Titel: Herausgabe einer innegehaltenen Wohnung und Mietminderungstatbestände

Transkript

1 LG München I, Endurteil v S 6582/15 Titel: Herausgabe einer innegehaltenen Wohnung und Mietminderungstatbestände Normenketten: BGB 536, 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ZPO 540 Abs. 1 Nr. 1 Leitsätze: 1. Eine Kündigung des Mietvertrages wegen pfichtwidriger Wahrnehmung der Minderungsrechte durch den Mieter ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Mieter seine ihm zustehenden Rechte dadurch bewusst arglistig nutzt, dass er wider besseren Wissens tatsächlich nicht bestehende Mängel behauptet, um den Vermieter zu schädigen. (redaktioneller Leitsatz) 2. Eine erhebliche Vertragsverletzung und damit ein Kündigungsgrund liegt bei einer Anzeigeerstattung durch den Mieter bei der Staatsanwaltschaft, Polizei oder einer anderen Behörde gegen den Vermieter erst dann vor, wenn die Anzeige nicht im Rahmen der Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte erfolgt oder der Anzeigeerstatter mit der Anzeige keine staatsbürgerlichen Pflichten erfüllt hat. Eine Kündigung kann damit nur dann gerechtfertigt werden, wenn die Anzeige von keinerlei objektiven Anhaltspunkten gedeckt ist, somit nur deshalb genutzt wird, um den Vermieter zu schädigen. (redaktioneller Leitsatz) 3. Bei einer Gesamtschau aller Umstände kann sich ein wichtiger Grund zur Kündigung nur dann ergeben, wenn die Durchführung des Mietvertrages durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertragsgrundlagen durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist. (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Räumung, Mietvertrag, Kündigung, Minderungsrecht, Pflichtverletzung, Schädigungsabsicht, pflichtwidrige Rechtsausübung, gewerbliche Nutzung, Umzugskostenbeihilfe, Zahlungsverzug, Mietminderung, Zweckentfremdung Vorinstanz: AG München, Endurteil vom C 27079/14 Tenor I. Die Berufung gegen das Endurteil des Amtsgerichts München vom (Az. 424 C 27079/14) wird zurückgewiesen. II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. IV. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 8.567,28 festgesetzt.

2 Entscheidungsgründe Gründe I. Zur Darstellung des Sachverhalts wird gem. 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Zusammenfassend und ergänzend ist Folgendes anzufügen: Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz um Räumung und Herausgabe einer von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung im Anwesen... Der vom datierende Mietvertrag wurde von der Klagepartei mit Schreiben vom fristlos bzw. hilfsweise ordentlich gekündigt. Die Kündigung wurde darauf gestützt, dass der Beklagte in den Jahren 2002, 2004 und 2005 in Zahlungsverzug geraten war. Zudem habe der Beklagte eine Vielzahl von angeblichen Mängeln und entsprechende Mietminderungsrechte behauptet, obwohl diese ihm tatsächlich nicht zustanden. Zudem hätte er in diesen Mängelrechten die gerichtliche Auseinandersetzung gesucht. Ein weiterer Kündigungsgrund, so die Ausführung in dem Kündigungsschreiben, bestünde darin, dass der Beklagte unberechtigte Anzeigen gegen die Klägerin wegen nicht zutreffender Vorwürfe im Zusammenhang mit Zweckentfremdung von Wohnraum erstattet habe. Schlussendlich habe der Beklagte die Fenster sowie den Durchlauferhitzer der streitgegenständlichen Wohnung nicht ordnungsgemäß gehandhabt bzw. gewartet. Jedenfalls in der Gesamtschau sei somit eine Fortsetzung des Mietverhältnis von Seiten der Klagepartei nicht mehr zumutbar, die Kündigung daher gerechtfertigt. Mit Endurteil vom wies das Amtsgericht München die Klage ab. Gegen dieses Urteil wendet sich die Klagepartei im Wege der Berufung, welche im Wesentlichen das erstinstanzliche Vorbringen wiederholt und