Immobilienmarktbericht 2016

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1 Immobilienmarktbericht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach NORDHAUSEN EICHSFELD KYFFHÄUSERKREIS UNSTRUTHAINICH-KREIS SÖMMERDA WEIMARER LAND ERFURT EISENACH GOTHA WARTBURGKREIS WEIMAR ALTENBURGER LAND JENA SAALEHOLZLANDKREIS GERA ILM-KREIS GREIZ SCHMALKALDENMEININGEN SUHL SAALFELDRUDOLSTADT SAALEORLA-KREIS HILDBURGHAUSEN SONNEBERG

2 Eine Wiedergabe von Daten aus diesem Dokument ist nur mit Quellenangabe gestattet. Der Quellenvermerk ist wie folgt anzugeben: Immobilienmarktbericht 2016 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach Bildquelle Titelblatt: Bilddatenbank TLVermGeo

3 Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkung 5 2 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Rechtsgrundlagen und Zusammensetzung Aufgaben Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte Verkehrswertgutachten Berichte zum Grundstücksmarkt 13 3 Struktur- und Wirtschaftsdaten Strukturdaten Strukturdaten zum Landkreis Gotha Strukturdaten zum Wartburgkreis Strukturdaten zur kreisfreien Stadt Eisenach Wirtschaftsdaten Wirtschaftsdaten zum Landkreis Gotha Wirtschaftsdaten zum Wartburgkreis Wirtschaftsdaten zur kreisfreien Stadt Eisenach 30 4 Grundstücksmarkt im Überblick Grundstücksverkehr Kaufverträge Zwangsversteigerungen 39 5 Unbebaute Grundstücke Bauflächen Gesamtmarkt Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser Gewerbliche Bauflächen Werdendes Bauland Gemeinbedarfsflächen Flächen der Land- und Forstwirtschaft Gesamtmarkt Ackerland Grünland Waldflächen 75 Immobilienmarktbericht

4 5.3 Sonstige Flächen Flächen mit besonderer Funktion Gemeinbedarfsflächen Erholungsgrundstücke 84 6 Bebaute Grundstücke Gesamtmarkt Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften und Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industriegebäude Wohnungs- und Teileigentum Gesamtmarkt Wohnungseigentum Erstverkauf aus Neubau Erstverkauf aus Umwandlung Weiterverkauf Erforderliche Daten für die Wertermittlung Sachwertfaktoren Allgemeines Modellbeschreibung Sachwertfaktoren für Grundstücke mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern Sachwertfaktoren für Grundstücke mit Doppelhaushälften/Reihenhäusern Sachwertfaktoren für Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern Sachwertfaktoren für Grundstücke mit Wohn- und Geschäftshäusern Liegenschaftszinssätze Allgemeines Modellbeschreibung Liegenschaftszinssatz für Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern Liegenschaftszinssatz für Grundstücke mit Wohn- und Geschäftshäusern Liegenschaftszinssatz für Grundstücke mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern Liegenschaftszinssatz für Grundstücke mit Doppelhaushälften und Reihenhäusern Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser Abbildungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

5 1 Vorbemerkung Der vorliegende Immobilienmarktbericht 2016 gibt einen Überblick über den Grundstücksmarkt für den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach. Er zeigt, differenziert nach Teilmärkten, die Entwicklung der Flächen- und Wertumsätze der Jahre 2014 (Vorjahr) und 2015 (Berichtsjahr) sowie Veränderungen im Preisniveau. Für ausgewählte Sachverhalte werden auch Übersichten über fünf Jahre ( ) bzw. zehn Jahre ( ) dargestellt. Darüber hinaus werden in diesem Immobilienmarktbericht ausgewählte, für die Wertermittlung erforderliche Daten veröffentlicht. Zu den Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätzen und Rohertragsfaktoren siehe Abschnitt 8, Seite 130 ff. Der Grundstücksmarkt unterliegt grundsätzlich den Regeln der Marktwirtschaft. Angebot und Nachfrage werden dabei auch durch gesetzliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen beeinflusst (z. B. durch bodenpolitische und bodenwirtschaftliche Bedingungen, die begrenzte Verfügbarkeit von Grund und Boden oder auch durch steuerliche Gegebenheiten). Die Kaufpreise auf dem Grundstücksmarkt bilden sich durch einen Ausgleich der Wertvorstellungen zwischen Verkäufer und Käufer. Dadurch ergeben sich auf dem Grundstücksmarkt häufig auch für gleichartige Objekte verschiedene Kaufpreise. Jeder interessierte Bürger soll die Möglichkeit haben, Informationen über den Wert von Grund und Boden zu erhalten. Der Immobilienmarktbericht wendet sich daher vor allem an diejenigen, die Immobilien erwerben, veräußern oder auch beleihen wollen. Ziel ist es, den Grundstücksmarkt für Käufer und Verkäufer, für Politik, Wirtschaft und Verwaltung sowie für andere Interessenten transparent zu machen. Diese Markttransparenz zu schaffen, stellt eine der Hauptaufgaben des Gutachterausschusses dar. Der Immobilienmarktbericht enthält keine Prognosen für zukünftige Marktentwicklungen. Die Pflicht zur Unabhängigkeit und Neutralität verbietet es dem Gutachterausschuss, Marktbewertungen im Hinblick auf bestimmte öffentliche und private Interessen durchzuführen. Grundlage der Analysen ist die vom Gutachterausschuss geführte Kaufpreissammlung. Immobilienmarktbericht

6 2 Gutachterausschuss für Grundstückswerte 2.1 Rechtsgrundlagen und Zusammensetzung Bundesrechtliche Grundlage für die amtliche Wertermittlung ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722). Die 192 bis 199 BauGB enthalten die für die amtliche Wertermittlung grundlegenden Bestimmungen. 199 Absatz 2 BauGB ermächtigt die Länder, durch Rechtsverordnung u. a. Regelungen für die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Zentralen Geschäftsstelle sowie die Mitwirkung der Gutachter im Einzelfall zu erlassen. Die Thüringer Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch (Thüringer Gutachterausschussverordnung -ThürGAVO-) vom 23. September 2013 (GVBI. S. 302) stellt die landesrechtliche Konkretisierung der Bestimmungen des BauGB dar. Gemäß der Thüringer Gutachterausschussverordnung wurden im Freistaat Thüringen neun selbstständige und unabhängige Gutachterausschüsse als Einrichtungen des Landes gebildet. Die Rechtsaufsicht über die Gutachterausschüsse obliegt dem Thüringer Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft. Die Zuständigkeit der Gutachterausschüsse ist in 1 Abs. 1 ThürGAVO geregelt. Das Landesamt für Vermessung und Geoinformation als obere Kataster- und Vermessungsbehörde bestellt den Vorsitzenden, dessen Stellvertreter und die ehrenamtlichen Mitglieder des Gutachterausschusses für eine Amtszeit von fünf Jahren. Dabei werden die jeweiligen Landräte und Oberbürgermeister, die zuständigen Berufskammern, Berufsverbände sowie die örtlich zuständige Industrie- und Handelskammer beteiligt. Die Amtszeit beträgt fünf Jahre; die aktuelle Amtszeit dauert vom bis Der Vorsitzende des Gutachterausschusses und dessen Stellvertreter müssen gemäß 2 Abs. 2 ThürGAVO Bedienstete der oberen Kataster- und Vermessungsbehörde sein und die Befähigung für die Laufbahn des höheren technischen Verwaltungsdienstes der Fachrichtung Vermessungs- und Liegenschaftswesen besitzen oder mit entsprechender Qualifizierung Aufgaben des höheren vermessungstechnischen Verwaltungsdienstes ausüben. Die ehrenamtlichen Mitglieder verfügen aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und Erfahrung im Bauwesen, in der Finanzverwaltung, im Bankwesen, in der Immobilienwirtschaft sowie anderen Fachbereichen über die erforderliche Sachkunde und Erfahrung auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung. Mindestens zwei der ehrenamtlichen Mitglieder müssen Bedienstete der zuständigen Finanzbehörden mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken sein. Zur Wahrung der Neutralität und Unabhängigkeit dürfen die Mitglieder nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde, befasst sein. Zusammensetzung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach Vorsitzende: Stellvertreter: Heike Hoffmann Katja Stein Ehrenamtliche Mitglieder: 33 Vertreter der Finanzbehörden: 3 Bernd Lennier 6 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

7 Jedem Gutachterausschuss steht eine Geschäftsstelle zur Verfügung, die beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation, eingerichtet ist, das den Geschäftsstellen fachlich geeignetes Personal und Sachmittel im erforderlichen Umfang zur Verfügung stellt. Nach 198 Abs. 1 BauGB ist bei der oberen Kataster- und Vermessungsbehörde die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Freistaats Thüringen eingerichtet. 2.2 Aufgaben Nach dem Baugesetzbuch und der Thüringer Gutachterausschussverordnung haben der Gutachterausschuss und dessen Geschäftsstelle folgende Hauptaufgaben: Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten und von sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten, Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken auf Antrag, Erstellung und Veröffentlichung des Immobilienmarktberichtes Kaufpreissammlung Eine der grundlegenden Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung. Nach 195 Abs. 1 BauGB ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle (z. B. Notar) in Abschrift dem zuständigen Gutachterausschuss zu übersenden. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet diese Verträge und Beschlüsse unter Einhaltung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen nach den Weisungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses z. B. hinsichtlich der rechtlichen Gegebenheiten, der Lage, der Beschaffenheit sowie den sonstigen Eigenschaften der Grundstücke aus und erfasst sie in der Kaufpreissammlung. Damit kann der Gutachterausschuss das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt abbilden. Alle Analysen der amtlichen Wertermittlung erfolgen auf der Grundlage der Kaufpreissammlung, also des tatsächlich stattfindenden Marktes. Dadurch können Bodenrichtwerte, die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten und Verkehrswerte sachgerecht und objektiv ermittelt werden. Die Kaufpreissammlung wird in automatisierter Form auf der Grundlage des Liegenschaftskatasters geführt und besteht aus der digitalen Kaufpreiskarte sowie der Kaufpreisdatei. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nach 13 ThürGAVO z. B. an Behörden und sonstige öffentliche Stellen, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder zertifizierte Sachverständige unter Darlegung des Verwendungszwecks zu erteilen. Die Einhaltung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen ist dabei zu versichern. Andere Stellen und Personen, die ein berechtigtes Interesse im Einzelfall darlegen, erhalten anonymisierte und nicht grundstücksbezogene Auskünfte. Der Antrag auf Erteilung einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung ist schriftlich bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu stellen. Immobilienmarktbericht

8 2.2.2 Bodenrichtwerte Gemäß 196 BauGB sind auf der Grundlage der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzung, weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). Die Bodenrichtwerte werden als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche dargestellt. In bebauten Gebieten werden Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Eine Hauptaufgabe des Gutachterausschusses ist die Erzielung der allgemeinen Markttransparenz. Dafür ermitteln und veröffentlichen die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse in Thüringen zum 31. Dezember jedes zweiten Jahres Bodenrichtwerte für baureifes Land und landwirtschaftlich genutzte Flächen sowie bei Bedarf für Grundstücke eines anderen Entwicklungszustandes (Bauerwartungsland, Rohbauland). Der nächste Stichtag für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist der 31. Dezember Bodenrichtwerte sind auf Basis der Kaufpreissammlung vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter Weise ermittelt werden. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften (z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung) bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Irgendwelche Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwertangaben noch aus den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen abgeleitet werden. Bodenrichtwerte für Bauflächen werden auf Basis des Amtlichen Liegenschaftskataster-Informationssystems (ALKIS) geführt. Als Basiskarte für land- und forstwirtschaftliche Bodenrichtwerte dient die Gemarkungsübersichtskarte. Die Darstellung der Bodenrichtwerte für Bauflächen sowie Flächen der Land- und Forstwirtschaft erfolgt im Bodenrichtwert-Informationssystem Thüringen (BORIS-TH). BORIS-TH ist Teil der Geodateninfrastruktur in Thüringen und dient zur Bereitstellung aller im amtlichen digitalen Führungssystem verfügbaren Bodenrichtwerte im Internet. Thüringen ist eines der wenigen Länder, das einen solchen kostenfreien internetbasierten Zugriff auf die Bodenrichtwerte anbietet und darüber hinaus auch den kostenfreien Ausdruck von vollständigen Bodenrichtwertinformationen ermöglicht. 8 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

9 In BORIS-TH können die aktuellen Bodenrichtwerte, die zum Stichtag 31. Dezember 2014 ermittelt wurden, abgerufen werden. Abb. 1 Internet-Startseite BORIS-TH Über die Adresse sind auch alle Bodenrichtwerte ab dem Stichtag 31. Dezember 2008 und von Sonderstichtagen sowie weitere Informationen zu BORIS-TH, wie z. B. die Nutzungsbedingungen, technische Voraussetzungen, das Handbuch u. a. abrufbar. Ebenso kann hier eine kostenpflichtige amtliche Bodenrichtwertauskunft beantragt werden. Mit BORIS-TH wird jedermann zu jeder Zeit kostenfrei der Zugriff auf die Bodenrichtwerte ermöglicht. Immobilienmarktbericht

10 Abb. 2 Bildschirmdarstellung von BORIS-TH Der Kartenausschnitt am Bildschirm enthält die zonalen Abgrenzungen der Bodenrichtwerte sowie die Bodenrichtwerte selbst. Die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks werden bei Bedarf und Auswahl in einem zusätzlichen Informationsfenster präsentiert. Abb. 3 Inhalt des Informationsfensters 10 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

11 Für alle Nutzer ist die Druckausgabe einer Bodenrichtwertinformation kostenfrei möglich. Diese beinhaltet einen Kartenausschnitt mit dem ausgewählten Bodenrichtwert sowie den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks. Abb. 4 Beispiel einer Bodenrichtwertinformation für Bauland Immobilienmarktbericht

12 Abb. 5 Beispiel einer Bodenrichtwertinformation für Flächen der Land- und Forstwirtschaft 12 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

13 2.2.3 Verkehrswertgutachten Aufgabe des Gutachterausschusses ist es, nach 193 BauGB auf Antrag Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken zu erstatten. Weiterhin erstattet der Gutachterausschuss Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust oder für andere Vermögensnachteile sowie Gutachten nach 5 Abs. 2 des Bundeskleingartengesetzes und 7 Abs. 1 der Nutzungsentgeltverordnung Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre ( 194 BauGB). Der Antrag auf Erstattung eines Gutachtens ist bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu stellen. Antragsberechtigt sind Behörden zur Erfüllung ihres gesetzlichen Auftrages, die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Gerichte und Justizbehörden. Als Antragsgründe kommen u. a. Kaufverhandlungen, Familienrechtsangelegenheiten, städtebauliche Maßnahmen, Erbauseinandersetzungen, Zwangsversteigerungen und Enteignungsverfahren in Frage. Die Gutachten werden von den mitwirkenden Gutachtern in gemeinsamer nicht öffentlicher Sitzung beraten und beschlossen. Sie sind schriftlich zu erstatten und zu begründen. Soweit es zwischen den Beteiligten nicht ausdrücklich vereinbart ist, haben Gutachten keine bindende Wirkung Berichte zum Grundstücksmarkt Berichte zum Grundstücksmarkt basieren auf differenzierten Auswertungen der Kaufpreissammlung und tragen damit, neben der Ermittlung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte, zur Herstellung der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt bei. Sie enthalten i. d. R. Angaben zu den Flächen- und Geldumsätzen sowie sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten (z. B. Sachwertfaktoren oder Liegenschaftszinssätze). Weitere Berichte zum Grundstücksmarkt, zum Beispiel die Immobilienmarktberichte 2016 der Gutachterausschüsse im Freistaat Thüringen können auf der Internetseite des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation kostenfrei abgerufen werden. Immobilienmarktbericht

14 3 Struktur- und Wirtschaftsdaten Der Grundstücksmarkt wird von den aktuellen wirtschaftlichen, soziostrukturellen und politischen Gegebenheiten beeinflusst. Dazu gehören insbesondere Faktoren wie die allgemeine Wirtschaftsstruktur, die Bevölkerungsdichte und -struktur, die Ausstattung von Infrastruktureinrichtungen zu Wirtschaft, Verkehr, Erholung und Freizeit, die Arbeitsmarktsituation und die Nutzung des Grund und Bodens. Die nachfolgenden Zahlen und Fakten bilden die Rahmendaten zum Grundstücksmarkt, aufgegliedert auf den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach. 3.1 Strukturdaten Abb. 6 Übersicht über den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses (Quelle: Gemeindegrenzenkarte Thüringen; TLVermGeo, Stand Januar 2014) 14 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

15 3.1.1 Strukturdaten zum Landkreis Gotha Der Landkreis Gotha liegt im westlichen Mittelthüringen. Nachbarkreise sind der Unstrut-Hainich-Kreis, der Landkreis Sömmerda, die kreisfreie Stadt Erfurt, der Ilm-Kreis, der Landkreis Schmalkalden-Meiningen und der Wartburgkreis. Das Geländeprofil reicht vom rund 200 m hoch gelegenen Tiefland im nördlichen Teil des Landkreises bis hin zur höchsten Erhebung im Süden, dem 916 m hohen Großen Inselsberg. Städte, Gemeinden und Verwaltungsgemeinschaften Im Landkreis Gotha gibt es fünf kreisangehörige Städte und 42 weitere Gemeinden. Einige Gemeinden haben sich in vier Verwaltungsgemeinschaften sowie in zwei erfüllenden Gemeinden organisiert. Kreisstadt ist die kreisangehörige Stadt Gotha. Abb. 7 Landkreis Gotha (Quelle: Gemeindegrenzenkarte Thüringen; TLVermGeo, Stand Januar 2014) Immobilienmarktbericht

16 Flächennutzung Die folgende Grafik gibt einen Überblick über die tatsächliche Nutzung der Fläche des Landkreises Gotha im Berichtsjahr. Flächennutzung des Landkreises Gotha Waldfläche 29,0% Wasserfläche 1,4% Flächen anderer Nutzung 2,0% Landwirtschaftsfläche 58,1% Gebäude- und Betriebsfläche 4,5% Erholungsfläche 0,8% Verkehrsfläche 4,2% Abb. 8 Nutzungsartenstatistik 2015 Landkreis Gotha Der Landkreis Gotha ist mit dem hohen Anteil an landwirtschaftlich genutzten Flächen und Wald zwar deutlich ländlich geprägt, jedoch sind entlang der in West-Ost-Richtung verlaufenden Thüringer Städteachse Eisenach-Gotha-Erfurt-Jena, die vorwiegend durch die Bundesautobahn A 4 markiert wird, eine Vielzahl unterschiedlicher Unternehmen angesiedelt. 16 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

17 Bevölkerung Der Landkreis Gotha ist mit Einwohnern der bevölkerungsreichste Landkreis in Thüringen. Bei einer Fläche von 936 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 145 Einwohnern/km²; diese liegt damit über dem Durchschnitt in Thüringen mit 133 Einwohnern/km². Einwohner mit Hauptwohnsitz Landkreis Gotha Freistaat Thüringen Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Einwohner mit Hauptwohnsitz in den kreisangehörigen Städten Verkehr Gotha Waltershausen Friedrichroda Ohrdruf Tambach-Dietharz Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Der Landkreis Gotha ist verkehrstechnisch sehr gut erschlossen. Südlich der Kreisstadt Gotha verläuft die Bundesautobahn A 4 in Ost-West-Richtung mit fünf Anschlussstellen innerhalb des Landkreises (Neudietendorf, Wandersleben, Gotha, Gotha-Boxberg, Waltershausen). Für die Infrastruktur haben die Bundesstraßen B 7, B 88 und B 247 eine wichtige Bedeutung. Die Kreisstadt Gotha und der Landkreis sind mit dem ICE-Haltepunkt in Gotha an den Bahnfernverkehr angeschlossen, zwei weitere regionale Bahnstrecken ermöglichen die Anbindung aus dem Umland. Durch den öffentlichen Personennahverkehr ist der Landkreis mit Regionalbussen gut erschlossen. Die Kreisstadt selbst verfügt über ein Stadtbusliniennetz und die Straßenbahn, die von Gotha aus weiter als Thüringerwaldbahn über Waltershausen und Friedrichroda bis nach Tabarz geführt wird. Östlich der Kreisgrenze befindet sich der internationale Flughafen Erfurt, westlich der Kreisgrenze der Verkehrslandeplatz Eisenach-Kindel. Immobilienmarktbericht

18 Kultur, Tourismus, Sport und Bildung Der Landkreis Gotha ist geprägt von einer reichen Kulturlandschaft, die ihre historischen Wurzeln pflegt und über eine Vielzahl von Museen, Kirchen, Denkmalen und Sehenswürdigkeiten sowie historische Orte und Sammlungen verfügt. Von besonderer Bedeutung ist die barocke Schlossanlage Friedenstein in der Kreisstadt Gotha. Stadt und Landkreis Gotha zeichnen maßgeblich für die Finanzierung der Thüringen Philharmonie verantwortlich, die auf eine 365-jährige Tradition zurückblickt. Neben dieser Vielfalt finden sich auch Möglichkeiten für aktive Erholung und sportliche Betätigung mit Bädern und Freibädern, Sportstätten, Wander- und Radwanderwegen sowie einem Golfplatz, einer Eisbahn und dem Skilanglauf. Zusätzlich zu den klassischen Zielen im Thüringer Wald spielen zunehmend auch die Gebiete in der Mitte und im Norden des Landkreises eine Rolle für die touristische Entwicklung. Im Landkreis Gotha gibt es eine Vielzahl von Sportvereinen für den Freizeit- und Breitensport. Überregional bekannt ist die Basketballmannschaft des BiG Gotha. Im Landkreis Gotha befinden sich 30 Grundschulen (davon zwei in freier Trägerschaft), 17 Regelschulen (davon eine in freier Trägerschaft), eine Gemeinschaftsschule, drei Förderschulzentren sowie sechs Gymnasien und eine Kooperative Gesamtschule, außerdem zwei Berufsschulen, die Musikschule Louis Spohr und eine Volkshochschule. Darüber hinaus gibt es weiterführende Bildungseinrichtungen und das Spezialgymnasium für Sprachen in Schnepfenthal. Weitere Angaben zum Landkreis Gotha und zur kreisangehörigen Stadt Gotha sind im Internet abrufbar. Hier stehen Informationen, auch über Gewerbegebiete, sowie statistische Berichte zum Landkreis und zur Stadt Gotha zum Download zur Verfügung. 18 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

19 3.1.2 Strukturdaten zum Wartburgkreis Der Wartburgkreis liegt im Westen des Freistaates Thüringen. Nachbarkreise sind der Unstrut-Hainich-Kreis, der Landkreis Gotha und der Landkreis Schmalkalden-Meiningen. Im Westen grenzt der Wartburgkreis an das Bundesland Hessen mit dem Werra-Meißner-Kreis, dem Landkreis Hersfeld-Rotenburg und dem Landkreis Fulda an. Der Wartburgkreis umschließt die seit dem 1. Januar 1998 kreisfreie Stadt Eisenach. Das Geländeprofil reicht vom rund 200 m hoch gelegenen Tiefland im nördlichen Teil des Landkreises über die höchsten Erhebungen im mittleren, östlichen Landkreisbereich, den ca. 600 m hohen Bergen des westlichen Thüringer Waldes bis hin zu den südlich gelegenen, ca. 700 m hohen Bergen der Hohen Rhön. Städte, Gemeinden und Verwaltungsgemeinschaften Zum Wartburgkreis gehören zehn kreisangehörige Städte und 40 weitere Gemeinden. Kreisstadt ist die kreisangehörige Stadt Bad Salzungen. Im Wartburgkreis liegen zwei Gebiete mit Verdichtungstendenzen: im Norden der Bereich um die kreisfreie Stadt Eisenach mit den Gemeinden Krauthausen und Wutha-Farnroda und im Süden des Landkreises die Städte Bad Salzungen und Vacha mit den Gemeinden Barchfeld, Dorndorf, Immelborn, Merkers-Kieselbach und Tiefenort. Den übrigen Bereich prägt der ländliche Raum mit geringerer Bevölkerungsdichte. Abb. 9 Wartburgkreis und kreisfreie Stadt Eisenach (Quelle: Gemeindegrenzenkarte Thüringen; TLVermGeo, Stand Januar 2014) Immobilienmarktbericht

20 Flächennutzung Die nachfolgende Grafik gibt einen Überblick über die tatsächliche Nutzung der Fläche des Wartburgkreises im Berichtsjahr. Flächennutzung des Wartburgkreises Waldfläche 36,6% Wasserfläche 1,0% Flächen anderer Nutzung 3,3% Gebäude- und Betriebsfläche 3,4% Landwirtschaftsfläche 51,1% Erholungsfläche 0,5% Verkehrsfläche 4,1% Abb. 10 Nutzungsartenstatistik 2015 Wartburgkreis Der Wartburgkreis hat einen hohen Anteil an land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen, ist jedoch trotzdem nicht als vorwiegend ländlich geprägt anzusehen. Annähernd 70 % der Landkreisfläche sind aus natur- und umweltfachlichen Gründen geschützt, dennoch hat der Wartburgkreis die größte Industriedichte Thüringens vorzuweisen. 20 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

21 Bevölkerung Der Wartburgkreis zählt mit Einwohnern zu den bevölkerungsreichen Landkreisen Thüringens und nimmt nach dem Landkreis Gotha die zweite Stelle ein. Mit einem Kreisgebiet von km² Fläche ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 96 Einwohnern/km², die damit deutlich geringer ist als die Bevölkerungsdichte in Thüringen mit 133 Einwohnern/km². Einwohner mit Hauptwohnsitz Wartburgkreis Freistaat Thüringen Einwohner mit Hauptwohnsitz in den kreisangehörigen Städten Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Bad Liebenstein Bad Salzungen Berka a. d. Werra Creuzburg Geisa Kaltennordheim Ruhla Stadtlengsfeld Treffurt Vacha Verkehr Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Das Gebiet des Wartburgkreises ist verkehrstechnisch regional und überregional gut erschlossen. Neben der Bundesautobahn A 4, die den nördlichen Teil des Wartburgkreises in Ost-West-Richtung durchquert, sind die Bundesstraßen B 7 und B 62 in Ost-West-Richtung und die B 84, B 19, B 285 sowie die B 250 in Nord-Süd-Richtung die wichtigsten Verkehrswege im Wartburgkreis. Über die kreisfreie Stadt Eisenach besteht eine Anbindung an die ICE-Strecke Frankfurt/Main Leipzig in Ost-West-Richtung. Eine weitere regionale Bahnstrecke in Richtung Bad Salzungen und Meiningen ermöglicht die Anbindung aus dem Umland. Östlich der kreisfreien Stadt Eisenach befindet sich der im Wartburgkreis gelegene Verkehrslandeplatz Eisenach-Kindel und ca. 65 km entfernt der internationale Flughafen Erfurt. Immobilienmarktbericht

22 Kultur, Tourismus, Sport und Bildung Der Wartburgkreis ist geprägt von einer reichen Kulturlandschaft, die ihre historischen Wurzeln pflegt und über eine Vielzahl von Museen, Kirchen, Denkmalen und Sehenswürdigkeiten sowie historische Orte und Sammlungen verfügt. Von besonderer Bedeutung ist das Erlebnisbergwerk Merkers, das nicht nur zu Besichtigungstouren einlädt. Im Bergwerk finden unter Tage auch regelmäßig Sportveranstaltungen und Konzerte statt. Neben dieser Vielfalt finden sich auch Möglichkeiten für aktive Erholung und sportliche Betätigung mit Bädern und Freibädern, Sportstätten, Wander- und Radwanderwegen sowie einem Golfplatz und dem Skilanglauf. Zusätzlich zu den klassischen Zielen im Thüringer Wald spielen zunehmend auch die Gebiete im Norden und Süden des Landkreises eine Rolle für die touristische Entwicklung. Der Wartburgkreis ist Träger von 34 Grundschulen, 16 Regelschulen, drei Förderschulzentren sowie vier Gymnasien und außerdem von drei Berufsschulen (davon zwei in freier Trägerschaft). Darüber hinaus gibt es weiterführende Bildungseinrichtungen sowie Einrichtungen in freier Trägerschaft. Weitere Informationen zum Wartburgkreis und zur Kreisstadt Bad Salzungen sind im Internet abrufbar. Interessenten finden dort ebenfalls Auskünfte über vorhandene Gewerbegebiete sowie statistische Berichte des Wartburgkreises zum Download. 22 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

