2. BACHELORARBEIT IMMOBILIENVERWALTUNG FRAGEN UND ANTWORTEN

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1 2. BACHELORARBEIT Titel der 2. Bachelorarbeit: IMMOBILIENVERWALTUNG FRAGEN UND ANTWORTEN Eingereicht von: Dominik Ulrich Matrikelnummer.: 09FW746 Name des/der betreuenden Lektors/in: Mag. Veronika Lang Beurteilung: Ich versichere, dass ich die Bachelorarbeit selbstständig verfasst, andere als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel nicht benutzt und mich auch sonst keiner unerlaubten Hilfe bedient habe, dass ich diese Bachelorarbeit bisher weder im In- noch im Ausland in irgendeiner Form als Prüfungsarbeit vorgelegt habe Datum Datum, Unterschrift des/der Betreuenden Lektors/in Unterschrift des Studierenden Datum, Unterschrift der Institutsleitung

2 Kurzfassung Titel Immobilienverwaltung Fragen und Antworten Inhalt Thema dieser Arbeit ist es die häufigsten Fragen an Immobilienverwalter zu erörtern. Hintergrund Forschungsfrage Der Hintergrund für die Wahl dieses Themas ist meine, bereits langjährige berufliche Tätigkeit im Bereich der Verwaltung von Immobilien. Dadurch hat sich ein großes Interesse für diesen Bereich entwickelt und es mir leicht gemacht den nötigen Antrieb für die Verfassung der Arbeit herzustellen. Was sind die häufigsten Fragen an Verwalter in Verbindung mit Wohnrecht? Methode u. Belege Diese wissenschaftliche Arbeit wird an Hand von Erfahrungswerten sowie diverser Literaturquellen verfasst. Ergebnisse Schlagwortkatalog Das Arbeitsspektrum eines Immobilienverwalters erstreckt sich über weite Fachgebiete welche fast ausschließlich einen rechtlichen Hintergrund besitzen. Dadurch ergeben sich auch viele Fragestellungen welche auf ihn zukommen können. Die häufigsten situiere ich aber im Bereich des Mietrechtsgesetzes sowie des Wohnungseigentumsgesetzes. Die Fragen decken alle Kategorien ab: Ja-/Nein-Antworten; Alternative; Antworten mit Rängen; Antworten mit Skalierung. Mietrechtsgesetz, Vollanwendung, Teilausnahme, Vollausnahme, Mietzinsbildung, Rechte und Pflichten Mieter/Vermieter, Mietverhältnisse, Wohnungseigentumsgesetz, ordentliche/ außerordentliche Verwaltung, Rechte und Pflichten Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaft, Eigentümerversammlung, Beschlussfassung

3 Abstract Title Topic Background Real estate management Questions and answers The topic of this dissertation is to answering the most important questions to real estate managers. The background, why I chose this topic, is my already long professional career in the sphere of managing properties. Because of that I developed a large interest for this field of work which made it easy for me to create the necessary motivation. Research question What are the most frequent questions to manager s in association with the right of residence? Method Results Keywords I compose this dissertation with the help of experience and various literatures. The field of work of real estate managers span over many subject areas which mostly have a juridical background. Because of that many questions arises. I situate the most frequent questions in the area of the right of residence. The questions cover all categories: Yes-/No-Answers; Alternatives; Answers with rankings; Answers with scaling. Law of tenancy, full application, application part, full exception, forming of the house rent, rights and duties of tenants/landlords, tenancies, condominium act, ordinary/extraordinary administration, rights and duties of homeowners, owners corporation, home owners-meeting, decisions-making

4 Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung Problemstellung Zielsetzung und Forschungsfrage Aufbau der Arbeit Das Mietrechtsgesetz - MRG Der Mietvertrag Mietzinsbildung Mietzinsanhebung Mietzinsminderung Betriebskosten Rechte und Pflichten Mieter/Vermieter Erhaltung - Mieter/Vermieter Verbesserungen-Änderungen Mieter/Vermieter Investitionskostenersatz Mietverhältnisse das Zustandekommen/die Beendigung/Eintritte Mietrecht im Todesfall Abtretung von Mietrechten unter Lebenden Unternehmensveräußerungen Kündigungsgründe gem. 30 MRG Das Wohnungseigentumsgesetz 2002 WEG Verwaltung von WE Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers Erhaltung Eigentümer vs. Eigentümergemeinschaft Nutzung von Wohnungseigentum Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt Eigentümerversammlung Beschlüsse und deren Anfechtung Reparaturrücklage Zusammenfassung Fragenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Literatur- und Quellenverzeichnis Anhang I

5 1. Einleitung Das Aufgabengebiet eines Hausverwalters ist sehr umfangreich und definiert sich gemäß 117 Abs. 3 Gewerbeordnung wie folgt: Der Tätigkeitsbereich des Immobilienverwalters umfasst sämtliche Tätigkeiten, die zur Verwaltung von bebauten und unbebauten Liegenschaften, deren Erhaltung, Instandsetzung, Verbesserung und Sanierung notwendig und zweckmäßig sind. Dazu zählt auch das Inkasso von Geldbeträgen sowie die Leistung von Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Verwaltungstätigkeit stehen. In 117 Abs. 3 Z. 1-3 GewO ist des Weiteren beschrieben, dass der Immobilienverwalter dazu berechtigt ist - im Rahmen des Verwaltungsvertrages Haus- und Wohnungseigentümer in Steuerangelegenheiten zu beraten sowie Schriftstücke und Eingaben zu verfassen; - Verwaltungstätigkeiten für einzelne Miteigentümer einer Liegenschaft durchzuführen, sofern dadurch kein Interessenkonflikt mit der Eigentümergemeinschaft entsteht, deren Liegenschaft er verwaltet; - bei den von ihm verwalteten Objekten einfache Reparatur- und Ausbesserungsarbeiten durchzuführen. Bereits aus diesem Paragraphen ergibt sich schon ein sehr breites Arbeitsfeld für einen Immobilienverwalter. Hauptsächlich beschäftigt er sich zwar mit dem Wohnrecht, also dem Mietrechtsgesetz und dem Wohnungseigentumsgesetz, aber auch im Steuerrecht, Baurecht, Grundbuchrecht, Unternehmensrecht, Zivilrecht uvm. muss ein guter Immobilienverwalter mehr als nur die Grundlagen beherrschen. Dadurch ist die Fragestellung dieser Bachelorarbeit auch durchaus von Relevanz für die Berufsgruppe der Verwalter, jedoch schwer im Rahmen dieser Arbeit zu erfassen. 1

