DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG. Rechenschaftsbericht 2014 Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH

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1 DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG Rechenschaftsbericht 2014 Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH

2 1. Wichtige Kennzahlen Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale Eigenkapital. Ausschüttung insgesamt entfällt 1 Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Reduzierung der Liquiditätsreserve ,98 (0,16 %) ,98 (0,16 %) Handelsbilanzielles Ergebnis 9,52 % Steuerliches Ergebnis (für Ersterwerber) 1,86 % Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise erfolgte als separater Versand am 14. Oktober Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2015 gemäß KAGB/KARBV rund 4 % 2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2014/ Ausblick Die Fondsgesellschaft schließt das Geschäftsjahr 2014 mit einem handelsbilanziellen Jahresüberschuss in Höhe von T (im Vorjahr Jahresfehlbetrag von T) ab. Der Jahresüberschuss resultiert im Wesentlichen aus einem Einmaleffekt aus Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlage vermögens in Höhe von rund T. Die liquide Unterdeckung beläuft sich auf rund 98 T, sodass sich die Liquiditätsreserve zum 31. Dezember 2014 auf rund T (im Vorjahr T) reduziert hat. Die Fondsgeschäftsführung hat von den Gesellschaftern der DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG mit Beschluss vom 10. August 2015 die Zustimmung zur Veräußerung des Brockhaus- Zentrums erhalten. Sie wurde ermächtigt, den Verkauf der Fondsimmobilie vorzubereiten und durchzuführen, sofern für das Objekt ein Verkaufspreis von mindestens 20,5 Mio. erzielt werden kann. Im Anschluss ist es gelungen, einen Kaufvertrag mit einem Fonds der Swiss Life über rund 26,1 Mio. abzuschließen. Der Verkaufspreis kann noch um bis zu 150 T steigen, sofern bis zum Übergabetag der Fondsimmobilie zwei Mietverträge über insgesamt 528 m² abgeschlossen werden können (Details vgl. Punkt 4). Der Vollzug des Kaufvertrags mit Kaufpreiszahlung und Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten der Fondsimmobilie erfolgt nach Vorliegen der im Kaufvertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen. Da bis zum 15. Dezember 2015 diese Fälligkeitsvoraussetzungen nicht vorlagen, verschiebt sich der Vollzug bis mindestens 31. Januar Im Anschluss würde die Fondsgeschäftsführung in einem separaten Beschlussverfahren den Gesellschaftern die Liquidation der Fondsgesellschaft vorschlagen und bei entsprechender Zustimmung Abschlagszahlungen auf den erwarteten Liquidationserlös leisten. Nach derzeitigen Prognosen ist davon auszugehen, dass eine erste Abschlagszahlung voraussichtlich im ersten Quartal des Jahres 2016 erfolgen könnte. Weitere Zahlungen würden nach Liquidationsfortschritt erfolgen. Die Fondsgesellschaft weist zum 31. Dezember 2014 Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Hypothekenbank Frankfurt AG (vormals Eurohypo AG und nachfolgend Hypo Frankfurt ) in Höhe von rund 21,3 Mio. aus. Vor Ablauf des Darlehens am 31. Dezember 2014 hat die Hypo Frankfurt das Darlehen letztmalig um zwölf Monate bis zum 31. Dezember 2015 verlängert. Der Zinssatz wird vierteljährlich für drei Monate basierend auf dem Dreimonats-IBOR zzgl. einer Marge von 3,79 % festgesetzt. Mit der RREEF Management GmbH ( REM ) wurde ein Nachtrag zum Darlehensvertrag vom 18. Mai 2009 über eine Höhe von 2,3 Mio. abgeschlossen, in dem sich die REM gegenüber der Fondsgesellschaft bereit erklärt, im Falle eines erfolgreichen Verkaufs der Immobilie bis auf einen verbleibenden Betrag von 250 T auf die Rückzahlung des ausgezahlten Darlehens zu verzichten. Der von einem unabhängigen Sachverständigen ermittelte Verkehrswert für die Immobilie zum 1. Januar 2015 beläuft sich auf rund 23,3 Mio. (im Vorjahr 19,0 Mio. ). Der gestiegene Verkehrswert resultiert im Wesentlichen aus einem Anstieg der nach Ansicht des unabhängigen Sachverständigen erzielbaren nachhaltigen Miete von rund 100 T sowie aus einem höheren Bodenwert der Immobilie. 