Deutsche Asset Management. Deutsche Asset Management International GmbH. DWS ACCESS Wohnen 3. Rechenschaftsbericht 2015

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1 Deutsche Asset Management Deutsche Asset Management International GmbH DWS ACCESS Wohnen 3 Rechenschaftsbericht 2015

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3 1. Wichtige Kennzahlen im Geschäftsjahr 2015 Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale Eigenkapital. Ausschüttung Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Operatives Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung 1 Bereinigtes operatives Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung ,00 (5,00 %) ,36 (4,84 %) ,95 (5,11 %) ,02 (3,24 %) Die Ausschüttung erfolgte am 30. Juni Handelsbilanzielles Ergebnis 0,80 % Steuerliches Ergebnis (für Ersterwerber) 0,64 % Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise erfolgte als separater Versand am 15. November Wert der Fondsimmobilien in der Verwaltungsgesellschaft zum 1. Januar 2016 Wert der Fondsimmobilien in der Entwicklungsgesellschaft zum 1. Januar 2016 Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2016 nach KAGB/KARBV rund 94 % Das Portfolio der Erstinvestition der Fondsgesellschaft umfasst zum Berichtszeitpunkt 38 Liegenschaften an 13 Standorten, die zu Ankaufspreisen (ohne Anschaffungsnebenkosten) in Höhe von insgesamt rund 75,3 Mio. erworben wurden. Hiervon entfallen rund 56,1 Mio. (rund 75 %) auf die Verwaltungsgesellschaft und rund 19,2 Mio. (rund 25 %) auf die Entwicklungsgesellschaft. Das Gesamtinvestitionskapital ist damit zu rund 77% investiert. Insgesamt steht damit noch ein Resteigenkapital für Immobilienankäufe in Höhe von rund 13,2 Mio. zur Verfügung. Mit Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuchs ( KAGB ) ist für die Fortführung der Investitionstätigkeit der Fondsgesellschaft eine Anpassung der bestehenden Verwaltungsstruktur an die neue Gesetzgebung erforderlich. Die Anleger haben dem entsprechenden Beschluss zur Umstellung der Verwaltungsstruktur im März 2016 mit der erforderlichen Mehrheit zugestimmt. Die künftige Kapitalverwaltungsgesellschaft RREEF Investment GmbH hat die Funktion als Geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft bereits im März 2016 übernommen. 2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2015/ Ausblick 3,4,5 Die Fondsgesellschaft hält wirtschaftlich jeweils rund 99,7 % der Gesellschaftsanteile der beiden Objektgesellschaften DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. ( Verwaltungsgesellschaft ) und der DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH ( Entwicklungsgesellschaft ). Über die Verwaltungsgesellschaft werden Immobilien langfristig zur dauerhaften Erzielung von Mieteinnahmen gehalten. Bei der Entwicklungsgesellschaft stehen die Verkaufserlöse aus dem Einzelverkauf der Wohnungen im Vordergrund. Die Umstellung der Verwaltungsstruktur konnte zum Berichtszeitpunkt jedoch noch nicht vollständig umgesetzt werden, da es im Geschäftsjahr 2016 durch den des Asset- und Propertymanager conwert Deutschland GmbH ( conwert ) zu erheblichen Störungen und Unregelmäßigkeiten in der Immobilienverwaltung der Fondsgesellschaft und ihrer Beteiligungsgesellschaften gekommen ist. Die mit der Umstellung der Verwaltungsstruktur verbundenen Anforderungen an das Berichtswesen (Reporting) konnte dadurch nicht erfüllt werden. Zudem konnten durch conwert keine geeigneten Immobilien für die Verwaltungsgesellschaft identifiziert werden. 1 Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung, bereinigt um Sondereffekte aus der Fondsauflage und der Erstinvestition. 2 Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung, bereinigt um Sondereffekte aus der Fondsauflage und der Erstinvestition sowie abzgl. Buchwertreduzierungen durch Verkäufe und zzgl. Darlehenstilgungen der Verwaltungsgesellschaft und der Entwicklungsgesellschaft. 3 Die Angaben zu Prospektprognosen beziehen sich auf die Prognosen des Verkaufsprospekts und wurden entsprechend der Höhe des tatsächlich eingeworbenen Eigenkapitals angepasst. 4 Bei der Netto-Sollmiete handelt es sich um die sog. Kaltmiete ohne Nebenkosten, die derzeit erzielt wird, soweit die Mieteinheit vermietet wird, zzgl. der Miete, die für eine leer stehende Mieteinheit zum Zeitpunkt der letzten Vermietung erzielt werden konnte. Die Netto-Sollmiete berücksichtigt weder Leerstand noch Mietausfall und gibt damit eine Indikation über die zu erzielenden Mieteinnahmen ohne Nebenkostenzahlungen bei Vollvermietung. 5 Bei den Margen handelt es sich um das Verhältnis von Ankaufspreis zu Verkaufspreis ohne Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten und der Aufwendungen für die Veräußerung. DWS ACCESS Wohnen 3 3

