DWS ACCESS Wohnen 3. Rechenschaftsbericht 2014 Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH

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1 DWS ACCESS Wohnen 3 Rechenschaftsbericht 2014 Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH

2 1. Wichtige Kennzahlen im Geschäftsjahr 2014 Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale Eigenkapital. Ausschüttung Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung Operatives Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung 1 Bereinigtes operatives Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung ,00 (11,00 %) ,38 (7,55 %) ,29 (8,12 %) ,26 (4,02 %) Die Ausschüttung erfolgte am 30. Juni Handelsbilanzielles Ergebnis 0,23 % Steuerliches Ergebnis (für Ersterwerber) 0,61 % Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise erfolgte als separater Versand am 23. September Wert der Fondsimmobilien in der Verwaltungsgesellschaft zum 1. Januar 2015 Wert der Fondsimmobilien in der Entwicklungsgesellschaft zum 1. Januar Anteilswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2015 nach KAGB/KARBV rund 99 % (rund 6,8 % bezogen auf das Nominalkapital ohne Agio) im Dezember dieses Jahres an die Anleger auszuzahlen. Gemeinsam mit der am 30. Juni 2015 bereits erfolgten Ausschüttung in Höhe von 4,25 % beträgt die Gesamtausschüttung für das Jahr 2014 damit rund 11,0 % (bezogen auf das Nominalkapital ohne Agio) Nach Abzug der Ausschüttung für das Jahr 2014 beläuft sich die Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft zum Jahresende 2014 auf rund 15,3 Mio.. Die Fondsgeschäftsführung hat im Rahmen der Ankaufsprüfung für die bisher erworbenen Immobilien Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen mit Gesamtkosten in Höhe von rund 2,1 Mio. geplant und dafür entsprechende Reserven kalkuliert und gebildet. Hiervon wurden bereits Maßnahmen in einem Umfang von rund 1,0 Mio. umgesetzt, sodass noch rund 1,1 Mio. als Reserve für die restlichen Maßnahmen erforderlich sind. Nach Abzug dieser und der prospektierten Reserve für Unvorhergesehenes in Höhe von rund 1,0 Mio. verbleibt damit noch ein Resteigenkapital für Immobilienkäufe in Höhe von rund 13,2 Mio. (rund 23 % bezogen auf das Nominalkapital der Fondsgesellschaft, ohne Agio). 2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2014/ Ausblick 3,4,5 Die Fondsgesellschaft hat im abgelaufenen Jahr ein operatives Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung ( operativer Überschuss ) in Höhe von rund 4,7 Mio. erwirtschaftet. Gemeinsam mit den Ergebnissen der Vorjahre beläuft sich die Summe der seit Fondsauflage erwirtschafteten operativen Überschüsse damit auf rund 7,9 Mio.. Hierauf wurden bisher Ausschüttungen in Höhe von rund 3,9 Mio. an die Anleger ausgezahlt. Die Fondsgeschäftsführung beabsichtigt, den Anteil des bisher noch nicht ausgezahlten operativen Überschusses in Höhe von rund 4,0 Mio. Nach dem Inkrafttreten des KAGB ist für die Fortführung der Investitionstätigkeit der Fondsgesellschaft eine Anpassung der bestehenden Verwaltungsstruktur an die neue Gesetzgebung erforderlich. Die Fondsgeschäftsführung hat die Entwicklung und die Verhandlung des hierfür notwendigen Vertragswerks weitgehend abgeschlossen und wird den Anlegern bis Jahres ende 2015 einen entsprechenden Gesellschafterbeschluss unterbreiten. Bestandteil des Beschlussvorschlags wird zudem eine Änderung der bisherigen Investitionsstrategie, da nach Einschätzung von conwert derzeit keine wirtschaftlich vertretbaren Investitionsmöglichkeiten für die Entwicklungsgesellschaft 1 Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung, bereinigt um Sondereffekte aus der Fondsauflage und der Erstinvestition. 2 Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung, bereinigt um Sondereffekte aus der Fondsauflage und der Erstinvestition sowie abzgl. Buchwertreduzierungen durch Verkäufe und zzgl. Darlehenstilgungen der Verwaltungsgesellschaft und der Entwicklungsgesellschaft. 3 Die Angaben zu Prospektprognosen beziehen sich auf die Prognosen des Verkaufsprospekts und wurden entsprechend der Höhe des tatsächlich eingeworbenen Eigenkapitals angepasst. 4 Bei der Netto-Sollmiete handelt es sich um die sog. Kaltmiete ohne Nebenkosten, die derzeit erzielt wird, soweit die Mieteinheit vermietet wird, zzgl. der Miete, die für eine leer stehende Mieteinheit zum Zeitpunkt der letzten Vermietung erzielt werden konnte. Die Netto-Sollmiete berücksichtigt weder Leerstand noch Mietausfall und gibt damit eine Indikation über die zu erzielenden Mieteinnahmen ohne Nebenkostenzahlungen bei Vollvermietung. 5 Bei den Margen handelt es sich um das Verhältnis von Ankaufspreis zu Verkaufspreis ohne Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten und der Aufwendungen für die Veräußerung. 2 DWS ACCESS Wohnen 3