1 Gemäß dem Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 23. November 2003 werden die Ausschüttungen seit dem Geschäftsjahr 2002 ausgesetzt. 2 DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG

3 Net Asset Value Die jeweilige Fondsgesellschaft lässt bereits seit Jahren jährlich den Verkehrswert ihres Immobilienvermögens zum 1. Januar durch unabhängige Sachverständige ermitteln. Aufbauend auf den Ergebnissen der Verkehrswertermittlung und den Jahresabschlüssen der jeweiligen Fondsgesellschaft wird darüber hinaus jährlich durch eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft der Nettovermögenswert ( Net Asset Value oder NAV ) für einen Anteil der jeweiligen Fondsgesellschaft zum 1. Januar ermittelt. Sowohl das Ergebnis der Verkehrswertermittlung als auch der NAV werden regelmäßig im Rechenschaftsbericht der jeweiligen Fondsgesellschaft den Anlegern mitgeteilt. Das Europäische Parlament und der Rat der Europäischen Union hatten am 8. Juni 2011 die Richtlinie 2011/61/EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds ( AIFM-Richtlinie ) erlassen. Die AIFM-Richtlinie wurde am 22. Juli 2013 mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches ( KAGB ) in deutsches Recht umgesetzt. Geschlossene Fonds wie der DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co KG, die nach dem Stichtag keine zusätzlichen Anlagen tätigen und kein zusätzliches Kapital einwerben, können sich im Regelfall auf den Bestandsschutz des KAGB berufen und sind insoweit von dessen Einführung unmittelbar nicht betroffen und können insbesondere ohne Anpassungen fortgeführt werden. Für Geschlossene Fonds, die in den Anwendungskreis des KAGB fallen, ist u. a. eine Bewertung unter Berücksichtigung der Kapitalanlage- Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung ( KARBV ) verpflichtend. Damit existiert erstmals ein gesetzlicher Rahmen für die Bewertung Geschlossener Fonds. Marktbewertung der aktuellen Fremdfinanzierung und berücksichtigt auch den Barwert der Kosten der jeweiligen Fondsgesellschaft für die nächsten zehn Jahre. Keinen Ansatz finden dagegen Anschaffungsnebenkosten, die gemäß KAGB zu berücksichtigen und gleichmäßig und vollständig über die Zugehörigkeit zum Immobilien- Sondervermögen abzuschreiben sind, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Obwohl die jeweilige Fondsgesellschaft nicht dem KAGB unterfällt und damit weder die Durchführung von Wertermittlungen noch die Anwendung des KAGB / der KARBV hierbei verpflichtend sind, hat sich die Fondsgeschäftsführung u. a. aus Gründen einer besseren Vergleichbarkeit dazu entschlossen, den NAV künftig auf Basis der Vorgaben des KAGB / der KARBV ermitteln zu lassen. Für eine bessere Nachvollziehbarkeit der Änderungen der Methodik wurde darüber hinaus dieses Jahr letztmalig zudem der bisherige NAV kalkuliert. Der konsolidierte NAV nach der bisherigen Methodik beläuft sich auf rund 3 %, der NAV auf Grundlage der Methodik des KAGB / der KARBV auf rund 4 %, jeweils bezogen auf das Nominalkapital (ohne Agio). Die Ergebnisse sind unter Punkt 9 gemeinsam mit weiteren wichtigen Informationen detailliert aufgeführt. Gesellschafterbeschlüsse Das Protokoll zur Beschlussfassung der Gesellschafter vom 27. September 2014 wurde den Anlegern am 11. November 2014 mit separater Post zugesandt. Das Protokoll zur Beschlussfassung zum Verkauf der Fondsimmobilie vom 10. August 2015 wurde den Anlegern am 18. August 2015 mit separater Post zugesandt. Die von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft bisher gewählte Methodik zur Ermittlung des NAV der jeweiligen Fondsgesellschaft ( bisheriger NAV ) weicht von der Methodik des neu geschaffenen Bewertungsrahmens durch das KAGB / der KARBV ab. So beinhaltet der bisherige NAV im Gegensatz zu der Systematik des KAGB / der KARBV u. a. eine DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG 3

