DWS ACCESS Wohnen. Rechenschaftsbericht 2014 Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH

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1 DWS ACCESS Wohnen Rechenschaftsbericht 2014 Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH

2 1. Wichtige Kennzahlen Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale Eigenkapital. Ausschüttung Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Operatives Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung 1 Bereinigtes operatives Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung ,98 (6,27 %) ,72 (11,03 %) ,06 (11,04 %) ,78 (3,60 %) Die Ausschüttung erfolgte in zwei Tranchen. Am 30. August 2014 erfolgte die erste Teilausschüttung in Höhe von 2,0 %. Die verbleibende Barausschüttung in Höhe von 4,25 % wurde am 27. Februar 2015 ausgezahlt. Handelsbilanzielles Ergebnis 0,66 % Steuerliches Ergebnis (für Ersterwerber) 1,19 % Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise erfolgte als separater Versand am 5. August Wert der Fondsimmobilien in der Verwaltungsgesellschaft zum 1. Januar 2015 Wert der Fondsimmobilien in der Entwicklungsgesellschaft zum 1. Januar Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2015 nach KAGB/KARBV rund 102 % 2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2014/ Ausblick 3,4,5 Die Fondsgesellschaft hält mittelbar jeweils rund 99,7 % der Gesellschaftsanteile der DWS ACCESS Wohnen Verwaltungs GmbH & Co. KG ( Verwaltungsgesellschaft ) und der DWS ACCESS Wohnen Entwicklungs GmbH ( Entwicklungsgesellschaft ). Entsprechend der strategischen Ausrichtung der Fondsgesellschaft sind rund 75 % des Eigenkapitals für Investitionen in der Verwaltungsgesellschaft und rund 25 % für Investitionen in der Entwicklungsgesellschaft verwendet worden. Über die Verwaltungsgesellschaft werden Immobilien langfristig zur dauerhaften Erzielung von Mieteinnahmen gehalten. Bei der Entwicklungsgesellschaft stehen die Verkaufserlöse aus dem Einzelverkauf der Wohnungen im Vordergrund. Verwaltungsgesellschaft Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die Verwaltungsgesellschaft einen liquiden Überschuss vor Tilgung in Höhe von rund 1,5 Mio. erwirtschaftet (im Vorjahr 1,4 Mio. ). Der liquide Überschuss nach Tilgung liegt bei rund 1,1 Mio. und damit unter der Prospektprognose für das Jahr 2014 von 1,5 Mio.. Der geringere Überschuss resultiert aus höheren Mietausfällen und Leerständen als prognostiziert sowie insbesondere aus höheren Modernisierungsinvestitionen in die Immobilien zur Erzielung von höheren Mieteinnahmen. conwert schätzt aktuell, dass die liquiden Überschüsse künftig steigen und mittelfristig im Rahmen der Prospektprognose liegen werden. Die Netto-Sollmiete aller Immobilien des Verwaltungsportfolios konnte zum Stichtag 1. Januar 2015 gegenüber dem 1. Januar 2014 um rund 3,6 % und gegenüber dem Zeitpunkt der jeweiligen Ankäufe um insgesamt rund 12,0 % gesteigert werden. Sie liegt zum Stichtag damit über der Prospektprognose. conwert schätzt derzeit, dass die Netto-Sollmiete des Verwaltungsportfolios auch in den kommenden Jahren weiter gesteigert werden kann und damit auch zukünftig über der Prospektprognose liegen wird. Der durch unabhängige Sachverständige ermittelte Verkehrswert der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft zum Stichtag 1. Januar 2015 beläuft sich auf rund 76,8 Mio. und liegt damit rund 19 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 64,7 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). 1 Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung, bereinigt um Sondereffekte aus der Fondsauflage und der Erstinvestition. 2 Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung, bereinigt um Sondereffekte aus der Fondsauflage und der Erstinvestition sowie abzgl. Buchwertreduzierungen durch Verkäufe und zzgl. Darlehenstilgungen der Verwaltungsgesellschaft und der Entwicklungsgesellschaft. 3 Die Angaben zu Prospektprognosen beziehen sich auf die Prognosen des Verkaufsprospekts und wurden entsprechend der Höhe des tatsächlich eingeworbenen Eigenkapitals angepasst. 4 Bei der Netto-Sollmiete handelt es sich um die sog. Kaltmiete ohne Nebenkosten, die derzeit erzielt wird, soweit die Mieteinheit vermietet wird, zzgl. der Miete, die für eine leer stehende Mieteinheit zum Zeitpunkt der letzten Vermietung erzielt werden konnte. Die Netto-Sollmiete berücksichtigt weder Leerstand noch Mietausfall und gibt damit eine Indikation über die zu erzielenden Mieteinnahmen ohne Nebenkostenzahlungen bei Vollvermietung. 5 Bei den Margen handelt es sich um das Verhältnis von Ankaufspreis zu Verkaufspreis ohne Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten und der Aufwendungen für die Veräußerung. 2 DWS ACCESS Wohnen

