Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland

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1 Gemeinde Schafisheim Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV Stand: 12. Juli 2016, Vorlage Gemeinderat: Vorprüfung / Mitwirkung

2 Auftraggeber Gemeinde Schafisheim Winkelgasse Schafisheim Auftragnehmer arcoplan Lüscher Pfister Keller Zantop Costamagna Limmatauweg Ennetbaden Verfasser / Mitarbeit Paul Keller, Siedlungsplaner HTL/NDS GIS, Raumplaner FSU Reg. A Stefan Zantop, Landschaftsarchitekt FH/BSLA Sabina Dürrenberger, dipl. geogr. MNF

3 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage Zweck, Adressaten, gesetzlicher Auftrag Planungsstand zu Beginn der Revision Nutzungsplanung Anlass zur Revision Nutzungsplanung 2 2 Organisation und Ablauf der Planung Koordination und Ablauf Nutzungsplanung / Gesamtplan Verkehr Koordination innerhalb der Gemeinde und eingesetzte Kommissionen Terminprogramm 5 3 Raum- und verkehrsplanerische Grundlagen Statistische Grundlagen Bevölkerungsentwicklung; Vergleich mit Nachbargemeinden, Regionen, Kanton Einwohnerdichten im Vergleich mit Nachbargemeinden, Region und Kanton Altersstruktur von Schafisheim im Vergleich mit dem Kanton Aargau Beschäftigte und Betriebe Bevölkerung / Baustruktur / Steuerkraft Stand der Erschliessung Wichtigste übergeordnete Grundlagen Übersicht Kantonale Grundlagen und Hinweise Richtplan Kanton Aargau inklusive Raumkonzept Aargau Regionale Anliegen Netzstrategie Unteres Seetal / Anbindung an die A Regionales Entwicklungskonzept Lenzburg und Umgebung (2002) Landschaftsentwicklungsprogramm LEP Lenzburg und Umgebung (2001) Regionales Entwicklungskonzept Seetal Kommunale Grundlagen Räumliches Entwicklungskonzept Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV) 21 4 Zentrale Sachthemen Wichtigste Themen der Revision Ortsbildgestaltung, Abgrenzung der Dorfzone sowie Objektschutz Objektschutz / Umsetzung Bauinventar Abgrenzung der Dorfzone im Bauzonenplan von 2000 und im neuen Bauzonenplan Innere Siedlungsentwicklung Überbaute Wohn- und Mischzonen Erschliessungs- und Gestaltungspläne Wirtschaftlicher Entwicklungsschwerpunkt von kantonaler Bedeutung ESP Umsetzung Richtplan Kapitel S 3.1 Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen und mittelgrosse Verkaufsnutzungen Harmonisierung der Baubegriffe, Übernahme IVHB-Begriffe und Messweisen in die BNO Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser Belastete Standorte und Altlasten 34

4 5 Nutzungsplanung Aufbau und Inhalt der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Bauzonenplan Angepasstes bzw. aktualisiertes Bauzonenregime Interne Änderungen Bauzonenplan Quantitative Aspekte der Siedlungsentwicklung Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung Abstimmung Siedlungs- und Verkehrsentwicklung Aktualisierung Gebäude mit Substanzschutz Bau- und Nutzungsordnung Kulturlandplan Wichtigste übergeordnete Vorgaben Landwirtschaftszonen / weitere Zonen nach 18 RPG Schutzzonen und -objekte 56 6 Ergebnisse der Planung Kantonale Vorprüfung Mitwirkung der Bevölkerung Einwendungsverfahren / Öffentliche Auflage 58 7 Anhang 58 A1 Räumliches Entwicklungskonzept A2 Grundlagenplan Natur und Kultur 1:5 000 Inventar Natur und Landschaft Grundlagenplan Natur und Kultur (Format A3) A3 A4 Umsetzung Bauinventar kantonale Denkmalpflege Themenpläne Schafisheim - Bauzonenplan neu (Format A3) - Kulturlandplan neu (Format A3)

5 Seite 1 1 Ausgangslage 1.1 Zweck, Adressaten, gesetzlicher Auftrag Der vorliegende Planungsbericht gibt einen Überblick über die Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland in der Gemeinde Schafisheim. Er zeigt auf, wie die Planung aufgebaut wurde und enthält eine Zusammenfassung der wichtigsten getroffenen Entscheide. Damit soll die nötige Transparenz in den Planungsprozess gebracht werden. Der Planungsbericht richtet sich an die kommunalen und kantonalen Verwaltungsstellen, die raumwirksame Tätigkeiten ausüben, sowie an die politischen Gremien in der Gemeinde. Im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Mitwirkung ( 3 BauG) und des Einwendungsverfahrens ( 24 BauG) informiert er die Bevölkerung und die Betroffenen über die Hintergründe dieser Nutzungsplanung. Im Hinblick auf spätere Revisionen und Anpassungen ist er ein Dokument über die gegenwärtige Problemsituation sowie über die Möglichkeiten und Grenzen der aktuellen Raumentwicklung. Der gesetzliche Auftrag zur Erstellung eines Planungsberichtes ergibt sich aus der Raumplanungsverordnung (RPV) des Bundes vom 28. Juni 2000, worin in Art. 47 RPV folgendes verlangt wird: 1 Die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, erstattet der kantonalen Genehmigungsbehörde (Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber, wie die Nutzungspläne die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen. 2 Insbesondere legt sie dar, welche Nutzungsreserven im weitgehend überbauten Gebiet bestehen und wie diese Reserven haushälterisch genutzt werden sollen. 1.2 Planungsstand zu Beginn der Revision Nutzungsplanung Diese Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland geht von den nachfolgenden Planungsinstrumenten inklusive den späteren Änderungen aus. Beschluss EGV 1) Genehmigung Kanton Bauzonenplan 1: Juni März 2000 Kulturlandplan 1: November September 1995 Bau- und Nutzungsordnung BNO 18. Juni März 2000 Kulturlandplan, Änderung 1: Bettenthal und Hülipass 18. Juni März 2000 Kulturlandplan, Änderung: Wege am Baugebietsrand 18. Juni März 2000 Bauzonen- und Kulturlandplan, BNO, Änderung Industrie- und Gewerbezone 20. Juni Juni 2004 BNO Änderung Dezember Juni 2004 Bauzonenplan, BNO, Änderung 2006 Spezialzone Pferdehaltung Bauzonenplan, BNO, Änderung Schmitte 27. Juni Juni Juni Juni 2012 BNO Änderung Arbeitszone 25. November Mai 2012 Bauzonen- und Kulturlandplan, Änderung Wohnzone Bettenthal 10. Juni September 2013

6 Seite 2 Kulturlandplan, BNO, Änderung Spezialzone Pferdehaltung Hueb 20. Juni September ) Einwohnergemeindeversammlung Die letzte Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland der Gemeinde Schafisheim wurde im Jahre 1999 von der Gemeindeversammlung beschlossen. Bis zum Beschluss dieser Gesamtrevision wird der im Raumplanungsgesetz vorgegebene Planungshorizont von 15 Jahren erreicht. Somit wird der Grundsatz der Rechtsbeständigkeit eingehalten. Die später beschlossenen Änderungen werden nur soweit angepasst, als dies auf Grund des neuen Gesamtkontextes der Nutzungsplanung nötig wird. 1.3 Anlass zur Revision Nutzungsplanung Seit Inkraftsetzung der letzten gesamthaft revidierten Nutzungsplanung haben sich diverse übergeordnete Vorgaben verändert. Die wichtigsten übergeordneten Gesetze und Verordnungen haben folgenden Stand: Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) vom 22. Juni 1979 (Stand: 1. Januar 2016). Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 (Stand 1. August 2013). Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 (Stand 1. Januar 2015). Das geltende kantonale Recht (BauG / BauV) ist auf die interkantonale Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe IVHB angepasst. Entsprechend müssen in der neuen BNO der Gemeinde Schafisheim die Begriffe und Messweisen der IVHB übernommen werden. Der kantonale Richtplan wurde letztmals im Jahre 2011 gesamthaft revidiert und besteht aus folgenden Grundlagen: Richtplanung Kanton Aargau vom 20. September 2011, Richtplangesamtkarte und Richtplantext mit den Richtplan-Teilkarten inklusive Raumkonzept Aargau. Die am 3. März 2013 angenommene Revision des Raumplanungsgesetztes erforderte eine Anpassung des Richtplans des Kantons Aargau. Das neue Richtplankapitel S 1.2, Siedlungsgebiet, wurde vom Grossen Rat am 24. März 2015 beschlossen. Gleichzeitig wurden Elemente der Netzstrategie / Anbindung Unteres Seetal an die A1 in den Richtplan aufgenommen, wovon Schafisheim betroffen ist. Die aktuellen Planungsinstrumente der Gemeinde Schafisheim beruhen somit teilweise auf nicht mehr geltenden übergeordneten Rechtsgrundlagen. Die neuen Vorgaben, sowie auch die Siedlungs-, Arbeitsplatz- und Verkehrsentwicklung in der Gemeinde Schafisheim verlangen nach einer vertieften Behandlung folgender Themenbereiche im Rahmen dieser Revision: Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung Siedlungsentwicklung nach Innen Abstimmung Siedlung und Verkehr Die wesentlich veränderten Verhältnisse und die Zeitdauer seit der letzten Gesamtrevision bildeten den Anlass, in einer ersten Phase grundsätzliche Überlegungen über die aktuellen Ziele und Bedürfnisse der Gemeinde zu machen. Zu diesem Zweck wurde anlässlich eines Workshops auch die Bevölkerung miteinbezogen. Die Ziele und Bedürfnisse sind im Räumlichen Entwicklungskonzept zusammengestellt. Basierend auf den übergeordneten Grundlagen und dem Räumlichen Entwicklungskonzept wurden die Grundlagen der Nutzungsplanung erarbeitet und anschliessend die rechtskräftigen Planungsinstrumente überprüft und angepasst.

7 Seite 3 2 Organisation und Ablauf der Planung 2.1 Koordination und Ablauf Nutzungsplanung / Gesamtplan Verkehr Parallel zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung wurde der Kommunale Gesamtplan Verkehr erarbeitet, damit die rechtlich geforderte Abstimmung der Siedlungs- und Verkehrsentwicklung ( 13 Abs. 2bis BauG, 2 Abs. 1 BauV, 4 Abs. 2 BauV) in optimaler Weise erfolgen kann. Die beiden separaten Verfahren richten sich nach den baugesetzlichen Vorgaben (Nutzungsplanung 23 bis 28 BauG, Kommunaler Gesamtplan Verkehr 54a BauG). Entsprechend sieht der soweit wie möglich koordinierte Projektablauf wie folgt aus: Phasen Nutzungsplanung Kommunaler Gesamtplan Verkehr Ziele / Grundlagen Grundlagen / Entwürfe Beratung in Begleitkommission Beratung in Begleitkommission Verabschiedung Gemeinderat Beratung in Begleitkommission Verabschiedung Gemeinderat Mitwirkung öffentliche Information öffentliche Information Mitwirkungsauflage, 3 BauG Beratung in Begleitkommission Verabschiedung Gemeinderat Mitwirkungsauflage, 3 BauG Beratung in Begleitkommission Verabschiedung Gemeinderat Vorprüfung Kantonale Abteilung Raumentwicklung Kantonale Abteilung Verkehr Beratung in Begleitkommission Verabschiedung Gemeinderat Abschl. Vorprüfung Kantonale Abteilung Raumentwicklung Beratung in Begleitkommission Verabschiedung Gemeinderat Kantonale Abteilung Verkehr Verabschiedung Gemeinderat Genehmigung Regierungsrat Öffentliche Auflage Einwendungsverfahren Beschluss GV Kantonalte Genehmigung Behandlung Einwendungen Entscheide Gemeinderat Vorlage / Beschluss GV Vorbereitung kantonale Genehmigung Departement BVU Rechtskraft / Druckvorlagen 2.2 Koordination innerhalb der Gemeinde und eingesetzte Kommissionen Für die Begleitung und Bearbeitung der Nutzungsplanung und des Kommunalen Gesamtplanes Verkehr setzte der Gemeinderat eine eigens für die Planung konstituierte Planungskommission ein, in der zwei Mitglieder des Gemeinderates sowie weitere Vertreter verschiedener Interessen aus unterschiedlichen Fachbereichen und Quartieren Einsitz hatten. Damit soll die Nutzungsplanung breit abgestützt werden und die Koordination zwischen der Planungskommission und dem Gemeinderat gewährleistet werden.

8 Seite 4 Die Planungskommission der Revision Nutzungsplanung und des Kommunalen Gesamtplanes Verkehr setzte sich aus folgenden Mitgliedern zusammen: Mitglied Kurt Metry Roland Huggler Stefan Ackermann Christoph Schnegg Kurt Baumann Thomas Wicki Marianne Neeser Trix Beck Claude Fischer Reto Frei Beat Bolzhauser Christian Rüetschi René Bossard Paul Keller Sabina Dürrenberger Funktion Gemeinderat (Vorsitz) Gemeinderat (Vize Ammann) Gemeindeschreiber Externe Bauverwaltung Quartier Oberdorf Quartier Ausserdorf Quartier Unterdorf Natur / Landschaft Gartenbau Landwirtschaft Industrie Gewerbe Verkehr Projektleiter Arcoplan Sachbearbeitung Arcoplan Die externe fachliche Beratung und die Erarbeitung der Planungsunterlagen erfolgten durch das Büro arcoplan in Ennetbaden. Die Projektleitung wurde von Paul Keller, Siedlungsplaner HTL / Raumplaner FSU Reg. A wahrgenommen. Dabei wurde er unterstützt von Sabina Dürrenberger, dipl. geogr. MNF. Die Inventarisierung der Natur- und Landschaftsobjekte sowie deren Umsetzung in der Nutzungsplanung wurde durch Stefan Zantop, Landschaftsarchitekt FH BSLA erarbeitet.