4 3. Angaben zur Immobilie Der Leerstandsabbau setzte sich auch im Jahr 2014 weiter fort, sodass die Leerstandsquote von 10,2 % auf 9,7 % gesunken ist. Rund m² (entspricht rund 8 %) entfallen auf den Teilmarkt Graphisches Viertel/Prager Straße. Die Durchschnittsmiete für Büro- und Einzelhandelsflächen am Standort Graphisches Viertel/ Prager Straße ist im Vorjahresvergleich erneut leicht gestiegen und beträgt rund 6,90 /m² (im Vorjahr 6,80 /m²). Die in der Fondsimmobilie erzielten Mieten von durchschnittlich rund 7,08 /m² lagen somit leicht über dem Marktniveau. 1 Brockhaus-Zentrum Objektadresse Fertigstellung 1995 Wert der Fondsimmobilie zum 1. Januar 2015 Grundstück Mietfläche gesamt Büros/Praxen Einzelhandel Lager/Sonstiges Parkplätze Objektverwaltung Sechs- und siebengeschossiges Bürogebäude sowie ein Viersternehotel. Zum Fondsvermögen gehören fünf der sechs Büroblöcke. Querstraße und Salomonstraße Leipzig ca m 2 im Volleigentum ca m 2 ca m 2 ca m 2 ca m 2 ca. 342 in der Tiefgarage CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH, Heusenstamm 4. Markt und Vermietung Der Flächenumsatz auf dem Leipziger Büroimmobilienmarkt stieg im Jahr 2014 um 24 % auf insgesamt m² an. Ein Großteil des Umsatzes entfiel auch im Jahr 2014 wieder auf die kleinteiligen Flächen bis m² (rund 84 %). Die Büromarktzone Graphisches Viertel/Prager Straße, in der sich das Fondsobjekt befindet, belegt mit rund m² Flächenumsatz Platz Zwei der nachfragestärksten Teilmärkte in Leipzig (nach der City) und umfasste rund 16 % des Gesamtflächenumsatzes im Jahr Der Vermietungsstand im Brockhaus-Zentrum lag zum 31. Dezember 2014 mit rund 94 % über dem Vorjahreswert von 89 %. Der Schwerpunkt der Vermietungsaktivitäten im Jahr 2014 lag aufgrund des geplanten Verkaufs der Fondsimmobilie auf der vorzeitigen Mietvertragsverlängerung mit den Bestandsmietern sowie der Belegung der Leerstandsflächen. Vor diesem Hintergrund ist es Anfang des Jahres 2015 gelungen, den Großteil der Mietverträge (rund m²) mit der Deutschen Bahn AG, die mit rund 43 % der Gesamtmietfläche größter Mieter im Brockhaus- Zentrum ist, vorzeitig um fünf Jahre zu verlängern. Darüber hinaus konnte mit der Deutschen Bahn AG ein Fünf-Jahres-Mietvertrag über eine leer stehende Bürofläche im Bauteil V über rund 702 m² abgeschlossen werden. Über eine weitere leer stehende Bürofläche (rund 289 m²) konnte ein Fünfjahresmietvertrag mit einem Softwareunternehmen abgeschlossen werden. Die Fondsimmobilie weist somit zum 31. März 2015 den seit Fondsauflage höchsten Vermietungsstand von rund 99 % aus (ohne Berücksichtigung des Generalmietvertrags, der im Jahr 2005 endete). Im Jahr 2015 laufen im Brockhaus-Zentrum fünf Mietverträge aus, von denen vier vorzeitig langfristig verlängert werden konnten. Der fünfte Mietvertrag über rund 674 m² wurde nicht verlängert. Der Mieter hat zum 30. Juni 2015 die Fondsimmobilie verlassen. 1 Vgl. CORPUS SIREO. 4 DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG

5 Für diese und eine zweite leer stehende Mietfläche im Bauteil IV gibt es derzeit einen Mietinteressenten, dem bereits ein Mietvertragsangebot für beide Mietflächen zugeschickt wurde. Die Mieterträge im Objekt ergeben sich zu 100 % aus Endvermietung. In den nächsten vier Jahren laufen für folgende Flächen Mietverträge aus: Fläche in % 1 Anzahl der Mieter Vermietungsstand zum ,4 26 Auslaufende Mietverträge , , , , Investitionen/Instandhaltung Im Geschäftsjahr 2014 sind Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von rund 13 T u. a. für Maßnahmen an der Außenfassade angefallen. 6. Angaben zum Fonds DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG c/o Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH Mainzer Landstraße 11-17, Frankfurt am Main Fondsauflegung 1994 HRA Eigenkapital (nominal) ,00 Fremdkapital bei Fondsauflegung ,28 Gesamtinvestition bei Fondsauflegung ,53 Agio gemäß Verkaufsprospekt 0 % Fremdkapital zum gesamt ,98 Darlehen I bei der Hypothekenbank ,38 Frankfurt AG Zinssatz von 6,60 %, festgeschrieben bis Darlehen II bei der DI BAU GmbH ,24 Zinssatz von 4,00 %, festgeschrieben über die gesamte Fondslaufzeit (Tilgung erfolgt nachrangig bei Veräußerung des Objekts oder bei Übernahme von mehr als 95,0 % der Beteiligungen) Darlehen III bei der ,36 RREEF Management GmbH Zinssatz von 2,51 %, festgeschrieben bis , längstens bis zur Veräußerung des Objekts (Tilgung und Zinszahlung erfolgen nachrangig nach Ablauf) Fremdkapital zum gesamt ,82 Veränderung gegenüber Eigenkapital + 1,92 % Liquiditätsreserve zum Liquiditätsreserve zum , ,44 Veränderung gegenüber Eigenkapital 0,16 % Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2015 nach KAGB/KARBV rund 4 % 1 Nach Umsetzung des Euroglättungsbeschlusses. 2 Ergibt sich aus Eigenkapital vor Euroglättung zzgl. Fremdkapital bei Fondsauflegung. DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG 5

6 Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital 1 ) Geschäftsjahr Ausschüttung 2 Steuerliches Ergebnis 3 Ist Plan Ist 1994 in Bau 37, in Bau 40, ,10 4,06 1, ,00 4,06 1, ,00 4,06 1, ,00 4,06 0, ,00 4,31 2, ,00 4,31 0, ,00 4 4,48 1, ,00 4,48 0, ,00 4,48 1, ,00 4,48 2,07 Prozentsatz der Haftungsauflebung rechnerisch auf rund 46,69 %. Aufgrund des vereinbarten Rückgriffs gilt dies auch mittelbar für die über die Treuhänderin als Treugeber beteiligten Anleger und entspricht rund 4,67 % des von der Treuhänderin bzw. den betreffenden Anlegern gehaltenen nominalen Beteiligungsbetrags ohne Agio. Für alle direkt als Kommanditisten beteiligten Anleger ist die persönliche Haftung in Höhe von rund 65,55 % der Haftsumme wieder aufgelebt (dies entspricht rund 6,56 % des nominalen Beteiligungsbetrags ohne Agio). Das Wiederaufleben der Haftung ist eine strukturbedingte Folge bei einer Kommanditgesellschaft, die über einen längeren Zeitraum den verfügbaren Barüberschuss ausschüttet. Dadurch wird bilanziell betrachtet früher oder später das Haftkapital verzehrt ,00 4,48 1, ,00 4,97 1, ,00 4,97 2, ,00 4,97 3, ,00 5,47 3, ,00 5,72 2, ,00 5,72 1, ,00 6,46 1, ,00 6,46 1,86 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Das Haftkapital beträgt 10,00 % des nominalen Eigenkapitals. Aufgrund von Steuerabschreibungen während der Investitionsphase sowie der in der Vergangenheit vorgenommenen Ausschüttungen ist gemäß 172 Absatz 4 HGB die persönliche Haftung der Gesellschafter gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft wieder aufgelebt. Für die Treuhänderin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh beläuft sich der 1 Ab 2002 erhöhtes Nominalkapital nach Euroglättung. 2 Inkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 3 Für Ersterwerber; teilweise vorbehaltlich der Betriebsprüfung durch das Finanzamt, gerundet. 4 Gemäß dem Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 23. November 2003 werden die Ausschüttungen seit dem Geschäftsjahr 2002 ausgesetzt. 6 DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG

7 7. Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2014 A Anlagevermögen Sachanlagen Grundstücke und Bauten , ,00 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten ,90 0, , , , ,87 Zwischensumme B , ,03 C Rechnungsabgrenzungsposten ,01 0,00 C Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Fehlbetrag der Kommanditisten , ,05 Summe Aktiva , ,08 Passiva 2014 A Eigenkapital Kommanditkapital I. Festkapital (Kapitalkonten I) II. Sonderkonten (Kapitalkonten II) III. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Fehlbetrag der Kommanditisten , , , , , ,05 Zwischensumme A 0,00 0,00 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,34 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,38 ; im Vorjahr ,68 b) davon durch Grundpfandrechte besichert ,38 ; im Vorjahr ,68 2. Verbindlichkeiten aus nachrangigem Darlehen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,36 ; im Vorjahr 0,00 b) davon mit einer Restlaufzeit von ein bis fünf Jahren ,24 ; im Vorjahr ,44 b) davon gegenüber Gesellschaftern ,36 ; im Vorjahr ,86 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,58 ; im Vorjahr ,96 4. Sonstige Verbindlichkeiten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 8.567,63 ; im Vorjahr ,63 b) davon aus Steuern 8.567,63 ; im Vorjahr , , , , , , , , ,63 Zwischensumme C , ,71 D Rechnungsabgrenzungsposten , ,03 Summe Passiva , ,08 DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG 7

8 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse , ,07 Sonstige betriebliche Erträge , ,79 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,19 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge davon aus Abzinsung ,14 ; im Vorjahr 0,00 Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus Aufzinsung 0,00 ; im Vorjahr 2.927, , , , ,97 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,84 Sonstige Steuern , ,14 Jahresüberschuss (im Vorjahr Jahresfehlbetrag) , ,98 Belastung auf Kapitalkonten , ,98 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0,00 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung ist Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft wurde von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, geprüft und am 1. Oktober 2015 uneingeschränkt bestätigt. 8. Einnahmen-/Überschussrechnung steuerliches Ergebnis vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,16 Sonstige Einnahmen ,94 für Zeichnungskapital von nominal Überschuss der vereinnahmten Umsatzsteuer über die verausgabte Umsatzsteuer 4.995, ,91 Zins-Werbungskosten ,75 Sonstige Werbungskosten , ,52 Einnahmenfehlbetrag ,61 Abschreibungen ,44 je Anteil von nominal Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ,05 18,67 Einnahmen aus Kapitalvermögen 2.983,61 0,05 Steuerliches Ergebnis ,44 18,62 Steuerliches Ergebnis in % 1,86 Seit 2009 unterliegen Einnahmen aus Kapitalvermögen einem Kapitalertragsteuereinbehalt von 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritäts zuschlag. Mit dem Einbehalt ist die Einkommensteuerschuld des Gläubigers grundsätzlich abgegolten (Abgeltungsteuer). Einnahmen aus Kapitalvermögen, die nicht dem Kapitalertragsteuerabzug unterlegen haben (wie insbesondere Einnahmen aus dem Ausland), sind unter Anrechnung einer ggf. entstandenen ausländischen Steuer durch den Anleger nachzuversteuern. Für die Einnahmen aus Kapitalvermögen ist keine Kapitalertragsteuer einbehalten worden. Diese Beträge sind durch den Anleger in seiner Erklärung zu erfassen und nachzuversteuern; ausländische Steuern sind auf diese Einnahmen nicht angefallen. 8 DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG

9 9. Erläuterungen zur Bewertung Erläuterungen zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Verkehrswertermittlung Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungsund Beratungsgesellschaft für institutionelle Investoren. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e. V. zusammengeschlossen sind. Ermittlung des Anteilswerts/Net Asset Value nach KAGB/KARBV Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gemäß Kapitalanlage- Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung ( KARBV ) auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten und Rückstellungen ermittelt. Ein Marktwert der Finanzverbindlichkeiten, eine Prognoserechnung über die zukünftig bei der Fondsgesellschaft anfallenden Kosten sowie eine Schätzung der zukünftigen Liquidations- und Verkaufskosten der Fondsimmobilie(n) sind nicht Bestandteil der NAV-Ermittlung gemäß KAGB. Für die Finanzverbindlichkeiten ist vielmehr der Buchwert anzusetzen. Zukünftige fondsspezifische Kosten und zukünftige Liquidationskosten werden nicht berücksichtigt. Zudem sind für Immobilien-Sondervermögen gemäß 248 (3) KAGB unter Verweis auf die Definitionen für Immobilien-Sondervermögen ( 231 (1) KAGB) bzw. für Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften ( 234 KAGB) die Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Immobilien- Sondervermögen abzuschreiben, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Für die Bestimmung der Anschaffungsnebenkosten gilt 255 (1) HGB unter Berücksichtigung investmentrechtlicher Besonderheiten. Hiernach dürfen bereits im Vorfeld entstehende Kosten angesetzt werden, solange der Erwerb des Vermögensgegenstandes aussichtsreich erscheint ( 30 (2) Nr. 1 Satz 2 KARBV). Ermittlung des bisherigen Anteilswerts/ Net Asset Value Eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat, aufbauend auf dem Bewertungsgutachten der Fondsimmobilien, den bisherigen NAV bezogen auf den durch die Anleger gehaltenen Beteiligungsbetrag ermittelt. Die Ableitung des bisherigen NAV erfolgt im Grundsatz nach folgender Systematik: Verkehrswert der Immobilie + Marktwert der sonstigen Vermögensgegenstände Marktwert der Fremdfinanzierung Sonstige Rückstellungen und sonstige Verbindlichkeiten Zeitwert der Kosten der Gesellschaft Zeitwert der fondsspezifischen Liquidationsund Verkaufsgebühr = Bisheriger Net Asset Value (Bisheriger NAV) Der Verkehrswert der Immobilie wird durch das oben erwähnte Bewertungsgutachten eines unabhängigen Dritten bestimmt. Der Marktwert der sonstigen Vermögensgegenstände beinhaltet im Wesentlichen Forderungen, Kassenbestände und eventuell in der Liquidität enthaltene Anteile für Ausschüttungen, welche Vorjahre betreffen. Bei der Berücksichtigung des Fremdfinanzierungsanteils wird der Marktwert der Verbindlichkeiten angesetzt. Der Zeitwert der Kosten der Gesellschaft umfasst im Wesentlichen kapitalisierte Treuhandvergütungen, Kosten der Geschäftsbesorgung sowie Prüfungs- und Beratungskosten. Fondsspezifische Liquidations- und Verkaufsgebühren werden mit dem Zeitwert entsprechend der im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Bemessungsgrundlage unter Berücksichtigung bewertungstechnischer Vereinfachungen einbezogen. Bei der Ableitung von Zeitwerten (sog. Barwerten) wird annahmegemäß auf eine Fondslaufzeit von zehn Jahren abgestellt. DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG 9

