentümers zur Einberufung 5

6 Einberufung Einberufung durch unzuständige Person: Beschlüsse sind anfechtbar Einstweiliger Verfügung (Eilrechtsschutz) gegen unberechtigte Einberufung (Durchführungsverbot) 6

7 Adressaten der Einberufung Alle teilnahmeberechtigte Personen (Sonder-)Eigentümer Sonstige Personen, die ausnahmsweise anstelle Eigentümer teilnahme- und stimmberechtigt sind, z.b. bei Zwangsverwaltung oder Insolvenz: Eigentümer hat Teilnahmerecht, Zwangs- bzw. Insolvenzverwalter hat Stimmrecht; beide laden Zeitlich entscheidend: Eigentümerstellung (Eintragung im GB) zum Zeitpunkt der Ladung 7

8 Adressaten der Einberufung Problem Eigentümerwechsel: Verkäufer, Käufer, GBA, Notar trifft keine Mitteilungspflicht an Verwalter; Ladungsmangel begründet keine Anfechtbarkeit Ähnlich bei Adressänderung: Versand an letzte bekannte Adresse genügt Problem fehlender Zugangsnachweis der Einladung: Nichteinladung führt grundsätzlich zur Anfechtbarkeit 8

9 Form und Frist der Einladung 24 IV 1 WEG: Textform ( 126b BGB) Textform ist nicht Schriftform Erleichterung gegenüber der Schriftform Keine eigenhändige Unterschrift nötig Telefax oder genügen Textform Einladungsfrist: mindestens 2 Wochen, kann bei besonderer Dringlichkeit verkürzt werden, 24 IV 2 WEG 9

10 Ort, Tag und Uhrzeit der Versammlung Steht im pflichtgemäßen Ermessen des Verwalters Ort: verkehrsüblich zu erreichen und zumutbar Tag: Sonn- und Feiertage problematisch Uhrzeit: Verkehrsüblich und zumutbar; Beginn zwischen 17 und 19 Uhr unproblematisch 10

11 Inhalt der Einladung Datum, Ort und Zeit 23 II WEG: Beschlussgegenstand muss bei Einberufung bezeichnet werden Tagesordnung Aufstellung der Tagesordnung durch Verwalter grundsätzlich genügt schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstandes Beschlussantrag gehört nicht in die Einladung Verstoß gegen Ankündigungspflicht: Anfechtbarkeit des unangekündigten Beschlusses Unterlagen beifügen? Frage des Einzelfalls, ja bei WP, JA, größeren Instandsetzungsmaßnahmen 11

12 Ergänzung der Tagesordnung Einhaltung der Ladungsfrist, Ausnahme: besondere Dringlichkeit Anspruch auf Aufnahme bestimmter TOPe 24 II WEG analog: Verlangen von ¼ der Wohnungseigentümer Einzelne Wohnungseigentümer gemäß 21 Abs. 4 WEG, wenn Aufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht; geringe Anforderungen Beiratsvorsitzender gemäß 24 III WEG analog bei pflichtwidriger Weigerung des Verwalters Klage/ einstweilige Verfügung gegen Verwalter auf Aufnahme in nächste ETV möglich 12

13 Verlauf der Eigentümerversammlung Vorsitz führt der Verwalter, wenn nicht anders beschlossen, 24 V WEG; sinnvoll bei Beschlüssen, die die Rechtsstellung des Verwalters betreffen Eigentümer haben Letztentscheidungsrecht zu allen Fragen des Versammlungsverlaufs mittels sog. Geschäftsordnungsbeschlüsse (einzelfallbezogene Reglung zum Ablauf der Versammlung und zum Ob und Wie der Beschlussfassung) GO-Beschlüsse regelmäßig nicht anfechtbar, Grund: keine fortdauernde Regelung, Wirkung endet mit Vollzug bzw. Ende der Versammlung 13

14 Beschlussfähigkeit Wenn erschienen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, 25 III WEG Beschlussfähigkeit muss bei Abstimmung über jeden einzelnen TOP gegeben sein; problematisch bei vorzeitigem Verlassen der Versammlung Beschlussfassung trotz Beschlussunfähigkeit: Beschluss (nur) anfechtbar, nicht nichtig 25 IV WEG: Wiederholungsversammlung immer beschlussfähig; dient der Sicherstellung der Handlungsund Funktionsfähigkeit der WEG 14

15 Nichtöffentlichkeit der Versammlung Grund: Angelegenheiten der Gemeinschaft sollen in Ruhe und ohne Einflussnahme von außen geregelt werden Versammlungsraum muss abgeschlossen sein Nur teilnahmeberechtigte Personen dürfen anwesend sein; Kontrolle durch Verwalter Verwalter sollte GO-Beschluss zur Anwesenheit nicht teilnahmeberechtigter Personen einholen; aber: mehrheitlich erlaubte Anwesenheit wird dadurch nicht rechtmäßig, worauf der Verwalter hinweisen sollte! 15

16 Teilnahme bevollmächtigter Vertreter Eigentümer kann sich grundsätzlich durch beliebige Person vertreten lassen, darf dann aber nicht selbst teilnehmen; häufig: Vertretungsklauseln in der GO Eigentümer kann dem Vertreter Weisungen zum Abstimmungsverhalten erteilen Vollmacht bedarf grundsätzlich keiner Form, GO kann aber Schriftform vorsehen Empfehlung für Wohnungseigentümer: dem Vertreter immer schriftliche Vollmacht mitgeben 16