3 am Markt bestehen. Die Fondsgeschäfts führung wird daher empfehlen, das Resteigenkapital ausschließlich für Investitionen der Verwaltungsgesellschaft vorzusehen. Die künftige Investitionsstrategie, die Investitionskriterien sowie deren voraussichtlichen wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Fondsgesellschaft und die Anleger werden im Rahmen der Beschlussfassung detailliert erläutert. Aktueller Investitionsstand Die Fondsgesellschaft hält wirtschaftlich jeweils rund 99,7 % der Gesellschaftsanteile der beiden Objektgesellschaften DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. ( Verwaltungsgesellschaft ) und der DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH ( Entwicklungsgesellschaft ). Über die Verwaltungsgesellschaft werden Immobilien langfristig zur dauerhaften Erzielung von Mieteinnahmen gehalten. Bei der Entwicklungsgesellschaft stehen die Verkaufserlöse aus dem Einzelverkauf der Wohnungen im Vordergrund. Das Portfolio der Erstinvestition der Fondsgesellschaft umfasst zum Berichtszeitpunkt 38 Liegenschaften an 13 Standorten, die zu Ankaufspreisen (ohne Anschaffungsnebenkosten) in Höhe von insgesamt rund 75,3 Mio. erworben wurden. Hiervon entfallen rund 56,1 Mio. (rund 75 %) auf die Verwaltungsgesellschaft und rund 19,2 Mio. (rund 25 %) auf die Entwicklungsgesellschaft. Verwaltungsgesellschaft Das Portfolio der Verwaltungsgesellschaft umfasst 32 Liegenschaften, die zu Ankaufspreisen (ohne Ankaufsnebenkosten) in Höhe von insgesamt rund 56,1 Mio. erworben wurden. Aufgrund des der Einführung des KAGB geschuldeten Investitionsstopps liegt der Investitionsstand bezogen auf das investierte Eigenkapital bei rund 80 % der Prognose des Verkaufsprospekts. Aufgrund des aktuellen Investitionsstands sind die Ergebnisse der Verwaltungsgesellschaft nur eingeschränkt mit den Prognosen des Verkaufsprospekts vergleichbar. So liegt die Netto-Sollmiete für das Geschäftsjahr 2014 mit rund 4,3 Mio. unter der Prognose von rund 5,3 Mio.. Der erwirtschaftete liquide Überschuss der Verwaltungsgesellschaft im abgelaufenen Geschäftsjahr beläuft sich auf rund 1,3 Mio. (Prospektprognose: 1,9 Mio. ). Die Netto-Sollmiete aller Immobilien des Verwaltungsportfolios konnte zum Stichtag 1. Januar 2015 gegenüber dem Zeitpunkt der jeweiligen Ankäufe um insgesamt rund 6,1 % gesteigert werden. conwert schätzt derzeit, dass die Netto-Sollmiete des Verwaltungsportfolios auch in den kommenden Jahren weiter gesteigert werden kann. Der durch unabhängige Sachverständige ermittelte Verkehrswert der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft zum Stichtag 1. Januar 2015 beläuft sich auf rund 60,9 Mio. und liegt damit rund 8,6 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 56,1 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Entwicklungsgesellschaft Das Portfolio der Erstinvestition der Entwicklungsgesellschaft umfasst sechs Liegenschaften, die zu Ankaufspreisen (ohne Ankaufsnebenkosten) in Höhe von insgesamt rund 19,2 Mio. erworben wurden. Aufgrund des der Einführung des KAGB geschuldeten Investitionsstopps liegt der Stand der Erstinvestition bezogen auf das investierte Eigenkapital bei rund 70 % der Prognose des Verkaufsprospekts. Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten insgesamt 40 Wohnungen verkauft werden. Die Entwicklungsgesellschaft weist damit zum Jahresende 2014 noch einen Bestand von 77 Wohnungen aus, somit rund 60 %, bezogen auf die ursprünglich 128 erworbenen Wohneinheiten. Bis zum 30. Juni 2015 wurden 15 weitere Wohnungen verkauft, sodass bis Jahresmitte 2015 rund 50 % des anfänglichen Wohnungsbestands veräußert waren. Die erzielte Marge bezogen auf alle bisherigen Veräußerungen lag zum 30. Juni 2015 bei rund 47 %. Der durch unabhängige Sachverständige ermittelte Verkehrswert der Immobilien der Entwicklungsgesellschaft zum Stichtag 1. Januar 2015 beläuft sich auf rund 12,4 Mio. und liegt damit rund 2 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 12,1 Mio. (ohne Berücksichtigung DWS ACCESS Wohnen 3 3

4 von Ankaufsnebenkosten). Gemeinsam mit den bisher für die veräußerten Wohnungen erzielten Verkaufserlöse in Höhe von rund 10,3 Mio. ergäbe sich somit ein Gesamtbetrag in Höhe von rund 22,6 Mio., der rund 18 % über der Summe der Ankaufspreise für die Immobilien der Entwicklungsgesellschaft läge. Derzeit schätzt conwert, dass die Summe der durch die Sachverständigen ermittelten Verkehrswerte für den Immobilienbestand der Entwicklungsgesellschaft zum 1. Januar 2015 im Rahmen der künftigen Verkäufe insgesamt übertroffen werden kann. Ausblick Die weitere Entwicklung der Fondsgesellschaft ist u. a. abhängig von der Entscheidung der Anleger über die Fortführung der Investitionstätigkeit. Die Fondsgeschäftsführung wird die Anleger im Rahmen der diesbezüglichen Beschlussfassung entsprechend informieren. Gesellschafterbeschlüsse Das Protokoll zur Beschlussfassung der Gesellschafter der Fondsgesellschaft vom 8. Januar 2015 wurde Ihnen am 20. Januar 2015 mit separater Post zugesandt. 3. Angaben zu den Immobilien DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. KG (Verwaltungsgesellschaft) Stand 1. Januar 2015 Liegenschaften Standorte Summe der Kaufpreise Mieteinheiten Mietfläche Wert der Fondsimmobilien zum 1. Januar 2015 Objektverwaltung 32 an zwölf Standorten in Deutschland. Berlin, Bielefeld, Bremen, Dresden, Erfurt, Hanau, Hannover, Hildesheim, Langenfeld, Leipzig, Nürnberg, Potsdam ca ca. 800 ca m conwert Deutschland GmbH, Berlin DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH (Entwicklungsgesellschaft) Stand Anfangsinvestment Liegenschaften Standorte Summe der Kaufpreise Mieteinheiten Mietfläche Objektverwaltung Sechs an drei Standorten in Deutschland. Berlin, Köln, Potsdam. ca m 2 conwert Deutschland GmbH, Berlin 4 DWS ACCESS Wohnen 3