3 Entwicklungsgesellschaft Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten insgesamt 56 Wohnungen verkauft und die Verkaufsergebnisse der Vorjahre (: 50 Wohnungen, 2012: 34 Wohnungen) damit übertroffen werden. Die Entwicklungsgesellschaft weist zum Jahresende 2014 noch einen Bestand von 60 Wohnungen aus, somit rund 25 % der ursprünglich insgesamt 243 erworbenen Wohneinheiten. Wie bereits berichtet dauerte die Investitionsphase der Fondsgesellschaft länger als geplant. Ferner nahmen die für die Privatisierung erforderlichen verkaufsvorbereitenden Maßnahmen einen längeren Zeitraum in Anspruch als prognostiziert. Insbesondere die anfängliche Geschwindigkeit der Abverkäufe entsprach u. a. aufgrund der beschriebenen Verzögerungen nicht den ursprünglichen Erwartungen, sodass die Summe der Verkaufserlöse unter der Prospektprognose liegt. Die bisher erwirtschafteten liquiden Überschüsse wurden vollständig an die Anleger ausgeschüttet, sodass die geplante Reinvestition eines Teils der liquiden Überschüsse aus den Wohnungsverkäufen bisher nicht erfolgte. Die Summe des Immobilienvermögens der Entwicklungsgesellschaft und die Höhe der Mieteinnahmen liegen daher unter der Prospektprognose. Auf der anderen Seite ist zu berücksichtigen, dass auch die Höhe der Darlehensverbindlichkeiten der Entwicklungsgesellschaft unter der Prospektprognose liegt, da keine zusätzlichen Darlehen zur Finanzierung von Reinvestitionen aufgenommen werden mussten und zudem die bisherigen Tilgungen höher ausfielen als geplant. Ferner fielen auch die mit Reinvestitionen verbundenen Kosten nicht an. Zusammenfassend wird damit ein großer Teil der entfallenen Reinvestition durch die geringeren Darlehen und geringere Kosten kompensiert. Gemäß Prospektprognose sollte die Entwicklungsgesellschaft zum 31. Dezember 2014 einen Immobilienbestand (basierend auf Ankaufspreisen) von rund 16,6 Mio. sowie Darlehen in Höhe von rund 9,2 Mio. und im Saldo damit ein Vermögen von rund 7,4 Mio. ausweisen. Tatsächlich beläuft sich der Immobilienbestand zum 31. Dezember 2014 (basierend auf Ankaufspreisen) auf rund 4,3 Mio. bei Darlehen in Höhe von rund 1,6 Mio.. Im Saldo liegt das Vermögen der Entwicklungsgesellschaft damit bei rund 2,7 Mio. und somit rund 4,7 Mio. (rund 9,4 % bezogen auf das Nominalkapital ohne Agio) niedriger als prognostiziert. Der durch unabhängige Sachverständige ermittelte Verkehrswert der Immobilien der Entwicklungsgesellschaft zum Stichtag 1. Januar 2015 beläuft sich auf rund 5,0 Mio. und liegt damit rund 16 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 4,3 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Gemeinsam mit den bisher für die veräußerten Wohnungen erzielten Verkaufserlöse in Höhe von rund 23,6 Mio. ergäbe sich somit ein Gesamtbetrag in Höhe von rund 28,6 Mio., der rund 34 % über der Summe der Ankaufspreise für die Immobilien der Entwicklungsgesellschaft läge (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Derzeit schätzt conwert, dass die Summe der durch die Sachverständigen ermittelten Verkehrswerte für den Immobilienbestand der Entwicklungsgesellschaft zum 1. Januar 2015 im Rahmen der künftigen Verkäufe insgesamt übertroffen werden kann. Gesetz über die Eindämmung rasant steigender Mieten (Zweites Mietrechtsänderungsgesetz) Zu Jahresbeginn 2015 hat die Regierungskoalition den Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse verabschiedet. Das neue Gesetz ist zum 1. Juli 2015 in Kraft getreten und sieht im Wesentlichen eine Begrenzung der Mieten im Rahmen von Neu- und Anschlussvermietungen in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten vor. Die Regierungen der Bundesländer sollen ermächtigt werden, Rechtsverordnungen zur Ausweisung der betreffenden Gebiete erlassen zu können. In den betroffenen Gebieten soll der Vermieter künftig höchstens 10 % mehr als die ortsübliche Miete verlangen können. Wenn die Miete schon mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete lag, müssen Vermieter die Miete bei der Neuvermietung jedoch nicht senken. Auf bestehende Mietverträge hat die Mietpreisbremse keinen Einfluss. Allerdings blieben eine ganze Reihe von zentralen Fragen im neuen Gesetz unbeantwortet. Insbesondere bleibt unklar, wie in Zukunft der Mietspiegel einheitlich als zentraler Vergleichsmaßstab in der Praxis etabliert werden kann. Anfang Mai 2015 wurde bspw. der Berliner Mietspiegel von dem zuständigen Amtsgericht für fehlerhaft erklärt. Daher kann derzeit noch nicht abgesehen werden, in welchem Umfang die Mietpreisbremse tatsächlich wirken wird. Aktuell sind an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Hamburg und Köln entsprechende Rechtsverordnungen erlassen worden. DWS ACCESS Wohnen 3

4 Unabhängig davon ist zu berücksichtigen, dass bei bestehenden Mietverhältnissen ohnehin seit langem die Kappungsgrenze sowie die ortsübliche Miete als Begrenzung für Mieterhöhungen gelten. Seit dem 1. Mai können Bundesländer für Gebiete die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % auf 15 % absenken. Diese niedrige Kappungsgrenze gilt bspw. in vielen Groß- und Mittelstädten Bayerns, aber auch in Hamburg. Die Strategie der Fondsgesellschaft sieht Mietpreissteigerungen, insbesondere für die Immobilien der Verwaltungsgesellschaft, vor. Diese waren durchschnittlich mit 1,9 % p. a. kalkuliert und sollen insbesondere durch Anpassung der bestehenden Mieten auf das jeweilige Marktmietniveau erzielt werden. Die Erzielung von Mieteinnahmen, die deutlich über der Marktmiete liegen, ist nicht Teil der strategischen Ausrichtung der Fondsgesellschaft. Sowohl conwert als auch die Fondsverwaltung gehen auf Basis der derzeitigen Prognosen daher davon aus, dass die Einführung der sogenannten Mietpreisbremse aktuell keine wesentlichen Auswirkungen auf die Fondsgesellschaft haben wird. Ausschüttung Für das Geschäftsjahr 2014 hat die Fondsgeschäftsführung beschlossen, eine Ausschüttung in prognostizierter Höhe von 6,25 % auszuzahlen. Die Anleger haben am 30. August 2014 eine Vorabausschüttung in Höhe von 2,00 % erhalten. Die Restausschüttung für das Geschäftsjahr 2014 erfolgte plangemäß am 27. Februar 2015 in Höhe von 4,25 % (Mitteilung versandt am 17. Februar 2015). Ausblick 1 Im Verkaufsprospekt wurde rein zu Prognosezwecken die Veräußerung aller Immobilien der Verwaltungsgesellschaft Ende des Jahres 2020 und die Liquidation der Fondsgesellschaft unterstellt. Für diesen Fall wurde ein Gesamtmittelrückfluss in Höhe von rund 161 % prognostiziert, der sich aus dem prognostizierten Veräußerungserlös der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft nach Abzug von Kosten und Rückführung von Darlehen in Höhe von rund 91 % und den prognostizierten laufenden Auszahlungen für die Geschäftsjahre 2010 bis 2020 in Höhe von rund 71 % zusammensetzt. Auf Basis der aktuellen Prognosen geht die Fondsgeschäftsführung davon aus, für das laufende Geschäftsjahr 2015 eine Ausschüttung in Vorjahreshöhe von 6,25 % durchzuführen. Damit würde die Summe der laufenden Auszahlung seit Fondsauflage bis einschließlich des Geschäftsjahres 2015 bei rund 34 % und liegen und der Prospektprognose entsprechen. Da der überwiegende Teil der Immobilien der Entwicklungsgesellschaft zwischenzeitlich erfolgreich verkauft werden konnte und die ursprünglich beabsichtigte Reinvestition aus den geschilderten Gründen nicht durchgeführt wurde, werden die Erlöse der Entwicklungsgesellschaft und damit auch die Auszahlungen der Fondsgesellschaft künftig geringer ausfallen. Auf Basis der aktuellen Prognosen schätzt die Fondsgeschäftsführung, dass die Fondsgesellschaft für die Jahre 2016 bis 2020 Auszahlungen an die Anleger in Höhe von insgesamt rund 18 % auszahlen könnte, sodass die Summe aller laufenden Auszahlungen der Fondsgesellschaft für die Geschäftsjahre 2010 bis 2020 bei rund 52 % läge. Die tatsächliche Höhe der Auszahlungen wird die Fondsgeschäftsführung auf Basis der jährlichen Ergebnisse festlegen. Diese können insbesondere in Abhängigkeit von den weiteren Privatisierungserfolgen der Entwicklungsgesellschaft und den Vermietungsergebnissen der Verwaltungsgesellschaft sowohl höher als auch niedriger ausfallen. Positiv hervorzuheben ist die Entwicklung der gutachterlich ermittelten Verkehrswerte der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft, die zum Ende des Jahres 2014 bei rund 76,8 Mio. und damit insgesamt rund 19 % über der Summe der Ankaufspreise liegt. Die weitere Wertentwicklung ist schwer zu prognostizieren, da sie von einer Vielzahl von Parametern abhängt. conwert geht auf Basis ihrer aktuellen Einschätzungen davon aus, dass die Mieten auch in den kommenden Jahren weiter gesteigert werden können, was zu einem weiteren Anstieg der Verkehrswerte führen könnte. Bei einem weiteren Anstieg um jährlich zum Beispiel 2 % (somit insgesamt weitere rund 13 % in den Jahren von Anfang 2015 bis Ende 2020) könnte sich auf Basis der sonstigen Annahmen des Verkaufsprospekts ein Veräußerungserlös der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft nach Abzug von Kosten und Rückführung von Darlehen 1 Die Angaben in Prozent beziehen sich auf das Nominalkapital der Fondsgesellschaft ohne Agio. 4 DWS ACCESS Wohnen

