Langfristige Immobilienplanung bei angespannter Finanzlage

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1 Abteilungskonferenz Immobilien Aargau Immobilienmanagement zwischen Finanzen und Politik Langfristige Immobilienplanung bei angespannter Finanzlage 23. September 2013, 10:00 bis 12:00 Uhr, Tellihochhaus, Sitzungszimmer 1.3 'Lenzburg' 15. November 2016, François Chapuis, Kantonsbaumeister, Leiter Immobilien Aargau

2 Agenda 1. Ausgangslage 2. Handlungsbedarf 3. Umsetzung 4. Fazit 2

3 1. Ausgangslage 3

4 1. Ausgangslage > Immobilien Aargau: Facts and Figures > Gebäude Verwaltungsvermögen Stk. 423 > Gebäudewert Verwaltungsvermögen (AGV-Neuwert) Mio. Fr > Gebäude im Finanzvermögen Stk. 12 > Gebäudewert im Finanzvermögen (Marktwert) Mio. Fr. 9 > Gebäude im Mandatsbestand (Fremdbestand) Stk. 62 > Gebäudewert im Mandatsbestand (AGV-Neuwert) Mio. Fr. 399 > Anmietobjekte (Fremdbestand inkl. PP's) Stk. 454 > Bewirtschafteter kalkulatorischer Anlagewert Anmietobjekte Mio. Fr. 292 > Mitarbeitende FTE

5 1. Ausgangslage > Kantonale Immobilien > Sind Bestandteile der Finanzierungsrechnung > Unterliegen starken Schwankungen > Können zu Ausgabenspitzen führen > Können die Schuldenbremse auslösen Ausgabenspitzen: > Ausgabenspitzen widerspiegeln nicht die lange Nutzungsdauer > Ausgabenspitzen führen zu Verzögerungen (Glättung) > Ausgabenspitzen für zu Anmietungen (Glättung) 5

6 1. Ausgangslage > Langjähriger Ausgabenverlauf für Hochbauten Einflussfaktoren: > Immobilienlebenszyklus (grosszyklische Erneuerungen) > Aufgabenwachstum (Bevölkerungswachstum, neue Aufgaben) > Portfoliobereinigung (periodische Ablösung Mietflächen mit Eigentum) 6

7 1. Ausgangslage > Langjähriger Ausgabenverlauf für Hochbauten

8 1. Ausgangslage > Entlastungspotential «Finanzierungsgesellschaft Immobilien Aargau» 8

9 1. Ausgangslage > Verlauf baulicher Unterhalt AFP , Bausaldo Erfolgsrechnung 9

10 1. Ausgangslage > Verlauf Bauvorhaben AFP , Bausaldo Investitionsrechnung 10

11 1. Ausgangslage > Nachführung AFP , Bausaldo Investitionsrechnung 11

12 1. Ausgangslage > Neupriorisierung auf Basis des AFP (mit FGI AG) 12

13 1. Ausgangslage > Budgetsensibilität der Bauvorhaben im AFP Durchschnittlich 50 bis 80 laufenden Vorhaben pro Jahr Rund 10% der Grossvorhaben belegen rund 90 % des vorgegebenen Plafond (schwarz) Restliche Vorhaben teilen 10% des Plafonds unter sich auf 13

14 1. Ausgangslage > Budgetsensibilität FGI AG; Ausgabenspitze 2022/

15 1. Ausgangslage > Budgetsensibilität FGI AG; Jahrestranchen 20 Mio. Fr. 10 Mio. Fr. 15

16 1. Ausgangslage > Mittelverteilung aller Nutzerdepartemente (ohne Mehrjahresplanung STRATUS) AFP und FGI AG, inkl. Prognose 2026 Bausaldo IR, Forecast 3/2016; ohne Mehrjahresplanung STRATUS ANTEILE PRO NUTZERDEPARTEMENT 120 AFP und FGI AG, inkl. Prognose 2026 Bausaldo IR, Forecast 3/2016 ANTEILE PRO NUTZERDEPARTEMENT IR Bausaldo; Anteil GRA; ; 0% IR Bausaldo; Anteil GR; ; 0% IR Bausaldo; Anteil BVU; ; 1% IR Bausaldo; Anteil DGS; ; 15% IR Bausaldo; Anteil DVI; ; 24% IR Bausaldo; Anteil DFR; ; 18% IR Bausaldo; Anteil BKS; ; 42% IR Bausaldo; Anteil GR IR Bausaldo; Anteil DVI IR Bausaldo; Anteil BKS IR Bausaldo; Anteil DFR IR Bausaldo; Anteil DGS IR Bausaldo; Anteil BVU IR Bausaldo; Anteil GRA IR Bausaldo; SUMME 16

17 Willst du allen gefallen, wirst du niemandem gefallen. > Sprichwort 17

18 2. Handlungsbedarf 18

19 2. Handlungsbedarf > Transparent, Transparent, Transparent! > Konsequenzen der Mittelallokation aufzeigen > Sicherstellung eines nachhaltigen baulichen Unterhaltes > Ausgewogene, risikoorientierten Überbudgetierung > Optimierung der finanziellen Führung > Mögliche Handlungsspielräume frühzeitig erkennen > Grösste mögliche Flexibilität ermöglichen > Beschlussfassungen beschleunigen 19