9 Seite Terminprogramm Vorbereitung Kreditbeschluss Gemeindeversammlung 22. November 2013 Konstituierung Planungskommission 16. Juni 2014 Kantonale Grundlagen und Hinweise (BVURO ) 18. November 2014 Grundlagen und Entwürfe Startsitzung NP / KGV 19. August 2014 Zielworkshop mit interessierter Bevölkerung 29. November 2014 Quartieranalyse Oktober bis November 2014 Räumliches Entwicklungskonzept September 2014 bis April 2015 Harmonisierung Begriffe - Messweisen / Masse BNO / AZ ja - nein Juli 2015 Spezialzone bodenunabhängige Landwirtschaft und Gartenbau Februar 2016 Siedlungsentwicklung: Gespräche Entwicklungsgebiete Stapfe / Milchgass Februar 2016 Siedlungsentwicklung nach Innen Mai 2016 Inventar Natur und Landschaft, Umsetzung in Planungsinstrumente Juli 2015 / November 2015 Aktualisierung Bauinventar, Umsetzung Substanz- / Volumenschutz April 2016 / Mai 2016 Entwurf Bauzonenplan Juli 2015 bis Mai 2016 Entwurf Bau- und Nutzungsordnung Mai 2015 bis Februar 2016 Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV Mai 2016 Verabschiedung Vorlage durch den Gemeinderat 15. August 2016 Vorprüfung und Mitwirkung Öffentliche Informationsveranstaltung 5. September 2016 Öffentliches Mitwirkungsverfahren ( 3 BauG) 27. Aug. bis 26. Sept Provisorische kantonale Vorprüfung September bis November 2016 Fachliche Stellungnahme Abteilung Raumentwicklung November 2016 Behandlung Mitwirkungseingaben / Mitwirkungsbericht Dezember 2016 Bereinigung Vorprüfung und Mitwirkung Dezember 2016 bis Januar 2017 Abschliessende kantonale Vorprüfung Januar bis März 2017 Abschliessender Vorprüfungsbericht ca. März 2017 Rechtssetzung Vorbereitung öffentliche Auflage April 2017 Öffentliche Auflage (Einwendungsverfahren, 24 BauG, 30 Tage) Mai bis Juni 2017 Eventuell öffentliche Informationsveranstaltung / Auskunftsabende Mai 2017 Einigungsverhandlungen / Einwendungsbereinigung Juli 2017 bis August 2017 Vorbereitung Vorlage Gemeindeversammlung Oktober 2017 Beschluss Gemeindeversammlung November 2017 Genehmigung kantonale Behörde ca. Frühling 2018

10 Seite 6 3 Raum- und verkehrsplanerische Grundlagen 3.1 Statistische Grundlagen Bevölkerungsentwicklung; Vergleich mit Nachbargemeinden, Regionen, Kanton Bevölkerungsentwicklung 1998 bis 2014 (in Prozent der Bevölkerung von 1998) Quelle: / raumentwicklung Schafisheim verzeichnete 1999 bis 2014 eine Bevölkerungszunahme von 10.9 % bzw. von Einwohner auf per Dieser Wert liegt unter dem kantonalen Durchschnitt, welcher bei einer Zunahme von 18.3 % liegt, jedoch in derselben Entwicklungskategorie. In derselben Kategorie wie Schafisheim liegen die Gemeinden Lenzburg, Niederlenz und Gränichen. Die Bevölkerungszunahme der südlichen Nachbarsgemeinde Seon betrug nur gerade 5.1 %, während die Bevölkerung der Gemeinde Staufen um 25.2 % und jene der Gemeinden Hunzenschwil und Rupperswil jeweils um mehr als 30 % wuchs. 2030: Einwohner Bevölkerungsentwicklung 1975 bis 2015, kantonale Prognose bis 2040, Quelle: Statistik Aargau

11 Seite 7 Die Bevölkerung von Schafisheim stieg von 1980 bis 2000 stetig an und war im vergangenen Planungshorizont von Fluktuationen geprägt. Nach einer Stagnation seit 2011 bei rund Einwohnern ist per Ende 2015 wiederum ein Bevölkerungsanstieg (2 938 Einwohner) zu verzeichnen. Die kantonale Prognose rechnet für die Gemeinde Schafisheim, die gemäss Raumkonzept Aargau als Gemeinde im ländlichen Entwicklungsraum klassiert ist, mit einer Bevölkerung von 3'100 Einwohnern im Jahr 2026 und von Einwohnern im Jahr Diese Prognose wurde der Richtplananpassung Siedlungsgebiet S1.2 zu Grunde gelegt, die vom Grossen Rat am 24. März 2014 beschlossen wurde. Die Nutzungsplanung der Gemeinde ist auf einen Planungshorizont von 15 Jahren, also bis 2030, auszurichten. Bei einer linearen Fortführung gemäss kantonaler Prognose (rote Linie in vorstehender Grafik) würde sich die Bevölkerung bis ins Jahr 2030 auf rund Einwohner entwickeln. Gemäss Entwicklungskonzept der Gemeinde Schafisheim wird eine Bevölkerungszunahme um rund 260 Einwohner auf Einwohner bis ins Jahr 2030 als massvoll erachtet Einwohnerdichten im Vergleich mit Nachbargemeinden, Region und Kanton Die Einwohnerdichte der Gemeinde Schafisheim (Stand 2014) liegt mit 42.7 Einwohnern / Hektare leicht unter dem kantonalen Durchschnitt von 47.6 E/ha, jedoch im Vergleich mit anderen Gemeinden des ländlichen Entwicklungsraums um einiges höher (vgl. z.b. Boniswil 28.8 E/ ha; Hallwil 27.7 E/ha). Die Region Lenzburg-Seetal verzeichnet mit 39.4 % eine tiefere Einwohnerdichte als die meisten Regionen im Kanton. Einwohnerdichten 2014 (E / ha in Wohn- und Mischzonen) Quelle: / raumentwicklung

12 Seite Altersstruktur von Schafisheim im Vergleich mit dem Kanton Aargau Die Altersstruktur der Gemeinde Schafisheim weicht nicht stark von der Aargauer Bevölkerung ab. Die ältesten und jüngsten Einwohner sind im Vergleich untervertreten, die 40 bis 60 jährigen sind gegenüber dem Aargauer Mittel markant stärker vertreten. Wie im ganzen Kanton muss auch in der Gemeinde Schafisheim zukünftig mit einer Alterung der Bevölkerung gerechnet werden. So erreichen die aktuell grössten Altersgruppen der 40- bis 55-jährigen in 10 bis 25 Jahren das Pensionsalter. In diesem Zusammenhang muss von einer deutlich höheren Zahl betagter Personen ausgegangen werden. Altersstruktur Gemeinde Schafisheim per Quelle: Statistik Aargau Altersstruktur Kanton Aargau per Quelle: Statistik Aargau Beschäftigte und Betriebe Schafisheim ist Wohn- und Arbeitsgemeinde mit stetig und stark wachsenden Arbeitsplatzzahlen. Während die Arbeitsstätten im Sektor II konstant blieben, verzeichnet der Sektor III insgesamt eine Zunahme, vor allem auch bei den Beschäftigtenzahlen. Das Verhältnis von Beschäftigten zu den Einwohnern bewegt sich damit ebenfalls in Richtung 1:1 (2001 (68%), 2008 (72%), 2011 (91%), 2013 (80%)). Dies ist für eine Gemeinde wie Schafisheim eher untypisch und findet sich üblicherweise in Zentrumsgemeinden ) ) ) ) ) Arbeitsstätten Beschäftigte Arbeitsstätten Beschäftigte Arbeitsstätten Beschäftigte Beschäftigte Beschäftigte Sektor I Sektor II Sektor III Total Quelle: 3) Betriebszählungen, 4) Statistisches Amt Kanton Aargau (STATENT2011), 5) Statistisches Amt Kanton Aargau (STATENT2013) Primärer Sektor (Sektor I): Land- und Forstwirtschaft, Gartenbau, sowie Fischerei. Sekundärer Sektor (Sektor II): Verarbeitendes Gewerbe, Industrie, sowie Hoch-, Tief- und Bergbau. Tertiärer Sektor (Sektor III): Dienstleistungsbranchen wie zum Beispiel Handel, Gastgewerbe, Banken, Versicherungen, Gesundheitswesen, öffentliche Verwaltung. Mit dem Standortausbau von Coop und der beabsichtigten Neuausrichtung der Logistik und Bäckerei werden in den nächsten rund 5 Jahren 1500 weitere Arbeitsplätze geschaffen. Mit künftigen Überbauungen in der Industrie- und Gewerbezone sind gemäss den Einschätzungen der Gemeinde weitere insgesamt rund bis Arbeitsplätze möglich. Nach vollständiger Überbauung ist damit mit rund bis Arbeitsplätzen zu rechnen.

13 Seite Bevölkerung / Baustruktur / Steuerkraft Fläche Bevölkerung per Wohnungsbestand Leerwohnungen Steuerkraft pro Einwohner 2013 in ha Total CH Ausländer Total davon EFH Fr Quelle: Statistik Aargau Der Ausländeranteil liegt mit 18.8 % unter dem kantonalen Mittel von 24 %. Der Anteil EFH ist in Schafisheim mit 49 % deutlich über dem kantonalen Mittel von 33 %. Die Steuerkraft pro Einwohner ist tiefer als der kantonale Wert von Fr Stand der Erschliessung 2015 Bauzonen überbaut unüberbaut Total Wohn- und Mischzonen ha ha ha Industriezonen ha ha ha Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen ha 2.00 ha ha Grünzonen und Spezialzonen -- ha -- ha -- ha Total ha ha ha Quelle: Statistik Aargau Die Gemeinde Schafisheim verfügt mit 10.2 ha unüberbaute Wohn- und Mischzonen über ein ausreichendes Mass, um die prognostizierte Bevölkerungszunahme bis ins Jahr 2030 wie auch bis ins Jahr 2040 aufnehmen zu können. Ein Potenzial besteht in sämtlichen Dorfteilen, wobei gleichermassen kleinere wie auch mittlere zusammenhängende Flächen bestehen. Trotz oder gerade wegen dem ausreichend vorhandenen Bauland ist darauf zu achten, für künftige Überbauungen ein angemessenes Mass der Dichte mit Blick auf eine haushälterische Nutzung des Bodens anzustreben. Quelle: Stand Erschliessung 2015, Kanton Aargau

14 Seite Wichtigste übergeordnete Grundlagen Übersicht Kantonale Grundlagen und Hinweise Zu Beginn der Planungsarbeiten hat die Gemeinde Schafisheim bei der kantonalen Abteilung Raumentwicklung die Grundlagen und Hinweise eingeholt. Diese liegen mit Datum vom 18. November 2014 vor (vgl. BVURO ) und zeigen die Grundlagen zu den wichtigsten Planungsfragen auf: Der ländliche Charakter im südlichen Dorfteil (ländlicher Entwicklungsraum gemäss Richtplan) soll erhalten werden, die Siedlungs- und Wohnqualität sowie der Ortskern und das Ortsbild aufgewertet und eine Erneuerung mit sanfter Nachverdichtung von innen heraus angestrebt werden. Für das Industrie- und Gewerbegebiet und den nördlichen Dorfteil (ländliche Entwicklungsachse gemäss Richtplan) ist für eine Anbindung an die urbanen Entwicklungsräume ein gutes Angebot des öffentlichen Verkehrs wichtig. Die bauliche Entwicklung, insbesondere der Wohngebiete soll gefördert werden. Das Dorfzentrum soll so entwickelt werden, dass es Standort von Versorgungseinrichtungen für den täglichen und periodischen Bedarf der Bevölkerung bleibt. Öffentliche Räume sind aufzuwerten. Es ist eine attraktive Dorfmitte zu fördern, mit gezielten BNO-Vorgaben zur Aufwertung des öffentlichen Raums (Strassenraum, Aufenthaltsbereiche, Treffpunkte). Folgende Massnahmen der Agglomerationsprogramme Aargau-Ost sind zu berücksichtigen: 1. Generation: 6.02S Entwicklung ESP Schafisheim / Hunzenschwil / Rupperswil 2. Generation: S_6 Siedlungsbegrenzung, S_10 Wildtierkorridore, A MIV Neugestaltung Ortsdurchfahrten inkl. Knoten Schoren, A.4.05.LV Radweg Schafisheim-Staufen Mit dem vom Grossen Rat am 24. März 2015 beschlossenen Richtplankapitel S1.2 sind in Schafisheim keine zusätzlichen und auch keine auszuzonenden Siedlungsgebiete ausgeschieden worden. Die Vereinbarkeit der Bauzonengrösse mit Art. 15 ff. RPG ist dennoch zu prüfen. Mindestdichten, die im neuen Richtplan je nach Gemeindetyp und Zonenart festgelegt werden: Vgl. neuer Richtplanbeschluss S1.2/2.1: Die Gemeinden zeigen die Schritte auf, wie bis 2040 die Mindestdichten erreicht werden. Sie gestalten ihre Nutzungsplanung (Zonenplan und BNO) und die Erschliessungsprogramme so, dass in den Wohn- und Mischzonen im Richtplanhorizont bis 2040 folgende Mindestdichten erreicht werden können: Im ländlichen Entwicklungsraum (Schafisheim Dorf) sind dies 40 E/ha in den überbauten Wohn- und Mischzonen sowie 60 E/ha in den unüberbauten Wohn- und Mischzonen, in ländlichen Entwicklungsachsen (Schafisheim Talhard) sind dies 50 E/ha in den überbauten Wohn- und Mischzonen sowie 70 E/ha in den unüberbauten Wohn- und Mischzonen. Die aktuelle Einwohnerdichte liegt in Schafisheim bei 42.7 E/ha (Stand ). Schafisheim hat für eine ländliche Gemeinde gute Einwohnerdichten. Es besteht deshalb wenig Entwicklungspotential in den bereits heute überbauten Wohn- und Mischzonen. Die unüberbauten Wohn- und Mischzonen bieten mit den bestehenden Referenzdichten berechnet weiteren 574 Einwohnern Platz. Für die Gemeinde Schafisheim wird gemäss den kantonalen Grundlagen bis 2026 ein realisierbares Fassungsvermögen von ca Einwohner angenommen. Handlungsmöglichkeiten bestehen ggf. in der Aufzonung oder Umzonung von Teilen der W2- oder WG2-Reserven in eine Wohnzone W3 oder einer dichteren Entwicklung durch Gestaltungspläne. Schafisheim hat ein hohes Potential an Frei- und Naherholungsräumen / Grünstrukturen innerhalb und am Rand des Siedlungsgebietes (inkl. der Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen), die gezielt weiterzuentwickeln sind und für die eine hohe Qualität zu fordern ist.