5 in Höhe von rund 102 % und damit ein Gesamtmittelrückfluss von rund 154 % ergeben. Dies entspräche rund 96 % des im Verkaufsprospekt prognostizierten Gesamtmittelrückflusses für den Prognosezeitraum. DWS ACCESS Wohnen Verwaltungs GmbH & Co. KG (Verwaltungsgesellschaft) Stand 31. Dezember 2014 Die Höhe des tatsächlichen Verkaufserlöses steht in jedem Fall erst nach Durchführung eines entsprechenden Verkaufsprozesses und dem erfolgreichen Verkauf der Immobilien fest und kann sowohl höher als auch niedriger als prognostiziert ausfallen. Darüber hinaus ist für einen Verkauf auf jeden Fall vorab ein mehrheitlich zustimmender Beschluss der Anleger erforderlich. Die Fondsgeschäftsführung wird daher voraussichtlich im Laufe des Jahres 2020 ein Beschlussverfahren in die Wege leiten, damit die Anleger mehrheitlich entscheiden können, ob die Fondsgesellschaft aufgelöst oder fortgeführt werden soll. Liegenschaften Standorte Summe der Kaufpreise Wert der Fondsimmobilien zum 1. Januar 2015 Mieteinheiten Mietflächen Objektverwaltung 35 an 15 Standorten in Deutschland. Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Fürth, Hamburg, Hannover, Iserlohn, Köln, Leipzig, Mannheim, Mülheim an der Ruhr, Schenefeld, Wesseling ca. 970 ca m 2 conwert Deutschland GmbH, Berlin Gesellschafterbeschlüsse Das Protokoll zur Beschlussfassung der Gesellschafter der Fondsgesellschaft vom 2. Dezember 2014 wurde Ihnen am 20. Januar 2015 mit separater Post zugesandt. 3. Angaben zu den Immobilien DWS ACCESS Wohnen Entwicklungs GmbH (Entwicklungsgesellschaft) Stand Anfangsinvestition Liegenschaften Standorte Summe der Kaufpreise Mieteinheiten ca. 240 Objektverwaltung 13 an zwölf Standorten in Deutschland. Bad Nauheim, Berlin, Dietzenbach, Dresden, Euskirchen, Garbsen, Hamburg, Neu-Anspach, Neu Wulmstorf, Potsdam, Rösrath, Sulzbach conwert Deutschland GmbH, Berlin Stand zum 1. Januar 2015 Objekte Standorte Summe der Kaufpreise Mieteinheiten ca. 60 Wert der Fondsimmobilien zum 1. Januar 2015 Objektverwaltung Acht Immobilien an acht Standorten in Deutschland. Berlin, Dietzenbach, Dresden, Euskirchen, Garbsen, Hamburg, Neu Wulmstorf, Rösrath conwert Deutschland GmbH, Berlin DWS ACCESS Wohnen 5