4 Vor dem Hintergrund der Entwicklungen im Asset- und Propertymanagement wird die Fondsgeschäftsführung die Umstellung der Verwaltungsstruktur auf die Anforderungen nach dem KAGB erst vornehmen können, sobald die Mängel der Immobilienverwaltung behoben und die regulatorischen Anforderungen an das Berichtswesen (Reporting) wieder ordnungsgemäß erfüllt werden können. Asset- und Propertymanager Die Fondsgeschäftsführung hat daher zum Jahresende 2016 die bestehenden Geschäftsbesorgungsverträge (Asset- und Propertymanagement) mit der conwert Deutschland GmbH ( conwert ) außerordentlich und mit sofortiger Wirkung gekündigt. Zur Aufrechterhaltung der laufenden Bewirtschaftung wurden die Aufgaben des Asset- und Propertymanagement inzwischen auf die CMBC Partners Real Estate GmbH ( CMBC ) und die CAPERA Immobilien Service GmbH ( CAPERA ) übergeleitet. Im Verlauf des Geschäftsjahres 2016 kam es aufgrund einer seitens der conwert zum 1. Januar 2016 im Bereich der Immobilienverwaltung vorgenommenen Umstellung des Verwaltungsund Buchungssystems von DOMUS auf SAP ( SAP-Umstellung ) zu Problemen bei der Datenerfassung und verarbeitung. Im Mai 2016 teilte conwert der Fondsgeschäftsführung erstmals mit, dass bei der SAP-Umstellung Störungen und Unregelmäßigkeiten aufgetreten sind. Die Fondsgeschäftsführung erteilte conwert daraufhin eine Mängelrüge, da eine Plausibilisierung der Geschäftszahlen in 2016 sowie das gegenüber den Anlegern erforderliche Reporting für das Geschäftsjahr 2016 so nicht darstellbar sind. conwert sicherte im Rahmen eines Maßnahmenplans die Behebung der Unregelmäßigkeiten bis Mitte August 2016 zu. Die im August und September 2016 von conwert gelieferten Reportings erwiesen sich als weiterhin fehlerhaft und wurden wiederholt bei der Geschäftsführung der conwert und dem Vorstand des Mutterkonzerns angemahnt. Die Fondsgeschäftsführung hat zur Prüfung der Vorgänge daraufhin ein Sachverständigen-Büro sowie zur Wahrnehmung der Fondsinteressen eine Anwaltskanzlei beauftragt. Die Ergebnisse des Sachverständigen-Gutachten im Dezember 2016 ergaben weiterhin systemische Unregelmäßigkeiten bei der Datenerfassung und -verarbeitung, sowie Abweichungen zu den Aus- und Zusagen von conwert. Da eine einvernehmliche Aufhebung der bestehenden Verträge nicht erzielt werden konnte, kündigte die Fondsgeschäftsführung am 20. Dezember 2016 die betreffenden Geschäftsbesorgungsverträge der Fondsgesellschaft und ihrer Beteiligungsgesellschaften mit conwert außerordentlich und mit sofortiger Wirkung. Die Fondsverwaltung hatte vorsorglich bereits parallel Gespräche mit mehreren anderen Dienstleistern für eine Übernahme des Asset und Property Managements geführt. Das Property Management konnte unmittelbar nach der Kündigung der Verträge mit conwert an CAPERA Immobilien Service GmbH ( CAPERA ) und das Asset Managements an CMBC Partners Real Estate GmbH ( CMBC ) übergeleitet werden. Der Geschäftsführer der CAPERA, Herr Walter Leitner, war bis 2012 als Geschäftsführer der alt+kelber Immobilienverwaltung GmbH für die Verwaltung des DWS ACCESS Wohnen Portfolios verantwortlich. Der Geschäftsführer der CMBC, Herr Marco Fleischer, war bis 2013 als Geschäftsführer der alt+kelber Immobilienmanagement GmbH unter anderem für den Ankauf der Immobilien sowie für das Asset Management des DWS ACCESS Wohnen Portfolios verantwortlich. Beide Dienstleister verfügen somit bereits über umfangreiche Kenntnisse des zu verwaltenden Immobilienportfolios. Das von CAPERA verwendete Hausverwaltungsprogramm DOMUS wurde von conwert vor der SAP Umstellung bis 2015 bereits erfolgreich verwendet. Die Daten sollen möglichst vollständig auf den Stand vom 31. Dezember 2015 wiederhergestellt werden, um das Geschäftsjahr 2016 vollständig nachzubuchen. Insgesamt geht die Fondsgeschäftsführung davon aus, dass grundsätzlich eine zielgerichtete Übernahme und vollständige Aufarbeitung erfolgen sollte. Die Mieter und Versorger des Wohnungsbestandes wurden bereits über den Wechsel des Assetund Propertymanagements schriftlich informiert und die laufenden Bewirtschaftungsaktivitäten weitgehend eingesteuert. Nach aktueller Planung sollen die laufenden Vorgänge bis Ende des ersten Quartals 2017 vollständig erfasst sein und das Verwaltungs- und Buchhaltungssystem 4 DWS ACCESS Wohnen 3

5 bis voraussichtlich Ende des zweiten Quartals umfänglich aufgesetzt werden. In diesem Zusammenhang wird es nach aktueller Planung zu Verzögerungen bei der Erstellung des Jahresabschlusses 2016 bis voraussichtlich ins dritte Quartal 2017 kommen. Die vor diesem Hintergrund anfallenden Mehrkosten im Rahmen der Überleitung und der Aufarbeitung des Geschäftsjahres 2016 sind beabsichtigt als Schaden gegenüber conwert geltend zu machen. Die Fondsgeschäftsführung wird nach Fertigstellung des Jahresabschlusses 2016 die Prognose aktualisieren und Ihnen im Rahmen des nächsten Rechenschaftsberichtes vorstellen. Verwaltungsgesellschaft Das Portfolio der Verwaltungsgesellschaft umfasst 32 Liegenschaften, die zu Ankaufspreisen (ohne Ankaufsnebenkosten) in Höhe von insgesamt rund 56,1 Mio. erworben wurden. Aufgrund des aktuellen Investitionsstands sind die Ergebnisse der Verwaltungsgesellschaft nur eingeschränkt mit den Prognosen des Verkaufsprospekts vergleichbar. So liegt die Netto-Sollmiete für das Geschäftsjahr 2015 mit rund 4,5 Mio. unter der Prognose von rund 5,4 Mio.. Der erwirtschaftete liquide Überschuss der Verwaltungsgesellschaft im abgelaufenen Geschäftsjahr beläuft sich auf rund 1,4 Mio. (Prospektprognose: 1,9 Mio. ). Die Netto-Sollmiete aller Immobilien des Verwaltungsportfolios konnte zum Stichtag 1. Januar 2016 gegenüber dem Zeitpunkt der jeweiligen Ankäufe um insgesamt rund 8,1 % gesteigert werden. CMBC schätzt derzeit, dass die Netto- Sollmiete des Verwaltungsportfolios auch in den kommenden Jahren weiter gesteigert werden kann. Der durch unabhängige Sachverständige ermittelte Verkehrswert der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft zum Stichtag 1. Januar 2016 beläuft sich auf rund 62,9 Mio. und liegt damit rund 12,1 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 56,1 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Entwicklungsgesellschaft Das Portfolio der Erstinvestition der Entwicklungsgesellschaft umfasst sechs Liegenschaften, die zu Ankaufspreisen (ohne Ankaufsnebenkosten) in Höhe von insgesamt rund 19,2 Mio. erworben wurden. Im Geschäftsjahr 2015 konnten insgesamt weitere 38 Wohnungen verkauft werden. Die Entwicklungsgesellschaft weist damit zum Jahresende 2015 noch einen Bestand von 39 Wohnungen aus oder rund 30 %, bezogen auf die ursprünglich 128 erworbenen Wohneinheiten. Bis zum 31. Dezember 2016 wurden 31 weitere Wohnungen verkauft, sodass bis Jahresende 2016 rund 94 % des anfänglichen Wohnungsbestands veräußert waren. Der durch unabhängige Sachverständige ermittelte Verkehrswert der Immobilien der Entwicklungsgesellschaft zum Stichtag 1. Januar 2016 beläuft sich auf rund 5,7 Mio. und liegt damit rund 5 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 5,4 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Gemeinsam mit den bisher für die veräußerten Wohnungen erzielten Verkaufserlöse in Höhe von rund 18,9 Mio. ergäbe sich somit ein Gesamtbetrag in Höhe von rund 24,6 Mio., der rund 28 % über der Summe der Ankaufspreise für die Immobilien der Entwicklungsgesellschaft läge (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Ausschüttung Die Fondsgeschäftsführung hat für das Geschäftsjahr 2015 eine Ausschüttung in Höhe von 5,0 % an die Anleger am 30. Juni 2016 ausgezahlt. Ausblick Für das Geschäftsjahr 2016 beträgt die Ausschüttung prognosegemäß 6,0% und soll am 30. Juni 2017 voraussichtlich in voller Höhe ausgezahlt werden. Der weitere Verlauf des Geschäftsjahres 2017 wird grundsätzlich von der Überleitung des Asset- und Propertymanagement auf die neuen Dienstleister und der Aufarbeitung des abgelaufenen Geschäftsjahres 2016 geprägt sein. Vor diesem Hintergrund werden vorübergehende Mehrkosten im Rahmen der Überleitung und der Aufarbeitung des Geschäftsjahres 2016 anfallen, welche zunächst durch die Liquidität des Fonds getragen wird. Es ist beabsichtigt DWS ACCESS Wohnen 3 5

