Ansatzpunkte für die erfolgreiche Eigenkapitalbeschaffung in Finanzkrisezeiten für notwendige Investments
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- Charlotte Arnold
- vor 8 Jahren
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1 Ansatzpunkte für die erfolgreiche Eigenkapitalbeschaffung in Finanzkrisezeiten für notwendige Investments Vortrag am Dienstag, 02. November 2010, 17. Mitteldeutsche Immobilientage, Leipzig, BFW Mitteldeutscher Landesverband e.v.
2 Die Referentin Fr. Angela Haupt, Diplom-Volkswirtin, verfügt über 15 Jahre Erfahrung mit Immobiliengesellschaften und dem Kapitalmarkt. Sie hat für Allianz Global Investors Advisory (München) mehrere Jahre Anlageprodukte Alternativer Assetklassen wie Immobilien, Private Equity und Hegdefonds für institutionelle Investoren bewertet und entwickelt. Zuvor war sie u.a. Aktienanalystin für Hypo Securities Inc., der heutigen HVB Capital (New York), sowie Leiterin des REIT Research Teams der Deutsche Bank Realty Advisors Inc. (New York) und Portfoliomanagerin für den zu dieser Zeit größten Fonds börsennotierter US Immobiliengesellschaften für deutsche Anleger. Seit 2003 ist Angela Haupt Geschäftsführerin der von ihr mitgegründeten unabhängigen Beratungsgesellschaft, die vorwiegend Beteiligungsmodelle konzipiert und Immobiliengesellschaften bei der Eigenkapitaleinwerbung unterstützt. Fr. Haupt ist seit 2010 außerdem Dozentin an der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin. Weitere Informationen unter Okt Beamerversion - 2 -
3 Inhalt I. Marktumfeld 1. Veränderte Rahmenbedingungen 2. Eigenkapitaleinwerbung 3. Investorenpräferenzen II. Angebotsgestaltung 1. Dachfonds u.ä. als Kapitalgeber 2. Passende Konditionen 3. Chancen für lokale operative Partner Okt Beamerversion - 3 -
4 I. Marktumfeld 1. Veränderte Rahmenbedingungen 2. Eigenkapitaleinwerbung 3. Investorenpräferenzen Okt Beamerversion - 4 -
5 Veränderte Rahmenbedingungen Erholung Aktienmarkt public equity public debt Verbessertes Klima für Unternehmensanleihen Kaum Verbriefung von Krediten Verlangsamtes Wachstum Neue Spielregeln private equity private debt Eingeschränkte Kreditvergabe Neue Anbieter >> Ausdifferenzierung des Marktes Okt Beamerversion - 5 -
6 Alternative Investment Fund Manager (AIFM) Directive Neue Regeln auf EU-Ebene - Ziele Passporting, Anlegerschutz - Endentwurf seit , Abstimmung im EU- Parlament voraussichtlich Umsetzung national bis 2013, Einführung Wirkung Formalisierung best practise, Betriebserlaubnis Risiko Nebeneffekte - Definitionselemente Fonds : kollektives Investment, Anlagerichtlinien - Betroffen daher Immobiliengesellschaften, auch börsennotierte. - Folgen für Aufwand, Kosten, Renditen >> Weitreichende Auswirkung auf Immobilienbranche? Okt Beamerversion - 6 -
7 Eigenkapitaleinwerbung PERE 2009 weltweit schlechtestes Jahr seit 2004: - Europa Mrd - Global 42 Mrd. USD (113 Fonds) - 69% Einbruch vs Aktivität 2010 besser -Derzeit suchen allein in Europa über 90 PERE-Fonds Investoren für mind. 40 Mrd. USD - INREV erwartet für 2010 rd. 11 Mrd. Investitionsvolumen Quelle: INREV, preqin >> Anhaltender Wettbewerbsdruck Okt Beamerversion - 7 -
8 Eigenkapitaleinwerbung PERE Fonds im Markt - Zielvolumen 129 Mrd. USD haben 15% ihr Ziel erreicht, 2010 bisher 19% - Vermarktungsdauer jetzt 19 Monate, 2009/2008/ / 13 / 10 Mon.) - Seit Januar haben 47 Fonds aufgegeben Okt Beamerversion - 8 -
9 Kapitalmarkt Rekapitalisierung: - Börsennotierte Immobiliengesellschaften, inkl. REITS, in den USA haben zwischen 1Q09 und 1Q10 rd. 50 Mrd. eingesammelt, 32,5 Mrd bisher - Weltweit weitere IPOs erwartet, auch in Deutschland Q2010! 14 32,5 Okt in Mrd. USD; Quelle: SNL, NAREIT Börsengänge Eigenkapitalerhöhungen Anleihen Gesamtkapital >> Wettbewerbsvorteil Kapitalmarktzugang Okt Beamerversion - 9 -