15 Seite 11 Einbezug des ISOS (Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz) als Grundlage zum Thema Ortsbildgestaltung und Umsetzung des kantonalen Bauinventars bei der Aktualisierung des Gebäudeschutzes. Vorhandensein schützenswerter Gebäudeensembles prüfen. Überprüfung von Unterschutzstellungen der historischen Gärten sowie der historischen Verkehrswege sowie weiteren Natur- und Kulturobjekten sowie Aussichtslagen. Erhöhte gestalterische Anforderungen an sensiblen Lagen wie westlicher und südlicher Siedlungsrand. Prüfen und ggf. umsetzen Richtplan Kapitel S 3.1 (Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen und mittelgrosse Verkaufsnutzungen) Prüfen der Zonenkonformität der gewerbemässigen Abfallbehandlungsbetriebe (2 Betriebe). Die von der Revision der Nutzungsplanung betroffenen Altlasten-Standorte sind aufzuführen. Berücksichtigung der verschiedenen Lärmquellen in der Planung (Kantonsstrassen K246, K247, K379). Die Absicht der Gemeinde, einen KGV nach 54 BauG zu erstellen, wird unterstützt. Die Abgrenzung der Landwirtschaftszone / Materialabbauzone im Bereich der Abbaugebiete Zelgli und Steiacher/untere Bode ist zu überprüfen; Handhabung der noch nicht rekultivierten Flächen ausserhalb der Naturschutzzone Steiacher/untere Bode: die Abteilung für Umwelt schlägt vor, die Parzelle 1284 und den grössten Teil der Parzelle 991 wieder der Landwirtschaftszone zuzuweisen (def. Abnahme der Rekultivierung durch AfU erfolgte 2013). Die Materialabbauzone innerhalb der Arbeitszone kann um die Parzelle 945 verkleinert werden. 21 Abs.8 BNO ist anzupassen (Abbaudekret von 1980 wurde aufgehoben). Abgrenzung der Speziallandwirtschaftszonen Gartenbau mit betrieblichen Bedürfnissen überprüfen. Umsetzung der Richtplankapitel S 2.1 Siedlungstrenngürtel und L 2.6 Wildtierkorridore Naturschutzzone Weiher Bergmatte belassen; zusätzlich auch Wasserfläche als Naturschutzzone aufnehmen. Umsetzung Naturschutzzonen im Wald (Altholzinsel Bergmatt inkl. aufgewerteter Weiher). Umsetzung der Gefahrenkarte Hochwasser inklusive Oberflächenwasser Richtplan Kanton Aargau inklusive Raumkonzept Aargau Der kantonale Richtplan wurde am 20. September 2011 nach einer Gesamtrevision durch den Grossen Rat beschlossen. Nach der Annahme der Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung am 3. März 2013 musste der Kanton die Grösse und die Verteilung des Siedlungsgebiets gesamthaft für die nächsten 25 Jahre, also bis ins Jahr 2040, neu festlegen. Aus diesem Grund wurde für das Kapitel S1.2 Siedlungsgebiet eine Richtplananpassung vorgenommen, die der Grosse Rat am 24. März 2015 beschlossen hat, und die aber erst nach der Genehmigung durch den Bundesrat rechtskräftig ist.

16 Seite 12 Raumkonzept Aargau, Quelle Richtplan Der südliche Dorfteil von Schafisheim liegt im ländlichen Entwicklungsraum, der nördliche Dorfteil in einer ländlichen Entwicklungsachse. Im Gebiet Schoren ist ein Wirtschaftlicher Entwicklungsschwerpunkt von kantonaler Bedeutung (ESP) festgesetzt. Richtplan Gesamtkarte, Quelle AGIS, u.a. mit Siedlungsgebiet, Siedlungstrenngürtel, Materialabbaugebieten, Naturschutzzonen und Verkehrs-Netzelemente Die wesentlichsten Vorgaben in der Richtplan-Gesamtkarte 1:50'000 und im Richtplantext sind: Das Siedlungsgebiet ist im Richtplan festgesetzt. In Schafisheim sind keine zusätzlichen Siedlungsgebiete enthalten, die nicht bereits rechtskräftig als Bauzonen ausgeschieden sind. Das neue Richtplankapitel S1.2 legt die Rahmenbedingungen für kleinflächige Einzonungen fest, welche direkt an Bauzonen grenzen und als weitgehend überbaut gelten. Weitere Einzonungen sind nur bei flächengleicher Kompensation möglich. Die Industriezonen im Gebiet Schoren sind als wirtschaftlicher Entwicklungsschwerpunkt von kantonaler Bedeutung (ESP) festgesetzt (Richtplanbeschluss S1.3/1.1, Nr. 11 Schafisheim / Hunzenschwil, Schoren). Die Richtplanvorgabe wurde mit der BNO-Änderung 2011 umgesetzt. Diesem ESP werden die Vorrangnutzungen produzierende und verarbeitende Nutzung (PVN) und Nutzungen mit hohem Güterverkehr und Flächenbedarf (GFN) zugewiesen. Nur bedingt zugewiesen werden wegen fehlender Bahnhaltestelle arbeitsplatzintensive Nutzungen (APN). An der Nutzung der Kiesreserven in den nicht überbauten Industrie- und Gewerbezonen besteht ein kantonales Interesse. Die Gemeinden sorgen, soweit keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, in Industrie- und Gewerbezonen für eine angemessene Ausschöpfung der vorhandenen Kiesreserven V 2.1 Beschluss 1.1. Sie können in ihrem Nutzungsplan für geeignete Gebiete in der Industrie- und Gewerbezone eine Abbaupflicht vorsehen. Neue Materialabbauzonen können gestützt auf den Richtplanbeschluss V2.1/3.1 aktuell nicht ausgeschieden werden, da die weiteren Abbaugebiete erst als Zwischenergebnis (Staufner- / Schafisheimerfeld, mit Koordinationsbedarf) und Vororientierung (Oberbann Ost) im Richtplan aufgenommen sind. Als Siedlungstrenngürtel wird der Landschaftsraum östlich des Siedlungsgebietes bis an die Siedlungsgrenze der Gemeinde Staufen und südlich des geschlossenen Siedlungsgebietes bis zu den gestreuten Siedlungen im Bettenthal festgesetzt (Richtplanbeschluss S2.1/1.1).

17 Seite 13 Das Ortsbild von Schafisheim ist gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Ortsbild von regionaler Bedeutung klassiert (Richtplanbeschluss S1.5/1.1). Im Richtplankapitel Regionalzugsverkehr ist als Vororientierung eine neue Haltestelle Hunzenschwil Schoren enthalten (Richtplanbeschluss M3.3/3.1/ Nr. 77). Die Hauptachsen Seetalstrasse und Aarauerstrasse sind mit einer Verkehrsbelastung von grösser als 8'000 Mfz/Tag innerorts 2025, die Aarauerstrasse streckenweise gar mit Verkehrsbelastung von grösser als 15'000 Mfz/Tag innerorts 2025 bezeichnet (vgl. Teilplan Übersicht belastete Strassenabschnitte, Richtplanabschnitt S1.1/1.3). Entlang von Strassen mit Wohnanteilen und einem durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV) von mehr als Motorfahrzeugen / Tag und künftig zunehmender Verkehrsbelastung wird den Gemeinden empfohlen, für den angrenzenden Siedlungsraum Aufwertungsmassnahmen in den kommunalen Planungsinstrumenten zu verankern; bei Kantonsstrassen mit dem Kanton, sofern der Kantonsstrassenraum betroffen ist. Die Funktionsfähigkeit der Strasse muss gewährleistet bleiben. Mit der Änderung des Kantonalen Richtplans vom 24. März 2015 wurde die Massnahme M 2.2/4.1 Ostumfahrung Nr. 102 als Vororientierung in den Richtplan aufgenommen. Die Linienführung entspricht der Variante C2 modifiziert gemäss Netzstrategie Unteres Seetal / Anbindung an die A1. Die Netzstrategie wurde im Rahmen der Umsetzung des Agglomerationsprogramms Aargau Ost (Massnahme A.3.01, Verkehrsmanagement Region Lenzburg) erarbeitet. Standorte für Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen erfordern bei einem Schwellenwert von mehr als 3'000 m 2 Nettoladenfläche (Richtplanbeschluss S3.1/1.1) eine Festsetzung im Richtplan. Im Kulturland sind folgende Inhalte enthalten, deren Umsetzung im Kapitel 5.4 Kulturlandplan näher beschrieben ist: Naturschutzgebiet im Wald, Grundwassernutzung, Landwirtschaftszonen. Im Raumkonzept Aargau, welches Bestandteil des kantonalen Richtplanes ist, ist die Gemeinde Schafisheim mit dem Industriegebiet und dem angrenzenden Quartier Talhard im Norden einer ländlichen Entwicklungsachse zugewiesen, während das Dorfzentrum und die umgebenden Wohnquartiere dem ländlichen Entwicklungsraum zugeteilt sind. Im Richtplanbeschluss R1/1.1 werden diese Kategorien wie folgt definiert: Die ländlichen Entwicklungsachsen verbinden den ländlichen Raum mit den Zentren und Agglomerationen. Die Siedlungsentwicklung wird an gut erreichbaren Standorten der wichtigen kantonalen Verkehrsachsen gefördert, namentlich im Talbereich, wo eine gute Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln vorhanden ist. Das Potenzial des öffentlichen Verkehrs wird durch den kombinierten Verkehr und die Anbindung an die Zentren und Agglomerationen genutzt. Ländliche Entwicklungsräume umfassen die Landgemeinden und Agglomerationsgemeinden ausserhalb der urbanen Räume. Sie richten ihre Entwicklung auf ihr spezifisches Potenzial aus und nehmen ihre Funktionen im zugeordneten grösseren Agglomerations- und Wirtschaftsraum wahr. Die Grundversorgung ist sicherzustellen. Die Erfüllung der öffentlichen Aufgaben im ländlichen strukturschwachen Raum wird subsidiär durch den Finanz- und Lastenausgleich unterstützt.

18 Bekannte Vorhaben Geplante Vorhaben Bekannte Vorhaben Seite Regionale Anliegen Die Gemeinde Schafisheim ist dem Gemeindeverband Lebensraum Lenzburg Seetal angeschlossen. Nach 13 BauG sind die Gemeinden verpflichtet, ihre Nutzungspläne regional abzustimmen. Grundlagen für die regionalen Anliegen sowie für die Beurteilung im Zeitpunkt der Mitwirkung bilden folgende Dokumente: Landschaftsentwicklungsprogramm LEP, 2001 Regionales Entwicklungskonzept Lenzburg und Umgebung, 2002 Regionales Entwicklungskonzept Seetal, 2006 Netzstrategie Lenzburg Seetal, 2014 Im Zeitpunkt des öffentlichen Mitwirkungsverfahren gemäss 3 BauG erfolgt die regionale Abstimmung, zu deren Zweck die Entwürfe dem Planungs- bzw. Gemeindeverband Lebensraum Lenzburg Seetal zur Stellungnahme vorgelegt werden Netzstrategie Unteres Seetal / Anbindung an die A1 Die Netzstrategie Unteres Seetal / Anbindung an die A1 zeigt auf Basis einer Verkehrs- und Situationsanalyse für die Jahre 2010 (Referenz) und 2025 (Prognose) sowie der Bevölkerungsund Verkehrsprognose bis 2025 die heutigen (Ist-Zustand) und zukünftigen Problemstellen im Untersuchungsperimeter auf und leitet davon die jeweiligen Massnahmen für die Planungshorizonte A (nachfolgende Abbildung), B und C auf. Planungshorizont A (Bekannte und geplante Massnahmen MIV und ÖV) gemäss Netzstrategie Unteres Seetal / Anbindung A1. Der dargestellte Ausbau des ÖV-Angebots (rechts) ist unabhängig von der Netzstrategie vorgesehen.

19 Seite 15 Die aktuellen Problemstellen in der Gemeinde Schafisheim (Knoten K111/K247 Schoren, Knoten K246/K247 Hauptstrasse sowie A1/T5 Anschlussbereich Aarau-Ost) können gemäss Schlussbericht Netzstrategie voraussichtlich durch die Umsetzung der dargestellten Massnahmen für den Planungshorizont A (Umsetzung bis 2025) bis auf die Kapazitätsprobleme beim A1-Anschluss Aarau-Ost behoben werden. Nebst den bereits genannten Kapazitätsproblemen beim A1-Anschluss Aarau-Ost in Schafisheim können voraussichtlich auch die Kapazitätsprobleme in Seon Nord beim Knoten Dössegger nicht mit kurzfristigen Massnahmen gelöst werden. Damit ergeben sich folgende Lösungsansätze für den Planungshorizont B (ab 2025): Zur mittelfristigen Leistungssteigerung des A1/T5- Anschlussbereichs Aarau-Ost soll dem Bundesamt für Strassen (ASTRA) die Verschiebung des Halbanschlusses von/nach Zürich an die Rupperswilerstrasse zur Prüfung vorgeschlagen werden (Konzeptskizze rechts). Lösungssuche Konzept Seon Nord unter Berücksichtigung der Massnahmen des Planungshorizontes C betreffend der gewählten Strategie für die Anbindung des Seetales an die A1. Lösungsansätze Planungshorizont C: Diese umfassen mögliche Ergänzungen und Anpassungen des Strassennetzes im Unteren Seetal für den Fall einer maximalen Bevölkerungs- und Verkehrsentwicklung. Variante C2 modifiziert (Basis für Vororientierung im 2015 angepassten Kantonalen Richtplan).