6 1.1. Problemstellung Auf Grund des Ausmaßes des Tätigkeitsbereiches eines Immobilienverwalters ergibt sich eine enorme Komplexität der Forschungsfrage. Auf alle relevanten Fragen einzugehen würde den Rahmen einer zweiten Bachelorarbeit sprengen. Auf Grund dessen beschränkt sich diese Arbeit, bei der Behandlung der Forschungsfrage, auf die häufigsten Fragen eines Verwalters im Bereich des Wohnrechts. Um tatsächlich auf die häufigsten Fragen eingehen zu können, ist ein gewisses Maß an Erfahrung und langjähriger Praxis erforderlich. Zum Zeitpunkt der Verfassung dieser Arbeit bin ich bereits seit ca. 3 ½ Jahren im Bereich der Verwaltung von Immobilien tätig. Daher, und auf Grund der Tatsache im sechsten Semester Immobilienwirtschaft zu studieren, bin ich der Meinung mir bereits einen kleinen Überblick über die häufigsten Fragen machen zu können. Die, noch fehlenden Praxisjahre werden, mit Hilfe von diversen Literaturquellen, kompensiert Zielsetzung und Forschungsfrage Dieses Thema ist für die Immobilienbranche von hoher Relevanz, da es sich um tagtägliche Fragestellungen handelt. Speziell für Immobilienverwalter ist es wichtig diese Fragestellungen auf einfache Art und Weise erklären zu können. Die häufigsten Fragen an Verwalter? Diese Forschungsfrage zu beantworten ist das Ziel welches in dieser Arbeit verfolgt wird. Nun gestaltet sich dies, wie bereits in den vorherigen Kapiteln beschrieben, nicht unbedingt einfach. Da das Know-How eines Immobilienverwalters ein sehr breites Spektrum an Wissen umfasst. Die Fragen, welche an Hand von Erfahrungswerten sowie einiger Literaturquellen aufgestellt werden, sollen einen möglichst nahen Praxisbezug herstellen. Die eigentliche Zielsetzung fokussiert sich auf die Beantwortung der Fragen, welche sich aus dem großen Bereich des Wohnrechts ergeben. Jedoch wird in der Beantwortung einiger dieser Fragen auch ein übergreifender Zusammenhang zu anderen Gebieten hergestellt um die Komplexität noch einmal hervorzuheben. 1

7 1.3. Aufbau der Arbeit Auf Grund des Umfanges der Fragestellung schränken sich die Fragen auf den Bereich Wohnrecht ein. Hierzu wird die gegenständliche Arbeit in zwei große Kapitel eingeteilt. Im ersten Kapitel werden Fragen, welche in den Bereich Mietrecht fallen behandelt und im zweiten Kapitel jene im Bezug auf das Wohnungseigentumsgesetz. Beide Kapitel gliedern sich in einzelne Unterkapitel um eine einheitliche, durchschaubare Struktur erzielen zu können. Diese Unterkapitel befassen sich mit einzelnen Kategorien, wie zum Beispiel die Kündigungsgründe im Mietrechtsgesetz MRG oder die Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung im Wohnungseigentumsgesetz WEG. In jedem dieser Untergliederungen werden praxisnahe Fragestellungen, welche sich in diesem Bereich ergeben können, näher erörtert und jeweils ein Lösungsansatz gemäß aktueller Judikatur geboten. Am Ende eines jeden großen Kapitels wird eine Übersicht über die gestellten Fragen geboten. Zum Abschluss wird in der Zusammenfassung noch einmal ein Überblick über diese Arbeit geschaffen und auf die Grundlagen hingewiesen. 2

8 2. Das Mietrechtsgesetz - MRG Um näher auf die Mietrechtsgesetz eingehen zu können, muss vorerst erläutert werden wie es zur Anwendung gelangt. Dies ist deshalb notwendig, da es hierfür drei Möglichkeiten gibt: 1. Vollanwendung: Das MRG kommt immer dann in vollem Umfang zur Anwendung, wenn weder Teilausnahme oder Vollausnahme in Frage kommen. Subsidiär dazu gelten jedoch ebenfalls das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch ABGB, sowie gegebenenfalls das Kundenschutzgesetz KschG. 2. Teilanwendung - 1 (3), (4) und (5) MRG: Wie der Name schon sagt, kommt hier das MRG nur teilweise zur Anwendung. Subsidiär dazu gilt weiterhin das ABGB sowie das KschG. So ist das MRG hier eingeschränkt auf die 14 (Eintritt von Todes wegen), 16b (Kaution), 29 bis 36 (Befristung und kündigungsrechtliche Bestimmungen), 45 und 46 (Wertbeständigkeit des Mietzinses; Hauptmietzins bei Eintritt) sowie 49 MRG (kündigungsrechtliche Übergangsregelungen). Die Teilanwendung, oder auch Teilausnahme gilt in den folgenden Fällen (vgl. Dirnbacher, 2009, S ): Mietgegenstände in ungeförderten errichteten Gebäuden mit einer Baubewilligung nach dem , Neu ausgebaute Dachböden und Aufbauten mit einer Baubewilligung ab bzw. erst auszubauende Rohdachböden, Zubauten mit einer Baubewilligung ab , Mietgegenstände, an welchen Wohnungseigentum begründet ist, in Gebäuden mit einer Baubewilligung nach dem , Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark 3. Vollausnahme - 1 (2) MRG: Hier greift das MRG gar nicht. Lediglich das ABGB, sowie gegebenenfalls das KschG finden hier Anwendung. So gilt die Vollausnahme bei (vgl. Dirnbacher, 2009, S ): Betrieb eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens, Heime, Sozialpädagogisch betreutes Wohnen, 3

9 Dienstwohnungen, Geschäftsräume bei einer Befristung bis zu sechs Monaten, Wohnungen der Kategorie A oder B bei einer Befristung bis zu sechs Monaten, Zweitwohnungen wegen beruflich bedingten Ortswechsels, Ferienwohnungen (Anmietung als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung und Freizeitgestaltung), Mietgegenstände in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbstständigen Objekten Nun wird in den nachfolgenden Kapiteln, anhand von Beispielen näher auf diese Bereiche eingegangen. Frage 2./1 Anwendungsbereiche MRG Es handelt sich um ein Mietzinshaus, welches auf Grund einer Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953 errichtet wurde. In welchem Ausmaß kommt das MRG hier zur Anwendung? Gemäß 1 Abs. 4 Z 1 MRG kann davon ausgegangen werden, dass das Gebäude gemäß dem gegebenen Sachverhalt in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt. Erst wenn die Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 ausgestellt wurde, und das Gebäude ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet wurde, gilt das MRG nur zum Teil (vgl. Dirnbacher 2009, S. 55). Variante 1: Auf derselben Liegenschaft wird, auf Grund einer Baubewilligung von März 2009, ein neues Gebäude errichtet. Beide Gebäude sind durch Zwischentrakte mit einander verbunden. In welchem Ausmaß kommt das MRG hier zur Anwendung? Hier gilt der Grundsatz: Liegenschaft ist nicht gleich Gebäude. Der, zur Gänze neu errichtete und freifinanzierte Neubau (Baubewilligung März 2009) unterliegt gemäß 1 Abs. 4 Z 1 MRG dem Teilausnahmetatbestand. Auch die Verbindung durch die Zwischentrakte mit dem Altbau (Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953) berührt diesen Tatbestand nicht. Der Altbau unterliegt weiterhin dem Vollanwendungsbereich des MRG (vgl. Dirnbacher 2009, S ). 4