5 Stand zum 1. Januar 2015 Liegenschaften Standorte Summe der Kaufpreise Mieteinheiten 77 Wert der Fondsimmobilien zum 1. Januar 2015 Objektverwaltung Sechs an drei Standorten in Deutschland. Berlin, Köln, Potsdam. ca conwert Deutschland GmbH, Berlin 4. Markt und Vermietung Die deutsche Wirtschaft hat in den letzten zwölf Monaten eine Reihe von Herausforderungen meistern müssen. Konflikte in der Ukraine sowie im Nahen Osten sowie andauernde Schuldenprobleme in der Eurozone drückten die Stimmung der deutschen Unternehmen. Zur Jahresmitte 2014 sah es noch so aus, als ob auch die letzte große Volkswirtschaft in der Eurozone kaum noch Wachstumsimpulse liefern könnte. Tendenziell zeigt sich die Weltwirtschaft jedoch zum Jahresende wieder deutlich robuster. Insbesondere die starke Korrektur des Ölpreises und der schwache Euro stimulieren die Konjunktur nachhaltig. Das Bruttoinlandsprodukt ist 2014 um gut 1,6 % p. a. angewachsen, was eine signifikante Verbesserung gegenüber (0,2 % p. a.) darstellt. 1 Und die Wachstumsprognosen für 2015 werden tendenziell eher wieder nach oben korrigiert. Oxford Economics erwartet mittlerweile ein Wachstum von 2,2 % 1 gegenüber dem Vorjahr, denn nicht nur die Exporteure profitieren von dem schwachen Euro, sondern vor allem auch die privaten Haushalte zeigen sich zum Jahresende weiterhin in sehr guter Verfassung. Die Arbeitslosenquote im Dezember betrug weiterhin sehr niedrige 6,3 % (Dezember : 6,7 %). 2 Aufgrund der andauernden Netto-Immigration vor allem aus Polen, Südeuropa und Südosteuropa nimmt zudem die Erwerbstätigkeit saisonbereinigt kontinuierlich zu. Die Zuwanderung fokussiert sich vor allem auf die großen Metropolregionen, wodurch dort der Druck auf die angespannten Wohnungsmärkte vor allem im Niedrigpreisbereich weiterhin ansteigt. Zum Jahresbeginn wurde von der EZB das bereits länger diskutierte Ankaufprogramm von Staatsanleihen verabschiedet. Obwohl sich die Zinsen schon lange auf einem historischen Tiefstand befinden, dürfte diese Maßnahme den Zinsverfall noch weiter beschleunigen. Mittelfristig sollen nahezu 1,2 Billionen dem Finanzmarkt zugefügt werden. Ein Teil dieser Summe dürfte schrittweise den Immobilienmärkten zugefügt werden, denn die Nachfrage von Käufern nach Finanzierungen von Häusern, Eigentumswohnungen aber auch nach Zinshäusern bleibt hoch. Dadurch dürfte der Trend steigender Kaufpreise auch in den kommenden zwölf Monaten weiter anhalten. Im Jahr 2014 ist der bulwiengesa-index für Wohnimmobilien um 5,1 % angestiegen. 3 Dabei haben sich in den letzten Monaten die nominalen Wachstumsraten zwar ein wenig abgeflacht, jedoch scheint der Trend insbesondere in den strukturstarken Städten, angesichts der Angebotsknappheit in diesen Märkten, ungebrochen. Insgesamt stiegen Wohnungspreise in Deutschland auch 2014 im Durchschnitt spürbar stärker als im langjährigen Mittel. Allerdings sind die regionalen Unterschiede weiterhin ausgeprägt. Und es sind mittlerweile nicht mehr die großen A-Städte, welche die höchste Preisdynamik aufweisen, denn der Wertzuwachs fiel erstmals geringer aus als gegenüber dem Durchschnitt der kleineren B-Städte. Das stärkere Wachstum in den kleineren Städten ist vor allem auch auf das höhere Mietwachstum im Spitzensegment zurückzuführen. Während die Mieten in B-Städten im Jahresvergleich mit 5,1 % sowie in C/D-Städten mit jeweils ca. 4 % gewachsen sind, betrug die Steigerung in den A-Städten nur noch 1,9 %. 4 Nicht überraschend kommt es in den A-Städten in ausgewählten Lagen bereits zu den ersten Sättigungserscheinungen, denn die Bautätigkeit hat sich seit Jahren auf diesen Teilbereich konzentriert, da für Projekt entwickler hier tendenziell die höchsten Margen zu erzielen sind. Doch für viele potenzielle Mieter sind Quadratmeterpreise von deutlich über 15 pro Monat mittlerweile nicht mehr erschwinglich, sodass 1 Oxford Economics, Februar Vgl. Destatis, bulwiengesa-immobilienindex bulwiengesa, Riwis Datenbank, Dezember DWS ACCESS Wohnen 3 5

6 diese zunehmend auf das darunterlie gende Segment ausweichen. Ein Indiz dafür ist auch, dass in den A-Städten die Mietpreise bei Bestandsimmobilien im Jahr 2014 zum ersten Mal stärker angestiegen sind als bei Neubauten. Allerdings ist auch im Spitzensegment deshalb nicht mit einer signifikanten Preiskorrektur zu rechnen, allerdings scheint eine Stabilisierung auf hohem Niveau mittelfristig absehbar. Die aktuellen Baukosten und vor allem die in den letzten Jahren stark angestiegenen Bodenpreise haben dafür gesorgt, dass Wohneinheiten im mittleren und unteren Preissegment mit einem Mietniveau von unter 9 pro Quadratmeter wohl bis auf weiteres keine direkte Konkurrenz durch neue Flächen zu befürchten haben. Aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage dürfte der Preisdruck vor allem auf die unteren und mittleren Segmente in Zukunft jedoch weiter zunehmen. Gesetz über die Eindämmung rasant steigender Mieten (zweites Mietrechtsänderungsgesetz) Zu Jahresbeginn 2015 hat die Regierungskoalition den Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse verabschiedet. Das neue Gesetz ist zum 1. Juli 2015 in Kraft getreten und sieht im Wesentlichen eine Begrenzung der Mieten im Rahmen von Neu- und Anschlussvermietungen in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten vor. Die Regierungen der Bundesländer sollen ermächtigt werden, Rechtsverordnungen zur Ausweisung der betreffenden Gebiete erlassen zu können. In den betroffenen Gebieten soll der Vermieter künftig höchstens 10 % mehr als die ortsübliche Miete verlangen können. Wenn die Miete schon mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete lag, müssen Vermieter die Miete bei der Neuvermietung jedoch nicht senken. Auf bestehende Mietverträge hat die Mietpreisbremse keinen Einfluss. Allerdings blieben eine ganze Reihe von zentralen Fragen im neuen Gesetz unbeantwortet. Insbesondere bleibt unklar, wie in Zukunft der Mietspiegel einheitlich als zentraler Vergleichsmaßstab in der Praxis etabliert werden kann. Anfang Mai 2015 wurde bspw. der Berliner Mietspiegel vom Amtsgericht für fehlerhaft erklärt. Daher kann derzeit noch nicht abgesehen werden in welchem Umfang die Mietpreisbremse tatsächlich wirken wird. Aktuell sind an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Hamburg und Köln Rechtsverordnungen erlassen worden. Unabhängig davon ist zu berücksichtigen, dass bei bestehenden Mietverhältnissen ohnehin seit langem die Kappungsgrenze sowie die ortsübliche Miete als Begrenzung für Mieterhöhungen gelten. Seit dem 1. Mai können Bundesländer für Gebiete die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % auf 15 % absenken. Diese niedrige Kappungsgrenze gilt bspw. in vielen Groß- und Mittelstädten Bayerns, aber auch in Hamburg. Die Strategie der Fondsgesellschaft sieht grundsätzlich Mietpreissteigerungen, insbesondere für die Immobilien der Verwaltungsgesellschaft, vor. Diese waren durchschnittlich mit 1,9 % p. a. kalkuliert und sollen insbesondere durch Anpassung der bestehenden Mieten auf das jeweilige Marktmietniveau erzielt werden. Die Erzielung von Mieteinnahmen, die deutlich über der Marktmiete liegen, ist nicht Teil der strategischen Ausrichtung der Fondsgesellschaft. Sowohl conwert als auch die Fondsverwaltung gehen auf Basis der derzeitigen Prognosen daher davon aus, dass die Einführung der sogenannten Mietpreisbremse aktuell keine wesentlichen Auswirkungen auf die Fondsgesellschaft haben wird. 5. Entwicklung der Objektgesellschaften 1,2,3,4 Verwaltungsgesellschaft Die Verwaltungsgesellschaft hat bisher insgesamt 32 Liegenschaften mit einer Gesamtmietfläche von rund m² verteilt auf rund 880 vermietbare Einheiten zu Kaufpreisen in Höhe von insgesamt 56,1 Mio. erworben. Die Verwaltungsgesell 1 Die Angaben zu Prospektprognosen beziehen sich auf die Prognosen des Verkaufsprospekts und wurden entsprechend der Höhe des tatsächlich eingeworbenen Eigenkapitals angepasst. 2 Bei der Netto-Sollmiete handelt es sich um die sog. Kaltmiete ohne Nebenkosten, die derzeit erzielt wird, soweit die Mieteinheit vermietet wird, zzgl. der Miete, die für eine leer stehende Mieteinheit zum Zeitpunkt der letzten Vermietung erzielt werden konnte. Die Netto-Sollmiete berücksichtigt weder Leerstand noch Mietausfall und gibt damit eine Indikation über die zu erzielenden Mieteinnahmen ohne Nebenkostenzahlungen bei Vollvermietung. 3 Bei den Margen handelt es sich um das Verhältnis von Ankaufspreis zu Verkaufspreis ohne Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten und der Aufwendungen für die Veräußerung. 4 Alle Angaben in Euro werden in Mio. gerundet auf eine Nachkommastelle angegeben. Relative Angaben beziehen sich auf die gerundeten Werte. 6 DWS ACCESS Wohnen 3

