Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2015 Ostschweiz/Liechtenstein

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2015 Ostschweiz/Liechtenstein

2 Markt Schweiz Expansion Engel & Völkers Commercial Schweiz Die Schweiz steht für Professionalität, Qualität und vor allem Solidität. So schnell sich die Welt auch dreht; diese Grundwerte bleiben unverändert. Für uns bei Engel & Völkers Commercial Schweiz bildet dies die Grundlage für jegliche unserer Geschäftstätigkeiten. Engel & Völkers ist seit über 36 Jahren in der Vermittlung von hochwertigen Immobilien tätig. Mit mehr als 580 Büros in 38 Ländern und auf fünf Kontinenten gehören wir weltweit zu einem der marktführenden Unternehmen im hochwertigen Immobilienbereich. Seit über 10 Jahren spezialisieren wir uns mit der Sparte Commercial zusätzlich im Bereich von gewerblichen Immobilientransaktionen. In der Schweiz und Liechtenstein sind wir derzeit mit fünf Büros vertreten, wobei unser Netzwerk laufend ausgebaut wird und es uns so ermöglicht, auch regionalen Gegebenheiten optimal Rechnung zu tragen. Täglich beraten wir Kunden in den Bereichen Kauf und Verkauf von Anlageimmobilien sowie zu An- und Vermietung von Gewerbe-, Büro- und Einzelhandelsflächen. Um Sie auf der Suche nach einem geeigneten Renditeobjekt zu unterstützen, veröffentlichen wir auf jährlicher Basis den Engel & Völkers Commercial Marktreport. Darin befassen wir uns mit allgemeinen marktwirtschaftlichen Schwerpunktthemen und orientieren Sie gleichzeitig über die Ereignisse auf regionaler Ebene. Des Weiteren erfahren Sie aus erster Hand, wie unsere Berater, welche den Puls des Markts fühlen, die Eigenheiten gewisser Gebiete bewerten und welche Schlüsse, basierend auf öffentlich zugänglichen Daten, sowie Einschätzungen unserer Berater, aus der Entwicklung des Immobilienmarktes gezogen werden können. Bodenständige Schweiz Die kürzlich durch Ernst & Young erhobenen Marktdaten zur Attraktivität der Schweiz als Wirtschaftsstandort lassen aus Perspektive von Investoren und Arbeitnehmer auf eine weiterhin positive Lage schliessen. Politisch kann 2015 als Verschnaufpause betrachtet werden um sich für die noch pendenten Unsicherheiten, wie die Masseneinwanderungsinitiative, die ihren Ursprung im Jahr 2014 hatte, vorzubereiten. Obwohl diese nicht mehr im medialen Fokus zu stehen scheint, hat die Thematik an Brisanz keineswegs verloren. Die Schweiz ist auch 2014 wieder an Einwohnern gewachsen und zählt nun Einwohner; ein Zuwachs von Personen oder 1.2%. Zwar ist das Bevölkerungswachstum um 0.1% tiefer als 2013 jedoch immer noch um 15% höher als der Durchschnitt der letzten 14 Jahre. Ob dabei eine Korrelation zur Masseneinwanderungsinitiative besteht, ist quantitativ noch nicht zu verifizieren. Fakt ist, dass die Schweiz weiterhin mit einem positiven Wanderungssaldo zu rechnen hat und in diesem Kontext auch die Variable der Nachfrage für Wohnraum positiv zu werten ist. Das Bruttoinlandprodukt Trotz einer auf vielen Ebenen funktionierenden Wirtschaft, kann nicht behauptet werden, die Krise im Umland hätte keinen Einfluss auf den Schweizer Markt. Das BIP legte im 1. Quartal 2015 um 1.1% zu, was im Vergleich zum Vorjahr ein um 0.2% niedrigeres Wachstum bedeutet. Das BIP hätte jedoch weitaus flacher ausfallen können, wenn die USA und ihr wirtschaftlicher Aufschwung nicht gewesen wären. Währungssituation Schweiz Begonnen hat das Jahr mit der historischen Aufwertung des Schweizer Frankens, dessen Ursprung in der von der Nationalbank überraschend - und entgegen der von Thomas Jordan im Dezember 2014 gemachten Aussage - veranlassten Abkoppelung vom Euro. Diese liessen den Euro am 15. Januar 2015 innert Sekunden um bis zu 20% in die Tiefe stürzen. Eine Abkopplung war aus verschiedenen Gründen zu erwarten. Dennoch litten Finanzdienstleister und Investoren aller Art unter einem tiefen Schock. Quelle: BFS, TA, ZKB.