6 iese Mehrkosten als Schaden gegenüber cond wert geltend zu machen. 3. Angaben zu den Immobilien Für die nachfolgenden Jahre erwartet die Fondsgeschäftsführung eine wieder ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Immobilienbestandes. Die Fondsgeschäftsführung wird nach Fertigstellung des Jahresabschlusses 2016 die Prognose aktualisieren und Ihnen im Rahmen des nächsten Rechenschaftsberichtes vorstellen. Positiv hervorzuheben ist die Entwicklung der gutachterlich ermittelten Verkehrswerte der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft, die zum Anfang des Jahres 2016 bei rund 62,9 Mio. und damit insgesamt rund 12 % über der Summe der Ankaufspreise liegt. Die weitere Wertentwicklung ist schwer zu prognostizieren, da sie von einer Vielzahl von Parametern abhängt. Die Fondsgeschäftsführung geht auf Basis ihrer aktuellen Einschätzungen davon aus, dass die Mieten auch in den kommenden Jahren weiter gesteigert werden können, was zu einem weiteren Anstieg der Verkehrswerte führen könnte. DWS ACCESS W ohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. KG (Verwaltungsgesellschaft) Stand 1. Januar 2016 Liegenschaften 32 an zwölf Standorten in Deutschland. Standorte Berlin, Bielefeld, Bremen, Dresden, Erfurt, Hanau, Hannover, Hildesheim, Langenfeld, Leipzig, Nürnberg, Potsdam Summe der Kaufpreise ca Mieteinheiten Mietfläche ca. 800 ca m2 Wert der Fondsimmobilien zum 1. Januar Objektverwaltung CAPERA Immobilien Service GmbH Assetmanagement CMBC Partners Real Estate GmbH Gesellschafterbeschlüsse Die Protokolle zur Beschlussfassung der Gesellschafter der Fondsgesellschaft vom 7. Dezember 2015 sowie vom 14. März 2016 wurden Ihnen am 19. Januar 2016 bzw. 17. März 2016 mit separater Post zugesandt. 6 DWS ACCESS Wohnen 3

7 DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH (Entwicklungsgesellschaft) Stand Anfangsinvestment Liegenschaften Standorte Summe der Kaufpreise Mieteinheiten Mietfläche Objektverwaltung Assetmanagement Sechs an drei Standorten in Deutschland. Berlin, Köln, Potsdam. ca m 2 Stand zum 1. Januar 2016 Liegenschaften Standorte Summe der Kaufpreise Mieteinheiten 39 Wert der Fondsimmobilien zum 1. Januar 2016 Objektverwaltung Assetmanagement CAPERA Immobilien Service GmbH CMBC Partners Real Estate GmbH Fünf an drei Standorten in Deutschland. Berlin, Köln, Potsdam. ca CAPERA Immobilien Service GmbH CMBC Partners Real Estate GmbH 4. Markt und Vermietung 1 Die deutsche Wirtschaft entwickelte sich im Jahresverlauf 2016 trotz verhaltener weltwirtschaftlicher Dynamik und Brexit-Sorgen weiterhin robust. Auf globaler Ebene werden insbesondere die niedriger als zuvor prognostizierten Wachstumsraten in den USA und die generell abnehmenden Wachstumspotenziale in China als bremsende Faktoren gesehen. Während die chinesische Wirtschaft dauerhaft unter Druck bleibt und insbesondere der Bausektor, aber auch die fehlende Investitionstätigkeit und der Außenhandel im Vergleich zu den Vorjahren belastend waren, enttäuschten die Wachstumszahlen in den USA in der ersten Jahreshälfte infolge schwacher Unternehmensaktivitäten und eines starken Dollarkurses. Die Auswirkungen der US-Wahlen von Anfang November sind bisher begrenzt. Kurz- bis mittelfristig dürfte die Umsetzung des Wahlprogramms positive Effekte auf das Wirtschaftswachstum, insbesondere durch Steuererleichterungen und eine Abschwächung regulatorischer Vorgaben, mit sich bringen. Langfristig wird allerdings mit einer Belastung des Welthandels und schwächeren globalen Wachstumsraten gerechnet. In Deutschland standen nach Wachstumsraten von 0,4% im vierten Quartal 2015 starke BIP- Zuwächse gegenüber dem Vorquartal von 0,7% in Q und 0,4% im zweiten Quartal zu Buche. Im dritten Quartal ging das Wirtschaftswachstum nochmals auf 0,2% zurück. Als Grund hierfür werden der schwächere Export und zunehmende politische Unsicherheiten angesehen, die sich negativ auf Anlageinvestitionen auswirken. Laut aktuellen Prognosen dürfte der Gesamtjahreswert 2016 dennoch bei 1,7% liegen und damit den Vorjahreswert von 1,5% übertreffen. Insbesondere der Binnenkonsum wirkt hier weiterhin stützend. Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren politischen und wirtschaftlichen Entwicklung bestehen allerdings fort, insbesondere in Bezug auf den geplanten Brexit Großbritanniens und die veränderten Rahmenbedingungen in den USA. Ausdruck findet dies unter anderem in der im Jahresverlauf wechselvollen, insgesamt aber weiterhin positiven Entwicklung des deutschen Wirtschaftsklimas. Auch an den deutschen Immobilienmärkten setzt sich die insgesamt positive Entwicklung fort. Die Flächennachfrage an den gewerblichen Vermietungsmärkten bleibt dank des robusten wirtschaftlichen Umfeldes intakt, das verfügbare Flächenangebot sinkt insbesondere im Bürosegment. Aufgrund des stabilen Investmentumfelds bleiben Immobilienanlagen in Kerneuropa und gerade auch in Deutschland gefragt, wie die weiter steigenden Kaufpreise belegen. Die anhaltend lockere Geldpolitik der Europäische Zentralbank ( EZB ) und die damit einhergehenden niedrigen Zinssätzen tragen trotz hoher Kaufpreise zur 1 Datenquellen: Oxford Economics, Eurostat, ifo Institut, Deutsche Asset Management DWS ACCESS Wohnen 3 7