7 schaft hatte neben dem Eigenkapital Fremdmittel in Höhe von anfänglich 33,6 Mio. zur Finanzierung der Investitionen aufgenommen. Sämtliche Darlehen wurden mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren zu einem durchschnittlichen nominalen Zinssatz in Höhe von rund 3,0 % p. a. (Prospektprognose: 4,5 %) abge schlossen. Die Tilgung beläuft sich analog der Prospektprognose auf anfänglich 1,0 % zzgl. künftig ersparter Zinsen und ist jeweils für die ersten drei Jahre ausgesetzt. Jahresabschluss Das Fremdkapital der Gesellschaft belief sich zum 31. Dezember 2014 auf 33,6 Mio.. Die Höhe der Netto-Sollmiete für das gesamte Geschäftsjahr 2014 lag bei rund 4,3 Mio. (Prospektprognose: 5,3 Mio. ). Die Aufwendungen für Zinsen lagen mit 1,0 Mio. für 2014 aufgrund des geringeren Investitionsstands und niedrigerer Zinssätze als prognostiziert rund 45 % unter der Prospektprognose (1,8 Mio. ). Die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten lagen bei rund 0,8 Mio. (Prospektprognose: 0,6 Mio. ), der Mietausfall wegen Leerstands und Wertberichtigung auf Forderungen bei rund 0,3 Mio. (Prospektprognose: 0,2 Mio. ) und die sonstigen Kosten in Höhe der Prospektprognose von rund 0,8 Mio.. Sie setzen sich im Wesentlichen aus Aufwendungen im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Immobilien (0,5 Mio. ) und der Vergütung des Assetmanagements (0,2 Mio. ) sowie aktivierungspflichtigen Investitionen in den Immobilienbestand der Gesellschaft (0,1 Mio. ) zusammen. Der gesamte erwirtschaftete operative liquide Überschuss ohne Berücksichtigung für Aufwendungen im Rahmen der Erstinvestition beläuft sich im Jahr 2014 auf 1,3 Mio. und liegt damit unter der Prospektprognose von 1,9 Mio.. Bezogen auf das gesamte nominale Eigenkapital von 58,4 Mio. entspricht diese Abweichung rund 1,0 %. Entwicklung 2014 Die Netto-Sollmiete per Stichtag 31. Dezember 2014 lag bei rund 4,4 Mio. und damit rund 6 % über dem Zeitpunkt der Kaufvertragsabschlüsse von rund 4,1 Mio.. Bei Betrachtung der Objekte im Einzelnen fallen die Mieterhöhungen u. a. in Abhängigkeit der Höhe der vertraglich vereinbarten Mieten und dem jeweiligen Marktmietniveau unterschiedlich aus. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei Bestandsmietern Mieterhöhungen nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben, bestenfalls bis zur Höhe der jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete, erfolgen können. Demgegenüber bieten Mieterwechsel die Möglichkeit, die betroffenen Wohneinheiten zu den aktuellen Marktkonditionen neu zu vermieten. Damit können sich die Mieten bei Objekten mit geringer Mieterfluktuation unter Umständen moderater entwickeln. Bei der Analyse der Entwicklung der einzelnen Objekte im Vergleich zum Gesamtportfolio ist zudem zu berücksichtigen, dass sich die Mieten bei größeren Objekten mit vielen Wohneinheiten kontinuierlicher entwickeln als bei kleineren Objekten mit wenigen Wohneinheiten. Die Leerstandsrate über alle Immobilien der Verwaltungsgesellschaft, bezogen auf die Sollmieten zum 31. Dezember 2014, liegt bei rund 6,2 %. Die Leerstände in den Liegenschaften Hannover, Friesenstraße, Nürnberg, Schweinauer Straße und Hildesheim, Richthofstraße resultieren noch aus Modernisierungsmaßnahmen der betroffenen Wohnungen. Die Sanierungsarbeiten waren bis zum Zeitpunkt der Berichtserstattung noch nicht abgeschlossen. Die zum 31. Dezember 2014 leer stehende Wohneinheit in der Liegenschaft Hannover, Postkamp, Bremen, Grambker Heerstraße und Hanau, Ronneburger Straße sind zwischenzeitlich wieder vermietet worden. Die Summe der durch unabhängige Sachverständige ermittelten Verkehrswerte der Immobilien der Verwaltungsgesellschaft liegt bei rund 60,9 Mio. und damit rund 9 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 56,1 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Eine vollständige Übersicht des Portfolios befindet sich in der Anlage zu diesem Bericht. DWS ACCESS Wohnen 3 7