20 2. Handlungsbedarf > Beispiel: Priorisierung unter der Prämisse des bisherigen IR-Plafonds > Bisheriger Investitionsplafond von rund 42.5 Millionen Franken > Nur Befriedigung der anbegehrten Nachfrage > Ohne Mehrjahresplanung (STRATUS) > Völlige Ausschöpfung über das Jahr 2050 hinaus > Aus bau- und immobilienfachlicher Sicht nicht realistisch > Festlegung anderer Massnahmen unumgänglich 20

21 2. Handlungsbedarf > Beispiel: Priorisierung unter der Prämisse der Erhöhung des IR-Plafonds > Sukzessive Erhöhung des IR-Plafonds ab dem Jahr 2020 in der ordentlichen Rechnung: a. um 10 Millionen Franken pro Jahr auf neu rund 50 Mio. Fr. Deckung Bedarf FGI-AG-Vorhaben nur unzureichend Verdrängung ordentlicher Plafond um 10 Mio. Fr. Entspricht rund 25% der bisherigen investiven Mittel Verdrängt zahlreichen, ordentliche Vorhaben Schmerzhafte Engpässen bei den Nutzerdepartementen Flexibilität bei Nutzungsanpassungen merklich reduziert Realisierung 1 Grossvorhaben alle 2 Jahre Realisierungshorizont FGI-AG auf rund 12 Jahre erstreckt 21

22 2. Handlungsbedarf > Beispiel: Priorisierung unter der Prämisse der Erhöhung des IR-Plafonds > Sukzessive Erhöhung des IR-Plafonds ab dem Jahr 2020 in der ordentlichen Rechnung: b. um 20 Millionen Franken pro Jahr auf neu rund 60 Mio. Fr. Realisierung 1 Grossvorhaben alle 2 Jahre Keine Umverteilung bisheriger investiver Mittel erforderlich Realisierungshorizont FGI-AG auf rund 12 Jahre erstreckt c. um 30 Millionen Franken pro Jahr auf neu rund 70 Mio. Fr. Verkürzt den Realisierungshorizont auf rund 8 Jahre 22

23 Die Quadratur des Kreises! > Sprichwort 23

24 3. Umsetzung 24

25 3. Umsetzung > Grundlagen > Retrospektiv: Aus der Vergangenheit lernen. Eigene Zahlenreihen analysieren. > Perspektiv: Das Ist kennen und die Zukunft erahnen. Anerkannt Methoden der Prognose einsetzen. > Finanzielle Gesamtkonzeption: Überlagerung zu einem Gesamtbild Gesamtbild visualisieren Einfach und flexibel handhaben 25

26 3. Umsetzung > Gesamtkonzeption Aargau Strategieüberprüfung Langfristige Strategie Entwicklungsleitbild Kantonale Immobilien- Strategie Berichterstattung, Jahresbericht mit Jahresrechnung strategisch operativ Mittelfristplanung, Aufgaben- und Finanzplan / Budget Operative Umsetzung Kurzfristplanung und Umsetzungskontrolle Planungsbasis: Langfristige Strategie Legislaturziele Jährlicher AFP 26

27 3. Umsetzung > Abgleich Gesamtkantonales «Angebot» und «Nachfrage» Gesamtkantonales «Angebot» Finanzielle Gesamtsicht in Szenarien nach Steuergrössen Gesamtkantonale «Nachfrage» Planungsbasis: Plafond (Fortschreib.) Einzelereignisse Mind. 4 Forecasts 27

28 3. Umsetzung > Finanzielle Gesamtkonzeption Immobilien Gesellschaftspolitische Vorgaben Finanzielle Gesamtsicht nach Steuergrössen Finanzpolitische Vorgaben SAP PS Baul. UH Stratus Instandhaltung «Mulitprojektmanagement» Grundlagen zur Priorisierung der Bauvorhaben SAP PS Bauprojekte Stratus Instandsetzung 28

29 3. Umsetzung > Finanzielle Gesamtkonzeption Immobilien «PAPAGEI»-Template Einzelmassnahme und -projekte Zeithorizont mit Jahrestranchen Summenbildung und Soll/Ist-Vergleich nach Steuergrössen 29

30 3. Umsetzung > Finanzielle Gesamtkonzeption Immobilien «PAPAGEI»-Template «Spielwiese» durch «Auskommentierung» der Jahrestranchen 30

31 3. Umsetzung > Finanzielle Gesamtkonzeption Immobilien «PAPAGEI»-Template Laufende visuelle Kontrolle der szenarischen Eingaben Stufengerechte Detaildarstellung oder Übersicht Verschiedene Szenarien in Tabellen 31

32 Ein Bild sagt mehr als tausend Worte > Sprichwort 32

33 4. Fazit 33

34 4. Fazit > Erfolgsfaktoren > Entpolitisiert! > Transparent! > Methodisiert! > Konsequent! > Visualisiert! «Keep it simple» 34

35 Wenn der Wind der Veränderung weht, bauen die einen Mauern und die anderen Windmühlen. > Aus China 35

36 Abteilungskonferenz Immobilien Aargau Immobilienmanagement zwischen Finanzen und Politik Langfristige Immobilienplanung bei angespannter Finanzlage 23. September 2013, 10:00 bis 12:00 Uhr, Tellihochhaus, Sitzungszimmer 1.3 'Lenzburg' 15. November 2016, François Chapuis, Kantonsbaumeister, Leiter Immobilien Aargau