10 Variante 2: In einem Altbau (Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953) wurden zwei Kategorie D Wohnungen zusammengelegt und auf Grund entsprechender Sanierungsmaßnahmen zu einer gänzlich Kategorie A Wohnung angehoben. In welchem Ausmaß kommt das MRG hier zur Anwendung? Auch hier fällt der Mietgegenstand noch in den Vollanwendungsbereich des MRG. Die Anwendung des 1 Abs. 1 Z 1 MRG zielt bloß auf die gänzliche Neuerrichtung des gesamten Gebäudes unter der Voraussetzung der Freifinanzierung und der Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 ab. Variante 3: Es handelt sich um ein typisches altes Wiener Zinshaus. Der Allgemeinzustand des Gebäudes ist sehr baufällig. Bloß die Grundmauern und das Fundament können noch gerettet werden. Sonst muss das Gebäude völlig entkernt werden und die einzelnen Ebenen samt Mietgegenständen neu errichtet werden. In welchem Ausmaß kommt das MRG hier zur Anwendung? Trotz der Erhaltung alter Gebäudeteile wird der Großteil des Gebäudes, die Geschoßdecken sowie Räumlichkeiten (welche zur gedachten Nutzung des Gebäudes maßgeblich sind), neu geschaffen. Dieser Tatbestand unterliegt dem 1 Abs. 4 Z 1 MRG und somit dem Teilausnahmebereich (vgl. Dirnbacher 2009, S ). Fragenübersicht Kapitel 2 Das Mietrechtsgesetz Frage 1 Anwendungsbereiche des MRG samt Varianten für die Ausnahmen Seite Der Mietvertrag Der Abschluss eines Mietvertrages ist der übliche Rechtsweg um ein Mietverhältnis herzustellen (mehr zu anderen Rechtswegen siehe Kapitel 2.5.). Vor allem der Abschluss eines Mietvertrages im durchschnittlichen Wohnbereich mag oft als Routine erscheinen, ist allerdings mit erheblicher Sorgfalt zu behandeln. Auch hierbei müssen natürlich die Bestimmungen des jeweilig geltenden Gesetzes eingehalten werden. 5

11 Frage 2.1./1 Zustandekommen eines MV Wie kommt ein Mietvertrag zustande und wer darf diesen abschließen? Ein Mietvertrag darf von einem Allein- oder Mehrheitseigentümer, Wohnungseigentümer oder Fruchtnießer abgeschlossen werden. In der Regel schließt allerdings die Hausverwaltung, als Vertretung des Eigentümers, den Vertrag ab. Dies kann schriftlich, mündlich und auch schlüssig (stillschweigend) vereinbart werden. Lediglich befristete Mietverträge über Wohnungen (in der Voll- und Teilanwendung mindestens 3 Jahre) müssen, um durchgesetzt werden zu können, schriftlich vereinbart werden (vgl. Fischer/Mayrhofer 2011, S ). Frage 2.1./2 Wesentliche Punkte Was für wesentliche Punkte müssen in einem Mietvertrag enthalten sein? Siehe Anhang Beispiel 1 für einen Mietvertrag Wohnung/Richtwert. Siehe Anhang Beispiel 2 für einen Mietvertrag Geschäftsräumlichkeit/Angemessen. Siehe Anhang Beispiel 3 für einen Mietvertrag Wohnung/Freier HMZ. Bemerkung: Diese Verträge sind nicht als Empfehlung zu verstehen! Fragenübersicht Kapitel 2.1. Der Mietvertrag Frage 1 Zustandekommen von Mietverträgen Seite 6 Frage 2 Wesentliche Punkte Seite Mietzinsbildung Es gibt drei Möglichkeiten den Mietzins zu berechnen. Die Art und Weise der Berechnung hängt von dem Ausmaß der Anwendung des Mietrechts ab. So wird im Vollanwendungsbereich der Mietzins entweder nach dem Richtwert oder nach der Angemessenheit ermittelt. Kommt das MRG allerdings lediglich zum Teil oder gar überhaupt nicht zur Anwendung, so gelangt der freie Mietzins, welcher wie der 6

12 Angemessene einen Marktgerechten Preis erzielen soll, sich also nach Angebot und Nachfrage richtet, zur Anwendung (vgl. Fischer/Mayrhofer 2011, S.42-45,49-50). Frage 2.2./1 Vollanwendung - Richtwert Sie wollen eine Wohnung in 2., Praterstraße 52 vermieten. Sie haben folgende Daten dieser Altbauwohnung: Kat. A; 50m²; 3 Stock ohne Lift; unbefristet. Wie hoch könnte hier die Miete betragen? Das Richtwertsystem gemäß 16 Abs. 2 bis 4 MRG kommt bei allen Mietgegenständen zur Anwendung - welche in einem Gebäude liegen, das auf Grund einer Baubewilligung vor dem errichtet wurde - der Mietvertrag nach dem (Zeitpunkt der Einführung des Richtwertmietzinses) errichtet wurde und - weder der Tatbestand der Teil- oder Vollausnahme gilt (vgl. Fischer / Mayrhofer 2011, S.49). Grundlage einer Bildung des Richtwertmietzinses ist stets der aktuelle Richtwert des jeweiligen Bundeslandes. In Wien beträgt dieser zur Zeit 5,16/m² und wird alle zwei Jahre am 01.April nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) neu ermittelt. Auf diesen Richtwert sind entsprechende Zu- bzw. Abschläge für diverse Ausstattungsmerkmale zu berücksichtigen. In einem Mietvertrag ist stets eine Auflistung der Zu- und Abschläge auf den Richtwertmietzins aufzulisten, nicht jedoch deren Höhe (vgl. Fischer/Mayrhofer 2011, S ). Dies dient letztlich der Rechtfertigung des Mietzinses im Falle einer Mietzinsüberprüfung. Berechnen lässt sich dies, an Hand der gegeben Wohnung wie folgt: Richtwert: 5,16 * 50m² = 258,00 = Zwischensumme 1 Lagezuschlag für den zweiten Bezirk laut der Stadt Wien: 0,60/m² -> 0,60 * 50m² = 30,00 = Zwischensumme 2 258,00 (ZS1) + 30,00 (ZS2) = 288,00 7

13 Abschlag weil 3.Stock ohne Lift (pro Stockwerk 2,5%) -> 2,5%*3 = 7,5% -> 288,00 7,5% = 266,40 + Betriebskosten und 10% USt Es darf ein Hauptmietzins in Höhe von 266,40 verlangt werden. Diverse andere Zu- oder Abschläge sind hier nicht berücksichtigt. Weitere Bestandteile des Gesamtmietzinses sind der Anteil an den Betriebskosten, der Anteil an besonderen Aufwendungen, ein angemessenes Entgelt für mit vermietete Möbel sowie die Umsatzsteuer (vgl. Fischer, Mayrhofer 2011, S. 40). Variante: Die Wohnung wird auf 4 Jahre befristet. Ändert sich somit auch der Mietzins? Die Mindestbefristung einer Wohnung in der Vollanwendung oder Teilausnahme beträgt gemäß 29 Abs. 1 Z 3 lit b MRG drei Jahre (vgl. Dirnbacher 2009, S. 391). Im Falle einer Befristung ist auch ein entsprechender Abschlag auf den Hauptmietzins zu berücksichtigen. Dieser beträgt 25%. Frage 2.2./2. Vollanwendung Angemessener Hauptmietzins Mietgegenstand ist eine nachträglich erschaffene Wohnung, in einem Dachboden mit einer Baubewilligung von Juni Das Gebäude an sich wurde mittels einer Baubewilligung vor dem 1945 errichtet. Wie wird hier der Mietzins ermittelt? Das ursprüngliche Gebäude wurde auf Grund einer Baubewilligung vor 1945 errichtet, es unterliegt somit dem Vollanwendungsbereich des MRG und der Richtwert bestimmt den Mietzins. Die Wohnung, in dem nachträglich ausgebauten Dachboden erhielt die Baubewilligung im Juni Somit unterliegt auch dieser Mietgegenstand dem Vollanwendungsbereich des MRG, hier kommt allerdings nicht der Richtwert sondern der Angemessene Hauptmietzins zur Anwendung (vgl. Dirnbacher 2009, S. 253). Um genau zu sein, findet der Angemessene HMZ gem. 16 Abs. 1 MRG Anwendung bei der Vermietung von Mietgegenständen zu Geschäftszwecken; die sich in einem Gebäude befinden, welches auf Grund einer Baubewilligung nach 8