8 Entwicklungsgesellschaft Die Entwicklungsgesellschaft hat bisher insgesamt sechs Liegenschaften mit einer Gesamtmietfläche von rund m² verteilt auf rund 130 vermietbare Einheiten zu Kaufpreisen in Höhe von insgesamt 19,2 Mio., erworben. Die Entwicklungsgesellschaft hat neben dem Eigenkapital Fremdmittel in Höhe von anfänglich 11,4 Mio. zur Finanzierung der Investitionen aufgenommen. Sämtliche Darlehen wurden aufgrund der geplanten Privatisierung auf Dreimonatsbasis abgeschlossen. Der durchschnittliche Zins satz lag zum Jahresende 2014 bei rund 1,5 % p. a. (nominal). Die Tilgung der Darlehen erfolgt zum überwiegenden Teil im Rahmen der geplanten Wohnungsverkäufe und liegt durchschnittlich bei rund 75 % der geplanten Verkaufspreise der Wohnungen. Jahresabschluss/Entwicklung 2014 Seit Fondsauflage bis Jahresende 2014 wurden 51 Wohneinheiten in einem Gesamtvolumen von 7,1 Mio. (basierend auf Ankaufspreisen) und damit rund 37 % aller ursprünglich erworbenen Wohnungen veräußert. Die erzielten Verkaufspreise lagen bei insgesamt 10,3 Mio.. Dies entspricht einer erzielten Marge von durchschnittlich rund 44 %. Das Immobilienvermögen der Entwicklungsgesellschaft belief sich zum 31. Dezember 2014 auf 13,3 Mio. und setzt sich aus den ursprünglichen Kaufpreisen von 12,1 Mio. (Prospektprognose: 20,3 Mio. ) und den aktivierten Anschaffungsnebenkosten von rund 1,2 Mio. zusammen. Das Fremdkapital der Gesellschaft belief sich zum 31. Dezember 2014 auf 7,7 Mio.. Der durch unabhängige Sachverständige ermittelte Verkehrswert des Immobilienbestands der Entwicklungsgesellschaft zum Stichtag 1. Januar 2015 beläuft sich auf rund 12,4 Mio. und liegt damit rund 2 % über der Summe der Ankaufspreise von rund 12,1 Mio. (ohne Berücksichtigung von Ankaufsnebenkosten). Gemeinsam mit den bisher für die veräußerten Wohnungen der Entwicklungsgesellschaft erzielten Verkaufserlöse in Höhe von 10,2 Mio. ergäbe sich somit ein Gesamtbetrag in Höhe von 22,6 Mio., der rund 18 % über der Summe der Ankaufspreise für die Immobilien der Entwicklungsgesellschaft läge. Derzeit schätzt conwert, dass die Summe der durch die Sachverständigen ermittelten Verkehrswerte für den Immobilienbestand der Entwicklungsgesellschaft zum 31. Dezember 2014 im Rahmen der künftigen Verkäufe insgesamt übertroffen werden kann. Eine vollständige Übersicht des Portfolios, die auch den aktuellen Stand der Privatisierungsmaßnahmen und der Bewertungsergebnisse beinhaltet, befindet sich in der Anlage zu diesem Bericht. Ausblick Seit Jahresbeginn bis zum 30. Juni 2015 wurden insgesamt 15 Wohnungen in einem Gesamtumfang von 2,3 Mio. (basierend auf Ankaufspreisen) zu einem Gesamtverkaufspreis von 3,6 Mio. veräußert. Die erzielte Marge lag damit bei durchschnittlich rund 55 %. Seit Fondsauflage wurden bis zum 30. Juni 2015 damit rund 50 % des anfänglichen Wohnungsbestands veräußert. Die erzielte Marge bezogen auf alle bisherigen Veräußerungen lag zum 30. Juni 2015 bei rund 47 %. Für das Gesamtjahr 2015 rechnet conwert derzeit damit, den Abverkaufsstand, bezogen auf alle Wohneinheiten, auf insgesamt über 70 % erhöhen zu können. 6. Investitionen/Instandhaltung Über die Erstinvestition hinaus erfolgten keine weiteren Investitionen der Fondsgesellschaft. Im abgelaufenen Geschäftsjahr betrugen die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen der Verwaltungsgesellschaft rund 840 T, das entspricht rund 16 /m² bezogen auf das Gesamtportfolio per Jahresende DWS ACCESS Wohnen 3

9 7. Angaben zum Fonds DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG c/o Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH Mainzer Landstraße 11-17, Frankfurt am Main Fondsauflegung 2012 Die Fondsgesellschaft hält jeweils 94,9 % der Anteile der DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. KG, der DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH und der DWS ACCESS Wohnen 3 Holding GmbH. HRA Eigenkapital (nominal) ,00 Agio gemäß Verkaufsprospekt 5,00 % Fremdkapital gesamt Fremdkapital gesamt , ,83 Veränderung gegenüber Eigenkapital 6,36 % Liquiditätsreserve gesamt Liquiditätsreserve gesamt , ,56 Veränderung gegenüber Eigenkapital 3,45 % Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital 1 ) Geschäftsjahr Ausschüttung 1 Steuerliches Ergebnis 2 Ist Plan Ist 2012 Platzierungsphase 0,07 2, 3 3,00 3,00 1, ,00 6,00 0,61 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Ein Wiederaufleben der persönlichen Haftung gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft gemäß 172 Absatz 4 HGB ist bisher nicht eingetreten. 1 Inkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet. 2 Für Ersterwerber; teilweise vorbehaltlich der Betriebsprüfung durch das Finanzamt, gerundet. 3 Das hier abgebildete steuerliche Ergebnis betrifft das gesamte Steuerjahr der Fondsgesellschaft. Aufgrund der unterschiedlichen Beitrittstermine ist es dem Anleger nicht möglich, allein aufgrund seiner Beteiligungsquote ein individuelles steuerliches Ergebnis hieraus abzuleiten. Bitte entnehmen Sie Ihr persönliches steuerliches Ergebnis daher ausschließlich der separat versandten steuerlichen Ergebnismitteilung. DWS ACCESS Wohnen 3 9

10 8. Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2014 A Anlagevermögen Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen , , , ,90 Zwischensumme A , ,90 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen gegen verbundene Unternehmen II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , ,98 Zwischensumme B , ,96 Summe Aktiva , ,86 Passiva 2014 A Eigenkapital Kapitalanteile der Kommanditisten 1. Gesellschafterkonto (Kapitalkonto I) 2. Sonderkonto (Kapitalkonto II) , , , ,17 Zwischensumme A , ,83 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,00 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 6.424,20 ; im Vorjahr 8.722,03 2. Sonstige Verbindlichkeiten davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 38,70 ; im Vorjahr 0, ,20 38, ,03 Zwischensumme C 6.462, ,03 Summe Passiva , ,86 0,00 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Sonstige betriebliche Erträge 375,96 317,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,75 Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens davon aus verbundenen Unternehmen ,84 ; im Vorjahr , , ,51 Jahresüberschuss (im Vorjahr: Jahresfehlbetrag) , ,24 Gutschrift auf Kapitalkonten ,61 0,00 Belastung auf Kapitalkonten 0, ,24 Ergebnis nach Verwendungsverrechnung 0,00 0,00 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen.. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 16. Juni 2015 uneingeschränkt bestätigt. 10 DWS ACCESS Wohnen 3

11 Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2014 A Anlagevermögen Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Geleistete Anzahlungen , , ,26 0,00 Zwischensumme A , ,26 B Umlaufvermögen I. Andere Vorräte Noch nicht abgerechnete Betriebskosten II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Sonstige Vermögensgegenstände III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , , , ,75 Zwischensumme B , ,02 C Rechnungsabgrenzungsposten 1.149,75 404,23 Summe Aktiva , ,51 Passiva 2014 A Eigenkapital I. Kapitalanteile der persönlich haftenden Gesellschafter 1. Gesellschafterkonto (Kapitalkonto I) 2. Sonderkonto (Kapitalkonto II) II. Kapitalanteile der Kommanditisten 1. Gesellschafterkonto (Kapitalkonto I) 2. Sonderkonto (Kapitalkonto II) , , , , , , , ,43 Zwischensumme A , ,14 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , ,99 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,23 ; im Vorjahr ,75 b) davon mit einer Restlaufzeit von ein bis fünf Jahren ,56 ; im Vorjahr ,11 c) davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren ,21 ; im Vorjahr ,89 d) davon durch Grundpfandrechte besichert ,00 ; im Vorjahr ,00 2. Erhaltene Anzahlungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,98 ; im Vorjahr ,11 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,13 ; im Vorjahr ,37 4. Sonstige Verbindlichkeiten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,20 ; im Vorjahr ,15 b) davon aus Steuern 6.585,65 ; im Vorjahr 8.661, , , , , , , , ,15 Zwischensumme C , ,38 Summe Passiva , ,51 DWS ACCESS Wohnen 3 11