3 Markt Schweiz Hypothekarmarkt In einem Punkt herrschte 2014 unter allen Finanzanalysten Einigkeit: Tiefer können die Zinsen nicht sinken. Seit Ausbruch der Finanzkrise 2008 und mit den weltweit grossangelegten Markteingriffen der Nationalbanken hat sich der Hypothekarmarkt grundlegend verändert. Seit der Ankündigung der SNB Anfang 2015, Negativzinsen einzuführen, scheinen sich Immobilien teilweise als Substitut zu anderen langfristigen, sicheren und risikoarmen Anlagen zu etablieren. Dabei gehen die Meinungen über das richtige strategische Vorgehen bei solch günstigen Finanzierungsmöglichkeiten auseinander. Während die SNB in ihrem diesjährigen Bericht zur Finanzstabilität empfiehlt, die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten mit Vorsicht zu geniessen, werden auch viele Stimmen laut, die keinen Grund ausmachen können, bei ausreichender Liquidität von einer garantierten langfristigen Finanzierung Gebrauch zu machen und dabei gespartes Geld anderweitig, z.b. in Renovationsfonds zu investieren und so effizient zu wirtschaften. Lex Koller Schnee von gestern? Es ist erst ein Jahr her, da zeigte sich NR Jacqueline Badran überzeugt, dass überflüssiges Kapital aus dem Ausland, welches in den heimischen Immobilienmarkt fliesst, die Ursache für die Zuspitzung des Immobilienmarkts ist. Sie reichte deshalb eine Motion zur Verschärfung des über die Jahre sukzessiv gelockerten Lex Koller Gesetzes ein. Dies führte dazu, dass sich die Politik und Medienlandschaft mehr als ausgiebig mit dem Thema befassten. Die Motion hat das Parlament dann jedoch abgelehnt. Initiiert durch Frau Bundesrätin Sommaruga zeichnet sich ein neuer Versuch ab, den Immobilienmarkt gegen Ausländer und ausländische Aktiengesellschaften für private wie auch gewerbliche Investoren und Objekte zu blockieren, die Türen für Fonds jedoch offen zu lassen. Gegenstimmen, z.b. vom Staatssekretariat für Wirtschaft stehen einer Verschärfung kritisch gegenüber und erachten diese mindestens als ungerechtfertigt und im schlimmsten Fall sogar als kontraproduktiv. Quelle: SNB, NZZ, E&V. Eurokurs/CHF Quelle: SNB. Zinsen Monats-Libor Rendite Bundesobligation (10J.) Quelle: SNB. Referenzzinssatz 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% Hypothekarischer Referenzzissatz bei Mietverhältnissen Quelle: BWO.

