Der Immobilienmakler Pflichten und vertragliche Haftung. Dr. Simone Kriegner

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1 Der Immobilienmakler Pflichten und vertragliche Haftung Dr. Simone Kriegner

2 Legaldefinition 1 MaklerG: Makler ist, wer auf Grund einer privatrechtlichen Vereinbarung (Maklervertrag) für einen Auftraggeber Geschäfte mit Dritten vermittelt, ohne ständig damit betraut zu sein.

3 Maklervertrag Vertrag sui generis (vgl 4 MaklerG) Einseitig verpflichtend Entgeltlich Formfreiheit: mündlich, schriftlich, ausdrücklich, konkludent; (vgl aber 31 Abs 1 Z 2 KSchG) Rsp: allgemeine Formeln (Kriterien) für konkludente Vertragsabschlüsse Vorvertragliche Aufklärung gem 30b KSchG

4 Vermittlungsbegriff Keine gesetzliche Definition Nach Vermittlungsintensität: Nachweismakler (vgl 6 Abs 2 MaklerG) Jüngere Rsp: Aufklärung über erkennbare Vorund Nachteile des Vermittlungsobjektes Vermittlungsmakler Abschlussmakler

5 Fehlende ständige Betrauung: ständige verpflichtende Betrauung (vgl aber 16 Abs 2 MaklerG) Selbständigkeit

6 Immobilienmakler ( 1 ivm 16 MaklerG) 16 MaklerG: Immobilienmakler ist, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche Sachen vermittelt (Abs 1 ). Die für Immobilienmakler geltenden Bestimmungen dieses Bundesgesetzes sind auch auf den anzuwenden, der von einem Auftraggeber ständig betraut ist oder eine entgeltliche Vermittlungstätigkeit bloß gelegentlich ausübt (Abs 2).

7 Allgemeiner Pflichtenkatalog 1-15 MaklerG: zentrale, allgemein gehaltene Pflichtenformulierung Vertragliche Vereinbarung Geschäftsgebräuche Rsp uu Immobilienmaklerverordnung 1996

8 Interessenwahrungspflicht ( 3 Abs 1 MaklerG) Der Makler hat die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Dies gilt auch, wenn er zugleich für einen Dritten tätig wird. Kardinalverpflichtung, generalklauselartiger Charakter: Aufklärungs-, Beratungs-, Unterlassungs-, Treue- und Verschwiegenheitspflichten

9 Interessenwahrungspflicht - Bsp Bewusstes Unterdrücken von Interessenten Schmiergeldzahlungen Wohnbauförderung Mietvertragsentwurf Hauptvertragsabschluss wider Treu und Glauben Schädigender Wettbewerb Nicht eingehaltene Finanzierungszusage

10 Interessenwahrungspflicht - Bsp Nachweis statt Vermittlung Gesetzlich unzulässige Forderungen, verbotene Ablösen zb Missverhältnis zw Ablöse und Wert überlassener Einrichtungsgegenstände Aufmerksammachen reicht nicht, Immobilienmakler muss den Auftraggeber davor bewahren (krit Iro) Haftung selbst bei Kenntnis der Ungesetzlichkeit und Rückforderbarkeit des Auftraggebers Überprüfung in zumutbarer Weise, SV

11 Benachrichtigungs- und Aufklärungspflicht ( 3 Abs 3 Makler) Makler und Auftraggeber sind verpflichtet, einander die erforderlichen nachrichten zu geben. Erforderliche Nachrichten: Vgl 30 Abs 2 KSCHG jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. - konkrete vertragliche Vereinbarung, Wünsche (subjektive Umstände) - Grundsatzinformationen, unabhängig ob thematisiert, Eckdaten (objektive Umstände) - objektbezogen, bezogen auf Person des Maklers

12 Benachrichtigungs- und Aufklärungspflicht ( 3 Abs 3 Makler) Qualität und Intensität der Aufklärung: Unzureichende Aufklärung: keine Aufklärung, unvollständig, missverständlich, falsch Grds keine weiterführende Nachforschungspflicht bei Information durch andere Vertragsseite oder Gutachter, sofern kein Grund für Zweifel (erkennbar Informationsweitergabe); fachliche Kenntnis und Einschätzungsfähigkeit des Informanten? Verbrauchereigenschaft des Auftraggebers?