6 4. Markt und Vermietung Die deutsche Wirtschaft hat in den letzten zwölf Monaten eine Reihe von Herausforderungen meistern müssen. Konflikte in der Ukraine sowie im Nahen Osten sowie andauernde Schuldenprobleme in der Eurozone drückten die Stimmung der deutschen Unternehmen. Zur Jahresmitte 2014 sah es noch so aus, als ob auch die letzte große Volkswirtschaft in der Eurozone kaum noch Wachstumsimpulse liefern könnte. Tendenziell zeigt sich die Weltwirtschaft jedoch zum Jahresende wieder deutlich robuster. Insbesondere die starke Korrektur des Ölpreises und der schwache Euro stimulieren die Konjunktur nachhaltig. Das Bruttoinlandsprodukt ist 2014 um gut 1,6 % p. a. gewachsen, was eine signifikante Verbesserung gegenüber (0,2 % p. a.) darstellt. 1 Oxford Economics erwartet ein Wachstum von 2,2 % 1 gegenüber dem Vorjahr. Die Arbeitslosenquote im Dezember lag weiterhin sehr niedrig bei 6,3 % (Dezember : 6,7 %). 2 Aufgrund der andauernden Netto-Immigration vor allem aus Polen, Südeuropa und Südosteuropa nimmt zudem die Erwerbstätigkeit saisonbereinigt kontinuierlich zu. Die Zuwanderung konzentriert sich vor allem auf die großen Metropolregionen, wodurch dort der Druck auf die angespannten Wohnungsmärkte vor allem im Niedrigpreisbereich weiterhin ansteigt. Zum Jahresbeginn wurde von der EZB das bereits länger diskutierte Ankaufprogramm von Staatsanleihen verabschiedet. Obwohl sich die Zinsen schon lange auf einem historischen Tiefstand befinden, dürfte diese Maßnahme den Zinsverfall noch weiter beschleunigen. Mittelfristig sollen nahezu 1,2 Billionen dem Finanzmarkt zugefügt werden. Ein Teil dieser Summe dürfte schrittweise den Immobilienmärkten zugefügt werden, denn die Nachfrage von Käufern nach Finanzierungen von Häusern, Eigentumswohnungen aber auch nach Zinshäusern bleibt hoch. Dadurch dürfte der Trend steigender Kaufpreise auch in den kommenden zwölf Monaten weiter anhalten. Im Jahr 2014 ist der bulwiengesa-index für Wohnimmobilien um 5,1 % angestiegen. 3 Dabei haben sich in den letzten Monaten die nominalen Wachstumsraten zwar ein wenig abgeflacht, jedoch scheint der Trend insbesondere in den strukturstarken Städten angesichts der Angebotsknappheit in diesen Märkten ungebrochen. Insgesamt stiegen Wohnungspreise in Deutschland auch 2014 im Durchschnitt spürbar stärker als im langjährigen Mittel. Allerdings sind die regionalen Unterschiede weiterhin ausgeprägt. Und es sind mittlerweile nicht mehr die großen A-Städte, die die höchste Preisdynamik aufweisen, denn der Wertzuwachs fiel erstmals geringer aus als gegenüber dem Durchschnitt der kleineren B-Städte. Das stärkere Wachstum in den kleineren Städten ist vor allem auch auf das höhere Mietwachstum im Spitzensegment zurückzuführen. Während die Mieten in B-Städten im Jahresvergleich mit 5,1 % sowie in C-/D-Städten mit jeweils ca. 4 % angewachsen sind, betrug die Steigerung in den A-Städten nur noch 1,9 %. 4 Nicht überraschend kommt es in den A-Städten in ausgewählten Lagen bereits zu den ersten Sättigungserscheinungen, denn die Bautätigkeit hat sich seit Jahren auf diesen Teilbereich konzentriert, da für Projektentwickler hier tendenziell die höchsten Margen zu erzielen sind. Doch für viele potenzielle Mieter sind Quadratmeterpreise von deutlich über 15 pro Monat mittlerweile nicht mehr erschwinglich, sodass diese zunehmend auf das darunterliegende Segment ausweichen. Ein Indiz dafür ist auch, dass in den A-Städten die Mietpreise bei Bestandsimmobilien im Jahr 2014 zum ersten Mal stärker angestiegen sind als bei Neubauten. Allerdings ist auch im Spitzensegment deshalb nicht mit einer signifikanten Preiskorrektur zu rechnen, eine Stabilisierung scheint jedoch auf hohem Niveau mittelfristig absehbar. Die aktuellen Baukosten und vor allem die in den letzten Jahren stark angestiegenen Bodenpreise haben dafür gesorgt, dass Wohneinheiten im mittleren und unteren Preissegment mit einem Mietniveau von unter 9 Euro pro Quadratmeter wohl bis auf weiteres keine direkte Konkurrenz durch neue Flächen zu befürchten haben. Aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage dürfte der Preisdruck vor allem auf die unteren und mittleren Segmente in Zukunft jedoch weiter zunehmen. 1 Oxford Economics, Februar Vgl. Destatis, bulwiengesa-immobilienindex bulwiengesa, Riwis Datenbank, Dezember DWS ACCESS Wohnen