23 3.1.3 Strukturdaten zur kreisfreien Stadt Eisenach Die seit 1998 kreisfreie Stadt Eisenach liegt im Westen von Thüringen. Sie wird fast vollständig von Gemeinden des Wartburgkreises umschlossen. Lediglich im Westen grenzt das Stadtgebiet an Herleshausen im hessischen Werra-Meißner-Kreis. Das Geländeprofil reicht vom tiefsten Punkt des Stadtgebietes im Norden mit ca. 196 m im Werratal im Ortsteil Hörschel und den ebenfalls an der Werra gelegenen Ortsteilen Neuenhof und Wartha bis hin zum über 400 m hohen Rennsteig zwischen der Hohen Sonne und dem Vachaer Stein an der Südgrenze des Stadtgebietes. Mit 460 m ist eine Felskuppe am Kleinen Drachenstein der höchste Punkt des Stadtgebietes. Stadtgliederung Zur kreisfreien Stadt Eisenach gehören neben der Kernstadt Eisenach folgende Ortsteile: Berteroda, Hötzelsroda, Madelungen, Neuenhof-Hörschel, Neukirchen, Stedtfeld, Stockhausen, Stregda und Wartha-Göringen. Flächennutzung Die folgende Grafik gibt einen Überblick über die tatsächliche Nutzung der Fläche in der kreisfreien Stadt Eisenach im Berichtsjahr. Flächennutzung der kreisfreien Stadt Eisenach Waldfläche 35,6% Wasserfläche 1,2% Flächen anderer Nutzung 2,8% Landwirtschaftsfläche 43,3% Gebäude- und Betriebsfläche 8,4% Erholungsfläche 1,4% Verkehrsfläche 7,3% Abb. 11 Nutzungsartenstatistik 2015 kreisfreie Stadt Eisenach Immobilienmarktbericht

24 Die kreisfreie Stadt Eisenach hat einen hohen Anteil an land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen. Sie kann dennoch nicht als vorwiegend ländlich geprägt angesehen werden. Ein großer Teil des südlichen Stadtgebietes von Eisenach ist von Wald bedeckt und wird forstwirtschaftlich genutzt. Die landwirtschaftliche Nutzung konzentriert sich überwiegend auf die Feldlagen der nördlich gelegenen Ortsteile. Bevölkerung Die kreisfreie Stadt Eisenach gehört mit Einwohnern zu den kleineren kreisfreien Städten Thüringens. Mit einer Größe des Stadtgebietes von 104 km² Fläche ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 404 Einwohnern/km², die damit zwar deutlich über dem Durchschnitt von Thüringen mit 133 Einwohnern/km², aber im Vergleich zu anderen kreisfreien Städten (z. B. Erfurt mit 764 Einwohnern/km² oder Jena mit 943 Einwohnern/km²) eher im unteren Bereich der Bevölkerungsdichte der kreisfreien Städte liegt. Einwohner mit Hauptwohnsitz kreisfreie Stadt Eisenach Freistaat Thüringen Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Verkehr Die kreisfreie Stadt Eisenach ist verkehrstechnisch gut erschlossen. Mit der im Januar 2010 eröffneten Nordumfahrung der Hörselberge wird Eisenach von der Bundesautobahn A 4 tangiert. Die Stadt verfügt über zwei Anschlussstellen (Eisenach-West und Eisenach-Ost). Neben der Bundesautobahn A 4, die den nördlichen Teil des Wartburgkreises in Ost-West-Richtung durchquert, sind die Bundesstraßen B 7 in Ost-West-Richtung sowie die B 19 und B 84 in Nord-Süd- Richtung die wichtigsten Verkehrsanbindungen der kreisfreien Stadt Eisenach. Die kreisfreie Stadt Eisenach ist Haltepunkt der ICE-Strecke Frankfurt/Main Leipzig in West-Ost-Richtung. Eine weitere regionale Bahnstrecke in Richtung Bad Salzungen und Meiningen ermöglicht die Anbindung ins Umland. Eisenach selbst ist durch eine Reihe von Stadt- und Regionalbuslinien erschlossen. Östlich von Eisenach befindet sich der im Wartburgkreis gelegene Verkehrslandeplatz Eisenach-Kindel und ca. 65 km entfernt der internationale Flughafen Erfurt. 24 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

25 Kultur, Tourismus, Sport und Bildung Die kreisfreie Stadt Eisenach ist geprägt von einer reichen Kulturlandschaft, die ihre historischen Wurzeln pflegt und über eine Vielzahl von Museen, Kirchen und Sammlungen verfügt. Erwähnenswert sind dabei vor allem das Thüringer Landestheater Eisenach, die Wandelhalle und das Industriedenkmal Alte Mälzerei. Das wohl bekannteste Wahrzeichen der Stadt ist die Wartburg als Weltkulturerbe. In der Weihnachtszeit ist dort der historische Weihnachtsmarkt eine zusätzliche Touristenattraktion. Als Deutschlands größtes Frühlingsfest findet jährlich der Sommergewinn statt. Über die Grenzen Eisenachs hinaus sind das Bachhaus, das Lutherhaus, das Reuter-Wagner-Museum und das Burschenschaftsdenkmal bekannt. In der Stadt gibt es eine Vielzahl von Sportvereinen für den Freizeit- und Breitensport. Überregional bekannt ist die Handballbundesligamannschaft des ThSV Eisenach. Eisenach ist Startort des Supermarathons über 72,7 km beim GutsMuths Rennsteiglauf. Die kreisfreie Stadt Eisenach ist Träger von sechs Grundschulen, drei Regelschulen, einer Gemeinschaftsschule, zwei Gymnasien, einem staatlichen Förderzentrum sowie der Musikschule Johann Sebastian Bach. In Trägerschaft der evangelisch-lutherischen Kirche gibt es eine Grundschule und ein Gymnasium. Darüber hinaus sind in Eisenach eine Waldorfschule und eine Förderschule für geistig Behinderte ansässig. Als überbetriebliche Bildungsstätten stehen das Berufsschulzentrum, die Berufsakademie und das Technologie- und Berufsbildungszentrum sowie zwei Berufsschulen in freier Trägerschaft zur Verfügung. Weitere Informationen sind auf der Homepage der kreisfreien Stadt Eisenach verfügbar. Hier stehen auch Informationen über Gewerbe- und Industriegebiete in Eisenach zum Download zur Verfügung. Immobilienmarktbericht

26 3.2 Wirtschaftsdaten Das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt wird durch die wirtschaftlichen und finanzpolitischen Rahmenbedingungen beeinflusst. Zur Charakterisierung der allgemeinen wirtschaftlichen Situation wird in den folgenden Übersichten die Entwicklung der Verbraucherpreise, Wohnungsmieten, Bauleistungen und Wohnungsbaukredite dargestellt. Jahr Verbraucherpreisindizes [Deutschland] Preisindizes für Wohnungsmieten, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe [Deutschland] Verbraucherpreisindizes [Thüringen] Baupreisindizes für Wohngebäude [Deutschland] Zinssätze für Wohnungsbaukredite Indizes für Wohnungsbaukredite (5-10 Jahre Festzins) ,9 93,6 95,0 89,5 4,55 116, ,1 95,4 96,8 95,4 4,96 127, ,6 98,6 99,0 98,2 5,04 129, ,9 99,0 99,1 99,0 4,42 113, ,0 100,0 100,0 100,0 3,90 100, ,1 103,1 102,0 102,8 3,95 101, ,1 105,4 104,1 105,4 3,05 78, ,7 107,5 105,4 107,5 2,75 70, ,6 108,4 106,2 109,4 2,47 63, ,9 108,0 106,8 111,1 1,84 47,1 Bezug gesamtes Bundesgebiet 2010 = 100 gesamtes Bundesgebiet 2010 = 100 Quelle Statistisches Bundesamt Statistisches Bundesamt Thüringen gesamt 2010 = 100 Thüringer Landesamt für Statistik gesamtes Bundesgebiet, Neubau in konventioneller Bauart, 2010 = 100 Statistisches Bundesamt durchschnittliche Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit anfänglicher Zinsbindung über 5-10 Jahre, 2010 = 100 Deutsche Bundesbank abgeleitet aus Angaben der Deutschen Bundesbank Abb. 12 Preisentwicklung über zehn Jahre (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank) 26 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

27 Auf der Grundlage des 4 Abs. 4 des Thüringer Landesplanungsgesetzes (ThürLPlG) vom 11. Dezember 2012 (GVBl. S. 450) hat die Landesregierung am 15. April 2014 die Thüringer Verordnung über das Landesentwicklungsprogramm beschlossen. Damit ist das Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025 (LEP 2025) rechtsverbindlich. Das LEP 2025 stellt das Gesamtkonzept für die räumliche Entwicklung des Landes Thüringen und seiner Teilräume dar. Im Mittelpunkt des LEP 2025 stehen der demografische und energetische Wandel sowie der verantwortungsvolle Umgang mit den Ressourcen Energie, Wasser und Fläche. Gemäß dieser Verordnung werden die Kreisstadt Gotha sowie die kreisfreie Stadt Eisenach als Mittelzentren mit Teilfunktionen eines Oberzentrums und die Kreisstadt Bad Salzungen als Mittelzentrum ausgewiesen. Breitbandinitiative Thüringen Online Eine wesentliche Voraussetzung für die Entwicklung des ländlichen Raumes in Thüringen ist eine schnelle Internetanbindung. Im Jahr 2008 hat die Thüringer Landesregierung die Breitbandinitiative Thüringen Online ins Leben gerufen, deren Zielsetzung es ist, bedarfsabhängig eine möglichst flächendeckende Erschließung mit schnellen Internetzugängen zu erreichen. Informationen zur Initiative sind unter verfügbar. Immobilienmarktbericht

28 3.2.1 Wirtschaftsdaten zum Landkreis Gotha Die Bundesstraßen B 7, B 88 und B 247 verbinden die Region des Landkreises Gotha mit benachbarten Wachstumszentren wie Eisenach, der Technologieregion Ilmenau und der Landeshauptstadt Erfurt. Die Gewerbegebiete im Landkreis wie z. B. in Gotha, Ohrdruf, Waltershausen, Laucha, Hörselgau, Günthersleben-Wechmar, Schwabhausen, Emleben, Neudietendorf und Apfelstädt bieten eine gute Basis für die Ansiedlung verschiedenster Gewerbe- und Industriebetriebe. Dazu gehören sowohl zukunftsweisende als auch klassische Mittelstandsbetriebe. Die Branchenvielfalt umfasst die Handwerksbetriebe, die Dienstleistungsbranche, das metallverarbeitende Gewerbe, die Nahrungs- und Genussmittelindustrie, den Bereich Automotive inklusive Fahrzeug- und Maschinenbau sowie die Kunststoffindustrie, die Produktion von Baustoffen und Logistikunternehmen. Unter allen Landkreisen ist der Landkreis Gotha einer der stärksten Industriestandorte Thüringens mit einem Bruttoinlandsprodukt (BIP) von 3,2 Mrd. im Jahr Seit 2008 sind die Arbeitslosenzahlen im Landkreis fast ausnahmslos rückläufig. Im Jahr 2013 lag die durchschnittliche Arbeitslosenquote der abhängigen zivilen Erwerbspersonen im Landkreis Gotha bei 8,7 % und im Jahr 2014 bei 8,1 %. Die Quoten lagen damit jeweils niedriger als die Durchschnittswerte für den Freistaat Thüringen mit 9,1 % im Jahr 2013 und 8,6 % im Jahr Die Beschäftigtendichte im Baugewerbe (bei Firmen mit 20 und mehr Beschäftigten) lag im Jahr 2014 bei 12 Beschäftigten je Einwohner. Die Bautätigkeit im Landkreis ist sowohl Ausdruck der wirtschaftlichen Lage und Bevölkerungsentwicklung einer Region als auch ein Indikator der Immobilienmarktentwicklung. Wohnungsbautätigkeit Bestand Wohngebäude Wohnungen Baugenehmigungen (alle Maßnahmen) neue Wohngebäude Wohnungen Baufertigstellungen insgesamt Wohngebäude Wohnungen Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Im Bereich der Landwirtschaft sind vor allem der Obstanbau im Gebiet der Fahnerschen Höhen, die Rinderzucht in Ernstroda und die extensive Pflege der Landschaft durch Beweidung mit Pferden und Rindern in Crawinkel von Bedeutung. 28 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

29 3.2.2 Wirtschaftsdaten zum Wartburgkreis Entlang der in Ost-West-Richtung verlaufenden Thüringer Städteachse Eisenach-Gotha-Erfurt-Weimar-Jena, die vorwiegend durch die Bundesautobahn A 4 und die Bundesstraße B 7 markiert wird, sind im Wartburgkreis unterschiedliche Unternehmen angesiedelt. Im Umfeld der Kreisstadt Bad Salzungen sowie der kreisangehörigen Städte befinden sich ebenfalls zahlreiche Gewerbeansiedlungen. Historisch bildeten die Rohstoffe Holz und Eisenerz sowie Solequellen die Existenzgrundlagen in Westthüringen. Diese naturgegebenen Standortvorteile dominieren das Arbeiten und Leben bis in die heutige Zeit. Der Bergbau zur Gewinnung von Kali-Salz und die moderne Metallverarbeitung weisen eine über 100-jährige Tradition auf. Seit der Gründung der Fahrzeugfabrik Eisenach ist der Fahrzeugbau ein Synonym für die technische Leistungsfähigkeit der Region. Mit Werken bedeutender Automobilfirmen und deren Zulieferern zählt die Region zu den führenden Kompetenzzentren des Automobilbaus. Die ursprünglich aus dem Bergbau entwickelte Metallindustrie dominiert die Industriestruktur des Wartburgkreises seit jeher. Als Zulieferer, z. B. für die Automobilbaubranche und den Maschinenbau nimmt die Region um Eisenach landesweit eine führende Stellung ein. Insbesondere der Maschinen- und Werkzeugbau in und um Seebach ist mit seinen Erzeugnissen auf dem Weltmarkt etabliert. Neben den Unternehmen traditioneller Branchen prägen zunehmend neue Unternehmen aus dem Elektronik- und IT- Bereich die regionale Wirtschaftsstruktur. Die großen Gewerbegebiete (z. B. Bad Salzungen, Barchfeld, Dermbach, Diedorf, Dorndorf, Geisa, Gerstungen, Hörselberg-Hainich, Kaltennordheim, Krauthausen, Marksuhl, Merkers-Kieselbach, Schweina, Stadtlengsfeld, Tiefenort/Hämbach, Treffurt, Unterbreizbach/Sünna, Vacha, Wutha-Farnroda) bieten eine gute Basis für die Ansiedlung verschiedenster Gewerbe- und Industriebereiche. Im gesamten Landkreis liegen die Bereiche Fremdenverkehr, Tourismus und Naherholung, Kur- und Bäderwesen (im südlichen Teil), Wohnstandorte sowie Industrie- und Gewerbegebiete dicht nebeneinander. Mit einem Bruttoinlandsprodukt (BIP) von 2,86 Mrd. im Jahr 2013 gehört der Wartburgkreis zu den starken Industriestandorten in Thüringen. Seit 2006 sind die Arbeitslosenzahlen fast ausnahmslos rückläufig. Im Jahr 2013 lag die durchschnittliche Arbeitslosenquote der abhängigen zivilen Erwerbspersonen bei 6,9 % und im Jahr 2014 bei 6,4 %. Die Quoten lagen damit jeweils niedriger als die Durchschnittswerte für den Freistaat Thüringen mit 9,1 % im Jahr 2013 und 8,6 % im Jahr Die Beschäftigtendichte im Baugewerbe (bei Firmen mit 20 und mehr Beschäftigten) lag im Jahr 2014 bei 9 Beschäftigten je Einwohner. Die Bautätigkeit im Landkreis ist sowohl Ausdruck der wirtschaftlichen Lage und Bevölkerungsentwicklung einer Region als auch ein Indikator der Immobilienmarktentwicklung. Wohnungsbautätigkeit Bestand Wohngebäude Wohnungen Baugenehmigungen (alle Maßnahmen) insgesamt neue Wohngebäude Wohnungen Baufertigstellungen insgesamt Wohngebäude Wohnungen Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Immobilienmarktbericht

30 3.2.3 Wirtschaftsdaten zur kreisfreien Stadt Eisenach Über die Bundesautobahn A 4 ist die kreisfreie Stadt Eisenach an die benachbarten Wachstumszentren wie Gotha, die Technologieregion Ilmenau und die Landeshauptstadt Erfurt angebunden. In Eisenach sind ca Betriebe angesiedelt, davon entfallen ca. 600 auf die Branchen Industrie und Handwerk. Mit 138 Industriearbeitsplätzen pro Einwohner liegt Eisenach in einer Spitzenreiterposition weit über dem Bundesdurchschnitt. Traditionell ist Eisenach eine Stadt des Automobilbaus mit den industriellen und gewerblichen Schwerpunktbranchen Fahrzeugbau, Fahrzeugelektrik und Elektrotechnik. In der kreisfreien Stadt Eisenach lag das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2013 bei 1,3 Mrd. und gehört damit zu den wirtschaftsstarken Regionen in Thüringen. Seit 2006 sind die Arbeitslosenzahlen fast ausnahmslos rückläufig. Im Jahr 2013 lag die durchschnittliche Arbeitslosenquote der abhängigen zivilen Erwerbspersonen in Eisenach bei 10,5 % und im Jahr 2014 im Vergleich zum Vorjahr etwas niedriger bei 9,4 %. Seit 2009 lagen die Arbeitslosenquoten in Eisenach immer etwas höher als der Durchschnittswert für den Freistaat Thüringen mit 9,1 % im Jahr 2013 und 8,6 % im Jahr Die Beschäftigtendichte im Baugewerbe (bei Firmen mit 20 und mehr Beschäftigten) lag im Jahr 2014 bei 12 Beschäftigten je Einwohner. Die Bautätigkeit im Landkreis ist sowohl Ausdruck der wirtschaftlichen Lage und Bevölkerungsentwicklung einer Region als auch ein Indikator der Immobilienmarktentwicklung. Wohnungsbautätigkeit Bestand Wohngebäude Wohnungen Baugenehmigungen (alle Maßnahmen) neue Wohngebäude Wohnungen Baufertigstellungen insgesamt Wohngebäude Wohnungen Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik 30 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

31 4 Grundstücksmarkt im Überblick Die Angaben zur Entwicklung der Umsatzzahlen und zur Preisentwicklung beruhen auf den in der Kaufpreissammlung registrierten Erwerbsvorgängen. Den Erwerbsvorgängen können verschiedene Anlässe zu Grunde liegen. In der Regel werden Grundstücke durch notarielle Kaufverträge veräußert. Neben den Kaufverträgen gibt es weitere Formen des Eigentumsübergangs an Grundstücken wie Zuschlagsbeschluss in Zwangsversteigerungsverfahren, Enteignungsbeschluss, Beschluss über den Umlegungsplan, Vorwegnahme der Entscheidung im Umlegungsverfahren und Beschluss über die vereinfachte Umlegung. Darüber hinaus gibt es den Eigentumsübergang im Rahmen eines Tausches sowie die Begründung von Erbbaurechten. Im Abschnitt 4.1 wird zunächst der gesamte Grundstücksverkehr dargestellt, im Abschnitt 4.2 werden danach die Eigentumsübergänge durch notarielle Kaufverträge betrachtet und der Abschnitt 4.3 gibt einen Überblick über die Zwangsversteigerungen. In diesem Immobilienmarktbericht sind aus dem Vertragsjahr 2015 alle Verträge berücksichtigt, die bis zum 7. April 2016 eingegangen und ausgewertet worden sind. Einzelne Verträge, die nach diesem Stichtag eingegangen sind, können für die Auswertung erfahrungsgemäß vernachlässigt werden. Durch die nachträgliche Erfassung solcher Verträge und infolge von regelmäßigen Datenbereinigungen in der Kaufpreissammlung können Differenzen zu den angegebenen Werten in den Berichten zum Grundstücksmarkt vorangegangener Jahre auftreten. Die Umsatzzahlen werden jeweils für den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses dargestellt. In diesem Bericht wird für den Landkreis Gotha, den Wartburgkreis und die kreisfreie Stadt Eisenach der Begriff Gebietskörperschaften verwendet. In den Tabellen und Abbildungen werden dafür folgende Abkürzungen verwendet: Gebietskörperschaft Landkreis Gotha Wartburgkreis kreisfreie Stadt Eisenach Abkürzung GTH WAK Eisenach Alle Prozentangaben sind auf ganze Zahlen gerundet. Die Darstellung der anteiligen im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr erfolgt zusätzlich mit Trendpfeilen, denen folgende Prozentwerte zu Grunde liegen. starker Zuwachs: > 30 % Zuwachs: 5 % bis 30 % Stagnation: Zuwachs < 5 % bis Rückgang < 5 % Rückgang: 5 % bis 30 % starker Rückgang: > 30 % Insbesondere bei kleinen Stichproben ist zu berücksichtigen, dass aus dieser Darstellung nicht unmittelbar eine konjunkturelle Entwicklung abgeleitet werden kann. Bei prozentualen Abweichungen ab 100 % werden nur die Trendpfeile dargestellt. Aus Gründen des Datenschutzes werden in den Tabellen zum Geldumsatz oder zu durchschnittlichen Kaufpreisen keine Angaben gemacht (k. A.), wenn die Anzahl der Kauffälle kleiner als drei ist, um zu verhindern, dass Rückschlüsse auf einzelne Kaufverträge möglich wären. Immobilienmarktbericht

32 Die folgende Tabelle zeigt die Verteilung der Erwerbsvorgänge und deren Entwicklung gegenüber dem Vorjahr, gegliedert nach Vertragsanlässen: Kaufvertrag, Zwangsversteigerung, Erbbaurechtsbestellung, Tauschvertrag, Sonstige. In dieser Tabelle sind in der Kategorie Sonstige folgende Vertragsanlässe enthalten: Übertragung ohne geldbetragsmäßigen Gegenwert, vorweggenommenes Erbe mit Gegenleistung, Enteignungsbeschluss, Beschluss über den Umlegungsplan, Vorwegnahme der Entscheidung im Umlegungsverfahren und Beschluss über die vereinfachte Umlegung. GTH WAK Eisenach Erwerbsvorgänge zum zum zum Kaufvertrag Zwangsversteigerung Erbbaurechtsbestellung Tauschvertrag Sonstige Summe Abb. 13 Anzahl der Erwerbsvorgänge 2014 und 2015 GTH 91% WAK 83% Eisenach 84% 6% 2% 14% 2% 11% 4% 1% 0% 1% 0% 1% 0% Abb. 14 Prozentuale Verteilung der Erwerbsvorgänge Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

33 4.1 Grundstücksverkehr In der Kaufpreissammlung wurden für das Jahr 2015 insgesamt Erwerbsvorgänge registriert und damit 3 % mehr als im Vorjahr mit Erwerbsvorgängen. Im Gegensatz zu einem mit 33 % deutlich gesunkenem Flächenumsatz, ist ein Anstieg von 4 % beim Geldumsatz zu verzeichnen Grundstücksverkehr 2000 Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 15 Anzahl der Erwerbsvorgänge über zehn Jahre Grundstücksverkehr 3.000, ,0 Fläche [ha] 2.000, , ,0 500,0 0, GTH 1.767, , , , , , , , ,9 836,5 WAK 1.212, , , , , , , , , ,2 Eisenach 89,4 90,0 140,7 126,2 73,1 128,5 199,5 250,2 224,4 119,4 Abb. 16 Flächenumsatz der Erwerbsvorgänge über zehn Jahre Immobilienmarktbericht

34 Grundstücksverkehr Geldumsatz [Mio. ] 180,0 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0, GTH 121,6 172,6 129,3 110,7 99,4 105,9 106,3 163,9 125,0 147,2 WAK 50,9 81,6 69,9 69,3 75,8 65,4 58,7 79,0 116,0 95,5 Eisenach 30,8 69,1 35,6 31,0 28,6 46,9 38,2 37,9 49,5 58,6 Abb. 17 Geldumsatz der Erwerbsvorgänge über zehn Jahre 34 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

35 Die weiteren Auswertungen in diesem Immobilienmarktbericht wurden in folgende Teilmärkte untergliedert: Baureifes Land, Land- und Forstwirtschaft, Bebaute Grundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, Sonstige (werdendes Bauland, Erbbaurechte/Erbbaurechtsgrundstücke, bleibende Gemeinbedarfsflächen). GTH WAK Eisenach Teilmärkte zum zum zum Baureifes Land Land- und Forstwirtschaft Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Sonstige Summe Abb. 18 Anzahl der Erwerbsvorgänge und Verteilung auf die Teilmärkte 2014 und 2015 GTH WAK Eisenach 29% 43% 37% 39% 11% 44% 16% 11% 16% 6% 17% 26% 1% 2% 2% Abb. 19 Prozentuale Verteilung der Erwerbsvorgänge auf die Teilmärkte 2015 Immobilienmarktbericht

36 4.2 Kaufverträge In der Kaufpreissammlung wurden für das Jahr 2015 insgesamt Kaufverträge registriert, was 4 % über dem Vorjahresniveau mit Kaufverträgen liegt. Kaufverträge GTH Anzahl WAK Eisenach Abb. 20 Anzahl der Kaufverträge über zehn Jahre Teilmärkte Anzahl GTH WAK Eisenach zum zum zum Baureifes Land Land- und Forstwirtschaft Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Sonstige Summe Abb. 21 Anzahl der Kaufverträge und Verteilung auf die Teilmärkte 2014 und 2015 GTH WAK Eisenach 31% 41% 40% 33% 11% 40% 17% 1% 10% 19% 1% 7% 20% 2% 27% Abb. 22 Anzahl der Kaufverträge: Prozentuale Verteilung auf die Teilmärkte Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

37 Der Flächenumsatz von 1974,8 ha im Berichtsjahr ist gegenüber dem Vorjahr mit 2.685,2 ha um 36 % deutlich gesunken, wobei der prozentuale Rückgang im Landkreis Gotha und im Wartburgkreis etwa gleich war (GTH: - 27 %; WAK: - 23 %). In der kreisfreien Stadt Eisenach dagegen hat sich der Flächenumsatz fast halbiert (- 45 %). Kaufverträge 3.000, ,0 Fläche [ha] 2.000, , ,0 500,0 0, GTH 1.618, , , , ,1 995, , , ,4 745,2 WAK 834,7 802, ,1 896,0 744, , , , , ,5 Eisenach 69,8 70,8 107,3 113,6 53,2 100,3 155,4 217,5 189,9 104,1 Abb. 23 Flächenumsatz der Kaufverträge über zehn Jahre Teilmärkte Flächenumsatz [ha] GTH WAK Eisenach zum zum zum Baureifes Land 34,5 25, ,2 45,0 49 6,8 5,4-21 Land- und Forstwirtschaft Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum 872,9 579, ,3 920, ,1 62, ,0 125, ,8 86, ,1 20,8-13 Sonstige 11,1 15,8 42 1,6 74, ,9 15,4 42 Summe 1024,4 745, ,9 1125, ,9 104,1-45 Abb. 24 Flächenumsatz der Kaufverträge und Verteilung auf die Teilmärkte 2014 und 2015 GTH WAK Eisenach 78% 82% 60% 3% 2% 17% 4% 6% 8% 5% 15% 20% Abb. 25 Flächenumsatz der Kaufverträge: Prozentuale Verteilung auf die Teilmärkte 2015 Immobilienmarktbericht

