Kauf und Pacht von landwirtschaftlichen Nutzflächen Analyse von Statistiken des Landes Sachsen-Anhalt Dr. Manfred Sievers

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1 Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau Fortbildung für die öffentlich bestellten und vereidigten landwirtschaftlichen Sachverständigen SACHSEN-ANHALT Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (LLFG) Kauf und Pacht von landwirtschaftlichen Nutzflächen Analyse von Statistiken des Landes Sachsen-Anhalt Dr. Manfred Sievers LLFG Dezernat 13 - Betriebswirtschaft D 13 Bodenmarkt

2 Betriebswirtschaftliche Überlegungen zu Kauf und Pacht von landwirtschaftlichen Nutzflächen Analyse von Statistiken des Landes Sachsen-Anhalt Gliederung 1. Problemstellung und Fakten 2. Entwicklung der landwirtschaftlich genutzter Flächen 3. Ökonomische Beurteilung 3.1 Ableitung der Grundrente 3.2 Pachtpreise und Grundrente als Entscheidungsparameter für Bodenkäufe 4. Bodenkäufe in Ackerbaubetrieben - Pachtmarkt - Festkostenbelastung - Kapitaldienst 5. Zusammenfassung und Ausblick

3 1 Problemstellung und Fakten Pacht- und Kaufmarkt landwirtschaftlicher Flächen stets Anlass für kontroverse Diskussionen Gründe (Auswahl): - Für bodengebundene Produktion wichtigstes Produktionsmittel - Nutzfläche ist begrenzt; Kaum Reserven nach Ende von Stilllegungsverpflichtungen vorhanden - Neue Konkurrenzverhältnisse durch Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten - unterschiedliche Interessen von Käufern/Verkäufern und Pächtern/Verpächtern

4 1 Problemstellung und Fakten Fakten - Veräußerung 2007 Sachsen-Anhalt: gut ha LF - durchschnittlicher Kaufpreis: ca /ha = Rückgang um ca. 5 % gegenüber 2005; aber durchschnittliche EMZ im gleichen Zeitraum ebenfalls gesunken von 64 auf 59 Bodenpunkte gehandelter Bodenwert: ca. 46 Mio. - Verkauf BVVG 2009 ca ha erzielter Durchschnittpreis für Verkäufe nach Verkehrswert knapp /ha

5 1 Problemstellung und Fakten : Erwerbsvorgänge: * ca für Ackerland (3,9 ha) mit durchschnittlich /ha * ca für Grünland (2,3 ha) mit durchschnittlich /ha * gehandelter Bodenwert: ca. 150 Mio. (= + ca. 20 Mio. gegenüber Vorjahr) * durchschnittliche Bodenpunkte: 66 (bei Ackerland)

6 1 Problemstellung und Fakten Annahmen - 20 % für außerlandwirtschaftliche Zwecke (bspw. Infrastrukturinvestitionen, privater Wohn- und Gewerbebau) benötigt Investition der landwirtschaftlichen Betriebe (2007): ca. 37 Mio. für Bodenkäufe = je nach Rechtsform und Betriebsausrichtung bis zu 50 % der Bruttoinvestitionen der Betriebe Im Wirtschaftsjahr 2008/09 in einzelnen Betriebsausrichtungen noch steigende Gewinne aus der Bodenproduktion nachgewiesen, die Wirkung am Bodenmarkt entfalten

7 1 Problemstellung und Fakten These: Betriebsausrichtung der landwirtschaftlichen Betriebe und Höhe ihrer Grundrente entscheidend für Nachfrage nach Bodenkäufen Definition: Grundrente landwirtschaftlicher Unternehmen = Reinertrag./. Verzinsung für das Besatzkapital Datengrundlage: Betriebsstatistik Sachsen-Anhalt a) Wirtschaftsergebnisse WJ 2006/ /09 b) Zeitreihe identischer Betriebe WJ 2003/ /07 bzw. 2008/09

8 2 Entwicklung landwirtschaftlich genutzter Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen, Eigentumsflächen und Investitionstätigkeit differenziert nach Rechtsformen und wirtschaftlichem Erfolg in Sachsen-Anhalt, Wirtschaftsjahr 2006/07 Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2006/07. Bernburg Eigene Berechnungen. Rechtsform Nebenerwerb Einzelunternehmen Einzelunternehmen Einzelunternehmen Juristische Person Juristische Person Juristische Person Anzahl Betriebe Wirtschaftlicher Erfolg M E M W E M W E M W LF des Betriebes (ha) Eigentumsfläche (ha) Bruttoinv estition ( /ha) Nettoinvestition ( /ha) Bodeninvest ition (% der Bruttoinvest ition)