8 relativen Attraktivität von Immobilienanlagen bei. Diese Entwicklung trifft auch auf den deutschen Wohnungsmarkt zu, der zusätzlich von seiner defensiven Anlagecharakteristik profitiert und damit bei einem möglichen wirtschaftlichen Abschwung dank unelastischer Nachfrage und geringerer Leerstands- und Mietausfallrisiken stabiler aufgestellt ist. Mietseitig profitieren insbesondere die deutschen Ballungsräume von der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum. Zwar ziehen die Projekt entwicklungs- und Fertigstellungsvolumen deutschlandweit an, aufgrund anhaltender Bevölkerungszuwächse und bestehender Nachfrageüberhänge bleibt der Druck auf Mietniveaus jedoch hoch. Bisher hat hieran auch das im Jahr 2015 eingeführte Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ( Mietpreisbremse ) im Grundsatz nichts geändert. 5. Entwicklung der Objektgesellschaften 1,2,3,4 Verwaltungsgesellschaft Die Verwaltungsgesellschaft hat bisher insgesamt 32 Liegenschaften mit einer Gesamtmietfläche von rund m² verteilt auf rund 880 vermietbare Einheiten zu Kaufpreisen in Höhe von insgesamt 56,1 Mio. erworben. Die Verwaltungsgesellschaft hatte neben dem Eigenkapital Fremdmittel in Höhe von anfänglich 33,6 Mio. zur Finanzierung der Investitionen aufgenommen. Sämtliche Darlehen wurden mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren zu einem durchschnittlichen nominalen Zinssatz in Höhe von rund 3,0 % p. a. (Prospektprognose: 4,5 %) abgeschlossen. Die Tilgung beläuft sich analog der Prospektprognose auf anfänglich 1,0 % zzgl. künftig ersparter Zinsen und ist jeweils für die ersten drei Jahre ausgesetzt. Jahresabschluss Das Fremdkapital der Gesellschaft belief sich zum 31. Dezember 2015 auf 33,6 Mio.. Die Höhe der Netto-Sollmiete für das gesamte Geschäftsjahr 2015 lag bei rund 4,5 Mio. (Prospektprognose: 5,4 Mio. ). Die Aufwendungen für Zinsen lagen mit 1,0 Mio. für 2015 aufgrund des geringeren Investitionsstands und niedrigerer Zinssätze als prognostiziert rund 55 % unter der Prospektprognose (1,8 Mio. ). Die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten lagen bei rund 0,7 Mio. (Prospektprognose: 0,6 Mio. ), der Mietausfall wegen Leerstands und Wertberichtigung auf Forderungen bei rund 0,4 Mio. (Prospektprognose: 0,2 Mio. ) und die sonstigen Kosten in Höhe der Prospektprognose von rund 0,8 Mio.. Der gesamte erwirtschaftete operative liquide Überschuss ohne Berücksichtigung für Aufwendungen im Rahmen der Erstinvestition beläuft sich im Jahr 2015 auf 1,4 Mio. und liegt damit unter der Prospektprognose von 1,9 Mio.. Bezogen auf das gesamte nominale Eigenkapital von 58,4 Mio. entspricht diese Abweichung rund 1,0 %. Entwicklung 2015 Die Netto-Sollmiete per Stichtag 31. Dezember 2015 lag bei rund 4,5 Mio. und damit rund 8 % über dem Zeitpunkt der Kaufvertragsabschlüsse von rund 4,1 Mio.. Bei Betrachtung der Objekte im Einzelnen fallen die Mieterhöhungen u. a. in Abhängigkeit der Höhe der vertraglich vereinbarten Mieten und dem jeweiligen Marktmietniveau unterschiedlich aus. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei Bestandsmietern Mieterhöhungen nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben, bestenfalls bis zur Höhe der jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete, erfolgen können. Demgegenüber bieten Mieterwechsel die Möglichkeit, die betroffenen Wohneinheiten zu den aktuellen Marktkonditionen neu zu vermieten. Damit können sich die Mieten bei Objekten mit geringer Mieterfluktuation unter Umständen moderater entwickeln. Bei der Analyse der Entwicklung der einzelnen Objekte im Vergleich zum Gesamtportfolio ist zudem zu berücksichtigen, dass sich die Mieten bei größeren Objekten mit vielen Wohneinheiten kontinu- 1 Die Angaben zu Prospektprognosen beziehen sich auf die Prognosen des Verkaufsprospekts und wurden entsprechend der Höhe des tatsächlich eingeworbenen Eigenkapitals angepasst. 2 Bei der Netto-Sollmiete handelt es sich um die sog. Kaltmiete ohne Nebenkosten, die derzeit erzielt wird, soweit die Mieteinheit vermietet wird, zzgl. der Miete, die für eine leer stehende Mieteinheit zum Zeitpunkt der letzten Vermietung erzielt werden konnte. Die Netto-Sollmiete berücksichtigt weder Leerstand noch Mietausfall und gibt damit eine Indikation über die zu erzielenden Mieteinnahmen ohne Nebenkostenzahlungen bei Vollvermietung. 3 Bei den Margen handelt es sich um das Verhältnis von Ankaufspreis zu Verkaufspreis ohne Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten und der Aufwendungen für die Veräußerung. 4 Alle Angaben in Euro werden in Mio. gerundet auf eine Nachkommastelle angegeben. Relative Angaben beziehen sich auf die gerundeten Werte. 8 DWS ACCESS Wohnen 3