10 Wesentliche Unterschiede der Bewertungssystematiken NAV nach KAGB/KARBV gegenüber bisherigem NAV 1. Buchwert statt Marktwert der Fremdfinanzierung 2. Aktivierung von fortgeschriebenen Anschaffungsnebenkosten des Immobilienerwerbs 3. Keine Berücksichtigung von zukünftigen fondsspezifischen Kosten bei der Ableitung des NAV nach KAGB 4. Keine Berücksichtigung von zukünftigen Liquidations- und Verkaufskosten bei der Ableitung des NAV nach KAGB. Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden wurden, um den Immobilienwert bzw. darauf aufbauend den Anteilswert/Net Asset Value aus der Sicht der beteiligten Anleger zu ermitteln. Soweit im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fonds- oder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf von diesen Annahmen abweichen, kann sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Anteilswert/Net Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z. B. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) konnten bei den Bewertungen nicht berücksichtigt werden. im Markt ab. Da für Anteile an Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert werden können. Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH, daher nicht übernehmen. Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immobilienwerts bzw. des Anteilswerts/Net Asset Value der Fondsbeteiligung zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einer Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späteren Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere lassen die Bewertungen keinen Schluss darauf zu, ob und ggf. zu welchem Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist bzw. welcher Veräußerungserlös bei einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie tatsächlich erzielbar wäre. Dies hängt allein von der Nachfrage 10 DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG

11 Ermittlung Nettovermögenswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2015 DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG bisheriger NAV T NAV nach KAGB / KARBV T Verkehrswert der Immobilie , ,0 Marktwert der übrigen Vermögensgestände 3.502, ,5 Marktwert der Fremdfinanzierung ,7 Kein Ansatz Buchwert der Fremdfinanzierung Kein Ansatz ,7 Rückführung Darlehen gegenüber der RREEF Übrige Schuldpositionen 735,8 735,8 Barwert der Kosten der Gesellschaft (ohne objektbezogene Kosten) 215,3 Kein Ansatz Barwert der fondsspezifischen Liquidations- bzw. Verkaufsgebühr 41,5 Kein Ansatz Aktivierte Anschaffungsnebenkosten Kein Ansatz Kein Ansatz Nettovermögenswert 1.920, ,2 in % des Nominalkapitals (ohne Agio) 3 % 4 % Der Barwert der Kosten der Gesellschaft für die nächsten zehn Jahre beinhaltet die Vergütung für die Treuhänderin Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh (0,03 Mio. ), die Haftungsvergütung der Komplementärin (0,02 Mio. ) sowie die sonstigen Verwaltungskosten (0,2 Mio. ) u. a. für Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung. 10. Hinweis zum Zweitmarkt Der Zweitmarkthandel für Anteile an Geschlossenen Fonds ist über verschiedene Plattformen möglich, die von dritter Seite betrieben werden. Die Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch. Über das Geschäftsjahr berichtete zum 15. Dezember 2015 die Treuhandkommanditistin DI Deutsche Treuhandgesellschaft mbh Birgit Benz Iris Racke die Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH Ulrich Steinmetz Christian Bäcker DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG 11

12 Wichtige Hinweise: Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH Deutsche Asset & Wealth Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management & Wealth Management der Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset & Wealth Management anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufsprospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Deutsche Asset & Wealth Management International wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben sie die Erwartung der Anbieterin wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Telefon (069) Telefax (069) Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Taunusanlage Frankfurt am Main