vertieft. Der Beklagte habe sich im Zahlungsverzug befunden. Auch habe er bezüglich der Mängelbeseitigung und darauf gestützter Mietminderung die Unrichtigkeit seiner Behauptungen gekannt, was ebenfalls die Kündigung rechtfertigen würde. Dies sei in dem Parallelverfahren durch den erkennenden Richter des Amtsgerichts München auch festgestellt worden. Die Anzeige von Seiten des Beklagten hinsichtlich der behaupteten Zweckentfremdung sei nur erfolgt, um die Klagepartei zur Zahlung einer Umzugskostenbeihilfe in Höhe von ,- zu bewegen. Der Beklagte habe dabei in Schädigungsabsicht gegenüber dem Kläger gehandelt, was insbesondere deshalb verwerflich sei, da der Beklagte in dem Anwesen nicht mehr wohnen würde, sondern vielmehr seinen Wohnsitz nunmehr am... halte. Die Klagepartei beantragt daher im Berufungsverfahren: Unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts München vom , Az.: 424 C 27079/14m wird der Beklagte verurteilt, die Wohnung in der... Zugang über den..., hiervon abgehende 1. Türe rechts,..., bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 WC, 1 Kellerabteil, im geräumten Zustand an die Klagepartei herauszugeben. Die Beklagtenpartei beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Die Kammer hat im Termin zur mündlichen Verhandlung die Parteien angehört. Im Übrigen wird Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung. II. Die von der Klagepartei zulässig eingelegte Berufung hat in der Sache keinen Erfolg, das Amtsgericht München hat die Klage zu Recht abgewiesen, der Klagepartei steht weder ein außerordentliches noch ein

3 ordentliches Kündigungsrecht zu, welches das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet hat. Dazu im Einzelnen: 1. Ein Kündigungsrecht ergibt sich nicht aus einem behaupteten Zahlungsverzug von Seiten der Klagepartei. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts München kommt es dabei nicht darauf an, ob der Rückstand innerhalb der Schonfrist ausgeglichen wurde. Zur Annahme eines Kündigungsrechtes ist es erforderlich, dass sich die Beklagtenpartei im Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung in einem solchen Zahlungsrückstand befand, welcher eine Beendigung des Mietverhältnisses gem. 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB herbeiführen kann. Ein solcher liegt jedoch bereits nicht einmal nach den Ausführungen der Klagepartei vor. Von Seiten der Beklagtenpartei wurde unbestritten vorgetragen, dass ein Ausgleich der Mietzinsrückstände jedenfalls nach entsprechender Mahnung erfolgt ist. Damit lag ein entsprechender Rückstand bei Ausspruch der Kündigung nicht vor. Selbst wenn man jedoch auf die Ausführungen der Klagepartei dergestalt abstellen möchte, dass eine Tilgung der Rückstände erst durch die Aufrechnung im Parallelverfahren vor dem Amtsgericht München erfolgt ist, so wäre auch in diesem Fall eine Tilgung der Rückstände vor Ausspruch der Kündigung eingetreten. Ausweislich des Tatbestandes des Endurteils des Amtsgerichts München vom (Az. 432 C 31452/13) erfolgte die Aufrechnung in diesem Verfahren von Seiten der Klagepartei mit Schriftsatz vom , zu diesem Zeitpunkt ist somit spätestens die Wirkung der Aufrechnung eingetreten. Dieser Zeitpunkt lag jedoch auch vor Ausspruch der hier maßgeblichen Kündigung, so dass im Zeitpunkt der Kündigung ein entsprechender Rückstand von Seiten der Beklagtenpartei nicht mehr vorlag. Damit ist sowohl die außerordentliche als auch die ordentliche Kündigung infolge Zahlungsrückstandes nicht mehr möglich gewesen, ein Räumungsanspruch der Klagepartei ergibt sich daraus nicht. 