4 Markt Grossraum Ostschweiz Lizenzgebiet Ostschweiz/Liechtenstein Bild Lizenzgebiet Quelle: FPRE; Kartengrundlage: BFS Geostat / Swisstopo. Markt Grossraum Nordostschweiz Das Lizenzgebiet der Nordostschweiz setzt sich hauptsächlich aus den Kantonen Thurgau, Appenzell Ausserrhoden, Appenzell Innerrhoden und der Region um die Stadt St.Gallen und Wil zusammen. Seit einigen Jahren sinkt der Anteil der Einfamilienhäuser am Total der neu erstellten Wohnungen. Während 2004 rund 70% aller neu erstellten Wohnungen als Einfamilienhäuser gebaut wurden, waren es 2013 nur noch jede vierte Wohnung oder 25%. Dieser Trend ist seit 2013 unverändert positiv. Die erzielbaren Renditen liegen bei 5%, was im Vergleich zu den schweizerischen Grossstädten klar im oberen Bereich liegt. Allerdings ist die Nachfrage fast ausschliesslich renditeabhängig und Käufer, anders als z.b. in Zürich, nicht bereit tiefere Renditen zu akzeptieren. Am meisten Potenzial im Mehrfamilienhausbereich weisen die Regionen um Kreuzlingen, Frauenfeld und Rohrschach auf. Markt Grossraum Ostschweiz Im Lizenzgebiet Ostschweiz entwickeln sich die Angebotsmieten im Mehrfamilienhausmarkt und somit auch die Bruttorenditen, im Vergleich zum letzten Jahr, seitwärts. Die Ursache dafür ist laut der St.Galler Kantonalbank zum Einen das anhaltend breite Angebot und zum Anderen die tiefen Zinsen, die Wohneigentum vor allem abseits der Zentren, auch für die breitere Masse erschwinglich macht und somit vermehrt zu beobachten ist, dass ein Teil der bisherigen Nachfrager nach Mietwohnungen nun auf der Suche nach Wohneigentum sind. Besonders im Rheintal ist die durchschnittliche Angebotsdauer für Mietwohnungen bereits gestiegen, was ein Indiz für eine abflauende Dynamik ist. Interessant ist zudem, dass während sich im Kanton St.Gallen 2008 im schweizweiten Vergleich noch unterdurchschnittliche Bruttorenditen erzielen liessen, sich das Blatt 2011 gewendet hat und in den letzten vier Jahren stets über dem schweizweiten Mittel, bei zuletzt (2014) ca. 4.9% im Kanton St.Gallen und 4.6% gesamtschweizerisch, bewegen. Quelle: FPRE

5 Renditen im Grossraum Ostschweiz Bruttocashflowrenditen, Neubau Kanton MS Region* Tief Mittel Hoch AR % % % AI % % % SG % % % TG % % % *MS = Mobilité spatiale / Die Schweiz ist in 106 Einheiten gegliedert. Quelle: Fahrländer Partner. Mittlere Bruttocashflowrendite pro MS- Region hohe Rendite mittlere Rendite tiefe Rendite Definition Bruttorendite Die Bruttorendite als Kennzahl beschreibt das Instrument, mit dem der Cashflow einer Immobilie gemessen werden kann. Dabei werden die Anlagekosten (Gesamtheit der Investitionen) und die Mieterträge (ohne Nebenkosten) ins Verhältnis gestellt und diese prozentual ausgewertet. Den Beizug der Bruttorendite beim Immobilienkaufentscheid ist daher sicherlich sinnvoll. Es stellt sich jedoch die Frage, ob die Bruttorendite als alleinige Grösse zur Findung der renditeoptimalen Investition genügend aussagekräftig ist. Quelle: FPRE; Kartengrundlage BFS Geostat / Swisstopo. Das Problem bei einer isolierten Betrachtung der Bruttorendite als Kriterium des Investitionsentscheids liegt darin begründet, dass Liegenschaften nicht nur Mieterträge generieren, sondern auch Kosten verursachen. Es ist somit empfehlenswert, die Bruttorendite nur als ersten Indikator für die Attraktivität eines Renditeobjekts zu betrachten. Bei näherem Interesse sollten weitere Kennzahlen miteinzubezogen werden, insbesondere die laufenden Kosten der Liegenschaft. Quelle: HEV. Analyse Bruttorenditen Die Analyse der Bruttorenditen sowie ein Blick auf die obige Grafik, zeichnet folgendes Bild: Der Kanton St.Gallen bietet Anlegern die besten Renditeaussichten. Anders als in der Region Zürich sind hier auch die Preise um einiges moderater. Da sich der Kanton St.Gallen jedoch von der Nordost Schweiz bis ins Sarganserland zieht, ist diese Aussage jedoch differenziert zu betrachten. In der Region Toggenburg kann aktuell am meisten Potenzial ausgeschöpft werden und auch die Region um die Stadt St.Gallen und Rohrschach, sind vor allem aufgrund zweier Ballungszentren, interessant. Jedoch sind die Abweichungen zwischen den Regionen im allgemeinen eher zu vernachlässigen, da sich die Bruttorenditen überall um die 5% Marke bewegen. Die sehr ländliche Ostschweiz erfordert einen ausgeprägten Sinn für das richtige Renditeobjekt und die Geschehnisse auf dem Markt. Während die Renditen in der Region Ostschweiz in den Jahren markant gesunken sind, hat sich dieser Trend seit 2014 wieder abgeflacht. Quelle: E&V, FPRE, W&P.