13 Benachrichtigungs- und Aufklärungspflicht ( 3 Abs 3 Makler) Zweifel, fehlende Information: entspr. Erkundungen Nachforschung mit wirtschaftlich vernünftigen Mitteln; Datenschutz, Bankgeheimnis Hinweis, wenn keine Klärung geschäftswesentlicher Umstände möglich: bei objektiver Unmöglichkeit, wirtschaftlicher Undurchführbarkeit Krit Prader, weitergehende Nachforschungspflicht; aa OGH (6 Ob 227/99x; 1 Ob 209/02w): keine derart umfassende Tätigkeit wie von Rechtsanwälten und Notaren gefordert

14 Benachrichtigungs- und Aufklärungspflicht ( 3 Abs 3 Makler) - Bsp Objektzustand Beheizbarkeit Sonneneinstrahlung Gartenmitbenützung Angestrebte Nutzung Betriebsanlagengenehmigung, Baubewilligung Liegenschafts- und Flächenwidmung Grundverkehrsbehördliche Bewilligung, Ausländer Allgemeine Widmungs- und Nutzungsbeschränkungen

15 Benachrichtigungs- und Aufklärungspflicht ( 3 Abs 3 Makler) - Bsp Eckdaten des zu vermittelnden Hauptgeschäftes Betriebs- und Erhaltungskosten, Erhaltungsarbeiten Nebenkosten Wohnungseigentumsvertrag Mietverhältnisse Lastenfreistellung, Liegenschaftsbelastung

16 Besondere Aufklärungspflicht gem 30b KSchG Typische Verbraucherschutzbestimmung: Unternehmer Verbraucherverhältnis isd 1 KSchG nicht erforderlich Gilt auch für Gelegenheitsmakler Zur Abdeckung des Bedürfnisses nach verstärktem Verbraucherschutz im Immobilienbereich

17 Besondere Aufklärungspflicht gem 30b Abs 1 KSchG 30 b Abs 1 KSchG: vorvertragliche, schriftliche Aufklärungspflicht Vorvertraglich: vor Abschluss des Maklervertrages bzw Abgabe der entspr Vertragserklärung Schriftlichkeit: Warn- und Beweisfunktion In der Praxis: häufig Formblätter, Nebenkostenübersicht

18 Besondere Aufklärungspflicht gem 30b Abs 1 KSchG Kostenübersicht: durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsende Kosten zb Vertragserrichtungskosten, Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, Beglaubigungskosten, Kosten der Treuhandschaft, Grundverkehrsverfahren Kostenangabe in Prozentsätzen oder Multiplikatoren; preisliche Verhandlungsbasis Kreditkosten, Eigen- oder Fremdvermittlung (vgl 4 Abs 1 Z 8 IMV 1996) Vermittlungsprovision

19 Besondere Aufklärungspflicht gem 30b Abs 1 KSchG Maklerbezogene Aufklärungspunkte Maklereigenschaft Allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis (vgl 6 Abs 3 S 3 MaklerG) Wenn keine schriftliche Aufklärung: nach Rsp Provisionsverlust (Kritik der Lehre) Doppeltätigkeit: wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauch als Doppelmakler tätig sein kann ; vgl 5 MaklerG, 17 MaklerG

20 Besondere Aufklärungspflicht gem 30b Abs 1 KSchG Richtigstellungsverpflichtung: bei erheblicher Änderung der Verhältnisse bis zum Hauptgeschäftsabschluss Rechtsfolge bei nicht ordnungsgemäßer Aufklärung: vgl 30b Abs 1 KSchG ivm 3 Abs 4 MaklerG; unscharfe Gesetzesformulierung; Provisionsminderung + Schadenersatz; zeitliche Komponente; Unterlaufen des Schutzzweckes; nach ha Sanierungsmöglichkeit

21 Besondere Aufklärungspflicht gem 30b Abs 2 KSchG Konkretisierung des 3 Abs 3 MaklerG Schriftlichkeitserfordernis Keine inhaltliche Verschärfung der Aufklärungspflicht