14 dem neu errichtet wurde; welche durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau dank einer Baubewilligung nach dem entstanden sind; in Gebäuden welche unter Denkmalschutz stehen unter der Voraussetzung, dass der Eigentümer erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung aufgewendet hat; welche eine Kategorie A oder B aufweisen und größer als 130m² sind; welche durch den Vermieter vor in der Kategorie angehoben wurde (vgl. Dirnbacher 2009, S ) Dieser Hauptmietzins richtet sich nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungszustand sowie Erhaltungszustand der Wohnung und unterscheidet sich vom Freien Hauptmietzins nur insofern, dass er auf seine Angemessenheit überprüft werden könnte. Beim freien HMZ ist dies allerdings nicht möglich (vgl. Dirnbacher 2009, 246). Frage 2.2./3 Vollanwendung-Kategorie Ein Mieter einer Altbauwohnung welche laut Vertrag einer Kategorie A gleich kommt meint, dass auf Grund des lediglich vorhandenen Kachelofens im Wohnzimmer und der Tatsache, dass alle anderen Räume nicht beheizt werden können, seine Wohnung eine niedrigere Kategorie aufweist und verlangt deshalb eine Herabstufung des Mietzinses. Wie sieht hier die rechtliche Situation aus? Die Einstufung der Kategorie einer Wohnung wird im 15a MRG beschrieben. Demnach gelten folgende Kriterien: o o Kat. A - 15a(1)Z1MRG: brauchbarer Zustand; min. 30m²; Zimmer; Küche/Kochnische mit Herd und Spüle; Vorraum; WC im Wohnungsinneren; Baderaum/Badenische im zeitgemäßen Standard; Zentral-, Etagen- oder gleichwertige stationäre Heizung; Warmwasser (vgl. Fischer/Mayrhofer 2011, S. 46). Kat. B - 15a(1)Z2MRG: brauchbarer Zustand; Zimmer; Küche/Kochnische mit Herd und Spüle; Vorraum; WC im Wohnungsinneren; Baderaum/Badenische im zeitgemäßen Standard (vgl. Fischer / Mayrhofer 2011, S. 46). 9

15 o o Kat. C - 15a(1)Z3MRG: brauchbarer Zustand; zumindest Wasser und WC im Wohnungsinneren (vgl. Fischer/Mayrhofer 2011, S. 46). Kat. D - 15a(1)Z4MRG: nicht brauchbarer Zustand und/oder kein Wasser und/oder kein WC im Wohnungsinneren (vgl. Fischer/Mayrhofer 2011, S. 46). Hier gilt der Kat. D HMZ: Sofern kein angemessener HMZ vereinbart werden darf: bei brauchbaren Zustand - 1,62/m² / bei unbrauchbaren Zustand 0,81/m². Der oben beschriebenen Sachverhalt, in welchem die Wohnung lediglich mit einem Kachelofen ausgestatten ist, widerspricht dem 15a(1)Z1 MRG. Demnach würde die Wohnung eher einer Kategorie B gleich kommen. Ein Recht auf Herabstufung der Kategorie sowie des entsprechenden Hauptmietzinses kommt dem Mieter nur zu, wenn er den Mangel dem Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist mitgeteilt und dieser den Mangel nicht binnen höchstens drei Monate ab Verständigung beseitigt hat (vgl. Fischer/Mayrhofer 2011, S ). Frage 2.2./4 Teilausnahme Freier Hauptmietzins (Variante der Frage 2.2./2) Der DG-Ausbau erfolgte auf Grund einer Baubewilligung nach dem Wie wird nun der Mietzins ermittelt? Gemäß 1 Abs. 4 Z 2 MRG unterliegt die Wohnung dieses Mal der Teilausnahme des MRG. Somit kommt der Freie Hauptmietzins zur Anwendung. Für diesen gibt es keine Einschränkungen im MRG. Über die Höhe des Mietzinses gelten lediglich die Beschränkungen gemäß ABGB (z.b: Wucher, laesio enormis [Verkürzung über die Hälfte], List, Zwang, etc.). Der Freie Hauptmietzins soll auf einen Marktüblichen Preis abzielen, sich also nach Angebot und Nachfrage richten (vgl. Dirnbacher 2009, S. 223). Frage 2.2./5 Umsatzsteuer In wie fern muss die Bildung der Umsatzsteuer bei Vermietungen berücksichtigt werden? Die Regeln für diese Vorschriften sind leicht zu verstehen. Grundsätzlich gilt bei der Vermietung von Räumlichkeiten die zu Wohnzwecken gewidmet sind eine Umsatzsteuer 10

16 von 10%. Bei allen anderen Mietobjekten, wie zum Beispiel Geschäfts-, Büro-, oder Lagermieten, bei der Vermietung von Möbel oder Kfz-Abstellplätze gilt eine Umsatzsteuer von 20% (vgl. Fischer/Mayrhofer 2011, S. 40) Mietzinsanhebung Auf Grund der steigenden Inflation kommt dem Vermieter Kraft Gesetz das Recht zu in manchen Fällen den Mietzins anzuheben. Um darauf näher eingehen zu können ist es vorab wichtig zu wissen welche Systeme zur Mietzinsbildung angewendet wurden. Zwischen dem Zeitraum von und dem wurde in Österreich die Miete mittels Kategoriemieten ermittelt. Dies bedeutete, dass für jede Kategorie ein unterschiedlicher Kategoriemietzins zur Anwendung gelangte. Erst seit März 1994 gilt in Österreich das Richtwertsystem. Dieser lässt sich mit Hilfe von Zu- bzw. Abschläge (z.b.: für eine niedrigere Kategorie) variieren. Folgend wird nun auf verschieden Möglichkeiten der Mietzinsanhebung und somit auch näher auf die Kategorie- und Richtwertmiete eingehen. Frage /1 Mietzinsanhebung - Indexanpassung Im November 2011 wurde ein Mietvertrag für Geschäftsräumlichkeiten abgeschlossen. In 3 des Mietvertrages wurde die Wertbeständigkeit des Hauptmietzinses nach dem VPI 96 vereinbart. Gemäß Vertrag bleiben Indexschwankungen bis einschließlich 5% unberücksichtigt. Wann darf der HMZ also angehoben werden, wenn die damalige Indexzahl 125,7 betrug? Gemäß 16 Abs. 6 und Abs. 9 MRG darf der Hauptmietzins wertgesichert werden. Eine solche Vereinbarung muss, auch bei gesetzlich vorgeschrieben Valorisierungen (z.b.: der Kategorien oder Richtwerte) ausdrücklich Vereinbart werden (vgl. Dirnbacher 2009, S. 291). Auch muss stets auf die Formulierung geachtet werden. Hier gibt es zwei Möglichkeiten: - Schwankungen werden ab X% wirksam (z.b.: ab 5%) - Schwankungen werden bei Überschreitung von X% wirksam (z.b.: ab 5,1%) In dem o.a. Sachverhalt ist somit eine Überschreitung ab 5,1% wirksam. Die Berechnung in diesem Fall erfolgt folgendermaßen: 11