12 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung , ,31 Erhöhung des Bestandes an noch nicht abgerechneten Betriebskosten , ,80 Sonstige betriebliche Erträge , ,91 Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,81 Abschreibung auf Sachanlagen , ,36 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,77 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 7.872, ,71 Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,69 Jahresüberschuss (im Vorjahr: Jahresfehlbetrag) , ,90 Gutschrift auf Kapitalkonten ,04 0,00 Belastung auf Kapitalkonten 0, ,90 Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0, Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 16. Juni 2015 uneingeschränkt bestätigt. 12 DWS ACCESS Wohnen 3

13 Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH, Darmstadt Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2014 A Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke und grundstückgleiche Rechte mit fertigen Bauten 2. Noch nicht abgerechnete Betriebskosten II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 3. Sonstige Vermögensgegenstände III. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , , , , , , , , ,64 Zwischensumme A , ,07 B Rechnungsabgrenzungsposten 1.225, ,87 C Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag 0, ,75 Summe Aktiva , ,69 Passiva 2014 A Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Kapitalrücklage III. Verlustvortrag IV. Jahresüberschuss (im Vorjahr: Jahresfehlbetrag) davon nicht durch Eigenkapital gedeckt , , , ,57 0, , , , , ,75 Zwischensumme A ,82 0,00 B Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen 2. Sonstige Rückstellungen , ,00 0, ,00 Zwischensumme B , ,00 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,00 ; im Vorjahr ,00 b) davon mit einer Restlaufzeit von ein bis fünf Jahren ,00 ; im Vorjahr ,00 c) davon durch Grundpfandrechte besichert ,00 ; im Vorjahr ,00 2. Erhaltene Anzahlungen auf Betriebskosten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,17 ; im Vorjahr ,83 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,92 ; im Vorjahr ,73 4. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,37 ; im Vorjahr 0,00 b) davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren ,02 ; im Vorjahr ,18 5. Sonstige Verbindlichkeiten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ,90 ; im Vorjahr , , , , , , , , , , ,95 Zwischensumme C , ,69 Summe Passiva , ,69 DWS ACCESS Wohnen 3 13

14 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus dem Verkauf von Grundstücken , , , ,00 Erhöhung des Bestandes an noch nicht abgerechneten Betriebskosten , ,29 Sonstige betriebliche Erträge 7.202, ,09 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke , , , ,43 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,34 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.116, ,61 Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon an verbundene Unternehmen ,74 ; im Vorjahr , , ,79 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,43 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag ,45 0,29 Jahresüberschuss (im Vorjahr: Jahresfehlbetrag) , ,14 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 16. Juni 2015 uneingeschränkt bestätigt. 14 DWS ACCESS Wohnen 3

15 Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung DWS ACCESS Wohnen 3 Holding GmbH, Darmstadt Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Aktiva 2014 A Anlagevermögen Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen , , , ,12 Zwischensumme A , ,84 B Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 2. Sonstige Vermögensgegenstände II. Guthaben bei Kreditinstituten , , , , ,00 0,00 Zwischensumme B , ,18 Summe Aktiva , ,02 Passiva 2014 A Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Kapitalrücklage III. Verlustvortrag IV. Jahresüberschuss (im Vorjahr: Jahresfehlbetrag) , , , , , , , ,88 Zwischensumme A , ,94 B Rückstellungen Sonstige Rückstellungen 4.890, ,00 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 0,00 ; im Vorjahr 5.386,08 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 6.039,25 ; im Vorjahr 6.154,00 3. Sonstige Verbindlichkeiten a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 0,00 ; im Vorjahr ,0 b) davon aus Steuern 0,00 ; im Vorjahr ,00 0, ,25 0, , , ,00 Zwischensumme C 6.039, ,08 Summe Passiva , ,02 DWS ACCESS Wohnen 3 15

16 Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres Sonstige betriebliche Erträge 204,00 0,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,44 Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens davon aus verbundenen Unternehmen ,90 ; im Vorjahr , , ,58 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 34,15 0,00 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,14 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag , ,02 Jahresüberschuss (im Vorjahr: Jahresfehlbetrag) , ,88 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen sind Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen. Die Jahresabschlüsse der Gesellschaften wurden von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und am 16. Juni 2015 uneingeschränkt bestätigt. 9. Einnahmen-/Überschussrechnung steuerliches Ergebnis DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ,41 für Zeichnungskapital von nominal Sonstige Einnahmen , ,39 Zins-Werbungskosten ,42 Sonstige Werbungskosten , ,99 Einnahmenüberschuss ,40 Abschreibungen ,28 je Anteil von nominal Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ,88 4,56 Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ,84 Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug 7.470,97 Einnahmen aus Kapitalvermögen ,81 10,65 Steuerliches Ergebnis ,93 6,09 Steuerliches Ergebnis in % 0,61 Anrechenbare Steuern Kapitalertragsteuer Solidaritätszuschlag 1.867,90 102,14 0,03 0,00 1 Seit 2009 unterliegen Einnahmen aus Kapitalvermögen einem Kapitalertragsteuereinbehalt von 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag. Mit dem Einbehalt ist die Einkommensteuerschuld des Gläubigers grundsätzlich abgegolten (Abgeltungsteuer). Einnahmen aus Kapitalvermögen, die nicht dem Kapitalertragsteuerabzug unterlegen haben (wie insbesondere Einnahmen aus dem Ausland), sind unter Anrechnung einer ggf. entstandenen ausländischen Steuer durch den Anleger nachzuversteuern. Soweit erzielte Einnahmen aus Kapitalvermögen des Fonds dem Kapitalertragsteuereinbehalt unterlegen haben, sind diese vorstehend als Einnahmen aus Kapitalvermögen mit inländischem Steuerabzug ausgewiesen. Die einbehaltene Steuer ist unter Anrechenbare Steuern beziffert. Für die Einnahmen aus Kapitalvermögen ohne inländischen Steuerabzug ist keine Kapitalertragsteuer einbehalten worden. Diese Beträge sind durch den Anleger in seiner Erklärung zu erfassen und nachzuversteuern; ausländische Steuern sind auf diese Einnahmen nicht angefallen. 1 0,00 wegen Geringfügigkeit nach Rundung. 16 DWS ACCESS Wohnen 3