22 Alleinvermittlungsauftrag ( 14 MaklerG) Verpflichtung des Auftraggebers, für angestrebtes Hauptgeschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen Makler schuldet Vermittlungsbemühen (vgl 4 Abs 1 MaklerG); vertragliche Vereinbarung von Tätigkeitspflicht nach Kräften Befristeter Abschluss (vgl auch 30c KSchG) Erhöhter Erfolgsdruck rechtfertigt erhöhte Erfolgschance

23 Doppeltätigkeit ( 5 MaklerG) Doppelmakler: Maklervertrag mit beiden Seiten (2 Auftraggeber) Zweck: Doppelte Provisionsleistung Für Immobilienmakler: zulässig aufgrund Geschäftsgebrauch (me nicht für Gelegenheitsmakler) Mitteilungspflicht bei Aufnahme der Doppeltätigkeit: kann entfallen wenn der Makler den Umständen nach annehmen darf, dass seine Doppeltätigkeit den Auftraggebern bekannt ist ; bei Immobilienmaklern kraft Geschäftsgebrauches bejaht (subjektive Einschätzung!) Neutrale Vermittlerposition; beidseitige (relativierte) Interessenwahrung; diametrale Interessen; verstärkter Bezug zu einer Seite; haftungsträchtige Situation;

24 Besondere Aufklärungspflicht bei familiärem und wirtschaftlichen Naheverhältnis Familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zw Immobilienmakler und Drittem (hinzukommenden Auftraggeber) nach 6 Abs 4 S 3 MaklerG Mögliche Interessenbeeinträchtigung; abstrakte Betrachtung, Rsp: breiter Anwendungsbereich Unverzügliche Aufklärung: Warnfunktion Abgrenzung zum Eigengeschäft Einzelfallbetrachtung: nach Zweck, Finanzierung, wirtschaftlicher Verflechtung, Einflussmöglichkeit Bsp: ständige Betrauung, gesellschaftliche Verflechtung, familiäre Bande

25 Pflichtenkonkretisierung durch Immobilienmaklerverordnung 1996 Normadressat: gewerberechtlich befugter Immobilienmakler Standesregeln, Provisionshöchstsätze 4 Abs 1 IMV 1996 listet standeswidrige Verhaltensweisen auf: können im Wege der Vertragsauslegung zur Konkretisierung der allgemeinen Maklerpflichten gem 3 Abs 1 und 3 MaklerG herangezogen werden Gewisse Verbindung zum Maklervertrag

26 Aufklärung gem 17 MaklerG Aufklärungsadressat: Dritter Warnfunktion bei fehlender Doppeltätigkeit und damit einhergehender einseitiger Interessenwahrung me: Schutzgesetz zu Gunsten Dritter gem 1311 ABGB

27 Schadenersatz 3 Abs 4 MaklerG: Bei Verletzung der Pflichten nach Abs 1 bis 3 kann Schadenersatz verlangt werden. Zentrale schadenersatzrechtliche Bestimmung Verweis auf allgemeines Schadenersatzrecht, keine besondere haftungsrechtliche Vorgabe Allgemeine Haftungsvoraussetzungen gem 1295 ABGB Schaden, Kausalität, Rechtswidrigkeit, Verschulden

28 Schadenersatz 5 Abs 2 MaklerG: verbotene Doppeltätigkeit, Belohnungsannahme: Bei Zuwiderhandeln kann der Auftraggeber vom Makler die Herausgabe der unrechtmäßig empfangenen Belohnung und den Ersatz des diesen Betrag übersteigenden Schadens verlangen. 3 Abs 4 zweiter Satz bleibt unberührt. - besonderer Schadenersatzanspruch - betragsmäßige Beschränkung - Schadenersatz nur subsidiär

29 Haftungsvoraussetzungen Schaden Reine Vermögensschäden Problem des Schadensnachweises in konkreter Höhe Kausalität Ursächlicher Zusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Immobilienmaklers und dem Schadenseintritt beim Auftraggeber (conditio sine qua non) Erschwert durch besondere Konstellation des Maklervertrages ( 4 MaklerG) Hauptgeschäftsabschluss ja oder nein