17 - 125,70 * 1,05 = 131,98 - Somit darf ab der nächst höheren Indexzahl (November ,40) eine Erhöhung der Miete vorgenommen werden Die Berechnung der neuen Miete erfolgt folgendermaßen: - Bisherige Miete 500,00-500,00 / 125,7 * 132,4 = 526,65 Die Wertsicherung muss schriftlich und spätestens 14 Tage vor dem begehrten Zahlungstermin dem Mieter zugesandt werden. Eine rückwirkende Vorschreibung einer Wertsicherung ist gesetzeswidrig (vgl. Dirnbacher 2009, S. 2009). Frage /2 Mietenhebung Kategoriemietzins Sie haben eine neue Liegenschaft in die Verwaltung übernommen. Bei der Durchsicht der Mietverträge, entdecken Sie einen der im Jahr 1990 abgeschlossen wurde und der HMZ/m² relativ gering ist. Gibt es eine Möglichkeit zur Anhebung? Bis zum wurden die Mietzinse im Vollanwendungsbereich, sofern ein angemessener HMZ nicht vereinbart werden durfte, nach dem Kategorie-Mietzins errechnet. Diese Kategoriebeträge sind nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) wertgesichert. Wird hier ein Schwellenwert von 5% überschritten hebt das Justizministerium den Kategoriebetrag entsprechend an (vgl. Dirnbacher 2009, S. 245). Diese Beträge richten sich nach der Ausstattungskategorie der Wohnungen. Für eine Kat.A Wohnung beträgt er zurzeit 3,25/m². Für Kat. B gibt es einen Abschlag von 25%, für eine Kat.C oder D (in brauchbaren Zustand) erfolgt ein 50%iger Abschlag. Für eine Kat.D in unbrauchbarem Zustand dürfen höchstens 0,81/m² verlangt werden (vgl a). Diese Beträge sind bei Mietverträgen in der Regel wertgesichert, somit darf der Hauptmietzins jedes Mal nach erneuter Festlegung der Kategoriebeträge erhöht werden. Betreffend der Vorschreibung gelten dieselben Vorschriften wie bei einer Indexanpassung (siehe Frage /1). Variante: Der Mietvertrag wurde im Juni 2008 abgeschlossen. Darf hier der Mietzins ebenfalls erhöht werden? 12

18 Seit dem wird der HMZ im Vollanwendungsbereich, sofern kein angemessener HMZ vereinbart werden durfte, nach dem Richtwertsystem errechnet. Der Richtwert ist wertgesichert, nach dem VPI, und wird alle zwei Jahre per 1.April neu ermittelt. Zum jetzigen Zeitpunkt beträgt der Richtwert für eine Kat.A Wohnung 5,16/m². Für eine Kategorie B gibt es einen Abschlag von 25%, für C und D brauchbar wieder einen Abschlag von 50% (vgl a). In Mietverträgen ist der Hauptmietzins meist nach dem VPI wertgesichert. Sobald die, zum Vertragsabschluss verlautbarte VPI-Indexzahl einen Schwellenwert von 5% oder 10% (je nach vertraglicher Vereinbarung) überschritten hat, darf der HMZ um diesen Prozentsatz angehoben werden. Die Erhöhung muss dem Mieter wieder 14 Tage vor dem Zinstermin mitgeteilt werden. (Betreffend der Berechnung siehe Frage /1). Frage /3 Mietzinsanhebung Kategorieanhebung Ein Mieter hatte ursprünglich eine Wohnung der Kategorie D angemietet. Im Laufe der Zeit hat er einiges investiert und die Wohnung zu einer Kategorie A angehoben. Ist eine Erhöhung des Mietzinses zulässig? Bei der Mietzinsbildung geht man immer von dem Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Anmietung aus. Handelte es sich also zum Zeitpunkt der Anmietung um eine Kategorie D Wohnung, so durfte lediglich der damals aktuell Hauptmietzins von 0,81/m² verrechnet werden (vgl. Dirnbacher 2009, S. 237). Sollte der Mieter seine Wohnung also, auf eigene Kosten während des aufrechten Mietverhältnisses, in der Kategorie angehoben haben, berechtigt diese Tatsache alleine eine Mietzinserhöhung nicht. Variante: Mietgegenstand ist eine Wohnung der Ausstattungskategorie C. Der Mietvertrag wird am abgeschlossen und beginnt am Der Vermieter verpflichtet sich bis zum die Wohnung zu einer Kategorie A Wohnung auszubauen. Welcher Mietzins darf nun verlangt werden? Obwohl es sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses um eine Kat.C-Wohnung handelte, kommt die Rechtsprechung dem Vermieter in diesem Fall entgegen. Verpflichtet sich dieser nämlich die Wohnung, in unmittelbarer zeitlicher Abfolge zur Anmietung, entsprechend in der Kategorie anzuheben darf auch ein hierfür entsprechender Hauptmietzins verlangt werden (vgl. Dirnbacher 2009, S ). 13

19 Frage /4 Mietzinsanhebung Erhaltungsarbeiten 18 MRG Ein Zinshauseigentümer bemerkt, dass das Stiegenhaus dringend saniert werden muss. Allerdings ist die HMZ-Reserve der letzten 10 Jahre, auf Grund der vielen Kat.C Wohnungen, nicht ausreichend um diese unbedingt notwendige Sanierung zu finanzieren. Er möchte nun wissen ob es hier irgendeine gesetzkonforme Möglichkeit gibt die Mietzinse anzuheben? Einerseits hat der Vermieter die Möglichkeit eine einvernehmliche Vereinbarung mit den Mietern zu treffen. Ist dies nicht möglich besteht die Chance auf eine Erhöhung der Mietzinse nach 18 MRG. Nach entsprechender Antragstellung wird in einem solchen Verfahren überprüft ob die durchzuführenden Erhaltungsarbeiten tatsächlich notwendig sind. Ist dies der Fall, so darf der Vermieter die Kosten der Arbeiten auf die Mieter überwälzen, in dem der Hauptmietzins über einen Zeitraum von 10 Jahren angehoben wird. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss die Miete wieder, unter Berücksichtigung anfallender Wertsicherungen, auf den ursprünglichen Mietzins gesenkt werden. Voraussetzung für ein zulässiges 18 Verfahren ist, dass die Hauptmietzinsreserve der letzten 10 Jahren, sowie die zu erwartenden Mietzinseinnahmen der kommenden 10 Jahre eine Finanzierung der Arbeiten nicht decken können (vgl. Dirnbacher 2009, S ) Mietzinsminderung Sowohl im Vollanwendungsbereich als auch in der Teil- und Vollausnahme des MRG hat der Mieter unter gewissen Voraussetzungen das Recht auf Mietzinsminderung nach 1096 ABGB. Dies ist dann der Fall, wenn der Gebrauch des Mietgegenstandes, und zwar verschuldensunabhängig, nicht mehr zum vertraglich vereinbarten Verwendungszweck möglich ist (vgl. Fischer / Mayrhofer 2011, S.60). Geltend kann ein Mieter diesen Anspruch ab Beeinträchtigung durch den aufgetreten Mangel machen. Das Recht auf Mietzinsminderung kann im Vorhinein nicht vertraglich abbedungen werden. Hier handelt es sich um zwingendes Recht. Allerdings hängt der Gebrauch dieses Rechts wiederum vom Mieter ab (vgl. Fischer / Mayrhofer 2011, S.61). Frage /1 Mietzinsminderung kein Gas Auf Grund einer undichten Gasleitung musste das Gas abgedreht werden. Sie informieren den Eigentümer sowie die Mieter des Hauses, dass es vorübergehend kein Gas geben würde. Der Eigentümer möchte nun wissen ob 14