2. Soweit die Klagepartei einen Kündigungsgrund darin sieht, dass der Beklagte vorgetragen habe, er habe sich an den Kosten für einen neuen Durchlauferhitzer beteiligt und diesen Betrag im Wege der Klage geltend gemacht, vermag mit der Behauptung der Klagepartei, er habe damit wider besseren Wissens gehandelt, eine Kündigung ebenfalls nicht gerechtfertigt werden. Ausweislich des Endurteils des Amtsgerichts München vom hat das Amtsgericht die Klage insoweit abgewiesen, als der hiesige Beklagte den Nachweis dieser Zahlung nicht zu erbringen vermochte. Eine Feststellung, dass der Beklagte insoweit, wider besseren Wissens gehandelt habe, findet sich in dem Urteil nicht. Eine Kündigung könnte jedoch nur darauf gestützt werden, dass der Beklagte insoweit tatsächlich bewusst falsch vorgetragen hat. Ein solcher Nachweis wird jedoch von Seiten der Klagepartei weder angeboten noch geführt. 3. Ein Kündigungsrecht der Klagepartei ergibt sich nicht aus der Behauptung, dass der Beklagte rechtsmissbräuchlich Minderungsrechte gegenüber der Klagepartei ausübt. Dabei ist grundsätzlich zu beachten, dass der Mieter, welcher sich auf die Minderungsrechte des 536 BGB beruft, nur seine ihm gesetzlich zustehenden Rechte wahrnimmt. An die Wahrnehmung dieser Rechte dürfen keine zu strengen Anforderungen im Hinblick auf ein Kündigungsrecht gestellt werden, da anderenfalls die Gefahr bestünde, dass derjenige Mieter, welcher sich bei der Schätzung einer Minderungsquote falsch beraten lässt oder welcher im Prozess aufgrund von Beweisschwierigkeiten unterliegt, die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnis deshalb riskiert, weil er sich auf seine ihm zustehenden Minderungsrechte beruft. Eine Kündigung kann daher nur dann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter seine ihm zustehenden Rechte dadurch bewusst arglistig nutzt, dass er wider besseren Wissens tatsächlich nicht bestehende Mängel behauptet, um den Vermieter zu schädigen. Eine solche Schädigungsabsicht ist auf Seiten des Beklagten hier nicht ersichtlich und auch von Seiten der Klagepartei nicht nachgewiesen. Die Kammer hat dabei berücksichtigt, dass das Amtsgericht München in dem Urteil im Parallelverfahren hinsichtlich Mängel an den Fenstern eine Minderungsquote von 10% zuerkannt hat, die übrigen Mängel zum Teil aufgrund mangelnder Substantiierung bzw. fehlenden Nachweises sowie aufgrund des Umstandes, dass es sich um unerhebliche Mängel handelt, nicht anerkannt hat. Aus dem Urteil des Amtsgerichts München ergibt sich somit nicht, dass dieses einen bewussten falschen Vortrag von Mängeln auf Seiten des Beklagten gesehen hat. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der behaupteten Mängel bei der Wasserversorgung. Dabei war zu berücksichtigen, dass die von Seiten des Gerichtes vernommenen Zeugen... und... vorübergehend Funktionsbeeinträchtigungen bestätigt hatten, welche von Seiten des Amtsgerichts München jedoch als

4 nicht ausreichend für den Nachweis einer dauerhaften Beeinträchtigung gesehen haben. Damit war jedoch zu berücksichtigen, dass objektiv aufgrund der einvernommenen Zeugen zumindest vorübergehende Beeinträchtigungen vorlagen, eine bewusste Falschbehauptung von Seiten des Beklagten sich daraus nicht ergab. Dies gilt auch für die Beeinträchtigung des Trinkwassers in der Wohnung, welches von Seiten des Amtsgerichts München nach entsprechendem Augenschein abgelehnt worden war. Jedoch ergibt sich allein aus dem Umstand, dass das Amtsgericht München den Beweis als nicht geführt ansah, nicht der Umkehrschluss, nämlich, dass der Beklagte insoweit bewusst wahrheitswidrig vorgetragen hat. Es muss auch insoweit dabei verbleiben, dass eine Beweisfälligkeit des Beklagten keinen Rückschluss auf einen wahrheitswidrigen Vortrag zulässt. Es bedurfte insoweit auch nicht der Einvernahme des Klägervertreters, da dieser nur zum Beweis dahingehend angeboten worden war, was der erkennende Richter des Parallelverfahrens bei dem Augenschein festgestellt hatte, nicht jedoch zu dem Umstand, dass der Beklagte wahrheitswidrig vorgetragen hat. Der Kammer ist somit eine Schädigungsabsicht des Beklagten im Hinblick auf die von ihm ausgeübten Mängelrechte nicht ersichtlich, eine Kündigung ist damit auch aus diesem Grund nicht gerechtfertigt. 