9 2 Entwicklung landwirtschaftlich genutzter Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen, Eigentumsflächen und Investitionstätigkeit differenziert nach Rechtsformen und wirtschaftlichem Erfolg in Sachsen-Anhalt, Wirtschaftsjahr 2008/09 Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2008/09. Bernburg Eigene Berechnungen. Rechtsform Nebenerwerb Anzahl Betriebe 12 Wirtschaftlicher Erfolg M LF des Betriebes (ha) 59 Eigentumsfläche (ha) 33 Bruttoinve stition ( /ha) 224 Bodeninvestition (% der Bruttoinvestition) Nettoinvestition ( /ha) 96 0 Einzelunterneh men 41 E Einzelunterneh men 164 M Einzelunterneh men 41 W E M W Juristische Person 23 E Juristische Person 92 M Juristische Person 23 W

10 2 Entwicklung landwirtschaftlich genutzter Flächen Entwicklung der Eigentumsflächen und Investitionstätigkeit differenziert nach Rechtsformen in Sachsen-Anhalt, Wirtschaftsjahre 2006/07 und 2008/09 Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2006/07. Bernburg 2008 bzw. 2008/09. Bernburg Eigene Berechnungen. Rechtsform Eigentumsfläche 2006/07 (ha) Anteil Eigentums fläche 2006/07 (%) Eigentums -fläche 2008/09 (ha) Anteil Eigentu msfläche 2008/09 (%) Durchschnittlicher Anstieg der Eigentumsfläche je Jahr (%) Einzelunternehmen Juristische Person

11 2 Entwicklung der landwirtschaftlich genutzten Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen und Investitionstätigkeit spezialisierter Ackerbaubetriebe, Wirtschaftsjahr 2008/09 Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2008/09. Bernburg Rechtsform Anzahl Betrie be Wirtschaftlicher Erfolg Eigene Berechnungen. LF des Eigen- Betriebes tums- (ha) fläche (ha) Bruttoinve stition ( /ha) Nettoinvestition ( /ha) Bodeninvesti tion (% der Bruttoinvesti tion) Einzelunternehmen 30 E Einzelunternehmen 118 M Einzelunternehmen 30 W E M W Juristische Person 8 E Juristische Person 31 M Juristische Person 8 W

12 2 Entwicklungen landwirtschaftlich genutzter Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen und Investitionstätigkeit spezialisierter Futterbaubetriebe, Wirtschaftsjahr 2008/09 Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2008/09. Bernburg Eigene Berechnungen. Rechtsform Anzahl Betriebe Wirtschaftlicher Erfolg LF des Betriebes (ha) Eigentumsfläche (ha) Bruttoinves tition ( /ha) Bodeninves tition (% der Bruttoinves tition) Einzelunternehmen 17 M E M W Juristische Person 13 M

13 2 Entwicklung landwirtschaftlich genutzter Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen und Investitionstätigkeit Ackerbaubetriebe weisen höheren Anteil der Bodenkäufe an den Bruttoinvestitionen als Futterbaubetriebe auf Sichere Verfügbarkeit über landwirtschaftliche Nutzfläche stellt im Ackerbaubetrieb einen wesentlichen Produktionsfaktor dar. Wirtschaftlicher Erfolg korrespondiert mit Anteil der Bodenkäufe am Bruttoinvestitionsvolumen. Erfolgreiche Ackerbaubetriebe investieren absolut und relativ mehr in Bodenkäufe als die weniger Erfolgreichen. Erfolgreiche Futterbaubetriebe investieren weniger in Bodenkäufe. Sie können andere Gewinn sichernde oder Wachstumsinvestitionen durchführen.

14 2 Entwicklung landwirtschaftlich genutzter Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen insgesamt und Eigentumsflächen spezialisierter Ackerbaubetriebe, (= Durchschnitt WJ 2005/06 und 2006/07 bzw. 2007/08 und 2008/09) Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2008/09. Bernburg Eigene Berechnungen. Merkmal Einzelunternehmen Größenordnung Juristische Person Betriebe Anzahl LF (2006) ha LF (2008) ha Veränderung je Jahr (%) 0,6 2,0-1,3 Eigentumsfläche (2006) ha Eigentumsfläche (2008) ha Veränderung je Jahr (%) 5,0 8,0 15

15 2 Entwicklung der landwirtschaftlich genutzten Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen insgesamt und Eigentumsflächen - Zwischenfazit Einzelunternehmen: kontinuierlicher Anstieg der LF und überproportional Eigentumsfläche : keine eindeutige Richtung erkennbar Sonderbilanzen Juristische Personen im Ackerbau Rückgang der LF Flächenerwerb sichert Bestand und Planungen

16 3 Ökonomische Beurteilung Zielsetzung: Bodenkäufe / Pachtungen zielen auf einen zusätzlichen Gewinnbeitrag des Betriebes. Voraussetzung: Rentabilität gegeben für: Grundrente > - Pachtpreis (bei Zupachtung) - Zinsansatz (bei Zukauf)