6 Marktfokus Städte Lagequalität nach Quartier, Kreuzlingen Lagequalität nach Quartier, Rapperswil Quelle: FPRE. Quelle: FPRE. Markt Stadt Kreuzlingen Die obigen Karten stellen Kreuzlingen und Rapperswil-Jona in Rastern von jeweils 100m x 100m dar, die nach hedonischen Bewertungsmethoden farblich in ABC Lagen (sehr gute, durchschnittliche, unterdurchschnittliche Lage) segmentiert wurden. Die Stadt Kreuzlingen ist eine Kleinstadt an der Deutsch-/ Schweizerischen Grenze betrug die ständige Wohnbevölkerung , was ein überdurchschnittliches Wachstum von 2.1% gegenüber dem Vorjahr darstellt. Die meisten Zuzüger kommen dabei aus der näheren Umgebung. Der Ausländeranteil betrug %, hauptsächlich bestehend aus deutschen Zuzügern. Über 40% der Bevölkerung setzt sich aus Familien und älteren Paaren zusammen. Die Leerstandsquote bei Wohnungen betrug 2014 laut dem Bundesamt für Statistik noch überdurchschnittliche 1.35%. Für eine 4.5-Zimmerwohnung mit ca.100m² werden Preise von durchschnittlich CHF/m² für Neubauten (ab 2007) und CHF/m² für Altbauten (vor 2007) verlangt, wobei die Preisspanne besonders bei Altbauten ziemlich breit ist. Aktuell werden vor allem Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekte an besten Lagen gesucht. Gefordert werden Renditen von mindestens 5%. Die Käuferschaft besteht hauptsächlich aus Privatkunden, die eine sichere Anlage suchen. Markt Stadt Rapperswil-Jona Rapperswil-Jona gilt als eine der attraktivsten Städte des Kantons St.Gallen. Mit ihren ca Einwohnern bietet sie eine ansprechende Lage mit 14 km Seeanstoss an den Zürichsee, eine grosse Altstadt, Einkaufszentren und eine für den Kanton St.Gallen verhältnismässig tiefe Steuerbelastung. 72% der in Rapperswil wohnhaften Personen sind in der Mittel- und Oberschicht angesiedelt, wobei sich ein Trend zu mehr gutverdienenden Einwohnern ausmachen lässt und somit der Schluss gezogen werden kann, dass auch Rapperswil gewisse Verdrängungstendenzen in diese Richtung aufzeigt. Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise für Immobilien im Linthgebiet um 100.7% zugelegt. Es ist anzunehmen, dass diese Entwicklung vor allem von den Gemeinden Rapperswil-Jona und Freienbach angetrieben wurde. In Zentren wie Rapperswil-Jona kann an guten Lagen auch weiterhin von einer anhaltenden Nachfrage und einer entsprechenden Marktdynamik ausgegangen werden.

7 Prognose und Markt Ostschweiz/Liechtenstein Anteil der Antworten Preiserwartung MFH Region Ostschweiz 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 2012:2 2012:4 2013:2 2013:4 2014:2 2014:4 2015:2 Quelle: HEV Schweiz / Fahrländer Partner. Prognostizierte Nachfrage Ostschweiz Commercial Kanton AR AI SG TG MS Region* Nachfrage *MS = Mobilité spatiale / Die Schweiz ist in 106 Einheiten gegliedert. Quelle: E&V Commercial Preiserw.index (r. Skala) Die obige Tabelle bietet eine Übersicht zur prognostizierten Nachfragetendenz der im Bericht beschriebenen Marktgebiete. Die jeweiligen Prognosen basieren auf internen Umfragen, sowie marktspezifischen Informationen. Der Zeithorizont jeweiliger Einschätzungen bezieht sich auf die erwartete Nachfrageentwicklung der nächsten 6-9 Monate. Indexpunkte EVC Prognose Ostschweiz Insgesamt ist für die Region Ostschweiz eine solide Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeliegenschaften zu verzeichnen. Dabei agieren die Anleger sensibler und preisbewusster als noch vor rund 12 Monaten. Dies