20 hier, abgesehen von den Kosten noch weitere Ansprüche seitens der Mieter auf ihn zukommen könnten? Der Umstand einer defekten Gasleitung bedeutet einen ernsten Schaden der Gebäudesubstanz. Daher unterliegt dies nach 3 Abs. 2 Z 2 MRG der Erhaltungspflicht des Vermieters und muss somit unbedingt von diesem behoben werden (vgl. Dirnbacher 2009, S ). Über den Zeitraum, in welchem das Gas abgesperrt ist, ist es den Bewohnern des Hauses nicht möglich zu heizen oder warm zu duschen. Vor allem über die Winterperiode könnte hier eine Mietzinsminderung bis zu 100% zustehen (vgl. Fischer/Mayrhofer 2011, S. 61). Dies würde einen besonders harten Fall darstellen, da die Minderung den gesamten Bestandteil des Mietzinses (HMZ, BK, USt) betrifft. Die Mietzinsminderung kann ab dem Zeitpunkt der Unbrauchbarkeit gefordert werden, dies auch rückwirkend! Das Ausmaß der Reduktion wird festgestellt durch einen Vergleich des Mietzinses, des Objektes ohne Mangel, mit einem Mietzins, welcher für das Objekt mit Mangel erzielt werden könnte (vgl. Fischer/Mayrhofer 2011, S ). Fragenübersicht Kapitel 2.2. Die Mietzinsbildung Frage 1 Vollanwendung Richtwerte + Variante Seite 7 Frage 2 Vollanwendung Angemessener Hauptmietzins Seite 8 Frage 3 Vollanwendung Kategorie Seite 9 Frage 4 Teilausnahme Freie Hauptmietzins Seite 10 Frage 5 Umsatzsteuer Seite 10 Kapitel Mietzinsanhebung Frage 1 Mietzinsanhebung Indexanpassung Seite 11 Frage 2 Mietzinsanhebung Kategoriemietzins + Variante Seite 12 Frage 3 Mietzinsanhebung Kategorieanhebung + Variante Seite 13 Frage 4 Mietzinsanhebung Erhaltungsarbeiten 18 MRG Seite 14 15

21 Kapitel Mietzinsminderung Frage 1 Mietzinsminderung kein Gas Seite Betriebskosten Im Vollanwendungsbereich des MRG sind die Betriebskosten, und all jenes, was als solches verrechnet werden darf in den MRG taxativ aufgelistet. In der Voll- und Teilausnahme des MRG gibt es allerdings keine zwingenden Vorschriften betreffend der Betriebskosten. Diese müssen also ausdrücklich im Vertrag vereinbart werden. Geschieht dies nicht, kann nicht davon ausgegangen werden, dass automatisch die Betriebskosten gemäß MRG herangezogen werden (vgl. Dirnbacher 2009, S. 341). Frage 2.3./1 Vollanwendung / Verrechnung d. Versicherungsprämien Ein Mieter liest sich während der Mietvertragsunterzeichnung sorgfältig seinen Mietvertrag durch und entdeckt, dass die, auf die angemietete Wohnung anteiligen Versicherungsprämien auf die Betriebskosten überwälzt werden. Daraufhin stellt er die Frage, warum das der Fall ist und warum dies möglich ist? Thema dieser Frage sind die Betriebskosten. Darunter sind alle Kosten zu verstehen, welche während des fortlaufenden Gebrauches einer Liegenschaft entstehen und auf den Mieter/Pächter überwälzt werden dürfen (vgl. Kranewitter 2010, S. 90). Im Vollanwendungsbereich des MRG sind die üblichen Betriebskosten in 21 Abs 1 MRG taxativ aufgelistet (vgl. Dirnbacher 2009, S. 341). So fallen darunter die Kosten Z 1: für die Wasserver-und entsorgung (vgl. Dirnbacher 2009, S. 347); Z 1a: zur Ablesung, Wartung und Eichung von Messvorrichtungen die der Verbrauchsermittlung dienen (vgl. Dirnbacher 2009, S. 347); Z 2: für Schädlingsbekämpfung, Unratabfuhr, Kanalräumung und Rauchfangkehrer (nur jene welche aus den Hauptkehrungen entstehen) (vgl. Dirnbacher 2009, S. 348); Z 3: zur Beleuchtung der allgemeinen Flächen, so auch kleiner Instandsetzungsarbeiten, wie der Austausch defekter Glühbirnen (vgl. Dirnbacher 16

22 2009, S. 349); Z 4-6: für die angemessene Versicherung der Liegenschaft (vgl. Dirnbacher 2009, S ) Z 7:.. der Verwaltung (gem. 22 MRG 3,25/m²/Jahr) (vgl. Dirnbacher 2009, S. 351); Z 8: für die Aufwendungen der Hausbetreuung (gem. 23 MRG) (vgl. Dirnbacher 2009, S. 351). Gemäß 21 Abs 1 Z 4-6 MRG dürfen also die Kosten für eine angemessene Versicherung der Liegenschaft, anteilig, auf die Betriebskosten überwälzt werden. Darunter fallen die Versicherung gegen Brandschäden, Leitungswasserschäden sowie die Haftpflichtversicherung. Dies sind die Pflichtversicherungen die jedenfalls abgeschlossen werden müssen (vgl. Dirnbacher 2009, S. 350). Zusätzlich wird es als sinnvoll erachtet, eine Glasbruch- und/oder Sturmschadenversicherung abzuschließen. Diese in den Betriebskosten zu verrechnen ist möglich, nachdem die Mehrheit der Mieter dem Abschluss solcher Zusatzversicherungen zugestimmt hat (vgl. Dirnbacher 2009, S. 350). Stimmt hingegen die Mehrheit nicht zu, so müssen die Prämienzahlungen aus den Hauptmietzinseinnahmen gedeckt werden. Dies könnte allerdings zur Folge haben, sollte sich, trotz sorgfältiger Verwendung der HMZ-Einnahmen ein Negativsaldo ergeben, dass sich eine Mietzinserhöhung nach 18 MRG ergeben könnte (dazu näher im Kapitel ). Frage 2.3./2 Vollanwendung / Nachzahlung nach Betriebskostenabrechnung Ein verärgerter Mieter ruft an: Er ist seit Juli Mieter einer Wohnung. Nun hat er die Vorschreibung für August bekommen und hat bemerkt, dass er eine erhebliche Betriebskostennachzahlung zu leisten hat. Er fordert eine umgehende Änderung der Vorschreibung, da er erst seit Anfang Juli Mieter ist und somit keine Nachzahlung zu leisten hat. Sollte dies nicht geschehen wird er den Rechtsweg einleiten. Wie würden Sie hier reagieren? In den meisten Fällen werden die Betriebskosten pauschaliert vorgeschrieben. Das heißt, dass der zum Zeitpunkt der Vorschreibung aktuelle Mieter einen monatlichen Pauschalbetrag zu leisten hat. Der Vermieter bzw. die Hausverwaltung ist gemäß 20 17