20 Seite Regionales Entwicklungskonzept Lenzburg und Umgebung (2002) Am 4. Dezember 2002 hat der damalige Regionalplanungsverband Lenzburg und Umgebung das Regionale Entwicklungskonzept verabschiedet. Das REK als Arbeitsinstrument ist eine Grundlage, Orientierungs- und Argumentationshilfe. Es sieht folgende Entwicklungsziele vor: Für die Arbeitsplatzgebiete der Teilregion Lotten unter anderem: Die Ansiedlung von Betrieben an geeigneten Standorten Eine Reservierung der Gebiete mit Gleisanschluss für Betriebe mit Warenumschlag Eine Reservierung der Gebiete mit gutem ÖV-Anschluss für Möbelhäuser (Möbelstrasse A1), Fachmärkte und arbeitsplatzintensive Betriebe Die Förderung von zusammenhängenden Grünzügen und ökologischen Ausgleichsflächen Konzept für die Industriezone Schoren, in dem die obigen Ziele räumlich dargestellt werden (mit Einbezug Haltestelle Schoren). Generell sollen keine Einkaufszentren (EKZ) für den täglichen oder periodischen Bedarf in den Arbeitszonen zugelassen werden Für Wohngebiete und Dorfkerne unter anderem: Förderung von bewohnerfreundlichen Quartieren. Zu fördern sind Wohnungen, die einfach an neue Bedürfnisse angepasst werden können (nutzungsneutral, altersgerecht) Förderung der Natur in den Siedlungen Erhaltung der dörflichen Baustruktur in den Ortschaften Erhaltung und Förderung der zentralen Funktionen wie Verwaltung, Einkauf, Restaurants, usw. in den Kerngebieten Landschaftsentwicklungsprogramm LEP Lenzburg und Umgebung (2001) Mit der Erarbeitung des Landschaftsentwicklungsprogramms Region Lenzburg und Umgebung im Jahr 2001 wurden die Natur- und Landschaftsräume in der Region thematisiert und das entsprechende Entwicklungspotenzial aufgezeigt. Im Rahmen der Mehrjahresprogramme der einzelnen Gemeinden wird das LEP laufend fortgeschrieben. Das LEP ist ein Arbeitsinstrument für regionale und lokale Institutionen zur Aufwertung der Natur- und Landschaftswerte. Es gibt einen Überblick über die Grundlagen und Prioritäten einer zielgerichteten Landschaftsentwicklung und hat eine koordinierte, nachhaltige Nutzung der Landschaft als Ziel.

21 Seite 17 Ausschnitt Landschaftsentwicklungsprogramm Lenzburg und Umgebung (Übersichtsplan Region Lenzburg)

22 Seite Regionales Entwicklungskonzept Seetal Am 7. Dezember 2006 beschloss der damalige Regionalplanungsverband Seetal das Regionale Entwicklungskonzept Seetal, welches als Grundlage für den Zusammenschluss der beiden Regionalplanungsverbände Lenzburg und Umgebung sowie Seetal diente. Die Erarbeitung erfolgte auf Basis des REK Lenzburg 2002 im Sinne einer Erweiterung, damit die beiden Konzepte bei einem Zusammenschluss einfach vereinigt werden können. Ausschnitt aus Übersichtskarten Siedlung und Landschaft / Verkehr des REK Seetal

23 Seite Kommunale Grundlagen Räumliches Entwicklungskonzept Als Grundlage für die Gesamtrevision der Nutzungsplanung dient das räumliche Entwicklungskonzept der Gemeinde Schafisheim. Dieses zeigt die für die Gemeinde gewünschte Entwicklung auf und formuliert einen entsprechenden Ziel- und Massnahmenkatalog. Folgende Hauptziele wurden definiert: H1 Gewährleisten einer kontinuierlichen, moderaten Bevölkerungsentwicklung, die sich primär an qualitativen Wachstumszielen orientiert H2 Erhalten und Weiterentwickeln der hohen Standortattraktivität unter besonderer Berücksichtigung der noch vorhandenen dörflichen Strukturen H3 Erhalten bestehender und Schaffung neuer Arbeitsplätze H4 Zentrumsentwicklung / Dorfzentrum entwickeln und stärken H5 (Innere) Siedlungsentwicklung und Abstimmung Verkehr H6 Intakte Natur- und Kulturlandschaft fördern sowie Naherholungsgebiet erhalten Übersichtsplan Räumliches Entwicklungskonzept der Gemeinde Schafisheim mit Konzeptplan Siedlung und Landschaft (links) und Konzeptplan Verkehr und Immissionen (rechts) Das Entwicklungskonzept zeigt auf, wie das Siedlungsgebiet entwickelt werden soll. Insgesamt wird eine qualitätsvolle und massvolle bauliche Dichte angestrebt. Zentral ist auch eine gezielte Entwicklung des Dorfzentrums als gut frequentiertem Ort mit attraktivem Nutzungsangebot. Mit der Gestaltung von Aussenräumen soll gezielt eine Aufweichung der trennenden Wirkung der Seetalstrasse erreicht werden. Schafisheim profitiert von einer engen Verzahnung des Siedlungsgebiets mit dem umgebenden Kulturland bzw. dem Naherholungsraum. Einer guten Anbindung an das Kulturland soll deshalb Rechnung getragen und der Siedlungsrand sorgfältig gestaltet werden.

24 Seite 20 Im Bereich der noch wenig dicht bebauten Dorfzone der Gebiete Stapfe und Milchgass ist eine zielgerichtete Entwicklung der grösseren unbebauten Areale anzustreben. In den kleinteiligen Einfamilienhausquartieren am Siedlungsrand sollen trotz bereits guter Dichten Anreize zur Nachverdichtung geschaffen werden. Der ursprüngliche Dorfkern entlang der Seetalstrasse und der Talgasse soll auch in Zukunft erkennbar bleiben. Der Ortsbildschutz spielt in diesen Bereichen eine zentrale Rolle. Publikumsorientierte Nutzungen konzentrieren sich beidseits des Knotens Seetalstrasse - Lenzburgerstrasse. Das Entwicklungskonzept bildet die Basis für eine koordinierte Überarbeitung der Planungsdokumente und dient dazu, die verschiedenen Interessen darzulegen und die nötigen Entscheide auf dem Hintergrund einer umfassenden Interessenabwägung abzustützen. Um die Schwerpunkte, Aufgaben und die konkreten Fragen ermitteln zu können, wurde das Siedlungsgebiet in einzelne Quartiereinheiten unterteilt. Für jede Analyse-Einheit wurden die Stärken und Schwächen aufgelistet und daraus der Handlungsbedarf für die Nutzungsplanung ermittelt. Die Einteilung in die verschiedenen Quartiere ergab sich vor allem aus ortsbaulichen und funktionalen Kriterien. Dorf / Dorfzone Identitätsbildende, dörfliche Struktur entlang Seetalstrasse, raumtrennende stark verkehrsbelastete Seetalstrasse, publikumsorientierte Nutzungen Wohnquartiere West Reines Wohnquartier an sonniger Aussichtslage, gute Durchgrünung, traditionelle Bau- und Grünstruktur an Talgasse noch gut erhalten Quartiere Ost Nebeneinander von Wohn- und Gewerbenutzungen nördlich der Lenzburgerstrasse, schildweise ähnliche Gebäudetypologien, verkehrsarme ruhige Wohnlagen Quartier Talhard Ausser entlang Seetalstrasse ruhige Wohnlagen ohne Durchgangsverkehr, gute Verkehrsanbindung für MIV, jedoch mässig gute ÖV-Anbindung zu Randzeiten, Lebendigkeit durch Schulstandort Industrie Gute Verkehrsanbindung für MIV, mässig gute ÖV- Anbindung zu Randzeiten, grosses Arbeitsplatzpotenzial Übersicht Quartiereinteilung Bettenthal Traditionell bäuerliche Baustruktur des Weilers ist gut erhalten, Inselbauzonen

25 Seite Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV) Gestützt auf den seit dem 1. Januar 2010 geltenden 54a BauG wurden die verkehrsrelevanten Fragen parallel zu dieser Gesamtrevision der Nutzungsplanung im Rahmen eines Kommunalen Gesamtplanes Verkehr erarbeitet. Als zentrales gesamtheitliches Verkehrsplanungsinstrument macht er z.b. Aussagen zu einem funktionsfähigen und wesensgerechten Strassennetz, zur Anbindung an den öffentlichen Verkehr, zu attraktiven Langsamverkehrswegen und zu verkehrsberuhigenden Massnahmen in den Quartieren. Der KGV bildet die Basis für die in 13 bis Abs. 2 BauG geforderte Abstimmung der Siedlungs- und Verkehrsentwicklung. Auf übergeordneter Ebene bestehen diverse verkehrliche Grundlagen wie das Agglomerationsprogramm Aargau Ost 2. Generation (2012) des Kantons Aargau sowie die daraus hervorgegangene Netzstrategie Unteres Seetal / Anbindung an die A1. Basierend auf der Netzstrategie wurden die Ostumfahrung Schafisheim sowie der Ausbau des Autobahnanschlusses A1 als Vororientierung in den kantonalen Richtplan aufgenommen. Besondere verkehrliche Herausforderungen sind heute die Verkehrsbelastungen der Hauptverkehrsachsen in den Spitzenstunden. Mit den kantonalen Strassenbauprojekten zur Kapazitätssteigerung der Aarauerstrasse mit den Knoten Jumbo und Schoren, soll gemäss Netzstrategie das Problem entschärft werden können. Weitere Herausforderung ist die stark Trennende Wirkung der Seetalstrasse im Dorfzentrum von Schafisheim. Durch Gestaltungsmassnahmen im Dorfzentrum soll eine stärkere Verbindung der Nutzungen im gesamten Strassenraum resultieren und durch attraktiv gestaltete Aussenräume vermehrt ein Ort des Aufenthalts geschaffen werden. In den Teilplänen ÖV, MIV und Langsamverkehr werden die Massnahmenbereiche mit ihrem Ortsbezug dargestellt: Mit KGV umklassierte Strassen Schulstrasse IST: QSS NEU: ZF Grütstrasse IST: QSS NEU: ZF Talackerstrasse IST: QSS und ZF NEU: durchgehend ZF K 38 0 K 247 K K 24 Teilplan öffentlicher Verkehr Teilplan motorisierter Individualverkehr Teilplan Langsamverkehr

26 Seite 22 4 Zentrale Sachthemen 4.1 Wichtigste Themen der Revision Mit der Revision der Nutzungsplanung Siedlung sollen die Voraussetzungen geschaffen werden, die Identität und die Ausstrahlung von Schafisheim durch gezielte Erhaltung und Hervorhebung sowie sorgfältige Weiterentwicklung der dörflichen Baustrukturen zu erhalten und zu stärken. Insbesondere sind im engeren Dorfkern Querbezüge über die Seetalstrasse herzustellen und die Trennwirkung mit Gestaltungsmassnahmen aufzuweichen. Eine gezielte Freiraumkonzeption im Dorfzentrum sowie eine optimale Vernetzung mit angrenzenden Grün- und Freiraumstrukturen sind zentral. Mit einer verstärkten Konsolidierung und Konzentration von publikumsintensiven Nutzungen sowie teilweise von Infrastrukturanlagen wird das Dorfzentrum entlang der Seetalstrasse besser ablesbar und entwickelt sich zu einem beliebten Ort des Einkaufs und sich Treffens insbesondere für die Dorfbewohner. Mit der Revision sollen die Voraussetzungen für eine qualitative und kontinuierliche Entwicklung in der Gemeinde Schafisheim geschaffen werden. Besonders zu berücksichtigen ist die stets steigende Verkehrsbelastung entlang der Hauptverkehrsachsen. Insgesamt umfasst die Nutzungsplanung folgende wesentlichen Themenbereiche: Zentrums- und Ortsbildgestaltung; qualitative Entwicklung der Bauten sowie der Strassenund Hofräume, Zentrumsentwicklung mit attraktiver Nutzungsmischung, Entwicklung der alten Dorfteile entsprechend den siedlungstypologischen Besonderheiten. Innere Siedlungsentwicklung; Differenzierte Betrachtung aller Wohnzonen bzgl. Nachverdichtungen, Verdichtung in älteren Wohnquartieren / entlang Hauptverkehrsachsen, präzisierende Vorgaben zur Freiraum- / Aussenraumgestaltung. Gewerbezonen; Entwicklung bestehender Betriebe, Einpassung in örtlichen Kontext und in die Landschaft Bauzonenreserven / -grösse; Aspekte der quantitativen Siedlungsentwicklung, äussere Begrenzung der Bauzonen im Grundsatz belassen. Behandlung neuer Richtplanthemen wie Verkaufsnutzungen, Abstimmung Siedlung / Verkehr, Hochwasserschutz. Bau- und Nutzungsordnung BNO; aktualisierte Bestimmungen basierend auf neuen Zielen / Bedürfnissen und Erfahrungen in der Anwendung; Integration des harmonisierten Baurechts. Die Revision der Nutzungsplanung Kulturland beinhaltet im Wesentlichen: Anpassung an veränderte übergeordnete Vorgaben (BauG, BauV, kantonaler Richtplan) Aktualisierung der Schutzzonen und -objekte anhand der Aufnahmen vor Ort Überprüfung und wo nötig Aktualisierung der Spezialzonen im Kulturland. 4.2 Ortsbildgestaltung, Abgrenzung der Dorfzone sowie Objektschutz Im Bauzonenplan 2000 sind die dörflich geprägten Gebiete entlang der Seetalstrasse ohne Differenzierung und ohne detailliertere Einpassungsbestimmungen der Dorfzone zugewiesen. Hinweise auf eine gewünschte Entwicklung der Dorfzone sind in den Bestimmungen von 2000 nicht enthalten. Die ursprüngliche Bebauung entlang der Seetal- und Lenzburgerstrasse sowie auch entlang der Talgasse am Verkehrsweg zum Weiler Heuelmüli ist heute noch gut ablesbar. Erst nach 1940

27 Seite 23 entstanden im Bereich der heutigen Dorfzone Neu- und Ersatzbauten mit unterschiedlichen Gebäude- und Dachformen, dies jedoch mehrheitlich in zweiter oder dritter Bautiefe. Im Bereich der ersten Bautiefe sollen neu strengere Bestimmungen bezüglich der Einpassung in die bauliche Struktur und insbesondere der Dachgestaltung gelten, um die vorhandenen Ortsbildqualitäten zu erhalten und mit Sorgfalt weiter zu entwickeln. Dies gilt auch für den unteren Bereich der Talgasse. Auch in den übrigen Bereichen der Dorfzone gelten neu strengere Einpassungsbestimmungen als mit der Bau- und Nutzungsordnung BNO von Im Bereich des Dorfzentrums soll eine attraktive Nutzungsdurchmischung gesichert werden. Durch attraktive und allgemein zugängliche Aussenräume soll das Dorfzentrum noch mehr belebt und Treffpunkt für alle Altersklassen werden. Ausschnitt Michaeliskarte 1840 Ausschnitt Siegfriedkarte 1940 Blick auf die Seetalstrasse im Bereich des Dorfzentrums (links) und Talgasse (rechts) mit strengeren Bestimmungen