17 Teilnahme von Beratern (Architekt, RA, SV) Grds. unzulässig wegen Verstoß gegen Grundsatz der Nichtöffentlichkeit; es gibt aber Ausnahmen Zugunsten einzelner Wohnungseigentümer: Hohes Alter/ Gebrechlichkeit Fehlende Sprachkenntnisse (Dolmetscher) Schwierigkeit der Beschlussgegenstände (str.) Kein Grund: Zerstrittenheit der Eigentümer Zugunsten der Gemeinschaft: zulässig, wenn im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer 17

18 Beschlussfassung, Stimmrecht Stimmkraft = Wertigkeit des Stimmrechts 25 II 1 WEG: Kopfprinzip, wenn GO nichts anders regelt; bei Mehrheit nur einheitlich, 25 II 2 WEG Wertprinzip Objektprinzip Beispiel WEG mit 3 Wohnungen: Whg gehört A, Whg 3 gehört B, alle Wohnungen 333,33/1000 MEA Mehrheitsverhältnisse? Kopfprinzip: 1:1 Wertprinzip: 666,66/1000 : 333,33/1000 zugunsten A Objektprinzip: 2:1 zugunsten A Gestaltungsmöglichkeiten beim Kopfprinzip 18

19 Stimmrechtsausschlüsse Keinen allgemeinen Stimmrechtsausschluss wegen Interessenkollision 25 V WEG: wenn Beschluss die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit Eigentümer zum Inhalt hat oder Einleitung/Erledigung eines Rechtsstreits mit dem Eigentümer, z.b. Hausmeistertätigkeit, gerichtliche Beitreibung von Hausgeldrückständen Folge: Stimme wird nicht berücksichtigt 19

20 Abstimmung in der Versammlung Klarer Antrag, am besten schriftlich fixiert und verlesen Bei einfacher Mehrheit (Regelfall): Beschluss gefasst, wenn mehr ja- als nein-stimmen, Enthaltungen werden nicht mitgezählt Ausnahmsweise qualifizierte Mehrheit z.b. bei Modernisierungsmaßnahmen, 22 II WEG (3/4 stimmberechtige Miteigentümer, ½ der Miteigentumsanteile) Abstimmungsverfahren bestimmt der Versammlungsleiter, üblich ist Handzeichen, möglich aber auch schriftlich und namentlich 20

21 Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses Feststellung und Verkündung hat konstitutive Wirkung Rechtsprechung praxisfreundlich bei klarem Abstimmungsergebnis: konkludente Beschlussfeststellung und -Verkündung Verwalter muss auch rechtswidrige Beschlüsse verkünden, weil Beurteilung der Rechtswidrigkeit grundsätzlich Sache des Gerichts ist Bsp: sog. Zitterbeschluss, bei dem Eigentümer und/ oder Verwalter von der Rechtswidrigkeit des Beschlusses überzeugt sind, aber auf Bestandskraft hoffen 21

22 Versammlungsprotokoll Erstellung geregelt in 24 VI 1 WEG; Zweck: Information der (nicht anwesenden) Eigentümer Regelmäßig vom Verwalter geführt Gesetz verlangt Ergebnisprotokoll (d.h. Wortlaut der Anträge/ Beschlüsse, Abstimmungsergebnis, Beschlussergebnis) Häufig: Verlaufsprotokoll, das Verlauf und Redebeiträge/Diskussionen (neutral und ausgewogen) zusammenfasst 22

23 Versammlungsprotokoll 24 VI 2 WEG fordert drei Unterschriften: Verwalter, Wohnungseigentümer, Beiratsvorsitzenden/Vertreter Unterschriften nicht notwendig für Wirksamkeit der Beschlussfassung, erhöhen (nur) den Beweiswert Einsichtsrecht jedes Wohnungseigentümers ins Protokoll, 24 VI 3 WEG; keine gesetzliche Pflicht zur Versendung, aber allgemein üblich Zugang des Protokolls nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist im Hinblick auf Beschlussanfechtung ohne Konsequenz: Einsicht in Beschusssammlung möglich 23

24 Beschlusssammlung Seit in 24 VII, VIII WEG geregelt Vom Verwalter zu führen Zweck: soll Eigentümern, Verwalter und Kaufinteressenten Überblick über aktuelle Beschlusslage und gerichtliche Entscheidungen verschaffen Einzutragen sind verkündete Beschlüsse und Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen Frist zur Eintragung: unverzüglich d.h. spätestens innerhalb von 3 Arbeitstagen Gemäß 26 I 4 WEG ist die nicht ordnungsgemäße Führung der Beschlusssammlung wichtiger Grund für Abberufung des Verwalters 24

25 Beschlussanfechtung Formell und materiell rechtswidrige Beschlüsse Gegner/ Beklagter: alle übrigen Wohnungseigentümer unabhängig vom Stimmverhalten, 46 I 1 WEG, also nicht der Verband (= teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft) oder Verwalter Anfechtungsfrist: 1 Monat, Begründungsfrist: 2 Monate, jeweils ab Beschlussfassung, 46 I 2 WEG; Frist nicht verlängerbar 25

26 Beschlussanfechtung Beschlussanfechtung wegen Formfehlern (z.b. Nichtladung zur ETV, fehlende Ankündigung in der Tagesordnung, Nichtöffentlichkeit der Versammlung) ist möglich, muss aber in der Versammlung gerügt werden Formfehler muss sich auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben (Kausalität) Rechtsprechung: Kausalitätsvermutung, d.h. Vermutung, dass Beschlussfassung auf Formfehler beruht; hohe Anforderungen für Beklagten an den Beweis des Gegenteils 26

27 Ende Danke für Ihre Aufmerksamkeit und auf Wiedersehen bei Haus & Grund Mannheim in M 6, 16 27