38 Der Geldumsatz ist mit insgesamt 287,6 Mio. im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr mit 280,4 Mio. bei einem leichten Anstieg um 2,5 % nahezu konstant geblieben. In Bezug auf die Gebietskörperschaften ist der Geldumsatz im Landkreis Gotha und in der kreisfreien Stadt Eisenach um jeweils 19 % spürbar gestiegen, hingegen im Wartburgkreis um 22 % gesunken. Kaufverträge 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0, GTH 110,4 160,0 123,1 103,6 94,5 102,4 101,8 154,1 121,0 143,5 WAK 47,1 76,2 65,4 60,7 70,1 56,0 53,7 73,7 111,8 87,5 Eisenach 28,1 64,1 33,5 27,7 26,8 43,7 35,0 36,6 47,6 56,6 Geldumsatz [Mio. ] Abb. 26 Geldumsatz der Kaufverträge über zehn Jahre Teilmärkte Geldumsatz [Mio. ] GTH WAK Eisenach zum zum zum Baureifes Land 8,2 6,4-22 7,1 7,3 2 2,5 2,6 4 Land- und Forstwirtschaft Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum 10,6 5,3-50 7,1 4,9-31 0,9 0, ,9 99,6 7 90,5 66, ,8 32,3-7 8,5 11,7 38 7,1 8,4 18 8,9 17,1 93 Sonstige 0,8 20, ,1 0, ,6 3,8 540 Summe 121,0 143, ,8 87, ,6 56,6 19 Abb. 27 Geldumsatz der Kaufverträge: Verteilung auf die Teilmärkte 2014 und 2015 GTH WAK Eisenach 69% 76% 57% 4% 5% 14% 8% 6% 8% 1% 9% 1% 5% 7% 30% Abb. 28 Geldumsatz der Kaufverträge: Prozentuale Verteilung auf die Teilmärkte Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

39 4.3 Zwangsversteigerungen Für das Jahr 2015 wurden in der Kaufpreissammlung insgesamt 108 Zuschlagsbeschlüsse in Zwangsversteigerungsverfahren registriert, was etwa dem Vorjahresniveau mit 107 Zwangsversteigerungen entspricht. Dabei ist die Anzahl im Landkreis Gotha und im Wartburgkreis jeweils recht deutlich gestiegen (GTH + 41 %; WAK + 22 %), in der kreisfreien Stadt Eisenach hingegen hat sich die Anzahl (- 54 %) mehr als halbiert. Zwangsversteigerungen Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 29 Anzahl der Zwangsversteigerungen über zehn Jahre Die meisten Zwangsversteigerungen sind im Berichtsjahr in den Teilmärkten der bebauten Grundstücke und beim Wohnungs- und Teileigentum zu verzeichnen, im Wartburgkreis auch im Teilmarkt der Land- und Forstwirtschaft. Baureifes Land Land- und Forstwirtschaft Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Sonstige GTH WAK Eisenach 44% 66% 41% 53% 51% 2% 3% 0% 24% 0% 2% 8% 0% 6% 0% Abb. 30 Anzahl der Zwangsversteigerungen: Prozentuale Verteilung auf die Teilmärkte 2015 Immobilienmarktbericht

40 Der Flächenumsatz bei Zwangsversteigerungen hat sich mit 32,7 ha im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr mit 55,4 ha um 41 % verringert. Dies ist vor allem auf den deutlich geringeren Flächenumsatz in der kreisfreien Stadt Eisenach zurückzuführen, der darin begründet liegt, dass überwiegend die Teilmärkte Wohnungs- und Teileigentum sowie bebaute Grundstücke von Zwangsversteigerungen betroffen waren. Im Landkreis Gotha ist der Flächenumsatz um 20 % gestiegen, wohingegen dieser im Wartburgkreis annähernd gleich geblieben ist. Zwangsversteigerungen 35,0 30,0 25,0 Fläche [ha] 20,0 15,0 10,0 5,0 0, GTH 17,1 31,9 10,3 29,7 12,7 16,0 6,3 10,7 5,1 6,3 WAK 23,8 6,7 14,1 22,9 11,7 20,4 7,2 6,6 24,9 25,2 Eisenach 1,9 1,8 8,9 3,4 3,7 12,3 7,6 24,5 25,4 1,2 Abb. 31 Flächenumsatz der Zwangsversteigerungen über zehn Jahre Der Geldumsatz hat sich im Berichtsjahr mit insgesamt 9,1 Mio. gegenüber dem Vorjahr mit 5,1 Mio. fast verdoppelt. Vor allem im Wartburgkreis war ein Anstieg um den dreifachen Geldumsatz zu verzeichnen, wohingegen im Landkreis Gotha ein relativ geringer Anstieg von 11 % feststellbar war. In der kreisfreien Stadt Eisenach war der Geldumsatz mit 7 % leicht rückgängig. Zwangsversteigerungen 12,0 Geldumsatz [Mio. ] 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, GTH 9,1 10,6 5,3 5,7 4,0 2,6 3,9 8,5 1,8 2,0 WAK 2,6 3,2 2,8 6,5 4,4 7,0 2,6 1,6 1,9 5,8 Eisenach 2,2 4,5 1,8 3,0 1,4 2,5 3,0 1,1 1,4 1,3 Abb. 32 Geldumsatz der Zwangsversteigerungen über zehn Jahre 40 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

41 In den folgenden Tabellen werden Werte zur Anzahl sowie zum Flächen- und Geldumsatz für die jeweils dominierenden Teilmärkte in den Gebietskörperschaften angegeben. In der Kategorie Sonstige sind jeweils alle weiteren Teilmärkte zusammengefasst. GTH Teilmärkte Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. ] zum zum zum ,1 3,9-23 1,4 1, ,4 0,9 139 Sonstige ,1 2, k.a. k.a. k.a. k.a. Abb. 33 Zwangsversteigerungen: Umsatzzahlen Landkreis Gotha 2014 und 2015 WAK Teilmärkte Bebaute Grundstücke Land- und Forstwirtschaft Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. ] zum zum zum ,5 6,5 84 1,6 5, ,1 0, ,0 0, Sonstige ,1 0,2 167 k.a. 0,2 k.a. k.a. Abb. 34 Zwangsversteigerungen: Umsatzzahlen Wartburgkreis 2014 und 2015 Eisenach Teilmärkte Land- und Forstwirtschaft Wohnungs- und Teileigentum Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. ] zum zum zum 14 0 k.a. k.a. 11,0 k.a. k.a. k.a. 0,1 k.a. k.a. k.a ,0 0,0 0,3 0,4 48 Sonstige ,3 1,2-9 1,0 0,9-9 Abb. 35 Zwangsversteigerungen: Umsatzzahlen kreisfreie Stadt Eisenach 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

42 5 Unbebaute Grundstücke In diesem Abschnitt werden die Umsatzzahlen der Kaufverträge für den Teilmarkt der unbebauten Grundstücke abgebildet. Dieser Teilmarkt ist wie folgt untergliedert: Bauflächen (Abschnitt 5.1) Der Abschnitt stellt zunächst einen Überblick über den Gesamtmarkt der Bauflächen für das baureife Land über fünf Jahre dar. Danach sind die Umsatzzahlen und Entwicklungstrends (untergliedert in Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen und sonstige Bauflächen) für die Gebietskörperschaften in den Jahren 2014 und 2015 beschrieben. In weiteren Unterabschnitten werden Umsatzzahlen und durchschnittliche Kaufpreise für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (Abschnitt 5.1.2) und von Mehrfamilienhäusern (Abschnitt 5.1.3), für gewerbliche Bauflächen (Abschnitt 5.1.4), werdendes Bauland (Abschnitt 5.1.5) sowie Gemeinbedarfsflächen (Abschnitt 5.1.6) dargestellt. Flächen der Land- und Forstwirtschaft (Abschnitt 5.2) Der Abschnitt beschreibt den Teilmarkt der Flächen der Land- und Forstwirtschaft. Im den nachfolgenden Abschnitten werden die Teilmärkte Ackerland (Abschnitt 5.2.2), Grünland (Abschnitt 5.2.3) und Waldflächen (Abschnitt 5.2.4) dargestellt. Sonstige Flächen (Abschnitt 5.3) Die sonstigen Flächen werden untergliedert in: Flächen mit besonderer Funktion (Abschnitt 5.3.1), Gemeinbedarfsflächen (Abschnitt 5.3.2), Erholungsgrundstücke (Abschnitt 5.3.3). In den Tabellen und Diagrammen sind für die Umsatzzahlen unter Beachtung des Datenschutzes jeweils alle im Berichtszeitraum erfassten Kaufverträge berücksichtigt worden. Für die Darstellung von durchschnittlichen Kaufpreisen wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Weitere Einschränkungen sind in den einzelnen Abschnitten aufgeführt. 42 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

43 5.1 Bauflächen Gesamtmarkt Die Anzahl der veräußerten Bauflächen sank mit 680 im Berichtsjahr gegenüber 700 im Vorjahr insgesamt leicht um 3 %. Dabei gab es im Landkreis Gotha (- 5 %) und im Wartburgkreis (- 3 %) jeweils leichte Rückgänge, während in der kreisfreien Stadt Eisenach ein leichter Zuwachs von 8 % zu verzeichnen war Bauflächen Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 36 Anzahl der Bauflächen über fünf Jahre Bei insgesamt leicht gesunkener Anzahl von veräußerten Bauflächen ist der Flächenumsatz im Zuständigkeitsbereich mit 75,59 ha im Jahr 2015 gegenüber dem Jahr 2014 mit 71,45 ha leicht gestiegen. Bei getrennter Betrachtung der Gebietskörperschaften ist für den Landkreis Gotha und die kreisfreie Stadt Eisenach jeweils ein deutlicher Rückgang (GTH: - 27 %; Eisenach: - 22 %) zu verzeichnen. Im Wartburgkreis nahm der Flächenumsatz dagegen mit 49 % deutlich zu. Bauflächen 80,00 Fläche [ha] 60,00 40,00 20,00 0, GTH 44,09 37,55 40,67 34,44 25,21 WAK 37,79 66,78 41,54 30,18 45,02 Eisenach 23,73 6,20 15,29 6,83 5,36 Abb. 37 Flächenumsatz der Bauflächen über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

44 Der Geldumsatz ist bei den Bauflächen mit 16,23 Mio. im Berichtsjahr um 9 % gegenüber dem Vorjahr mit 17,82 Mio. gesunken. Dabei ist der Geldumsatz im Wartburgkreis und in der kreisfreien Stadt Eisenach jeweils nahezu konstant geblieben (WAK: + 2 %; Eisenach: + 3 %), im Landkreis Gotha jedoch deutlich um 22 % gesunken. Bauflächen Geldumsatz [Mio. ] 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0, GTH 5,77 5,88 6,55 8,22 6,38 WAK 5,33 7,93 5,47 7,10 7,26 Eisenach 6,64 2,55 3,26 2,50 2,59 Abb. 38 Geldumsatz der Bauflächen über fünf Jahre Insgesamt ist für den Zuständigkeitsbereich bei den Bauflächen ein leichter Rückgang sowohl bei der Anzahl der erfassten Kaufverträge als auch beim Flächen- und Geldumsatz festzustellen. In den folgenden Tabellen werden die Bauflächen für das baureife Land in die Teilmärkte Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen und sonstige Bauflächen untergliedert. Wohnbauflächen: Gewerbliche Bauflächen: Sonstige Bauflächen: Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau, Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke, Gewerbe- und Industriegrundstücke, alle Kauffälle, die nicht eindeutig den Wohn- oder Gewerbebauflächen zugeordnet werden können Der Teilmarkt der Wohnbauflächen nimmt in den vergangenen Jahren und auch im Berichtsjahr den jeweils größten Anteil der Bauflächen ein (GTH: 85 %; WAK: 79 %; Eisenach: 91 %). 44 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

45 Im Landkreis Gotha ist die Anzahl der Wohnbauflächen etwa konstant geblieben, bei leicht bis mäßig gesunkenem Flächen- bzw. Geldumsatz. Im Vergleich zum Wartburgkreis liegt der Flächenumsatz niedriger, jedoch bei höherem Geldumsatz. Die Anzahl der gewerblichen Bauflächen ist gesunken, korrespondierend sind der Flächen- und Geldumsatz jeweils um die Hälfte gesunken. GTH Bauflächen Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. ] zum zum zum Wohnbauflächen ,17 15,65-9 6,24 5,15-17 Gewerbliche Bauflächen ,14 8, ,61 0,81-50 Sonstige Bauflächen ,13 1, ,37 0,42 14 Summe ,44 25, ,22 6,38-22 Abb. 39 Bauflächen: Umsatzzahlen Landkreis Gotha 2014 und 2015 Im Wartburgkreis ist die Anzahl der Wohnbauflächen leicht gesunken, allerdings bei jeweils deutlich gestiegenem Flächen- und Geldumsatz. Im Vergleich zum Landkreis Gotha liegt der Flächenumsatz höher, jedoch bei niedrigerem Geldumsatz. WAK Bauflächen Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. ] zum zum zum Wohnbauflächen ,15 23, ,74 4,57 22 Gewerbliche Bauflächen ,46 18, ,07 2,49-19 Sonstige Bauflächen ,57 3, ,29 0,20-31 Summe ,18 45, ,10 7,26 2 Abb. 40 Bauflächen: Umsatzzahlen Wartburgkreis 2014 und 2015 In der kreisfreien Stadt Eisenach ist die Anzahl der Wohnbauflächen deutlich gestiegen, wobei der Flächenumsatz nur leicht, der Geldumsatz hingegen deutlich gestiegen ist. Bei den gewerblichen Bauflächen war im Berichtsjahr nur ein Kauffall zu verzeichnen. Wegen der auch geringen Anzahl im Vorjahr sollte aus dieser Entwicklung keine allgemeine Tendenz hinsichtlich der des Flächen- und Geldumsatzes abgeleitet werden. Eisenach Bauflächen Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. ] zum zum zum Wohnbauflächen ,40 4,60 5 1,92 2,31 20 Gewerbliche Bauflächen ,08 0, ,49 k.a. k.a. k.a. Sonstige Bauflächen ,35 0, ,09 0,15 67 Summe ,83 5, ,50 2,46-2 Abb. 41 Bauflächen: Umsatzzahlen kreisfreie Stadt Eisenach 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

46 5.1.2 Individueller Wohnungsbau Im Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaus sind baureife unbebaute Grundstücke für freistehende Einund Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften sowie Reihenhäuser zusammengefasst. Eine getrennte Auswertung ist für die unbebauten Grundstücke aufgrund der vorhandenen Anzahl an Kaufverträgen nicht möglich. Die Anzahl der veräußerten Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau ist insgesamt mit 432 im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr mit 469 leicht um 8 % gesunken. Dabei hat die Anzahl in diesem Bereich im Landkreis Gotha mit 17 % deutlich und im Wartburgkreis mit 2 % leicht nachgegeben. In der kreisfreien Stadt Eisenach war ein Zuwachs von 10 % zu verzeichnen. Insgesamt ist eine relativ konstante Nachfrage nach Grundstücken in diesem Marktsegment festzustellen Individueller Wohnungsbau Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 42 Anzahl der Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus über fünf Jahre 46 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

47 Bei insgesamt leicht gesunkener Anzahl von veräußerten Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau ist der Flächenumsatz im Zuständigkeitsbereich mit 38,25 ha im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr mit 33,29 ha um 15 % gestiegen. Bezogen auf die Gebietskörperschaften hat eine unterschiedliche Entwicklung stattgefunden. Im Landkreis Gotha ist der Flächenumsatz um 6 % leicht gesunken, im Wartburgkreis um 33 % recht deutlich gestiegen und in der kreisfreien Stadt Eisenach um 13 % leicht gestiegen. Individueller Wohnungsbau 25,00 20,00 Fläche [ha] 15,00 10,00 5,00 0, GTH 12,44 14,57 13,01 13,70 12,88 WAK 14,57 15,26 12,82 15,96 21,26 Eisenach 3,81 3,07 3,02 3,63 4,11 Abb. 43 Flächenumsatz der Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus über fünf Jahre Der Geldumsatz ist im Berichtsjahr mit 10,97 Mio. gegenüber dem Vorjahr mit 10,16 Mio. um 8 % leicht gestiegen. Obwohl im Landkreis Gotha der Geldumsatz um 14 % sank, liegt dieser im Vergleich der Gebietskörperschaften immer noch am höchsten. Dagegen stieg der Geldumsatz im Wartburgkreis mit 29 % deutlich und in der kreisfreien Stadt Eisenach mit 41 % sehr deutlich an. Individueller Wohnungsbau Geldumsatz [Mio. ] 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, GTH 3,47 3,87 3,91 5,32 4,57 WAK 2,62 3,26 2,96 3,41 4,39 Eisenach 1,26 1,76 1,19 1,43 2,01 Abb. 44 Geldumsatz der Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

48 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bezüglich des erschließungsbeitragsrechtlichen Zustands sind alle Kaufverträge über Grundstücke berücksichtigt, die zum Vertragszeitpunkt nicht erschließungsbeitragspflichtig waren. Nach Auswertungen und Untersuchungen der Kaufpreissammlung konnte der Nachweis eines Werteinflusses noch ausstehender bzw. offener Abgabenbeträge nach Kommunalabgabengesetz auf den Grundstückswert nicht erbracht werden. Daher wurde bei der Auswertung nicht zwischen den abgabenrechtlichen Zuständen erschließungsbeitragsfrei nach BauGB und erschließungsbeitrags- und abgabenbetragsfrei nach BauGB und ThürKAG unterschieden. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens 150 m² und höchstens m² beträgt. Individueller Wohnungsbau Ø Kaufpreis [ /m²] 90,00 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0, GTH 38,81 34,46 46,22 51,14 47,58 WAK 31,11 32,85 39,70 34,70 35,12 Eisenach 60,43 84,24 52,33 56,96 66,17 Abb. 45 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus über fünf Jahre Insgesamt ist die Entwicklung des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter, für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus über fünf Jahre betrachtet, tendenziell gestiegen. Im Berichtsjahr und im Vorjahr ist eine leicht fallende (GTH: - 7 %) bzw. annähernd konstante (WAK: + 1 %) Entwicklung zu verzeichnen. In der kreisfreien Stadt Eisenach ist ein Anstieg um 16 % zu verzeichnen. Der recht deutlich höhere durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter in der kreisfreien Stadt Eisenach lässt auf das Bodenwertniveau in der Kernstadt Eisenach schließen und unterstreicht den Einfluss kleinerer und mittlerer Gemeinden im Landkreis Gotha und im Wartburgkreis mit einem insgesamt niedrigeren Preisniveau auf den durchschnittlichen Kaufpreis. Die ungewöhnliche Spitze im Jahr 2012 in der kreisfreien Stadt Eisenach ist auf einige Kauffälle in der Innenstadt der Kernstadt Eisenach mit einem vergleichsweise hohen Bodenwertniveau zurückzuführen. Eine allgemein unterschiedliche konjunkturelle Entwicklung der Gebietskörperschaften sollte aus diesen durchschnittlichen Kaufpreisen nicht abgeleitet werden, da diese durchschnittlichen Kaufpreise über alle Bodenwertniveaus ermittelt wurden und die Verteilung der Kauffälle in den verschiedenen Jahren, abhängig vom Käuferverhalten, unterschiedlich ist. 48 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

49 5.1.3 Mehrfamilienhäuser In diesem Teilmarkt werden baureife unbebaute Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit mehrgeschossigen Wohngebäuden bebaut werden können, dargestellt. Die Anzahl der Grundstücke für Mehrfamilienhäuser lag mit 30 im Berichtsjahr um 11 % höher als im Vorjahr mit 27 erfassten Kauffällen. Insgesamt ist die Anzahl der Kauffälle in diesem Marktsegment seit mehreren Jahren annähernd konstant geblieben und hat im Berichtsjahr die bislang höchste Zahl in den letzten fünf Jahren erreicht. Mehrfamilienhäuser GTH WAK Eisenach Anzahl Abb. 46 Anzahl der Grundstücke für Mehrfamilienhäuser über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

50 Bei leicht gestiegener Anzahl von veräußerten Grundstücken für Mehrfamilienhäuser ist der Flächenumsatz im Zuständigkeitsbereich mit 2,19 ha im Berichtsjahr gegenüber 4,17 ha im Vorjahr um fast die Hälfte gesunken. Dabei ist der Flächenumsatz im Wartburgkreis nur leicht (- 6 %) und in der kreisfreien Stadt Eisenach deutlich (- 38 %) gesunken. Im Landkreis Gotha ist der Flächenumsatz deutlich um fast das Vierfache gesunken wurden mehrere Kauffälle im Geschosswohnungsbau realisiert, weshalb der Flächenumsatz so deutlich höher lag als in den anderen Gebietskörperschaften des Zuständigkeitsbereichs. Analog sind die Flächenumsätze im Berichts- und Vorjahr im Wartburgkreis zu werten. Mehrfamilienhäuser Fläche [ha] 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0, GTH 0,64 1,59 1,31 2,38 0,65 WAK 0,37 0,29 0,56 1,34 1,26 Eisenach 0,47 0,39 0,39 0,45 0,28 Abb. 47 Flächenumsatz der Grundstücke für Mehrfamilienhäuser über fünf Jahre Auch der Geldumsatz ist im Zuständigkeitsbereich mit 0,86 Mio. im Berichtsjahr gegenüber 1,57 Mio. im Vorjahr um fast die Hälfte gesunken. Dabei hat sich eine annähernd gleiche Entwicklung in den Gebietskörperschaften vollzogen. Rückschlüsse auf eine allgemeine konjunkturelle Entwicklung sind aufgrund der geringen Anzahl an Kauffällen in diesem Marktsegment nicht möglich. Mehrfamilienhäuser Geldumsatz [Mio. ] 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0, GTH 0,38 0,15 0,12 0,84 0,47 WAK 0,15 0,11 0,12 0,25 0,12 Eisenach 0,45 0,17 0,16 0,48 0,27 Abb. 48 Geldumsatz der Grundstücke für Mehrfamilienhäuser über fünf Jahre 50 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

51 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bezüglich des erschließungsbeitragsrechtlichen Zustands sind alle Kaufverträge über Grundstücke berücksichtigt, die zum Vertragszeitpunkt nicht erschließungsbeitragspflichtig waren. Nach Auswertungen und Untersuchungen der Kaufpreissammlung konnte der Nachweis eines Werteinflusses noch ausstehender bzw. offener Abgabenbeträge nach Kommunalabgabengesetz auf den Grundstückswert nicht erbracht werden. Daher wurde bei der Auswertung nicht zwischen den abgabenrechtlichen Zuständen erschließungsbeitragsfrei nach BauGB und erschließungsbeitrags- und abgabenbetragsfrei nach BauGB und ThürKAG unterschieden. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens 200 m² und höchstens m² beträgt. Mehrfamilienhäuser 140,00 Ø Kaufpreis [ /m²] 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 0, GTH 25,25 29,39 32,61 60,81 84,11 WAK 34,86 39,82 24,16 34,41 17,44 Eisenach 91,28 55,51 51,60 118,40 125,65 Abb. 49 durchschnittlicher Kaufpreis/m² der Grundstücke für Mehrfamilienhäuser über fünf Jahre Insgesamt ist für die Jahre 2014 und 2015 ein recht deutlicher Anstieg des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter im Landkreis Gotha und in der kreisfreien Stadt Eisenach zu verzeichnen. Hingegen ist das Wertniveau im Wartburgkreis in den letzten fünf Jahren nicht angestiegen. Aufgrund der geringen Anzahl an auswertbaren Kauffällen können diese durchschnittlichen Kaufpreise lediglich das Wertniveau in diesem Marktsegment in den Gebietskörperschaften abbilden. Erwartungsgemäß liegt das Wertniveau in der kreisfreien Stadt Eisenach am höchsten, gefolgt vom Landkreis Gotha und dem insgesamt im Wertniveau niedriger liegenden Wartburgkreis. Immobilienmarktbericht

52 5.1.4 Gewerbliche Bauflächen Zu diesem Teilmarkt gehören baureife unbebaute Flächen, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen sind. Insbesondere kann es sich dabei um Flächen für Gewerbebetriebe aller Art, Produktions- und Industriebetriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie für Handel, Hotel und Gaststätten handeln. Außerdem werden hier Kauffälle über gemischte Nutzungen (überwiegend Gewerbe) erfasst. In den folgenden Tabellen werden für die gewerblichen Bauflächen Angaben zur Anzahl und zu den Umsatzzahlen in den Gebietskörperschaften dargestellt. Dafür wurden die verschiedenen Gebäudetypen zu den zwei Kategorien Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude; Handel; Hotel; Gaststätte und Gewerbe, Produktion, Industrie zusammengefasst. Die Anzahl der gewerblichen Bauflächen ist im Landkreis Gotha und in der kreisfreien Stadt Eisenach jeweils nahezu gleich geblieben. Lediglich im Wartburgkreis ist ein Zuwachs von 37 % zu verzeichnen. Gewerbliche Bauflächen Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 50 Anzahl der gewerblichen Bauflächen über fünf Jahre Gewerbliche Bauflächen Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude; Handel; Hotel; Gaststätte Gewerbe, Produktion, Industrie Anzahl GTH WAK Eisenach zum zum zum Summe Abb. 51 Anzahl der gewerblichen Bauflächen und Verteilung auf Grundstückstypen 2014 und Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

53 Der Flächenumsatz der gewerblichen Bauflächen im Zuständigkeitsbereich ist mit 27,18 ha im Berichtsjahr gegenüber 26,04 ha im Vorjahr um 4 % gestiegen. Auf die Gebietskörperschaften bezogen hat sich der Flächenumsatz im Landkreis Gotha fast halbiert und in der kreisfreien Stadt Eisenach ist er um 70 % gesunken. Im Wartburgkreis hat sich der Flächenumsatz korrespondierend zur gestiegenen Anzahl der Kauffälle nahezu verdoppelt. Gewerbliche Bauflächen 50,00 40,00 Fläche [ha] 30,00 20,00 10,00 0, GTH 25,02 15,72 22,39 14,74 8,32 WAK 13,89 44,03 16,08 9,27 18,25 Eisenach 12,93 0,78 5,46 2,03 0,61 Abb. 52 Flächenumsatz der gewerblichen Bauflächen über fünf Jahre Gewerbliche Bauflächen Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude; Handel; Hotel; Gaststätte Gewerbe, Produktion, Industrie Flächenumsatz [ha] GTH WAK Eisenach zum zum zum 1,22 1,12-8 3,13 2,85-9 1,30 0, ,52 7, ,15 15, ,73 0,12-84 Summe 14,74 8, ,28 18, ,03 0,61-70 Abb. 53 Flächenumsatz der gewerblichen Bauflächen und Verteilung auf Grundstückstypen 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

54 Im Zuständigkeitsbereich ist der Geldumsatz mit 3,54 Mio. im Berichtsjahr um 30 % gegenüber dem Vorjahr mit 5,09 Mio. gesunken. Der Geldumsatz hat sich annähernd wie der Flächenumsatz entwickelt. Im Landkreis Gotha und in der kreisfreien Stadt Eisenach hat sich der Geldumsatz etwa halbiert, im Wartburgkreis ist der Geldumsatz trotz gestiegener Anzahl und deutlich mehr umgesetzter Fläche um 18 % zurückgegangen. Gewerbliche Bauflächen Geldumsatz [Mio. ] 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, GTH 1,57 1,55 2,25 1,57 0,81 WAK 1,86 4,17 1,49 3,04 2,48 Eisenach 4,07 0,20 0,93 0,48 0,25 Abb. 54 Geldumsatz der gewerblichen Bauflächen über fünf Jahre Gewerbliche Bauflächen Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude; Handel; Hotel; Gaststätte Gewerbe, Produktion, Industrie Geldumsatz [Mio. ] GTH WAK Eisenach zum zum zum 0,35 0, ,61 0,48-82 k.a. k.a. k.a. k.a. 1,21 0, ,42 2, k.a. k.a. k.a. k.a. Summe 1,56 0, ,03 2, ,48 0,25-48 Abb. 55 Geldumsatz der gewerblichen Bauflächen und Verteilung auf Grundstückstypen 2014 und Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