7 5. Entwicklung der Objektgesellschaften 1,2,3,4 Verwaltungsgesellschaft Die Verwaltungsgesellschaft hatte insgesamt 35 Liegenschaften mit einer Gesamtmietfläche von rund m² verteilt auf rund 970 vermietbare Einheiten zu Kaufpreisen in Höhe von insgesamt 64,7 Mio. erworben (Prospektprognose: 65,0 Mio. ). Die Verwaltungsgesellschaft hatte neben dem Eigenkapital Fremdmittel in Höhe von anfänglich 37,3 Mio. (Prospektprognose: 37,5 Mio. ) zur Finanzierung der Investitionen aufgenommen. Sämtliche Darlehen wurden mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren zu einem durchschnittlichen nominalen Zinssatz in Höhe von rund 4,1 % p. a. (Prospektprognose: 5,0 %) abgeschlossen. Die Tilgung beläuft sich analog der Prospektprognose auf anfänglich 1,0 % zzgl. künftig ersparter Zinsen und ist jeweils für die ersten drei Jahre ausgesetzt. Jahresabschluss Das Fremdkapital der Gesellschaft belief sich zum 31. Dezember 2014 auf 36,6 Mio. (Prospektprognose: 36,7 Mio. ). Die Höhe der Netto- Sollmiete für das gesamte Geschäftsjahr 2014 lag mit 5,4 Mio. rund 6 % über der Prospektprognose (5,1 Mio. ). Die Aufwendungen für Zinsen lagen mit 1,5 Mio. für 2014 rund 17 % unter der Prospektprognose (1,8 Mio. ). Das Fremdkapital der Gesellschaft wurde mit 0,4 Mio. getilgt (Prospektprognose: 0,4 Mio. ). Der höheren Netto-Sollmiete und den geringen Finanzierungsaufwendungen standen insbesondere höhere Instandhaltungsund Modernisierungskosten von 0,8 Mio. (Prospektprognose: 0,4 Mio. ) und ein höherer Mietausfall von 0,4 Mio. (Prospektprognose: 0,1 Mio. ) gegenüber. Darüber hinaus lagen die sonstigen Kosten der Gesellschaft in Höhe von 1,2 Mio. ebenfalls über der Prospektprognose von 0,8 Mio.. Sie setzten sich im Wesentlichen aus Aufwendungen im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Immobilien (0,8 Mio. ) und der Vergütung des Assetmanagements (0,2 Mio. ) zusammen. Der gesamte erwirtschaftete liquide Überschuss beläuft sich im Jahr 2014 auf insgesamt 1,1 Mio. und liegt damit unter der Prospektprognose von 1,5 Mio.. Bezogen auf das gesamte nominale Eigenkapital von 49,8 Mio. entspricht diese Abweichung rund 0,8 %. Entwicklung 2014 Die Netto-Sollmiete per Stichtag 31. Dezember 2014 lag bei 5,54 Mio. und damit rund 3,6 % über dem Vorjahreswert von 5,34 Mio.. Gegenüber dem Zeitpunkt der Kaufvertragsabschlüsse konnte die Netto-Sollmiete von 4,94 Mio. damit bisher um insgesamt rund 12,0 % gesteigert werden. Bei Betrachtung der Objekte im Einzelnen fallen die Mieterhöhungen u. a. in Abhängigkeit der Höhe der vertraglich vereinbarten Mieten und dem jeweiligen Marktmietniveau unterschiedlich aus. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei Bestandsmietern Mieterhöhungen nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben bestenfalls bis zur Höhe der jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen können. Demgegenüber bieten Mieterwechsel die Möglichkeit, die betroffenen Wohneinheiten zu den aktuellen Marktkonditionen neu zu vermieten. Damit können sich die Mieten bei Objekten mit geringer Mieterfluktuation u. U. moderater entwickeln. Bei der Analyse der Entwicklung der einzelnen Objekte im Vergleich zum Gesamtportfolio ist zudem zu berücksichtigen, dass sich die Mieten bei größeren Objekten mit vielen Wohneinheiten kontinuierlicher entwickeln als bei kleineren Objekten mit wenigen Wohneinheiten. Bei einer Einzelbetrachtung haben sich die Liegenschaften in Berlin-Tempelhof, Oberlandstraße, Berlin-Henningsdorf, An der Wildbahn und Hamburg-Schenefeld, Altonaer Chaussee besonders positiv entwickelt. Hier konnten im Rahmen 1 Die Angaben zu Prospektprognosen beziehen sich auf die Prognosen des Verkaufsprospekts und wurden entsprechend der Höhe des tatsächlich eingeworbenen Eigenkapitals angepasst. 2 Bei der Netto-Sollmiete handelt es sich um die sog. Kaltmiete ohne Nebenkosten, die derzeit erzielt wird, soweit die Mieteinheit vermietet wird, zzgl. der Miete, die für eine leer stehende Mieteinheit zum Zeitpunkt der letzten Vermietung erzielt werden konnte. Die Netto-Sollmiete berücksichtigt weder Leerstand noch Mietausfall und gibt damit eine Indikation über die zu erzielenden Mieteinnahmen ohne Nebenkostenzahlungen bei Vollvermietung. 3 Bei den Margen handelt es sich um das Verhältnis von Ankaufspreis zu Verkaufspreis ohne Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten und der Aufwendungen für die Veräußerung. 4 Alle Angaben in Euro werden in Mio. gerundet auf eine Nachkommastelle angegeben. DWS ACCESS Wohnen 7

8 von Neuvermietungen und Mietpreiserhöhungen im Bestand die Netto-Sollmieten seit Ankauf um über 20 % gesteigert werden. Bei weiteren sechs Liegenschaften ist es ebenfalls gelungen, die Netto- Sollmiete gegenüber dem Ankaufszeitpunkt um über 15 % zu erhöhen. Insgesamt konnten bis auf eine Ausnahme in allen Objekten Mietsteigerungen erzielt werden. Nur in der Liegenschaft in Hamburg, Saseler Straße hat sich bis zum 31. Dezember 2014 die Netto-Sollmiete verringert. Der ehemalige Gastronomie-Betreiber konnte die Miete leider nicht mehr aufbringen. Daraufhin wurde der Mietvertrag gekündigt und die Fläche neu vermietet. Der neue Mieter ist ebenfalls aus dem Gastronomie-Bereich, zahlt jedoch aufgrund der aktuellen Marktsituation 500 weniger im Monat. Die Leerstandsrate über alle Immobilien der Verwaltungsgesellschaft bezogen auf die Sollmieten zum 31. Dezember 2014 liegt mit rund 5,5 % weitgehend auf dem Niveau des Vorjahrs. Einige Liegenschaften weisen vergleichsweise hohe Leerstandsraten aus, die teilweise aus der Stichtagsbetrachtung resultieren. So sind die Vermietungsstände der Objekte in Berlin-Tempelhof, Oberlandstraße, Essen, Alfredstraße, Mülheim, Christianstraße, Hannover, Constantinstraße, Düsseldorf, Oberbilker Allee und Wesseling, Rheinstraße zwischenzeitlich wieder gestiegen bzw. sind diese Objekte wieder vollständig vermietet. Aufgrund eines Wasserschadens an den Strangleitungen am Objekt Essen-Frintrop, Seestraße stehen drei Wohnungen und eine Gewerbeeinheit leer. Die Sanierung der betroffenen Flächen laufen aktuell. In Leipzig-Markkleeberg sind aufgrund einer Sanierung drei Wohnungen unvermietet. Die Sanierung ist weitgehend abgeschlossen. Ab Juli wurde bereits eine Wohnung neu vermietet. Die Summe der durch unabhängige Sachverständige ermittelten Verkehrswerte der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft liegt bei rund 76,8 Mio. und damit rund 19 % über der der Summe der Ankaufspreise von rund 64,7 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Bei vier Liegenschaften mit Ankaufspreisen von insgesamt 14,8 Mio. haben die Sachverständigen Verkehrswerte ermittelt, die über 30 % höher als die Ankaufspreise lagen. Bei vier Liegenschaften mit Ankaufspreisen von insgesamt 4,3 Mio. lagen die Verkehrswerte unter den Ankaufspreisen. Bei dem Objekt Essen, Ruhrtalstraße ist zu berücksichtigen, dass dieses gemeinsam mit den Objekten Düsseldorf, Ellerstraße, Essen, Alfredstraße und Mülheim, Christianstraße für einen Paketpreis von T erworben wurde und erst anschließend eine Aufteilung des Paketpreises auf die einzelnen Liegenschaften erfolgte. Die Summe des Paketankaufpreises liegt rund 0,7 % über der Summe der durch die Sachverständigen ermittelten Verkehrswerte. Eine vollständige Übersicht des Portfolios befindet sich in der Anlage zu diesem Bericht. Ausblick conwert schätzt derzeit, dass die Netto-Sollmieten im Geschäftsjahr 2015 über die Prospektprognose hinaus gesteigert werden können. Für die nachfolgenden Geschäftsjahre wird eine Steigerung gemäß Prospekt erwartet. Demgegenüber stehen voraussichtlich erhöhte Aufwendungen aus Mietausfällen und Leerstand sowie erhöhte Kosten für Modernisierungen. In jedem Fall werden die Aufwendungen für den Kapitaldienst aufgrund der langfristig abgeschlossenen Darlehensverträge geringer als erwartet ausfallen. Auf Basis der aktuellen Einschätzungen von conwert werden sich die liquiden Überschüsse der Verwaltungsgesellschaft mittelfristig im Rahmen der ursprünglichen Erwartungen entwickeln. Entwicklungsgesellschaft Die Entwicklungsgesellschaft hatte ursprünglich insgesamt 13 Liegenschaften mit einer Gesamtmietfläche von rund m² verteilt auf rund 240 vermietbare Einheiten zu Kaufpreisen in Höhe von insgesamt 21,4 Mio. erworben. Die Entwicklungsgesellschaft hat neben dem Eigenkapital Fremdmittel in Höhe von anfänglich 12,9 Mio. zur Finanzierung der Investitionen aufgenommen. Sämtliche Darlehen wurden aufgrund der geplanten Privatisierung auf Dreimonatsbasis abgeschlossen. Der durchschnittliche Zinssatz lag zum Jahresende 2015 bei rund 1,7 % p. a. (nominal). Die Tilgung der Darlehen erfolgt zum überwiegenden Teil im Rahmen der geplanten Wohnungsverkäufe und liegt durchschnittlich bei rund 75 % der geplanten Verkaufspreise der Wohnungen. 8 DWS ACCESS Wohnen