10 Markt- Geschlossene Immobilienfonds 1H ,3 Mrd. EK plaziert rd. 2,5 Mrd. - Inländische Fonds besser Ausblick: Stärkere Regulierung von Anbietern und Vertrieb Quelle: VGF Okt Beamerversion
11 Investitionsneigung - Investorengruppen 2009 >> Traditionelle Investoren wieder am aktivsten Okt Beamerversion
12 Investitionsaktivität - Investorengruppen % 50% 100% Privat/Family Office 86% 14% 0 Versicherungen 49% 47% 4% Offene Fonds 39% 45% 16% Geschlossene Fonds 14% 64% 22% Wohnungsgesellschaften 6% 65% 27% Immo-AGs/REITs 16% 53% 27% Opportunity /PE Funds 25% 44% 31% Sonstige Internationale Investoren 10% 55% 29% Staatsfonds 10% 41% 47% Banken 2% 14% 82% >> Investorenbasis verbreitert sich Quelle: Ernst & Young Aktiv Moderat aktiv Zurückhaltend Okt Beamerversion
13 II. Angebotsgestaltung 1. Dachfonds u.ä. als Kapitalgeber 2. Passende Konditionen 3. Chancen für lokale operative Partner Okt Beamerversion
14 Beteiligungswege Strukturierung: Genussschein, Zertifikat, Note etc. Indirekte Investition Fonds Objektgesellschaft Firma Investor Indirekte Investition Dachfonds Fonds Firma Fonds Direkte Investition (Firmenbeteiligung) Firma Okt Beamerversion
15 Grundstruktur Portfolio Ausgliederung Beteiligungsmodelle GmbH (Initiator) NN-AG Geschlossener Immobilienfonds oder Objekte (Gewerbe) Komplementär Kommanditist Immobilienspezialfonds Objekte (Wohnen) Objekt-Gesellschaft(en) (GmbH & Co. KG) oder Immobilien AG, REIT Projektentwicklungen Dienstleistungsvertrag (Immobilienmanagement) oder Sonstige Beteiligungsmodelle NN-AG Okt Beamerversion
16 Dachfonds-Investoren Investitionsmotive - Diversifikation - Zugang zu best. Fonds - Zugang zu best. Regionen - Zugang zu Spezialisten Dachfondsanbieter bieten außerdem - Ressourcen - Due Diligence - Verantwortungsübernahme - Beratung - Separate Accounts >> Rolle von Dachfonds nimmt zu Okt Beamerversion
17 Dachfonds als Kapitalgeber Markt - 56 Manager mit 113 Fonds (meist closed-end, 15% offen, 3% börsennotiert) - zunehmender Marktanteil PERE-Fonds (1% 2005, 4% 2007, Erwartung Steigerung 2010 ) - Fundraising FoF mit 10 Mrd. USD Zielvolumen Strategien - oft Mehrfachstrategien und Erstanbieter, daher Schlüsselrolle im Markt - Branchenfokus, daher kein Denominator-Effekt aktuell >> Dachfonds übernehmen Brückenfunktion Okt Beamerversion
18 Passende Risiko/Ertragscharakteristika Transparenz Interessenskongruenz 12,5-15 sind die neuen 25 % Quelle: DB Research >> Investoren generell risikoaverser Okt Beamerversion
19 Anlagecharakteristika Versicherungen >> Manche Investoren noch überwiegend risikoavers Okt Beamerversion
20 Anlageschwerpunkte PERE chancenorientierter Quelle: preqin Okt Beamerversion
21 Abbau von Investitionshindernissen Harmonisierung EU-Ebene International wettbewerbsfähige Gesetzgebung, z.b. REIT Rechtssicherheit und Schutz von Verfügungsrechten Regionale und lokale Interessenskonflikte beachten: z.b. Baugruppen Anbietervorbereitung auf Selektionsverfahren Zielgruppengerechte und in sich konsistente Produktgestaltung >> Kapital kann wählen Okt Beamerversion
22 Chancen für lokale operative Partner Verschärfung der Rahmenbedingungen bewirken Skaleneffekte und Branchenpolarisierung Kapitalmarktumfeld wirkt zeitlich unterschiedlich auf Protagonisten, Wettbewerbsvorteil für Konsolidierer Konsolidierung als Chance für kleine und mittlere Unternehmen sich gezielt zu positionieren >> Spezialisten gefragt Okt Beamerversion
23 Kontakt Angela Haupt Managing Partner Projekt GmbH & Co KG Poelchaukamp Hamburg Okt Beamerversion
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Hedge-Fonds Anzahl der Hedge-Fonds und und verwaltetes Vermögen Vermögen in absoluten in absoluten Zahlen, Zahlen, weltweit weltweit 1999 bis 1999 2009bis 2009 Anzahl 2.150 Vermögen 10.500 Anzahl Vermögen
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