17 10. Allgemeine Hinweise Erläuterungen zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Verkehrswertermittlung Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte durch die BIIS GmbH nach 194 Baugesetzbuch in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung unter Mitwirkung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungsund Beratungsgesellschaft für institutionelle Investoren. Sie hat Zugriff auf über 100 qualifizierte Sachverständige, die im BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e. V. zusammengeschlossen sind. Ermittlung des Anteilswerts/Net Asset Value nach KAGB/KARBV Der NAV wurde durch eine renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gemäß Kapitalanlage- Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung ( KARBV ) auf Basis der jeweiligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände abzüglich der Finanzverbindlichkeiten und Rückstellungen ermittelt. Für die Finanzverbindlichkeiten wird der Buchwert angesetzt. Zudem sind für Immobilien-Sondervermögen gemäß 248 (3) KAGB unter Verweis auf die Definitionen für Immobilien-Sondervermögen ( 231 (1) KAGB) bzw. für Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften ( 234 KAGB) die Anschaffungsnebenkosten der aktivierten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens zu berücksichtigen. Die Anschaffungsnebenkosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum Immobilien-Sondervermögen abzuschreiben, längstens jedoch über einen Zeitraum von zehn Jahren. Für die Bestimmung der Anschaffungsnebenkosten gilt 255 (1) HGB unter Berücksichtigung investmentrechtlicher Besonderheiten. Hiernach dürfen bereits im Vorfeld entstehende Kosten angesetzt werden, solange der Erwerb des Vermögensgegenstandes aussichtsreich erscheint ( 30 (2) Nr. 1 Satz 2 KARBV). Ergänzende Hinweise zur Ermittlung des Werts der Fondsimmobilien und des Anteilswerts (Net Asset Value) Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils auf der gutachterlichen Bewertung unabhängiger Sachverständiger. Bewertungen sind Schätzungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig befunden wurden, um den Immobilienwert bzw. darauf aufbauend den Anteilswert/Net Asset Value aus der Sicht der beteiligten Anleger zu ermitteln. Soweit im Einzelfall die tatsächlichen Umstände auf Fondsoder Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsverlauf von diesen Annahmen abweichen, kann sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Anteilswert/Net Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf Ebene des einzelnen Anlegers (z. B. steuerliche Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) konnten bei den Bewertungen nicht berücksichtigt werden. Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übrigen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung des Immobilienwerts bzw. des Anteilswerts/Net Asset Value der Fondsbeteiligung zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu den möglicherweise bei einer Veräußerung von Fondsanteilen oder einer späteren Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren Werten ist damit nicht verbunden. Insbesondere lassen die Bewertungen keinen Schluss darauf zu, ob und ggf. zu welchem Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Zweitmarkt möglich ist bzw. welcher Veräußerungserlös bei einem späteren Verkauf der Fondsimmobilie(n) tatsächlich erzielbar wäre. Dies hängt allein von der Nachfrage im Markt ab. Da für Anteile an Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweitmarkt existiert, ist davon auszugehen, dass Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit einem Abschlag veräußert werden können. Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungsgutachten naturgemäß nur auf Plausibilität, nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Richtigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen können sowohl die Fondsgeschäftsführung als auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH, daher nicht übernehmen. DWS ACCESS Wohnen 3 17

18 Ermittlung Nettovermögenswert (Net Asset Value) zum 1. Januar 2015 DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. KG NAV nach KAGB/KARBV Verkehrswert der Immobilien ,0 Aktivierte Anschaffungsnebenkosten 3.329,9 Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände 7.820,8 Buchwert der Fremdfinanzierung ,9 Übrige Schuldpositionen 1.651,0 Nettovermögenswert ,9 Die Anschaffungsnebenkosten beinhalten im wesentlichen Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sowie Kosten für Negativbescheinigungen und Bewertungsgutachten. Diese werden über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben. DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH NAV nach KAGB/KARBV Verkehrswert der Immobilien ,0 Aktivierte Anschaffungsnebenkosten 642,6 Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände 9.062,4 Buchwert der Fremdfinanzierung (davon 7.685,0 gegenüber Kreditinstituten und ,1 als Gesellschafterdarlehen gegenüber der DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG und der DWS ACCESS Wohnen 3 Holding GmbH) ,1 Übrige Schuldpositionen 685,5 Nettovermögenswert 421,3 Die Anschaffungsnebenkosten beinhalten im wesentlichen Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sowie Kosten für Negativbescheinigungen und Bewertungsgutachten. Diese werden über einen Zeitraum von vier Jahren abgeschrieben. DWS ACCESS Wohnen 3 Holding GmbH NAV nach KAGB/KARBV Nettovermögenswert der Beteiligung an der DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. KG (5,1 %) 1.873,9 Nettovermögenswert der Beteiligung an der DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH (5,1 %) 21,5 Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände 697,8 Übrige Schuldpositionen 10,9 Nettovermögenswert 2.582,3 DWS ACCESS Wohnen 3 GmbH & Co. KG (Fondsgesellschaft) Nettovermögenswert der Beteiligung an der DWS ACCESS Wohnen 3 Verwaltungs GmbH & Co. KG (94,9 %) Nettovermögenswert der Beteiligung an der DWS ACCESS Wohnen 3 Entwicklungs GmbH (94,9 %) Nettovermögenswert der Beteiligung an der DWS ACCESS Wohnen 3 Holding GmbH (94,9 %) NAV nach KAGB/KARBV ,9 399, ,6 Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände ,9 Übrige Schuldpositionen 26,8 Nettovermögenswert ,5 in % des Nominalkapitals (ohne Agio) 99 % 18 DWS ACCESS Wohnen 3

19 11. Hinweis zum Zweitmarkt Der Zweitmarkthandel für Anteile an Geschlossenen Fonds ist über verschiedene Plattformen möglich, die von dritter Seite betrieben werden. Die Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch. Über das Geschäftsjahr berichtete zum 3. November 2015 die Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Birgit Benz Iris Racke die Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH Ulrich Steinmetz Christian Bäcker DWS ACCESS Wohnen 3 19