55 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bezüglich des erschließungsbeitragsrechtlichen Zustands sind alle Kaufverträge über Grundstücke berücksichtigt, die zum Vertragszeitpunkt nicht erschließungsbeitragspflichtig waren. Nach Auswertungen und Untersuchungen der Kaufpreissammlung konnte der Nachweis eines Werteinflusses noch ausstehender bzw. offener Abgabenbeträge nach Kommunalabgabengesetz auf den Grundstückswert nicht erbracht werden. Daher wurde bei der Auswertung nicht zwischen den abgabenrechtlichen Zuständen erschließungsbeitragsfrei nach BauGB und erschließungsbeitrags- und abgabenbetragsfrei nach BauGB und ThürKAG unterschieden. Aufgrund der Verschiedenartigkeit der Kauffälle in diesem Marktsegment wurde keine Einschränkung bzgl. der veräußerten Fläche vorgenommen. Gewerbliche Bauflächen Ø Kaufpreis [ /m²] 50,00 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0, GTH 12,77 16,78 21,06 16,62 13,73 WAK 17,67 14,67 14,86 21,43 16,03 Eisenach 42,40 42,99 30,88 26,77 Abb. 56 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von gewerblichen Bauflächen über fünf Jahre Insgesamt ist für die Jahre 2014 und 2015 für alle gewerblichen Bauflächen ein Rückgang (GTH: - 17 %; WAK: - 25 %) des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter zu verzeichnen. Für die kreisfreie Stadt Eisenach konnte wegen der geringen Anzahl der geeigneten Kauffälle im Berichtsjahr kein durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter ermittelt werden. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter der vorangegangenen Jahre liegt im Vergleich zum Landkreis Gotha und zum Wartburgkreis tendenziell höher. Immobilienmarktbericht

56 Aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle für den Typ Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude; Handel; Hotel; Gaststätte in den Gebietskörperschaften kann dafür kein signifikanter durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter angegeben werden. Das Wertniveau in diesem Bereich lag in den letzten fünf Jahren etwa bei 20 /m². Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei dem genannten Grundstückstyp um einen sehr heterogenen Teilmarkt handelt. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter für den Typ Gewerbe, Produktion, Industrie liegt im Landkreis Gotha und im Wartburgkreis in einem ähnlichen Preisniveau, wobei der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter im Landkreis Gotha tendenziell leicht über dem des Wartburgkreises liegt. Für die kreisfreie Stadt Eisenach kann wegen der geringen Anzahl der Kauffälle kein signifikanter durchschnittlicher Kaufpreis angegeben werden. Gewerbliche Bauflächen: Typ Gewerbe, Produktion, Industrie Ø Kaufpreis [ /m²] 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0, GTH 12,79 17,07 16,30 14,79 12,19 WAK 14,38 13,97 11,97 11,62 13,16 Abb. 57 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von gewerblichen Bauflächen für den Typ Gewerbe, Produktion, Industrie über fünf Jahre 56 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

57 5.1.5 Werdendes Bauland Dieser Teilmarkt umfasst Flächen, die den Entwicklungszuständen Bauerwartungsland oder Rohbauland zuzuordnen sind. Bauerwartungsland Nach der ImmoWertV handelt es sich bei Flächen mit dem Entwicklungszustand Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Rohbauland Bei Rohbauland handelt es sich nach der ImmoWertV um Flächen, die nach den 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. In der kreisfreien Stadt Eisenach wurden 2015 drei Kauffälle für Bauerwartungsland mit einem Flächenumsatz von 0,88 ha und einem Geldumsatz von registriert. Ein Vergleich mit dem Vorjahr ist wegen fehlender Kauffälle nicht möglich. Kauffälle für Rohbauland wurden nicht erfasst. Für den Landkreis Gotha und den Wartburgkreis werden in den folgenden Tabellen Angaben zur Anzahl und zu den Umsatzzahlen für werdendes Bauland dargestellt. Immobilienmarktbericht

58 Die Anzahl an Kauffällen für werdendes Bauland im Landkreis Gotha und im Wartburgkreis ist im Berichtsjahr mit 23 Kauffällen gegenüber dem Vorjahr mit 22 Kauffällen nahezu gleich geblieben, wobei sich die Anzahl im Landkreis Gotha fast halbiert und im Wartburgkreis verdoppelt hat. Werdendes Bauland Anzahl GTH WAK zum zum Bauerwartungsland Rohbauland Summe Abb. 58 GTH und WAK: Anzahl von Bauerwartungsland und Rohbauland 2014 und 2015 Der Flächenumsatz ist mit 18,46 ha im Berichtsjahr um 58 % gegenüber dem Vorjahr mit 11,7 ha gestiegen. Werdendes Bauland Flächenumsatz [ha] GTH WAK zum zum Bauerwartungsland 3,74 6, ,31 1, Rohbauland 6,40 k.a. k.a. k.a. 1,25 9, Summe 10,14 6, ,56 11, Abb. 59 GTH und WAK: Flächenumsatz von Bauerwartungsland und Rohbauland 2014 und 2015 Der Geldumsatz ist mit 0,9 Mio. im Berichtsjahr gegenüber 0,43 Mio. im Vorjahr um mehr als das Doppelte gestiegen. Werdendes Bauland Geldumsatz [Mio. ] GTH WAK zum zum Bauerwartungsland 0,11 0, ,02 0, Rohbauland 0,27 k.a. k.a. k.a. 0,03 0, Summe 0,38 0, ,05 0, Abb. 60 GTH und WAK: Geldumsatz von Bauerwartungsland und Rohbauland 2014 und Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

59 Rückschlüsse auf eine allgemeine konjunkturelle Entwicklung sind aufgrund der geringen Anzahl an Kauffällen in diesem Marktsegment nicht möglich. Für den Entwicklungszustand Bauerwartungsland können keine Angaben zum durchschnittlichen Kaufpreis getroffen werden. Aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle und fehlenden Angaben zu Risiken und zur wahrscheinlichen Wartezeit bis zur Baureife ist die Angabe eines durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter nicht möglich. In den vergangenen fünf Jahren lag der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter für den Entwicklungszustand Rohbauland in einer Spanne von 4 7 /m². Tendenziell ist der Quadratmeterpreis im Landkreis Gotha in den letzten Jahren eher gesunken, im Wartburgkreis eher gestiegen, bewegt sich insgesamt aber in der genannten Spanne. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die ausgewerteten Kauffälle unterschiedliche Risiken und Wartezeiten bis zur Baureife haben, sich in verschiedenen Bodenwertniveaus befinden und sich auf unterschiedliche zulässige Nutzungen beziehen können. Für konkrete Vorhaben wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen oder eine deduktive Bodenwertermittlung durchzuführen. Immobilienmarktbericht

60 5.1.6 Gemeinbedarfsflächen In den Abschnitten bis sind Flächen des Gemeinbedarfs nicht berücksichtigt worden. Daher werden in den folgenden Tabellen Umsatzzahlen zu ehemaligen oder zukünftigen Gemeinbedarfsflächen, die dem baureifen bzw. werdenden Bauland zugeordnet sind, angegeben. Bei Gemeinbedarfsflächen handelt es sich um Grundstücke mit öffentlicher Zweckbestimmung. Die Anzahl der Kauffälle für Gemeinbedarfsflächen lag mit 88 im Berichtsjahr um 13 % höher als im Vorjahr mit 78 erfassten Kauffällen. Dabei hat sich die Anzahl im Landkreis Gotha mehr als verdoppelt, im Wartburgkreis ist sie um 18 % gesunken und in der kreisfreien Stadt Eisenach nahezu gleich geblieben. Bei Verkäufen von Gemeinbedarfsflächen handelt es sich überwiegend um Verkehrsflächen. Gemeinbedarfsflächen Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 61 Anzahl der Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre 60 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

61 Der Flächenumsatz ist im Zuständigkeitsbereich mit 2,68 ha im Berichtsjahr gegenüber 2,46 ha im Vorjahr um 9 % gestiegen. Er ist im Landkreis Gotha etwa konstant geblieben, im Wartburgkreis um 16 % gestiegen und hat sich in der kreisfreien Stadt Eisenach mehr als halbiert. Gemeinbedarfsflächen 4,00 Fläche [ha] 3,00 2,00 1,00 0, GTH 3,75 1,18 0,77 0,58 0,59 WAK 1,33 0,83 0,27 1,69 2,02 Eisenach 0,56 0,05 0,19 0,07 Abb. 62 Flächenumsatz der Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre Der Geldumsatz ist mit 0,22 Mio. im Berichtsjahr gegenüber 0,31 Mio. im Vorjahr um 29 % gesunken, wobei der Rückgang im Landkreis Gotha 14 %, im Wartburgkreis 17 % und in der kreisfreien Stadt Eisenach 83 % beträgt. Der vergleichsweise hohe Geldumsatz im Jahr 2011 in der kreisfreien Stadt Eisenach ist auf einen Kauffall mit einem hohen Kaufpreis zurückzuführen. Gemeinbedarfsflächen Geldumsatz [Mio. ] 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0, GTH 0,15 0,12 0,05 0,07 0,06 WAK 0,08 0,06 0,03 0,18 0,15 Eisenach 0,59 0,13 0,06 0,01 Abb. 63 Geldumsatz der Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

62 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Die Angaben zum durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter für Gemeinbedarfsflächen zeigen, dass das Preisgefüge im Landkreis Gotha etwas höher liegt als im Wartburgkreis und die Entwicklung in den letzten fünf Jahren in beiden Landkreisen ähnlich verlief. Der im Gegensatz dazu höhere durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter in der kreisfreien Stadt Eisenach ist auf das dort insgesamt höhere Bodenwertniveau und den Einfluss kleinerer und mittlerer Gemeinden im Landkreis Gotha und im Wartburgkreis zurückzuführen. 30,00 Gemeinbedarfsflächen Ø Kaufpreis [ /m²] 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0, GTH 16,07 15,64 7,36 14,51 22,04 WAK 11,84 10,05 7,33 11,47 10,51 Eisenach 19,21 24,50 Abb. 64 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre 62 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

63 5.2 Flächen der Land- und Forstwirtschaft Gesamtmarkt In diesem Abschnitt werden zunächst Anzahl und Umsatzzahlen für den gesamten Teilmarkt der land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen dargestellt. In den weiteren Abschnitten wird der Teilmarkt dann für weitere einzelne Teilmärkte betrachtet. Im Teilmarkt der land- und forstwirtschaftlichen Flächen wird zwischen folgenden weiteren Teilmärkten unterschieden: Ackerland, Grünland, Wald, Sonstige Flächen der Land- und Forstwirtschaft (Flächen mit besonderer Funktion; Gemeinbedarfsflächen; Erholungsgrundstücke). Die Anzahl der Kauffälle von land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen ist im Berichtsjahr mit gegenüber im Vorjahr nahezu konstant (- 2 %) geblieben. Im Landkreis Gotha und im Wartburgkreis zeigt sich eine ähnliche und konstante Entwicklung der Anzahl (GTH: - 2 %; WAK: - 1 %). In der kreisfreien Stadt Eisenach hat die Anzahl um 24 % abgenommen. Im Vergleich zu den Vorjahren ist insgesamt ein kontinuierlicher Anstieg der Anzahl der Kauffälle in diesem Marktsegment zu verzeichnen. Immobilienmarktbericht

64 Flächen der Land- und Forstwirtschaft Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 65 Anzahl der land- und forstwirtschaftlichen Flächen über fünf Jahre Nutzungsart Anzahl GTH WAK Eisenach zum zum zum Ackerland Grünland Wald Sonstige Summe Abb. 66 Anzahl der land- und forstwirtschaftlichen Flächen und Verteilung auf Nutzungsarten 2014 und 2015 GTH WAK Eisenach 61% 41% 36% 40% 17% 4% 15% 20% 9% 14% 34% 9% Abb. 67 Anzahl der land- und forstwirtschaftlichen Flächen: Prozentuale Verteilung auf Nutzungsarten Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

65 Im Zuständigkeitsbereich hat der Flächenumsatz mit 1.515,46 ha im Berichtsjahr gegenüber 2.307,06 ha im Vorjahr etwa um die Hälfte abgenommen. Dabei ging der Flächenumsatz im Landkreis Gotha um 32 %, im Wartburgkreis um 33 % und in der kreisfreien Stadt Eisenach um 58 % zurück. In dem vergleichsweise hohen Flächenumsatz im Jahr 2012 im Landkreis Gotha ist u. a. ein Kauffall mit einer überdurchschnittlich großen veräußerten Fläche aus dem forstwirtschaftlichen Bereich enthalten. Immobilienmarktbericht

66 Flächen der Land- und Forstwirtschaft Fläche [ha] 3.000, , , , ,00 500,00 0, GTH 724, ,61 858,82 840,80 568,52 WAK 797, , , ,10 886,22 Eisenach 56,63 104,55 165,04 143,16 60,72 Abb. 68 Flächenumsatz der land- und forstwirtschaftlichen Flächen über fünf Jahre Nutzungsart Flächenumsatz [ha] GTH WAK Eisenach zum zum zum Ackerland 509,50 417, ,40 490, ,10 47,59-14 Grünland 87,40 56, ,10 279, ,30 2,19-90 Wald 217,10 73, ,70 75, ,10 1,40-98 Sonstige 26,80 20, ,80 40, ,70 9, Summe 840,80 568, ,00 886, ,20 60,72-58 Abb. 69 Flächenumsatz der land- und forstwirtschaftlichen Flächen und Verteilung auf Nutzungsarten 2014 und % GTH 55% WAK Eisenach 78% 4% 13% 10% 5% 8% 32% 16% 2% 4% Abb. 70 Flächenumsatz der land- und forstwirtschaftlichen Flächen: Prozentuale Verteilung auf Nutzungsarten Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

67 Auch der Geldumsatz hat mit 10,12 Mio. im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr mit 13,71 Mio. um 26 % abgenommen. Dabei ging der Geldumsatz im Landkreis Gotha um 19 %, im Wartburgkreis um 33 % und in der kreisfreien Stadt Eisenach um 25 % zurück. In dem vergleichsweise hohen Geldumsatz im Landkreis Gotha im Jahr 2012 ist analog zum hohen Flächenumsatz u. a. ein Kauffall mit einer überdurchschnittlich großen veräußerten Fläche und daraus resultierendem hohen Kaufpreis aus dem forstwirtschaftlichen Bereich enthalten. Immobilienmarktbericht

68 Flächen der Land- und Forstwirtschaft Geldumsatz [Mio. ] 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0, GTH 4,05 10,60 4,81 6,35 5,12 WAK 3,05 4,31 6,46 6,59 4,42 Eisenach 0,34 0,78 1,01 0,77 0,58 Abb. 71 Geldumsatz der land- und forstwirtschaftlichen Flächen über fünf Jahre Nutzungsart Geldumsatz [Mio. ] GTH WAK Eisenach zum zum zum Ackerland 4,84 4, ,23 2, ,46 0,28-39 Grünland 0,63 0, ,35 1,28-5 0,07 0,01-86 Wald 0,67 0, ,76 0, ,21 0,01-95 Sonstige 0,21 0, ,25 0, ,03 0, Summe 6,35 5, ,59 4, ,77 0,58-25 Abb. 72 Geldumsatz der land- und forstwirtschaftlichen Flächen und Verteilung auf Nutzungsarten 2014 und % GTH 58% WAK Eisenach 48% 13% 9% 6% 5% 8% 29% 48% 2% 2% Abb. 73 Geldumsatz der land- und forstwirtschaftlichen Flächen: Prozentuale Verteilung auf Nutzungsarten Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

69 5.2.2 Ackerland Die Anzahl der Kauffälle von Ackerland ist mit 486 im Berichtsjahr gegenüber 490 im Vorjahr nahezu (- 1 %) konstant geblieben. Im Landkreis Gotha hat die Anzahl um 3 % und in der kreisfreien Stadt Eisenach um 30 % abgenommen, im Wartburgkreis war ein Zuwachs um 5 % zu verzeichnen. Insgesamt zeigt sich aber eine relativ konstante Entwicklung der Anzahl der Kaufverträge für Ackerland in den letzen vier Jahren. Ackerland Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 74 Anzahl von Ackerland über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

70 Der Flächenumsatz ist insgesamt mit 955,61 ha im Berichtsjahr gegenüber 1.095,46 ha im Vorjahr um 13 % zurückgegangen. Im Landkreis Gotha ging der Flächenumsatz um 18 %, im Wartburgkreis um 8 % und in der kreisfreien Stadt Eisenach um 14 % zurück. Ackerland Fläche [ha] 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0, GTH 486,55 506,67 495,45 504,96 417,40 WAK 436,57 555,40 569,07 535,43 490,62 Eisenach 35,10 76,34 59,72 55,07 47,59 Abb. 75 Flächenumsatz von Ackerland über fünf Jahre Der Geldumsatz ist mit 6,88 Mio. im Berichtsjahr zwar um 19 % niedriger als im Vorjahr mit 8,53 Mio., liegt aber im Vergleich zu den Jahren noch über dem Durchschnitt. Ackerland Geldumsatz [Mio. ] 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, GTH 2,87 3,47 3,64 4,84 4,02 WAK 1,82 2,46 2,35 3,23 2,58 Eisenach 0,19 0,62 0,40 0,46 0,28 Abb. 76 Geldumsatz von Ackerland über fünf Jahre 70 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

71 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens m² beträgt. Ackerland 1,20 Ø Kaufpreis [ /m²] 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0, GTH 0,54 0,64 0,67 0,85 0,98 WAK 0,38 0,39 0,40 0,47 0,46 Eisenach 0,49 0,62 0,49 0,59 0,62 Abb. 77 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Ackerland über fünf Jahre Insgesamt ist ein kontinuierlicher Anstieg des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter für Ackerland in den letzten fünf Jahren zu verzeichnen. Die höchsten Quadratmeterpreise werden im Landkreis Gotha erzielt, die recht deutlich über dem Niveau der Durchschnittspreise im Wartburgkreis und in der kreisfreien Stadt Eisenach liegen. Der Einfluss der veräußerten Flächengröße und der Bodengüte (Ackerzahl) ist bei der Darstellung der durchschnittlichen Kaufpreise/pro Quadratmeter nicht berücksichtigt. Im Zusammenhang mit der Ermittlung der Bodenrichtwerte zum Stichtag konnte eine Abhängigkeit des Ackerlandpreises von der veräußerten Fläche und der Ackerzahl jeweils für den Landkreis Gotha und den Wartburgkreis nachgewiesen werden. Für die kreisfreie Stadt Eisenach war aufgrund der geringen Anzahl an Kauffällen keine eigene Abhängigkeit ableitbar; dafür kann die Funktion für den Wartburgkreis angewendet werden. Diese Abhängigkeit von der veräußerten Fläche und der Ackerzahl kann nach folgendem Berechnungsansatz ermittelt werden: GTH WAK und Eisenach [Fläche] 0, [Ackerzahl] 0, ,335 /m² [Fläche] 0, [Ackerzahl] 0, ,115 /m² Immobilienmarktbericht

72 5.2.3 Grünland Die Anzahl der Kauffälle von Grünland ist mit 273 im Berichtsjahr gegenüber 286 im Vorjahr um 5 % leicht gesunken. Im Landkreis Gotha ist die Anzahl um 21 % und in der kreisfreien Stadt Eisenach um 33 % zurückgegangen. Im Wartburgkreis ist die Anzahl um 7 % gestiegen. Insgesamt zeigt sich eine relativ konstante Entwicklung der Anzahl von Kaufverträgen für Grünland in den letzen vier Jahren. Grünland 200 Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 78 Anzahl von Grünland über fünf Jahre 72 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

73 Der Flächenumsatz im Zuständigkeitsbereich ist mit 338,56 ha im Berichtsjahr gegenüber 395,86 ha im Vorjahr um 14 % gesunken. Relativ starke Rückgänge waren im Landkreis Gotha (- 35 %) und in der kreisfreien Stadt Eisenach (- 90 %) zu verzeichnen, wobei der Rückgang für Eisenach aufgrund der geringen Anzahl an Kauffällen nur bedingt aussagekräftig bzgl. einer konjunkturellen Entwicklung ist. Der Flächenumsatz im Wartburgkreis ist konstant geblieben (- 2 %). Grünland 400,00 Fläche [ha] 300,00 200,00 100,00 0, GTH 96,73 82,27 109,89 87,43 56,85 WAK 259,40 293,20 315,06 286,13 279,52 Eisenach 7,88 17,85 98,13 22,30 2,19 Abb. 79 Flächenumsatz von Grünland über fünf Jahre Der Geldumsatz liegt mit 1,62 Mio. im Berichtsjahr insgesamt 21 % unter dem Wert des Vorjahres mit 2,05 Mio.. Korrespondierend zum Flächenumsatz sind im Landkreis Gotha (- 48 %) und in der kreisfreien Stadt Eisenach (- 86 %) starke Rückgänge zu verzeichnen. Der Geldumsatz im Wartburgkreis ist dagegen nur leicht (- 5 %) zurückgegangen. Grünland Geldumsatz [Mio. ] 2,00 1,50 1,00 0,50 0, GTH 0,35 0,31 0,49 0,63 0,33 WAK 0,87 1,25 1,59 1,35 1,28 Eisenach 0,03 0,08 0,55 0,07 0,01 Abb. 80 Geldumsatz von Grünland über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

74 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens m² beträgt. Grünland Ø Kaufpreis [ /m²] 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0, GTH 0,38 0,48 0,37 0,64 0,59 WAK 0,34 0,36 0,41 0,41 0,41 Eisenach 0,42 0,45 0,52 0,59 0,74 Abb. 81 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Grünland über fünf Jahre Insgesamt ist bezüglich der durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter für Grünland eine eher inhomogene Entwicklung zu verzeichnen. Tendenziell steigen die Quadratmeterpreise für Grünland an. Im Landkreis Gotha ist in den letzten Jahren eine wechselnde Entwicklung festzustellen. Im Wartburgkreis ist eine sehr konstante Entwicklung auf vergleichsweise niedrigem Niveau zu verzeichnen. Für die kreisfreie Stadt Eisenach ist zwar eine deutlich steigende Tendenz zu erkennen, die aber aufgrund der recht geringen Anzahl an Kauffällen für eine allgemeine Aussage zur konjunkturellen Entwicklung nicht geeignet ist. Der Einfluss der veräußerten Flächengröße und der Bodengüte (Grünlandzahl) ist bei der Darstellung der durchschnittlichen Kaufpreise nicht berücksichtigt. Im Zusammenhang mit der Ermittlung der Bodenrichtwerte zum Stichtag konnte eine Abhängigkeit des Grünlandpreises von der veräußerten Fläche und der Grünlandzahl jeweils für den Landkreis Gotha und den Wartburgkreis nachgewiesen werden. Für die kreisfreie Stadt Eisenach war aufgrund der geringen Anzahl an Kauffällen keine eigene Abhängigkeit ableitbar; dafür kann die Funktion für den Wartburgkreis angewendet werden. Diese Abhängigkeit von der veräußerten Fläche und der Grünlandzahl kann nach folgendem Berechnungsansatz ermittelt werden: GTH WAK und Eisenach [Fläche] 0, [Grünlandzahl] 0, ,071 /m² [Fläche] 0, [Grünlandzahl] 0, ,223 /m² 74 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

75 5.2.4 Waldflächen Die Anzahl der Kauffälle von Waldflächen ist mit 137 im Berichtsjahr gegenüber 142 im Vorjahr um 4 % leicht gesunken. Dabei ist eine sehr unterschiedliche Entwicklung in den Gebietskörperschaften festzustellen. Im Landkreis Gotha ist ein starker Zuwachs (+ 70 %) zu verzeichnen, im Wartburgkreis gab es einen deutlichen Rückgang (- 27 %) und in der kreisfreien Stadt Eisenach kann man die Anzahl im Berichtsjahr nahezu vernachlässigen (- 63 %). Waldflächen Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 82 Anzahl von Waldflächen über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

76 Insgesamt ist der Flächenumsatz mit 150,36 ha im Berichtsjahr gegenüber 752,9 ha im Vorjahr um das Fünffache zurückgegangen. Dabei ist der Flächenumsatz im Landkreis Gotha um 66 %, im Wartburgkreis um 84 % und in der kreisfreien Stadt Eisenach um 98 % gesunken. In dem vergleichsweise hohen Flächenumsatz im Jahr 2012 im Landkreis Gotha ist u. a. ein Kauffall mit einer überdurchschnittlich großen veräußerten Fläche enthalten. Waldflächen 2.000,00 Fläche [ha] 1.500, ,00 500,00 0, GTH 74, ,69 230,22 217,13 73,67 WAK 78,39 152,50 490,67 470,72 75,29 Eisenach 4,97 10,28 6,12 65,05 1,40 Abb. 83 Flächenumsatz von Waldflächen über fünf Jahre Der Geldumsatz ist mit 0,84 Mio. im Berichtsjahr gegenüber 2,64 Mio. im Vorjahr, ähnlich wie der Flächenumsatz, um mehr als das Dreifache zurückgegangen. Der Geldumsatz ist im Landkreis Gotha um 28 %, im Wartburgkreis um 80 % und in der kreisfreien Stadt Eisenach um 95 % gesunken. In dem vergleichsweise hohen Flächenumsatz im Jahr 2012 im Landkreis Gotha ist u. a. ein Kauffall mit einer überdurchschnittlich großen veräußerten Fläche und entsprechendem Geldumsatz enthalten. Waldflächen Geldumsatz [Mio. ] 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, GTH 0,37 6,66 0,40 0,67 0,48 WAK 0,24 0,51 1,82 1,76 0,35 Eisenach 0,03 0,07 0,02 0,21 0,01 Abb. 84 Geldumsatz von Waldflächen über fünf Jahre 76 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

77 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge von Waldflächen mit Bestand berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens m² beträgt. Waldflächen Ø Kaufpreis [ /m²] 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0, GTH 0,44 0,33 0,37 0,62 0,64 WAK 0,34 0,49 0,50 0,49 0,69 Eisenach 0,52 0,59 0,71 0,90 0,72 Abb. 85 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Waldflächen über fünf Jahre Die Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise für Waldflächen verläuft unterschiedlich in den Gebietskörperschaften. Insgesamt ist ein kontinuierlicher Anstieg festzustellen, auch wenn Schwankungen vorhanden sind. Auffallend ist, dass sich der durchschnittliche Kaufpreis im Berichtsjahr innerhalb der Gebietskörperschaften mit einer Spanne von weniger als 10 Cent/m² angenähert hat. Inwieweit es sich dabei um eine signifikante Entwicklung handelt, kann erst in den nächsten Jahren eingeschätzt werden. Da es sich bei den ausgewerteten Kauffällen um Waldflächen mit Bestand handelt, sollten die Werte nur als Orientierung für das vorliegende Wertniveau verwendet werden. Detaillierte Bewertungen des Aufwuchses werden üblicherweise durch Forstsachverständige durchgeführt. Immobilienmarktbericht