9 Jahresabschluss Seit Fondsauflage bis Jahresende 2014 wurden 183 Wohneinheiten mit einem Gesamtvolumen von 17,1 Mio. (basierend auf Ankaufspreisen) und damit über 75 % aller ursprünglich erworbenen Wohnungen veräußert. Die erzielten Verkaufspreise lagen bei insgesamt 23,6 Mio.. Dies entspricht einer Marge von durchschnittlich rund 38 %. Da die Verkäufe der Wohnungen insgesamt einen längeren Zeitraum als geplant in Anspruch nehmen, liegt die Summe aller bisherigen Verkaufserlöse unter der Prospektprognose. Die bisher erwirtschafteten liquiden Überschüsse wurden vollständig ausgeschüttet. Die ursprünglich beabsichtigte Reinvestition eines Teils der Verkaufserlöse erfolgte nicht. Aus diesem Grund liegen sowohl die Summe des Immobilienvermögens der Gesellschaft und damit auch die Höhe der Mieteinnahmen unter der Prospektprognose. Dem gegenüber weist die Gesellschaft jedoch auch geringere Darlehensverbindlichkeiten als prognostiziert und Aufwendungen für Kapitaldienste aus. Das Immobilienvermögen der Entwicklungsgesellschaft belief sich zum 31. Dezember 2014 auf 4,5 Mio. und setzt sich aus den ursprünglichen Kaufpreisen von 4,3 Mio. (Prospektprognose: 16,6 Mio. ) und den aktivierten Anschaffungsnebenkosten von rund 0,2 Mio. zusammen. Das Fremdkapital der Gesellschaft belief sich zum 31. Dezember 2014 auf 1,6 Mio. (Prospektprognose: 9,2 Mio. ). Entwicklung 2014 Im Jahr 2014 wurden Wohnungen in einem Gesamtumfang (basierend auf den Kaufpreisen) von 4,9 Mio. zu einem Gesamtverkaufspreis von 6,6 Mio. veräußert. Die erzielte Marge lag damit bei durchschnittlich rund 34 %. Auch 2014 hat sich der Verkauf der Wohnungen unterschiedlich entwickelt; so konnte z. B. die Privatisierung von vier weiteren Objekten abgeschlossen werden, sodass insge samt fünf von 13 Immobilien komplett verkauft wurden. Dagegen wurde an dem Standort Hamburg, Duvenstedter Triftweg nach wie vor noch keine Wohnungen verkauft. conwert prüft derzeit, ob die Immobilie alternativ vollständig an einen einzelnen Investor veräußert werden kann. Bei den Wohnungen in Garbsen wurden bisher lediglich fünf Wohneinheiten von insgesamt 44 Wohnungen verkauft. Für 2015/Anfang 2016 ist daher eine Umstellung der Verkaufsstrategie geplant. Der durch unabhängige Sachverständige ermittelte Verkehrswert des Immobilienbestands der Entwicklungsgesellschaft zum Stichtag 1. Januar 2015 beläuft sich auf rund 5,0 Mio. und liegt damit rund 16 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 4,3 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Gemeinsam mit den bisher für die veräußerten Wohnungen der Entwicklungsgesellschaft erzielten Verkaufserlöse in Höhe von rund 23,6 Mio. ergäbe sich somit ein Gesamtbetrag in Höhe von rund 28,6 Mio., der rund 34 % über der Summe der Ankaufspreise für die Immobilien der Entwicklungsgesellschaft läge. Derzeit schätzt conwert, dass die Summe der durch die Sachverständigen ermittelten Verkehrswerte für den Immobilienbestand der Entwicklungsgesellschaft zum 1. Januar 2015 im Rahmen der künftigen Verkäufe insgesamt übertroffen werden kann. Eine vollständige Übersicht des Portfolios, die auch den aktuellen Stand der Privatisierungsmaßnahmen und der Bewertungsergebnisse beinhaltet, befindet sich in der Anlage zu diesem Bericht. Ausblick Zum 31. Dezember 2014 war der überwiegende Teil der zu privatisierenden Wohnungen verkauft. Von den verbliebenen 60 Wohneinheiten sind 39 Wohnungen am Standort Garbsen und sechs Wohnungen am Standort Hamburg, Duvenstedter Triftweg. Insgesamt befinden sich damit 75 % an Standorten mit bisher nicht zufriedenstellender Nachfrage. Für diese Standorte sind neue Verkaufsstrategien vorgesehen, die in den Jahren 2015 und 2016 umgesetzt werden sollen. conwert schätzt derzeit, dass sämtliche verbliebenen Wohnungen bis Ende des Jahres 2020 verkauft werden können. Vor diesem Hintergrund werden die Verkaufserlöse im Vergleich zu den Vorjahren ab dem Jahr 2015 deutlich geringer ausfallen. Im ersten Halbjahr 2014 wurden bisher fünf Wohnungen verkauft. DWS ACCESS Wohnen 9