28 Seite Objektschutz / Umsetzung Bauinventar Mehrere kulturhistorisch bedeutsame Bauten in der Gemeinde Schafisheim stehen unter kantonalem Denkmalschutz. Einige weitere Bauten stehen bereits mit dem Zonenplan von 2000 unter Substanzschutz oder sind im von der kantonalen Denkmalpflege aktualisierten Bauinventar inventarisiert. Diese Bauten tragen wesentlich zur Identitätsbildung im Dorf bei. Die Gebäude liegen mehrheitlich in der Dorfzone. Gestützt auf das aktualisierte Bauinventar wurden die Gebäude mit Substanzschutz überprüft und neu festgelegt. Deren Erhalt ist mit einem Abbruchund Substanzveränderungsverbot gesichert. Wie das aktualisierte Bauinventar in der aktuellen Nutzungsplanung umgesetzt wurde ist im Kartenausschnitt in Abschnitt sowie tabellarisch im Anhang A3 ersichtlich. Beispiele neu aufgenommener Gebäude mit Substanzschutz: Doppelscheune Nr. 926 zum bereits unter Substanzschutz stehenden Wohnhaus Talhaus Nr. 903 (Talgasse, links) und Wohnhaus von 1840 Nr. 918 (Winkelgasse, rechts) Abgrenzung der Dorfzone im Bauzonenplan von 2000 und im neuen Bauzonenplan Zonenregime gemäss rechtskräftigem Bauzonenplan (2000) mit Überlagerung ISOS, Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz Neue Abgrenzung der Dorfzone (braun), Zusatzbestimmungen (Schraffur) und Gestaltungsbestimmungen Dorfzentrum (Bandierung)

29 Seite 25 Von örtlichen Gegebenheiten ausgehend sowie unter Berücksichtigung des Inventars der Schützenswerten Ortsbilder der Schweiz ISOS (Plan oben links) wird die Dorfzone gemäss oben rechts dargestelltem Plan erweitert und mittels Schraffur in zwei Bereiche unterteilt. Mit der neuen Unterteilung ergibt sich folgendes: Die Dorfzone erstreckt sich wie bisher entlang der Seetalstrasse und umfasst neu auch die heute noch stark dörflich geprägten Bereiche der Talgasse sowie das Gebiet zwischen der Seetalstrasse und der alten Seonerstrasse. Ebenso wird die Dorfzone entlang der Lenzburgerstrasse bis zur Friedhofszufahrt erweitert. Schraffur: Im Bereich mit noch gut erkennbarer ursprünglicher Baustruktur eines Strassendorfes gelten strengere Einpassungsbestimmungen. Bandierung Dorfzentrum: Nebst einer sorgfältigen baulichen Weiterentwicklung soll das Dorfzentrum auch funktional durch eine attraktive Nutzungsmischung und allgemeinzugängliche Aussenräume als Ort des Einkaufens und des sich Treffens weiterentwickelt werden. 4.3 Innere Siedlungsentwicklung Überbaute Wohn- und Mischzonen Die beiden Parameter Einwohnerdichte und Bauperiode geben Hinweise zum Verdichtungspotenzial in den überbauten Wohn- und Mischzonen. In Gebieten mit rund 40 E/ha oder weniger ist grundsätzlich ein Verdichtungspotenzial vorhanden. In der Karte Bauperiode ist vor allem der Gebäudebestand der vor 1960 realisierten Bauten interessant. Auf Grund des Baustandards dieser Bauten können neben der Nachverdichtung auf bereits überbauten Flächen auch Ersatzneubauten sinnvoll sein, um z.b. die heutigen Energiestandards oder die modernen Wohnraumbedürfnisse besser erfüllen zu können. Einwohnerdichten, Stand Oktober 2013 (AGIS) Bauperiode der Gebäude, Stand Oktober 2013 (AGIS)

30 Seite 26 Die Gemeinde Schafisheim weist einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Einfamilienhäusern auf. Diese Quartiere der Wohnzonen WH und W2 weisen jedoch eine vergleichbar hohe bauliche Dichte auf: 41 bis 44 Einwohner/ha in den Quartieren Talhaus/Rebenhübel/Talhard 50 bis 57 Einwohner / ha nördlich und südlich der Lenzburgerstrasse Gebäudetyp, Stand Dezember 2012 (AGIS) Aufgrund dieser bereits hohen Einwohnerdichten von über 40 E/ha in den Wohnzonen WH und W2, der kleinteiligen Parzellenstruktur sowie der kaum zu beeinflussenden Veränderungsdynamik, kann hier grundsätzlich keine markante Steigerung der Einwohnerzahl durch eine innere Verdichtung erwartet werden. Die geforderte Mindestdichte für dem ländlichen Entwicklungsraum zugewiesenen überbauten Wohn- und Mischzonen liegt bei 40 E/ha (gemäss Raumkonzept Aargau). Unterdurchschnittliche Einwohnerdichten finden sich im Quartier Hüttmatt im Bereich der Wohnund Gewerbezone WG2 (rund 35 E/ha) sowie in den Quartieren Stapfe und Milchgass im Bereich der Dorfzone (rund 37 E/ha). Für das Quartier Talhard (44 E/ha) welches einer ländlichen Entwicklungsachse gemäss Raumkonzept zugewiesen ist, gilt eine Mindestdichte von 50 E/ha, womit auch in diesem Quartier ein zusätzliches Einwohnerpotenzial besteht. Bei den genannten Gebieten mit unterdurchschnittlichen Einwohnerdichten handelt es sich um ältere Quartiere mit einem überwiegenden Anteil an Bauten älter als Während in den Gebieten Stapfe / Milchgass Neubauten mehrheitlich ab 1980 entstanden, wuchs das Gebiet Hüttmatt vermehrt zwischen 1960 und Im Talhard kann eine kontinuierliche bauliche Entwicklung über sämtliche Bauphasen festgestellt werden. Rein rechnerisch kann bezogen auf die geforderten Mindestdichten für diese überbauten Gebiete ein zusätzliches Einwohnerpotenzial von insgesamt rund 60 Einwohnern angenommen werden. Die rechnerischen Überlegungen finden sich im Kapitel Eine markantere einwohnerrelevante bauliche Entwicklung über die Mindestdichten hinaus kann in einzelnen grösseren, noch unbebauten Flächen erwartet werden. Mit den Bestimmungen in der Bau- und Nutzungsordnung sind einerseits Anreize gegeben, grössere Flächen mittels Gestaltungsplanung oder Arealüberbauungen zu beplanen und zu überbauen, andererseits kann der Gemeinderat gestützt auf 4 BNO eine Gestaltungplanung verlangen. Damit eine maximale Flexibilität für jeden Einzelfall besteht, wurde für diese Fälle im Bauzonenplan keine

31 Seite 27 Gestaltungsplanpflicht definiert. Mögliche Areale für Gestaltungsplanungen oder Arealentwicklungen finden sich unter anderem im Gebiet Stapfe im Bereich des Erschliessungsplans Stapfe und in den südlich davon gelegenen Gewerbearealen innerhalb der Dorfzone, am Geisshübel (Wohnzone WH) oder an der Winkelgasse (Wohnzone W2 / Dorfzone). Mit den Grundeigentümern im Bereich des Erschliessungsplanes Stapfe sowie der genannten Gewerbeareale östlich der Seetalstrasse wurden im Februar 2016 Gespräche geführt, um auf das Entwicklungspotential der Gebiete hinzuweisen und allfällige Arealentwicklungen anzustossen. Erste Absichten zur Entwicklung von Teilarealen sind vorhanden, eine detailliertere Behandlung im Rahmen der aktuellen Revision bzw. eine Integration ist zum aktuellen Zeitpunkt nicht vorgesehen. Allgemeine, zonenbezogene Verdichtungsmassnahmen sollen Anreize für verdichtete Wohnbauformen schaffen, die sich in angemessener Weise in die Quartierstruktur einfügen und die dafür als notwendig erachteten Qualitäten sichern. Die planerische Umsetzung der inneren Siedlungsentwicklung umfasst ein breites Spektrum, das je nach Aufgabenstellung gezielt angewendet werden muss. In Frage kommen folgende Aspekte: Sensibilisierung auf vorhandene Qualitäten und auf vorhandenes inneres Entwicklungspotenzial (z.b. an Informationsveranstaltungen). Durchsetzung mittels geeigneter Planungsinstrumente (z.b. kann vom Gemeinderat direkt gestützt auf 4 Abs. 1 BNO oder 21 BauG ein Gestaltungsplan verlangt bzw. erarbeitet werden, wenn ein wesentliches öffentliches Interesse besteht). Arealüberbauungen haben gemäss 39 BauV höhere qualitative Anforderungen zu erfüllen. Beratung von Bauwilligen, Projektverfassern, Investoren (Beizug von Fachleuten gestützt auf 54 BNO). Die alleinige Anhebung der Ausnützungsziffer AZ gewährleistet noch keine zusätzlichen Einwohner, da in der Regel eher eine Vergrösserung der Wohnfläche pro Einwohner entsteht. Deshalb soll ein entsprechender Bonus an die Realisierung von zusätzlichen Wohneinheiten gebunden werden ( 9 Abs. 4 BNO) Erschliessungs- und Gestaltungspläne In der Gemeinde Schafisheim bestehen diverse rechtskräftige Erschliessungs- und Gestaltungspläne (vgl. Plan nachfolgend): Nr. Bezeichnung Standort Stand bzw. genehmigt A Erschliessungsplan Schoore G B Erschliessungsplan Stapfe DZ Gestaltungspan Arbeitszone / Materialabbauzone 2 Sondernutzungsplan Untere Schore / Ruehacher A A (Teiländerung) 3 Gestaltungsplan Rebenhügel WH Gestaltungsplan Talackerstrasse W3 (neu; bisher in der WG2) In Bearbeitung

32 Seite 28 Übersichtsplan Erschliessungs- und Gestaltungspläne in der Gemeinde Schafisheim Wirtschaftlicher Entwicklungsschwerpunkt von kantonaler Bedeutung ESP Die Industrie- und Gewerbezonen von Schafisheim sind im Richtplan, zusammen mit jenen der Gemeinde Hunzenschwil als ESP von kantonaler Bedeutung festgesetzt. Der ESP eignet sich für produzierende und verarbeitende Nutzungen sowie Nutzungen mit hohem Güterverkehr und Flächenbedarf. Für arbeitsplatzintensive Nutzungen ist der Standort wegen der fehlenden Bahnhaltestelle nur bedingt geeignet. Mit der BNO-Änderung Arbeitszone (2011) ist die Richtplanvorgabe, die Übereinstimmung der geplante Nutzung mit der Vorrangnutzung gemäss Richtplan sowie die Eignung des Standorts aufzuzeigen, bereits umgesetzt worden. Deshalb wurde die Arbeitszone in der BNO unverändert übernommen.

33 Seite Umsetzung Richtplan Kapitel S 3.1 Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen und mittelgrosse Verkaufsnutzungen Gemäss kantonalem Richtplan Kapitel S 3.1 Beschluss 3.2 bedürfen neue Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen (Nettoladenfläche für Güter zwischen 500 m2 und m2) oder entsprechende Erweiterungen von bestehenden Verkaufsnutzungen ausserhalb von Kern- und Zentrumsgebieten der urbanen Entwicklungsräume oder der ländlichen Zentren einer ausdrückliche Bezeichnung (Nutzung, Grösse usw.) in der Nutzungsplanung. In der Gemeinde Schafisheim sollen an peripherer Lage grundsätzlich keine Gebiete für die Neuansiedlung solcher Verkaufsnutzungen ausgeschieden werden, insbesondere um die bestehenden Ladennutzungen innerhalb des Dorfzentrums nicht zu gefährden. Für die bestehende mittelgrosse Verkaufsnutzung innerhalb der Gewerbezone (Jumbo) wird eine entsprechende Zone ausgeschieden und in 12 Abs. 3 BNO verankert. Ausschnitt Bereich Gewerbezone aus neuem Bauzonenplan Verkaufsnutzungen für Güter des periodischen und aperiodischen Bedarfs bis 500 m2 Nettoladenfläche pro Gebäude und bis max m2 pro Standort sind in der Gewerbezone zulässig.

34 Seite Harmonisierung der Baubegriffe, Übernahme IVHB-Begriffe und Messweisen in die BNO Allgemeine Hinweise In der neuen BNO wird das harmonisierte kantonale Recht übernommen, das sich auf die interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe IVHB abstützt. Die Übernahme der Begriffe gemäss IVHB führt primär zu einer Harmonisierung im formellen Baurecht. Durch teilweise abweichende Messweisen der IVHB gegenüber dem aktuellen kantonalen und kommunalen Recht können jedoch auch materielle Auswirkungen entstehen. Wie im bisherigen Aargauischen Recht üblich, werden auf den verschiedenen Gesetzes- und Verordnungsstufen nur rechtssetzende Bestimmungen aufgenommen. Auf Wiederholungen gleichlautender Bestimmungen soll verzichtet werden. Dies gewährleistet eine schlanke Gesetzgebung. Bisherige und neue BNO Schafisheim, Grundlagen und Definition in Bauverordnung BauV: Bisherige BNO Schafisheim Neue BNO Schafisheim Anhang 3 BauV 16 bis 31 BauV Übersicht des Aargauischen Baurechts und seiner wichtigsten Bestandteile: Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe IVHB Harmonisiertes Baurecht, gültig seit Baugesetz BauG Aktualisiert, gültig seit Bauverordnung BauV Aktualisiert, gültig seit Bau- und Nutzungsordnung BNO Übernahme IVHB, neue Bedürfnisse Gesetzliche Verankerung der IVHB in 50a BauG Kantonsspezifische Ergänzungen zur IVHB in den 16 ff BauV Übernahme harmonisierte Begriffe der IVHB in die BNO / Anwendungsbereich der Gemeinde Die IVHB-Begriffe und -Messweisen wurden vom Kanton als Gesamtpaket übernommen mit Ausnahme der Geschossflächenziffer. Anstelle der Geschossflächenziffer wurde die Ausnützungsziffer AZ gemäss bisherigem Recht beibehalten. Die Definition findet sich in 32 BauV. Präzisierungen der Definitionen in der kommunalen Bau- und Nutzungsordnung BNO sind nur soweit möglich, als sie der Harmonisierung nicht widersprechen und dies die IVHB und die BauV ausdrücklich vorsehen. Im Übrigen bildet die IVHB bzw. die neue BauV, Anhang 1 und Anhang 2 abschliessendes Recht. Wichtigste materielle Anpassungen der BNO Schafisheim: Anstelle des bisherigen gewachsenen Terrains wird neu der Begriff massgebendes Terrain definiert. Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Im Gegensatz dazu galt bisher als gewachsenes Terrain der bei Einreichung des Baugesuches bestehende Verlauf des Bodens.