78 5.3 Sonstige Flächen Flächen mit besonderer Funktion Zu den Flächen der Land- und Forstwirtschaft werden auch Flächen mit einer besonderen Funktion gezählt, bei denen neben dem Entwicklungszustand nach 4 ImmoWertV auch zu berücksichtigen ist, ob eine anderweitige Nutzung der Flächen vorhanden ist. Dazu gehören z. B. bauliche Anlagen zur Nutzung von erneuerbaren Energien, Gartenland oder Abbauflächen zur Gewinnung von Erden und Mineralien. Für solche Flächen werden i. d. R. durchschnittlich höhere Preise als für reines Agrarland erzielt. Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Für Flächen mit besonderer Funktion wurden in den vergangenen fünf Jahren im Zuständigkeitsbereich durchschnittliche Kaufpreise von 1,30 2,50 /m²m² erzielt. Eine allgemeine Tendenz kann nicht angegeben werden. Durch die verschiedenen Nutzungen der erfassten Kauffälle lassen sich keine weiteren Aussagen ableiten. Für konkrete Vorhaben wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen oder eine Verkehrswertermittlung durchzuführen. Wegen der großen Unterschiedlichkeit der Nutzungen in diesem Teilmarkt können keine aussagekräftigen prozentualen Vergleiche zwischen dem Berichts- und Vorjahr angestellt werden. In den folgenden Tabellen werden deshalb lediglich die Anzahl und die Umsatzzahlen für Flächen mit besonderer Funktion dargestellt. Flächen mit besonderer Funktion 80 Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 86 Anzahl von Flächen mit besonderer Funktion über fünf Jahre 78 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

79 Flächen mit besonderer Funktion 200,00 Fläche [ha] 150,00 100,00 50,00 0, GTH 21,97 28,89 19,04 25,06 4,95 WAK 162,50 50,69 15,29 24,62 17,31 Eisenach 1,48 8,43 1,48 0,05 0,71 Abb. 87 Flächenumsatz von Flächen mit besonderer Funktion über fünf Jahre Flächen mit besonderer Funktion Geldumsatz [Mio. ] 1,50 1,00 0,50 0, GTH 0,22 0,27 0,39 0,56 0,06 WAK 1,44 0,55 0,21 0,27 0,18 Eisenach 0,07 Abb. 88 Geldumsatz von Flächen mit besonderer Funktion über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

80 5.3.2 Gemeinbedarfsflächen In den folgenden Tabellen werden Umsatzzahlen zu ehemaligen oder zukünftigen Gemeinbedarfsflächen, die dem Teilmarkt Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind, angegeben. Bei Gemeinbedarfsflächen handelt es sich um Grundstücke mit öffentlicher Zweckbestimmung. Die Anzahl der Kauffälle für Gemeinbedarfsflächen lag mit 139 im Berichtsjahr um 7 % höher als im Vorjahr mit 130 erfassten Kauffällen. Bei Verkäufen von Gemeinbedarfsflächen handelt es sich überwiegend um Verkehrsflächen. Die Anzahl hat sich im Landkreis Gotha mehr als verdoppelt, im Wartburgkreis ist sie um 24 % gesunken und in der kreisfreien Stadt Eisenach hat sich die Anzahl halbiert. Gemeinbedarfsflächen Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 89 Anzahl von Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre 80 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

81 Der Flächenumsatz ist mit insgesamt 12,37 ha im Berichtsjahr gegenüber 21,93 ha im Vorjahr um 44 % zurückgegangen. Für den Landkreis Gotha ist ein Rückgang von 34 %, für den Wartburgkreis von 30 % und für die kreisfreie Stadt Eisenach von 85 % zu verzeichnen. Der überdurchschnittlich hohe Flächenumsatz im Wartburgkreis im Jahr 2013 ist auf einen Kauffall mit einer sehr großen veräußerten Fläche zurückzuführen. Gemeinbedarfsflächen Fläche [ha] 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0, GTH 5,93 11,19 15,44 6,89 4,54 WAK 6,39 5,05 47,65 10,11 7,08 Eisenach 0,18 0,97 0,10 4,93 0,75 Abb. 90 Flächenumsatz von Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

82 Der Geldumsatz ist mit 0,1 Mio. im Berichtsjahr gegenüber 0,31 Mio. im Vorjahr um etwa das Dreifache gesunken, wobei sich der Geldumsatz im Landkreis Gotha um 43 %, im Wartburgkreis um 57 % verringert hat. In der kreisfreien Stadt Eisenach wurde im Berichtsjahr weniger als 1 % des Geldumsatzes des Vorjahres erzielt. Die überdurchschnittlich hohen Geldumsätze im Jahr 2013 im Landkreis Gotha und im Wartburgkreis sind jeweils auf einzelne Kauffälle mit hohen Kaufpreisen zurückzuführen. Gemeinbedarfsflächen 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0, GTH 0,07 0,07 0,26 0,07 0,04 WAK 0,04 0,08 0,53 0,14 0,06 Eisenach 0,0020 0,0400 0,0003 0,1000 0,0004 Geldumsatz [Mio. ] Abb. 91 Geldumsatz der Kaufverträge von Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre 82 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

83 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Aus den angegebenen durchschnittlichen Kaufpreisen kann keine allgemeine Tendenz abgeleitet werden, da es sich bei den Gemeinbedarfsflächen um keinen homogenen Teilmarkt handelt. In den vergangenen fünf Jahren wurden im Zuständigkeitsbereich durchschnittliche Kaufpreise zwischen rund 0,50 3,00 /m² erzielt. Für konkrete Vorhaben wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen oder eine Verkehrswertermittlung durchzuführen. Gemeinbedarfsflächen 3,00 Ø Kaufpreis [ /m²] 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0, GTH 1,67 0,81 1,12 1,80 1,21 WAK 0,94 2,41 1,10 0,80 1,19 Eisenach 1,29 0,37 2,80 1,78 Abb. 92 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

84 5.3.3 Erholungsgrundstücke In den folgenden Tabellen werden Umsatzzahlen zu Kauffällen von Erholungsgrundstücken angegeben, die dem Teilmarkt Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind. Es wurden Kauffälle von Grundstücken ausgewertet, bei denen eine gärtnerische Nutzung oder Erholungsnutzung preisbestimmend waren. Die veräußerten Grundstücke waren entweder unbebaut oder die Bebauung war von untergeordnetem Wert. Die Anzahl der Kauffälle von Erholungsgrundstücken ist mit 180 im Berichtsjahr im Vergleich zu 137 Kauffällen im Vorjahr um 31 % gestiegen. Dabei war im Landkreis Gotha ein Zuwachs von 55 % und im Wartburgkreis von 23 % zu verzeichnen. In der kreisfreien Stadt Eisenach ist die Anzahl auf niedrigem Niveau um 10 % gesunken. Erholungsgrundstücke 150 Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 93 Anzahl von Erholungsgrundstücken über fünf Jahre 84 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

85 Im Zuständigkeitsbereich hat sich der Flächenumsatz mit 24,46 ha im Berichtsjahr gegenüber 12,15 ha im Vorjahr annähernd verdoppelt. Im Landkreis Gotha ist der Flächenumsatz um das 2,5fache gestiegen, im Wartburgkreis hat sich der Flächenumsatz fast verdoppelt und in der kreisfreien Stadt Eisenach ist er um 62 % gestiegen. Der Flächenumsatz in diesem Marksegment ist von deutlichen Schwankungen geprägt. Erholungsgrundstücke 20,00 Fläche [ha] 15,00 10,00 5,00 0, GTH 4,76 5,93 5,93 3,60 8,86 WAK 8,04 11,28 14,19 7,68 14,19 Eisenach 8,78 18,59 0,59 0,87 1,41 Abb. 94 Flächenumsatz von Erholungsgrundstücken über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

86 Der Geldumsatz ist mit 0,81 Mio. im Berichtsjahr gegenüber 0,5 Mio. im Vorjahr um 62 % gestiegen. Im Landkreis Gotha ist der Flächenumsatz um 78 % gestiegen, im Wartburgkreis war ein leichter Zuwachs um 18 % zu verzeichnen und in der kreisfreien Stadt Eisenach ist der Geldumsatz um das Vierfache gestiegen. Erholungsgrundstücke Geldumsatz [Mio. ] 0,40 0,30 0,20 0,10 0, GTH 0,14 0,21 0,28 0,18 0,32 WAK 0,32 0,32 0,30 0,28 0,33 Eisenach 0,28 0,13 0,04 0,04 0,16 Abb. 95 Geldumsatz von Erholungsgrundstücken über fünf Jahre 86 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

87 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Eine allgemeine Tendenz der Entwicklung des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter kann nur für den Landkreis Gotha und den Wartburgkreis abgeleitet werden. Dabei liegt der Durchschnitt im Landkreis Gotha tendenziell leicht über dem des Wartburgkreises. Wegen der geringen Anzahl an Kauffällen sollten für die kreisfreie Stadt Eisenach keine Rückschlüsse auf eine allgemeine Tendenz bezüglich der Preisentwicklung über fünf Jahre gezogen werden. Das Wertniveau liegt tendenziell höher als in den Landkreisen des Zuständigkeitsbereiches. Erholungsgrundstücke Ø Kaufpreis [ /m²] 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, GTH 3,78 5,78 5,92 6,73 5,30 WAK 4,63 3,91 5,45 4,28 4,44 Eisenach 5,82 8,31 7,24 5,32 9,15 Abb. 96 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Erholungsgrundstücken über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

88 6 Bebaute Grundstücke In diesem Abschnitt werden die Umsatzzahlen der Kaufverträge für den Teilmarkt der bebauten Grundstücke im Überblick und in Bezug auf verschiedene Teilmärkte abgebildet. Im Abschnitt 6.1 wird zunächst ein Überblick über den Gesamtmarkt der bebauten Grundstücke über fünf Jahre bzw. detailliert für die Jahre 2014 und 2015 gegeben. In den Abschnitten 6.2 bis 6.5 werden für die einzelnen Gebietskörperschaften jeweils Angaben zur Anzahl sowie zum Flächen- und Geldumsatz für verschiedene Baujahresgruppen dargestellt. Teilweise werden auch Angaben zu den durchschnittlichen Kaufpreisen getroffen. Folgende Baujahresklassen werden unterschieden: Neubauten (Kauffälle von Gebäuden, die im Jahr des Verkaufs oder im Vorjahr fertiggestellt wurden), Baujahre ab 1990 (ohne Neubauten), Baujahre , Baujahre bis Für die Angabe der Baujahresklassen wurde jeweils das tatsächliche Baujahr zugrunde gelegt. Abweichungen in den Angaben aus dem Abschnitt 6.1 zu den Angaben in den Abschnitten 6.2 bis 6.5 sind vor allem darin begründet, dass bei Kauffällen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugeordnet wurden, i. d. R. das Baujahr nicht erfasst wurde. Die weiteren Auswertungen sind untergliedert in: Individueller Wohnungsbau (Abschnitt 6.2), Mehrfamilienhäuser (Abschnitt 6.3), Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude (Abschnitt 6.4), Gewerbe- und Industriegebäude (Abschnitt 6.5). Bei den in den folgenden Tabellen unter Sonstige dargestellten Gebäudetypen handelt es sich um bebaute Wochenend- und Ferienhausgrundstücke, Garagengrundstücke und sonstige Gebäude. Für die Sonstigen erfolgt keine weitere Darstellung. 88 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

89 6.1 Gesamtmarkt In diesem Abschnitt wird ein Überblick über den Gesamtmarkt der bebauten Grundstücke über fünf Jahre dargestellt. Neben Gesamtübersichten werden für die Jahre 2014 und 2015 Umsatzzahlen und Entwicklungstrends, untergliedert nach verschiedenen Gebäudetypen, für die Gebietskörperschaften dargestellt. Im Bereich der bebauten Grundstücke wird das Marktgeschehen im Zuständigkeitsbereich vom Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaus dominiert, der insgesamt einen leichten Zuwachs an Kauffällen von 3 % aufzuweisen hat. Der Teilmarkt der Mehrfamilienhäuser hatte einen Zuwachs an Kauffällen von 11 %. Dieser Teilmarkt nimmt in der kreisfreien Stadt Eisenach den zweitgrößten Anteil an Kauffällen ein. Der Teilmarkt der Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude hatte insgesamt einen Zuwachs von 13 % und für den Teilmarkt der Gewerbe- und Industriegebäude nahm die Anzahl der Kauffälle um 4 % zu. Die Anzahl der veräußerten bebauten Grundstücke lag mit Kauffällen im Berichtsjahr gegenüber im Vorjahr um 4 % höher. Im Landkreis Gotha ist die Anzahl um 4 % und im Wartburgkreis um 5 % gestiegen. In der kreisfreien Stadt Eisenach ist die Anzahl etwa gleich geblieben (- 2 %). Insgesamt zeigt sich in den letzten fünf Jahren eine relativ konstante Anzahl an Kauffällen in diesem Marktsegment. Bebaute Grundstücke Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 97 Anzahl der bebauten Grundstücke über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

90 Gebäudetyp Individueller Wohnungsbau Anzahl GTH WAK Eisenach zum zum zum Mehrfamilienhäuser Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industriegebäude Sonstige Summe Abb. 98 Anzahl der bebauten Grundstücke und Verteilung auf Gebäudetypen 2014 und 2015 GTH WAK Eisenach 11% 3% 5% 20% 5% 3% 5% 19% 25% 7% 5% 21% 61% 68% 42% Abb. 99 Anzahl der bebauten Grundstücke: Prozentuale Verteilung auf Gebäudetypen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

91 Der Flächenumsatz ist im Berichtsjahr mit 232,05 ha gegenüber dem Vorjahr mit 206,85 ha um 12 % gestiegen. Dabei waren Zuwächse im Landkreis Gotha (18 %) und Wartburgkreis (12 %) zu verzeichnen. In der kreisfreien Stadt Eisenach nahm der Flächenumsatz um 13 % ab. Bebaute Grundstücke 150,00 Fläche [ha] 100,00 50,00 0, GTH 135,48 112,02 134,18 105,97 125,15 WAK 86,62 87,92 106,72 76,83 86,06 Eisenach 16,76 16,69 20,21 24,05 20,84 Abb. 100 Flächenumsatz der bebauten Grundstücke über fünf Jahre Gebäudetyp Individueller Wohnungsbau Flächenumsatz [ha] GTH WAK Eisenach zum zum zum 36,49 35, ,19 38,11 5 6,52 7,15 10 Mehrfamilienhäuser 7,81 7,93 2 1,86 4, ,31 2,31 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industriegebäude 18,39 12, ,61 7, ,61 3, ,86 42, ,09 21, ,08 1,44-82 Sonstige 22,42 26, ,08 14, ,53 6,15 11 Summe 105,97 125, ,83 86, ,05 20,84-13 Abb. 101 Flächenumsatz der bebauten Grundstücke und Verteilung auf Gebäudetypen 2014 und 2015 GTH WAK Eisenach 34% 21% 9% 25% 17% 18% 7% 30% 10% 6% 29% 5% 44% 11% 34% Abb. 102 Flächenumsatz der bebauten Grundstücke: Prozentuale Verteilung auf Gebäudetypen 2015 Immobilienmarktbericht

92 Der Geldumsatz ist um 9 % von 198,23 Mio. im Berichtsjahr im Vergleich zu 218,17 Mio. im Vorjahr gesunken. Beim Geldumsatz ist eine unterschiedliche Entwicklung im Vergleich der Gebietskörperschaften festzustellen. Im Landkreis Gotha ist der Geldumsatz leicht um 7 % gestiegen. Für den Wartburgkreis ist zwar ein deutlicher Rückgang um 27 % und für die kreisfreie Stadt Eisenach ein leichter Rückgang um 7 % zu verzeichnen, dennoch liegen diese Geldumsätze deutlich über den Werten der vorhergehenden Jahre 2011 bis Bebaute Grundstücke Geldumsatz [Mio. ] 150,00 100,00 50,00 0, GTH 82,81 70,10 127,61 92,93 99,60 WAK 41,29 34,50 52,29 90,48 66,29 Eisenach 31,84 24,87 22,06 34,76 32,34 Gebäudetyp Abb. 103 Individueller Wohnungsbau Geldumsatz der bebauten Grundstücke über fünf Jahre Geldumsatz [Mio. ] GTH WAK Eisenach zum zum zum 33,69 38, ,07 27, ,77 9,80 12 Mehrfamilienhäuser 16,53 13, ,64 5, ,52 7,50-40 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industriegebäude 25,88 24, ,60 5, ,13 4, ,74 11, ,12 6, ,47 1,00-85 Sonstige 8,09 11, ,05 22, ,87 10,03 71 Summe 92,93 99, ,48 66, ,76 32,34-7 Abb. 104 Geldumsatz der bebauten Grundstücke und Verteilung auf Gebäudetypen 2014 und 2015 GTH WAK Eisenach 24% 12% 11% 8% 9% 33% 13% 3% 31% 14% 39% 8% 42% 23% 30% Abb. 105 Geldumsatz der bebauten Grundstücke: Prozentuale Verteilung auf Gebäudetypen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

93 6.2 Individueller Wohnungsbau Für den Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaus werden die Kauffälle in die Gebäudetypen freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und Reihenhäuser unterschieden und nach Baujahresklassen differenziert. Die Auswertungen erfolgen für die einzelnen Gebietskörperschaften getrennt. Für die Baujahresklasse der Neubauten werden i. d. R. wegen der zu geringen Anzahl an Kauffällen keine Angaben gemacht Ein- und Zweifamilienhäuser Im Landkreis Gotha dominierten bei den erfassten Kauffällen von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern die Gebäude aus den Baujahren bis Für Neubauten lagen im Berichtsjahr zwei Kauffälle und im Vorjahr drei Kauffälle vor. Insgesamt ist die Anzahl von 270 Kauffällen im Berichtsjahr zum Vorjahr gleich geblieben. GTH 250 Anzahl Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 106 GTH: Anzahl der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

94 GTH Baujahresklassen Anzahl Ø Grundstücksfläche [m²] Ø Kaufpreis [ ] zum zum zum Neubauten k.a k.a k.a. k.a. Min 578 k.a k.a. Max k.a k.a. Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Min Max Baujahre 1950 bis Min Max Baujahre bis Min Max k.a. k.a Summe Abb. 107 GTH: Umsatzzahlen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens 200 m² und höchstens m beträgt. Der durchschnittliche Kaufpreis ist für die Baujahresklassen Baujahre ab 1990 und Baujahre 1950 bis 1989 konstant geblieben (- 1 %). Für Grundstücke mit Gebäuden in der Baujahresklasse der Baujahre bis 1949 ist der durchschnittliche Kaufpreis im Berichtsjahr um 9 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. GTH Ø Kaufpreis [ ] Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 108 GTH: durchschnittlicher Kaufpreis von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 94 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

95 Im Wartburgkreis dominieren bei den erfassten Kauffällen von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern die Gebäude aus den Baujahren bis Für Neubauten lagen im Berichtsjahr und im Vorjahr keine Kauffälle vor. Insgesamt ist die Anzahl mit 254 Kauffällen im Berichtsjahr gegenüber 275 im Vorjahr leicht um 8 % gesunken. WAK Anzahl Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 109 WAK: Anzahl der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen über fünf Jahre Baujahresklassen Anzahl Ø Grundstücksfläche [m²] Ø Kaufpreis [ ] zum zum Baujahre ab 1990, ohne Neubauten 22-3 Min Max Baujahre 1950 bis Min Max WAK zum Baujahre bis Min Max Summe Abb. 110 WAK: Umsatzzahlen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

96 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Grundstücksfläche mindestens 200 m² und höchstens m beträgt. Der durchschnittliche Kaufpreis für die Baujahresklasse Baujahre ab 1990 ist konstant geblieben (- 1 %). Für die anderen Baujahresklassen ist der durchschnittliche Kaufpreis im Berichtsjahr gestiegen: Baujahre 1950 bis 1989: + 9 % Baujahre bis 1949: + 16 % WAK Ø Kaufpreis [ ] Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 111 WAK: durchschnittlicher Kaufpreis von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 96 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

97 In der kreisfreien Stadt Eisenach dominieren bei den erfassten Kauffällen von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern die Gebäude aus den Baujahren bis Für Neubauten lagen im Berichtsjahr und im Vorjahr keine Kauffälle vor. Insgesamt ist die Anzahl mit 32 Kauffällen im Berichtsjahr gegenüber 45 im Vorjahr deutlich um 29 % gesunken. Eisenach 30 Anzahl Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 112 Eisenach: Anzahl der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen über fünf Jahre Baujahresklassen Eisenach Anzahl Ø Grundstücksfläche [m²] Ø Kaufpreis [ ] zum zum Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Min Max Baujahre 1950 bis Min Max Baujahre bis Min Max zum Summe Abb. 113 Eisenach: Umsatzzahlen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

98 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens 200 m² und höchstens m beträgt. Der durchschnittliche Kaufpreis ist für alle Baujahresklassen deutlich gestiegen: Baujahre ab 1990: + 60 % Baujahre 1950 bis 1989: + 88 % Baujahre bis 1949: + 52 % Wegen der insgesamt deutlich geringeren Anzahl an Kauffällen im Vergleich zu den Landkreisen sollten diese starken Zuwächse eher allgemein als tendenzielle Entwicklung des Preisniveaus betrachtet werden. Eisenach Ø Kaufpreis [ ] Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 114 Eisenach: durchschnittlicher Kaufpreis von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 98 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

99 6.2.2 Doppelhaushälften und Reihenhäuser Die Anzahl der veräußerten Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegt etwa bei einem Drittel im Vergleich zu den freistehenden Ein- uns Zweifamilienhäusern. Im Landkreis Gotha dominieren bei den erfassten Kauffällen von Doppelhaushälften und Reihenhäusern die Gebäude aus den Baujahren bis Für Neubauten lagen im Berichtsjahr und im Vorjahr keine Kauffälle vor. Insgesamt ist die Anzahl mit 93 Kauffällen im Berichtsjahr gegenüber 58 im Vorjahr deutlich um 60 % gestiegen. GTH 60 Anazhl Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 115 GTH: Anzahl der Doppelhaushälften und Reihenhäuser nach Baujahresklassen über fünf Jahre Baujahresklassen Anzahl Ø Grundstücksfläche [m²] Ø Kaufpreis [ ] zum zum Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Min Max Baujahre 1950 bis Min Max GTH zum Baujahre bis Min Max Summe Abb. 116 GTH: Umsatzzahlen für Doppelhaushälften und Reihenhäuser nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

100 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens 100 m² und höchstens m beträgt. Der durchschnittliche Kaufpreis ist für die Baujahresklassen Baujahre ab 1990 leicht und für Baujahre 1950 bis 1989 mäßig gesunken. Für die Baujahresklasse der Baujahre bis 1949 ist der durchschnittliche Kaufpreis leicht gestiegen: Baujahre ab 1990: - 8 % Baujahre 1950 bis 1989: - 16 % Baujahre bis 1949: + 8 % GTH Ø Kaufpreis [ ] Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 117 GTH: durchschnittlicher Kaufpreis von Doppelhaushälften und Reihenhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 100 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

101 Die Anzahl der veräußerten Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegt bei knapp einem Viertel im Vergleich zu den freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern. Im Wartburgkreis dominieren bei den erfassten Kauffällen von Doppelhaushälften und Reihenhäusern die Gebäude aus den Baujahren bis Für Neubauten lagen im Berichtsjahr und im Vorjahr keine Kauffälle vor. Insgesamt ist die Anzahl mit 57 Kauffällen im Berichtsjahr gegenüber 42 im Vorjahr deutlich um 36 % gestiegen. WAK 60 Anzahl Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 118 WAK: Anzahl der Doppelhaushälften und Reihenhäuser nach Baujahresklassen über fünf Jahre Baujahresklassen Anzahl Ø Grundstücksfläche [m²] Ø Kaufpreis [ ] zum zum Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Min Max Baujahre 1950 bis Min Max WAK zum Baujahre bis Min Max Summe Abb. 119 WAK: Umsatzzahlen für Doppelhaushälften und Reihenhäuser nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

102 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens 100 m² und höchstens m beträgt. Der durchschnittliche Kaufpreis ist tendenziell für alle Baujahresklassen gestiegen: Baujahre ab 1990: + 16 % Baujahre 1950 bis 1989: + 48 % Baujahre bis 1949: + 23 % Wegen der insgesamt geringen Anzahl an Kauffällen in diesem Marktsegment sollten diese vergleichsweise starken Zuwächse eher allgemein als tendenzielle Entwicklung des Preisniveaus betrachtet werden. WAK Ø Kaufpreis [ ] Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 120 WAK: durchschnittlicher Kaufpreis von Doppelhaushälften und Reihenhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 102 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

103 In der kreisfreien Stadt Eisenach dominieren bei den erfassten Kauffällen von Doppelhaushälften und Reihenhäusern die Gebäude aus den Baujahren bis Für Neubauten lagen im Berichtsjahr und im Vorjahr keine Kauffälle vor. Insgesamt ist die Anzahl mit 27 Kauffällen im Berichtsjahr gegenüber 24 im Vorjahr um 13 % gestiegen. Eisenach Anzahl Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 121 Eisenach: Anzahl der Doppelhaushälften und Reihenhäuser nach Baujahresklassen über fünf Jahre Baujahresklassen Eisenach Anzahl Ø Grundstücksfläche [m²] Ø Kaufpreis [ ] zum zum Baujahre ab 1990, 2 7 k.a. 401 k.a ohne Neubauten 250 k.a. k.a. Min k.a. 221 k.a Max k.a. 544 k.a Baujahre 1950 bis Min Max zum k.a. k.a Baujahre bis Min Max Summe Abb. 122 Eisenach: Umsatzzahlen für Doppelhaushälften und Reihenhäuser nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

104 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens 100 m² und höchstens m beträgt. Der durchschnittliche Kaufpreis ist für die Baujahresklassen Baujahre 1950 bis 1989 und Baujahre bis 1949 tendenziell gesunken. Für die Baujahresklasse der Baujahre ab 1990 ist der durchschnittliche Kaufpreis gestiegen: Baujahre ab 1990: + 15 % (im Vergleich zu 2013) Baujahre 1950 bis 1989: - 44 % Baujahre bis 1949: - 25 % Wegen der insgesamt geringen Anzahl an Kauffällen in diesem Marktsegment sollten diese vergleichsweise hohen prozentualen Abweichungen eher allgemein als tendenzielle Entwicklung des Preisniveaus betrachtet werden. Eisenach Ø Kaufpreis [ ] Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 123 Eisenach: durchschnittlicher Kaufpreis von Doppelhaushälften und Reihenhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 104 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

105 6.3 Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau Die Anzahl der veräußerten Mehrfamilienhäuser und von Geschosswohnungsbauten ist mit 77 im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr gleich geblieben. Im Berichtszeitraum ist die Anzahl von Geschosswohnungsbauten von untergeordneter Bedeutung. Im Landkreis Gotha dominieren bei den erfassten Kauffällen von Mehrfamilienhäusern die Gebäude aus den Baujahren bis Die anderen Baujahresklassen können nahezu vernachlässigt werden. Für Neubauten lagen im Berichtsjahr und im Vorjahr keine Kauffälle vor. GTH Anzahl Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 124 GTH: Anzahl der Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbauten nach Baujahresklassen über fünf Jahre Baujahresklassen zum zum Baujahre ab 1990, ohne Neubauten - 55 Min Max Baujahre 1950 bis Min Max GTH Anzahl Ø Grundstücksfläche [m²] Ø Kaufpreis [ ] zum Baujahre bis Min Max Summe Abb. 125 GTH: Umsatzzahlen von Mehrfamilienhäusern und Geschosswohnungsbauten nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

106 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens 200 m² und höchstens m beträgt. Es wurden nur Kauffälle von Mehrfamilienhäusern einbezogen, die Kauffälle von Geschosswohnungsbauten blieben unberücksichtigt. Der durchschnittliche Kaufpreis kann aufgrund der Anzahl der Kauffälle nur für die Baujahresklasse Baujahre bis 1949 angegeben werden. Tendenziell ist der durchschnittliche Kaufpreis in den letzten fünf Jahren relativ stabil. Nach einer Spitze im Jahr 2012 ist seit 2013 wieder ein tendenzieller Anstieg zu verzeichnen. Als Tendenz zwischen dem Vorjahr und dem Berichtsjahr ist ein Anstieg von 15 % festzustellen. Für konkrete Vorhaben wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen oder eine Verkehrswertermittlung durchzuführen. GTH Ø Kaufpreis [ ] Baujahre bis Abb. 126 GTH: durchschnittlicher Kaufpreis von Mehrfamilienhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 106 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