23 Abs. 3 MRG dazu verpflichtet spätestens am eines Jahres die Betriebskostenabrechnung des vorangegangenen Jahres an einer geeigneten Stelle des Hauses (idr das schwarze Brett) auszuhängen. Ergibt sich aus dieser Abrechnung, wie i.o. Sachverhalt eine Nachzahlung zu Lasten eins Mieters, so darf der Vermieter dies beim übernächsten Zinstermin nach der Abrechnung gem. 21 Abs. 3 letzter Satz MRG ausgleichen. Dies kann der Mieter nicht verhindern und auch nicht dagegen ankämpfen. Selbstverständlich gilt dies jedoch auch in die andere Richtung. Ergibt sich also aus der Abrechnung eine Gutschrift, so kommt diese den aktuellen Mietern zu Gunsten (vgl. Dirnbacher 2009, S ). Diese wurde in der OGH-Entscheidung 5 Ob 133/11m bestätigt. Fragenübersicht Kapitel 2.3. Betriebskosten Frage 1 Vollanwendung / Verrechnung der Versicherungsprämien Seite 16 Frage 2 Vollanwendung / Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung Seite Rechte und Pflichten Mieter/Vermieter Bei einem Mietverhältnis kommen sowohl dem Mieter, als auch dem Vermieter gewisse Rechte als auch Pflichten zu. So hat der Vermieter im Vollanwendungsbereich nach 3 Abs. 1 und 2 MRG gewisse Erhaltungspflichten zu gewährleisten. Diese Kosten müssen aus der Hauptmietzinsreserve der letzten zehn Jahre gedeckt werden. Ist dies jedoch nicht möglich, so dürfen auch auf die Einnahmen der kommenden zehn Jahre zugegriffen werden. Sollte es dann noch immer nicht zu einer Deckung kommen, so müssen die Erhaltungsmaßnahmen nach ihrer Dringlichkeit gegliedert und durchgeführt werden. Sollte dann anschließend festgestellt werden, dass diese Arbeiten mangels ausreichender HMZ-Reserve nicht durchgeführt werden können, so hat der Vermieter das Recht den Hauptmietzins über einen gewissen Zeitraum gemäß 18 MRG anzuheben (vgl. Dirnbacher 2009, S ). Im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG gilt 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB, welcher besagt, dass dem Vermieter eine umfassende Erhaltungspflicht, welche auch über die 18

24 Behebung ernster Schäden am Gebäude hinausgeht trifft. Jedoch besteht hier die Möglichkeit der vertraglichen Abdingbarkeit. Den Mieter wiederum trifft im Vollanwendungsbereich nach 8 (1) MRG die Wartungspflicht des Mietgegenstandes. Der Mieter hat den Mietgegenstand also so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Dies bedeutet, dass der Mieter technische Einrichtungen, wie eine Therme odgl. regelmäßig zu warten hat Erhaltung - Mieter/Vermieter Frage /1 Undichte Fenster Eine Mieterin, einer dem Vollanwendungsbereich unterliegendem Zinshaus im 12. Bezirk, ruft an und meldet, dass die Fenster so undicht seien, dass bei Regen das Wasser sogar ins Wohnungsinnere rinnt. Sie bittet daher um Auskunft wer für den Erhalt dieser alten Holzkastenfenster zuständig ist, und was unternommen werden muss um diese abzudichten, oder gar auszutauschen? Um diese Frage beantworten zu können ist vorab wichtig, wie diese Fenster einzuordnen sind. Da es sich um alte Holzkastenfenster handelt, bestehen diese aus zwei Teilen, dem Innen-und Außenfenster. Nun ist man der Meinung, dass das Außenfenster, als Teil der Außenhaut des Gebäudes, zu den allgemeinen Flächen der Liegenschaft zählt und somit unter die Erhaltungspflicht des Vermieters nach 3 Abs. 2 MRG fällt. Im 3 MRG sind die Vorschriften über die Erhaltung seitens des Bestandgebers geregelt und dieser gilt nur im Vollanwendungsbereich. In der Teil- und Vollausnahme des MRG sind diese Vorschriften im 1096 ABGB geregelt, welcher im Gegensatz zum 3 MRG, im Vorhinein abdingbar wäre (vgl. Dirnbacher 2009, S.85). Somit ist der Vermieter laut MRG dazu verpflichtet, nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten (Dirnbacher 2009, S. 87) das Haus, die Mietgegenstände sowie die allgemeinen Flächen im jeweils ortsüblichen Standard zu erhalten und auch erhebliche Gesundheitsgefährdungen zu beseitigen. Sprechen jedoch wirtschaftliche Gründe gegen eine Instandsetzung, so kann auch der gänzliche Austausch der Sache als Erhaltungsarbeit angesehen werden. Hier wird dann von dynamischen Erhaltungsarbeiten gesprochen (vgl. Dirnbacher 2009, S.87-89). Da das Fenster, wie bereits erwähnt, aus zwei Teilen besteht, könnte man meinen, dass der Mieter für die Erhaltung des Innenfensters zuständig ist. Nun könnte also so 19

25 vorgegangen werden, dass sich der Bestandgeber dazu bereit erklärt, die Außenfenster entsprechend instand zu setzen. Alles weitere, wie zum Beispiel die Abdichtung der Innenfenster sei gemäß 8 MRG und OGH 1 Wartungspflicht des Mieters (vgl. Dirnbacher 2009, S.124). Sollte es der Vermieter darauf ankommen lassen wollen, besteht die Gefahr, dass der Mieter einen Antrag auf Durchsetzung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten nach 6 MRG stellt. In diesem Fall könnte sich herausstellen, dass die HMZ-Reserve, aus welcher die Kosten für die Aufwendungen zu decken wären, der letzten 10 Jahre negativ ist, bzw. nicht zur Deckung der Kosten der Arbeiten ausreicht. Dann steht dem Vermieter die Möglichkeit offen, nach entsprechendem Antrag bei der Schlichtungsstelle, eine vorübergehende Erhöhung der Miete nach 18 MRG zu stellen (vgl. Dirnbacher 2009, S. 98). Nichts desto trotz können, vor allem beim Austausch von Fenstern, noch andere Steine in den Weg gelegt werden. Zum Beispiel, wenn sich das Gebäude in einer Schutzzone gem. 7 Wiener Bauordnung befindet. Schutzzonen werden festgelegt wenn ein gewisses Stadtbild aufrecht zu erhalten ist. Insbesondere natürliche Gegebenheiten, historische Strukturen und die prägende Bausubstanz. Es gilt also das äußere Erscheinungsbild zu wahren. Sollten also Fenster in einer Schutzzone ausgetauscht werden wollen, ist dies mittels entsprechender Absprache mit der MA 19 (Magistratsabteilung für Architektur und Stadtgestaltung) durchzuführen (vgl b). Frage /2 Austausch einer defekten Therme Sie erhalten ein Schreiben eines Anwaltes, mit dem Inhalt, dass die defekte Therme seines Mandanten (er ist Mieter einer Wohnung in einer von Ihnen verwalteten Liegenschaft) auf Kosten des Eigentümers ausgetauscht werden muss. Wie reagieren Sie? Der Vermieter ist gemäß 3 Abs. 1 MRG dazu verpflichtet das Haus, die Mietgegenstände sowie die allgemeinen Teile entsprechend zu erhalten und instandzusetzen (vgl. Dirnbacher 2009, S. 90). Die Erhaltungspflichten des Mieters sind wiederum in 8 MRG geregelt. 1 OGH , 5 Ob 203/07z (= EWr W/28/15 ff). 20