4. Auch die Anzeige des Beklagten hinsichtlich einer vermeintlichen Zweckentfremdung für das Anwesens führt nicht zur Annahme eines Kündigungsgrundes. Grundsätzlich kann eine Anzeigenerstattung bei der Staatsanwaltschaft, Polizei oder einer anderen Behörde eine erhebliche Vertragsverletzung im Sinne des 543 Abs. 1 BGB darstellen (Schmidt-Futterer/Blank 543 Rn. 193). Ein Kündigungsgrund liegt jedoch erst dann vor, wenn die Anzeige nicht im Rahmen der Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte erfolgt oder der Anzeigeerstatter mit der Anzeige keine staatsbürgerlichen Pflichten erfüllt hat. Ähnlich den bereits oben dargestellten Ausführungen zum Minderungsrecht ist dabei wiederum zu berücksichtigen, dass jeder Bürger das Recht hat, vermeintliche Missstände auf dem Gebiet des Ordnungswidrigkeitenrechts bzw. des Strafrechts zur Anzeige zu bringen, dies ist Ausfluss der allgemeinen Meinungsäußerung, welche sich in Art. 10 EMRK wiederfindet. Eine Kündigung kann damit nur dann gerechtfertigt werden, wenn die Anzeige von keinerlei objektiven Anhaltspunkten gedeckt ist, somit nur deshalb genutzt wird, um den Vermieter zu schädigen. Aufgrund der Anhörung beider Parteien im heutigen Termin ist die Kammer nicht davon überzeugt, dass der Beklagte in einer solchen Schädigungsabsicht handelte. Der Beklagte führte in seiner Anhörung aus, dass sich die Nutzung des Anwesens aufgrund des Auszugs der anderen Mietvertragsparteien dahingehend geändert hat, dass die nunmehr freistehenden Wohnungen an Arbeiter im Sinne eines Arbeiterwohnheims vermietet wurde und es dadurch zu erheblichen Beeinträchtigungen im Anwesen gekommen sei. Er habe aufgrund dieser für ihn ärgerlichen Umstände zunächst mit der Hausverwaltung Rücksprache gehalten, als dies nicht fruchtete, habe er die entsprechende Anzeige wegen Zweckentfremdung erstattet. Von Seiten der Klagepartei blieb dieser Vortrag im Wesentlichen unbestritten; der anwesende Geschäftsführer der Klägerin führte aus, dass man in einer temporären Zwischennutzung das Anwesen als Wohnheim für Arbeiter genutzt habe und nutzt. Der Vertreter der Klägerin führte weiter aus, dass aufgrund des bestehenden Bebauungsplans eine gewerbliche Nutzung bis zum 4. Obergeschoss ohnehin vorgeschrieben sei. Bei der Würdigung des berechtigten Interesse des Beklagten an der erstatteten Anzeige waren diese Umstände mit einzubeziehen. Für den Beklagten musste sich aufgrund der geänderten Nutzung des Anwesens von einem reinen Miethaus zu einer nunmehrigen Nutzung durch die temporäre Vermietung an Arbeiter eine entsprechende Zweckentfremdung aufdrängen. Der Umstand, dass ohnehin aufgrund des Bebauungsplans eine gewerbliche Nutzung teilweise vorgeschrieben war, musste ihm nicht bekannt sein und sich ihm auch nicht aufdrängen. Aufgrund dieser geänderten Umstände und der damit einhergehenden Beeinträchtigung seiner Wohnsituation handelte der Beklagte auch mit berechtigtem Interesse als er diese für ihn misslichen Umstände bei der zuständigen Behörde zur Anzeige brachte. Eine Schädigungsabsicht des Beklagten ist daher nicht ersichtlich. Eine solcher ergibt sich auch nicht aus der Argumentation von Seiten der Klagepartei, dass der Beklagte aufgrund des bestehenden Mietvertrages sich in einer besonderen Treuepflicht befand, welche er bei Erstattung der Anzeige nicht ausübte. Dabei war nämlich zu berücksichtigen, dass auch die Änderung des Anwesens von einem Wohnanwesen zu einer nunmehrigen