30 Haftungsvoraussetzungen Rechtswidrigkeit Verletzung vertraglicher oder vorvertraglicher Pflicht Liegt Pflichtverletzung überhaupt vor? Verschulden Vorsatz, grobe und leichte Fahrlässigkeit Persönliche subjektive Vorwerfbarkeit des rechtswidrigen Verhaltens Erhöhter objektiver Sorgfaltsmaßstab gem 1299 ABGB: Immobilienmakler ist Sachverständiger

31 Immobilienmakler als Sachverständiger Erhöhter objektiver Sorgfaltsmaßstab hinsichtlich des gebotenen Grades an Aufmerksamkeit, Fleiß, Kenntnisse und Fähigkeiten ( 1299 ABGB) Gewöhnliche durchschnittliche Fachkenntnisse eines maßgerechten Immobilienmaklers Muss über typische bei der Immobilienvermittlung auftretende Probleme Bescheid wissen: Allgemeine Informationen das Vermittlungsobjekt betreffend

32 Immobilienmakler als Sachverständiger Schätzen von Einrichtungsgegenständen Einschätzung des Kaufpreise Fachwissen betreffend Hypothekarkredite Gehobene rechtliche Kenntnisse betreffend MRG, WEG, Wohnbauförderungsgesetzen zb Befristung von Mietverhältnisse, Aufteilungsschlüssel Betriebskosten; Zuläsigkeit von Ablösezahlungen Der Immobilienmakler als Unternehmer isd UGB: - Betrieb eines Unternehmens ( 1 Abs 2 UGB), Unternehmer kraft Rechtsform ( 2 UGB) - erhöhter Sorgfaltsmaßstab 347 UGB = 1299 ABGB: Sorgfalt des ordentlichen Unternehmers

33 Haftungsfreizeichnung Haftungsfreizeichnung für bestimmte Verschuldensformen Kein Haftungsausschluss für vorsätzliche Schädigung Kein Haftungsausschluss für Körperschäden Bei Verbrauchergeschäft ( 1 KSchG): Haftungsausschluss gem 6 Abs 1 Z 9 KSchG Außerhalb des Anwendungsbereiches des KSchG: allgemeine Bestimmungen, 879 Abs 1 ABGB, 879 Abs 3 ABGB; strittig Haftungsausschluss für grobe Fahrlässigkeit (Rsp: Differenzierung schlicht grobe/krass grobe Fahrlässigkeit)

34 Haftungsfreizeichnung Ausschluss einzelner Pflichten Relativ Zwingende Bestimmungen zu Gunsten Auftraggeber bzw Verbraucher ( 18 MaklerG, 31 Abs 2 KSchG) keine Einschränkung, kein Ausschluss Gegenüber Verbraucher: Zwingendstellung der 3 MaklerG und 30b KSchG (ebenso 2 Abs 2, 4 Abs 2, 6, 7, 9, 10, 13 MaklerG; 30a, 30c, 31 KSchG) Außerhalb KSchG: wohl Sittenwidrigkeit der generellen Freizeichnung von 3 Abs 1 und 3 MaklerG

35 Provisionsminderung 3 Abs 4 S 2 MaklerG: Soweit dem Makler ein Provisionsanspruch zusteht, kann der Auftraggeber wegen Verletzung wesentlicher Pflichten auch eine Mäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen. Schaden, Kausalität sind nicht erforderlich Wesentlichkeit: nicht ganz untergeordnete Bedeutung ; Beurteilung anhand erkennbarer Auftraggeberinteressen; umfassende Gesamtabwägung geboten

36 Provisionsminderung Materialien: Verdienstlichkeit = mindestens zu entfaltende Vermittlungstätigkeit Fromherz: Verdienstlichkeit = Erbringung der vereinbarten Tätigkeit; Summer aller Maklerpflichten Mäßigung der Provision daher direkt proportional zu den Pflichtverletzungen; je umfassender die Vermittlungstätigkeit, desto weniger wirkt sich einzelne wesentliche Pflichtverletzung aus Kumulative Anwendung der Rechtsbehelfe Schadenersatz und Provisionsminderung

37 Danke für Ihre Aufmerksamkeit!