17 3 Ökonomische Beurteilung Mathematischer Zusammenhang zur Ermittlung der Grundrente Grundrente = Reinertrag (eines pacht- und schuldenfreien Betriebes) (Code 9032) - Zinsansatz für Besatzkapital ( = Eigenkapital ohne eigenen Boden) (Code 9010)

18 3 Ökonomische Beurteilung Beispielsansatz für Spezialisierter Ackerbaubetrieb - Einzelunternehmen Wirtschaftsjahr Reinertrag ( /ha) Zinsansatz Besatzkapital ( /ha) Grundrente ( /ha) (1) (2) (3) (4) = (2) (3) 2005/ / / / Durchschnitt

19 3 Ökonomische Beurteilung Pachtpreise und Grundrente als Entscheidungsparameter für Bodenkäufe in Sachsen-Anhalt, Wirtschaftsjahre 2003/ /09 Rechtsform Betriebsaus-richtung Aktueller Pachtpreis (2008/09 ) ( /ha) Durchschnittlicher Pachtpreis 2003/ /09 ( /ha) Anstieg des Pachtpreises 2003/ /09 (% je Jahr) Durchschnittlich e jährliche Grundrente ( /ha) Relation Grundrente zu durchschnittlichem Pachtpreis (%) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) = (6)*100 / (4) spezialisierter Ackerbau Einzelunter -nehmen ,2 2, spezialisierter Ackerbau ,6 1, spezialisierter Ackerbau Juristische Personen ,3 0, spezialisierter Futterbau ,5 0, Verbund Einzelunter -nehmen ,5 1, Verbund ,4 4, Verbund Juristische Personen ,5 5,

20 3 Ökonomische Beurteilung Pachtpreise und Grundrente als Entscheidungsparameter für Bodenkäufe, WJ 2003/ /09 - Zwischenfazit Pachtpreise rechtsformneutral innerhalb Betriebsausrichtungen weitgehend gleich Pachtpreisanstieg im Untersuchungszeitraum mit unterschiedlichen Tendenzen These: Grundrente > Pachtpreis in der Mehrzahl der Gruppen erfüllt: Ausnahme: Verbundbetriebe

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23 4 Bodenkäufe in Ackerbaubetrieben Thesen und Fakten I Fakten: Neuverpachtungen in den Jahren für Ackerland, z. B. Landkreis Stendal, zeigen höhere als durchschnittliche Pachtpreise. Beispiel: 2008 wurden in diesem Landkreis in der umsatzstärksten Klasse (41-50 Bodenpunkte) für neu verpachtetes Ackerland durchschnittliche Pachtpreise > 250 /ha gezahlt.

24 4 Bodenkäufe in Ackerbaubetrieben Durchschnittliche Pachtpreise bei Neuverpachtungen von Ackerland in ausgewählten Landkreisen in Sachsen-Anhalt, ( /ha) Landkreis Jahr Bördekreis Harz Salzlandkreis Salzwedel Stendal Wittenberg

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26 4 Bodenkäufe in Ackerbaubetrieben Pachtpreise bei Neuverpachtungen von Ackerland in der am stärksten besetzten und höchsten ausgewiesenen Qualitätsgruppe in ausgewählten Landkreisen in Sachsen-Anhalt (2008) ( /ha) Landkreis Stärkste Gruppe (BP) Anteil am Gesamtpachtmarkt (%) Durchschnittlicher Pachtpreis Höchstdotierte Gruppe (BP) Anteil am Gesamtpachtmarkt (%) Durchschnittlicher Pachtpreis Bördekreis > > Harz > Salzlandkreis > Salzwedel Stendal ,5 243 Wittenberg

27 4 Bodenkäufe in Ackerbaubetrieben Pachtpreise bei Neuverpachtungen von Ackerland in der am stärksten besetzten und höchsten ausgewiesenen Qualitätsgruppe in ausgewählten Landkreisen in Sachsen-Anhalt (2008) - Ergebnisse 1. In den zentralen Ackerbaugebieten Sachsen-Anhalts ist der durchschnittliche Pachtpreis erheblich höher als in den nördlichen Landesteilen und in der Heideregion. 2. Höhere Pachtpreise sind Folge des höheren Anteils überdurchschnittlicher Bodenqualitäten, für die generell ein höherer Pachtpreis gezahlt wird. 3. Mit zunehmender Entfernung von verkehrsgünstigen Vermarktungsplätzen sinken bei gleicher Bodenqualität die Pachtpreise.

28 4 Bodenkäufe in Ackerbaubetrieben Thesen und Fakten III Entscheidung zum Bodenkauf wird in spezialisierten Ackerbaubetrieben auf der Basis erwarteter Bodenpreise, d. h. sowohl Kauf- / Pachtpreise getroffen Durchschnittliche Grundrente der Vergangenheit tritt als Entscheidungskriterium hinter die erwartete Grundrente zurück.