scheint in erster Linie mit einer restriktiveren Vergabe von Fremdkapital seitens der finanzierenden Institute für Anlageobjekte verbunden zu sein, was mit einer insgesamt (meist) höheren Eigenkapitalanforderung auf Käuferseite korrespondiert und die Käuferseite etwas ausdünnt. Dennoch scheint gerade von institutioneller Käuferseite nach wie vor ein hoher Anlagebedarf zu bestehen. Aufgrund der vergleichsweise hohen Preise für Renditeliegenschaften (bedingt durch das anhaltende Zinstief) werden immer mehr Eigentümer solcher Liegenschaften zukünftig mit einem Verkauf liebäugeln, was den zum Verkauf stehenden Bestand an Mehrfamilienhäuser wie auch Wohn- und Geschäftshäusern in den kommenden Monaten erhöhen dürfte. Gleichzeitig sind qualitativ höher- bzw. hochwertige Anlageobjekte nach wie vor Mangelware und sorgen in diesem Segment für stabile Preise. Die Anfang 2015 erfolgte massive und unerwartete Aufwertung des Schweizer Frankens zeigt ihre Spuren dahingehend, dass gerade deutsche Käufer dem Ostschweizer Immobilienmarkt vermehrt fern bleiben. Schweizer Käufer sind weiterhin aktiv und auf der Suche nach Renditeliegenschaften, vor allem im Bereich Mehrfamilienhäuser, wobei der Qualität ein immer höheres Gewicht zukommt. Eigenheiten des Immobilien-Marktes Fürstentum Liechtenstein Die Immobilienwirtschaft ist ein wichtiger Bestandteil der rund Einwohner zählenden Volkswirtschaft des Fürstentums. Den tiefen Zinsen geschuldet wird weiterhin rege gebaut. Gemäss dem Amt für Bau & Infrasturktur wurden im 1. Quartal 2015, 146 Bauprojekte mit einer Investitionssumme von CHF 108,4 Mio. bewilligt. Der liechtensteinische Immobilienmarkt ist jedoch sehr introvertiert. Das Grundverkehrsgesetz regelt den Erwerb. Liechtensteinische Landesangehörige sowie Staatsbürger aus dem EWR Raum oder der Schweiz (mit Wohnsitz in LI) dürfen neben einer Immobilie zur Deckung ihres Wohnbedürfnisses nur noch eine Immobilie zur Deckung ihres Erholungsbedürfnisses in den beiden Ferienorten des Landes erwerben. Unternehmen können Grundstücke für ihre Betriebsstätte erwerben, inländische Privatpersonen, Entwickler, Immobiliengesellschaften (Einschränkungen bezüglich ausländischer Besitzverhältnisse), etc. baureife Grundstücke kaufen für Bauprojekte, für die ein inländisches Bedürfnis besteht, sofern diese dann auch umgesetzt werden. Der Handel mit Mehrfamilienhäusern ist damit sehr eingeschränkt. Nach heutiger Steuerpraxis müssen Mietzinseinnahmen im Lande nicht versteuert werden und Grundstücke weisen in der Steuererklärung einen Bruchteil ihres wahren Wertes aus. Bei Immobilienanliegen empfiehlt sich jedoch der Beizug eines regionalen Experten wie die von Engel & Völkers Commercial Vaduz, welche die Liechtenstein-Spezifika sehr genau kennen. Quelle: E&V.

8 Research Team Sven Schäfer Managing Partner, Ostschweiz Tel.: Heinz Senn Managing Partner, Liechtenstein Tel.: Alexandros Tyropolis Research Analyst, Schweiz Tel.: Weitere Standorte Bern Commercial Mettlengässli Muri b. Bern Tel.: berncommercial@engelvoelkers.com Zürich Commercial Bederstrasse 49 CH-8002 Zürich Tel.: zuerichcommercial@engelvoelkers.com Ascona Commercial Piazza G. Motta Ascona Tel.: asconacommercial@engelvoelkers.com Engel & Völkers Commercial Hauptstrasse 64 CH-8280 Kreuzlingen Tel.: kreuzlingencommercial@engelvoelkers.com Engel & Völkers Commercial Herrengasse 7 FL-9490 Vaduz Tel.: LI / CH vaduzcommercial@engelvoelkers.com