5 gewerblichen Nutzung bereits eine Änderung des zwischen den Parteien bisher bestehenden Zustandes von Seiten der Klagepartei darstellte, insofern könnte sehr wohl vertreten werden, dass auch die Klagepartei das Treueverhältnis, welches sich aus den mietvertraglichen Nebenpflichten ergibt, nicht ausreichend berücksichtigt hat. Unabhängig davon handelte der Beklagte hier im berechtigten Interesse bei Erstattung der Ordnungswidrigkeitenanzeige. Eine andere Bewertung ergibt sich auch nicht daraus, dass die Klagepartei ausführt, dass es sich bei der Vorschrift über die Zweckentfremdung nicht um eine drittschützende Vorschrift handelt. Es ist jedoch nicht erforderlich und auch nicht geboten, dass der Mieter nur solche Missstände zur Anzeige bringen darf, welche drittschützenden Charakter auch hinsichtlich seiner Person haben. Bei Erstattung der Anzeige nimmt der jeweils Anzeigende seine staatsbürgerlichen Rechte wahr, diese sind jedoch nicht dahingehend beschränkt, dass er nur solche Missstände anzeigen darf, welche auch gerade ihn schützen. Der Beklagte verletzte somit mit der Erstattung der Ordnungswidrigkeitenanzeige nicht seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, eine Kündigung ist aus diesem Grund nicht gerechtfertigt. 5. Ein Kündigungsgrund ergibt sich vorliegend auch nicht aus einer Gesamtschau aller Umstände. Zwar ist durchaus anerkannt, dass eine Zerrüttung der Vertragsgrundlage einen Kündigungsgrund darstellen kann (vgl. Schmidt-Futterer/Blank 543 Rn. 167 ff.). Ein wichtiger Grund in diesem Sinne liegt dann vor, wenn die Durchführung des Vertrages durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertragsgrundlagen durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie den Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist. Ein solcher Umstand ist vorliegend jedoch nicht gegeben. Wie bereits oben ausgeführt, liegt eine Pflichtverletzung des Beklagten im Hinblick auf das Mietverhältnis gerade nicht vor. Der Beklagte hat, auch dies wurde bereits oben ausgeführt, von seinen ihm zustehenden Rechten aus dem Mietverhältnis bzw. aus seinen ihm allgemein zustehenden Rechten Gebrauch gemacht. Eine Störung des zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnis in einem solchen Maße, dass es der Klagepartei nicht mehr zumutbar ist, an diesem Vertragsverhältnis festzuhalten, besteht nicht. Bei der Abwägung der insoweit bestehenden Interessen war nämlich besonders auf Seiten der Klagepartei zu berücksichtigen, dass sie aufgrund der beabsichtigten Generalsanierung des Anwesens ein erhöhtes Interesse daran hat, dass der Beklagte die von ihm innegehaltene Wohnung aufgibt. Die zwischen den Parteien bestehenden Streitigkeiten erreichen nicht das Maß, welches die Kammer aus einer Vielzahl von Verfahren aus belasteten Mietverhältnissen kennt. Weiterhin war auch zu berücksichtigen, dass zumindest die Klagepartei durch die Änderung der Nutzung des Anwesens als Arbeiterwohnheim einen nicht unerheblichen Anteil an den Streitigkeiten, insbesondere der Erstattung der Zweckentfremdungsanzeige, gesetzt hat. Auch aus diesem Grund liegt eine streng zu bewertende derartige Störung der Vertragsgrundlage, welche eine Kündigung des Mietverhältnisses als außerordentliche bzw. als ordentliche Kündigung rechtfertigt, nicht vor. Auch insoweit hat das Amtsgericht München die Klage zu Recht abgewiesen. III. Die Kostenentscheidung folgt aus 97 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision bestehen nicht, es handelt sich um eine Entscheidung im Einzelfall. Der Streitwert wurde entsprechend 47, 41 GKG festgesetzt. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf 708 Nr. 10 ZPO.