26 Allerdings gibt es auch einen Erhaltungsbereich, welcher nicht von 3 oder 8 MRG erfasst wurde. Hierbei handelt es sich, auf Grund der nicht eindeutigen Gesetzeslage, um eine Grauzone (vgl. Dirnbacher 2009, S. 102). Der Austausch einer defekten Therme fällt in diesen Graubereich. Das heißt weder Vermieter noch Mieter können dazu verpflichtet werden die Therme instandzusetzen bzw. gänzlich zu erneuern. Der Mieter hat, besonders in den kalten Jahreszeiten, das Recht auf Mietzinsminderung. Diese kann dann bis zu 100% betragen. Sollte er sich dafür entscheiden eine neue Therme auf eigene Kosten installieren zu lassen, hat er zwar kein Recht mehr auf Mietzinsminderung, aber das Recht auf Investitionskostenersatz nach 10 MRG nach seinem Auszug (mehr dazu bei Kapitel ) (vgl. Dirnbacher 2009, S ). Sinngemäß kann also eine entsprechende Antwort verfasst werden. Ausschlaggebend in einer solchen Situation ist allerdings wer den längeren Atem hat. Wie lange hält der Mieter mit einer defekten Therme durch? Wie lange hält der Vermieter mit verminderten Mietzinseinnahmen durch? Verbesserungen-Änderungen Mieter/Vermieter Frage /1 bauliche Änderungen im MRG Einer Ihrer Mieter einer Altbauwohnung fragt Sie, ob er eine Rigipswand zur Abtrennung eines Raumes einbauen lassen darf bzw. unter welchen Umständen das möglich ist? Hierbei handelt es sich um eine Veränderung des Bestandsobjektes. Handelt es sich um unwesentliche Veränderungen, so kann der Vermieter sein Zustimmen jedenfalls nicht verweigern. Bei wesentlichen Veränderungen allerdings muss der Mieter die Zustimmung des Vermieter einholen, wonach sich nun drei Möglichkeiten ergeben können (vgl. Dirnbacher 2009, S ): Der Vermieter stimmt, innerhalb zweier Monate nach der Zustellung, ausdrücklich zu. Der Vermieter reagiert innerhalb der oben erwähnten Frist nicht. Obwohl Schweigen normalerweise nicht als Zustimmung gilt, kommt hier eine Ausnahme zu. Die Zustimmung gilt also sehr wohl als erteilt. Der Vermieter lehnt die Veränderung innerhalb der oben erwähnten Frist 21

27 ausdrücklich ab (vgl. Dirnbacher 2009, S ). Nimmt der Mieter die Veränderung nun ohne vorherige Zustimmung des Vermieters vor, so gibt es auch hier dreierlei Möglichkeiten: Der Vermieter bleibt weiterhin untätig. Innerhalb von 30 Tagen, ab der Kenntnis der Störung sowie des Störers, kann der Vermieter eine Besitzstörungsklage bei Gericht einbringen. Versäumt der Vermieter diese 30-tägige Frist, so kann er noch im Außerstreitverfahren einen Antrag gemäß 9 MRG auf die Entfernung der unerlaubten Veränderung richten (vgl. Dirnbacher 2009, S ). Gemäß 9 Abs. 1 MRG darf die Zustimmung allerdings nicht verweigert werden wenn: Z 1: die Veränderung dem jeweiligen Stand der Technik entspricht (Dirnbacher 2009, S. 137) Z 2: die Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient (Dirnbacher 2009, S. 137) Z 3: die einwandfreie Ausführung der Veränderung gewährleistet ist (Dirnbacher 2009, S. 137) Z 4: die Kosten vom Hauptmieter getragen werden (vgl. Dirnbacher 2009, S. 137) Z 5: die Veränderung weder schutzwürdige Interessen des Vermieters noch eines anderen Mieters hervorrufen (vgl. Dirnbacher 2009, S. 137) Z 6: die Veränderung keine Schädigung des Hauses bzw. des Erscheinungsbildes desselben verursacht (vgl. Dirnbacher 2009, S. 138) Z 7: durch die Veränderung keine Gefahr der Sicherheit anderer Personen und Sachen besteht (vgl. Dirnbacher 2009, S. 138) Die Ziffern 1 bis 4 sind die sogenannten positiven Voraussetzungen welche jeweils vom Mieter zu beweisen sind. Die Ziffern 5 bis 7, als negative Voraussetzungen sind vom Vermieter zu beweisen (vgl. Dirnbacher 2009, S. 138). Die Montage einer Rigipswand ist idr als unwesentliche Veränderung anzusehen. In diesem Fall ist der Mieter also berechtigt diese, auch ohne vorherige Zustimmung des Vermieters, anbringen zu lassen. 22

28 Investitionskostenersatz Dem Investitionskostenersatz nach 10 MRG kommt im Vollanwendungsbereich des MRG eine hohe Bedeutung zu. Dieser besagt, dass dem Mieter, nach einer getätigten Investition, unter bestimmten Umständen, bei Beendigung des Mietverhältnisses, ein gewisser Teil seiner Aufwendungen zurückerstattet wird. Im Teil- und Vollausnahmebereich befinden sich diesbezüglich Regelungen in den 1097, 100 und 1037 ABGB, diese stellen allerdings, im Gegensatz zum 10 MRG lediglich dispositives Recht dar und sind somit im Vorhinein abdingbar. Da der 10 MRG nicht leicht verständlich ist, und auch einige K.O.-Kriterien besitzt, dessen Erfüllung zum gänzlichen Verlust eines Anspruches führen wird nachfolgend versucht eine derartige Konstellation an Hand eines Beispieles zu beschreiben. Frage /1 Investitionskostenersatz nach Austausch einer defekten Therme Anknüpfung an die Frage /1: Der Mieter hat im Juni 2008 eine defekte Therme auf eigene Kosten tauschen und installieren lassen. Nun endet das Mietverhältnis per Ende März 2012 und der Mieter macht einen Anspruch nach 10 MRG bezüglich der Aufwendungen des Thermentausches geltend. Wie hat dies abzulaufen? Welche Vorschriften sind zu berücksichtigen? Der Austausch einer, während des aufrechten Mietverhältnisses, schadhaft gewordenen Therme, berechtigt gemäß 10 Abs. 3 Z 1 MRG einen Anspruch auf Kostenersatz (vgl. Dirnbacher, 2009, S. 149). Grundsätzlich gilt, dass der Mieter einen Anspruch geltend machen kann, wenn: - Die Investition spätestens 20 Jahre vor Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt wurde, - sie zur wesentlichen Verbesserung der Wohnung beitrug, - die Nützlichkeit über die Mietdauer gewährleistet ist und - vom Mieter veranlasst wurde, oder - ihm von einem Vormieter/Vermieter abgegolten wurde (vgl. Dirnbacher, S. 148). Der Mieter hat jedoch, bei Geltendmachung eines solchen Anspruches, folgende Vorschriften zu berücksichtigen: 23

29 Die Forderung des Mieters muss unter Vorlage einer Rechnung, samt Bezifferung des Anspruches in der Höhe nach und in Schriftform erfolgen. Hält der Mieter diese Gebote nicht ein, so erlischt der Anspruch erst dann, wenn der Vermieter den Mieter auffordert den entsprechenden Mangel innerhalb einer Frist von 14 Tagen zu verbessern (vgl. Dirnbacher, 2009, S. 146). Des Weiteren muss der Mieter beachten, dass die Forderung rechtzeitig beim Vermieter einlangt. Rechtzeitig bedeutet: - spätestens 14 Tage nach einvernehmlicher Auflösung des Mietvertrages - spätestens 14 Tage nach Kündigung durch den Hauptmieter - binnen zwei Monaten ab rechtsgültigen Räumungstitel. Bei früherer Zurückstellung des Mietobjektes zu diesem Zeitpunkt (vgl. Dirnbacher, 2009, S ). Angenommen der Mieter hat nun alle Vorschriften eingehalten und den Ersatzanspruch ordnungsgemäß geltend gemacht, würde ihm auch ein entsprechender Kostenersatz zustehen. Fragenübersicht Kapitel Erhaltung Mieter/Vermieter Frage 1 Undichte Fenster Seite 19 Frage 2 Austausch einer defekten Therme Seite 20 Kapitel Verbesserungsarbeiten Änderungen Mieter/Vermieter Frage 1 bauliche Änderungen im MRG Seite 21 Kapitel Investitionskostenersatz Frage 1 Investitionskostenersatz nach Austausch einer defekten Therme Seite 23 24