9 ierlicher entwickeln als bei kleineren Objekten mit wenigen Wohneinheiten. Die Leerstandsrate über alle Immobilien der Verwaltungsgesellschaft, bezogen auf die Sollmieten zum 31. Dezember 2015, liegt bei rund 3,8 %. Die Summe der durch unabhängige Sachverständige ermittelten Verkehrswerte der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft liegt bei rund 62,9 Mio. und damit rund 12,1 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 56,1 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Eine vollständige Übersicht des Portfolios befindet sich in der Anlage zu diesem Bericht. Ausblick Die Fondsgeschäftsführung schätzt derzeit, dass die Netto-Sollmieten im Geschäftsjahr 2017 weiterhin gesteigert werden können. Aufgrund der fehlenden Geschäftszahlen 2016 können jedoch noch keine konkreten Angaben über die Höhe gemacht werden. Entwicklungsgesellschaft Die Entwicklungsgesellschaft hat bisher insgesamt sechs Liegenschaften mit einer Gesamtmietfläche von rund m² verteilt auf 128 vermietbare Einheiten zu Kaufpreisen in Höhe von insgesamt 19,2 Mio. erworben. Die Entwicklungsgesellschaft hat neben dem Eigenkapital Fremdmittel in Höhe von anfänglich 11,4 Mio. zur Finanzierung der Investitionen aufgenommen. Sämtliche Darlehen wurden aufgrund der geplanten Privatisierung auf Dreimonatsbasis abgeschlossen. Der durchschnittliche Zinssatz lag zum Jahresende 2015 bei rund 1,3 % p. a. (nominal). Die Tilgung der Darlehen erfolgt zum überwiegenden Teil im Rahmen der geplanten Wohnungsverkäufe und liegt durchschnittlich bei rund 75 % der geplanten Verkaufspreise der Wohnungen. Jahresabschluss Seit Fondsauflage bis Jahresende 2015 wurden 89 Wohneinheiten in einem Gesamtvolumen von 13,8 Mio. (basierend auf Ankaufspreisen) und damit rund 72 % aller ursprünglich erworbenen Wohnungen veräußert. Die erzielten Verkaufspreise lagen bei insgesamt 18,9 Mio.. Dies entspricht einer erzielten Marge von durchschnittlich rund 37 %. Das Immobilienvermögen der Entwicklungsgesellschaft belief sich zum 31. Dezember 2015 auf 6,0 Mio. und setzt sich aus den ursprünglichen Kaufpreisen von 5,4 Mio. und den aktivierten Anschaffungsnebenkosten von rund 0,6 Mio. zusammen. Das Fremdkapital der Gesellschaft belief sich zum 31. Dezember 2015 auf 0,7 Mio.. Entwicklung Im Jahr 2015 wurden 38 Wohnungen in einem Gesamtumfang (basierend auf den Kaufpreisen) von 6,7 Mio. zu einem Gesamtverkaufspreis von 8,7 Mio. veräußert. Die erzielte Marge lag damit bei durchschnittlich rund 30 %. Der Verkauf der Wohnungen hat sich unterschiedlich entwickelt. Die Wohnungen im Objekt Potsdam, Karl-Marx-Straße wurden bis zum 31. Dezmber 2015 vollständig veräußert. Dagegen wurde am Standort Berlin, Dreilindenstraße bis zum 31. Dezember 2015 noch keine Wohnung verkauft. Zwischenzeitlich wurden diese vollständig verkauft. Im Geschäftsjahr 2016 wurden insgesamt 31 weitere Wohungen verkauft. Der durch unabhängige Sachverständige ermittelte Verkehrswert des Immobilienbestands der Entwicklungsgesellschaft zum Stichtag 1. Januar 2016 beläuft sich auf rund 5,7 Mio. und liegt damit rund 5 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 5,4 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Gemeinsam mit den bisher für die veräußerten Wohnungen der Entwicklungsgesellschaft erzielten Verkaufserlöse in Höhe von 18,9 Mio. ergäbe sich somit ein Gesamtbetrag in Höhe von 24,6 Mio., der rund 28 % über der Summe der Ankaufspreise für die Immobilien der Entwicklungsgesellschaft läge (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Eine vollständige Übersicht des Portfolios, die auch den aktuellen Stand der Privatisierungsmaßnahmen und der Bewertungsergebnisse beinhaltet, befindet sich in der Anlage zu diesem Bericht. Ausblick Die Fondsgeschäftsführung schätzt derzeit, dass sämtliche verbliebenen Wohnungen bis Ende des Jahres 2018 verkauft werden können. DWS ACCESS Wohnen 3 9

10 6. Investitionen/Instandhaltung Über die Erstinvestition hinaus erfolgten keine weiteren Investitionen der Fondsgesellschaft. Im abgelaufenen Geschäftsjahr betrugen die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen der Verwaltungsgesellschaft rund 690 T, das entspricht rund 13 /m² bezogen auf das Gesamtportfolio per Jahresende Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital 1 ) Geschäftsjahr Ausschüttung 1 Steuerliches Ergebnis 2 Ist Plan Ist 2012 Platzierungsphase 0,07 2, ,00 3,00 1, ,00 6,00 0, ,00 6,00 0,64 7. Angaben zum Fonds DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG c/o Deutsche Asset Management Internatio nal GmbH Mainzer Landstraße 11-17, Frankfurt am Main Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Ein Wiederaufleben der persönlichen Haftung gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft gemäß 172 Absatz 4 HGB ist bisher nicht eingetreten. Fondsauflegung 2012 Die Fondsgesellschaft hält jeweils 94,9 % der Anteile der DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. KG, der DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH und der DWS ACCESS Wohnen 3 Holding GmbH. HRA Eigenkapital (nominal) ,00 Agio gemäß Verkaufsprospekt 5,00 % Fremdkapital gesamt Fremdkapital gesamt Veränderung gegenüber Eigenkapital Liquiditätsreserve gesamt Liquiditätsreserve gesamt , ,35 10,7 % , ,95 Veränderung gegenüber Eigenkapital 0,2 % 1 Exkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 2 Für Ersterwerber; teilweise vorbehaltlich der Betriebsprüfung durch das Finanzamt, gerundet. 3 Das hier abgebildete steuerliche Ergebnis betrifft das gesamte Steuerjahr der Fondsgesellschaft. Aufgrund der unterschiedlichen Beitrittstermine ist es dem Anleger nicht möglich, allein aufgrund seiner Beteiligungsquote ein individuelles steuerliches Ergebnis hieraus abzuleiten. Bitte entnehmen Sie Ihr persönliches steuerliches Ergebnis daher ausschließlich der separat versandten steuerlichen Ergebnismitteilung. 10 DWS ACCESS Wohnen 3