10 6. Investitionen/Instandhaltung Die Investitionsphase der Fondsgesellschaft ist abgeschlossen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr betrugen die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen der Verwaltungsgesellschaft rund 840 T, das entspricht rund 13 /m². Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital 1 ) Geschäftsjahr Ausschüttung 1 Steuerliches Ergebnis 2 Ist Plan Ist 2009 Platzierungsphase 0, ,65 2,65 1, ,25 6,25 0, ,25 6,25 0,54 7. Angaben zum Fonds DWS ACCESS Wohnen GmbH & Co. KG c/o Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH Mainzer Landstraße 11-17, Frankfurt am Main Fondsauflegung ,25 6,25 0, ,25 6,25 1,19 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Ein Wiederaufleben der persönlichen Haftung gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft gemäß 172 Absatz 4 HGB ist bisher nicht eingetreten. Die Fondsgesellschaft hält jeweils 94,9 % der Anteile der DWS ACCESS Wohnen Verwaltungs GmbH & Co. KG, der DWS ACCESS Wohnen Entwicklungs GmbH und der DWS ACCESS Wohnen Holding GmbH. HRA Eigenkapital (nominal) ,00 Agio gemäß Verkaufsprospekt 5,00 % Fremdkapital gesamt Fremdkapital gesamt , ,90 Veränderung gegenüber Eigenkapital 3,45 % Liquiditätsreserve nach Ausschüttung Liquiditätsreserve nach Ausschüttung , ,21 Veränderung gegenüber Eigenkapital 4,77 % 1 Inkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 2 Für Ersterwerber; teilweise vorbehaltlich der Betriebsprüfung durch das Finanzamt, gerundet. 3 Das hier abgebildete steuerliche Ergebnis betrifft das gesamte Steuerjahr der Fondsgesellschaft. Aufgrund der unterschiedlichen Beitrittstermine ist es dem Anleger nicht möglich, allein aufgrund seiner Beteiligungsquote ein individuelles steuerliches Ergebnis hieraus abzuleiten. Bitte entnehmen Sie Ihr persönliches steuerliches Ergebnis daher ausschließlich der separat versandten steuerlichen Ergebnismitteilung. 10 DWS ACCESS Wohnen

11 8. Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2014 A Anlagevermögen Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen , , , ,05 Zwischensumme A , ,75 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen gegen verbundene Unternehmen II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , ,55 Zwischensumme B , ,35 Summe Aktiva , ,10 Passiva 2014 A Eigenkapital Kapitalanteile der Kommanditisten 1. Gesellschafterkonto (Kapitalkonto I) 2. Sonderkonto (Kapitalkonto II) , , , ,64 Zwischensumme A , ,36 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,00 C Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,97 ; im Vorjahr , , ,74 Summe Passiva , ,10 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Sonstige betriebliche Erträge 87,00 760,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,00 Erträge aus Beteiligungen davon aus verbundenen Unternehmen ,60 ; im Vorjahr ,24 Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens davon aus verbundenen Unternehmen ,74 ; im Vorjahr , , , , ,24 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 47, ,62 Jahresüberschuss , ,86 Gutschrift auf Kapitalkonten der Kommanditisten , ,86 Ergebnis nach Verwendungsverrechnung 0,00 0,00 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 20. Mai 2015 uneingeschränkt bestätigt. DWS ACCESS Wohnen 11

12 Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen Verwaltungs GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2014 A Anlagevermögen Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau , , ,85 0,00 Zwischensumme A , ,85 B Umlaufvermögen I. Andere Vorräte Noch nicht abgerechnete Betriebskosten II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Sonstige Vermögensgegenstände III. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , , , ,17 Zwischensumme B , ,17 C Rechnungsabgrenzungsposten 7.931, ,05 Summe Aktiva , ,07 Passiva 2014 A Eigenkapital I. Kapitalanteile der persönlich haftenden Gesellschafter Gesellschafterkonto (Kapitalkonto I) Sonderkonto (Kapitalkonto II) II. Kapitalanteile der Kommanditisten Gesellschafterkonto (Kapitalkonto I) Sonderkonto (Kapitalkonto II) , , , , , , , ,57 Zwischensumme A , ,71 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,75 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,72 ; im Vorjahr ,72 b) davon mit einer Restlaufzeit ein bis fünf Jahren ,18 ; im Vorjahr ,75 c) davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren ,03 ; im Vorjahr ,18 d) davon durch Grundpfandrechte besichert ,93 ; im Vorjahr ,65 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,86 ; im Vorjahr ,36 b) davon mit einer Restlaufzeit ein bis fünf Jahren ,33 ; im Vorjahr ,92 c) davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren ,05 ; im Vorjahr ,24 d) davon durch Grundpfandrechte besichert ,24 ; im Vorjahr ,52 3. Erhaltene Anzahlungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,86 ; im Vorjahr ,55 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,41 ; im Vorjahr ,55 5. Sonstige Verbindlichkeiten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,47 ; im Vorjahr ,12 b) davon aus Steuern 5.571,56 ; im Vorjahr 3.638, , , , , , , , , , ,12 Zwischensumme C , ,61 Summe Passiva , ,07 12 DWS ACCESS Wohnen

13 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung , ,10 Verminderung (im Vorjahr Erhöhung) des Bestandes an noch nicht abgerechneten Betriebskosten , ,08 Sonstige betriebliche Erträge , ,91 Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung , ,49 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,65 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.412, ,95 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,77 Jahresüberschuss , ,13 Gutschrift auf Kapitalkonten , ,13 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0, Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 20. Mai 2015 uneingeschränkt bestätigt. DWS ACCESS Wohnen 13