107 Die Anzahl der veräußerten Mehrfamilienhäuser und von Geschosswohnungsbauten hat sich mit 34 im Berichtsjahr gegenüber 19 im Vorjahr fast verdoppelt. Im Berichtszeitraum ist die Anzahl von Geschosswohnungsbauten von untergeordneter Bedeutung. Im Wartburgkreis dominieren bei den erfassten Kauffällen von Mehrfamilienhäusern die Gebäude aus den Baujahren bis Die anderen Baujahresklassen können nahezu vernachlässigt werden. Für Neubauten lagen im Berichtsjahr und im Vorjahr keine Kauffälle vor. WAK 30 Anzahl Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 127 WAK: Anzahl der Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbauten nach Baujahresklassen über fünf Jahre Baujahresklassen zum zum Baujahre ab 1990, ohne Neubauten - 46 Min Max Baujahre 1950 bis 1 11 k.a k.a k.a. k.a. Min k.a. 666 k.a Max k.a k.a WAK Anzahl Ø Grundstücksfläche [m²] Ø Kaufpreis [ ] zum k.a. 40 k.a. Baujahre bis Min Max Summe Abb. 128 WAK: Umsatzzahlen von Mehrfamilienhäusern und Geschosswohnungsbauten nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

108 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens 200 m² und höchstens m beträgt. Es wurden nur Kauffälle von Mehrfamilienhäusern einbezogen, die Kauffälle von Geschosswohnungsbauten blieben unberücksichtigt. Der durchschnittliche Kaufpreis kann aufgrund der Anzahl der Kauffälle nur für die Baujahresklasse Baujahre bis 1949 angegeben werden. Tendenziell ist der durchschnittliche Kaufpreis in den letzten vier Jahren relativ stabil. Als Tendenz zwischen dem Vorjahr und dem Berichtsjahr ist ein Rückgang um 12 % festzustellen. Für konkrete Vorhaben wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen oder eine Verkehrswertermittlung durchzuführen. WAK Baujahre bis Ø Kaufpreis [ ] Abb. 129 WAK: durchschnittlicher Kaufpreis von Mehrfamilienhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 108 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

109 Die Anzahl der veräußerten Mehrfamilienhäuser und von Geschosswohnungsbauten ist mit 48 im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr mit 40 Kauffällen um 20 % gestiegen. Im Berichtszeitraum ist die Anzahl von Geschosswohnungsbauten von untergeordneter Bedeutung. In der kreisfreien Stadt Eisenach dominieren bei den erfassten Kauffällen von Mehrfamilienhäusern die Gebäude aus den Baujahren bis Die anderen Baujahresklassen können nahezu vernachlässigt werden. Für Neubauten lagen im Berichtsjahr und im Vorjahr keine Kauffälle vor. Eisenach 60 Anazhl Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 130 Eisenach: Anzahl der Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbauten nach Baujahresklassen über fünf Jahre Baujahresklassen Eisenach Anzahl Ø Grundstücksfläche [m²] Ø Kaufpreis [ ] zum zum zum Baujahre ab 1990, 0 4 k.a k.a ohne Neubauten k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. Min k.a. 391 k.a Max k.a k.a Baujahre bis Min Max Summe Abb. 131 Eisenach: Umsatzzahlen von Mehrfamilienhäusern und Geschosswohnungsbauten nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

110 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens 200 m² und höchstens m beträgt. Es wurden nur Kauffälle von Mehrfamilienhäusern einbezogen, die Kauffälle von Geschosswohnungsbauten blieben unberücksichtigt. Der durchschnittliche Kaufpreis kann aufgrund der Anzahl der Kauffälle nur für die Baujahresklasse Baujahre bis 1949 angegeben werden. Tendenziell ist der durchschnittliche Kaufpreis in den letzten vier Jahren, nach einer Spitze im Jahr 2011, stetig leicht gestiegen. Als Tendenz zwischen dem Vorjahr und dem Berichtsjahr ist ein Anstieg von 23 % zu verzeichnen. Für konkrete Vorhaben wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen oder eine Verkehrswertermittlung durchzuführen. Eisenach Ø Kaufpreis [ ] Baujahre bis Abb. 132 Eisenach: durchschnittlicher Kaufpreis von Mehrfamilienhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 110 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

111 6.4 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude Aufgrund der geringen Verfügbarkeit werden Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude im Zuständigkeitsbereich nur selten gehandelt. Es liegen nur vereinzelt Kauffälle aus den jeweiligen Baujahresklassen vor, die außerdem große Spannen beim Kaufpreis und bei der veräußerten Grundstücksfläche aufweisen. Aus den folgenden Abbildungen und Tabellen sollten daher keine allgemeinen Entwicklungen oder Trends abgeleitet werden. Für Neubauten lag im Berichtsjahr ein Kauffall und im Vorjahr kein Kauffall vor. GTH 15 Anzahl 10 5 Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 133 GTH: Anzahl der Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen über fünf Jahre Baujahresklassen zum zum Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Min Max Baujahre 1950 bis Min Max GTH Anzahl Ø Grundstücksfläche [m²] Ø Kaufpreis [ ] zum Baujahre bis Min Max Summe Abb. 134 GTH: Umsatzzahlen von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

112 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens 200 m² beträgt. Bei den dargestellten durchschnittlichen Kaufpreisen sind große Spannen zu erkennen. Diese Werte können lediglich das ungefähre Wertniveau in den einzelnen Baujahresklassen in den letzten fünf Jahren widerspiegeln. Für konkrete Vorhaben wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen oder eine Verkehrswertermittlung durchzuführen. GTH Ø Kaufpreis [ ] Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 135 GTH: durchschnittlicher Kaufpreis von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden nach Baujahresklassen über fünf Jahre 112 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

113 WAK 15 Anzahl 10 5 Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 136 WAK: Anzahl der Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen über fünf Jahre Baujahresklassen zum zum Baujahre ab 1990, ohne Neubauten 128 Min Max Baujahre 1950 bis Min Max WAK Anzahl Ø Grundstücksfläche [m²] Ø Kaufpreis [ ] zum 7-22 Baujahre bis Min Max Summe Abb. 137 WAK: Umsatzzahlen von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

114 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Bei der Auswertung wurden Kaufverträge berücksichtigt, bei denen die veräußerte Fläche mindestens 200 m² beträgt. Für Neubauten lag im Berichtsjahr kein Kauffall vor, im Vorjahr wurden zwei Kauffälle registriert. Bei den dargestellten durchschnittlichen Kaufpreisen sind große Spannen zu erkennen. Diese Werte können lediglich das Wertniveau in den einzelnen Baujahresklassen widerspiegeln. Für konkrete Vorhaben wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen oder eine Verkehrswertermittlung durchzuführen. WAK Ø Kaufpreis [ ] Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 138 WAK: durchschnittlicher Kaufpreis von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden nach Baujahresklassen über fünf Jahre 114 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

115 Für Neubauten lagen im Berichtsjahr und im Vorjahr keine Kauffälle vor. Eisenach 6 Anzahl Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 139 Eisenach: Anzahl der Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen über fünf Jahre Eisenach Anzahl Ø Grundstücksfläche [m²] Ø Kaufpreis [ ] Baujahresklassen zum zum zum Baujahre 1950 bis k.a k.a k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. Min 744 k.a k.a. Max k.a k.a. Baujahre bis k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. Min k.a. k.a. k.a. k.a. Max k.a. k.a. k.a. k.a. Summe k.a. k.a. k.a k.a. k.a. k.a. Abb. 140 Eisenach: Umsatzzahlen von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Für dieses Marktsegment lassen sich aufgrund der geringen Anzahl an Kauffällen und wegen der Anforderungen des Datenschutzes keine durchschnittlichen Kaufpreise für die verschiedenen Baujahresklassen angeben. Für konkrete Vorhaben wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen oder eine Verkehrswertermittlung durchzuführen. Immobilienmarktbericht

116 6.5 Gewerbe- und Industriegebäude Zu den Kaufobjekten in diesem Teilmarkt gehören neben den Gewerbe- und Industriegebäuden auch Betriebs- und Werkstätten sowie Lager- und Produktionsgebäude. Bei der Auswertung wurden alle Baujahre zusammengefasst. Im Zuständigkeitsbereich lagen im Berichtsjahr und im Vorjahr keine Kauffälle für Neubauten vor. Im Landkreis Gotha ist die Anzahl der Kauffälle von Gewerbe- und Industriegebäuden mit 28 im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr gleich geblieben. Im Wartburgkreis ist die Anzahl um 5 % gestiegen und in der kreisfreien Stadt Eisenach ist sie um zwei Drittel gesunken. Gewerbe- und Industriegebäude 60 Anzahl GTH WAK Eisenach Abb. 141 Anzahl der Gewerbe- und Industriegebäude über fünf Jahre Gewerbe- und Industriegebäude Anzahl Ø Grundstücksfläche [m²] Ø Kaufpreis [ ] zum zum zum GTH Min Max WAK Min Max Eisenach Min Max Summe Abb. 142 Umsatzzahlen von Gewerbe- und Industriegebäuden 2014 und Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

117 7 Wohnungs- und Teileigentum Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum werden bebaute Grundstücke gehandelt, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) aufgeteilt sind. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, z. B. Geschäfte, Büros, Praxen. Zusammen mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum bildet das Sondereigentum das Kaufobjekt dieses Teilmarktes. Im Abschnitt 7.1 wird ein Überblick über den Gesamtmarkt gegeben, der Aussagen zur Anzahl sowie zum Geldumsatz in den Gebietskörperschaften zu diesem Marktsegment trifft. Beim Wohnungseigentum werden folgende Teilmärkte unterschieden: Erstverkauf aus Neubau (Verkauf einer neu erstellten, bislang nicht genutzten (Abschnitt 7.2) Eigentumswohnung nach 5 WoEigG) Erstverkauf aus Umwandlung (Verkauf einer bislang vermieteten Wohnung nach (Abschnitt 7.3) Umwandlung in eine Eigentumswohnung nach 5 WoEigG) Weiterverkauf (Weiterverkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung (Abschnitt 7.4) nach 5 WoEigG) Wegen der deutlich untergeordneten Bedeutung von Veräußerungen von Teileigentum im Zuständigkeitsbereich, sowohl in der Anzahl als auch beim Geldumsatz, werden dafür keine separaten Auswertungen dargestellt. Immobilienmarktbericht

118 7.1 Gesamtmarkt In diesem Abschnitt wird ein Überblick über den Gesamtmarkt des Wohnungs- und Teileigentums über fünf Jahre für die Gebietskörperschaften gegeben. Die Anzahl der Kauffälle von Wohnungs- und Teileigentum ist mit 394 Kauffällen im Berichtsjahr gegenüber 308 im Vorjahr um 28 % gestiegen. Dabei hat die Anzahl im Landkreis Gotha um 32 %, im Wartburgkreis um 17 % und in der kreisfreien Stadt Eisenach um 35 % zugenommen. Mit Ausnahme von 2014 ist in den letzten fünf Jahren ein stetiger Anstieg der Kauffälle von Wohnungs- und Teileigentum im Zuständigkeitsbereich zu verzeichnen. Der höchste Wert der letzten fünf Jahre wurde im Berichtsjahr erreicht. Wohnungs- und Teileigentum 200 Anzahll GTH WAK Eisenach Abb. 143 Anzahl von Wohnungs- und Teileigentum über fünf Jahre 118 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

119 Der Geldumsatz ist, ähnlich wie die Anzahl an Kauffällen, im Berichtsjahr mit 37,15 Mio. gegenüber 24,42 Mio. im Vorjahr um 52 % gestiegen. Im Landkreis Gotha ist der Geldumsatz um 39 % deutlich, im Wartburgkreis etwas moderater um 17 % gestiegen. In der kreisfreien Stadt Eisenach hat sich der Geldumsatz fast verdoppelt (+ 93 %). Dies ist zum einen auf die gestiegene Gesamtanzahl an Verkäufen, zum anderen aber auch auf den im Vergleich zu den Landkreisen hohen Anteil an Erstverkäufen von Wohnungseigentum in der Kernstadt Eisenach zurückzuführen. Wohnungs- und Teileigentum Geldumsatz [Mio. ] 20,00 15,00 10,00 5,00 0, GTH 6,48 12,28 8,74 8,44 11,69 WAK 4,30 5,47 8,47 7,10 8,34 Eisenach 4,86 6,49 9,26 8,88 17,12 Abb. 144 Geldumsatz von Wohnungs- und Teileigentum über fünf Jahre Wohnungs- und Teileigentum Anzahl WE TE GTH WAK Eisenach Abb. 145 Anzahl von Wohnungs- und Teileigentum mit Verteilung auf Teilmärkte 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

120 In den folgenden Tabellen wird der Gesamtteilmarkt in die Teilmärkte Wohnungseigentum und Teileigentum untergliedert. Für diese Teilmärkte werden jeweils die Anzahl und der Geldumsatz für die Jahre 2014 und 2015 für die einzelnen Gebietskörperschaften angegeben. Teilmärkte GTH Anzahl Geldumsatz [Mio. ] zum zum ,13 11,56 42 GTH 97% Teileigentum ,31 0,13-58 Summe ,44 11, % Abb. 146 GTH: Umsatzzahlen für Wohnungs- und Teileigentum sowie prozentuale Verteilung der Anzahl auf die Teilmärkte 2015 Teilmärkte WAK Anzahl Geldumsatz [Mio. ] zum zum ,64 6,60 17 WAK 81% Teileigentum ,46 1,74 19 Summe ,10 8, % Abb. 147 WAK: Umsatzzahlen für Wohnungs- und Teileigentum sowie prozentuale Verteilung der Anzahl auf die Teilmärkte 2015 Teilmärkte Wohnungseigentum Wohnungseigentum Wohnungseigentum Eisenach Anzahl Geldumsatz [Mio. ] zum zum ,62 17,02 97 Eisenach 98% Teileigentum ,26 k.a. k.a. k.a. Summe ,88 17, % Abb. 148 Eisenach: Umsatzzahlen für Wohnungs- und Teileigentum sowie prozentuale Verteilung der Anzahl auf die Teilmärkte Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

121 7.2 Wohnungseigentum Für das Wohnungseigentum werden folgende Baujahresklassen unterschieden: Neubauten (Kauffälle von Gebäuden, die im Jahr des Verkaufs oder im Vorjahr fertiggestellt wurden), Baujahre ab 1990 (ohne Neubauten), Baujahre , Baujahre bis Erstverkauf aus Neubau Im Landkreis Gotha lagen im Berichtsjahr zwei Kauffälle, jeweils ein Kauffall in den Baujahresklassen Neubauten und Baujahre ab 1990, vor. Im Vorjahr wurde kein Kauffall erfasst. Wegen der geringen Anzahl können keine Angaben zur durchschnittlichen Wohnfläche und zum durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche getroffen werden. Im Wartburgkreis ist die Anzahl der Erstverkäufe aus Neubau mit 10 Kauffällen im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr mit 14 Kauffällen um 29 % zurückgegangen. WAK 15 Anzahl Neubauten Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Abb. 149 WAK: Anzahl der Erstverkäufe aus Neubau nach Baujahresklassen über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

122 Die Kauffälle wurden für die Baujahresklassen Neubauten und Baujahre ab 1990 registriert. Für die anderen Baujahresklassen lagen keine Kauffälle vor. Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter Wohnfläche wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche ist in den letzten fünf Jahren um 27 % und im Vergleich zwischen dem Vorjahr und dem Berichtsjahr um 19 % gestiegen. Wegen der geringen Anzahl in der Baujahresklasse Baujahre ab 1990 können keine Angaben zum durchschnittlichen Kaufpreis getroffen werden. WAK Ø Kaufpreis [ /m²] 2.500, , , ,00 500,00 0, Neubauten 1.548, , , , ,44 Abb. 150 WAK: durchschnittlicher Kaufpreis/m² Wohnfläche von Erstverkäufen aus Neubau für Baujahresklasse Neubauten über fünf Jahre WAK Baujahresklassen Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [ /m²] zum zum zum Neubauten ,6 97,4 1658, , Min 67,4 81,1 1095, ,00 Max 132,1 106,4 2465, ,50 19 Summe ,6 97, , ,44 19 Abb. 151 WAK: Durchschnittswerte von Erstverkäufen aus Neubau für Baujahresklasse Neubauten 2014 und Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

123 In der kreisfreien Stadt Eisenach liegt die Anzahl der Erstverkäufe aus Neubau mit 24 Kauffällen im Berichtsjahr gegenüber drei Kauffällen im Vorjahr um das Achtfache höher. Damit liegt die Anzahl auch deutlich höher als in den vergangenen vier Jahren. Eisenach 30 Anzahl Neubauten Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Abb. 152 Eisenach: Anzahl der Erstverkäufe aus Neubau nach Baujahresklassen über fünf Jahre Die meisten Kauffälle der letzten fünf Jahre wurden für die Baujahresklasse Neubauten und zwei Kauffälle für die Baujahresklasse Baujahre ab 1990 registriert. Für die anderen Baujahresklassen lagen keine Kauffälle vor. Wegen der geringen Anzahl in der Baujahresklasse Baujahre ab 1990 können keine Angaben zum durchschnittlichen Kaufpreis getroffen werden. Auch für die Baujahresklasse Baujahre ab 1990 können wegen der geringen Anzahl an Kauffällen für die Jahre 2011 bis 2014 keine Angaben zum durchschnittlichen Kaufpreis getroffen werden. Eisenach Baujahresklassen Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [ /m²] zum zum zum Neubauten ,3 101,1 2643, , Min 95,0 71,1 2483, ,00 Max 110,3 160,2 2957, ,50 Summe ,3 101, , ,45-28 Abb. 153 Eisenach: Durchschnittswerte von Erstverkäufen aus Neubau für Baujahresklasse Neubauten 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

124 7.2.2 Erstverkauf aus Umwandlung Sowohl im Landkreis Gotha als auch im Wartburgkreis lagen im Berichtsjahr und im Vorjahr jeweils drei Kauffälle für diesen Teilmarkt vor. In der kreisfreien Stadt Eisenach lagen im Berichtsjahr zwei Kauffälle und im Vorjahr kein Kauffall für diesen Teilmarkt vor. Wegen der geringen Anzahl können keine Angaben zur durchschnittlichen Wohnfläche und zum durchschnittlichen Kaufpreis getroffen werden Weiterverkauf Der Weiterverkauf von Eigentumswohnungen stellt den größten Teilmarkt bei der Veräußerung von Wohnungseigentum dar. Im Landkreis Gotha wurden im Berichtsjahr 144 Kauffälle von Weiterverkäufen erfasst. Das war im Vergleich zum Vorjahr mit 108 Kauffällen etwa ein Drittel mehr. Mehr als die Hälfte der Kauffälle wurden in der Baujahresklasse Baujahre ab 1990 erfasst. Weiterverkäufe von Neubauten wurden nicht registriert. GTH 80 Anzahl Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 154 GTH: Anzahl der Weiterverkäufe nach Baujahresklassen über fünf Jahre 124 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

125 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter Wohnfläche wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. In der Baujahresklasse Baujahre ab 1990 ist ein leichter Rückgang um 7 % zu verzeichnen, die durchschnittlichen Preise in den Baujahresklassen Baujahre und Baujahre bis 1949 sind leicht gestiegen (+ 4 % bzw. + 7 %). Ø Kaufpreis [ /m²] 1.200, ,00 800,00 600,00 400,00 200,00 0,00 GTH Baujahre ab 1990, ohne Neubauten 894,58 990,88 919,96 962,60 893,06 Baujahre 1950 bis ,81 473,92 448,55 580,55 605,87 Baujahre bis ,03 809,33 697,33 689,87 735,95 Abb. 155 GTH: durchschnittlicher Kaufpreis/m² Wohnfläche von Weiterverkäufen nach Baujahresklassen über fünf Jahre Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [ /m²] Baujahresklassen zum zum zum Baujahre ab 1990, ,1 73,2 962,60 893,06 ohne Neubauten Min 34,8 40,8 505,50 231,00 Max 850,2 133,4 1984, ,00 Baujahre 1950 bis ,4 61,9 580,55 605, Min 31,0 43,3 93,50 85,00 Max 83,6 154,0 1267, ,00 Baujahre bis ,9 81,0 689,87 735, Min 47,6 19,5 170,00 161,00 Max 156,0 156,0 1332, ,50 Summe ,8 72, ,34 744,96 0 GTH Abb. 156 GTH: Durchschnittswerte von Weiterverkäufen nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

126 Im Wartburgkreis wurden im Berichtsjahr 59 Kauffälle von Weiterverkäufen erfasst. Damit ist die Anzahl im Vergleich zum Vorjahr mit 52 Kauffällen um 13 % gestiegen. Der größte Teil wurde in den Baujahresklassen Baujahre ab 1990 und Baujahre , annähernd gleichmäßig verteilt, umgesetzt. Die Baujahresklasse Baujahre bis 1949 kann vernachlässigt werden. Weiterverkäufe von Neubauten wurden nicht registriert. WAK 30 Anzahl Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 157 WAK: Anzahl der Weiterverkäufe nach Baujahresklassen über fünf Jahre 126 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

127 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter Wohnfläche wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. In der Baujahresklasse Baujahre ab 1990 ist ein leichter Rückgang um 2 % zu verzeichnen; die durchschnittlichen Preise in der Baujahresklasse Baujahre sind um 17 % gestiegen. Für die Baujahresklasse Baujahre bis 1949 kann wegen der geringen Anzahl an Kauffällen keine tendenzielle Angabe zum durchschnittlichen Kaufpreis getroffen werden. Ø Kaufpreis [ /m²] 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 0,00 WAK Baujahre ab 1990, ohne Neubauten 723,22 713,23 822,03 800,66 787,36 Baujahre 1950 bis ,25 431,29 414,13 442,94 516,20 Baujahre bis ,63 375,00 482,64 339,17 875,13 Abb. 158 WAK: durchschnittlicher Kaufpreis/m² Wohnfläche von Weiterverkäufen nach Baujahresklassen über fünf Jahre Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [ /m²] Baujahresklassen zum zum zum Baujahre ab 1990, ,7 69,2 800,66 787,36 ohne Neubauten Min 52,6 21,2 408,00 384,50 Max 249,6 145,0 1463, ,50 Baujahre 1950 bis ,7 68,5 442,94 516, Min 32,0 35,2 47,50 100,00 Max 122,9 104,2 769, ,50 WAK Baujahre bis ,6 77,5 339,17 875,13-34 Min 40,0 60,0 250,00 626,00 Max 159,8 103,0 467,50 969, Summe ,7 71, ,59 726,23 38 Abb. 159 WAK: Durchschnittswerte von Weiterverkäufen nach Baujahresklassen 2014 und 2015 Immobilienmarktbericht

128 In der kreisfreien Stadt Eisenach hat die Anzahl der Kauffälle von Weiterverkäufen mit 62 im Berichtsjahr gegenüber 59 im Vorjahr um 5 % leicht zugenommen. Der größte Teil aller Kauffälle in diesem Teilmarkt findet sich in der Baujahresklasse Baujahre ab 1990, gefolgt von Objekten in der Baujahresklasse Baujahre bis Die Baujahresklasse Baujahre kann vernachlässigt werden. Weiterverkäufe von Neubauten wurden nicht registriert. Eisenach 40 Anzahl Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Baujahre 1950 bis Baujahre bis Abb. 160 Eisenach: Anzahl der Weiterverkäufe nach Baujahresklassen Eisenach Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [ /m²] Baujahresklassen zum zum zum Baujahre ab 1990, ,5 71,4 882, ,96 ohne Neubauten Min 46,2 30,6 434,50 450,00 Max 160,0 121,9 1615, ,00 Baujahre 1950 bis ,6 69,7 595,50 707, Min 56,2 61,3 432,00 391,50 Max 84,0 84,3 927, ,50 Baujahre bis ,9 99,7 1072,85 969, Min 36,2 42,2 166,00 272,00 Max 171,0 182,0 1600, ,50-10 Summe ,3 80, ,30 896,97 5 Abb. 161 Eisenach: Durchschnittswerte von Weiterverkäufen nach Baujahresklassen 2014 und Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

129 Für die Auswertung des durchschnittlichen Kaufpreises pro Quadratmeter Wohnfläche wurden die Kaufverträge ausgeschlossen, die aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen waren. In der Baujahresklasse Baujahre ab 1990 ist tendenziell in den letzten fünf Jahren ein Anstieg zu verzeichnen, wenngleich die Entwicklung Schwankungen aufweist. Zwischen dem Berichtsjahr und dem Vorjahr ist der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche um 15 % gestiegen. Im Vergleich zwischen den Jahren 2011 und 2015 ist ein Anstieg um 12 % festzustellen. Auch in der Baujahresklasse Baujahre bis 1949 schwanken die durchschnittlichen Kaufpreise im Verlauf der letzten fünf Jahre; sie zeigen tendenziell über diesen Zeitraum einen Anstieg um 13 %. Im Vergleich zwischen dem Berichtsjahr und dem Vorjahr ist ein Rückgang um 10 % zu verzeichnen. Das Preisniveau dieser beiden Baujahresgruppen liegt vergleichsweise dicht beieinander. Als Grund dafür ist anzunehmen, dass in der Kernstadt Eisenach in guten Lagen alte Gebäude, die nach 1990 saniert und in Wohnungseigentum aufgeteilt worden sind. Eisenach Ø Kaufpreis [ /m²] 1.200, ,00 800,00 600,00 400,00 200,00 0, Baujahre ab 1990, ohne Neubauten 907,00 948,22 900,28 882, ,96 Baujahre 1950 bis ,75 595,50 707,60 Baujahre bis ,31 975,55 865, ,85 969,35 Abb. 162 Eisenach: durchschnittlicher Kaufpreis/m² Wohnfläche von Weiterverkäufen nach Baujahresklassen über fünf Jahre Immobilienmarktbericht

130 8 Erforderliche Daten für die Wertermittlung Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach hat nach 193 Abs. 5 BauGB in Verbindung mit den 6 und 15 der Thüringer Gutachterausschussverordnung u. a. die Aufgabe, die zur Wertermittlung erforderlichen Daten bereitzustellen. Im vorliegenden Immobilienmarktbericht werden ausgewählte zur Wertermittlung erforderliche Daten veröffentlicht: Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser, Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und Reihenhäuser, Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser. 130 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

131 8.1 Sachwertfaktoren Allgemeines Zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt werden Sachwertfaktoren ermittelt. Die Sachwertfaktoren werden aus dem Verhältnis zwischen den vorläufigen nicht marktangepassten Sachwerten und den um den Werteinfluss von ggf. vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen bereinigten Kaufpreisen abgeleitet: k i = KK i ± bbb i vvv i mit: k = Sachwertfaktor KK = Kaufpreis vvv = vorläufiger Sachwert (schadenfrei) bbb = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale i = Kauffall Empirische Studien und langjährige Analysen haben in der Wertermittlungspraxis gezeigt, dass der Sachwertfaktor hauptsächlich durch die Objektart, die Lage und die Höhe des vorläufigen Sachwertes signifikant beeinflusst wird: Aus diesem Grund wurde als Modellansatz gewählt, die Sachwertfaktoren in Abhängigkeit von der Lageklasse (Bodenwertniveau) und der Höhe des vorläufigen (d. h. nicht marktangepassten) Sachwertes unter Berücksichtigung der Objektart zu ermitteln. Auf Grundlage der Auswertung von insgesamt 419 Kauffällen, überwiegend aus den Jahren 2014 und 2015, wurden durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach am 12. April 2016 Sachwertfaktoren für die folgenden Objektarten beschlossen: freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH), Doppelhaushälften und Reihenhäuser (DHH/RH), Mehrfamilienhäuser (MFH), Wohn- und Geschäftshäuser (WGH). Immobilienmarktbericht