11 8. Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2015 A Anlagevermögen Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen , , , ,90 Zwischensumme A , ,90 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen gegen verbundene Unternehmen II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , ,52 Zwischensumme B Summe Aktiva , ,34 Passiva 2015 A Eigenkapital Kapitalanteile der Kommanditisten 1. Gesellschafterkonto (Kapitalkonto I) 2. Sonderkonto (Kapitalkonto II) , , , ,56 Zwischensumme A , ,44 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,00 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 6.295,49 ; im Vorjahr 6.424,20 2. Sonstige Verbindlichkeiten 6.295,49 0, ,20 38,70 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 0,00 ; im Vorjahr 38,70 Zwischensumme C 6.295, ,90 Summe Passiva , ,34 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Sonstige betriebliche Erträge 1.516,69 375,96 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,19 Erträge aus Beteiligungen davon aus verbundenen Unternehmen ,50 im Vorjahr 0,00 Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens davon aus verbundenen Unternehmen ,85 ; im Vorjahr , ,50 0, , ,84 Jahresüberschuss , ,61 Gutschrift auf Kapitalkonten , ,61 Ergebnis nach Verwendungsverrechnung 0,00 0,00 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen.. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 4. August 2016 uneingeschränkt bestätigt. DWS ACCESS Wohnen 3 11

12 Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2015 A Anlagevermögen Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Geleistete Anzahlungen ,05 0, , ,40 Zwischensumme A , ,45 B Umlaufvermögen I. Andere Vorräte Noch nicht abgerechnete Betriebskosten II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Sonstige Vermögensgegenstände III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , , , ,61 Zwischensumme B , ,20 C Rechnungsabgrenzungsposten 3.344, ,75 Summe Aktiva , ,40 Passiva 2015 A Eigenkapital I. Kapitalanteile der persönlich haftenden Gesellschafter 1. Gesellschafterkonto (Kapitalkonto I) 2. Sonderkonto (Kapitalkonto II) II. Kapitalanteile der Kommanditisten 1. Gesellschafterkonto (Kapitalkonto I) 2. Sonderkonto (Kapitalkonto II) , , , , , , , ,31 Zwischensumme A , ,27 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,82 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,34 im Vorjahr ,23 b) davon mit einer Restlaufzeit von ein bis fünf Jahren ,70 ; im Vorjahr ,56 c) davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren ,73 ; im Vorjahr ,21 d) davon durch Grundpfandrechte besichert ,00 ; im Vorjahr Erhaltene Anzahlungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,73 ; im Vorjahr ,98 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,99 ; im Vorjahr ,13 4. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,48 ; im Vorjahr 0,00 5. Sonstige Verbindlichkeiten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,11 ; im Vorjahr ,20 b) davon aus Steuern 5.369,31 ; im Vorjahr 6.585, , , , , , , , ,13 0, ,20 Zwischensumme C , ,31 Summe Passiva , ,40 12 DWS ACCESS Wohnen 3

13 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung , ,90 Erhöhung des Bestandes an noch nicht abgerechneten Betriebskosten , ,66 Sonstige betriebliche Erträge , ,81 Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,10 Abschreibung auf Sachanlagen , ,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,42 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.415, ,47 Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,28 Jahresüberschuss , ,04 Gutschrift auf Kapitalkonten , ,04 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0, Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 4. August 2016 uneingeschränkt bestätigt. DWS ACCESS Wohnen 3 13

14 Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH, Darmstadt Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2015 A Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke und grundstückgleiche Rechte mit fertigen Bauten 2. Noch nicht abgerechnete Betriebskosten II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 3. Sonstige Vermögensgegenstände III. Guthaben bei Kreditinstituten , , ,32 0, , , , , , , , ,77 Zwischensumme A , ,59 B Rechnungsabgrenzungsposten 294, ,61 Summe Aktiva , ,20 Passiva 2015 A Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Kapitalrücklage III. Verlustvortrag IV. Jahresüberschuss (im Vorjahr: Jahresfehlbetrag) , , , , , , , ,57 Zwischensumme A , ,82 B Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen 2. Sonstige Rückstellungen , , , ,00 Zwischensumme B , ,00 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,00 ; im Vorjahr ,00 b) davon mit einer Restlaufzeit von ein bis fünf Jahren 0,00 ; im Vorjahr ,00 c) davon durch Grundpfandrechte besichert ,800 ; im Vorjahr ,00 2. Erhaltene Anzahlungen auf Betriebskosten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,79 ; im Vorjahr ,17 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,19 ; im Vorjahr ,92 4. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,78 ; im Vorjahr ,39 5. Sonstige Verbindlichkeiten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,42 ; im Vorjahr , , , , , , , , , , ,90 Zwischensumme C , ,38 Summe Passiva , ,20 14 DWS ACCESS Wohnen 3

15 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus dem Verkauf von Grundstücken Verminderungen (Vj. Erhöhung) des Bestandes an noch nicht abgerechneten Betriebskosten , , , , , ,96 Sonstige betriebliche Erträge 90, ,97 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke , , , ,40 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,98 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.516, ,44 Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon an verbundene Unternehmen ,76 ; im Vorjahr , , ,22 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,02 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag , ,45 Jahresüberschuss , ,57 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 4. August 2016 uneingeschränkt bestätigt. DWS ACCESS Wohnen 3 15

16 Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen 3 Holding GmbH, Darmstadt Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2015 A Anlagevermögen Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen , , , ,12 Zwischensumme A , ,84 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , ,08 Zwischensumme B , ,03 Summe Aktiva , ,87 Passiva 2015 A Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Kapitalrücklage III. Verlustvortrag IV. Jahresüberschuss (im Vorjahr: Jahresfehlbetrag) , , , , , , , ,68 Zwischensumme A , ,62 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen 6.080, ,00 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 6.129,84 ; im Vorjahr 6.039, , ,25 Summe Passiva , ,87 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Sonstige betriebliche Erträge 0,00 204,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,60 Erträge aus Beteiligungen davon aus verbundenen Unternehmen ,53 im Vorjahr 0,00 Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens davon aus verbundenen Unternehmen 3.020,91 ; im Vorjahr , ,53 0, , ,90 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 0,00 34,15 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,15 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 9.589, ,47 Jahresüberschuss , ,68 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 4. August 2016 uneingeschränkt bestätigt. 16 DWS ACCESS Wohnen 3