29 4 Bodenkäufe in Ackerbaubetrieben Modellbetrieb (Ernte 2010) Ertragsniveau und Spezialaufwand im spezialisierten Ackerbau Quelle: Eigene Berechnungen Produkt Anteil Frucht folge Ertrag Preis Direkt kosten Arbeitserledigungskosten Direkt- und Arbeitserledigungskostenfreie Leistung = 3 * Merkmal % dt / ha / dt / ha / ha / ha Brotweizen , Futterweizen , Wintergerste , Winterraps , Zuckerrüben , Körnermais , Durchschnitt der Anteile 83

30 4 Bodenkäufe in Ackerbaubetrieben Festkostenbelastung spezialisierter Ackerbaubetriebe (Durchschnitt WJ 2005/ /09) nach Rechtsformen Quelle: Betriebsergebnisse, a.a.o. Eigene Berechnungen Merkmal Insgesamt ( /ha) Einzelunternehmen Juristische Person 504 dar. Personalkosten ( /ha) dar. Afa und Unterhaltung Gebäude ( /ha) dar. Betriebsversicherungen ( /ha) dar. zeitraumfremder Aufwand ( /ha) dar. Sonstiger Betriebsaufwand ( /ha)

31 4 Bodenkäufe in Ackerbaubetrieben Ermittlung des maximalen Kapitaldienstes für Bodenkäufe in spezialisierten Ackerbaubetrieben in den verschiedenen Rechtsformen (vorgeschätzt für das Jahr 2010) Merkmal (alle Angaben in /ha) Einzelunternehmen Juristische Person Prozesskostenfreie Leistung Betriebsprämie (abzüglich Modulation) /. Festkosten (ohne Pachtaufwand) (Durchschnitt 2005/06 bis 2008/09 * 1,1) = maximaler Betrag für Kapitaldienst (ohne Privatentnahmen) /. Privatentnahmen = maximaler Betrag für Kapitaldienst (einschl. Privatentnahmen) Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2008/09. Bernburg Eigene Berechnungen.

32 4 Bodenkäufe in Ackerbaubetrieben Gründe für Bodenkäufe trotz fehlender Wirtschaftlichkeit Quelle: Beer, W., Erfahrungen bei der Sicherung des Bodens für Agrarunternehmen, 7. Bodenforum der Neue Landwirtschaft, Angebotsseite Berlin Öffentliche Eigentümer mit Privatisierungsabsichten (BVVG; Landgesellschaften) Private Eigentümer mit Liquidisierungsabsichten (Erbengemeinschaften zur Vermögensauseinandersetzung; Niedrigeinkommensbezieher; Verpächter, die in Auseinandersetzung mit Vorpächtern gerieten; Erben ohne Bezug zur Landwirtschaft) Nachfrageseite Konkurrenz mit anderen Landwirten (sowohl mit gleichem oder ähnlichem Produktionsprofil, aber anderer Rechtsform als auch generell anderes Profil) Außerlandwirtschaftliche Nachfrage

33 4 Bodenkäufe in Ackerbaubetrieben Möglichkeit zu Bodenkäufen trotz fehlender Wirtschaftlichkeit Grundrente als Relation Neupachtpreis (338 /ha) zu Kaufpreis ( /ha) ~ 3,1 % (Ergebnisse der BVVG für das Jahr 2009) Zuschlag für Planungssicherheit für Eigentumsflächen ~ 1 % (geschätzt durch Referenten) Fazit: Gleichgewicht zwischen Pachtpreis und Kaufpreis bei ca. 4 % Finanzierungszins Liquiditätsabfluss (ohne Tilgung) bei ausschließlicher Fremdfinanzierung, 4 % Zins und ohne steuerliche Betrachtung: 102 /ha Tilgungsbetrag (anfänglich) je nach Laufzeit der Finanzierung zwischen ca. 500 /ha (15 Jahre) und ca. 180 /ha (30 Jahre)

34 5. Zusammenfassung I 1. Intensivierter Wettbewerb führt zu steigenden Preisen auf dem Bodenmarkt 2. Spezialisierte Ackerbaubetriebe reduzieren Pachtflächenanteil bei absolutem Anstieg der bewirtschafteten Fläche; insbesondere nachzuweisen bei Einzelunternehmen; Wirtschaftlichkeit kann nur über längeren Zeitraum betrachtet werden

35 5 Zusammenfassung II Ausblick 1. Auf Grund des beschränkten Angebots werden Preise am Bodenmarkt tendenziell weiter steigen. 2. Pachtmarkt wird sich kurzfristigeren Ertragsentwicklungen anpassen. 3. Finanzierung und Wettbewerb entscheidende Frage hinsichtlich Nachfrageverhalten für Bodenkäufer.