35 Seite 31 Die Höhen von Gebäuden waren bisher über die Anzahl Vollgeschosse und über das Mass der Firsthöhe definiert. In der neuen BNO wird die Definition über die Vollgeschosse beibehalten, wobei sich in der Messweise erhebliche materielle Änderungen ergeben. Bei der Bemessung der Vollgeschosse gilt neu im Durchschnitt eine Geschosshöhe von 3.2 m (bisher 3.0 m). Wesentlicher Unterschied in der Bemessung der Höhen ist, dass für die zulässige Überschreitung des Untergeschosses neu ein Durchschnittsmass von 80 cm gilt (vgl. nachfolgende Skizze). Ermittlung Durchschnittsmass b Präzisierende Skizze zur Figur 6.2 zum Durchschnittsmass von 80 cm gemäss Anhang 2 BauV Zur Begrenzung der Bauvolumen nach oben gilt anstelle der Firsthöhe neu eine Gesamthöhe. Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain. Diese Definition kann dazu führen, dass sich der massgebende Bereich für die Gesamthöhe im Gebäudeinnern befindet. Im weitgehend flachen Gelände entspricht die bisherige Firsthöhe in etwa der Gesamthöhe. An leichten Hanglagen reduziert sich das Mass der Gesamthöhe gegenüber der Firsthöhe um rund 0.5 m. Bei einer Beibehaltung des bisherigen Masses wird also höchstens ein um rund 0.5 m höherer First möglich. Definition Gesamthöhe Figur 5.1 zur Gesamthöhe gemäss Anhang 2 BauV

36 Seite 32 Die neu gemäss IVHB mögliche Attikafläche wird vor allem bei kleineren Gebäudetypen wesentlich grösser. Diese darf bis 60% eines Vollgeschosses betragen und muss im Übrigen nur auf einer Längs- oder Breitseite um das Mass seiner Höhe gegenüber dem darunter liegenden Geschoss zurückgesetzt sein. Da die Klausel mit den Nachbargrundstücken, die mit der freien Anordnung nicht beeinträchtigt werden dürfen, in der BauV weiterhin enthalten ist, ist eine Übernahme ohne flankierende baurechtliche Massnahmen möglich. Beschränkung gemäss 25 Abs. 1 BauV auf 60% Vergleich Bemessung Attikafläche Bei der Berechnung der Ausnützungsziffer gilt 32 BauV. Wie bisher werden gestützt auf 31 Abs. 2 BNO Räume in Dach-, Attika- und Untergeschossen nicht miteinberechnet. Im Rahmen dieser Revision wurde auch darüber diskutiert, ob die Ausnützungsziffer aufgehoben oder beibehalten werden soll. Folgende Gründe führten zur Beibehaltung dieses Grundmasses: Klare Massvorgabe, einfacher Vollzug führen zu gleicher Behandlung (keine Interpretationen) und angemessener, nicht maximaler Dichte (eher Erhaltung von Quartierstrukturen). Weniger Bestimmungen mit flankierenden Massnahmen, z.b. ist keine zusätzliche Einpassungsbestimmung nötig, welche an Ermessen gebunden ist. 4.5 Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser Die Gemeinde Schafisheim liegt im Bearbeitungsperimeter der Gefahrenkarte Seetal / Aabach, welche im Dezember 2010 erstellt wurde. Gestützt auf diese Grundlagen müssen im Bauzonenplan die Hochwassergefahrenzonen ausgeschieden werden. Die Basis dafür bilden die Schutzdefizit- und die Fliesstiefenkarten (HQ100). Bis auf einzelne Grundstücke im Bereich des Knotens Seetalstrasse Alte Seonerstrasse, wo Fliesstiefen bis zu 1.50 m erreicht werden können, betragen die Fliesstiefen im gesamten Gemeindegebiet von Schafisheim maximal 25 cm. Gemäss der kantonalen Praxis wird im Bauzonenplan die Hochwassergefahrenzone 1 ausgeschieden. Diejenigen Gebiete ausserhalb der ausgewiesenen Schutzdefizite, in denen gemäss

37 Seite 33 Gefahrenkarte eine geringere Gefährdung besteht, werden im Bauzonenplan mit einer Restgefährdung bezeichnet. In der Bau- und Nutzungsordnung werden die zugehörigen Bestimmungen zu den Hochwassergefahrenzonen sowie zu den Flächen mit Restgefährdung formuliert. Fliesstiefenkarte HQ100 Ausschnitt Dorf Schutzdefizitkarte mit Austrittsstellen Ausschnitt Dorf b b a a Fliesstiefenkarte HQ100 Ausschnitt Bettenthal Schutzdefizitkarte mit Austrittsstellen Ausschnitt Bettenthal Auszug Massnahmenvorschläge Schafisheim Ein Ausbau der zwei längeren Eindolungen Steindler (a) und Geissgrabe (b) wäre sehr aufwendig, zudem kann das Gefahrenpotential als gering eingestuft werden. Die wichtigsten Gebäude können mit Objektschutzmassnahmen geschützt werden. Als Alternative wird kontrolliertes Ableiten (Notfallplanung) vorgeschlagen. Das Rohr des Bettetalbachs ist zu klein, um ein HQ100 aufzunehmen. Es wird kontrolliertes Ableiten mit Sandsäcken oder mobiler Hochwasserschutz (Notfallplanung) empfohlen. Durch bauliche Massnahmen kann der ausbrechende Abfluss ebenfalls kontrolliert abgeleitet werden. Die natürlich vorhandene Mulde im Gebiet Matte kann als Flutmulde genutzt werden. Bei dieser Variante sind bei Neubauten unterhalb der Flutmulde Objektvorschriften zu erlassen. Die Liegenschaften entlang der alten Seonerstrasse und der Seetalstrasse können mit Objektschutzmassnahmen vor den Hochwassern geschützt werden. In der Seetalstrasse soll

38 Seite 34 durch Sandsäcke und Dammbalken (Notfallplanung) und bauliche Massnahmen (Anpassung Strassenquergefälles, Erhöhung der Randsteine) verhindert werden, dass Wasser in die gefährdeten Parzellen eintritt. Bei weiteren Überbauungen sind Objektvorschriften notwendig. Als Alternative kommen zwei Standorte für eine Flutmulde in Frage: Gebiet Matte und Steinacher. 4.6 Belastete Standorte und Altlasten Die von der Revision der Nutzungsplanung betroffenen Altlasten-Standorte sind gemäss der kantonalen Grundlagen und Hinweise aufzuführen. Die nachfolgende Übersicht zeigt auf, dass sich mit der aktuellen Revision keine massgeblichen Überschneidungen mit neuen Nutzungsvorhaben ergeben. Chemierisikokataster Quelle AGIS Kataster der belasteten Standorte Quelle AGIS

39 Seite 35 5 Nutzungsplanung 5.1 Aufbau und Inhalt der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland besteht aus dem Bauzonenplan 1:2'500, dem Kulturlandplan 1:5'000 sowie der Bau- und Nutzungsordnung (BNO). Sie ist auf die kantonalen, regionalen und kommunalen Grundlagen abgestützt und bildet das Ergebnis der Abwägung von Bau-, Landwirtschafts- und Schutzinteressen. Im Bauzonen- und Kulturlandplan wird zwischen Genehmigungsinhalt und Orientierungsinhalt unterschieden. Im Genehmigungsinhalt sind alle verbindlichen Bestimmungen, Zonen und Objekte aufgeführt: Bauzonen nach Art. 15 RPG und 15 BauG Landwirtschaftszonen nach Art. 16 RPG (Landwirtschaftszone) Spezialzonen nach Art. 18 RPG (Spezialzone für bodenunabhängige Landwirtschaft und Gartenbau, Spezialbauzone Pferdehaltung, Spezialzone Pferdehaltung Hueb, Materialabbauzone) Schutzzonen nach Art. 17 RPG (Naturschutzzonen im Kulturland und im Wald) Überlagerte Schutzzonen (Landschaftsschutzzone, Freihaltebereich Hochbauten, Hochwassergefahrenzone, Altholzinsel, Wildtierkorridor) Schutzobjekte (Naturobjekte, Waldweiher, Gebäude mit Substanzschutz, Aussichtspunkte, Kulturobjekte). Grundnutzungszonen sind die Bau- und Landwirtschaftszonen sowie die Naturschutzzonen im Kulturland. Die überlagerten Schutzzonen und die Schutzobjekte gelten zusätzlich zu den jeweiligen Grundnutzungen. Die Schutzzonen und -objekte beschränken die Nutzungen nach den Erfordernissen des Schutzzieles. Der Orientierungsinhalt enthält die zusätzlich nötigen Angaben, die zum Verständnis des Planes erforderlich sind oder die in einem andern Verfahren rechtskräftig festgelegt wurden: Wald (durch Forstgesetzgebung definiert) Gewässer / Bäche (durch eidg. Gewässerschutzgesetz, Natur- und Heimatschutzgesetz, kant. Baugesetz, Natur- und Landschaftsschutzdekret geschützt) Quell- und Grundwasserschutzzonen (auf Gewässerschutzgesetzgebung basierende Verfügungen des Gemeinderates) Bauten unter kantonalem Denkmalschutz und Archäologische Fundstellen (basierend auf kantonalem Kulturgesetz und Verordnung zum Kulturgesetz) Wanderwege (durch Bundesgesetz über die Fuss- und Wanderwege festgelegt) Fruchtfolgeflächen (Richtplanbeschluss L3.1) Ostumfahrung Schafisheim (Richtplanbeschluss M4.1). 5.2 Bauzonenplan Angepasstes bzw. aktualisiertes Bauzonenregime Der Bauzonenplan weist neu eine Differenzierung der Dorfzone auf. In der gesamten Dorfzone gelten grundsätzlich erhöhte Anforderungen an die Einpassung ins Ortsbild. Die Dorfzone DZ umfasst die Gebiete mit noch gut ablesbarer dörflicher Baustruktur entlang der Hauptverkehrswege Seetal- und Lenzburgerstrasse. Neu sind auch der untere Bereich der Talgasse sowie der südliche Schild am Bauzonenrand zwischen Alter Seonerstrasse

40 Seite 36 und Seetalstrasse der Dorfzone zugewiesen. Gefordert ist eine sorgfältige Gestaltung und Einpassung von Neu-, Um- und Ergänzungsbauten in die dörflichen Strukturen. Innerhalb der schraffierten Fläche ist bei der Gestaltung in erhöhtem Mass auf die ortsbildprägende Baustruktur zu achten und wo nötig ist diese sinnvoll zu ergänzen. In diesem Teil der Dorfzone sind auf Hauptbauten zudem in der Regel Satteldächer vorzusehen. Das im Bauzonenplan bezeichnete Dorfzentrum soll attraktiv gestaltet sein und durch allgemein zugängliche Aussenräume und gut funktionierende Läden ein gern besuchter Ort des Einkaufens und des sich Treffens sein. Verkaufsflächen, die über die Nettoladenfläche in 8 Abs. 2 BNO hinausgehen, können gestützt auf einen Gestaltungsplan zugelassen werden. Die neuen Zonenbestimmungen ermöglichen es dem Gemeinderat innerhalb der Dorfzone Abweichungen zu bewilligen, falls ortsbaulich und architektonisch eine bessere Lösung erzielt und der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird. Gemäss 54 Abs. 2 BNO gewährleistet der Gemeinderat die fachliche Beratung in Ortsbildfragen durch Sachverständige und setzt zu diesem Zweck einen Fachberater ein. Die Erstberatung ist kostenlos. Bei Bedarf lässt der Gemeinderat ein Fachgutachten ausarbeiten. Die neu konzipierte Dorfzone legt eine generell geltende Ausnützungsziffer AZ von 0.65 als Richtmass fest, unterscheidet also nicht mehr zwischen gewerblichen Nutzungsanteilen in den Erdgeschossen und reinem Wohnen. Anreize für publikumsintensive Nutzungen werden im Perimeter Dorfzentrum gegeben. Der Hauptanteil der Wohn- und Gewerbezone WG2 erstreckt sich nördlich der Lenzburgerstrasse im Quartier Hüttmatt an guter Verkehrslage. Das bereits ältere Quartier ist Adresse mehrerer noch aktiver Gewerbe, wodurch eine Beibehaltung dieser Zonenzuweisung zweckmässig ist. Dasselbe gilt für die zwei kleineren Bereiche im Gebiet Schürz. Neu soll in der WG2 die Anzahl Wohneinheiten nicht mehr beschränkt und die Ausnützungsziffer von 0.45 auf 0.5 erhöht werden. Aufgrund der Lage ausserhalb des eigentlichen Dorfzentrums wird für Verkaufsgeschäfte die Nettoladenfläche pro Gebäude auf 200 m 2 beschränkt. Die Wohnzonen WH, W2 und W3 umfassen die primär dem Wohnen dienenden Quartiere an ruhigen Lagen. In wenigen Bereichen entlang der Seetalstrasse ist wie bisher infolge der Lärmbelastung eine Aufstufung in die Empfindlichkeitsstufe III nötig. Die Ausnützungsziffern werden beibehalten. In der Wohnzone W2 kann jedoch die AZ von 0.45 auf 0.5 erhöht werden, wenn eine zusätzliche Wohneinheit realisiert wird. Eine weitere Bedingung ist der Nachweis einer sorgfältigen Umgebungsgestaltung und einer angemessenen Durchgrünung. Die Zonen W3 sind verdichteten Wohnbauformen vorbehalten. Frei stehende Einfamilienhäuser sind daher nur in Baulücken oder auf Restgrundstücken zugelassen. Die Abgrenzung sowie die Bestimmungen zur Arbeitszone A wurden im Sinne der Planbeständigkeit gemäss Art. 21 Abs. 2 Raumplanungsgesetz RPG inhaltlich nicht verändert. Die Bestimmungen der Arbeitszone Schafisheim wurden 2012 im Rahmen einer Teiländerung der BNO an die Bestimmungen der direkt angrenzenden Industriezonen in der Nachbargemeinde Hunzenschwil angeglichen bzw. mit diesen harmonisiert. Aufgrund des gestützt auf den Gestaltungsplan Schooren / Rühacher bereits erfolgten Materialabbaus und des aktuell in der baulichen Realisierung befindenden Bauprojekts Coop Produktions- und Verteilzentrale wird die überlagerte Materialabbauzone entsprechend verkleinert. In der Gewerbezone G sind neu explizit Hotel- und Restaurant- sowie Kultur- und Freizeitnutzungen zugelassen. In dieser Zone sind mittelgrosse Verkaufsnutzungen nur in dem im Bauzonenplan bezeichneten Bereich (bestehende Verkaufsnutzung Jumbo) und bis maximal m 2 zulässig. Gemäss Richtplankapitel S 3.1 Beschluss 3.2 bedürfen neue Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen oder entsprechende Erweiterungen von bestehenden Verkaufsnutzungen ausserhalb von Kern- und Zentrumsgebieten der urbanen Entwicklungsräume oder der