14 Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen Entwicklungs GmbH, Darmstadt Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2014 A Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke und grundstückgleiche Rechte mit fertigen Bauten 2. Noch nicht abgerechnete Betriebskosten II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 3. Sonstige Vermögensgegenstände III. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , , , , , , , ,74 Zwischensumme A , ,83 B Rechnungsabgrenzungsposten 366,27 366,26 Summe Aktiva , ,09 Passiva 2014 A Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Kapitalrücklage III. Verlustvortrag IV. Jahresüberschuss ,00 673, , , ,00 673, , ,19 Zwischensumme A , ,17 B Rückstellungen 1. Steuerrückstellung 2. Sonstige Rückstellungen , , , ,00 Zwischensumme B , ,21 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,00 ; im Vorjahr ,65 b) davon mit einer Restlaufzeit ein bis fünf Jahren ,00 ; im Vorjahr ,00 c) davon durch Grundpfandrechte besichert ,00 ; im Vorjahr ,65 2. Erhaltene Anzahlungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,58 ; im Vorjahr ,22 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,24 ; im Vorjahr ,38 4. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,86 ; im Vorjahr ,84 b) davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren ,80 ; im Vorjahr ,90 5. Sonstige Verbindlichkeiten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,83 ; im Vorjahr , , , , , , , , , , ,72 Zwischensumme C , ,71 Summe Passiva , ,09 14 DWS ACCESS Wohnen

15 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus dem Verkauf von Grundstücken , , , ,75 Verminderung des Bestandes an noch nicht abgerechneten Betriebskosten , ,76 Sonstige betriebliche Erträge , ,96 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke , , , ,61 Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens ,23 0,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,40 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.602, ,56 Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon an verbundene Unternehmen ,42 ; im Vorjahr , , ,81 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,32 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag , ,13 Jahresüberschuss , ,19 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 20. Mai 2015 uneingeschränkt bestätigt. DWS ACCESS Wohnen 15

16 Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen Holding GmbH, Darmstadt Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2014 A Anlagevermögen Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen , , , ,85 Zwischensumme A , ,79 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen gegen verbundene Unternehmen II. Guthaben bei Kreditinstituten 8.052, , , ,85 Zwischensumme B , ,89 Summe Aktiva , ,68 Passiva 2014 A Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Kapitalrücklage III. Gewinnvortrag IV. Jahresüberschuss , , , , , , , ,57 Zwischensumme A , ,90 B Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen 2. Sonstige Rückstellungen 6.275, , , ,00 Zwischensumme B , ,00 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 6.315,12 ; im Vorjahr 6.221, , ,78 Summe Passiva , ,68 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,92 Erträge aus Beteiligungen , ,73 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge davon aus verbundenen Unternehmen ,68 ; im Vorjahr , , ,83 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,64 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag , ,07 Sonstige Steuern ,45 0,00 Jahresüberschuss 2.894, ,57 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 20. Mai 2015 uneingeschränkt bestätigt. 16 DWS ACCESS Wohnen

17 9. Einnahmen-/Überschussrechnung steuerliches Ergebnis DWS ACCESS Wohnen GmbH & Co. KG vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,21 für Zeichnungskapital von nominal Sonstige Einnahmen , ,28 Zins-Werbungskosten ,54 Sonstige Werbungskosten ,51 Sonstige Steuern ,05 Einnahmenüberschuss ,23 Abschreibungen , ,28 je Anteil von nominal Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ,95 4,81 Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ,74 Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug ,70 Einnahmen aus Kapitalvermögen ,44 7,13 Steuerliches Ergebnis , ,39 11,94 Steuerliches Ergebnis in % 1,19 Anrechenbare Steuern Kapitalertragsteuer Solidaritätszuschlag 8.795,94 483,75 0,18 0,01 Seit 2009 unterliegen Einnahmen aus Kapitalvermögen einem Kapitalertragsteuereinbehalt von 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag. Mit dem Einbehalt ist die Einkommensteuerschuld des Gläubigers grundsätzlich abgegolten (Abgeltungsteuer). Einnahmen aus Kapitalvermögen, die nicht dem Kapitalertragsteuerabzug unterlegen haben (wie insbesondere Einnahmen aus dem Ausland), sind unter Anrechnung einer ggf. entstandenen ausländischen Steuer durch den Anleger nachzuversteuern. Soweit erzielte Einnahmen aus Kapitalvermögen des Fonds dem Kapitalertragsteuereinbehalt unterlegen haben, sind diese vorstehend als Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug ausgewiesen. Die einbehaltene Steuer ist unter Anrechenbare Steuern beziffert. Für die Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ist keine Kapitalertragsteuer einbehalten worden. Diese Beträge sind durch den Anleger in seiner Erklärung zu erfassen und nachzuversteuern; ausländische Steuern sind auf diese Einnahmen nicht angefallen. DWS ACCESS Wohnen 17

18 10. Allgemeine Hinweise Erläuterungen zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Verkehrswertermittlung Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungsund Beratungsgesellschaft für institutionelle Investoren. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e. V. zusammengeschlossen sind. Ermittlung des Anteilswerts/Net Asset Value nach KAGB/KARBV Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gemäß Kapitalanlage- Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung ( KARBV ) auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten und Rückstellungen ermittelt. Für die Finanzverbindlichkeiten wird der Buchwert angesetzt. Zudem sind für Immobilien-Sondervermögen gemäß 248 (3) KAGB unter Verweis auf die Definitionen für Immobilien-Sondervermögen ( 231 (1) KAGB) bzw. für Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften ( 234 KAGB) die Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Immobilien-Sondervermögen abzuschreiben, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Für die Bestimmung der Anschaffungsnebenkosten gilt 255 (1) HGB unter Berücksichtigung investmentrechtlicher Besonderheiten. Hiernach dürfen bereits im Vorfeld entstehende Kosten angesetzt werden, solange der Erwerb des Vermögensgegenstandes aussichtsreich erscheint ( 30 (2) Nr. 1 Satz 2 KARBV). Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden wurden, um den Immobilienwert bzw. darauf aufbauend den Anteilswert/Net Asset Value aus der Sicht der beteiligten Anleger zu ermitteln. Soweit im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fondsoder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf von diesen Annahmen abweichen, kann sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Anteilswert/Net Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z. B. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) konnten bei den Bewertungen nicht berücksichtigt werden. Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immobilienwerts bzw. des Anteilswerts/Net Asset Value der Fondsbeteiligung zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einer Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späteren Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere lassen die Bewertungen keinen Schluss darauf zu, ob und ggf. zu welchem Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist bzw. welcher Veräußerungserlös bei einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie(n) tatsächlich erzielbar wäre. Dies hängt allein von der Nachfrage im Markt ab. Da für Anteile an Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert werden können. Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH, daher nicht übernehmen. 18 DWS ACCESS Wohnen