132 8.1.2 Modellbeschreibung Die Anwendung des Sachwertverfahrens führt nur dann zu marktgerechten Resultaten, wenn die in den folgenden Abschnitten abgedruckten Sachwertfaktoren in dem Bewertungsmodell angewendet werden, in dem sie auch abgeleitet wurden (Modellkonformität). Herstellungskosten 1 der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) Erfahrungssätze/Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen 2 Bodenwert Alterswertminderung vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor = marktangepasster vorläufiger Sachwert +/- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Sachwert Abb. 163 Ablauf des Sachwertverfahrens Damit dem Grundsatz Immer im selben Modell arbeiten entsprochen werden kann, wird zu den Sachwertfaktoren das verwendete Modell (siehe Abb. 164) angegeben (Modelltransparenz). Insbesondere ist dabei zu beachten, dass die Sachwertfaktoren aus um den Werteinfluss von ggf. vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen bereinigten Kaufpreisen abgeleitet wurden. Deshalb muss auch bei der Wertermittlung der Sachwertfaktor auf den vorläufigen Sachwert ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale angewendet werden. Erst nach Marktanpassung des vorläufigen Sachwertes dürfen ggf. vorhandene besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. Wertminderung auf Grund von Baumängeln und/oder Bauschäden) berücksichtigt werden. 1 Normalherstellungskosten 2010 siehe auch Abb. 164 Modellbeschreibung zur Ableitung der Sachwertfaktoren auf Seite Zur Berücksichtigung des Sachwertes der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen siehe Hinweis auf Seite Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

133 Bei der Verwendung der hier veröffentlichten Sachwertfaktoren ist zu beachten, dass eine sachverständige Würdigung aller angegebenen Daten erforderlich ist. Mit Hilfe der bei den tabellierten Sachwertfaktoren ausgewiesenen Konstanten a und b lassen sich, unter sach- und fachgerechter Würdigung, in der jeweiligen Lageklasse (Bodenwertniveau) und in Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert zusätzliche Sachwertfaktoren berechnen. Dabei gilt: k = a vvv b mit: k = Sachwertfaktor vvv = vorläufiger Sachwert (in Millionen Euro) a, b = Konstanten Hinweis zur Berücksichtigung der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen bei der Ableitung bzw. Anwendung der Sachwertfaktoren Zu den baulichen Außenanlagen gehören u. a. Wege- und Platzbefestigungen, Stützmauern, Einfriedungen und Entwässerungs- und Versorgungsanlagen. Zu den sonstigen Anlagen gehört insbesondere der auf einem Grundstück vorhandene Aufwuchs. Die Sachwerte der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen sind grundsätzlich nur insoweit gesondert zu berücksichtigen, wie sie nicht bereits vom Bodenwert miterfasst werden ( 21 Abs. 3 ImmoWertV). Mit den vorliegenden Sachwertfaktoren werden bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen im üblichen Umfang erfasst, da der Gutachterausschuss für Grundstückswerte die Sachwertfaktoren ohne einen gesonderten Ansatz 1 für diese Anlagen abgeleitet hat. Bei der Anwendung dieser Sachwertfaktoren sind demnach für bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen insoweit keine Sachwerte nach Maßgabe des 21 Abs. 3 ImmoWertV zu ermitteln und anzusetzen. Der so ermittelte Sachwert enthält damit auch den Wertanteil der üblichen baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen. Soweit allerdings die auf dem zu bewertenden Grundstück befindlichen baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen erheblich von dem mit dem Sachwertfaktor erfassten üblichen Umfang abweichen, sind die Abweichungen nach Maßgabe des 8 Abs. 3 ImmoWertV als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in dem Maße zu berücksichtigen, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. 1 siehe Abb. 164 Modellbeschreibung zur Ableitung der Sachwertfaktoren und Anlage 5 zur Sachwertrichtlinie (SW-RL) Immobilienmarktbericht

134 Normalherstellungskosten NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL) Gebäudebaujahresklassen keine Gebäudestandard nach Standardmerkmalen und Standardstufen (Anlage 2 SW-RL) Baunebenkosten in den NHK 2010 enthalten Korrekturfaktoren für Land und Ortsgröße (Regionalfaktor) Bezugsmaßstab Baupreisindex Baujahr keine Regionalisierung spiegelt sich im Sachwertfaktor wider (Nr. 5 Abs. 1 Satz 1 SW-RL) Brutto-Grundfläche (BGF) Preisindex für Neubau in konventioneller Bauart einschl. Umsatzsteuer Wohngebäude des Statistischen Bundesamtes (am Wertermittlungsstichtag) ursprüngliches Baujahr nach Anlage 3 SW-RL Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Alterswertminderung Wertansatz für bauliche Außenanlagen, sonstige Anlagen Wertansatz für bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) Bodenwert Grundstücksfläche Standardstufe 1 60 Jahre Standardstufe 2 65 Jahre Standardstufe 3 70 Jahre Standardstufe 4 75 Jahre Standardstufe 5 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf. modifizierte Restnutzungsdauer; bei Modernisierungsmaßnahmen Verlängerung der Restnutzungsdauer nach Anlage 4 SW-RL linear kein gesonderter Ansatz Anlagen sind im üblichen Umfang im Sachwertfaktor enthalten kein gesonderter Ansatz Bauteile sind im üblichen Umfang im Sachwertfaktor enthalten (Nr SW-RL) Kaufpreise ohne bog bzw. um bog bereinigte Kaufpreise (Nr. 6 SW-RL) Bodenrichtwert; ggf. angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts entsprechend 21 Abs. 1 ImmoWertV und Nr. 9 Abs. 3 VW-RL Abb. 164 Modellbeschreibung zur Ableitung der Sachwertfaktoren Für die in den folgenden Tabellen dargestellten Sachwertfaktoren stand für jedes Bodenwertniveau jeweils mindestens ein Kauffall für den minimalen bzw. maximalen vorläufigen Sachwert zur Verfügung. Die Tabellen beinhalten keine extrapolierten Sachwertfaktoren. 134 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

135 8.1.3 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern Bodenw ertniveau vorläufiger Sachw ert [ ] 10 /m² 20 /m² 40 /m² 80 /m² ,83 0,94 1,04 1, ,78 0,88 0,98 1, ,74 0,83 0,93 1, ,71 0,79 0,88 0, ,68 0,76 0,85 0, ,65 0,74 0,82 0, ,63 0,71 0,79 0, ,61 0,69 0,77 0, ,59 0,67 0,75 0, ,58 0,65 0,73 0, ,57 0,64 0, ,55 0,62 0, ,54 0,61 0, ,53 0,60 0, ,59 0, ,58 0, ,57 0, ,56 0, ,55 0, ,54 0, ,54 0,66 a 0, , , ,52193 b - 0, , , ,34011 Abb. 165 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit freistehenden EFH/ZFH (Tabelle) Hinweis: Bei der Interpolation zwischen tabellierten Werten ist der vorläufige Sachwert in Mio. EUR in die Formel (siehe Seite 133) einzusetzen. Immobilienmarktbericht

136 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 1,20 1,10 k = a * ( vsw / 1 Mio) b 1,00 Sachwertfaktor 0,90 0,80 0,70 10 /m² 20 /m² 40 /m² 80 /m² 0,60 0,50 0,40 vorläufiger Sachwert [ ] Abb. 166 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit freistehenden EFH/ZFH (Grafik) Schätzfunktion k = a ννν b Bodenwertniveau 10 /m² 20 /m² 40 /m² 80 /m² Anzahl der Kauffälle Regressionskoeffizient a 0, , , ,51007 mittlerer Fehler von a 0, , , ,04688 Regressionskoeffizient b - 0, , , ,34361 mittlerer Fehler von b 0, , , ,06082 Korrelation 0,61 0,63 0,60 0,67 Abb. 167 Beschreibung der Ableitung (freistehende EFH/ZFH) Hinweis: Die in den tabellierten Sachwertfaktoren (siehe Abb. 165) ausgewiesenen Koeffizienten a und b sind nicht identisch mit den Parametern, die bei der Schätzfunktion (siehe Abb. 167) angegeben sind. Der Grund liegt darin, dass die Ermittlung der Sachwertfaktoren in mehreren Schritten erfolgt. Nach der Ausgleichung mittels der angegebenen Schätzfunktion wird in einem zweiten Schritt zu jedem tabellierten vorläufigen Sachwert eine Funktion in Abhängigkeit vom Bodenwertniveau ermittelt. Aus zahlreichen empirischen Untersuchungen hat sich ergeben, dass die Logarithmusfunktion k = a * ln(bw) + b am besten geeignet ist, diesen funktionalen Zusammenhang zu beschreiben. Mit Hilfe dieser Funktionsgleichungen wurden dann die abschließenden Tabellen der Sachwertfaktoren erstellt. Hierin sind die Sachwertfaktoren sowohl nach dem vorläufigen Sachwert als auch nach dem Bodenwertniveau (BW) ausgeglichen. 136 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

137 Kriterium Stichprobe Grundstücke mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern vorläufiger Sachwert [ ] Bodenrichtwert [ /m²] Bodenwertanteil [%] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Baujahr Restnutzungsdauer [Jahre] RND/GND [%] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Grundstücksgröße [m²] Bruttogrundfläche [m²] Wohnfläche [m²] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Kaufpreis/Wohnfläche [ /m²] Sachwertfaktor Minimum ,41 5. Perzentil ,53 Median ,77 Mittelwert , Perzentil ,96 Maximum ,20 Anzahl der Kauffälle Landkreis Gotha 77 Wartburgkreis 117 Kreisfreie Stadt Eisenach 25 Gesamt 219 Abb. 168 Beschreibung der Stichprobe (freistehende EFH/ZFH) Immobilienmarktbericht

138 8.1.4 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit Doppelhaushälften/Reihenhäusern Bodenw ertniveau vorläufiger Sachw ert [ ] 20 /m² 40 /m² 80 /m² , ,88 0,92 0, ,83 0,86 0, ,78 0,81 0, ,74 0,78 0, ,71 0,74 0, ,68 0,71 0, ,66 0,69 0, ,64 0,66 0, ,62 0,64 0, ,60 0,62 0, ,63 a 0, , ,39237 b - 0, , ,42114 Abb. 169 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit DHH/RH (Tabelle) Hinweis: Bei der Interpolation zwischen tabellierten Werten ist der vorläufige Sachwert in Mio. EUR in die Formel (siehe Seite 133) einzusetzen. 1,10 1,00 Doppelhaushälften/Reihenhäuser k = a * ( vsw / 1 Mio) b 0,90 Sachwertfaktor 0,80 0,70 20 /m² 40 /m² 80 /m² 0,60 0,50 vorläufiger Sachwert [ ] Abb. 170 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit DHH/RH (Grafik) 138 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

139 Schätzfunktion k = a vvv b Bodenwertniveau 20 /m² 40 /m² 80 /m² Anzahl der Kauffälle Regressionskoeffizient a 0, , ,39228 mittlerer Fehler von a 0, , ,08387 Regressionskoeffizient b - 0, , ,41999 mittlerer Fehler von b 0, , ,11544 Korrelation 0,57 0,73 0,51 Abb. 171 Beschreibung der Ableitung (DHH/RH) Hinweis: Die in den tabellierten Sachwertfaktoren (siehe Abb. 169) ausgewiesenen Koeffizienten a und b sind nicht identisch mit den Parametern, die bei der Schätzfunktion (siehe Abb. 171) angegeben sind. Der Grund liegt darin, dass die Ermittlung der Sachwertfaktoren in mehreren Schritten erfolgt. Nach der Ausgleichung mittels der angegebenen Schätzfunktion wird in einem zweiten Schritt zu jedem tabellierten vorläufigen Sachwert eine Funktion in Abhängigkeit vom Bodenwertniveau ermittelt. Aus zahlreichen empirischen Untersuchungen hat sich ergeben, dass die Logarithmusfunktion k = a * ln(bw) + b am besten geeignet ist, diesen funktionalen Zusammenhang zu beschreiben. Mit Hilfe dieser Funktionsgleichungen wurden dann die abschließenden Tabellen der Sachwertfaktoren erstellt. Hierin sind die Sachwertfaktoren sowohl nach dem vorläufigen Sachwert als auch nach dem Bodenwertniveau (BW) ausgeglichen. Immobilienmarktbericht

140 Kriterium Stichprobe Grundstücke mit Doppelhaushälften und Reihenhäusern vorläufiger Sachwert [ ] Bodenrichtwert [ /m²] Bodenwertanteil [%] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Baujahr Restnutzungsdauer [Jahre] RND/GND [%] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Grundstücksgröße [m²] Bruttogrundfläche [m²] Wohnfläche [m²] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Kaufpreis/Wohnfläche [ /m²] Sachwertfaktor Minimum ,48 5. Perzentil ,56 Median ,80 Mittelwert , Perzentil ,01 Maximum ,24 Anzahl der Kauffälle Landkreis Gotha 50 Wartburgkreis 33 Kreisfreie Stadt Eisenach 28 Gesamt 111 Abb. 172 Beschreibung der Stichprobe (DHH/RH) 140 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

141 8.1.5 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern Da das Sachwertverfahren stützend zu anderen Wertermittlungsverfahren, z. B. dem Ertragswertverfahren, zur Anwendung kommt, wurden auch Sachwertfaktoren für Mehrfamilienhäuser abgeleitet. Bodenw ertniveau vorläufiger Sachw ert [ ] ,73 30 /m² 60 /m² 120 /m² ,65 0, ,58 0,68 0, ,54 0,65 0, ,50 0,62 0, ,47 0,60 0, ,44 0,58 0, ,42 0,56 0, ,40 0,55 0, ,38 0,54 0, ,37 0,53 0, ,35 0, ,34 0, ,33 0, ,32 0, ,31 0, ,30 0, , ,64 a 0, , ,64547 b - 0, , ,14436 Abb. 173 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit MFH (Tabelle) Hinweis: Bei der Interpolation zwischen tabellierten Werten ist der vorläufige Sachwert in Mio. EUR in die Formel (siehe Seite 133) einzusetzen. Immobilienmarktbericht

142 Mehrfamilienhäuser 0,90 0,80 k = a * ( vsw / 1 Mio) b 0,70 Sachwertfaktor 0,60 0,50 0,40 30 /m² 60 /m² 120 /m² 0,30 0,20 vorläufiger Sachwert [ ] Abb. 174 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit MFH (Grafik) Schätzfunktion k = a vvv b Bodenwertniveau 30 /m² 60 /m² 120 /m² Anzahl der Kauffälle Regressionskoeffizient a 0, , ,60713 mittlerer Fehler von a 0, , ,11019 Regressionskoeffizient b - 0, , ,16855 mittlerer Fehler von b 0, , ,19390 Korrelation 0,79 0,61 0,26 Abb. 175 Beschreibung der Ableitung (MFH) Hinweis: Die in den tabellierten Sachwertfaktoren (siehe Abb. 173) ausgewiesenen Koeffizienten a und b sind nicht identisch mit den Parametern, die bei der Schätzfunktion (siehe Abb. 175) angegeben sind. Der Grund liegt darin, dass die Ermittlung der Sachwertfaktoren in mehreren Schritten erfolgt. Nach der Ausgleichung mittels der angegebenen Schätzfunktion wird in einem zweiten Schritt zu jedem tabellierten vorläufigen Sachwert eine Funktion in Abhängigkeit vom Bodenwertniveau ermittelt. Aus zahlreichen empirischen Untersuchungen hat sich ergeben, dass die Logarithmusfunktion k = a * ln(bw) + b am besten geeignet ist, diesen funktionalen Zusammenhang zu beschreiben. Mit Hilfe dieser Funktionsgleichungen wurden dann die abschließenden Tabellen der Sachwertfaktoren erstellt. Hierin sind die Sachwertfaktoren sowohl nach dem vorläufigen Sachwert als auch nach dem Bodenwertniveau (BW) ausgeglichen. 142 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

143 Kriterium Stichprobe Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern vorläufiger Sachwert [ ] Bodenrichtwert [ /m²] Bodenwertanteil [%] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Baujahr Restnutzungsdauer [Jahre] RND/GND [%] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Grundstücksgröße [m²] Bruttogrundfläche [m²] Wohnfläche [m²] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Kaufpreis/Wohnfläche [ /m²] Sachwertfaktor Minimum ,27 5. Perzentil ,35 Median ,60 Mittelwert , Perzentil ,97 Maximum ,22 Anzahl der Kauffälle Landkreis Gotha 22 Wartburgkreis 9 Kreisfreie Stadt Eisenach 23 Gesamt 54 Abb. 176 Beschreibung der Stichprobe (MFH) Immobilienmarktbericht

144 8.1.6 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit Wohn- und Geschäftshäusern Da das Sachwertverfahren stützend zu anderen Wertermittlungsverfahren, z. B. dem Ertragswertverfahren, zur Anwendung kommt, wurden auch Sachwertfaktoren für Grundstücke mit Wohn- und Geschäftshäusern abgeleitet. In dieser Stichprobe sind Kauffälle aus den zurückliegenden vier Jahren (2012 bis 2015) enthalten, um die Anzahl zu vergrößern. Bei den Kaufobjekten handelt es sich um Grundstücke mit Wohn- und Geschäftshäusern, bei denen der gewerbliche Anteil am Rohertrag zwischen 20 und 80 % lag. Bei den Gewerbeeinheiten waren Gebäude mit Läden, Praxen und Büros vertreten. Die Wohnungen befinden sich jeweils in den Obergeschossen bzw. Im Dachgeschoss. Auch wenn es sich um eine eher heterogene Stichprobe handelt, hat sich der Gutachterausschuss entschieden, Sachwertfaktoren für diese Objektart anzugeben. Bei der Verwendung der hierfür veröffentlichten Sachwertfaktoren ist zu beachten, dass eine besonders sachverständige Würdigung aller angegebenen Daten erforderlich ist. Bodenw ertniveau vorläufiger Sachw ert [ ] 30 /m² 60 /m² 120 /m² , , ,47 0,53 0, ,44 0,51 0, ,43 0,49 0, ,41 0,47 0, ,40 0,46 0, ,39 0,44 0, ,38 0,43 0, ,37 0,42 0, ,36 0,41 0, ,35 0, ,34 0, ,34 0, ,33 0, ,33 0, ,32 0, ,32 0, ,31 0, , ,40 a 0, , ,42353 b - 0, , ,28390 Abb. 177 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit WGH (Tabelle) Hinweis: Bei der Interpolation zwischen tabellierten Werten ist der vorläufige Sachwert in Mio. EUR in die Formel (siehe Seite 133) einzusetzen. 144 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

145 Wohn- und Geschäftshäuser 0,80 k = a * ( vsw / 1 Mio) b 0,70 Sachwertfaktor 0,60 0,50 0,40 30 /m² 60 /m² 120 /m² 0,30 0,20 vorläufiger Sachwert [ ] Abb. 178 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit WGH (Grafik) Schätzfunktion k = a vvv b Bodenwertniveau 30 /m² 60 /m² 120 /m² Anzahl der Kauffälle Regressionskoeffizient a 0, , ,45414 mittlerer Fehler von a 0, , ,05547 Regressionskoeffizient b - 0, , ,27793 mittlerer Fehler von b 0, , ,11492 Korrelation 0,59 0,63 0,60 Abb. 179 Beschreibung der Ableitung (WGH) Hinweis: Die in den tabellierten Sachwertfaktoren (siehe Abb. 177) ausgewiesenen Koeffizienten a und b sind nicht identisch mit den Parametern, die bei der Schätzfunktion (siehe Abb. 179) angegeben sind. Der Grund liegt darin, dass die Ermittlung der Sachwertfaktoren in mehreren Schritten erfolgt. Nach der Ausgleichung mittels der angegebenen Schätzfunktion wird in einem zweiten Schritt zu jedem tabellierten vorläufigen Sachwert eine Funktion in Abhängigkeit vom Bodenwertniveau ermittelt. Aus zahlreichen empirischen Untersuchungen hat sich ergeben, dass die Logarithmusfunktion k = a * ln(bw) + b am besten geeignet ist, diesen funktionalen Zusammenhang zu beschreiben. Mit Hilfe dieser Funktionsgleichungen wurden dann die abschließenden Tabellen der Sachwertfaktoren erstellt. Hierin sind die Sachwertfaktoren sowohl nach dem vorläufigen Sachwert als auch nach dem Bodenwertniveau (BW) ausgeglichen. Immobilienmarktbericht

146 Kriterium Stichprobe Grundstücke mit Wohn- und Geschäftshäusern vorläufiger Sachwert [ ] Bodenrichtwert [ /m²] Bodenwertanteil [%] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Baujahr Restnutzungsdauer [Jahre] RND/GND [%] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Grundstücksgröße [m²] Bruttogrundfläche [m²] Wohn-/Nutzfläche [m²] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Kaufpreis/Wohn- bzw. Nutzfläche [ /m²] Sachwertfaktor Minimum ,26 5. Perzentil ,29 Median ,46 Mittelwert , Perzentil ,73 Maximum ,80 Anzahl der Kauffälle Landkreis Gotha 8 Wartburgkreis 8 Kreisfreie Stadt Eisenach 20 Gesamt 36 Abb. 180 Beschreibung der Stichprobe (WGH) 146 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

147 8.2 Liegenschaftszinssätze Allgemeines Nach 193 Abs. 5, Satz 2, Nr. 1 BauGB sollen Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze) für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke abgeleitet werden. Damit werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem regionalen Grundstücksmarkt erfasst. Der Liegenschaftszinssatz beschreibt die finanzmathematische Funktion als Verzinsung von in Immobilien eingesetztem Kapital. Das bedeutet, dass ein erhöhtes Risiko beim Kapitaleinsatz in Immobilien einen höheren Liegenschaftszinssatz bewirkt. Liegenschaftszinssätze werden nach 14 ImmoWertV auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute oder genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abgeleitet. Folgendes Schema liegt der Ertragswertermittlung nach ImmoWertV zugrunde: Jahresrohertrag/ kapitalisierter Bodenwert Liegenschaftszinssatz 14 (3) vorläufiger Ertragswert besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) 8 (3) Ertragswert Abb. 181 Ablauf des Ertragswertverfahrens Damit dem Grundsatz Immer im selben Modell arbeiten entsprochen werden kann, wird zu den Liegenschaftszinssätzen das verwendete Modell (siehe Abb. 182) angegeben (Modelltransparenz). Da das Ertragswertverfahren auch stützend zu anderen Wertermittlungsverfahren, z. B. dem Sachwertverfahren, zur Anwendung kommt, wurden auch Liegenschaftszinssätze für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Doppelhaushälften/Reihenhäuser abgeleitet. Abweichend von den Angaben in der Modellbeschreibung (siehe Abb. 182) wurden die Jahresroherträge für diese Objekte intersubjektiv im Gutachterausschuss und dessen Geschäftsstelle geschätzt. Immobilienmarktbericht

148 Auf Grundlage der Auswertung von insgesamt 419 Kauffällen, überwiegend aus den Jahren 2014 und 2015, wurden durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach am 12. April 2016 Liegenschaftszinssätze für die folgenden Objektarten beschlossen: Mehrfamilienhäuser (MFH), Wohn- und Geschäftshäuser (WGH), freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH), Doppelhaushälften und Reihenhäuser (DHH/RH). Die zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze verwendeten Kaufverträge wurden bezüglich ihrer Abhängigkeiten vom Jahresrohertrag und der Restnutzungsdauer der Gebäude untersucht. Dabei wurde festgestellt, dass eine signifikante Abhängigkeit der Liegenschaftszinssätze von der Restnutzungsdauer der Gebäude nicht nachgewiesen werden konnte. Auch die Abhängigkeit der Liegenschaftszinssätze vom Jahresrohertrag konnte als Einflussgröße nicht signifikant nachgewiesen werden. Deshalb wurde als Funktion für die Ableitung der Liegenschaftszinssätze das arithmetische Mittel gewählt. Die Liegenschaftszinssätze werden als Spanne der dreifachen Standardabweichung des errechneten arithmetischen Mittels angegeben. Formel zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes p: mit: RR Reinertrag RR p = KK bbb q 1 q n 1 G bbb 111 KK bbb KK G BB q p n bbb Kaufpreis Anteil der baulichen Anlagen am Kaufpreis (G = KK BB) Bodenwert 1 + p Liegenschaftszinssatz (in Prozent) Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Bei der Verwendung der hier veröffentlichten Liegenschaftszinssätze ist zu beachten, dass eine sachverständige Würdigung aller angegebenen Daten erforderlich ist. 148 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

149 8.2.2 Modellbeschreibung Die Anwendung des Ertragswertverfahrens führt nur dann zu marktgerechten Resultaten, wenn die in den folgenden Abschnitten abgedruckten Liegenschaftszinssätze in dem Bewertungsmodell angewendet werden, in dem sie auch abgeleitet wurden (Modellkonformität). marktüblich erzielbarer Jahresertrag Rohertrag Wohn- bzw. Nutzflächen Bewirtschaftungskosten Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages: - tatsächliche Mieten, wenn auch marktüblich - geeignete lokale Mietpreisspiegel - Mietpreisspiegel Thüringen des IVD nach geprüften Angaben oder überschlägig aus BGF berechnet Grundlage für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten gemäß 19 ImmoWertV: II. Berechnungsverordnung Verwaltungskosten Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß 26 Abs. 4 II. BV Instandhaltungskosten Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß 28 Abs. 5a II. BV Mietausfallwagnis: i. d. R. 2 % des Jahresrohertrages Reinertrag Differenz zwischen Rohertrag und Bewirtschaftungskosten Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 3 SW-RL Standardstufe 1 Standardstufe 2 Standardstufe 3 Standardstufe 4 Standardstufe 5 60 Jahre 65 Jahre 70 Jahre 75 Jahre 80 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) Bodenwert Grundstücksfläche Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf. modifizierte Restnutzungsdauer; bei Modernisierungsmaßnahmen Verlängerung der Restnutzungsdauer nach Anlage 4 SW-RL Kaufpreise ohne bog bzw. um bog bereinigte Kaufpreise Bodenrichtwert; gegebenenfalls angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts marktübliche, objektbezogene Grundstücksgröße entsprechend 17 Abs. 2 ImmoWertV Abb. 182 Modellbeschreibung zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze Immobilienmarktbericht

150 8.2.3 Liegenschaftszinssatz für Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern Liegenschaftszinssatz MFH 5,1 6,1 % Mittelwert 5,62 % Standardabweichung 0,164 Abb. 183 Liegenschaftszinssätze für Grundstücke mit MFH Kriterium Stichprobe Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern Liegenschaftszinssatz [%] Wohnfläche [m²] Kaufpreis/Wohnfläche [ /m²] Minimum 3, Perzentil 3, Median 5, Mittelwert 5, Perzentil 8, Maximum 9, Kriterium Bodenrichtwert [ /m²] Baujahr Restnutzungsdauer [Jahre] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Grundstücksgröße [m²] monatliche Nettokaltmiete [ /m²] Minimum ,89 5. Perzentil ,38 Median ,91 Mittelwert , Perzentil ,45 Maximum ,00 Anzahl der Kauffälle Landkreis Gotha 25 Wartburgkreis 10 Kreisfreie Stadt Eisenach 31 Gesamt 66 Abb. 184 Beschreibung der Stichprobe (MFH) 150 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