41 Seite 37 ländlichen Zentren einer ausdrücklichen Bezeichnung (Nutzung, Grösse usw.) in der Nutzungsplanung. In der übrigen Gewerbezone sind Verkaufsnutzungen für Güter des periodischen und aperiodischen Bedarfs unter Bedingungen bis 500 m 2 pro Gebäude und maximal m 2 zugelassen. Die Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen OeB umfassen diejenigen Nutzungen, die dem öffentlichen Interesse dienen. Die Nutzungsreserven müssen üblicherweise für einen grösseren Planungshorizont ausgelegt werden, um spätere Ausbauten in der Nähe bestehender öffentlicher Bauten und Anlagen nicht zu verunmöglichen. Den Zonen OE ist mit Ausnahme des Strassenverkehrsamtes (LES IV) die Lärmempfindlichkeitsstufe LES III zugewiesen. Die Zonen OE sollen in der bisherigen Grösse und kompakten Anordnung beibehalten werden. Die Wohnzone Bettenthal WB wird entsprechend der bisherigen Zonierung sowie Zonenabgrenzung beibehalten. Das noch vorhandene Innenenwicklungspotenzial mit den gegebenen Um- und Ausbaumöglichkeiten ist vergleichbar mit den Möglichkeiten für Bauten in der Landwirtschaftszone. Die Spezialbauzone Pferdehaltung wird in einer vorgezogenen Teiländerung der Nutzungsplanung parallel zu der laufenden Gesamtrevision in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeB umgezont, da bald keine Pferdehaltung mehr betrieben wird und ein Projekt Wohnen im Alter realisiert werden soll. Zwischen dem Grundeigentümer der Parzelle Nr. 180 und der Gemeinde Schafisheim wurde zu diesem Zweck ein Kaufrechtsvertrag abgeschlossen. Für die Umzonung der Parzelle Nr. 180 besteht die Absicht, möglichst rasch das öffentlich-rechtliche Verfahren der Nutzungsplanung zu durchlaufen, weshalb sich eine vorgezogene Teiländerung anbietet. Die beiden parallel laufenden Planungen werden laufend koordiniert, die Änderungen werden zudem in den Planungsdokumenten der Gesamtrevision der Nutzungsplanung bereits integriert. Am 27. Juni 2008 beschloss die Einwohnergemeindeversammlung die Teiländerung des Bauzonenplans und der Bau- und Nutzungsordnung BNO Spezialbauzone Pferdehaltung im Gebiet Stapfe. Mit dieser Teiländerung erfolgte eine Umzonung der Parzelle Nr. 180 von der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen in die Spezialbauzone Pferdehaltung und die Ergänzung der Bau- und Nutzungsordnung BNO durch 12a Abs. 1ff BNO. Der Regierungsrat genehmigte diese Planung am 13. Juni Die Gemeinde beabsichtigt nun, die Parzelle Nr. 180 wie bereits vor der erwähnten Teiländerung des Bauzonenplanes in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeB zurückzuzonen mit der Absicht, durch eine private Trägerschaft Alterswohnungen realisieren zu lassen. Gemäss Protokollauszug der Gemeinderatssitzung vom 25. April 2016 ist der Grundeigentümer der Parzelle Nr. 180 bereit, das Grundstück für die Schaffung von Alterswohnungen zur Verfügung zu stellen. Damit das öffentliche Interesse gesichert werden kann, muss zur Wahrung der Zonenkonformität ein öffentlich-rechtlicher Vertrag ausgearbeitet werden, worin die Zweckbestimmung der Alterswohnung gesichert bleibt. Ein solcher Vertrag soll parallel mit der nötigen Teiländerung der Nutzungsplanung erstellt und abgeschlossen werden.

42 Seite Interne Änderungen Bauzonenplan Die wichtigsten Anpassungen der internen Bauzonenabgrenzungen ergaben sich aus folgender Zusammenstellung mit den jeweiligen Begründungen (siehe Übersichtsplan nächste Seite): Nr. Umzonung / Änderungen Erläuterungen / materielle Änderungen Fläche 1 Wohnzonen WH/W2 in Dorfzone DZ Erweiterung der Dorfzone zur Erhaltung der gut erhaltenen traditionellen Bau- und Grünraumstruktur an der Talgasse; Dorfkern gemäss ISOS Im Bereich der violetten Schraffur gelten zusätzlich strengere Einpassungsbestimmungen (vgl. Nr. 4) 1.99 ha 2 Wohn- und Gewerbezone WG2 in Dorfzone DZ Förderung einer sorgfältigen, an der traditionellen Bauweise orientierten Bebauung am gut einsehbaren südlichen Siedlungsrand 3 Wohnzone W2 in Dorfzone DZ Zur stärkeren Fassung des Dorfkerns entlang der Lenzburgerstrasse und im Umgebungsbereich der baugeschichtlich wertvollen Bauten Schlössli und Kirche sowie dem Grünraum des Friedhofes. 4 Differenzierung der Dorfzone Im Bereich der Schraffur gelten strengere Vorschriften bezüglich Gebäudestellung und Dachgestaltung, um die traditionelle Bebauung entlang der Verkehrswege zu erhalten und diese in der gegebenen baulichen Struktur weiter zu entwickeln. 5 Dorfzentrum Weiterentwicklung des Dorfzentrums durch Konzentration publikumsintensiver Nutzungen und attraktiven Aufenthaltsbereichen 6 Wohn- und Gewerbezone und Dorfzone WG2/DZ in Wohnzone W3 Aufzonung in der Ebene. Ermöglichen einer verdichteten Überbauung mit reiner Wohnnutzung. 7 Wohnzone W2 in W3 Aufzonung am Übergang von Wohnzone zu Gewerbezone. Gute Verkehrserschliessung. Lage nahe den Arbeitsplatzgebieten. 8a 8b Landwirtschaftszone am Rebenhübel in Grünzone Landwirtschaftszone am Geisshübel in Grünzone Schaffung einer win-win -Situation bezüglich Nutzungmöglichkeiten und Pflegemassnahmen Schaffung einer win-win -Situation bezüglich Nutzungmöglichkeiten und Pflegemassnahmen 9 Reduktion Abbaugebiet Abbau-, Auffüllungs- und Renaturierungsprozess abgeschlossen, aktuell Realisierung Bauprojekt (Coop- Produktions- und Verteilzentrale) 10 Mittelgrosse Verkaufsnutzung (Richtplankapitel S 3.1/3.2) 11 Spezialbauzone Pferdehaltung SP zu Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeB Zur Sicherung der bestehenden mittelgrossen Verkaufsnutzung innerhalb der Gewerbezone (Jumbo) wird gestützt auf das Kapitel S 3.1 des Kantonalen Richtplans eine Zone für mittelgrosse Verkaufsnutzungen ausgeschieden und in 12 Abs. 3 BNO verankert. Integration der parallel laufenden, vorgezogenen Teiländerungsplanung im Bereich von Parzelle 180 in die vorliegenden Planungsdokumente 1.18 ha 0.27 ha 2.91 ha 5.14 ha 1.80 ha 0.49 ha 3.43 ha 0.59 ha 0.56 ha

43 Seite 39 Übersichtsplan Änderungen

44 Seite Quantitative Aspekte der Siedlungsentwicklung Das Siedlungsgebiet von Schafisheim ist im kantonalen Richtplan festgesetzt. Gemäss Art. 15 RPG umfassen Bauzonen Land, das dem voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren entspricht. Gestützt auf den aktuellen Bauzonenplanentwurf sieht die Flächenbilanz wie folgt aus: Bauzonen rechtsgültig [ha] neu [ha] Änderung [ha] DZ Dorfzone WH Wohnzone Hang WH W2 Wohnzone W W3 Wohnzone W WG2 Wohn- und Gewerbezone WG TOTAL Wohn- und Mischzonen G Gewerbezone A Arbeitszone OE Zone für öffentliche Bauten und Anlagen GZ Grünzone TOTAL Bauzonen Innerhalb der Wohn- und Mischzonen besteht gemäss aktuellem Bauzonenplanentwurf eine Reserve von insgesamt 9.52 ha. Per Ende 2015 verfügt die Gemeinde über Einwohner. Gemäss den kantonalen Prognosen entwickelt sich die Bevölkerung bis ins Jahr 2030 auf rund Einwohner (vgl. Abschnitt 3.1.1). Im Vollausbau ergeben sich durch die unüberbauten Bauzonen rund 530 zusätzliche Einwohner. Weitere Kapazitäten bestehen in den überbauten Gebieten Stapfe / Milchgass, Talhard sowie im Gebiet Hüttmatt durch Arealentwicklungen und Anreize in der Bau- und Nutzungsordnung (rund 60 Einwohner) sowie durch Aufzonungen in die Wohnzone W3 in den Gebieten Talhard und Talacker (rund 110 Einwohner). Die Bauzone fasst damit im Vollausbau rund 690 zusätzliche Einwohner bzw. total Einwohner. Berechnungen siehe nahfolgend. Falls in Zukunft Wohnen im Alter auf Parzelle 180 in der Zone OeB möglich ist, würden weitere rund 34 Einwohner hinzukommen. Mit den aktuell sichtbaren Entwicklungstendenzen ist anzunehmen, dass die kantonale Bevölkerungsprognose erreicht bzw. gar noch übertroffen wird. Gemäss neuem Richtplankapitel S1.2 Beschluss 2.1 (Innenentwicklung) zeigen die Gemeinden die Schritte auf, wie bis 2040 die Mindestdichten erreicht werden. Sie gestalten ihre Nutzungsplanung (Zonenplan und BNO) und die Erschliessungsprogramme so, dass in den Wohn- und Mischzonen im Richtplanhorizont bis 2040 folgende Mindestdichten erreicht werden können: Raumtyp überbaute Wohn- und Mischzonen Mindestdichte [E / ha]* Ländliche Entwicklungsachsen Ländliche Entwicklungsräume unüberbaute Wohn- und Mischzonen * Die Einwohnerdichte wird wie folgt berechnet: Anzahl Einwohnende (gemäss Registererhebung) innerhalb der Wohn- und Mischzonen pro Hektar Bruttozonenfläche der überbauten Wohn- und Mischzonen (gemäss Erhebung Stand Erschliessung). Der nachfolgende Themenplan Innenentwicklung zeigt auf, wie in der Gemeinde Schafisheim eine verstärkte Innenentwicklung angestossen wird. Ebenfalls folgt ein Übersichtsplan über die Parzellengrössen mit dem aktuellen Stand der Erschliessung. Rechnerische Überlegungen zur Innentwicklung folgen anschliessend.

45 Seite 41 Gemeinde Schafisheim, Themenplan Innenentwicklung

46 Seite 42 Themenplan Parzellengrössen und Stand der Überbauung 2015

47 Seite 43 Einwohnerpotential in unüberbauten Wohn- und Mischzonen (Annahme Ausbaugrad 90%) Quartier Talhard unüberbaut: 0.94 ha 0.94 ha * 70 E/ha * 0.9 Ausbaugrad = 59 Einwohner Dorf, Quartiere Ost West unüberbaut 8.73 ha 8.73 ha * 60 E/ha * 0.9 Ausbaugrad = 471 Einwohner Total Einwohnerpotential unüberbaute Wohn- und Mischzonen: 530 Einwohner Durch verschiedene Anreize in der Bau- und Nutzungsordnung sowie der Möglichkeit, eine Gestaltungsplanung vorzusehen bzw. zu verlangen ist davon auszugehen, dass auf noch unüberbauten Grundstücken in der Regel eine dichtere Nutzung realisiert wird. Zusätzliches Einwohnerpotential in überbauten Wohn- und Mischzonen Wohnzone West überbaut ha Einwohnerdichte IST: 41 E/ha, Mindestdichte SOLL: 40 E/ha Überbaute Gebiete Ost und Dorf (Annahme Ausbaugrad 50 %) Ost Wohnzone überbaut: ha Einwohnerdichte IST: ca. 52 E/ha, Mindestdichte SOLL: 40E/ha bereits sehr hohe Dichte bei kleinen Parzellengrössen lassen auf ein geringes zusätzliches Einwohnerpotential schliessen Ost Wohn-Geschäftszone überbaut: 5.1 ha Einwohnerdichte IST: 35 E/ha, Mindestdichte SOLL:= 40E/ha Zusätzliches Einwohnerpotenzial: 5.1 ha * 5 E/ha * 0.5 Ausbaugrad = 13 Einwohner Dorf überbaut: ha (Schild südöstlich Kreisel 4.68 ha) Einwohnerdichte IST: nördlich Kreisel 56 E/ha, südwestlich 49 E/ha, südöstlich 37 E/ha Der südöstliche Schild hat Entwicklungspotential durch die Differenz zu Mindestdichte SOLL sowie grösserer Arealentwicklungsgebiete wobei zu berücksichtigen ist, dass ein grosser Teil dieser Gebiete unter den unüberbauten Wohn- und Mischzonen erfasst sind. Zusätzliches Einwohnerpotenzial: 4.68 ha * 3 E/ha * 0.5 Ausbaugrad = 7 Einwohner Überbaute Gebiete Talhard: (Annahme Ausbaugrad 50 %) Talhard überbaut: 9.25 ha Einwohnerdichte IST: 44 E/ha, Mindestdichte SOLL = 50E/ha) Zusätzliches Einwohnerpotenzial: 9.25 ha * 6 E/ha * 0.5 Ausbaugrad = 28 Einwohner Total zusätzliches Einwohnerpotential überbaute Wohn- und Mischzonen: 48 Einwohner Grundsätzlich sind die Ausnützungsziffern so ausgelegt, dass im Schnitt die vorgegebenen Einwohnerdichten erreicht werden können. In der BNO wird neu bei nur teilweise überbauten Parzellen oder bei erheblicher Unternutzung der Nachweis verlangt, dass die zonengemässe Ausnützung erreicht werden kann. Weitere Anreize zum verdichteten Bauen werden gemäss der 9 Abs. 2 und 4 BNO gegeben. So erhöht sich in der Wohnzone W2 auf überbaut geltenden Parzellen die Ausnützung von 0.45 auf 0.5, wenn zusätzliche Wohneinheiten entstehen. In der Wohnzone WH kann pro Liegenschaft explizit eine Einliegerwohnung (max. 2.5 Zimmer) realisiert werden. Durch Aufzonung in den Gebieten Talackerstrasse und Talhard von W2/WG2 in W3 sollen zwei in der Ebene gelegene, verkehrlich gut erschlossene Gebiete in Zukunft dichter bebaut bzw. nachverdichtet werden: (Annahme Ausbaugrad 70 % sowie plus 40-50% für drittes Geschoss) Talhard&Talacker 7.17 ha Zusätzliches Einwohnerpotenzial: 7.17 ha * 44 E/ha * 0.7 * = Einwohner