17 9. Einnahmen-/Überschussrechnung steuerliches Ergebnis DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,21 für Zeichnungskapital von nominal Sonstige Einnahmen , ,59 Zins-Werbungskosten ,37 Sonstige Werbungskosten , ,99 Sonstige Steuern 0, ,73 Einnahmenüberschuss ,86 Abschreibungen ,20 Ergänzungsbilanzabschreibung der Gesellschaft 1 0,00 je Anteil von nominal Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ,34 4,13 Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ,85 Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug 2.292,02 Einnahmen aus Kapitalvermögen ,87 10,56 Steuerliches Ergebnis ,53 6,43 Steuerliches Ergebnis in % 0,64 Anrechenbare Steuern Kapitalertragsteuer Solidaritätszuschlag 573,11 30,92 0,01 0,00 Seit 2009 unterliegen Einnahmen aus Kapitalvermögen einem Kapitalertragsteuereinbehalt von 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag. Mit dem Einbehalt ist die Einkommensteuerschuld des Gläubigers grundsätzlich abgegolten (Abgeltungsteuer). Einnahmen aus Kapitalvermögen, die nicht dem Kapitalertragsteuerabzug unterlegen haben (wie insbesondere Einnahmen aus dem Ausland), sind unter Anrechnung einer ggf. entstandenen ausländischen Steuer durch den Anleger nachzuversteuern. Soweit erzielte Einnahmen aus Kapitalvermögen des Fonds dem Kapitalertragsteuereinbehalt unterlegen haben, sind diese vorstehend als Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug ausgewiesen. Die einbehaltene Steuer ist unter Anrechenbare Steuern beziffert. Für die Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ist keine Kapitalertragsteuer einbehalten worden. Diese Beträge sind durch den Anleger in seiner Erklärung zu erfassen und nachzuversteuern; ausländische Steuern sind auf diese Einnahmen nicht angefallen. 1 Persönliche Ergänzungsbilanzabschreibungen sind hierin nicht enthalten DWS ACCESS Wohnen 3 17

18 10. Erläuterung zur Bewertung Erläuterungen zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Verkehrswertermittlung Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungs- und Beratungsgesellschaft für institutionelle Investoren. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment- Sachverständigen e. V. zusammengeschlossen sind. Ermittlung des Anteilswerts/Net Asset Value nach KAGB/KARBV Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gemäß Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung ( KARBV ) auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten und Rückstellungen ermittelt. Ein Marktwert der Finanzverbindlichkeiten, eine Prognoserechnung über die zukünftig bei der Fondsgesellschaft anfallenden Kosten sowie eine Schätzung der zukünftigen Liquidations- und Verkaufskosten der Fondsimmobilie(n) sind nicht Bestandteil der NAV-Ermittlung gemäß KAGB. Für die Finanzverbindlichkeiten ist vielmehr der Buchwert anzusetzen. Zukünftige fondsspezifische Kosten und zukünftige Liquidationskosten werden nicht berücksichtigt. Zudem sind für Immobilien-Sondervermögen gemäß 248 (3) KAGB unter Verweis auf die Definitionen für Immobilien-Sondervermögen ( 231 (1) KAGB) bzw. für Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften ( 234 KAGB) die Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Immobilien-Sondervermögen abzuschreiben, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Für die Bestimmung der Anschaffungsnebenkosten gilt 255 (1) HGB unter Berücksichtigung investmentrechtlicher Besonderheiten. Hiernach dürfen bereits im Vorfeld entstehende Kosten angesetzt werden, solange der Erwerb des Vermögensgegenstandes aussichtsreich erscheint ( 30 (2) Nr. 1 Satz 2 KARBV). Die Ableitung des NAV erfolgt im Grundsatz nach folgender Systematik: Verkehrswert der Immobilie + Übrige Vermögensgegenstände Buchwert der Fremdfinanzierung Übrige Schuldpositionen + Aktivierte Anschaffungskosten = Net Asset Value (NAV) Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden wurden, um den Immobilienwert bzw. darauf aufbauend den Anteilswert/Net Asset Value aus der Sicht der beteiligten Anleger zu ermitteln. Soweit im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fonds- oder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf von diesen Annahmen abweichen, kann sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Anteilswert/Net Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z. B. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) konnten bei den Bewertungen nicht berücksichtigt werden. Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immobilienwerts bzw. des Anteilswerts/ Net Asset Value der Fondsbeteiligung zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einer Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späteren Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere lassen die Bewertungen keinen Schluss darauf zu, ob und ggf. 18 DWS ACCESS Wohnen 3

19 zu welchem Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist bzw. welcher Veräußerungserlös bei einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie(n) tatsächlich erzielbar wäre. Dies hängt allein von der Nachfrage im Markt ab. Da für Anteile an Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert werden können. Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset Management International GmbH, daher nicht übernehmen. 11. Hinweis zum Zweitmarkt Die Deutsche Asset Management International GmbH führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch. Über das Geschäftsjahr berichtete zum 8. März 2017 die Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Birgit Benz Iris Racke die Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Ulrich Steinmetz Clemens Grünewald DWS ACCESS Wohnen 3 19

20 Verwaltungsobjekte Pos. Objekt Übergang Besitz, Nutzen und Lasten Anzahl der Einheiten Mietfläche in m² Wohnungen Gewerbe Stellplätze Wohnungen Gewerbe Ankaufspreis in T 1 Berlin, Dahlewitzer Straße ,0 2 Bremen, Kapitän-Dallmann-Straße ,0 3 Bremen, Grambker Heerstraße ,0 4 Bremen, Grambker Heerstraße ,0 5 Bremen, Waltjenstraße, Ortsstraße ,0 6 Dresden, Bautzner Landstraße ,0 7 Dresden, Wilder-Mann-Straße ,0 8 Erfurt, Spittelgartenstraße ,0 9 Hannover, Postkamp ,0 10 Leipzig, Nürnberger Straße ,0 11 Nürnberg, Fürther Straße ,0 12 Bielefeld, Karl-Eilers-Straße ,0 13 Hannover, Friesenstraße ,0 14 Leipzig, Breitenfelder Straße ,5 15 Nürnberg, Schweinauer Straße/ Rothenburger Straße ,0 16 Dresden, Hechtstraße ,0 17 Leipzig, Rittergutstraße/Am Hirtenhaus ,0 18 Hildesheim, Martin-Luther-Straße ,7 19 Hildesheim, Melanchthonstraße ,2 20 Hildesheim, Peiner Straße ,4 21 Hildesheim, Richthofenstraße ,7 22 Hanau, Ronneburger Straße ,0 23 Hanau, Saalburgstraße ,0 24 Leipzig, August-Bebel-Platz ,5 25 Leipzig, Sommerlindenstraße ,0 26 Leipzig, Arthur-Winkler-Straße ,0 27 Leipzig, Christian-Schmid-Straße ,5 28 Langenfeld, Schillerstraße ,0 29 Berlin, Huttenstraße ,0 30 Bremen, Richard-Jung-Straße ,0 31 Potsdam, Zeppelinstraße ,0 32 Leipzig, Biedermannstraße ,3 Summe bzw. Durchschnitt ,8 1 Differenz zwischen Soll- und Istmiete bezogen auf Sollmiete. 2 Ohne Berücksichtigung von Leerständen aus Stellplätzen. 20 DWS ACCESS Wohnen 3