20 Verwaltungsobjekte Pos. Objekt Übergang Besitz, Nutzen und Lasten Anzahl der Einheiten Mietfläche in m² Wohnungen Gewerbe Stellplätze Wohnungen Gewerbe Ankaufspreis in T Sollmiete gemäß conwert Abschluss Kaufvertrag Steigerung Sollmiete gegenüber Vorjahr Abschluss Kaufvertrag Leerstand Bewertung Entwicklung gegenüber Ankaufspreis Leerstand 2 Anzahl Mieteinheiten Gutachterliche Sollmiete Bewertung/ gutachterliche Sollmiete 1. Berlin, Dahlewitzer Straße ,0 167,6 182,8 183,8 0,5 % 9,7 % 6,8 % ,0 12 % 183,30 13,3 2. Bremen, Kapitän-Dallmann-Straße ,0 35,9 36,7 39,4 7,3 % 9,7 % 0,0 % 0 410,0 8 % 39,38 10,4 3. Bremen, Grambker Heerstraße ,0 101,8 108,2 110,9 2,5 % 8,9 % 0,6 % ,0 10 % 110,88 11,9 4. Bremen, Grambker Heerstraße ,0 95,2 102,1 106,7 4,5 % 12,1 % 11,4 % ,0 14 % 107,73 12,1 5. Bremen, Waltjenstraße, Ortsstraße ,0 90,9 99,6 102,2 2,6 % 12,4 % 0,5 % ,0 25 % 102,18 10,8 6. Dresden, Bautzner Landstraße ,0 37,9 39,3 39,5 0,4 % 4,1 % 0,0 % 0 630,0 15 % 39,49 16,0 7. Dresden, Wilder-Mann-Straße ,0 66,6 71,0 72,6 2,3 % 9,0 % 1,0 % ,0 20 % 71,30 15,4 8. Erfurt, Spittelgartenstraße ,0 49,7 50,8 51,3 1,2 % 3,3 % 0,0 % 0 620,0-1 % 50,88 12,2 9. Hannover, Postkamp ,0 118,7 120,7 126,3 4,6 % 6,4 % 17,1 % ,0-1 % 126,93 15,4 10. Leipzig, Nürnberger Straße ,0 56,9 61,8 62,5 1,1 % 9,8 % 0,0 % 0 910,0 21 % 61,83 14,7 11. Nürnberg, Fürther Straße ,0 135,1 143,9 145,1 0,9 % 7,4 % 1,2 % ,0 27 % 145,10 16,8 12. Bielefeld, Karl-Eilers-Straße ,0 42,7 45,0 45,8 1,8 % 7,1 % 0,0 % 0 680,0 7 % 45,78 14,9 13. Hannover, Friesenstraße ,0 89,6 92,0 93,7 1,9 % 4,6 % 13,1 % ,0 0 % 97,61 15,4 14. Leipzig, Breitenfelder Straße ,5 52,5 55,4 59,4 7,3 % 13,0 % 0,0 % 0 910,0 27 % 58,25 15,6 15. Nürnberg, Schweinauer Straße/ Rothenburger Straße ,0 61,7 65,1 65,9 1,2 % 6,9 % 17,2 % 2 890,0 1 % 71,10 12,5 16. Dresden, Hechtstraße ,0 463,2 470,3 475,4 1,1 % 2,6 % 4,7 % ,0 2 % 472,30 13,9 17. Leipzig, Rittergutstraße/Am Hirtenhaus ,0 239,0 246,4 248,9 1,0 % 4,1 % 3,2 % ,0 21 % 253,12 13,7 18. Hildesheim, Martin-Luther-Straße ,7 283,5 296,0 301,9 2,0 % 6,5 % 6,7 % ,0 4 % 303,73 11,5 19. Hildesheim, Melanchthonstraße ,2 14,0 14,0 14,1 0,9 % 0,9 % 0,0 % 0 200,0 13 % 14,54 13,8 20. Hildesheim, Peiner Straße ,4 91,5 95,2 98,3 3,2 % 7,5 % 0,0 % ,0 6 % 98,15 11,2 21. Hildesheim, Richthofenstraße ,7 85,8 90,5 91,9 1,5 % 7,1 % 16,6 % ,0 4 % 91,90 11,4 22. Hanau, Ronneburger Straße ,0 259,2 271,0 278,2 2,7 % 7,3 % 12,9 % ,0 5 % 259,82 13,2 23. Hanau, Saalburgstraße ,0 269,2 277,1 281,7 1,7 % 4,7 % 7,3 % ,0 5 % 288,38 15,3 24. Leipzig, August-Bebel-Platz ,5 117,1 117,9 125,8 6,7 % 7,4 % 1,0 % Leipzig, Sommerlindenstraße ,0 75,9 76,8 81,1 5,5 % 6,8 % 2,9 % Leipzig, Arthur-Winkler-Straße ,0 39,1 39,1 40,9 4,6 % 4,6 % 0,0 % ,0 8 % 305,80 13,4 27. Leipzig, Christian-Schmid-Straße ,5 55,1 57,5 60,9 5,9 % 10,7 % 9,7 % Langenfeld, Schillerstraße ,0 241,3 241,8 247,6 2,4 % 2,6 % 14,3 % ,0 6 % 249,20 15,3 29. Berlin, Huttenstraße ,0 92,3 92,8 98,7 6,4 % 6,9 % 2,6 % ,0 20 % 93,44 15,8 30. Bremen, Richard-Jung-Straße ,0 157,2 161,2 167,5 3,9 % 6,5 % 1,7 % ,0 2 % 165,17 11,7 31. Potsdam, Zeppelinstraße ,0 217,0 217,4 218,3 0,4 % 0,6 % 5,4 % ,0 14 % 219,35 15,5 32. Leipzig, Biedermannstraße ,3 256,6 275,6 279,0 1,2 % 8,7 % 5,1 % ,0 6 % 277,41 15,2 Summe bzw. Durchschnitt , , , ,1 2,3 % 6,1 % 6,2 % 45, ,0 9 % 4.404,04 13,8 1 Differenz zwischen Soll- und Istmiete bezogen auf Sollmiete. 2 Ohne Berücksichtigung von Leerständen aus Stellplätzen. 20 DWS ACCESS Wohnen 3 DWS ACCESS Wohnen 3 21

21 Entwicklungsobjekte Pos. Objekt Übergang Besitz, Nutzen und Lasten Ankauf Wohneinheiten im Bestand bezogen auf Ankaufspreis Bisherige Verkäufe Bisherige Verkäufe Bestand in % des in % des erzielte erzielte erzielte erzielte nach Bisherige Anfangsbestands Anfangsbestands Verkaufserlöse Marge ohne Verkaufserlöse Marge ohne Ankaufspreisen Verkaufs Ankaufspreis Nebenkosten Nebenkosten Bewertung erlöse bezogen auf Ankaufspreis Summe bisherige Verkaufserlöse und Bewertung Restbestand 1. Potsdam, Kastanienallee % % % % % 2. Potsdam, Karl-Marx-Straße % % n/a 0 0 n/a % 3. Berlin, Dreilindenstraße % % n/a 0 0 n/a % 4. Berlin, Wartburgstraße % % n/a % % 5. Köln, Eisenstraße % % n/a % % 6. Berlin, Attilastraße % % n/a 0 0 n/a % Summe bzw. Durchschnitt % % % % % in % des Ankaufspreis 22 DWS ACCESS Wohnen 3 DWS ACCESS Wohnen 3 23

22 Wichtige Hinweise: Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH (Anbieterin) Deutsche Asset & Wealth Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management & Wealth Management der Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset & Wealth Management anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier dargestellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufsprospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Die Verkaufsprospekte sind kostenfrei bei Ihrem Berater, bei der DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh, Anlegerservice Closed End Funds (CEF), Taunusanlage 12, Frankfurt am Main, oder über erhältlich. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Anbieterin wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben sie die Erwartung der Anbieterin wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH Mainzer Landstraße Frankfurt am Main Telefon (069) Telefax (069) Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbh Taunusanlage Frankfurt am Main