151 8.2.4 Liegenschaftszinssatz für Grundstücke mit Wohn- und Geschäftshäusern In dieser Stichprobe sind Kauffälle aus den zurückliegenden vier Jahren (2012 bis 2015) enthalten, um die Anzahl zu vergrößern. Bei den Kaufobjekten handelt es sich um Grundstücke mit Wohn- und Geschäftshäusern, bei denen der gewerbliche Anteil am Rohertrag zwischen 20 und 80 % lag. Bei den Gewerbeeinheiten waren Gebäude mit Läden, Praxen und Büros vertreten. Die Wohnungen befinden sich jeweils in den Obergeschossen bzw. Im Dachgeschoss. Auch wenn es sich um eine eher heterogene Stichprobe handelt, hat sich der Gutachterausschuss entschieden, eine Spanne für den Liegenschaftszinssatz für diese Objektart anzugeben. Bei der Verwendung des hierfür veröffentlichten Liegenschaftszinssatzes ist zu beachten, dass eine besonders sachverständige Würdigung aller angegebenen Daten erforderlich ist. Liegenschaftszinssatz WGH 5,9 7,3 % Mittelwert 6,64 % Standardabweichung 0,235 Abb. 185 Liegenschaftszinssätze für Grundstücke mit WGH Immobilienmarktbericht

152 Kriterium Stichprobe Grundstücke mit Wohn- und Geschäftshäusern Liegenschaftszinssatz [%] Wohn-/Nutzfläche [m²] Kaufpreis/Wohnfläche bzw. Nutzfläche [ /m²] Minimum 4, Perzentil 4, Median 6, Mittelwert 6, Perzentil 9, Maximum 9, Kriterium Bodenrichtwert [ /m²] Baujahr Restnutzungsdauer [Jahre] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Grundstücksgröße [m²] monatliche Nettokaltmiete [ /m²] Minimum ,50 5. Perzentil ,91 Median ,75 Mittelwert , Perzentil ,04 Maximum ,67 Anzahl der Kauffälle Landkreis Gotha 12 Wartburgkreis 10 Kreisfreie Stadt Eisenach 23 Gesamt 45 Abb. 186 Beschreibung der Stichprobe (WGH) 152 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

153 8.2.5 Liegenschaftszinssatz für Grundstücke mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern Da das Ertragswertverfahren stützend zu anderen Wertermittlungsverfahren, z. B. dem Sachwertverfahren, zur Anwendung kommt, wurde auch ein Liegenschaftszinssatz für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser abgeleitet. Abweichend von den Angaben in der Modellbeschreibung (siehe Abb. 182) wurden die Jahresroherträge für diese Objekte intersubjektiv im Gutachterausschuss und dessen Geschäftsstelle geschätzt. Liegenschaftszinssatz EFH/ZFH 3,5 3,9 % Mittelwert 3,74 % Standardabweichung 0,076 Abb. 187 Liegenschaftszinssatz für Grundstücke mit EFH/ZFH Immobilienmarktbericht

154 Kriterium Stichprobe Grundstücke mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern Liegenschaftszinssatz [%] Wohnfläche [m²] Kaufpreis/Wohnfläche [ /m²] Minimum 1, Perzentil 2, Median 3, Mittelwert 3, Perzentil 6, Maximum 8, Kriterium Bodenrichtwert [ /m²] Baujahr Restnutzungsdauer [Jahre] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Grundstücksgröße [m²] monatliche Nettokaltmiete [ /m²] Minimum ,38 5. Perzentil ,85 Median ,75 Mittelwert , Perzentil ,50 Maximum ,50 Anzahl der Kauffälle Landkreis Gotha 99 Wartburgkreis 148 Kreisfreie Stadt Eisenach 29 Gesamt 276 Abb. 188 Beschreibung der Stichprobe (EFH/ZFH) 154 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

155 8.2.6 Liegenschaftszinssatz für Grundstücke mit Doppelhaushälften und Reihenhäusern Da das Ertragswertverfahren stützend zu anderen Wertermittlungsverfahren, z. B. dem Sachwertverfahren, zur Anwendung kommt, wurde auch ein Liegenschaftszinssatz für Doppelhaushälften/Reihenhäuser abgeleitet. Abweichend von den Angaben in der Modellbeschreibung (siehe Abb. 182) wurden die Jahresroherträge für diese Objekte intersubjektiv im Gutachterausschuss und dessen Geschäftsstelle geschätzt. Für die Grundstücke mit Doppelhaushälften und Reihenhäusern (DHH/RH) wurde die gleiche Spanne für den Liegenschaftszinssatz wie für die freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser ermittelt. Somit kann für den individuellen Wohnungsbau von annähernd identischen Liegenschaftszinssätzen ausgegangen werden. Liegenschaftszinssatz DHH/RH 3,5 3,9 % Mittelwert 3,68 % Standardabweichung 0,063 Abb. 189 Liegenschaftszinssatz für Grundstücke mit DHH/RH Immobilienmarktbericht

156 Kriterium Stichprobe Grundstücke mit Doppelhaushälften und Reihenhäusern (DHH/RH) Liegenschaftszinssatz [%] Wohnfläche [m²] Kaufpreis/Wohnfläche [ /m²] Minimum 2, Perzentil 2, Median 3, Mittelwert 3, Perzentil 5, Maximum 5, Kriterium Bodenrichtwert [ /m²] Baujahr Restnutzungsdauer [Jahre] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Grundstücksgröße [m²] monatliche Nettokaltmiete [ /m²] Minimum ,75 5. Perzentil ,00 Median ,75 Mittelwert , Perzentil ,50 Maximum ,25 Anzahl der Kauffälle Landkreis Gotha 54 Wartburgkreis 37 Kreisfreie Stadt Eisenach 31 Gesamt 122 Abb. 190 Beschreibung der Stichprobe (DHH/RH) 156 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

157 8.3 Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser Bei der Ermittlung von Verkehrswerten im Vergleichswertverfahren können als Ausgangswerte Vergleichsfaktoren verwendet werden. Der Rohertragsfaktor ist eine geeignete Vergleichsgröße für die Wertermittlung von Ertragswertobjekten, die unabhängig vom Ertragswertmodell ist. Der Rohertragsfaktor ist das Verhältnis vom Kaufpreis zum Rohertrag. Der Rohertrag ist dabei die Jahresnettokaltmiete, also die jährlich zu erzielende Miete ohne umlagefähige Nebenkosten, aber inklusive Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Rohertragsfaktor MFH 12,6 Standardabweichung 0,28 Minimum 8,6 Maximum 16,7 Abb. 191 Rohertragsfaktor für Grundstücke mit MFH Immobilienmarktbericht

158 Kriterium Stichprobe Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern (MFH) Rohertragsfaktor Wohnfläche [m²] Kaufpreis/Wohnfläche [ /m²] Minimum 8, Perzentil 9, Median 12, Mittelwert 12, Perzentil 15, Maximum 16, Kriterium Bodenrichtwert [ /m²] Baujahr Restnutzungsdauer [Jahre] Minimum Perzentil Median Mittelwert Perzentil Maximum Kriterium Kaufvertragsdatum Grundstücksgröße [m²] monatliche Nettokaltmiete [ /m²] Minimum ,75 5. Perzentil ,29 Median ,92 Mittelwert , Perzentil ,51 Maximum ,19 Anzahl der Kauffälle Landkreis Gotha 22 Wartburgkreis 7 Kreisfreie Stadt Eisenach 27 Gesamt 56 Abb. 192 Beschreibung der Stichprobe (MFH) 158 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

159 Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Internet-Startseite BORIS-TH 9 Abb. 2 Bildschirmdarstellung von BORIS-TH 10 Abb. 3 Inhalt des Informationsfensters 10 Abb. 4 Beispiel einer Bodenrichtwertinformation für Bauland 11 Abb. 5 Beispiel einer Bodenrichtwertinformation für Flächen der Land- und Forstwirtschaft 12 Abb. 6 Abb. 7 Übersicht über den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses (Quelle: Gemeindegrenzenkarte Thüringen; TLVermGeo, Stand Januar 2014) 14 Landkreis Gotha (Quelle: Gemeindegrenzenkarte Thüringen; TLVermGeo, Stand Januar 2014) 15 Abb. 8 Nutzungsartenstatistik 2015 Landkreis Gotha 16 Abb. 9 Wartburgkreis und kreisfreie Stadt Eisenach (Quelle: Gemeindegrenzenkarte Thüringen; TLVermGeo, Stand Januar 2014) 19 Abb. 10 Nutzungsartenstatistik 2015 Wartburgkreis 20 Abb. 11 Nutzungsartenstatistik 2015 kreisfreie Stadt Eisenach 23 Abb. 12 Preisentwicklung über zehn Jahre (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank) 26 Abb. 13 Anzahl der Erwerbsvorgänge 2014 und Abb. 14 Prozentuale Verteilung der Erwerbsvorgänge Abb. 15 Anzahl der Erwerbsvorgänge über zehn Jahre 33 Abb. 16 Flächenumsatz der Erwerbsvorgänge über zehn Jahre 33 Abb. 17 Geldumsatz der Erwerbsvorgänge über zehn Jahre 34 Abb. 18 Anzahl der Erwerbsvorgänge und Verteilung auf die Teilmärkte 2014 und Abb. 19 Prozentuale Verteilung der Erwerbsvorgänge auf die Teilmärkte Abb. 20 Anzahl der Kaufverträge über zehn Jahre 36 Abb. 21 Anzahl der Kaufverträge und Verteilung auf die Teilmärkte 2014 und Abb. 22 Anzahl der Kaufverträge: Prozentuale Verteilung auf die Teilmärkte Abb. 23 Flächenumsatz der Kaufverträge über zehn Jahre 37 Abb. 24 Flächenumsatz der Kaufverträge und Verteilung auf die Teilmärkte 2014 und Abb. 25 Flächenumsatz der Kaufverträge: Prozentuale Verteilung auf die Teilmärkte Abb. 26 Geldumsatz der Kaufverträge über zehn Jahre 38 Abb. 27 Geldumsatz der Kaufverträge: Verteilung auf die Teilmärkte 2014 und Abb. 28 Geldumsatz der Kaufverträge: Prozentuale Verteilung auf die Teilmärkte Abb. 29 Anzahl der Zwangsversteigerungen über zehn Jahre 39 Abb. 30 Anzahl der Zwangsversteigerungen: Prozentuale Verteilung auf die Teilmärkte Abb. 31 Flächenumsatz der Zwangsversteigerungen über zehn Jahre 40 Abb. 32 Geldumsatz der Zwangsversteigerungen über zehn Jahre 40 Immobilienmarktbericht

160 Abb. 33 Zwangsversteigerungen: Umsatzzahlen Landkreis Gotha 2014 und Abb. 34 Zwangsversteigerungen: Umsatzzahlen Wartburgkreis 2014 und Abb. 35 Zwangsversteigerungen: Umsatzzahlen kreisfreie Stadt Eisenach 2014 und Abb. 36 Anzahl der Bauflächen über fünf Jahre 43 Abb. 37 Flächenumsatz der Bauflächen über fünf Jahre 43 Abb. 38 Geldumsatz der Bauflächen über fünf Jahre 44 Abb. 39 Bauflächen: Umsatzzahlen Landkreis Gotha 2014 und Abb. 40 Bauflächen: Umsatzzahlen Wartburgkreis 2014 und Abb. 41 Bauflächen: Umsatzzahlen kreisfreie Stadt Eisenach 2014 und Abb. 42 Anzahl der Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus über fünf Jahre 46 Abb. 43 Flächenumsatz der Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus über fünf Jahre 47 Abb. 44 Geldumsatz der Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus über fünf Jahre 47 Abb. 45 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus über fünf Jahre 48 Abb. 46 Anzahl der Grundstücke für Mehrfamilienhäuser über fünf Jahre 49 Abb. 47 Flächenumsatz der Grundstücke für Mehrfamilienhäuser über fünf Jahre 50 Abb. 48 Geldumsatz der Grundstücke für Mehrfamilienhäuser über fünf Jahre 50 Abb. 49 durchschnittlicher Kaufpreis/m² der Grundstücke für Mehrfamilienhäuser über fünf Jahre 51 Abb. 50 Anzahl der gewerblichen Bauflächen über fünf Jahre 52 Abb. 51 Anzahl der gewerblichen Bauflächen und Verteilung auf Grundstückstypen 2014 und Abb. 52 Flächenumsatz der gewerblichen Bauflächen über fünf Jahre 53 Abb. 53 Flächenumsatz der gewerblichen Bauflächen und Verteilung auf Grundstückstypen 2014 und Abb. 54 Geldumsatz der gewerblichen Bauflächen über fünf Jahre 54 Abb. 55 Geldumsatz der gewerblichen Bauflächen und Verteilung auf Grundstückstypen 2014 und Abb. 56 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von gewerblichen Bauflächen über fünf Jahre 55 Abb. 57 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von gewerblichen Bauflächen für den Typ Gewerbe, Produktion, Industrie über fünf Jahre 56 Abb. 58 GTH und WAK: Anzahl von Bauerwartungsland und Rohbauland 2014 und Abb. 59 GTH und WAK: Flächenumsatz von Bauerwartungsland und Rohbauland 2014 und Abb. 60 GTH und WAK: Geldumsatz von Bauerwartungsland und Rohbauland 2014 und Abb. 61 Anzahl der Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre 60 Abb. 62 Flächenumsatz der Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre 61 Abb. 63 Geldumsatz der Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre 61 Abb. 64 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre 62 Abb. 65 Anzahl der land- und forstwirtschaftlichen Flächen über fünf Jahre 64 Abb. 66 Anzahl der land- und forstwirtschaftlichen Flächen und Verteilung auf Nutzungsarten 2014 und Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

161 Abb. 67 Anzahl der land- und forstwirtschaftlichen Flächen: Prozentuale Verteilung auf Nutzungsarten Abb. 68 Flächenumsatz der land- und forstwirtschaftlichen Flächen über fünf Jahre 66 Abb. 69 Abb. 70 Flächenumsatz der land- und forstwirtschaftlichen Flächen und Verteilung auf Nutzungsarten 2014 und Flächenumsatz der land- und forstwirtschaftlichen Flächen: Prozentuale Verteilung auf Nutzungsarten Abb. 71 Geldumsatz der land- und forstwirtschaftlichen Flächen über fünf Jahre 68 Abb. 72 Abb. 73 Geldumsatz der land- und forstwirtschaftlichen Flächen und Verteilung auf Nutzungsarten 2014 und Geldumsatz der land- und forstwirtschaftlichen Flächen: Prozentuale Verteilung auf Nutzungsarten Abb. 74 Anzahl von Ackerland über fünf Jahre 69 Abb. 75 Flächenumsatz von Ackerland über fünf Jahre 70 Abb. 76 Geldumsatz von Ackerland über fünf Jahre 70 Abb. 77 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Ackerland über fünf Jahre 71 Abb. 78 Anzahl von Grünland über fünf Jahre 72 Abb. 79 Flächenumsatz von Grünland über fünf Jahre 73 Abb. 80 Geldumsatz von Grünland über fünf Jahre 73 Abb. 81 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Grünland über fünf Jahre 74 Abb. 82 Anzahl von Waldflächen über fünf Jahre 75 Abb. 83 Flächenumsatz von Waldflächen über fünf Jahre 76 Abb. 84 Geldumsatz von Waldflächen über fünf Jahre 76 Abb. 85 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Waldflächen über fünf Jahre 77 Abb. 86 Anzahl von Flächen mit besonderer Funktion über fünf Jahre 78 Abb. 87 Flächenumsatz von Flächen mit besonderer Funktion über fünf Jahre 79 Abb. 88 Geldumsatz von Flächen mit besonderer Funktion über fünf Jahre 79 Abb. 89 Anzahl von Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre 80 Abb. 90 Flächenumsatz von Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre 81 Abb. 91 Geldumsatz der Kaufverträge von Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre 82 Abb. 92 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Gemeinbedarfsflächen über fünf Jahre 83 Abb. 93 Anzahl von Erholungsgrundstücken über fünf Jahre 84 Abb. 94 Flächenumsatz von Erholungsgrundstücken über fünf Jahre 85 Abb. 95 Geldumsatz von Erholungsgrundstücken über fünf Jahre 86 Abb. 96 durchschnittlicher Kaufpreis/m² von Erholungsgrundstücken über fünf Jahre 87 Abb. 97 Anzahl der bebauten Grundstücke über fünf Jahre 89 Abb. 98 Anzahl der bebauten Grundstücke und Verteilung auf Gebäudetypen 2014 und Abb. 99 Anzahl der bebauten Grundstücke: Prozentuale Verteilung auf Gebäudetypen Abb. 100 Flächenumsatz der bebauten Grundstücke über fünf Jahre 91 Immobilienmarktbericht

162 Abb. 101 Flächenumsatz der bebauten Grundstücke und Verteilung auf Gebäudetypen 2014 und Abb. 102 Flächenumsatz der bebauten Grundstücke: Prozentuale Verteilung auf Gebäudetypen Abb. 103 Geldumsatz der bebauten Grundstücke über fünf Jahre 92 Abb. 104 Geldumsatz der bebauten Grundstücke und Verteilung auf Gebäudetypen 2014 und Abb. 105 Geldumsatz der bebauten Grundstücke: Prozentuale Verteilung auf Gebäudetypen Abb. 106 Abb. 107 Abb. 108 Abb. 109 Abb. 110 Abb. 111 Abb. 112 Abb. 113 Abb. 114 Abb. 115 Abb. 116 Abb. 117 Abb. 118 Abb. 119 Abb. 120 Abb. 121 Abb. 122 Abb. 123 Abb. 124 GTH: Anzahl der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen über fünf Jahre 93 GTH: Umsatzzahlen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen 2014 und GTH: durchschnittlicher Kaufpreis von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 94 WAK: Anzahl der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen über fünf Jahre 95 WAK: Umsatzzahlen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen 2014 und WAK: durchschnittlicher Kaufpreis von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 96 Eisenach: Anzahl der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen über fünf Jahre 97 Eisenach: Umsatzzahlen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen 2014 und Eisenach: durchschnittlicher Kaufpreis von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 98 GTH: Anzahl der Doppelhaushälften und Reihenhäuser nach Baujahresklassen über fünf Jahre 99 GTH: Umsatzzahlen für Doppelhaushälften und Reihenhäuser nach Baujahresklassen 2014 und GTH: durchschnittlicher Kaufpreis von Doppelhaushälften und Reihenhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 100 WAK: Anzahl der Doppelhaushälften und Reihenhäuser nach Baujahresklassen über fünf Jahre 101 WAK: Umsatzzahlen für Doppelhaushälften und Reihenhäuser nach Baujahresklassen 2014 und WAK: durchschnittlicher Kaufpreis von Doppelhaushälften und Reihenhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 102 Eisenach: Anzahl der Doppelhaushälften und Reihenhäuser nach Baujahresklassen über fünf Jahre 103 Eisenach: Umsatzzahlen für Doppelhaushälften und Reihenhäuser nach Baujahresklassen 2014 und Eisenach: durchschnittlicher Kaufpreis von Doppelhaushälften und Reihenhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 104 GTH: Anzahl der Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbauten nach Baujahresklassen über fünf Jahre Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

163 Abb. 125 Abb. 126 Abb. 127 Abb. 128 Abb. 129 Abb. 130 Abb. 131 Abb. 132 Abb. 133 Abb. 134 Abb. 135 Abb. 136 Abb. 137 GTH: Umsatzzahlen von Mehrfamilienhäusern und Geschosswohnungsbauten nach Baujahresklassen 2014 und GTH: durchschnittlicher Kaufpreis von Mehrfamilienhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 106 WAK: Anzahl der Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbauten nach Baujahresklassen über fünf Jahre 107 WAK: Umsatzzahlen von Mehrfamilienhäusern und Geschosswohnungsbauten nach Baujahresklassen 2014 und WAK: durchschnittlicher Kaufpreis von Mehrfamilienhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 108 Eisenach: Anzahl der Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbauten nach Baujahresklassen über fünf Jahre 109 Eisenach: Umsatzzahlen von Mehrfamilienhäusern und Geschosswohnungsbauten nach Baujahresklassen 2014 und Eisenach: durchschnittlicher Kaufpreis von Mehrfamilienhäusern nach Baujahresklassen über fünf Jahre 110 GTH: Anzahl der Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen über fünf Jahre 111 GTH: Umsatzzahlen von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden nach Baujahresklassen 2014 und GTH: durchschnittlicher Kaufpreis von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden nach Baujahresklassen über fünf Jahre 112 WAK: Anzahl der Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen über fünf Jahre 113 WAK: Umsatzzahlen von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden nach Baujahresklassen 2014 und Abb. 138 Abb. 139 Abb. 140 WAK: durchschnittlicher Kaufpreis von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden nach Baujahresklassen über fünf Jahre 114 Eisenach: Anzahl der Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen über fünf Jahre 115 Eisenach: Umsatzzahlen von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden nach Baujahresklassen 2014 und Abb. 141 Anzahl der Gewerbe- und Industriegebäude über fünf Jahre 116 Abb. 142 Umsatzzahlen von Gewerbe- und Industriegebäuden 2014 und Abb. 143 Anzahl von Wohnungs- und Teileigentum über fünf Jahre 118 Abb. 144 Geldumsatz von Wohnungs- und Teileigentum über fünf Jahre 119 Abb. 145 Anzahl von Wohnungs- und Teileigentum mit Verteilung auf Teilmärkte 2014 und Abb. 146 Abb. 147 Abb. 148 GTH: Umsatzzahlen für Wohnungs- und Teileigentum sowie prozentuale Verteilung der Anzahl auf die Teilmärkte WAK: Umsatzzahlen für Wohnungs- und Teileigentum sowie prozentuale Verteilung der Anzahl auf die Teilmärkte Eisenach: Umsatzzahlen für Wohnungs- und Teileigentum sowie prozentuale Verteilung der Anzahl auf die Teilmärkte Immobilienmarktbericht

164 Abb. 149 WAK: Anzahl der Erstverkäufe aus Neubau nach Baujahresklassen über fünf Jahre 121 Abb. 150 Abb. 151 Abb. 152 Abb. 153 WAK: durchschnittlicher Kaufpreis/m² Wohnfläche von Erstverkäufen aus Neubau für Baujahresklasse Neubauten über fünf Jahre 122 WAK: Durchschnittswerte von Erstverkäufen aus Neubau für Baujahresklasse Neubauten 2014 und Eisenach: Anzahl der Erstverkäufe aus Neubau nach Baujahresklassen über fünf Jahre 123 Eisenach: Durchschnittswerte von Erstverkäufen aus Neubau für Baujahresklasse Neubauten 2014 und Abb. 154 GTH: Anzahl der Weiterverkäufe nach Baujahresklassen über fünf Jahre 124 Abb. 155 GTH: durchschnittlicher Kaufpreis/m² Wohnfläche von Weiterverkäufen nach Baujahresklassen über fünf Jahre 125 Abb. 156 GTH: Durchschnittswerte von Weiterverkäufen nach Baujahresklassen 2014 und Abb. 157 WAK: Anzahl der Weiterverkäufe nach Baujahresklassen über fünf Jahre 126 Abb. 158 WAK: durchschnittlicher Kaufpreis/m² Wohnfläche von Weiterverkäufen nach Baujahresklassen über fünf Jahre 127 Abb. 159 WAK: Durchschnittswerte von Weiterverkäufen nach Baujahresklassen 2014 und Abb. 160 Eisenach: Anzahl der Weiterverkäufe nach Baujahresklassen 128 Abb. 161 Eisenach: Durchschnittswerte von Weiterverkäufen nach Baujahresklassen 2014 und Abb. 162 Eisenach: durchschnittlicher Kaufpreis/m² Wohnfläche von Weiterverkäufen nach Baujahresklassen über fünf Jahre 129 Abb. 163 Ablauf des Sachwertverfahrens 132 Abb. 164 Modellbeschreibung zur Ableitung der Sachwertfaktoren 134 Abb. 165 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit freistehenden EFH/ZFH (Tabelle) 135 Abb. 166 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit freistehenden EFH/ZFH (Grafik) 136 Abb. 167 Beschreibung der Ableitung (freistehende EFH/ZFH) 136 Abb. 168 Beschreibung der Stichprobe (freistehende EFH/ZFH) 137 Abb. 169 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit DHH/RH (Tabelle) 138 Abb. 170 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit DHH/RH (Grafik) 138 Abb. 171 Beschreibung der Ableitung (DHH/RH) 139 Abb. 172 Beschreibung der Stichprobe (DHH/RH) 140 Abb. 173 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit MFH (Tabelle) 141 Abb. 174 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit MFH (Grafik) 142 Abb. 175 Beschreibung der Ableitung (MFH) 142 Abb. 176 Beschreibung der Stichprobe (MFH) 143 Abb. 177 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit WGH (Tabelle) 144 Abb. 178 Sachwertfaktoren für Grundstücke mit WGH (Grafik) 145 Abb. 179 Beschreibung der Ableitung (WGH) 145 Abb. 180 Beschreibung der Stichprobe (WGH) Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

165 Abb. 181 Ablauf des Ertragswertverfahrens 147 Abb. 182 Modellbeschreibung zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze 149 Abb. 183 Liegenschaftszinssätze für Grundstücke mit MFH 150 Abb. 184 Beschreibung der Stichprobe (MFH) 150 Abb. 185 Liegenschaftszinssätze für Grundstücke mit WGH 151 Abb. 186 Beschreibung der Stichprobe (WGH) 152 Abb. 187 Liegenschaftszinssatz für Grundstücke mit EFH/ZFH 153 Abb. 188 Beschreibung der Stichprobe (EFH/ZFH) 154 Abb. 189 Liegenschaftszinssatz für Grundstücke mit DHH/RH 155 Abb. 190 Beschreibung der Stichprobe (DHH/RH) 156 Abb. 191 Rohertragsfaktor für Grundstücke mit MFH 157 Abb. 192 Beschreibung der Stichprobe (MFH) 158 Immobilienmarktbericht

166 Abkürzungsverzeichnis Abkürzungen Erläuterungen ALKIS Amtliches Liegenschaftskataster-Informationssystem BauGB Baugesetzbuch BGF Bruttogrundfläche bog besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale BORIS-TH Bodenrichtwert-Informationssystem Thüringen BRW Bodenrichtwert DHH Doppelhaushälfte EFH Einfamilienhaus Eisenach kreisfreie Stadt Eisenach GTH Landkreis Gotha ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung IVD Immobilienverband Deutschland k. A. keine Angaben LZ Liegenschaftszinssatz MFH Mehrfamilienhaus NHK Normalherstellungskosten RH Reihenhaus RoF Rohertragsfaktor SWF Sachwertfaktor SW-RL Sachwertrichtlinie ThürGAVO Thüringer Gutachterausschussverordnung ThürKAG Thüringer Kommunalabgabengesetz WAK Wartburgkreis WGH Wohn- und Geschäftshaus WE/TE Wohnungseigentum/Teileigentum WoEigG Wohnungseigentumsgesetz ZFH Zweifamilienhaus ø Durchschnitt 166 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach

167 NORDHAUSEN EICHSFELD Leinefelde-Worbis KYFFHÄUSERKREIS Artern UNSTRUT- HAINICH-KREIS SÖMMERDA EISENACH WARTBURG- KREIS Schmalkalden SCHMALKALDEN- MEININGEN SUHL Gotha GOTHA HILDBURG- HAUSEN ERFURT ILM-KREIS SONNEBERG WEIMAR SAALFELD- RUDOLSTADT WEIMARER LAND Saalfeld JENA SAALE- HOLZLAND- KREIS Pößneck SAALE- ORLA-KREIS GERA GREIZ Zeulenroda- Triebes ALTENBURGER LAND Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses Standort der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses

168 Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Gotha, des Wartburgkreises und der kreisfreien Stadt Eisenach c/o Landesamt für Vermessung und Geoinformation Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Katasterbereich Gotha Schloßberg Gotha +49 (0) (0) [email protected] Vertrieb: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Katasterbereich Gotha Juni 2016