21 Sollmiete gemäß conwert Abschluss Kaufvertrag Steigerung Sollmiete gegenüber Vorjahr Abschluss Kaufvertrag Leerstand 1 Bewertung Entwicklung gegenüber Ankaufspreis Leerstand 2 Anzahl Mieteinheiten Gutachterliche Sollmiete Bewertung/ gutachter liche Sollmiete 167,6 183,8 185,8 1,1% 10,9% 6,2% ,0 16% 181,72 13,9 35,9 39,4 39,8 1,0% 10,8% 0,0% 0 420,0 11% 39,79 10,6 101,8 110,9 115,2 3,9% 13,2% 0,8% ,0 17% 115,18 12,2 95,2 106,7 113,0 5,9% 18,7% 0,4% ,0 19% 112,27 12,1 90,9 102,2 104,0 1,8% 14,5% 6,0% ,0 25% 102,89 10,7 37,9 39,5 39,5 0,0% 4,1% 8,8% 1 660,0 20% 39,04 16,9 66,6 72,6 73,1 0,7% 9,7% 5,5% ,0 26% 71,84 16,1 49,7 51,3 52,0 1,3% 4,6% 0,0% 0 665,0 6% 52,37 12,7 118,7 126,3 131,0 3,7% 10,4% 0,9% ,0 2% 131,19 15,2 56,9 62,5 62,8 0,5% 10,3% 0,0% 0 960,0 28% 62,16 15,4 135,1 145,1 145,8 0,5% 7,9% 1,7% ,0 29% 145,70 17,0 42,7 45,8 46,4 1,4% 8,7% 0,0% 0 680,0 7% 46,26 14,7 89,6 93,7 99,6 6,3% 11,2% 0,0% ,0 2% 99,59 15,4 52,5 59,4 59,4 0,0% 13,0% 0,0% 0 940,0 31% 58,25 16,1 61,7 65,9 70,4 6,9% 14,2% 0,0% 0 900,0 2% 73,80 12,2 463,2 475,4 478,4 0,6% 3,3% 6,2% ,0 6% 475,49 14,3 239,0 248,9 252,8 1,6% 5,8% 2,7% ,0 21% 253,12 13,7 283,5 301,9 308,5 2,2% 8,8% 8,7% ,0 11% 312,40 12,0 14,0 14,1 14,3 1,4% 2,3% 0,0% 0 210,0 19% 14,54 14,4 91,5 98,3 99,5 1,2% 8,8% 0,0% ,0 15% 99,96 11,9 85,8 91,9 93,3 1,5% 8,7% 3,7% ,0 8% 93,51 11,7 259,2 278,2 282,1 1,4% 8,8% 9,2% ,0 5% 270,38 12,8 269,2 281,7 288,2 2,3% 7,1% 4,5% ,0 7% 298,20 14,9 117,1 125,8 125,7-0,1% 7,3% 0,7% 0 75,9 81,1 81,4 0,4% 7,2% 3,5% 0 39,1 40,9 42,6 4,2% 9,0% 0,0% ,0 11% 313,13 13,5 55,1 60,9 61,7 1,3% 12,1% 1,8% 0 241,3 247,6 255,3 3,1% 5,8% 0,4% ,0 11% 253,82 15,8 92,3 98,7 98,7 0,0% 6,9% 3,2% ,0 23% 95,55 15,9 157,2 167,5 174,5 4,1% 11,0% 0,1% ,0 7% 172,42 11,8 217,0 218,3 221,2 1,3% 1,9% 6,5% ,0 17% 224,28 15,6 256,6 279,0 280,8 0,6% 9,4% 3,5% ,0 11% 281,19 15, , , ,7 1,8% 8,1% 3,8% 29, ,0 12% 4.490,02 14,0 DWS ACCESS Wohnen 3 21

22 Entwicklungsobjekte Wohneinheiten im Bestand Pos. Objekt Übergang Besitz, Nutzen und Lasten Ankauf in % des Anfangsbestands in % des Anfangsbestands Ankaufspreis 1 Berlin, Attilastraße % 13 68% Berlin, Dreilindenstraße % 7 100% Berlin, Wartburgstraße % 11 44% Köln, Eisenstraße % 1 4% Potsdam, Karl-Marx-Straße % 0 0% Potsdam, Kastanienallee % 7 16% Summe bzw. Durchschnitt % 39 30% DWS ACCESS Wohnen 3

23 bezogen auf Ankaufspreis Bisherige Verkäufe Bisherige Verkäufe Bestand erzielte Verkaufserlöse erzielte Marge ohne Nebenkosten bezogen auf Ankaufspreis erzielte Verkaufserlöse erzielte Marge ohne Nebenkosten nach Ankaufspreisen Bewertung Bisherige Verkaufserlöse Summe bisherige Verkaufserlöse und Bewertung Restbestand in % des Ankaufspreis 0 0 n/a % % 0 0 n/a 0 0 n/a % % % % % % % 0 0 n/a % % % % % % % % DWS ACCESS Wohnen 3 23

24 Wichtige Hinweise: Deutsche Asset Management International GmbH (Anbieterin) Deutsche Asset Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management der Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset Management anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufsprospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Die Verkaufsprospekte sind kostenfrei bei Ihrem Berater, bei der DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh, Anlegerservice Closed End Funds (CEF), Taunusanlage 12, Frankfurt am Main, oder über erhältlich. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Anbieterin wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben sie die Erwartung der Anbieterin wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Telefon (069) Telefax (069) Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Taunusanlage Frankfurt am Main