48 Seite 44 Damit würden bei einem Vollausbau der Wohn- und Mischzonen von Schafisheim noch rund 667 bis 688 Einwohner Platz finden (Alterswohnen auf Parzelle 180 von rund 34 Einwohnern nicht eingerechnet). Dies würde eine Bevölkerung von rund Einwohnern bedeuten. In den Arbeitszonen betragen die Bauzonenreserven ha. Diese liegen innerhalb des Entwicklungsschwerpunktes von kantonaler Bedeutung im Schooren / Rühacher. Sie dienen teilweise als Reserve von bestehenden Betrieben und ermöglichen eine Entwicklung von gewerblichen Nutzungen und damit von Arbeitsplätzen in der Region. Der östliche Bereich der Arbeitszone liegt gleichzeitig im Bereich der Materialabbauzone. Vor einer Überbauung hat der Kiesabbau gemäss kantonalem Richtplan erste Priorität. Diese Flächen sind daher als längerfristige Reserve zu bezeichnen. Die Bestimmungen zur Materialabbauzone wurden im Jahr 2011 mit einer Teiländerung angepasst, um die Bestimmungen der Arbeitszone im gesamten Industriegebiet der Gemeinden Schafisheim und Hunzenschwil zu vereinheitlichen. In den Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen OeB sind gemäss letztem Stand der Überbauung 2015 noch 2.0 ha unüberbaute Bauzonen vorhanden (exkl. parallele Teiländerungsplanung zur Umzonung der Spezialbauzone Pferdehaltung in die Zone OeB von 0.56 ha). Diese dienen primär als Reserven für bestehende Nutzungen wie Kindergärten und Schulanlagen. Die Gemeinde sieht angesichts der Bevölkerungsstruktur vor, im Bereich der zur Umzonung in die Zone OeB vorgesehenen Fläche auf Parzelle 180 Alterswohnungen zu schaffen. Angesichts der generell langfristigen Planungen und Nutzung von öffentlichen Einrichtungen ist es sachgerecht, Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen über zwei Planungshorizonte, also für 30 Jahre zu sichern. Die relativ umfangreichen Reserven in der Gemeinde Schafisheim sind vor diesem Hintergrund, wie auch angesichts ihrer kompakten und im Siedlungsgebiet integrierten Anordnung sachgerecht. Bezüglich Förderung der inneren Siedlungsentwicklung ( 13 Abs. 2bis BauG) werden verschiedene Anreize und Massnahmen hinsichtlich einer massvollen Verdichtung geschaffen: Thema Massnahmen Bauzonenplan - Aufzonung von Wohnzone W2 in W3 in den Gebieten Talhard und Talacker - Erweiterung der Dorfzone entlang der Talgasse ermöglicht dichtere Bebauung als in den bisherigen Zone W2, WG2 und WH 4 Gestaltungsplan - Möglichkeit für Gemeinderat, im Hinblick auf eine koordinierte parzellenübergreifende Planung einen Gestaltungsplan zu verlangen 6 Innere Siedlungsentwicklung 7 Ausnützungsziffer allgemein 7 Grosser Grenzabstand 9 Ausnützungsziffer in Wohnzonen 9 Wohneinheiten in Wohnzone WH - Grundsätze der Verdichtung festgelegt sowie Unterstützung von Projektverfassenden und Bauherrschaften - Anhebung der Ausnützungsziffer in der Zone WG2 von 0.45 auf Ermöglichung einer sinnvollen Bebauung auf schwierigen Parzellenformen durch alternative Anordnung der Bauten - Freistehende Einfamilienhäuser in der W3 nur in Baulücken oder auf Restgrundstücken zugelassen - Erhöhung der Ausnützungsziffer in der W2 um 10%, wenn zusätzliche Wohneinheiten entstehen - Der Einbau einer zusätzlichen Wohneinheit in der Wohnzone WH mit höchstens 2.5 Zimmern ist gestattet

49 Seite Ausnützung - Nachweis bei Überbauung von Teilparzellen, dass zonengemässe Ausnützungsziffer erreicht werden kann - Dach-, Attika- und Untergeschoss werden bei der Ausnützungsberechnung nicht angerechnet - Nutzungsbonus für verglaste Balkone, Sitzplätze und Wintergärten zur Steigerung des Wohnkomforts 33 Gebäudeabstand - Möglichkeit zur Reduktion des Gebäudeabstandes gegenüber bestehenden Bauten, welche den Grenzabstand nicht einhalten. 43 Arealüberbauung - Ermöglichung zusätzliches Vollgeschoss in den Zonen W2, W3 und WG Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung Förderung innere Siedlungsentwicklung und Siedlungsqualität ( 13 Abs. 2bis BauG, 4 Abs. 1 BauV) Die planerische Umsetzung der inneren Siedlungsentwicklung umfasst ein breites Spektrum, das je nach Aufgabenstellung gezielt angewendet werden muss. In Frage kommen folgende Handlungsfelder: Sensibilisierung von Bauwilligen / Investoren / auf vorhandene Qualitäten Lancierung von parzellenübergreifenden, gebietsweisen Planungen Durchsetzung mittels geeigneter Planungsinstrumente Beratung von Bauwilligen, Projektverfassern, Investoren. In der neuen Bau- und Nutzungsordnung BNO sowie im Bauzonenplan werden verschiedene Bestimmungen aufgenommen, die eine qualitative innere Siedlungsentwicklung sicherstellen: Möglichkeit, einen Gestaltungsplan zu verlangen bei parzellenübergreifenden Erschliessungen und Überbauungen, die zu einer besseren Gesamtlösung beitragen ( 4 Abs. 1 BNO). Möglichkeit zur Abweichungen von Richtwerten, falls ortsbaulich und architektonisch bessere Lösungen entstehen ( 7 Abs. 2 BNO). Differenzierte qualitative Bestimmungen bzgl. Einpassung sowie Freiraumgestaltung in der Dorfzone ( 8 BNO). In der Dorfzone gewährleistet der Gemeinderat die fachliche Beratung durch Sachverständige ( 53 Abs. 2 BNO). Eine Erstberatung ist kostenlos. Neuer Bereich Dorfzentrum mit Gestaltungsbestimmungen ( 8 Abs. 8 BNO). In der Gewerbezone sind Bauten so anzuordnen, dass sie den Verkehrslärm der Aarauerstrasse von der angrenzenden Wohnzone abhalten. Die Grünflächenziffer von 10 % in den Gewerbezonen und Arbeitszonen wird beibehalten. Erweiterte Bewilligungspflicht in der Dorfzone ( 8 Abs. 6 BNO). Qualitätssichernde Bestimmungen bzgl. Anordnung und Gestaltung von Parkierungsanlagen ( 43 BNO) und von Veloabstellplätzen / Kinderwagen ( 45 BNO). Präzisierende qualitätssichernde Anordnung und Gestaltung von Spielplätzen und gemeinschaftlichen Aufenthaltsflächen ( 45 BNO). Sorgfältige Gestaltung der Dächer an landschaftlich exponierten Lagen, am Siedlungsrand sowie im Bereich von geschützten Objekten wie auch in der Kern- und Dorfzone ( 47 Abs. 2 BNO). Einbezug der neuen Möglichkeit gemäss BauV, bei den Dachaufbauten mehr als ein Drittel von der Fassadenlänge zuzulassen (in Schafisheim gemäss 47 BNO nur ausserhalb der Dorfzone), sofern eine einwandfreie architektonische und dachschonende Gestaltung erreicht wird bis maximal zur Hälfte der Fassadenlänge.

50 Seite 46 Präzisierte Vorgaben zur Aussenraumgestaltung bezüglich der Masse von Terrainveränderungen und der Gestaltung ( 48 BNO) Abstimmung Siedlungs- und Verkehrsentwicklung ( 13 Abs. 2 bis BauG, 15 Abs. 3 BauG, 4 Abs. 2 BauV) Parallel zu dieser Revision der Nutzungsplanung wurde ein Kommunaler Gesamtplan Verkehr KGV nach 54a BauG erarbeitet (vgl. Abschnitt 3.3.3), der parallel zur Vorprüfung der Nutzungsplanung der kantonalen Abteilung Verkehr zur Stellungnahme unterbreitet wird. Der KGV zeigt das kommunale Strassennetz sowie die verkehrliche Anbindung der Bauzonen an das übergeordnete Strassennetz sowie die Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Die Gebiete mit höherem Entwicklungs- und Einwohnerpotenzial liegen mit Ausnahme des Quartiers Talhard an gut durch den ÖV erschlossenen Lagen. Im KGV ist eine Verbesserung der Erschliessungsqualität des ÖV in der Arbeitszone bzw. im Gebiet Talhard als Ziel mit entsprechenden Massnahmen aufgenommen. Das bisherige Zonenregime mit der Dorfzone als verdichtete Siedlungsstruktur entlang der Seetalstrasse sowie den Arbeits- und Gewerbezonen im Norden von Schafisheim im Bereich des Autobahnzubringers und der Aarauerstrasse wurde beibehalten. Zusätzlich wurde im Erschliessungsbereich der Seetalstrasse an den geeigneten Lagen die neue Wohnzone W3 eingeführt. Bis Ende 2017 sollen einerseits die kantonalen Strassenprojekte zur Kapazitätssteigerung der Aarauerstrasse bzw. der Knoten mit der Seetalstrasse sowie Rupperswilerstrasse realisiert sein, andererseits ist das Strassensanierungsprojekt der Seetalstrasse / Lenzburgerstrasse in Planung. Gemäss Netzstrategie Unteres Seetal werden durch diese Massnahmen die Kapazität ausreichend steigern und die heutigen Rückstauprobleme an den Knoten entschärfen. Aus dem KGV flossen folgende planerischen Massnahmen in die BNO ein: Antrag zur Anpassung der Geschwindigkeits-Signalisation von 60 km/h auf 50 km/h auf der Seetalstrasse zwischen dem Kreisel Schoren und der Schulstrasse. Differenzierte Zulassung von Verkaufsnutzungen je Zone (Umsetzung Richtplanbeschluss S3.1/1.1). Mittelgrosse Verkaufsnutzungen von mehr als 500 m 2 Nettoladenfläche sind nur in der Dorfzone im Bereich des Dorfzentrums und gestützt auf einen Gestaltungsplan sowie an zwei Standorten innerhalb der Gewerbe- und Arbeitszone zugelassen. In der Dorfzone müssen Anlagen zur Parkierung und Anlieferung gemeinschaftlich erfolgen oder sind auf Gemeinschaftslösungen auszurichten. In der Gewerbezone Beschränkung der Verkaufsnutzung auf 500 m 2 sowie auf den periodischen und aperiodischen Bedarf, wobei erwartete Fahrtenzahlen mit den Entwicklungszielen der Gemeinde vereinbar sein müssen In WG-Zonen Beschränkung der Verkaufsnutzungen auf 200 m 2, so dass sich diese in die Quartierstruktur einfügen.

51 Seite Aktualisierung Gebäude mit Substanzschutz Im Hinblick auf diese Revision der Nutzungsplanung aktualisierte die kantonale Denkmalpflege das Kurzinventar aus dem Jahr Das neu als Bauinventar bezeichnete Dokument bildet die Grundlage für die Aktualisierung der Gebäude mit Substanzschutz Anstelle von bisher 7 Gebäuden mit Substanzschutz werden neu 16 Objekte ausgeschieden. Gegenüber bisher wurden keine Gebäude aus dem Schutz entlassen. Von den 9 Objekten, die neu als Gebäude mit Substanzschutz bezeichnet sind, waren deren 4 bereits bisher im Kurzinventar der Denkmalpflege aufgenommen, weitere 3 wurden mit der Aktualisierung des Inventars neu aufgenommen. Zwei Objekte wurden aufgrund ihres Ensemblewertes bzw. durch den ortsbaulichen Situationswert als Substanzschutzobjekte aufgenommen. Mit Ausnahme von zwei Gebäuden entlang der Lenzburgerstrasse (Wohnzone W2) befinden sich alle Gebäude mit Substanzschutz innerhalb der Dorfzone (vgl. Übersichtsplan nachfolgend). Ausschnitt Urechguet (KLP) Objektschutz Gebäude - Umsetzung Bauinventar Übersicht über Gebäude mit Substanzschutz und Umsetzung des Bauinventars